高星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

高星級(jí)酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：**酒店管理有限公司目錄、項(xiàng)目總論………1、項(xiàng)目背景………………2、項(xiàng)目概況………………2.1項(xiàng)目名稱………2.2項(xiàng)目承建單位……………………2.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)……………………2.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模…………………2.5項(xiàng)目性質(zhì)…………2.2項(xiàng)目總投資及資金籌措…………第二章、項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位…………1、區(qū)域地理環(huán)境分析…………………2、市場(chǎng)分析………………3、餐飲市場(chǎng)分析與定位…………………3.1餐飲市場(chǎng)分析……………………3.2餐飲價(jià)格定位……………………3.3餐飲菜式出品及廚師組成結(jié)構(gòu)…………………4、客房市場(chǎng)分析與定位…………………4.1客房經(jīng)營(yíng)定位……………………4.2客源結(jié)構(gòu)及價(jià)格定位……………4.3客房部概況………第三章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)算…………………1、餐飲的經(jīng)營(yíng)費(fèi)預(yù)算……………………1.1餐飲的布局………1.2餐飲的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及對(duì)象…………1.3對(duì)外經(jīng)營(yíng)手段…………………1.4餐飲營(yíng)業(yè)收入……………………1.5餐飲經(jīng)營(yíng)預(yù)算報(bào)表………………2、客房經(jīng)營(yíng)預(yù)算…………2.1開(kāi)房率…………2.2營(yíng)業(yè)收入預(yù)算……………………2.3客房經(jīng)營(yíng)預(yù)算報(bào)表………………第四章、投資回報(bào)預(yù)測(cè)………………1、營(yíng)業(yè)總收入……………2、營(yíng)業(yè)總成本…………3、營(yíng)業(yè)總稅金……………4、銀行利息……………5、經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)…………6、投資總成本……………7、回收周期………………8、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)………………第五章、項(xiàng)目成本控制…………………1、健全財(cái)務(wù)制度……………………2、人力資源合理利用………………3、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)………4、合理使用固定資產(chǎn)……………5、控制采購(gòu)成本……………………6、合理庫(kù)存…………第六章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式…………………1、規(guī)范管理…………2、溫情服務(wù)…………3、特色龍頭文化賣點(diǎn)………………：項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景**酒店管理有限公司決定在湘潭市**綜合大樓建設(shè)一家精品高端商務(wù)酒店,酒店將建成湘潭市標(biāo)志性建筑。為此我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測(cè)，編制本報(bào)告，敬請(qǐng)審批。項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱：高星級(jí)酒店2.2項(xiàng)目承建單位項(xiàng)目建設(shè)單位：湖南省**建設(shè)裝飾總公司企業(yè)法人：***項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：***聯(lián)系方式：2.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)湘潭市***綜合樓2.4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模此項(xiàng)目建設(shè)成為一座15層的集客房、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議于一體的綜合型四星級(jí)商務(wù)酒店,酒店將擁有90余間套的各類客房、400余個(gè)餐位的中式餐廳和茶樓;擁有10余個(gè)風(fēng)格各異的棋牌包廂,一個(gè)可容納50人—80人的多功能廳,一間較大型會(huì)議室,兩間小型會(huì)議室。酒店主樓高15層,其中,一層為酒店大堂和宴會(huì)大廳;二層為餐飲包廂;三層為棋牌室和茶餐廳；四至八層為各類客房；九層以上為會(huì)議室和辦公室,其中,設(shè)計(jì)單人房10間,麻將房10間，標(biāo)雙房65間,豪華套房11間。酒店經(jīng)由專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)專家設(shè)計(jì)、指導(dǎo),將力求突出體現(xiàn)建筑裝修風(fēng)格獨(dú)特,追求古典與現(xiàn)代完美統(tǒng)一、中西方文化的交錯(cuò)融合,努力將其打造成長(zhǎng)株潭絕無(wú)僅有的、別具一格的溫情休閑商務(wù)酒店。2.5項(xiàng)目性質(zhì)本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，酒店位于湘潭市高新開(kāi)發(fā)區(qū)，酒店距湘潭市中心2公里，

