房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究案例第一章總論1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：XX·XX苑1.1.1建設(shè)地點(diǎn)：XX市關(guān)廟鎮(zhèn)周臺(tái)村1.1.3用地面積：21.8畝（14529平方米）1.1.4建設(shè)規(guī)模：總建筑面積96510平方米，分兩期建設(shè)。1.1.5總投資及資金來(lái)源該項(xiàng)目總投資23112.51萬(wàn)元。資金來(lái)源其中自有資金9245.00萬(wàn)元，占總投資的40%,銀行貸款3000.00萬(wàn)元占總投資的12.98%，銷售收入10867.51萬(wàn)元，占總投資的47.02%。1.1.6項(xiàng)目進(jìn)展情況目前已經(jīng)完成征地及各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn)備已經(jīng)完成?；匚挥跒I江路以北，車站路以東，南臨漢江及濱江公園，親水廣場(chǎng)漢江四橋緊鄰左右。地塊現(xiàn)狀東底西高，總占地2.38萬(wàn)平方米左右,規(guī)劃區(qū)地塊完整，便于整體規(guī)劃建設(shè)。1.2項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介XX苑項(xiàng)目建設(shè)單位為XX城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司），是集房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)與民用建筑、物業(yè)管理、建材預(yù)制構(gòu)件、裝潢、旅游、勞務(wù)分包、學(xué)前教育為一體具有30余年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的國(guó)家二級(jí)開發(fā)企業(yè)。公司是由原“陜XX康城市建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司”名稱變更而來(lái)。前身成立于1978年，隸屬于XX市城建局，2000年改制為有限責(zé)任公司，2007年12月申請(qǐng)名稱變更并作為母公司與XX城建工程有限公司、XX城建物業(yè)管理有限公司、XX城建實(shí)業(yè)有限公司、XXXX廣告有限公司通過(guò)股權(quán)投資組建成XX城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司。所屬控股子公司有XX城建（集團(tuán)）工程建設(shè)有限公司、XX城建（集團(tuán)）物業(yè)管理有限公司、XX城建（集團(tuán)）建材有限公司。公司現(xiàn)擁有員工102人，其中各類專業(yè)技術(shù)52人，管理人員20余人。公司注冊(cè)資本金為3000萬(wàn)元，全部為個(gè)人資本，董事會(huì)成員持股比例53.2%，董事會(huì)成員5人，現(xiàn)全部為公司高層管理人員。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照編號(hào)為：612401100000723；稅務(wù)登記證號(hào)碼為：61090271528375；組織機(jī)構(gòu)代碼為：671528375。公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)定設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)層中青結(jié)合，具有開拓創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)的精神和多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝工作經(jīng)驗(yàn)。作為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售的專業(yè)地產(chǎn)公司，公司有30年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，規(guī)模和實(shí)力居XX地產(chǎn)行業(yè)前五強(qiáng)，先后成功開發(fā)建設(shè)了靜寧小區(qū)、大橋小區(qū)、興安小區(qū)、培新小區(qū)、世紀(jì)新村、XX花園、XX都市、XX山莊等一批住宅項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)房屋100萬(wàn)平方米，完成投資約8億元，實(shí)現(xiàn)利稅6000萬(wàn)元。近5年來(lái)公司開發(fā)的世紀(jì)新村、XX花園和XX山莊，贏得了廣大居民的好評(píng)，被評(píng)為XX的“明星小區(qū)”、“明星樓盤”、“省級(jí)園林綠化小區(qū)”,成為XX住宅小區(qū)的典范，工程合格率達(dá)100%，房屋銷售率達(dá)99%。公司在XX市首批通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，內(nèi)部管理嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運(yùn)行，成為制度化、科學(xué)化、規(guī)模化管理的現(xiàn)代型企業(yè)。公司以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了省、市、區(qū)建設(shè)主管部門的多次表彰和消費(fèi)者的信賴，連續(xù)多年被市區(qū)政府、工商、城建等部門授予“先進(jìn)單位”、“誠(chéng)信企業(yè)”稱號(hào),2006年被陜西省人民政府授予“重合同、守信用”企業(yè)；連續(xù)多年還被稅務(wù)部門授予“誠(chéng)信納稅企業(yè)”稱號(hào)，在與銀行長(zhǎng)期合作中，無(wú)不良信用記錄。公司近三年財(cái)務(wù)狀況良好。在新項(xiàng)目開發(fā)上，為了響應(yīng)政府開發(fā)大江北的號(hào)召，也為了企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，公司結(jié)合XX本土氣息與漢水文化的蘊(yùn)義，在濱江大道新征土地?cái)M開發(fā)新項(xiàng)目“XX·XX苑”，公司將著力打造為XX未來(lái)最時(shí)尚的高檔居住社區(qū)，該項(xiàng)目的建成將是XX新一輪居住環(huán)境的變革，也必將成為江北大開發(fā)中的領(lǐng)航標(biāo)志建筑，為同行爭(zhēng)光，為XX添彩。1.3可行性研究依據(jù)1)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》;2)《城市規(guī)劃編制辦法》;3)《民用建筑通則》（JGJ37-89）;4)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）2001年版;5)《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ50045-95）2001年版;6)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003年版;7)其他相關(guān)國(guó)家、部、省市現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程;8)業(yè)主提供的相關(guān)資料.1.4可行性研究范圍項(xiàng)目通過(guò)對(duì)該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃院里入手,使小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合,從空間形式到內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的完美協(xié)調(diào).通過(guò)分析地塊與城市的關(guān)系,保持原有用地的開放性及其原有的特性.本項(xiàng)目還從道路交通、環(huán)境綠化、建筑單體、節(jié)能措施、消防措施、建筑環(huán)保措施等方面進(jìn)行研究。小區(qū)設(shè)置三個(gè)出入口，采用分行的布局形式，內(nèi)部道路由小區(qū)級(jí)路、組團(tuán)級(jí)路組成，整個(gè)道路系統(tǒng)流暢合理，消防、救援機(jī)動(dòng)車通過(guò)環(huán)形道路可以便捷的到達(dá)每幢住宅入口。小區(qū)通過(guò)中心景觀、中心綠化帶和沿主干道的綠化將戶間綠化和組團(tuán)綠化串連起來(lái)，從地面綠化到屋頂綠化形成一套完全的、細(xì)致的“立體綠化”。在建筑單體中考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊建筑元素將時(shí)代美感和藝術(shù)美感較好的結(jié)合。主要戶型保證房間尺寸合理符合人體工程學(xué)。所有的建筑材料和裝飾裝修材料都采用節(jié)能性材料。在消防上利用整個(gè)小區(qū)規(guī)劃道路留有足夠的消防場(chǎng)地。小區(qū)注重環(huán)保意識(shí)采用環(huán)保材料消除噪聲，垃圾統(tǒng)一回收。小區(qū)的安全措施也有很好的保障。1.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目共建設(shè)6棟建筑物，其中高層住宅3棟，小高層住宅2棟（1—3層是商鋪，以上是住宅），綜合樓1棟，地下車庫(kù)等，建設(shè)周期3年。總建筑面積96510平方米，其中：居住建筑面積76491平方米，綜合樓8022平方米，商用建筑面積11997平方米（含幼兒園2000平方米，會(huì)所600平方米）；地下車庫(kù)5344.6平方米。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中：一期用地16.13畝，建設(shè)高層住宅2棟，小高層2棟、會(huì)所及車庫(kù)，總建筑面積60051平方米（包括居住建筑面積54454平方米，商用建筑面積5597平方米）；地下車庫(kù)面積5344.6平方米。二期用地5.67畝，建設(shè)1棟高層住宅，幼兒園及1棟綜合樓，建筑面積36459平方米，其中居住建筑面積22037平方米，商用建筑面積6400平方米（含幼兒園），綜合樓建筑面積8022平方米。本項(xiàng)目建設(shè)期為32個(gè)月，銷售期36個(gè)月，計(jì)算期按39個(gè)月（約４年）計(jì)算。1.6項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目基地位于濱江路以北，車站路以東，南臨漢江及濱江公園、親水廣場(chǎng)，漢江四橋緊鄰左右?？赡咸鳚h江，西展會(huì)展中心，擁有良好的景觀資源。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，有便利的交通條件和優(yōu)美的環(huán)境條件，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想，一切為居民服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安全舒適、文明高雅的21世紀(jì)新住宅區(qū)為前提，通過(guò)各方面的實(shí)地考察研究結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境交通等各方面的條件發(fā)現(xiàn)在該地區(qū)建造一個(gè)住宅區(qū)有很大的必要性，既符合居民的消費(fèi)理念和消費(fèi)水平，并且該住宅區(qū)還有很大的發(fā)展空間，發(fā)展前景廣闊。1.7項(xiàng)目建設(shè)的可行性本方案通過(guò)分析地塊與城市的關(guān)系，保持用地的開放性及其原有的特性，結(jié)合周圍環(huán)境融入人文景觀，將建筑的格局形式在我國(guó)建筑文化基礎(chǔ)上加以延續(xù)、豐富。通過(guò)小區(qū)的中心綠地廣場(chǎng)、中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合，以達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量的目的。小區(qū)以中心綠地廣場(chǎng)為中心節(jié)點(diǎn)，通過(guò)環(huán)形道路將小區(qū)分成三個(gè)部分。西側(cè)布置高層，東側(cè)和中部都在前排布置小高層后排布置高層，這樣就能讓更多住戶擁有對(duì)小區(qū)東南側(cè)景觀的優(yōu)良視線。同時(shí)考慮到與二期的連接關(guān)系，所以該小區(qū)的布置主要是圍繞一個(gè)中心進(jìn)行，并通過(guò)這個(gè)中心讓三個(gè)組團(tuán)緊緊環(huán)抱在一起。該地區(qū)還有很好的建設(shè)條件：1）氣候條件XX氣候濕潤(rùn)，雨量充沛，四季分明，系大陸亞熱帶氣候，年平均氣溫15.7℃，年降雨量800—1200mm，城市大氣環(huán)境為輕度污染級(jí)。2）地質(zhì)條件該區(qū)域地面高程海拔263—289米，遠(yuǎn)高于XX百年一遇的256防洪高程線。地形呈東低西高緩坡狀，地層分布均勻，場(chǎng)區(qū)無(wú)土洞、塌陷、墓穴等不良地質(zhì)，周邊條件較好。該地塊內(nèi)土質(zhì)為微膨脹土，工程施工中易于解決。3）基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著濱江大道二、三期工程的開工建設(shè)，供水、排水、供電等城市配套設(shè)施形成。幼兒園、活動(dòng)中心、車庫(kù)、集中綠地、商業(yè)服務(wù)等公共設(shè)施在小區(qū)開發(fā)中配套建設(shè)。1.8主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1所示。表1-1本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1建設(shè)用地m214529.00━2總建筑面積m296510.00━3可銷售面積m293910.00━小高層居住面積m29932.00━高層居住面積m266559.00━綜合樓建筑面積m28022.00━商鋪銷售面積（不含公建）m29397.00━續(xù)表1-1車位個(gè)460.00━4住宅區(qū)容積率━6.64━5綠化率%35.00━6總投資萬(wàn)元23237.04━6.1其中：資本金萬(wàn)元9294.81━6.2銀行貸款萬(wàn)元3000.00━6.3預(yù)售收入萬(wàn)元10942.22━7銷售收入萬(wàn)元33684.24━8利潤(rùn)總額萬(wàn)元8594.57━9凈利潤(rùn)萬(wàn)元6445.92━10投資利潤(rùn)率%36.99%━11投資凈利潤(rùn)率%27.74%━12銷售凈利潤(rùn)率：%19.14%━13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%36.97%━14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4003.07━

