頤康園老年會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE７９頤康園老年會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2編制范圍與依據(jù) 21.3簡(jiǎn)要結(jié)論 31.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 32項(xiàng)目背景 42.1城市排水設(shè)施發(fā)展現(xiàn)狀 42.2城市供排水基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)前面臨的主要問題 52.3城市排水展望 53建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 74項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件 84.1項(xiàng)目建設(shè)選址 84.2建設(shè)條件 84.3施工條件 125設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 135.1設(shè)計(jì)依據(jù) 135.2設(shè)計(jì)原則 135.3設(shè)計(jì)概要 146排污管網(wǎng)工程 156.1污水排放水量預(yù)測(cè) 156.2排水管網(wǎng)系統(tǒng) 167箱涵工程 197.1排水現(xiàn)狀 197.2涵洞計(jì)算 197.3涵洞校核 207.4涵洞斷面設(shè)計(jì) 207.5涵洞布置 207.6涵洞縱斷面設(shè)計(jì) 217.7結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 217.8箱涵施工要點(diǎn) 228勞動(dòng)安全 278.1影響勞動(dòng)安全的因素分析 278.2防護(hù)和監(jiān)控措施 278.3施工安全措施 288.4勞動(dòng)衛(wèi)生措施 298.5預(yù)期效果及評(píng)價(jià) 299環(huán)境保護(hù) 309.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 309.2環(huán)境保護(hù)原則 309.3環(huán)境保護(hù)措施 3010項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及建設(shè)管理 3310.1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 3310.2項(xiàng)目建設(shè)管理 3311項(xiàng)目招標(biāo) 3711.1招標(biāo)的組織形式 3711.2招標(biāo)的方式 3711.3招標(biāo)基本情況表 3711.4招標(biāo)初步方案 3812投資估算及貸款償還 3912.1投資估算范圍 3912.2投資估算依據(jù) 3912.3項(xiàng)目投資 3912.4資金籌措 4312.5貸款償還 4313社會(huì)效益評(píng)價(jià) 5213.1環(huán)境效益評(píng)價(jià) 5213.2社會(huì)效益評(píng)價(jià) 5214結(jié)論及建議 5314.1結(jié)論 5314.2建議 53第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目；建設(shè)單位：深圳市商晟投資管理有限公司；建設(shè)地址：盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角；建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位規(guī)模說明1建設(shè)規(guī)模1.1總占地面積㎡1146671.2建筑構(gòu)物占地面積㎡33930建筑密度：30%1.3總建筑面積㎡94290容積率：0.821.2道路面積㎡1720015%1.3綠地面積㎡6353755%2項(xiàng)目總投資萬元180002.1土地出讓金萬元1421無形資產(chǎn)2.2其他投資萬元2253遞延資產(chǎn)2.3固定資產(chǎn)投資萬元14326固定資產(chǎn)3資金籌措萬元180003.1企業(yè)自籌萬元180004項(xiàng)目定員人1574.1管理人員人54.2員工人152含后勤1人5燃料、動(dòng)力年消耗5.1暖MW4.65.2水t200005.3電萬Kw706項(xiàng)目收益6.1商品房㎡543006.1.1銷售收入178536.1.銷售稅金及附加萬元8936.1總成本費(fèi)用萬元91016.1.4利潤(rùn)總額萬元78596.2老年會(huì)所及物業(yè)㎡399906.2.1經(jīng)營(yíng)收入萬元1285以下按達(dá)標(biāo)年估算。6.2.2營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元646.2.3總成本費(fèi)用萬元9576.2.4利潤(rùn)總額萬元2646.2.5所得稅萬元666.2.6稅后利潤(rùn)萬元1986.3投資回收期年6.3含建設(shè)期6.3內(nèi)部收益率%24.566.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值i=13%；萬元17716.5盈虧平衡點(diǎn)%73735/1285－222－641.2項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù)1.2.1區(qū)位環(huán)境盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽150公里。全市轄雙臺(tái)子、興隆臺(tái)兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。區(qū)域面積4071平方公里，總?cè)丝跒?24.3萬。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟆?010年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950億元，同比增長(zhǎng)18%；財(cái)政一般預(yù)算收入80.6億元，增長(zhǎng)49.7%；固定資產(chǎn)投資900億元，增長(zhǎng)65%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額185億元，增長(zhǎng)18.5%；實(shí)際利用外資9.1億美元，增長(zhǎng)202%；外貿(mào)出口3.4億美元，增長(zhǎng)16.3%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速走在了全省前列！工業(yè)集群快速成長(zhǎng)。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項(xiàng)目開始啟動(dòng)，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺(tái)灣長(zhǎng)春集團(tuán)加盟盤錦，華錦擴(kuò)建工程達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)，盤錦正加速向全國(guó)石化基地邁進(jìn)。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項(xiàng)目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)25.4個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長(zhǎng)30%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。大商城市廣場(chǎng)、鵬欣水游城等大項(xiàng)目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，旅游總收入增長(zhǎng)48.5%。新開工房地產(chǎn)560萬平方米。物流、會(huì)展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。開工新建六和肉鴨加工等大項(xiàng)目23個(gè)，建成設(shè)施農(nóng)業(yè)5萬畝，新改建畜牧小區(qū)500個(gè)，新增水產(chǎn)小區(qū)30個(gè)，養(yǎng)殖大蟹15萬畝。農(nóng)機(jī)裝備水平顯著提高。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達(dá)到105萬噸。遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由110平方公里擴(kuò)大到545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗(yàn)區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級(jí)產(chǎn)業(yè)基地。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。一個(gè)充滿生機(jī)與活力的濱海生態(tài)新城開始形成。城市化進(jìn)程加快。大力推進(jìn)鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成?？⒐ぶ腥A路、泰山路等12條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。城市化率達(dá)到65%。盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)，5年來累計(jì)完成投資214.3億元。疏港鐵路、盤營(yíng)客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤營(yíng)線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫除險(xiǎn)加固取得階段性成果，華潤(rùn)城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。城市建設(shè)和管理水平顯著提高。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路45條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、規(guī)范化。我市躋身全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市和省級(jí)園林城市行列。生態(tài)盤錦建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。建成污水處理廠5座，日處理能力達(dá)到32萬噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場(chǎng)、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。城市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到95.1%。有林面積增加到26萬畝。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補(bǔ)平衡。2010年盤山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)180億元，比上年增長(zhǎng)42.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成180億元，比上年增長(zhǎng)100%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成8.5億元，比上年增長(zhǎng)64%；全口徑稅收完成11.4億元，比上年增長(zhǎng)43.4%；實(shí)際利用外資完成1.5億美元，是去年的7倍；農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)1.05萬元，比上年增長(zhǎng)24.4%。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅位居全省前列，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。盤山縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。全年預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)39.2億元，增長(zhǎng)46.2%，服務(wù)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)30.8億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)13.5億元。

