房地產(chǎn)資料評估報告工作底稿

PAGEPAGEPAGE11（評估報告工作底稿）借款人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項目名稱：“愉景南苑”項目主評估人：梁伯翔評估小組：第一章借款人評價梁伯翔第二章項目建設(shè)條件評價張帆第三章市場評估張帆第四章項目投資估算與籌資評價馬強第五章償債能力評估馬強第六章貸款風(fēng)險分析馬強資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營業(yè)部評估部目錄第一章借款人評價一、借款人概況4二、經(jīng)營者素質(zhì)評價5三、經(jīng)濟技術(shù)實業(yè)評價5四、股東評價6五、資產(chǎn)負債分析6六、盈利能力分析8六、現(xiàn)金流量分析8七、信用狀況評價8第二章建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)概況及規(guī)模8二、項目審批手續(xù)及進度8第三章市場評價一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢10二、市場競爭分析11三、發(fā)展前景12第四章投資估算與籌資評價項目總投資估算12籌資來源14項目效益及償債能力評價項目財務(wù)效益評價14項目敏感性分析15借款人償債能力15第六章貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價貸款項目風(fēng)險度測算16貸款效應(yīng)及風(fēng)險16第七章項目貸款綜合評價項目貸款綜合評價18第一章借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合資經(jīng)營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有限公司(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，占注冊資本的4.23%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司(以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬元，占注冊資本的8.47%；外方為合生集團有限公司（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元，占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。經(jīng)廣州正德會計師事務(wù)所有限公司正驗字(2001)第382號驗資報告確認2001年底合作公司資金已注資619萬元。20001年12月，由于合生集團內(nèi)部管理調(diào)動的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經(jīng)營范圍及規(guī)模該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1999）第332號。項目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。合作項目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為157,911平方米。3、資質(zhì)等級、信用等級現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制，并核定最高綜合授信額度為1.5億元。該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價該公司設(shè)董事會，并實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。公司董事會成員共五人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。董事長蔡春萌，男，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有15年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會會員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗。經(jīng)濟技術(shù)評價2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權(quán)益619萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項目總建筑面積約為155878平方米，計劃投資總額約為65877萬元。公司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級職稱占比15%，公司整體經(jīng)濟技術(shù)實力較強，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。四、股東評價合生集團有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，依靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68,054萬元，總建樓宇面積累計約為2,621,300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64,300萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使該集團已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。該集團把控制成本放在各項工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出的住宅銷售率達90%以上，市場反應(yīng)熱烈。該集團在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負債分析年份項目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司合生創(chuàng)展集團有限公司一、資產(chǎn)總額19,591446,356486,9721、流動資產(chǎn)18,863207,081227,763預(yù)付帳款7168其他應(yīng)收款10989存貨634二、負債總額18,9721、流動負債18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他應(yīng)付款189592、長期負債082,205104,630其中長期借款0三、所有者權(quán)益619167,963未分配利潤068,05560,952資產(chǎn)負債率%97%流動比率%96%速動比率%96%存貨周轉(zhuǎn)率%應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負債表可知：該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，資產(chǎn)負債率為97%。資產(chǎn)負債率較高的原因是因為該司進入項目建設(shè)不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬元，合生集團內(nèi)部往來12,091萬元。預(yù)付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。其他應(yīng)收款10,989萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司6,201萬元，及合生集團公司內(nèi)部往來款4,720萬元，其他68萬元。所有者權(quán)益中，該司的注冊資金為4,725萬元，現(xiàn)只注入了第一期資金，金額為619萬元占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至評估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出130多套，并且接受了270套的內(nèi)部認購登記，證明有較高的社會認受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。