第二章市場(chǎng)分析和市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2.1消費(fèi)群體需求分析隨著生活水平的不斷提高，買房已成為了人們提高生活品質(zhì)和居住質(zhì)量的一個(gè)切實(shí)愿望，房?jī)r(jià)不斷上漲，多數(shù)人已不再是翹首觀望，而是加入到看房、買房的行列當(dāng)中來(lái)。2008年，商品房上的購(gòu)買力正在加快釋放。凡是認(rèn)同XX喜歡XX，未來(lái)準(zhǔn)備在XX長(zhǎng)期居住生活的人，都行動(dòng)起來(lái)，準(zhǔn)備在XX買房了。雖然高喊房?jī)r(jià)太貴了，但是買起房子仍然出手闊綽，很多購(gòu)房者買起房子動(dòng)輒就是上百平方米，原因就是“買個(gè)大房子，有面子，住起來(lái)也寬敞”?！柏澊笾v體面”是很多購(gòu)房者的想法，但是另一方面，很多開發(fā)商為了追求利益，在開發(fā)戶型時(shí)有意開發(fā)大戶型，也是大戶型受寵的一個(gè)主要原因。從事房屋裝修裝飾的許多專業(yè)人員也認(rèn)為：房子大并不一定適合人居住，房子和人的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是和諧相生的，大和小都是相對(duì)的，“大”并不一定適合居住，“小”也不一定不適合居住。從當(dāng)今買房子的人群來(lái)看，多數(shù)集中在60后、70后和80后，他們各自不同的特征造就了各自不同的購(gòu)房夢(mèng)想。60后：既要品質(zhì)又要舒適60后是一個(gè)復(fù)雜的人群，與年輕一代相比，他們經(jīng)歷要豐富得多，與年長(zhǎng)的一代相比，他們有的已經(jīng)事業(yè)有成，有的尚在苦心經(jīng)營(yíng)，但大多數(shù)人處于事業(yè)初成階段，在事關(guān)買房置業(yè)的問(wèn)題上，60后有著他們自己的特點(diǎn)。1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)殷實(shí)60后，他們趕上了制造財(cái)富的歷史契機(jī)，他們有著理性與充足的購(gòu)買力。有人說(shuō)，中國(guó)的歷史在最近20年間，是制造富翁的歷史。當(dāng)樓市從2000年開始自二千每平方米“啟動(dòng)”的時(shí)候，60后因?yàn)閯偤冒布疑?，幾乎每人手上都握著兩套房子，再加上前面苦心?jīng)營(yíng)10年的金錢積累，以及搭上了單位貨幣化分房的末班車，他們又輪番地向房市前進(jìn)了，如此這番幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，60后大部分都是“二房”甚至“三房”“幾房”的主兒，一夜之間，60后中的多數(shù)都成了大富翁。60后早已是社會(huì)及家庭財(cái)富的主要?jiǎng)?chuàng)造者，他們有著較好的收入，使得他們有能力為獲得更大的財(cái)富而投資，有能力為追求品質(zhì)，住的舒服而換房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，XX市樓市的消費(fèi)主力就是以60后為中堅(jiān)。2）多為二次置房60后購(gòu)房者的購(gòu)房目的多為二次置房，他們有著獨(dú)特的購(gòu)房心里，他們認(rèn)為，要享受生活就需要改善生活現(xiàn)狀，而要實(shí)現(xiàn)生活現(xiàn)狀的改善首先要改善的就是居住環(huán)境。所以無(wú)論是投資置業(yè)、還是養(yǎng)老置業(yè)，要買房子首先要選擇一個(gè)好的環(huán)境區(qū)域。他們一般都選擇三室或三室以上的較大戶型，當(dāng)然，戶型選擇也必須與經(jīng)濟(jì)實(shí)力一致，對(duì)于收入一般的60后來(lái)說(shuō)，在戶型選擇時(shí)多以相對(duì)緊湊和合理的戶型為主；而對(duì)于比較富裕的60后來(lái)說(shuō)，他們大膽選擇有足夠活動(dòng)空間，更加寬敞明亮的超舒適戶型。70后：房子是實(shí)力和品味的象征70后是伴隨中國(guó)改革開放成長(zhǎng)起來(lái)的一代，他們是當(dāng)今社會(huì)的中流砥柱，在事業(yè)上，他們是正處于穩(wěn)定發(fā)展的階段；在生活上，他們是溫馨甜蜜的三口之家，在購(gòu)房上，他們不僅考慮自己，還要考慮孩子的成長(zhǎng)環(huán)境，所以說(shuō)，70后是房子和孩子一起成長(zhǎng)的一代。他們不拘泥于方正適用的戶型，而更青睞于具有創(chuàng)新力、溫馨時(shí)尚的特色戶型，并且講求生活的便利性和享受性。70后大多是三口之家，一般而言，購(gòu)房主要以兩室和三室為主，具體情況就要看各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力了。1）選房子看牌子或許沒(méi)有80后那樣多元的成長(zhǎng)經(jīng)歷，但29、39歲的他們，很多人已經(jīng)完成了財(cái)富的原始積累。他們是社會(huì)的中堅(jiān)，是購(gòu)房的核心力量，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)年齡段的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)比較看重開發(fā)商品牌。一般而言，消費(fèi)者選房時(shí)，決定是否購(gòu)房買某樓盤的主要因素是價(jià)格和地理位置。據(jù)調(diào)查顯示，網(wǎng)民用搜索引擎查詢的房地產(chǎn)信息范圍更廣泛，其中，有31.74%的搜索請(qǐng)求是為了查詢裝修相關(guān)信息；有18.21%在購(gòu)房是著重強(qiáng)調(diào)開發(fā)品牌；有15.13%直接輸入樓盤具體案名進(jìn)行調(diào)查，而查詢貸款和房?jī)r(jià)信息的網(wǎng)民行為相對(duì)較少，分別是12.76%和7.92%，這說(shuō)明70后的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及他們對(duì)房地產(chǎn)品牌的關(guān)注度更高。2）買房講品質(zhì)有數(shù)據(jù)顯示，70后消費(fèi)者最關(guān)注的房產(chǎn)周邊配套設(shè)施依次是：銀行、醫(yī)院、學(xué)校、酒吧、幼兒園、餐廳、超市、休閑娛樂(lè)中心等。其中，房產(chǎn)周圍銀行、醫(yī)院和學(xué)校相關(guān)信息的檢索量占幾乎平分秋色，分別達(dá)到17.99%、16.91%和16.49%，體現(xiàn)了網(wǎng)民對(duì)于金融、醫(yī)療和教育這幾項(xiàng)生活內(nèi)容的較高質(zhì)量要求。80后：不貪大只求有80后作為社會(huì)的先鋒力量，喜歡標(biāo)榜獨(dú)立、自由，時(shí)刻站在時(shí)代的前沿，崇尚自由與創(chuàng)意，追求精神空間，他們喜歡簡(jiǎn)約時(shí)尚但又不失浪漫的住房空間。剛剛步入社會(huì)的80后，在房產(chǎn)需求群體中屬于購(gòu)買欲望強(qiáng)，但購(gòu)買能力相對(duì)低的人群，所以，買房成為了80后進(jìn)入社會(huì)以來(lái)一個(gè)首要的最大的夢(mèng)想。由于大部分80后不具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，一部分買房還是得依靠父母，因此，一室或者兩室的小戶型成為他們購(gòu)房的首選；另一部分屬于奮斗型的80后，通過(guò)自己的努力選擇首付分期付款的方式購(gòu)房，多以中小戶型為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的兩居室成為他們不錯(cuò)的選擇。1）中小戶型就行記者在采訪中了解到，目前的小戶型房屋大都在80平方米左右，多以兩室兩廳為主力戶型，小戶型的價(jià)格一般都要比同等條件的大套房子均價(jià)高一些，但因?yàn)榭們r(jià)低的原因，還是十分暢銷，買主中有很大一部分都是80后。2）交通便利就好80后年輕人，往往處于創(chuàng)業(yè)初期或工作起始階段，早出晚歸，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，私家車和出租車都是奢侈品，公交車才是主要的交通工具，因此選擇社區(qū)周邊便利的交通是其首要條件。3）居家要安全因?yàn)?0后大部分時(shí)間都用在工作上，家里經(jīng)?？諢o(wú)一人，因此，他們會(huì)選擇有物業(yè)管理或者成熟的小區(qū)居住，不會(huì)選擇獨(dú)棟或者無(wú)物業(yè)管理無(wú)保安的小區(qū)，避免出現(xiàn)安全隱患。當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，他們會(huì)選擇智能化較高的小區(qū)。現(xiàn)在，不少小區(qū)和公寓，利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、IC卡技術(shù)等，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，建立一個(gè)住宅小區(qū)綜合物業(yè)管理中心與安全防護(hù)系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及家居智能化組成的住宅小區(qū)服務(wù)和管理集成系統(tǒng)，是小區(qū)內(nèi)每個(gè)家庭都能達(dá)到安全舒適、溫馨和便利的生活環(huán)境。4）環(huán)境配套要齊全對(duì)80后這群年輕人來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢，快節(jié)奏的工作讓他們無(wú)暇顧及個(gè)人生活，因此，小區(qū)內(nèi)最好應(yīng)配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、餐飲設(shè)施、寬帶入網(wǎng)等。2.2市場(chǎng)行情分析面對(duì)XX市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,與2008年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬不同，隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，2009年上半年，消費(fèi)者的觀望情緒逐漸下降，住宅市場(chǎng)需求日益上升。自2008年下半年，國(guó)家出臺(tái)了一系列積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。因此，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范管理，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房建設(shè)，進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)，將是今年XX市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。今年商品房全市要開工建設(shè)100萬(wàn)平方米，當(dāng)年完成投資10億元。廉租房今年全市計(jì)劃建設(shè)37.5萬(wàn)平方米、7520套，總投資4.4億元，其中：新開工建設(shè)廉租住房21.2萬(wàn)平方米、4248套，投資2.5億元，續(xù)建廉租住房16.2萬(wàn)平方米、3272套，投資1.9億元。全市計(jì)劃保障低收入家庭11139戶，其中發(fā)放租賃補(bǔ)貼7921戶，實(shí)物配租3272戶，租金核減1100戶。年初，一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、加大保障性住房建設(shè)力度的政策密集出臺(tái)，對(duì)于大量城市中低收入階層的住房困難戶而言，2010年也許就是圓夢(mèng)的時(shí)候。我市今年發(fā)展的主要指標(biāo)建議為：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13%，力爭(zhēng)達(dá)到14%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%；財(cái)政總收入增長(zhǎng)16%，其中一般預(yù)算收入增長(zhǎng)20%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)19%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)13%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在5‰以內(nèi)；萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗降低4%。而2010年、2015年XX城區(qū)人口將分別達(dá)到40萬(wàn)和50萬(wàn)人口。居民收入的增加、城市人口的遞增及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快這些都勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致住宅需求的上升2.3樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況目前XX市房地產(chǎn)企業(yè)共有四十多家，從開發(fā)商來(lái)看，主要是XX本地企業(yè)，主要有安建地產(chǎn)、長(zhǎng)興地產(chǎn)、興華地產(chǎn)、興安地產(chǎn)、興科地產(chǎn)、宏愿地產(chǎn)、東海地產(chǎn)等，上述幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)商品住房占據(jù)全市80％以上的市場(chǎng)份額?，F(xiàn)將主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況匯總見表3-1所示。表3-1XX高層住宅市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手匯總表（2010年上半年）樓盤名稱地點(diǎn)開發(fā)商建筑面積（m2）建筑形態(tài)均價(jià)(元)金州國(guó)際城市政府旁育才中路兩側(cè)億發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200000高層3600金城首府大橋南路、香溪大道與南環(huán)路交匯處興華地產(chǎn)120000高層3100南苑國(guó)際南鄰南環(huán)路,北臨巴山東路安建集團(tuán)164000高層4000興華都市花園瀛湖路以南,南環(huán)路以西興華地產(chǎn)128000高層2700宏遠(yuǎn)宜居大橋南路中段宏遠(yuǎn)集團(tuán)38129.8高層3900興華名城文昌南路以東、以西及南環(huán)干道以南興華地產(chǎn)424433.44高層3600陽(yáng)光麗都巴山東路6號(hào)電信小區(qū)對(duì)面宏遠(yuǎn)地產(chǎn)17125.15高層3987城市映像XX市解放路22號(hào)興安地產(chǎn)18000高層3190興科金地大橋頭興科地產(chǎn)110000高層3600東海尚府南環(huán)路與文昌路交匯路口東海地產(chǎn)30636高層3800長(zhǎng)興國(guó)際廣場(chǎng)興安東路原北醫(yī)大長(zhǎng)興集團(tuán)138927.18高層4000以上是2010年上半年在售的11個(gè)熱點(diǎn)高層樓盤，平均售價(jià)為3589元/平方米。由于各樓盤各樓位及各戶型價(jià)格不一，局部?jī)r(jià)格可能略有上下，但總體來(lái)講3589元/平米左右的均價(jià)較能客觀反映當(dāng)前XX高層樓市的價(jià)格狀況。2.4市場(chǎng)分析結(jié)論以上我們通過(guò)對(duì)以上三個(gè)階段的消費(fèi)人群分析得出以下結(jié)論:目前XX的購(gòu)房者中，有六成以上都是二次或者二次以上的置業(yè)者，而大多都是60后人群，他們購(gòu)房目的主要有兩個(gè)，改善居住條件或者投資。對(duì)此，當(dāng)消費(fèi)已經(jīng)成為尊嚴(yán)的一部分，很多人買的就不僅是房子了，還是今后生活的環(huán)境及居住的品質(zhì)，選擇中高端樓盤的人，大部分都是70后，如果說(shuō)選房他們看中牌子的話，買房一定要看品質(zhì)的。近幾年，不少本土開發(fā)商早已經(jīng)意識(shí)到，價(jià)格或許是維持市場(chǎng)運(yùn)行的一種手段，但并不是唯一出路，未來(lái)之爭(zhēng)關(guān)鍵在于質(zhì)量和服務(wù)，這對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)是一件好事，對(duì)房屋品質(zhì)也是一次全面的提升。80后雖然年輕，但是很有投資意識(shí)，從投資角度考慮，中小戶型“船小好調(diào)頭”，投資少，見效快，市場(chǎng)需求量大，回報(bào)率高，這也是吸引他們的關(guān)鍵所在。近幾年，80后買房的人越來(lái)越多，這種情況已經(jīng)引起了開發(fā)商的廣泛關(guān)注，他們會(huì)在環(huán)境配套上下功夫的。