房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成104.8萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2.5億元。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍(lán)橋、學(xué)府名城、龍祥商務(wù)會(huì)館等商住地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢(shì)明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動(dòng)了住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。

旅游業(yè)加快推進(jìn)。承接了盤錦“第三屆國(guó)際濕地旅游周”主要旅游項(xiàng)目，成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級(jí)改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營(yíng)地和觀景臺(tái)正抓緊施工。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。盤山縣以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重點(diǎn)，將盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。推進(jìn)新縣城建設(shè)。拉開“兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)背景城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問題之一,中國(guó)的城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問題之一,中國(guó)的大城市早在20世紀(jì)90年代陸續(xù)走進(jìn)老齡社會(huì),因此如何改善老年人的生活狀況,使老有所養(yǎng)、老有所用,已成為國(guó)家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。其實(shí)，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個(gè)新生事物，但在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級(jí)的階段。近兩年，大型開發(fā)商如萬科(論壇)、保利(論壇)等開始對(duì)老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國(guó)布局，在上海、廣州等地試點(diǎn)。華潤(rùn)、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號(hào)，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。只是，剛剛起步的中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。誰來填補(bǔ)中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻礙，一切還需要時(shí)間來慢慢探索?！般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)含商機(jī)；

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長(zhǎng)點(diǎn)：隨著中國(guó)逐步邁進(jìn)老齡化社會(huì)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”讓人看到了商機(jī)。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010年至2050年，中國(guó)60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國(guó)老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。