距機(jī)場(chǎng)80公里，

距火車站5公里，

距碼頭10公里，

地理位置優(yōu)越，交通便捷，有著良好的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境。2.6項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資2550萬(wàn)元，建設(shè)投資2420萬(wàn)元（包括房屋租金200萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝投資2220萬(wàn)元），流動(dòng)資金130萬(wàn)元。資金來(lái)源自籌1000萬(wàn)元，其余1550萬(wàn)元申請(qǐng)貸款。項(xiàng)目投資明細(xì)如表1所示：表1項(xiàng)目投資明細(xì)表單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi)容投資額備注1房租2002設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)22203流動(dòng)資金130合計(jì)2550第二章：項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位1、項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹湘潭市位于湖南省的中部偏東地區(qū)，至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程，有連接中國(guó)南北的京廣高鐵線、京廣鐵路線和東西要線湘黔鐵路經(jīng)過(guò)境內(nèi)，這使得湘潭境內(nèi)的交通更加便利、舒適。湘潭公路四通八達(dá)，107國(guó)道和320國(guó)道構(gòu)成境內(nèi)公路網(wǎng)的主干，上瑞高速、京珠高速公路在區(qū)旁交匯，為全國(guó)地級(jí)市高速公路最密集的地區(qū)。湘潭市的長(zhǎng)途客運(yùn)體系比較完整，每天都有開(kāi)往長(zhǎng)沙、張家界、深圳、廣州、上海、南昌等地的班車。湘潭目前有25條公交線路，保證湘江兩岸的交通能夠正常運(yùn)行。湘潭市內(nèi)居住環(huán)境舒適，空氣清新，星級(jí)賓館、各類醫(yī)院、購(gòu)物超市、商住休閑、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等一應(yīng)俱全，城市綠化覆蓋面積達(dá)38.14%，人均擁有公共綠地面積7.2平方米，是全國(guó)綠化先進(jìn)城市。

湘潭悠久的歷史積淀和優(yōu)美的自然風(fēng)光及獨(dú)特的民俗風(fēng)情相融交匯，湘潭旅游資源豐富且具有特色，全市擁有各類旅游資源80多處，綜合評(píng)估在湖南處于第3位，主要人文和自然景觀都是國(guó)家級(jí)乃至世界級(jí)的。其中“三山一水”尤具特色：韶山的毛澤東故居聞名世界，韶山風(fēng)景名勝區(qū)、隱山風(fēng)景名勝區(qū)、昭山風(fēng)景名勝區(qū)、水府廟旅游渡假區(qū)都是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，彭德懷、齊白石故居等人文資源在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度。湘潭是中國(guó)重要的制造工業(yè)基地，早在上世紀(jì)五十年代，被定為全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)建設(shè)城市之一。經(jīng)過(guò)五十多年的發(fā)展，已擁有了國(guó)有大中型企業(yè)59家，現(xiàn)已形成以冶金、機(jī)電、建材、紡織、化工為支柱的工業(yè)體系，是全國(guó)重要的機(jī)電、氟化鹽、電解二氧化錳和精細(xì)化工基地。湘潭市在《福布斯》雜志“2005年中國(guó)大陸最適合開(kāi)設(shè)工廠的城市排行榜”上名列第三名。高星級(jí)酒店位于湘潭市***綜合辦公樓，處于**區(qū)**路，西臨市政府，開(kāi)車10分鐘從迅達(dá)路直通京珠高速。2、市場(chǎng)分析湘潭市雖然有良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng),且擁有不可多得的地域優(yōu)勢(shì)。但由于長(zhǎng)沙市區(qū)距離福州較近,便捷的交通,特別是長(zhǎng)株潭城際輕軌建成后更是把湘潭和長(zhǎng)沙市區(qū)連成一體,乘車一小時(shí)不到趕往長(zhǎng)沙,更多的商務(wù)客人將選擇合適的酒店在湘潭過(guò)夜。