第三章建設(shè)內(nèi)容與戶型3.1確定方案的依據(jù)和原則3.1.1確定方案的依據(jù)根據(jù)國(guó)家城市規(guī)劃法，其他國(guó)家、部門、省市現(xiàn)行規(guī)范流程及業(yè)主提供的相關(guān)資料，項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，住宅市場(chǎng)的需求分析等來(lái)確定該方案的。3.1.2確定方案的原則1)貫徹黨的基本方針、政策、在設(shè)計(jì)中遵守國(guó)家省市制定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2)遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想，一切為居民服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安全舒適、文明高雅的21世紀(jì)新住宅區(qū)。3.2執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通則》（JGJ37-89）;《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）2001年版;《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ50045-95）2001年版;《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）2003年版;其他相關(guān)國(guó)家、部、省市現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程.3.3建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目共建設(shè)6棟建筑物，其中高層住宅3棟，小高層住宅2棟（1—3層是商鋪，以上是住宅），綜合樓1棟，地下車庫(kù)等，建設(shè)周期3年?？偨ㄖ娣e96510平方米，其中：居住建筑面積76491平方米，綜合樓8022平方米，商用建筑面積11997平方米（含幼兒園2000平方米，會(huì)所600平方米）；地下車庫(kù)5344.6平方米。3.4戶型的確定共建設(shè)6棟建筑物，高層3棟，小高層2棟（1—3層時(shí)商鋪，以上是住宅），綜合樓1棟，地下車庫(kù)等。用于住宅的建筑戶型分兩種類型：三室兩廳（404套），兩室兩廳（272套）見表3-1所示表3-1戶型分類序號(hào)項(xiàng)目匯總1用途戶型套數(shù)面積（m2）2住宅三室二廳40448519.763住宅二室二廳27227971.68━━━=SUM(ABOVE)67676491.444商業(yè)━━119975地下車庫(kù)━━5344.6綜合樓━━8022

