【園區(qū)規(guī)劃】我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀、問題和對策

/前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年五月園區(qū)規(guī)劃專題我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中.存在兩種典型的盲目開發(fā)模式：一是過剩式開發(fā)。走進園區(qū).物業(yè)大量過剩.空置現(xiàn)象嚴(yán)重.貌似琳瑯滿目.實則死棋一盤.看不到任何產(chǎn)業(yè)氛圍.產(chǎn)業(yè)園區(qū)成工業(yè)"鬼城"；二是等待式開發(fā)。一、現(xiàn)狀:亂象、誤區(qū)及難度四大亂局：在招商引資的壓力下.地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶.而各類公司也沖著廉價派送的資源而來.急速擴張.工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā).變成了一場以社會資源作交易的圈地運動.亂象紛然。1、圈地園：外儼車水馬龍內(nèi)然陋室空堂文字理念鳴鑼.虛擬項目開道.數(shù)字指標(biāo)入圍.理想利稅突圍。先拿地.再圍擋.幾通一平過后.靜候企業(yè)拿錢為我建園.外看"車如流水馬如龍".內(nèi)看"陋室空堂.當(dāng)年笏滿床"。養(yǎng)田鼠不錯.養(yǎng)企業(yè)難辦。碧云天.荒草地.巷陌連野.野上寒煙翠。工業(yè)園變成了"圈地園".削尖腦袋.硬拼土地"紅利"。2、爛尾樓：曾夸XX白富美如今實則跛腳鴨不少開發(fā)商初衷多為鉆政策空子.榨盡優(yōu)惠空間;用住宅地產(chǎn)模式開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)."一錘子"心理比較嚴(yán)重;服務(wù)平臺呼聲叫得最響.做得最差;以工促商、以商養(yǎng)工的長效收益意識淡薄。企業(yè)被誘哄著走進去.哭喊著出不來。沒有后續(xù)資金的跟進.工業(yè)園成了典型的跛腳鴨.我自橫刀"爛尾樓".被人怒罵愛誰誰。3、標(biāo)配城：看上去很美聽上去很囧產(chǎn)業(yè)園仿佛成為標(biāo)配城.人有我有.我差但有.模仿甚于創(chuàng)新.人云亦云.千篇一律.同質(zhì)化、同構(gòu)化嚴(yán)重。沒有縝密的市場調(diào)研.忽略與核心客群的精準(zhǔn)對接.紙上談兵.閉門造車.將工業(yè)園區(qū)建成只可欣賞不可把玩的瓷娃娃.比一比還好.碰一碰不可.看上去很美.聽上去很囧。4、萬國城：撿進籃子都是菜收入囊中盡是財產(chǎn)業(yè)園不應(yīng)是大型企業(yè)的專屬區(qū).也不應(yīng)是中小企業(yè)的試驗田.更不應(yīng)是小微企業(yè)的"攀高枝".而應(yīng)是大中小微企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)鏈條的需要進行梯度式配置入圍。忽視全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)有效配置.單純的鋪羅撒網(wǎng).奶多奶少都是娘.來者不拒.盡收"麾下"。沒有核心競爭力的長效打造.勢必造成繁華背后的荒涼再現(xiàn)。二、呼聲：六大誤區(qū)1、行政干預(yù)過多.市場作用有限多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)實踐表明.市場在開發(fā)建設(shè)的資源配置中既沒有發(fā)揮好基礎(chǔ)性作用.更沒有發(fā)揮好決定性作用。開發(fā)前期行政指令多于行政指導(dǎo).后期行政約束多于行政激勵?？傊?市場作用明顯有限。2、價值構(gòu)成松散.增值空間有限從園區(qū)地段價值、產(chǎn)品價值和服務(wù)價值等項目價值構(gòu)成體系來看.產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價值構(gòu)成顯得過于松散.增值空間尤為不足.需要從供應(yīng)者、購買者、投資者和競爭者等多方面加強凝聚力.提升項目的價值。3、整體策劃不夠.園區(qū)定位模糊脫離前期整體策劃的快速投資.脫離準(zhǔn)確定位的重復(fù)建設(shè).只能導(dǎo)致項目資金的過早沉淀和項目發(fā)展的后繼乏力.造成項目審批難、落地難、開工難.方案一改再改.遲遲不能啟動.短期無序.遠景疲軟。4、規(guī)劃設(shè)計粗放.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一在區(qū)域內(nèi)同類化、同構(gòu)化和同質(zhì)化園區(qū)比對中缺少定向的市場需求.在沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做支撐的開發(fā)建設(shè)中.難以形成明顯的行業(yè)聚集力和競爭力。園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計比較粗放.尚有很大提升空間;應(yīng)結(jié)合充分的市場調(diào)研.形成詳盡的客戶需求報告.為企業(yè)量身打造出特色化、創(chuàng)新性園區(qū)產(chǎn)品。5、功能分區(qū)功能不足.綜合配套機械配套功能分區(qū)無法突顯功能.綜合配套過于機械.產(chǎn)品缺少使用價值.園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍.難以做到與市場嚴(yán)絲合縫的對接。目前.多數(shù)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式.在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上.缺少了更多的市場亮點.無法形成獨特的市場吸引力.