近年,隨著長(zhǎng)沙市酒店競(jìng)爭(zhēng)的加劇,眾多酒店紛紛舉牌應(yīng)對(duì),有的進(jìn)行硬件改造如:華天酒店(五星)，通程酒店（五星）；有的降低房?jī)r(jià)如:融城花園酒店(超五星)、神龍酒店（五星）；同時(shí),隨一批檔次各異的新品牌酒店的加入,如:萬(wàn)達(dá)酒店，豪庭酒店,喜來(lái)登酒店更是加劇了長(zhǎng)沙酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),長(zhǎng)沙市區(qū)三星酒店的實(shí)際平均房?jī)r(jià)已低至160元以下。從另一個(gè)角度講,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是最低級(jí)的手段,也是最直接、最有效的手段。所以,高星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng),首先應(yīng)面對(duì)來(lái)自長(zhǎng)沙市區(qū)的壓力,做到發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì),依托特色經(jīng)營(yíng),以品牌為中心,以文化為賣點(diǎn),開(kāi)發(fā)、吸引、留住可能的客源。其次,湘潭市區(qū)目前還是存在一些在經(jīng)營(yíng)管理上可圈可點(diǎn)的“酒店”。而且一些酒店還取得了不俗的業(yè)績(jī),如:華天酒店,夢(mèng)澤山莊、盤龍山莊、海天酒店。這些酒店將對(duì)高星級(jí)酒店構(gòu)成最直接的威脅,成為高星級(jí)酒店最重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。湘潭的地域特點(diǎn)決定了當(dāng)?shù)鼐频甑南M(fèi)者群體將主要地以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為主,所以這些酒店一無(wú)例外地推出了迎合本地消費(fèi)者需要的項(xiàng)目:鐘點(diǎn)房、棋牌室等服務(wù)。在價(jià)格上,除了夢(mèng)澤山莊、華天酒店硬件較好,配套齊全,房?jī)r(jià)較高外,其它諸多酒店多數(shù)屬于經(jīng)濟(jì)型的定價(jià)?？梢钥隙ǖ娜c(diǎn),一是當(dāng)?shù)鼐频昕头砍鲎饴识己芨?部分酒店在一定時(shí)間段內(nèi)的客房出租率甚至高達(dá)70%;二是茶室(棋牌)生意好,三是餐飲配套狀況不佳；所以,占順酒店的經(jīng)營(yíng)除了迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的特色需求外,還應(yīng)注重酒店餐飲的檔次、特色。在餐廳環(huán)境、菜肴、價(jià)格、服務(wù)、菜單等五大餐飲經(jīng)營(yíng)的關(guān)健要素上要有大的突破。餐飲市場(chǎng)分析與定位3.1餐飲市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店周圍環(huán)境良好，視野開(kāi)闊，有獨(dú)立的停車場(chǎng)，進(jìn)出便利，可同時(shí)停放近100多輛以上的小車。這樣的位置正是行業(yè)選址上可遇不可求，非常難得。隨著湘潭市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)匕傩丈钏降奶岣?，人們每逢大事小情，都?huì)到酒店擺個(gè)“排場(chǎng)”，比如結(jié)婚、生子、生日、喬遷新居等，都大擺宴席，特別是節(jié)假日高星級(jí)酒店餐飲正好利用場(chǎng)地及出品的優(yōu)勢(shì)，挖掘宴會(huì)大廳的潛力，可以成為湘潭市舉行宴會(huì)的主要場(chǎng)所，做出餐飲運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，塑造優(yōu)良形象。酒店的10間豪華餐飲包廂將以最具品味的裝修、最人性化的服務(wù)、最精美的菜式出品面對(duì)消費(fèi)者。將湖南地方特色、星級(jí)飯店與社會(huì)高檔餐飲的各種優(yōu)勢(shì)揉合起來(lái)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，獨(dú)辟蹊徑，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，大膽創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)范化、個(gè)性化的超值服務(wù)，成為引人注目的亮點(diǎn)，占領(lǐng)湘潭市的高端餐飲消費(fèi)市場(chǎng)，成為政府政務(wù)接待、周邊集團(tuán)公司、商務(wù)洽談、高檔宴請(qǐng)的首選場(chǎng)所。要想在強(qiáng)手如林的餐飲業(yè)占有一席之地。只有中、高消費(fèi)人群的全面參與，才有可能產(chǎn)生大量、長(zhǎng)期、頻繁的消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)才有可靠的規(guī)?；A(chǔ)，而只有成為民眾可望又可及的消費(fèi)場(chǎng)所后，餐飲的發(fā)展才有了真正的質(zhì)的飛躍。