第四章工程建設(shè)方案4.1建設(shè)地點(diǎn)選擇XX氣候濕潤(rùn)，雨量充沛，四季分明，系大陸亞熱帶氣候，年平均氣溫15.7℃，年降雨量800—1200mm，城市大氣環(huán)境為輕度污染級(jí)。建設(shè)地點(diǎn)位于XX市關(guān)廟鎮(zhèn)周臺(tái)村?；匚挥跒I江路以北，車站路以東，南臨漢江及濱江公園，親水廣場(chǎng)漢江四橋緊鄰左右。可南眺漢江，西展會(huì)展中心，擁有良好的景觀資源。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該區(qū)域地面高程海拔263—289米，遠(yuǎn)高于XX百年一遇的256防洪高程線。地形呈東低西高緩坡狀，地層分布均勻，場(chǎng)區(qū)無(wú)土洞、塌陷、墓穴等不良地質(zhì)，周邊條件較好。該地塊內(nèi)土質(zhì)為微膨脹土，工程施工中易于解決。4.2方案設(shè)計(jì)原則4.2.1總體布局小區(qū)以中心綠地廣場(chǎng)為中心節(jié)點(diǎn)，通過(guò)環(huán)形道路將小區(qū)分成三個(gè)部分。西側(cè)布置高層，東側(cè)和中部都在前排布置小高層后排布置高層，這樣就能讓更多住戶擁有對(duì)小區(qū)東南側(cè)景觀的優(yōu)良視線。同時(shí)考慮到與二期的連接關(guān)系，所以該小區(qū)的布置主要是圍繞一個(gè)中心進(jìn)行，并通過(guò)這個(gè)中心讓三個(gè)組團(tuán)緊緊環(huán)抱在一起。詳見報(bào)告后附的總平面圖。1)在設(shè)計(jì)中通過(guò)對(duì)該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手，使小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合，從空間形式到內(nèi)部功能完美的協(xié)調(diào)起來(lái)，將城市的情感引入到小區(qū)內(nèi)部，加以豐富，構(gòu)筑一種和協(xié)美滿的空間形式。2)通過(guò)小區(qū)的中心綠地廣場(chǎng)、中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合，以達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量的目的。4.2.2建筑單體設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)中，考慮住宅建筑本身的造型特點(diǎn)以及周邊的建筑元素。將時(shí)代感和藝術(shù)美感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)了單體建筑的個(gè)性，用簡(jiǎn)潔的造型以及簡(jiǎn)約的線條勾勒出整個(gè)建筑形態(tài)的活潑并具有現(xiàn)代特征的輪廓。住宅的立面造型：通過(guò)虛實(shí)（現(xiàn)澆攔板和金屬欄桿）陽(yáng)臺(tái)、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合，來(lái)引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來(lái)精致而親切的美感。4.2.3道路交通1）小區(qū)設(shè)置了三個(gè)出入口，都沿南側(cè)城市道路布置，其中東西兩側(cè)為車行出入口，中間是人行出入口。小區(qū)采用了人車分行的布局形式。車流通過(guò)東西兩側(cè)的車型出入口進(jìn)入小區(qū)，沿環(huán)形道路進(jìn)入地下停車場(chǎng)。地塊內(nèi)部道路由小區(qū)級(jí)路、組團(tuán)級(jí)路組成，小區(qū)主干道寬度為10-14米，組團(tuán)級(jí)道路為6米，消防通道5.5米，組團(tuán)路為3米，入戶道路寬2.5米。整個(gè)道路系統(tǒng)流暢合理，是小區(qū)的交通靈魂所在。2）消防、緊急救援系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車通過(guò)環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線，使其可以便捷地到達(dá)毎幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。4.2.4綠化環(huán)境小區(qū)通過(guò)中心景觀、中心綠化帶和沿主干道的綠化、將戶間綠化和組團(tuán)綠化串聯(lián)起來(lái)。通過(guò)居民活動(dòng)廣場(chǎng)、集中綠化的吸納和匯聚，塑造一個(gè)親切、活潑的“共享”空間。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細(xì)致的“立體綠化”。他們不僅保潔空氣、釋放氧氣、增加空氣中的負(fù)離子，還可以降低噪音、消除城市“熱島效應(yīng)”，徹底的改變居民的生活質(zhì)量。尤其是中心景觀的“雙子湖”區(qū)域，為小區(qū)內(nèi)住戶提供了一個(gè)天然生態(tài)的活動(dòng)與憩息場(chǎng)所。4.2.5建筑環(huán)保設(shè)計(jì)1）注重體現(xiàn)小區(qū)積極主動(dòng)的環(huán)境意識(shí)，在保護(hù)的基礎(chǔ)上更注意營(yíng)造環(huán)境。2）對(duì)可能產(chǎn)生的噪音設(shè)備用房采取必要的隔音減噪措施，確保噪音達(dá)標(biāo)排放，在道路綠化的樹種選擇上要考慮隔音和凈化空氣的功能。3）總平面中設(shè)垃圾收集點(diǎn)，垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集至收集站。4）小區(qū)設(shè)置獨(dú)立封閉的物業(yè)管理，主次入口安保24小時(shí)值班，各單元入口設(shè)置對(duì)講式電子安全防盜門。