面對(duì)住宅市場(chǎng)現(xiàn)“量?jī)r(jià)危機(jī)”、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價(jià)值洼地。中國(guó)正迎來“421家庭”時(shí)代，再過10年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對(duì)年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長(zhǎng)期護(hù)理，子女力不從心。有需求就有商機(jī)，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無限商機(jī)。另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為誘人的概念，這讓市場(chǎng)資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L(zhǎng)點(diǎn)。為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢(shì)；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，塑造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)新亮點(diǎn)，促進(jìn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利業(yè)的現(xiàn)代化；盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地價(jià)格和相關(guān)優(yōu)惠政策。共同達(dá)成盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。建設(shè)一個(gè)入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂的現(xiàn)代會(huì)所。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年3月開工，于2013年9月竣工。1.3建設(shè)單位概況深圳市商晟投資管理有限公司成立于2010年，從事投資管理、咨詢業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國(guó)內(nèi)各大中城市。該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營(yíng)理念；在經(jīng)過對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場(chǎng)潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會(huì)所。該公司以盤錦市經(jīng)濟(jì)背景、生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以盤錦未來市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以品牌開發(fā)建設(shè)為龍頭，棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。該公司是一個(gè)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信、積極上進(jìn)、勇于開拓的知識(shí)化團(tuán)隊(duì)。公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和有較高文化品位的生活環(huán)境。公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。公司竭誠(chéng)與社會(huì)各界攜手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。1.4編制依據(jù)與研究范圍1.4.1《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50220-95)；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)；【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2007）；《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500—2003；《遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額》（2008）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》方法與參數(shù)（第三版）；盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。1.4.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1中國(guó)已進(jìn)人老齡化社會(huì)根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)\o"國(guó)家"國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

2.2傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)。現(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；同時(shí)，高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；

（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

2.3國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求

中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。

目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、\o"敬老院"敬老院、護(hù)理院、\o"老年公寓"老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。

近年來，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫！

2.4政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、\o"文化"文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問題。

國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。

2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。2.5養(yǎng)老地產(chǎn)—產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵媒體報(bào)道，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長(zhǎng)\o"竇玉沛"竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。

目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。

缺乏政策支持也是一方面。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)\o"企業(yè)"企業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。

很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。2.6適應(yīng)現(xiàn)代養(yǎng)老社會(huì)化的需要我國(guó)的老齡化問題越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“4-2-1”（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會(huì)問題正在逐步嚴(yán)重，常常會(huì)有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長(zhǎng)此以往的后果將會(huì)直接影響整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拖社會(huì)發(fā)展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個(gè)非常重要的課題?！爆F(xiàn)代社會(huì)變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。老年會(huì)所這一模式，就為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)提供了一個(gè)愛心的平臺(tái)，自然承擔(dān)起社會(huì)賦予的“托老養(yǎng)護(hù)”責(zé)任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的雙重需要，提高生命質(zhì)量。大家庭小環(huán)境也是未來“421”家庭子女“?；丶铱纯础钡穆淠_點(diǎn)。隨著改革開放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無精力去承擔(dān)和管理這么多的社會(huì)具體性問題。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢(shì)下投資房地產(chǎn)、“休閑”行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。國(guó)家于1996年頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，提出了“五個(gè)老有”，即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。2000年，國(guó)家再次發(fā)布了《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老居住政策，同時(shí)提出建立“9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即90％的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；7％的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3％的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，起點(diǎn)高，社會(huì)效益好，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會(huì)所既解決了未來老齡化社會(huì)養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。第三章市場(chǎng)分析3.1中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。

“到2011年，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到13%；到2020年，中國(guó)的老齡人口將接近30%，來勢(shì)迅猛。”中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)\o"鄭衛(wèi)華"鄭衛(wèi)華預(yù)計(jì)，5～10年以后，中國(guó)會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭(zhēng)食。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已盛行，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。

我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。

據(jù)2009年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，市場(chǎng)空間顯然非常大。

一方面是巨大的市場(chǎng)需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重。而面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這么個(gè)巨大的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見。6月17日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年會(huì)發(fā)布了中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評(píng)估認(rèn)定體系。來自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。1、開發(fā)之惑

什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？目前市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來說，僅僅是簡(jiǎn)單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對(duì)于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國(guó)家投資，有的個(gè)人\o"投資"投資的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。

而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源[最新消息

價(jià)格

戶型

點(diǎn)評(píng)]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國(guó)首家老年社區(qū)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑,老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供

“管家式”的服務(wù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)開發(fā)僅是整個(gè)模式的基礎(chǔ)。

”親和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進(jìn)態(tài)勢(shì)。

2、模式破冰

2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。日前，萬科“活躍長(zhǎng)者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動(dòng)儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對(duì)外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來的時(shí)候，住宅運(yùn)營(yíng)模式將發(fā)生重大變化。

”

與此同時(shí)，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、\o"保利"保利、\o"華潤(rùn)"華潤(rùn)等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報(bào)以及2010年中報(bào)中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，現(xiàn)在社會(huì)上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長(zhǎng)者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營(yíng)模式值得探索。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。

3、盈利困境

“老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給老年人提供一個(gè)健康生活環(huán)境提供一個(gè)生活狀態(tài)。

”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。就目前的養(yǎng)老市場(chǎng)而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所。