因此，我們還須打起"大眾牌"拉近酒店與老百姓的距離，吸引眾多的普通老百姓來(lái)到高星級(jí)酒店"瀟灑走多回"，要想使普通老百姓能長(zhǎng)期的到高星級(jí)酒店消費(fèi)，就要不斷推出讓老百姓"買得起，信得過(guò)"的產(chǎn)品。在這方面，我們要采取"走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)"的方式，經(jīng)常派人學(xué)習(xí)取經(jīng)，把更貼近老百姓口味的特色菜引進(jìn)酒店，并不斷變化翻新，將菜品細(xì)做，使得一道道菜成為精品菜；同時(shí)，還針對(duì)不斷變化的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)出一批具有特殊保健功能的綠色菜肴，滿足了人們遠(yuǎn)離亞健康吃出健康的需求。大眾化不等于低水平低質(zhì)量，大多數(shù)客人在進(jìn)入星級(jí)飯店消費(fèi)時(shí)，更希望得到尊重，要能顯示自己的身份、地位和氣派，個(gè)性化的需求越來(lái)越強(qiáng)，提供規(guī)范化服務(wù)，滿足他們的心理需求，贏得他們的信賴，這也正是大多數(shù)的社會(huì)餐飲無(wú)法做到的。在這方面我們必須發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，在保持星級(jí)酒店規(guī)范化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，獨(dú)創(chuàng)"高星級(jí)酒店美食養(yǎng)身超五星服務(wù)"，變超值服務(wù)，使每一位前來(lái)消費(fèi)的客人能有居家暢飲的感覺(jué)，又能獲得心理情感上的滿足。這樣將會(huì)贏得越來(lái)越多的消費(fèi)者的青睞，使得消費(fèi)者來(lái)到酒店，而人們置身于豪華氣派的酒店消費(fèi)時(shí)，不必再擔(dān)心"店大欺客"了，價(jià)格因素也是不可忽略的重要環(huán)節(jié)。這方面我們將注意區(qū)別不同顧客制定高、中、低三檔的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，高檔消費(fèi)服務(wù)上規(guī)范、有特色；中檔消費(fèi)服務(wù)不斷變化創(chuàng)新，保證有口味有內(nèi)涵；低檔消費(fèi)價(jià)廉物美，服務(wù)到位。3.2餐飲價(jià)格定位根據(jù)湘潭市當(dāng)?shù)夭惋嬍袌?chǎng)的消費(fèi)水平及消費(fèi)能力，一般酒店餐飲和社會(huì)餐飲的散客消費(fèi)除去酒水大約在每人五十至六十元左右，宴席消費(fèi)在每桌800多元至1200元之間，這樣的消費(fèi)價(jià)格在同等級(jí)地區(qū)是不算低的，這就代表當(dāng)?shù)馗邫n餐飲有消費(fèi)市場(chǎng)，老百姓也消費(fèi)得起，但主要是當(dāng)?shù)剡€缺少檔次比較高的餐飲消費(fèi)場(chǎng)所和一些物有所值的餐飲服務(wù)產(chǎn)品。高星級(jí)酒店的餐飲必須填補(bǔ)湘潭市的這一餐飲服務(wù)空白，在做到既為賓客提供五星級(jí)酒店規(guī)范化服務(wù)四星級(jí)的收費(fèi)，還讓他們能夠品嘗到營(yíng)養(yǎng)的特殊菜式出品。要讓所有來(lái)酒店餐飲消費(fèi)的客人感覺(jué)到在高星級(jí)酒店用餐或者舉辦宴請(qǐng)是一種健康營(yíng)養(yǎng)美食+優(yōu)質(zhì)服務(wù)的享受，是身份的象征。結(jié)合湘潭市的消費(fèi)能力，酒店餐飲的價(jià)格定位起點(diǎn)也不宜過(guò)低，要做到既能接待最高規(guī)格的宴請(qǐng)，又不能把大眾消費(fèi)的客人拒之門外。這樣就注定了我們的服務(wù)及菜式出品要多元化，要能夠滿足各種不同消費(fèi)群體的需要。因此酒店餐飲的包廂消費(fèi)價(jià)格起點(diǎn)應(yīng)定在每位50元--80元左右，當(dāng)然高檔的宴請(qǐng)也就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)位；宴席消費(fèi)的價(jià)格起點(diǎn)宜定在每桌600元左右，幾千元上萬(wàn)乃至更高檔的宴席我們也要保證能夠制作，而且菜式制作及服務(wù)能力也必須要達(dá)到湖南或湘潭高檔次的水準(zhǔn)；早餐消費(fèi)以西式自助早餐形式為主，以品種齊全價(jià)格適中和開(kāi)房派送吸引顧客，定價(jià)為每位28元。3.3餐飲菜式出品定位及廚師組成結(jié)構(gòu)1、菜式出品定位湘潭市現(xiàn)有酒店餐飲及社會(huì)餐飲的菜式結(jié)構(gòu)普遍比較單一，主要是以本地菜式為主。這些菜品的口味偏重、偏辣，深受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的喜愛(ài)。通過(guò)對(duì)一些餐飲消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)消費(fèi)者的了解，現(xiàn)有的菜式結(jié)構(gòu)還不能滿足餐飲消費(fèi)的需要。高星級(jí)酒店是按照標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)建造的高端精品商務(wù)酒店，對(duì)餐飲的菜式出品要求也相應(yīng)要按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求。