2001年底該司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入2239萬元，流出2696萬元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值-456萬元，籌資產(chǎn)生凈現(xiàn)值527萬元，總的現(xiàn)金流量為71萬元。七、信用狀況評價該司組織機構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力強的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財務(wù)狀況在經(jīng)營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，但根據(jù)股東實力及項目條件衡量，該公司符合我行競爭優(yōu)質(zhì)客戶的條件，2001年我行審批認定該企業(yè)為未評級客戶，信用等級按A+級掌握。第二章建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)概況及規(guī)?！坝渚澳显贰表椖课挥趶V州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。該項目占地面積48,340Ｍ2（其中凈用地面積35,762Ｍ2，道路面積12,578Ｍ2）總建筑面積155,878Ｍ2，（商鋪12,679Ｍ2該數(shù)為預(yù)測數(shù)，車庫382個車位，住宅135,228Ｍ2，會所3,278Ｍ2），容積率3.25，是由三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907Ｍ2.商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積Ｍ2客戶數(shù)A區(qū)4棟12-13層17,493.1176B區(qū)3棟18-19層30,579.3306C區(qū)2棟18-19層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟18-19層19,278.2204F區(qū)2棟18-19層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.080K區(qū)1棟8層4,344.575合計139,572.41,447設(shè)計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計單位監(jiān)理單位廣東珠江工程總承包有限公司廣東珠江建筑工程設(shè)計公司廣東珠江建設(shè)工程監(jiān)理有限公司貳級企業(yè)證書甲級（設(shè)計證）乙級（暫定）設(shè)計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項目審批手續(xù)及進度目前項目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準書》、《商品房預(yù)售許可證》及部分建筑面積的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從項目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項目《國有土地使用證》、《施工許可證》尚在辦理之中,對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項目正常按計劃運作。只要項目建設(shè)的有關(guān)報批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實，項目施工按計劃完工將具有一定的保證。“愉景南苑”建設(shè)條件、形象進度良好，該項目進入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段。2001年初動工建設(shè)以來該項目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達7——8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項目整體計劃于2003年中全部竣工交付使用。第三章市場評價1、市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長期存在。1、全省在建商品房突破一億平方米，2、其中廣州市開工的項目高達4,000萬3、平方米，4、去年全省商品房的銷售增幅低于10%；5、廣州市商品房空置面積近2,000萬6、平方米，7、新開工面積增長仍在兩位數(shù)以上，8、加上今年1萬9、平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。1、國經(jīng)濟的高速發(fā)展以及入世的利好,對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而2、實在的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，3、但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數(shù)變大而4、致。5、廣州市近三年商品房當年成交量均超過同6、期批準上市量。7、廣州空置房數(shù)量為560萬8、平方米，而9、廣州市人口高達900多萬10、人，11、每一人增加一平方米，12、便可將560萬13、平方米的空置房消化殆盡。當前世界發(fā)達國家人均居住面積高35平方米，而14、廣州人均住房不15、足14平方米，16、故且不17、計外來與新增人口對住房的需求，18、僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而19、且發(fā)展空間還是有的。20、在這可發(fā)展空間里，21、門檻也提高了。這就是部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會所、超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交車場、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場館等配套建設(shè)，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該項目合理的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理，戶型設(shè)計實用，住宅首層大部分規(guī)劃為架空層等都已樹立了極高的聲譽，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費者的需求特點，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕盈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛力）項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32棟12-18層廣州合生明暉房地產(chǎn)有限公司疊彩園天雄布市4,315元/平方米32棟12-26層廣州市合景盈富房地產(chǎn)有限公司順景雅苑新港西路立新東街5,110元/平方米14棟13層廣東杰偉實業(yè)有限公司南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房地產(chǎn)有限公司順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟12-20層順得振華房地產(chǎn)有限公司以上所開發(fā)產(chǎn)品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國家對居民居住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟?。