專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國(guó)目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限50年，項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小\o"產(chǎn)權(quán)"產(chǎn)權(quán)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一般的年投資回報(bào)不過10%，但目前因?yàn)槭袌?chǎng)廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。3.2養(yǎng)老地產(chǎn)—營(yíng)銷要點(diǎn)進(jìn)入21世紀(jì)，2006年初，中國(guó)60歲以上的老齡人口已達(dá)1.3億，到2009年已達(dá)1.58億。按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時(shí)正式步入了老齡化社會(huì)。近年來我國(guó)也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個(gè)好頭，但是，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目\o"營(yíng)銷"營(yíng)銷方案應(yīng)該注意以下幾個(gè)要點(diǎn)以確保項(xiàng)目銷售暢快。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好；

2、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)；

3、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)；

4、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外觀形象要注意；

5、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的要索定；

6、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模式要選定；

7、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式要體現(xiàn)特點(diǎn)；

8、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要有前瞻性；

9、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要主動(dòng)尋找目標(biāo)\o"客戶"客戶；

10、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更要注重售后服務(wù)。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)—國(guó)內(nèi)發(fā)展的困境在國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對(duì)這類\o"物業(yè)"物業(yè)已經(jīng)研究了3至5年時(shí)間，可以預(yù)見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢(shì)。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境：

1、政策優(yōu)惠無保障

由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。

一般來說，政府會(huì)在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供\o"政策"政策上的優(yōu)惠，但在中國(guó)，各級(jí)政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策都是針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2、新興市場(chǎng)不穩(wěn)定

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多對(duì)這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)，而且出售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。

3、投資額高

養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)\o"購物"購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。

4、回收期長(zhǎng)

在發(fā)達(dá)國(guó)家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國(guó)目前尚未有成功案例。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。

目前我國(guó)老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)才可以收回投資，這種長(zhǎng)時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