這樣就注定了菜式出品必須多元化，在進(jìn)一步完善本地特色菜的基礎(chǔ)上引進(jìn)高檔的新派粵菜、新派湘菜、海鮮以及的一些湖南“湘土菜”經(jīng)典特色菜式，在出品結(jié)構(gòu)上逐步趨于合理，提升湘潭市郊餐飲市場(chǎng)的品味和檔次。在廚師隊(duì)伍的組成結(jié)構(gòu)上應(yīng)以經(jīng)典新派湘菜廚師為主，新派粵菜、高檔燕翅鮑為輔、海鮮及本地廚師搭配的原則，但必須推出賣點(diǎn)，在包廂消費(fèi)的菜品應(yīng)以高檔次精美經(jīng)典湘菜、粵菜特色吸引客人，以提高消費(fèi)檔次和提升營(yíng)業(yè)額。2、廚師組成結(jié)構(gòu)湘菜部：出品特點(diǎn)以經(jīng)典湘菜、湘土菜為主。藥膳部：主要以藥膳療養(yǎng)菜和瓦罐煨藥膳湯為主?；洸瞬浚撼銎诽攸c(diǎn)以高檔次新派粵菜、燕鮑翅及各種海鮮制做為主。本地菜：出品特點(diǎn)以本地經(jīng)典菜式為主。點(diǎn)心部：負(fù)責(zé)制做各種類型的點(diǎn)心供應(yīng)自助早餐、中晚餐跟單。燒臘部：制作乳豬、燒鵝、叉燒及各種鹵水制品。涼菜部：負(fù)責(zé)制作上百種風(fēng)味涼菜，以供應(yīng)自助早餐、中晚餐零點(diǎn)，另外可以選用鮮榨果汁等。西餐部：正宗西餐輔以煲仔系列，鮮榨果汁、西式美點(diǎn)、自助早餐。4、客房市場(chǎng)分析與定位4.1、客房經(jīng)營(yíng)定位根據(jù)本酒店的建筑設(shè)計(jì)情況，以及市場(chǎng)中高檔酒店客房的數(shù)量及開(kāi)房率，建議將本酒店裝修成為當(dāng)?shù)刂懈邫n酒店的標(biāo)志。因此，客房裝修要協(xié)調(diào)、高檔、溫馨且人性化，尤其是套間。另外在客房?jī)?nèi)，開(kāi)辟一些有償?shù)母郊臃?wù)，增加附加值，例如，洗衣服務(wù)、酒水，小食品、商務(wù)、麻將棋牌服務(wù)等，保證客房利潤(rùn)最大化。4.2、客源結(jié)構(gòu)及價(jià)格定位1）從酒店的整體規(guī)模和客房數(shù)量來(lái)看，建議酒店以接待休閑、商務(wù)客人為主、會(huì)議、旅游團(tuán)隊(duì)客人為輔，此類客源消費(fèi)欲望高、消費(fèi)潛力大，對(duì)客房要求溫馨、舒適、快捷。2)本酒店裝修檔次是按標(biāo)準(zhǔn)三星建造，硬件會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他酒店，且在服務(wù)上更會(huì)以人情化加超值化來(lái)吸引顧客。需根據(jù)對(duì)本地幾家酒店市場(chǎng)調(diào)查，建議（試業(yè)中）平均標(biāo)準(zhǔn)房的房?jī)r(jià)在288元/天計(jì)算。4.3、客房部慨況：酒店共7層樓為客房區(qū)域，擁有各類房型96間/套。酒店房務(wù)部是由客務(wù)部、前廳部等組成。前廳部:前廳由禮賓部、前臺(tái)接待處、前臺(tái)收銀處、商務(wù)中心四個(gè)分部組成，是負(fù)責(zé)推銷酒店產(chǎn)品與服務(wù)，組織接待，調(diào)度業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)綜合性服務(wù)部門。前廳在酒店管理中具有全面性、綜合性和協(xié)調(diào)性是酒店的神經(jīng)中樞。服務(wù)內(nèi)容：分部營(yíng)業(yè)時(shí)間情況介紹總臺(tái)全天服務(wù)包括接待處和收銀處。提供問(wèn)詢、預(yù)訂、辦理入住登記、排房、換房、留言、結(jié)帳退房等服務(wù)。禮賓部全天服務(wù)迎賓、為住客提供行李搬運(yùn)、寄存、派送信件報(bào)紙、代辦客人所需的服務(wù)。商務(wù)中心7:30—23:30提供打字、復(fù)印、傳真、EMS、上網(wǎng)、翻譯等服務(wù) 第三章：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)算1.餐飲的經(jīng)營(yíng)預(yù)算1.1餐飲布局根據(jù)高星級(jí)酒店現(xiàn)有的建筑布局及功能，以及市場(chǎng)的需求，從經(jīng)營(yíng)角度考慮，又能滿足餐飲經(jīng)營(yíng)的飽和及有效性，餐飲的布局為：宴會(huì)廳：位于酒店一樓，可容納近110人同時(shí)用餐；豪華包廂：位于酒店二樓，豪華包廂10個(gè)，可容140人同時(shí)用餐；茶餐廳：位于酒店三樓，預(yù)計(jì)158個(gè)茶餐座；1.2餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及對(duì)象宴會(huì)廳：主要是吸引承接各種類型的高、中檔宴席，及企事業(yè)單位會(huì)議、團(tuán)隊(duì)用餐、婚宴、喜宴、壽宴以及承接各種政務(wù)、商務(wù)會(huì)議等。并經(jīng)營(yíng)酒店自助早餐。營(yíng)業(yè)時(shí)間;早上07：00—09：0011：00—14：3017：30--21：00豪華包廂主要吸引高檔次的政務(wù)、商務(wù)客人，并設(shè)置二個(gè)多功能包廂。