第五章環(huán)保、節(jié)能與安全消防5.1主要污染源及對(duì)環(huán)境的影響小區(qū)附近交通條件復(fù)雜，屬于商住兩用房，主要污染源是噪聲污染，噪聲污染影響居民的正常休息，還有就是生活垃圾的污染，影響小區(qū)的環(huán)境。5.2環(huán)境保護(hù)措施對(duì)可能產(chǎn)生的噪音設(shè)備用房采取必要的隔音減噪措施，確保噪音達(dá)標(biāo)排放，在道路綠化的樹種選擇上要考慮隔音和凈化空氣的功能?？偲矫嬷性O(shè)垃圾收集點(diǎn)，垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集至收集站。通過(guò)居民活動(dòng)廣場(chǎng)、集中綠化的吸納和匯聚，塑造一個(gè)親切、活潑的“共享”空間。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細(xì)致的“立體綠化”。他們不僅保潔空氣、釋放氧氣、增加空氣中的負(fù)離子，還可以降低噪音、消除城市“熱島效應(yīng)”，徹底的改變居民的生活質(zhì)量。尤其是中心景觀的“雙子湖”區(qū)域，為小區(qū)內(nèi)住戶提供了一個(gè)天然生態(tài)的活動(dòng)與憩息場(chǎng)所。5.3環(huán)境保護(hù)預(yù)期效果通過(guò)對(duì)噪音的減噪排放，噪音設(shè)備用房采取必要的隔音減噪措施，種植具有隔離噪音的樹種，對(duì)小區(qū)的生活垃圾的統(tǒng)一回收這些措施看來(lái)小區(qū)的環(huán)境得到很大的提高，噪聲污染減小不影響居民的正常的生活休息。5.4節(jié)能1)屋面采取保溫隔熱構(gòu)造處理。2)建材選用輕質(zhì)隔墻，減輕建筑自重。3)全部外窗、陽(yáng)臺(tái)門選用高質(zhì)塑鋼密封門窗。4)潔具采用節(jié)水型沖洗配件。5.5消防消防、緊急救援系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車通過(guò)環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線，使其可以便捷地到達(dá)毎幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。1)利用整個(gè)小區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)，在各區(qū)域內(nèi)形成順暢的消防環(huán)線，均留有足夠的消防操做場(chǎng)地。2)在主次干道的一側(cè)毎隔120米設(shè)立室外消火栓以保證消火栓的保護(hù)半徑不超過(guò)150米。