從而泯然于風(fēng)起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。6、為什么和干什么由于多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)局限于計劃經(jīng)濟的思維.市場化思維明顯不足。在開發(fā)建設(shè)中.缺少系統(tǒng)的前期策劃.缺少縝密的市場調(diào)研、強勁的資源整合、準(zhǔn)確的項目定位以及行之有效的開發(fā)模式和盈利模式.致使多數(shù)項目從一開始便處在一個為什么和干什么的尷尬境地當(dāng)中。三、對策:破局之道1、搶抓機遇.深挖項目價值.探索盈利模式鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價低、開發(fā)強度低、招商難度大、利潤空間小、建設(shè)進度慢、資金回籠周期長等特點.理順開發(fā)思路.探索盈利模式是項目的重中之重.掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是項目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。2、細分市場.甄別客群.做好選擇性針對性包圍細分市場.抓龍頭企業(yè)和區(qū)域領(lǐng)軍企業(yè)等主要目標(biāo)市場.以區(qū)域內(nèi)多領(lǐng)域配套企業(yè)和上下游企業(yè)為必要補充。在客群選擇中.以入園要求強烈的意向企業(yè)為核心群體.順?biāo)浦?爭取首先取得突破;以符合項目定位的入圍企業(yè)為重要客群.定向圍攻.力爭形成內(nèi)部組團;以游離于外圍的觀望企業(yè)為投資客群.進行拉網(wǎng)篩選。做好策略化營銷.做到有甄別.有選擇.因企而異.對癥上策。3、控制投資節(jié)奏.確保項目形象和效益雙輪驅(qū)動地方政府常把項目建設(shè)形象與土地指標(biāo)、證件辦理、配套費減免等優(yōu)惠政策進行倒置捆綁.產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及項目建設(shè)形象上需做合理把控.才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。4、以市場為導(dǎo)向.準(zhǔn)確定位.精細規(guī)劃.精準(zhǔn)對接深入市場調(diào)研.從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、競爭環(huán)境、客戶需求入手.做好項目準(zhǔn)確定位。同時.結(jié)合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗和市場反饋.精細化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設(shè)計.做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團關(guān)聯(lián)與市場需求的精準(zhǔn)對接。5、內(nèi)外結(jié)合.平衡開發(fā).整體推進.重點突破按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設(shè)的基本規(guī)律.園區(qū)需要做好諸多地塊同步開發(fā)的建設(shè).做好主力開發(fā).兼顧平衡開發(fā).由此.外在基礎(chǔ)設(shè)施的有效利用和內(nèi)在配套設(shè)施的有序建設(shè)顯得尤為重要.廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實現(xiàn)重點建設(shè)。6、同類項目云集.打造核心競爭力是可持續(xù)發(fā)展的保障在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)中.多數(shù)周邊實力園區(qū)云集.且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場培育期;如何使項目后發(fā)先至.笑傲市場.有賴于項目核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸毫Φ榷喾矫娴木C合分析.推斷項目的可持續(xù)性。7、借力行業(yè)資源.創(chuàng)新推廣模式.實現(xiàn)園區(qū)低成本招商在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營銷推廣中.企業(yè)這一生產(chǎn)主體無法利用較低的成本與市場精準(zhǔn)對接;而價格不菲的傳統(tǒng)媒體.又往往無限地加大了企業(yè)的推廣成本.其效果卻是非常有限。借力強大的行業(yè)資源進行精準(zhǔn)性營銷推廣.是實現(xiàn)園區(qū)低成本招商的破局之道。8、加快信息化集成.實現(xiàn)園區(qū)從快速發(fā)展到科學(xué)發(fā)展運用互聯(lián)網(wǎng)思維尋求突破.為園區(qū)及企業(yè)提供全方位信息化解決方案.實現(xiàn)項目低成本、高效率建設(shè)和運營。從"市場、成本、資源"三個因素全面深入.注重打造信息化集成服務(wù)平臺.構(gòu)建園區(qū)軟實力。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院觀點：促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式.提升自主創(chuàng)新能力是當(dāng)前我國實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展的必然命題。在新的時代背景下.我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展.當(dāng)然要適應(yīng)我國戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求.而不能再像過去那樣"摸著石頭過河"了。無論是新建產(chǎn)