營(yíng)業(yè)時(shí)間：11：00—14：3017：30--21：00茶餐廳出品以以煲仔飯、茶藝、咖啡、果汁為主，營(yíng)業(yè)時(shí)間;早上09：00—凌晨1：001.3對(duì)外經(jīng)營(yíng)手段為將高星級(jí)酒店餐飲部辦出特色、辦出品位、辦出名氣，達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，我們將采取以下幾方面的措施：1、以客人為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以營(yíng)銷作龍頭，放開(kāi)經(jīng)營(yíng)思路，廣開(kāi)經(jīng)營(yíng)門路，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。創(chuàng)字當(dāng)頭，敢字為先，對(duì)每一天、每一步、每件事進(jìn)行全新設(shè)計(jì)創(chuàng)造。2、成立菜系研發(fā)、個(gè)性服務(wù)的課題研究機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力，做出高星級(jí)酒店餐飲特色，并不定期的舉行部門的各項(xiàng)服務(wù)、烹飪技能大比武以及最受歡迎菜式評(píng)比活動(dòng)。3、建立一系列別具一格的促銷手段，大力提高現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)性和顧客參與興趣，營(yíng)造時(shí)尚氛圍。4、餐飲三大塊分別形成各自特色和不同的發(fā)展戰(zhàn)略（服務(wù)、菜譜、收費(fèi)、用品器具均體現(xiàn)較大差異），最大滿足各顧客的多方面消費(fèi)需求。5、充分利用電子網(wǎng)絡(luò)、短信平臺(tái)、宣傳單、POP牌等手段，加大廣告宣傳力度，擴(kuò)大消費(fèi)群體，以品牌促進(jìn)銷售；不定期推出主題美食節(jié)，節(jié)假日另行推出一定規(guī)模的專題營(yíng)銷活動(dòng)。6、配合培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，主動(dòng)出擊引進(jìn)客源，實(shí)行靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高對(duì)客戶的回報(bào)力度，設(shè)立全員銷售預(yù)定提成獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)高檔酒水、菜式及急需推銷的菜食實(shí)行有獎(jiǎng)銷售，以達(dá)到營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)的最大化。7、積極引進(jìn)相關(guān)品牌，充實(shí)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；與品牌項(xiàng)目合作，經(jīng)營(yíng)燕鮑翅、酒水、煲湯等；搭建與供應(yīng)商的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互惠共贏。8、不間斷地為社區(qū)做一些有益的公益活動(dòng)、文化活動(dòng)，爭(zhēng)取社會(huì)的注意力和本社區(qū)的贊譽(yù)，使酒店的和諧、親善、造福社會(huì)的形象深入人心，做到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。1.4餐飲（含早餐）營(yíng)業(yè)收入：1、豪華包廂：110餐位×100元/人×365天×50%×2次/天=4015000元2、宴會(huì)：140餐位×50元/人×365天×50%=1022000元早餐192人×10元/人×365天×70%=490560元3、茶餐廳中、晚茶158人×20元×365×70%=807380元餐飲月平均收入為：527912元/月餐飲年?duì)I業(yè)收入合計(jì)：6334940元/年1.5餐飲的經(jīng)營(yíng)預(yù)算報(bào)表項(xiàng)目利率月金額/元年金額/元（一）營(yíng)業(yè)收入5279126334940（二）營(yíng)業(yè)成本56%2956313547566（四）營(yíng)業(yè)稅金5%26396316747（五）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)39%20588524706272、客房的經(jīng)營(yíng)預(yù)算高星級(jí)酒店的裝修是按準(zhǔn)三星建造，硬件會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)仄渌频?，且在服?wù)上更會(huì)以人情化加超值化來(lái)吸引顧客。因此，酒店客房定價(jià)應(yīng)高于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，暫建議平均房?jī)r(jià)按228元/間計(jì)算（根據(jù)對(duì)本地的星級(jí)酒店的了解）。2.1開(kāi)房率本酒店是新酒店，同時(shí)加以廣告宣傳策劃和配套的服務(wù)，以及酒店交通便利的優(yōu)勢(shì)等，爭(zhēng)取開(kāi)房率能夠穩(wěn)步攀升達(dá)到70%以上。并且輔以鐘點(diǎn)房、午夜房、特價(jià)房來(lái)增加開(kāi)房率。