第六章項(xiàng)目管理6.1項(xiàng)目實(shí)施程序項(xiàng)目實(shí)施程序見圖6-1所示。投資機(jī)會(huì)尋找與篩選可行性研究投資機(jī)會(huì)尋找與篩選可行性研究細(xì)化投資方案合同談判正式簽署有關(guān)合作協(xié)議工程建設(shè)竣工投入使用房地產(chǎn)資產(chǎn)管理比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,探討投資可行性尋求多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì),在頭可行腦中快速判斷其可行性.開發(fā)商選擇實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開用地，探討技術(shù)可行性與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)不可行人士接觸，作出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的 可行 可行性。開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)不可行計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面判斷項(xiàng)可行性。開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中的到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾， 不能達(dá)成協(xié)確定總承包商，確定租售方案，獲得政府用地規(guī)劃等許可簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合 同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算成本進(jìn)行管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和 開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，投入其投資組合中。圖6-1項(xiàng)目實(shí)施程序圖6.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中：一期用地16.13畝，建設(shè)高層住宅2棟，小高層2棟、會(huì)所及車庫(kù)，總建筑面積60051平方米（包括居住建筑面積54454平方米，商用建筑面積5597平方米）；地下車庫(kù)面積5344.6平方米。二期用地5.67畝，建設(shè)1棟高層住宅，幼兒園及1棟綜合樓，建筑面積36459平方米，其中居住建筑面積22037平方米，商用建筑面積6400平方米（含幼兒園），綜合樓建筑面積8022平方米。6.3項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)(1)綜合管理部

該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理處理企業(yè)管理事務(wù)；人力資源管理；行政管理。

(2)市場(chǎng)營(yíng)銷部

該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：市場(chǎng)調(diào)研、分析；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃；項(xiàng)目銷售管理，完成銷售目標(biāo)；項(xiàng)目售后服務(wù)。

(3)財(cái)務(wù)部

該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：項(xiàng)目投資總體分析；項(xiàng)目資金籌措；公司財(cái)務(wù)管理；公司總體成本控制；會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)監(jiān)督。

(4)成本控制部

該部為新增設(shè)部門，主要負(fù)責(zé)：開發(fā)項(xiàng)目工程成本預(yù)測(cè)；建立、更新材料設(shè)備信息庫(kù)；考察大宗、重要材料設(shè)備供應(yīng)商；組織施工招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)；設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同、采購(gòu)合同商務(wù)條款洽談；施工合同、監(jiān)理合同、采購(gòu)合同管理，建立合同管理臺(tái)賬，根據(jù)合同履行情況提出合同付款主導(dǎo)意見；工程經(jīng)濟(jì)簽證、工程結(jié)算審核；開發(fā)項(xiàng)目成本分析、總結(jié)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資料管理。

(5)技術(shù)前期部

該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：項(xiàng)目資源調(diào)查；項(xiàng)目前期策劃；獲取土地資源；項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理；產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品策劃；設(shè)計(jì)管理；技術(shù)管理；對(duì)重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制。

(6)工程管理部該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：組建項(xiàng)目部；擬訂項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目管理目標(biāo)；對(duì)項(xiàng)目部工作進(jìn)行日常指導(dǎo)；定期對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督檢查、績(jī)效考核；考察、初選施工單位、監(jiān)理單位；負(fù)責(zé)零星甲供材料采購(gòu)；匯總、整理各項(xiàng)目工程技術(shù)資料；解決項(xiàng)目部遇到的重大問(wèn)題。

(7)項(xiàng)目部

主要負(fù)責(zé)：根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的要求，制訂項(xiàng)目管理有關(guān)計(jì)劃，組織實(shí)施，指揮協(xié)調(diào)和控制監(jiān)督，實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，使項(xiàng)目有效的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、安全生產(chǎn)目標(biāo)。

第七章投資估算和資金籌措7.1估算依據(jù)1)《全國(guó)市政工程預(yù)算定額》2)《陜西省市政工程費(fèi)用定額》3)《XX市建筑材料價(jià)格表》4)《陜西省安裝工程費(fèi)用定額》5)建設(shè)部《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》6)類似工程造價(jià)指標(biāo)7)項(xiàng)目建設(shè)書和設(shè)計(jì)任務(wù)書,包括文字說(shuō)明和方案。8)單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)(造價(jià))指標(biāo).如：每平方米建筑面積的單方造價(jià)(包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成)。9)單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價(jià)；每kca/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價(jià)；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價(jià)；每kVA變配電設(shè)備的造價(jià)等。10)設(shè)計(jì)參數(shù)（指標(biāo)）。如：各類建筑面積指標(biāo)；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(biāo)（kcal/h）/m2等。11)概算指標(biāo)。如:每100m2建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價(jià)指標(biāo)等。12)概預(yù)算定額及其單價(jià)，當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。13)當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料差價(jià)。14)現(xiàn)場(chǎng)情況。7.2建設(shè)投資估算建設(shè)投資由工程費(fèi)用(建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi))、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)(基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi))組成見附表1所示。7.3資金籌措及投資計(jì)劃資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。資金來(lái)源與資金投資計(jì)劃見表7—1、7—2所示表7—1資金來(lái)源表序號(hào)金額（萬(wàn)元）占比備注1自有資金9245.0040.00%按總投資40%計(jì)算2銀行貸款3000.0012.98%━3銷售收入10867.5147.02%━4合計(jì)23112.51100.00%━表7—2資金投資序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1資金運(yùn)用23112.5111025.668978.832819.02289.00━1.1開發(fā)建設(shè)投資20567.8010283.908227.122056.780.00四年按5：4：1：0比例分?jǐn)?.2期間費(fèi)用2544.70741.76751.71762.24289.00━管理費(fèi)用948.26284.48284.48284.4894.83四年按３：3：3：１比例分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用648.18172.80182.75193.2899.35按貸款償還計(jì)劃表銷售費(fèi)用948.26284.48284.48284.4894.83四年按３：3：3：１比例分?jǐn)?/p>