5、后期物業(yè)管理要求高

養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。

由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。3.4蘊(yùn)藏市場(chǎng)巨大，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數(shù)已達(dá)6億，有60多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國(guó)及世界各國(guó)政府的重視和關(guān)注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象”。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%，就被稱為老齡化社會(huì)，而超過了14%就被稱為老齡社會(huì)。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了115年，英國(guó)用了47年，德國(guó)用了40年，而日本只用了24年。我國(guó)的情況則與日本相似，當(dāng)中國(guó)的第一代嬰兒潮在2015年左右進(jìn)入老年期時(shí)，中國(guó)將面臨嚴(yán)重的人口老齡化挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.5億，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5%，將是德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利和日本5國(guó)人口的總和。根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有1.16%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會(huì)的一大不幸。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會(huì)就不可能得以有效地構(gòu)建。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。有專家說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值至少增量10%，我國(guó)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大約是20萬億到22萬億之間，那就是增加2萬億GDP。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)商機(jī)，前景廣闊，2010年我國(guó)養(yǎng)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到1萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，到2025年，中國(guó)老齡人口將增加到2.8億，占全國(guó)總?cè)丝诘?2.1%。2050年，將增加到4億老人，60歲以上的老人占人口27%的比例。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長(zhǎng)速度，每四個(gè)人中將有一個(gè)老人，并以每年3%左右的速度增長(zhǎng)的趨向。這些都說明：老齡化社會(huì)已是21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問題。對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會(huì)迫切需要為老年人營(yíng)造一個(gè)休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場(chǎng)所。隨著改革開放的深入，未來的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來的社會(huì)福利事業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營(yíng)管理新模式。黨的十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。3.5盤錦市總體環(huán)境分析3.5.1人口及養(yǎng)老環(huán)境分析2010年末全市總戶數(shù)46.66萬戶，戶籍總?cè)丝?30.0萬人，比上年末增加0.85萬人。全年城市居民人均可支配收入18563元，比上年增長(zhǎng)8.9%；城市居民家庭人均消費(fèi)支出13486元，比上年增長(zhǎng)6.8%，恩格爾系數(shù)為31.45%。全年農(nóng)村居民人均純收入8479元，比上年增長(zhǎng)10.1%；農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出4604.4元，比上年增長(zhǎng)3.0%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%。2010年年末全市參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)50.7萬人，其中，職工35.2萬人，離退休人員15.4萬人。全市參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)58.3萬人。2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個(gè)，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農(nóng)村集體敬老院27個(gè)，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。3.5.2房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值38.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)29.9%。全市具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值159.1億元，竣工產(chǎn)值81.3億元，房屋施工面積227.9萬平方米，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率21.6萬元/人，增長(zhǎng)10.4%。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資57.3億元，比上年增長(zhǎng)40.8%。其中，商品住宅投資47.5億元，增長(zhǎng)57.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.4億元，增長(zhǎng)68.2%。全年商品房施工面積298.6萬平方米，比上年增長(zhǎng)18.6%；竣工面積149.5萬平方米，增長(zhǎng)43.3%；銷售面積153.9萬平方米，增長(zhǎng)55.4%，其中，現(xiàn)房銷售面積70.2萬平方米，增長(zhǎng)28.8%；商品房銷售額50.5億元，比上年增長(zhǎng)70%，其中，住宅銷售額47億元，所占比重為93.1%，其中，現(xiàn)房銷售額23.8億元，增長(zhǎng)35.2%。年末商品房空置面積4.1萬平方米，比上年末下降58.6%。盤錦市目前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。3.5.3盤錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（1）雙臺(tái)子區(qū)：2005年平均價(jià)格1467元/m2，較上年度漲幅20.75%。2006年平均價(jià)格1725元/m2，較上年度漲幅17.59%。2007年平均價(jià)格2200元/m2，較上年度漲幅27.53%。2008年平均價(jià)格2800元/m2，較上年度漲幅27.27%。2009～2010年平均價(jià)格3500元/m2。（2）興隆臺(tái)區(qū)：2005年平均價(jià)格2051元/m2，較上年度漲幅4.69%。2006年平均價(jià)格2285元/m2，較上年度漲幅11.41%。2007年平均價(jià)格2800元/m2，較上年度漲幅22.53%。2008年平均價(jià)格3200元/m2，較上年度漲幅14.28%。2009～2010年平均價(jià)格為3500元/m2。3.5.4目標(biāo)市場(chǎng)選擇(1)“4-2-1”家庭（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）的老年人；(2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬元以上的家庭；(3)3口家庭、中青年白領(lǐng)階層；(4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。3.4.5市場(chǎng)定位以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“4-2-1”家庭的老年人為銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價(jià)值點(diǎn)：(1)老年會(huì)所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。(2)時(shí)尚。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物，e時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到SOHO式家庭辦公；3.5.6營(yíng)銷推廣策略(1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營(yíng)銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。(2)實(shí)施概念營(yíng)銷，營(yíng)銷各類別墅概念和該項(xiàng)目的品牌形象。(3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。(4)各類別墅的營(yíng)銷推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。第四章項(xiàng)目規(guī)劃4.1項(xiàng)目選址分析4.1.1自然概況【地理區(qū)位】盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經(jīng)121°27′～22°29′?！镜孛驳刭|(zhì)】盤山縣地勢(shì)，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長(zhǎng)期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是遼東臺(tái)背斜的次一級(jí)構(gòu)造單元遼河臺(tái)凹;從大地構(gòu)造來看，則是中朝地臺(tái)上的二級(jí)構(gòu)造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國(guó)地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為7度?！練夂蛱攸c(diǎn)】盤山縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均氣溫8.3度，最高溫度35.2度，最低溫度-28.2度。年平均降水量600-700mm，主要集中在5-8月份。暴雨多發(fā)時(shí)段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風(fēng)，平均風(fēng)速2.8m/S;春夏季多南風(fēng)和西南風(fēng)。平均風(fēng)速3.0m/s，四月份風(fēng)速最大，可達(dá)6.1m/S。4.1.本項(xiàng)目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是盤山縣政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。4.縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖4.1.4土地利用現(xiàn)狀會(huì)所規(guī)劃用地面積172畝（114667m2），地勢(shì)平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為50～70年。4.1.5國(guó)道305是盤山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。4.1.會(huì)所地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程、老年會(huì)所的宜居首選。4.1.該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢(shì)分析：（1）良好的政策與機(jī)遇；（2）便利的對(duì)外交通條件；（3）商業(yè)氛圍濃郁；（3）地勢(shì)平坦，易于開發(fā)建設(shè)。4.2規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模4.2.1規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（2006年4月1日）；城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；《盤山縣總體規(guī)劃》（2010－2020）；4.2.2規(guī)劃原則（1）會(huì)所空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。（2）會(huì)所的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。（3）會(huì)所按照社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（4）會(huì)所以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化會(huì)所景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。4.2.3建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目占地面積114667m2，總建筑面積97290m2，其中,道路面積17200m2；景點(diǎn)綠化面積63537m2。該項(xiàng)目分為老年會(huì)所居住區(qū)和商品住宅區(qū)一、老年會(huì)所該會(huì)所是各類別墅交錯(cuò)，老年人會(huì)所內(nèi)住宿、休閑、娛樂康體中心配套工程、公用設(shè)施、綠化景觀、道路配套的現(xiàn)代化會(huì)所。項(xiàng)