2.2營(yíng)業(yè)收入預(yù)算客房86間×260元/天（不含早餐費(fèi)）×70%＝12040元/天（不含鐘點(diǎn)房、午夜房、特價(jià)房租金）麻將房10間×300元/天×50%＝1500元/天月?tīng)I(yíng)業(yè)收入為:406200元/月年?duì)I業(yè)收入為:4874400元/年2.3客房的經(jīng)營(yíng)預(yù)算報(bào)表序號(hào)項(xiàng)目利潤(rùn)月金額/元年金額/元（一）營(yíng)業(yè)收入100%4062004874400（二）營(yíng)業(yè)成本22.2%901761082117（三）營(yíng)業(yè)稅金7.8%31684380203（四）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)70%2843403412080第四章：投資回報(bào)預(yù)測(cè)1、營(yíng)業(yè)總收入餐飲年收入6334940客房年收入4874400合計(jì)112093402、經(jīng)營(yíng)總成本餐飲總成本3547566客房總成本1082117總成本46296833、營(yíng)業(yè)總稅金營(yíng)業(yè)收入的6.33%7095514、銀行利息銀行貸款1550萬(wàn)計(jì)算按利息是0.8%計(jì)算1240005、經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)計(jì)算方式=營(yíng)業(yè)總收入-經(jīng)營(yíng)總成本-營(yíng)業(yè)總稅金-銀行利息=11209340-4629683-709551-124000=5746106利潤(rùn)57461066、投資總成本項(xiàng)目所需投資總額約2550萬(wàn)元.7、回收周期回收周期=投資總成本/年凈利潤(rùn)=4.44則投資回收周期為4.44年（注：我公司在設(shè)計(jì)該收入時(shí)，忽略了三個(gè)部分的收入，主要是地產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)部分，一個(gè)是外包租賃收入，另一個(gè)是工程投入使用后外墻廣告及樓頂廣告收入。由于項(xiàng)目地處汽車站，這部分廣告收入均相當(dāng)可觀）8、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表所示：序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)一技術(shù)指標(biāo)1建筑指標(biāo)1.1總用地面積平方米9501.2總建筑面積平方米85002設(shè)備投資萬(wàn)元22203項(xiàng)目定員人82二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1投資指標(biāo)1.1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元25501.1.1建設(shè)投資萬(wàn)元24201.1.2流動(dòng)資金萬(wàn)元1302收入費(fèi)用指標(biāo)2.1年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元1120.932.2年稅金萬(wàn)元70.962.3年總經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元462.972.4銀行利息萬(wàn)元12.42.5年總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元574.613財(cái)務(wù)分析指標(biāo)3.1稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率34.38%3.2稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元25503.3稅后投資回收期年4.43.4總投資收益率22.72%：項(xiàng)目成本控制酒店的經(jīng)營(yíng)管理，成本控制是特別重要的，酒店的盈利一部分是靠省下來(lái)的。如果成本控制不到位，盡管營(yíng)業(yè)收入再高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的水平。所以管理者一定要有當(dāng)家的意識(shí)，并且要處處節(jié)省，少花錢辦好事、少花錢多辦事。經(jīng)營(yíng)中，應(yīng)該從如下幾個(gè)方面入手：1、健全財(cái)務(wù)制度和嚴(yán)格的采購(gòu)程序1、設(shè)立專人專崗，審核每項(xiàng)成本費(fèi)用；2、建立專門的財(cái)務(wù)制度和審核辦法；2、人力資源的合理使用1、根據(jù)工作的需求，合理的制定崗位編制；2、堅(jiān)持一職多能的原則，減少人浮于事的現(xiàn)象；3、加強(qiáng)職能技術(shù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；3、精減機(jī)構(gòu)1、機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔，不設(shè)部門副職；2、部門數(shù)字化，以利潤(rùn)為導(dǎo)向，以成本控制為基礎(chǔ)；4、合理的使用固定資產(chǎn)1、固定資產(chǎn)等于負(fù)債；2、每筆固定資產(chǎn)都必須產(chǎn)生25