第八章經(jīng)濟(jì)效益分析8.1產(chǎn)品銷售收入和成本估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的：如表8—1所示表8—1銷售收入序號(hào)類別建筑面積（平方米）銷售價(jià)格銷售收入備注1可銷售小高層住宅建筑面積9,9323100.003078.92━2可銷售高層住宅建筑面積66,5593400.0022630.06━3可銷售綜合樓建筑面積8,0224300.003449.46━4可銷售商鋪建筑面積9,3974500.004228.65━可銷售地下車位建筑面積━━0.00━5可銷售地下車位個(gè)數(shù)46045000.002070.00━銷售收入合計(jì)━━35457.09━8.2總成本費(fèi)用估算房地產(chǎn)投資總成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)而花費(fèi)的全部成本費(fèi)用。見附表58.3償債能力分析企業(yè)有無(wú)支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力的重要標(biāo)志。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度。見表8—2所示的貸款償還計(jì)算表8—2貸款償還期計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年1借款償還━━━━1.1年初借款余額━3172.803355.5517251.2本年借款增加3000.00━━━1.3本年應(yīng)計(jì)利息172.80182.75193.28991.4本年還本━━1630.8117251.5本年付息━━193.28991.6本年還本付息合計(jì)━━1824.0918241.7年末借款累計(jì)3172.803355.551724.74━2還款資金來(lái)源0.000.001824.0918242.1現(xiàn)金流━━1824.0918242.2其它━━━━3利息備付率━030324貸款償還期━━貸款償還期=N-1+A/BN—還款資金來(lái)源大于年初借款余額的年分?jǐn)?shù)A—第N年的貸款余額B—第N年的還款資金來(lái)源8.4不確定性分析由于不確定因素變化對(duì)項(xiàng)目投資效益影響程度的分析與計(jì)算。我們可以進(jìn)行盈虧平衡分析，確定盈虧平衡點(diǎn)來(lái)進(jìn)行不確定性分析：盈虧平衡點(diǎn)＝總投資/（總銷售收入－銷售稅金）=23237.04/(8594.57-6445.92)*100%=73.00%.通過(guò)該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資某些不可預(yù)見的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而證明項(xiàng)目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實(shí)際的估計(jì)或預(yù)測(cè)，將對(duì)決策者和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者具有十分重要的參考價(jià)值8.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論融資前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（irr）=36.97%，當(dāng)銷售減少10%時(shí)irr=24.3%；銷售增加10%時(shí)irr=49.30%；當(dāng)投資增加10%時(shí)，irr=50.74%；投資減少10%，irr=25.39%；當(dāng)投資增加10%，價(jià)格下降10%時(shí)，irr=14.79%。由此可見任何情況下irr都比小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率（10%）。融資前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=4003.07，當(dāng)銷售減少10%時(shí),NPV=2159.62；銷售增加10%時(shí),NPV=5712.95；投資減少10%，NPV=5319.32；當(dāng)投資增加10%時(shí)，NPV=2553.25；當(dāng)投資增加10%，價(jià)格下降10%時(shí)，NPV=800。任何時(shí)候NPV都大于零所以本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的.項(xiàng)目是有清償能力的。

第九章結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析可知，正常年份銷售收入為33684.24萬(wàn)元，利潤(rùn)總額8594.57萬(wàn)元，凈利潤(rùn)6445.92萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資收益率為36.99%，資本金凈利潤(rùn)率27.74%，項(xiàng)目所得稅前的投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36.97%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4003.07萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為2.5年。由此可見，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。此外，通過(guò)不確定性分析得出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的.除此之外由于該項(xiàng)目的建設(shè),將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì),小區(qū)的建設(shè)過(guò)程簡(jiǎn)化會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好后，想要維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。再者該小區(qū)的人文環(huán)境的改善給居民提供了更為舒適的生活環(huán)境將吸引更多人來(lái)居住。綜上所述，該項(xiàng)目是可行的。

參考文獻(xiàn)[1]發(fā)改委、建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）[M].中國(guó)計(jì)劃出版社.2006[2]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2005[3]潘蜀健主編．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[J].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社.1999[4]宋春紅.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化.2006.[5]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003.[6]劉志平.王學(xué)孝.房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn).2001[7]何繼志.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評(píng)估要點(diǎn)[J].中國(guó)國(guó)際咨詢.2003[8]Impactofinternationalcapitalflowsonrealestatemarket:TheempiricaltestinChinafrom1998to2006BoSong;BoGaoFrontiersofEconomicsinChina2007-10Springer[9]Europeanmetropolisesincompetitionforoffices:ThefunctionalnetworkofcitiesandrealestatemarketindicatorsMarcSmidt;RonaldMarkGeoJournal1991-07Springer[10]McKenzie,DennisJ.,andBetts,RichardM.,EssentialsofRealEstateEconomics,FourthEditionJamesR.FrewJournalofRealEstateLiterature1997-07Springer

致謝畢業(yè)設(shè)計(jì)是對(duì)我們知識(shí)運(yùn)用能力的一次全面的考核，也是對(duì)我們進(jìn)行科學(xué)研究基本功的訓(xùn)練，培養(yǎng)我們綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立地分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，為以后撰寫專業(yè)學(xué)術(shù)論文和工作打下良好的基礎(chǔ)。本次設(shè)計(jì)能夠順利完成，首先我要感謝我的母?！靼部萍即髮W(xué)高新學(xué)院，是她為我們提供了學(xué)習(xí)知識(shí)的土壤，使我們?cè)谶@里茁壯成長(zhǎng)；其次我要感謝建工學(xué)院的老師們，他們不僅教會(huì)我們專業(yè)方面的知識(shí)，而且教會(huì)我們做人做事的道理；尤其要感謝在本次設(shè)計(jì)中給與我大力支持和幫助的史玉芳老師，每有問(wèn)題，老師總是耐心的解答，使我能夠充滿熱情的投入到畢業(yè)設(shè)計(jì)中去；還要感謝我的同學(xué)們，他們熱心的幫助，使我感到了來(lái)自兄弟姐妹的情誼；最后還要感謝相關(guān)資料的編著者和給予我們支持的社會(huì)各界人士，感謝您們?yōu)槲覀兲峁┮粋€(gè)良好的環(huán)境，使本次設(shè)計(jì)圓滿完成。附表1建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量單位指標(biāo)（或單價(jià)）金額（萬(wàn)元）備注1前期工程費(fèi)用━━━321.20━1.1規(guī)劃、設(shè)計(jì)及圖紙費(fèi)96510.00m2按建筑面積24元/平方米231.62━1.2勘探及測(cè)量費(fèi)用14529.00m2按占地面積10元/平方米14.53有詳勘合同價(jià)在合同基礎(chǔ)上調(diào)增1.3工程咨詢費(fèi)96510.00━━5.00核準(zhǔn)備案1.4土地平整費(fèi)用14529.00m2暫按占地面積１5元/平方米21.79含拆除、土石方、爆破工程1.5臨時(shí)施工道路、水、電等其它費(fèi)用96510.00m2暫按建筑面積5元/平方米48.26━2基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)━━━865.92━2.1室外水電、消防、照明工程等96510.00━按建筑面積26.4元/平方米254.79━3.2道路工程14529.00━暫按用地而積1/5，180元/平方米52.30━3.3園林綠化工程14529.00━暫按用地而積35%，150元/平方米76.28按綠化率2.4與市政配套設(shè)施接口費(fèi)96510.00━按建筑面積50元/平方米482.55━3建筑安裝工程費(fèi)━━━15939.78按工程類別列項(xiàng)3.1小高層建筑安裝9932.00m2小高層住宅1400元/平方米1390.48━3.2高層建筑安裝66559.00m2高層住宅1600元/平方米9983.85━3.3地下車庫(kù)5344.60m2地下車庫(kù)1800元/平方米962.03━3.4綜合樓8022.00━按1800元/平方米1443.96━3.5商業(yè)（含幼兒園、會(huì)所）11997.00━按1800元/平方米2159.46━