三、市場發(fā)展前景目前該項目附近多個正在興建和發(fā)售的樓盤均價（帶裝修）在4,900-5,500之間，綜合衡量該項目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓盤的售價，評估認為本項目樓盤銷售均價定為住宅5,000元/平方米、商鋪6,000元/平方米基本合理。評估認為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環(huán)境和規(guī)劃設(shè)計等均符合目前市場需求及消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。第四章投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費用有關(guān)數(shù)據(jù)的評估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際投入進行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資65,877萬元，具體明細如下列表：單位：平方米項目數(shù)值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4萬元一、土地費用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,050規(guī)劃道路補償+非規(guī)劃道路補償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878平方米=779萬元2規(guī)劃勘測設(shè)計費953建安工程費27,229*3.5%=953萬元3可行性研究費及開辦費用250三、房屋開發(fā)費34,7111建安工程費27,22927,229萬元2附屬工程費4,676300*155,878=4,676萬元3室外工程費2,806180*155,878平方米=2,806萬元四、其他費用4,084建安工程費*15%=4084萬元五、銷售費用4,009銷售收入80,187*5%=4009萬元六、管理費用1,50750,253萬元*3%=1507.59萬元七、不可預(yù)見費1,50750,253萬元*3%=1507.59萬元八、財務(wù)費用4,528合計(總投入)65,877（二）測算依據(jù)1、土地費用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項目應(yīng)繳3499萬元；征地費根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計約為10061萬元。2、前期費用：規(guī)劃勘測設(shè)計費按建安工程費的3。5%計提約為953萬元；三通一平費按50元/平方米計提約為779萬元；可研及開辦費用約為250萬元；3、房屋開發(fā)費：建安工程費為27229萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附屬工程按300元/平方米建筑面積計提，室外工程按180元/平方米計提；4、其他直接費用：取建安工程費的15%；5、銷售費用：按銷售收入的5%計提；6、管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提；7、財務(wù)費用：銀行貸款按年利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；8、不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。二、籌資來源該項目總投資65,877元，截止評估日，項目已投入資金約19,520萬元，約占總投資的30%。所投入的資金中包括已到位注冊資金619萬元,其余部分由合生公司集團內(nèi)部調(diào)撥形成。所投入資金主要用于2001年項目的建設(shè)；銀行貸款1.5億元，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于支付土地費用，1億元用于2002年后的建安費用；銷售回籠款31,368萬元，約占總投資的47%。本評估預(yù)計項目2002年、2003年和2004年分別實現(xiàn)銷售收入24,056萬元、24,056萬元、20,056萬元。預(yù)售款回籠可以補足項目建設(shè)資金缺口。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用標準基本合理，若項目銷售能如預(yù)計的實現(xiàn)，項目建設(shè)資金的落實有一定保障。第五章項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價項目于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價定為130,000元，預(yù)計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，銷售利潤率為11.85%，投資利潤率14.01%，具有教好的經(jīng)濟效益。經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取12%時，項目凈現(xiàn)值（FNPN）為1,628萬元，全部投資內(nèi)部收益率為15.25%，動態(tài)投資回收期為4.63年，表明項目在財務(wù)上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項目凈現(xiàn)值為-214萬元和-2,051萬元，內(nèi)部收益率分別為11.6%和8.4%；項目銷售收入分別減少5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為-258萬元和-2,138萬元，內(nèi)部收益率分別為11.5%和7.97%。。整個項目總的看來具備一定抗風(fēng)險能力。項目對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該項目貸款1.5億元，企業(yè)計劃于2004年一次性償清。根據(jù)本項目借款償還表來看，如果我行按計劃發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，項目借款償還綜合保證比為3.1，具備一定的償債能力。從項目目前的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。第六章貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算經(jīng)測定，借款企業(yè)信用等級綜合得分為34.5分，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。貸款項目風(fēng)險等級綜合評定得分為79.8分，項目等級為A級，貸款項目綜合風(fēng)險度為0.3。二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價1、貸款效應(yīng)按現(xiàn)行的貸款利率上浮20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶-合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同提供擔保，承擔連帶償還責任。1、廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA級，至2001年末，總資產(chǎn)20,830萬元，總負債9,544萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔保297萬元，現(xiàn)對外可擔保額10，989萬元，具有較強的經(jīng)濟實力及一定的擔保能力；2、廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供5,,000萬元的擔保，至2001年末，該司總資產(chǎn)66,561萬元，總負債46,615萬元，凈資產(chǎn)額為19,946萬元。該司已對外提供擔保1,195萬元，現(xiàn)對外可擔保額18,751萬元。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本