附表2投資使用計(jì)劃與資金籌措序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1資金運(yùn)用23237.0411063.029016.192856.38301.45━1.1開發(fā)建設(shè)投資20567.8010283.908227.122056.780.00四年按5：4：1：0比例分?jǐn)?.2期間費(fèi)用2669.23779.12789.07799.60301.45━管理費(fèi)用1010.53303.16303.16303.16101.05四年按３：3：3：１比例分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用648.18172.80182.75193.2899.35按貸款償還計(jì)劃表銷售費(fèi)用1010.53303.16303.16303.16101.05四年按３：3：3：１比例分?jǐn)?資金籌措23237.0411063.029016.192856.38301.45━2.1自有資金9294.819294.810.000.000.00━2.2銀行貸款3000.001500.001500.000.000.00按計(jì)劃貸款額2.3銷售收入10942.22268.207516.192856.38301.45━

附表3營(yíng)業(yè)收入、增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年各年銷售比例95%5%40%40%10%根據(jù)預(yù)測(cè)進(jìn)度分配1經(jīng)營(yíng)收入33684.241772.8514182.8414182.843545.71━1.1銷售收入33684.241772.8514182.8414182.843545.71━1.2租金收入━━━━━━1.3其它收入收入━━━━━━2經(jīng)營(yíng)稅金及附加1852.6397.51780.06780.06195.01━2.1營(yíng)業(yè)稅1684.2188.64709.14709.14177.29銷售收入的5%2.2城市建設(shè)維護(hù)稅117.896.2049.6449.6412.41營(yíng)業(yè)稅的7%2.3教育費(fèi)附加50.532.6621.2721.275.32營(yíng)業(yè)稅的3%

附表4開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1開發(fā)建設(shè)成本20567.8010283.908227.122056.780.00━2期間費(fèi)用2669.23779.12789.07799.60301.45━3合計(jì)23237.03━━━━━

附表5利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1銷售收入33684.241772.8514182.8414182.843545.71━2開發(fā)建設(shè)成本20567.8010283.908227.122056.780.00━3期間費(fèi)用2669.23779.12789.07799.60301.45━4經(jīng)營(yíng)稅金及附加1852.6397.51780.06780.06195.01━5利潤(rùn)總額8594.57-9387.674386.5910546.403049.24━6各年累計(jì)利潤(rùn)總額━-9387.67-5001.085545.328594.57━7所得稅2148.64━━1386.33762.3125%稅率8凈利潤(rùn)6445.92━━4158.992286.93━9息稅前利潤(rùn)8887.19━━5738.603148.59等于利潤(rùn)總額加利息支出

附表6項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1現(xiàn)金流入33684.241772.8514182.8414182.843545.71━1.1銷售收入33684.241772.8514182.8414182.843545.71項(xiàng)目損益表1.2回收經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━2現(xiàn)金流出26663.2910987.739613.494877.801184.27━2.1開發(fā)建設(shè)投資20567.8010283.908227.122056.780.00項(xiàng)目損益表2.2期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2021.05606.32606.32606.32202.11投資估算表2.3經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━2.4經(jīng)營(yíng)稅金及附加1852.6397.51780.06780.06195.01項(xiàng)目損益表2.5調(diào)整所得稅2221.80━━1434.65787.15注意：與項(xiàng)目損益表中所得稅不同3凈現(xiàn)金流量7020.95-9214.874569.349305.032361.44━4累計(jì)凈現(xiàn)金流量━-9214.87-4645.534659.507020.95━5財(cái)務(wù)指標(biāo)━━━━━━5.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：36.97%━━━━━5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率?。?0%）￥4,003.07━━━━━5.3靜態(tài)投資回收期2.50━━━━━5.4投資利潤(rùn)率：36.99%━━━━━5.5投資凈利潤(rùn)率：27.74%━━━━━5.6銷售凈利潤(rùn)率：19.14%━━━━━

附表7項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1現(xiàn)金流入33684.241772.8514182.8414182.843545.71━1.1銷售收入33684.241772.8514182.8414182.843545.71項(xiàng)目損益表1.2回收經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━2現(xiàn)金流出18965.329998.641386.374596.792983.52━2.1用于開發(fā)建設(shè)投資的項(xiàng)目資本金9294.819294.810.000.000.00資金來(lái)源與運(yùn)用表2.2期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2021.05606.32606.32606.32202.11投資估算表2.3經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━2.4經(jīng)營(yíng)稅金及附加1852.6397.51780.06780.06195.01項(xiàng)目損益表2.5借款還本付息3648.180.000.001824.091824.09━2.6所得稅2148.640.000.001386.33762.31項(xiàng)目損益表3凈現(xiàn)金流量14718.91-8225.7812796.469586.04562.19━4累計(jì)凈現(xiàn)金流量━-8225.784570.6814156.7214718.91━5財(cái)務(wù)指標(biāo)━━━━━━項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率112.04%━━━━━

高層高層小高小高層高高層小小高層中心綠地廣場(chǎng)高層高層高層 出口 B 出口出口 濱江大道河堤漢江河堤北漢江附圖1小區(qū)平面布置圖目錄1總論 11.1項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位及負(fù)責(zé)人 11.2編制依據(jù)和原則 11.3建設(shè)單位概況 21.4項(xiàng)目提出理由 31.5項(xiàng)目概況 41.6可行性研究結(jié)論 62市場(chǎng)預(yù)測(cè) 82.1產(chǎn)品用途 82.2國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)情況 82.3市場(chǎng)分析總結(jié) 103產(chǎn)品方案及生產(chǎn)規(guī)模 113.1生產(chǎn)規(guī)模 113.2產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 113.3包裝規(guī)格 114工藝技術(shù)方案 124.1生產(chǎn)工藝 124.2主要設(shè)備選擇 125原材料及動(dòng)力供應(yīng) 135.1主要原材料需求 135.2動(dòng)力供應(yīng) 136建廠條件和廠址選擇 146.1建廠條件 146.2廠址選擇 167公用工程與輔助工程 197.1總圖運(yùn)輸 197.3土建 217.4供水 227.5供電及通訊 237.6采暖與通風(fēng) 277.7輔助工程 278節(jié)能 299消防 309.2工程概況 309.3消防設(shè)計(jì) 3110環(huán)境保護(hù)