%以上的投資回報(bào)；3、每筆固定資產(chǎn)都責(zé)任到人；4、建立嚴(yán)格的管理流程和審核標(biāo)準(zhǔn)；5、控制采購(gòu)成本1、開(kāi)業(yè)前所有物品的采購(gòu)，要嚴(yán)格的按照采購(gòu)程序購(gòu)買，從質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格上加以控制，最大程度的滿足和符合經(jīng)營(yíng)的要求；2、餐飲鮮活物品的采購(gòu)，一定要從嚴(yán)把關(guān)；3、使用部門對(duì)采購(gòu)的物品有否定權(quán)；4、所有的采購(gòu)物品必須貨比三家；6、合理的庫(kù)存1、庫(kù)存積壓資金，增加經(jīng)營(yíng)成本；2、根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要，保障正常的庫(kù)存量，杜絕經(jīng)營(yíng)物資的積壓。第六章：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式高星級(jí)酒店在經(jīng)營(yíng)管理上將重點(diǎn)突出:規(guī)范管理、溫馨服務(wù)、以特色為龍頭,以文化為賣點(diǎn)。1、規(guī)范管理高星級(jí)酒店在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中將依照統(tǒng)一管理規(guī)范、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范、統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理、統(tǒng)一廣告宣傳的基礎(chǔ)上開(kāi)展各項(xiàng)管理工作。高星級(jí)酒店在管理上將發(fā)揮重要的樣板作用,一整套規(guī)范的管理制度和管理方法將會(huì)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中逐步成型,不斷優(yōu)化。在組織管理上重視團(tuán)隊(duì)的作用,改傳統(tǒng)的部門管理為團(tuán)隊(duì)管理,注重團(tuán)隊(duì)的凝聚力和士氣的營(yíng)造,酒店是顧客的,也是員工的;簡(jiǎn)化組織機(jī)構(gòu),降低垂直管理的高度,實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)扁平化;注重企業(yè)文化的建設(shè)和推廣;酒店高層和各個(gè)營(yíng)業(yè)口的負(fù)責(zé)人實(shí)行走動(dòng)式管理,在第一線上解決員工和顧客的問(wèn)題,不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,提高管理水平。2、溫情服務(wù)高星級(jí)酒店在總體定位上重要的一個(gè)元素就是為顧客營(yíng)造溫馨的家外之家。故而,家的溫馨,家的感人隨處可見(jiàn),其中,最重要的是體現(xiàn)在服務(wù)上的:用心服務(wù),以情感人。為達(dá)到家的感覺(jué)效果,除了在公共區(qū)域的溫馨設(shè)計(jì),客房的溫暖布置,更重要的還在于服務(wù)人員的溫情服務(wù)。通過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)教育,日常工作中的細(xì)心指導(dǎo),在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上又不失對(duì)顧客的個(gè)性關(guān)懷,通過(guò)客史檔案的建立,關(guān)注客人的個(gè)性需求,滿足顧客的心理需要,以達(dá)到吸引新顧客,保留老顧客的目的。3、特色龍頭、文化賣點(diǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,人無(wú)我有,人有我特,人特我優(yōu)成為許多酒店立足的根本。眾多元素中又是以文化元素是最具生命力的。在對(duì)湘潭消費(fèi)市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ)上,高星級(jí)酒店要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展就必須以特色為龍頭,以文化為賣點(diǎn)。高星級(jí)酒店在以下的幾個(gè)環(huán)節(jié)上的特色將是當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不可比擬的:A獨(dú)特的客房設(shè)計(jì):高星級(jí)酒店的客房不大,但處處彰顯人性的關(guān)懷和與眾不同?！浊恢傅目头恐憋嬎到y(tǒng)為顧客提供可以直接飲用的高純凈水?！總€(gè)樓層的走廊設(shè)計(jì)成藝術(shù)畫廊,省內(nèi)外丹青名家名作匯聚成山水、人物、書法、藏品走廊。明碼標(biāo)價(jià)的書畫作品,客人可欣賞,可購(gòu)買。每年一度的春/秋季名家名作拍賣會(huì)將吸引各路媒體的眼球,為酒店造勢(shì)?！羁鄹咝羌?jí)酒店主題的藝術(shù)家的狂草作品除了作為酒店主題鑲嵌在酒店正前方的外墻上之外,將被印制在酒店客用品和宣傳材料上,刻有酒店店徽的木雕,壽山石微雕和其他工藝品在酒店小賣部出售。B餐飲的特色經(jīng)營(yíng):———以湘潭景點(diǎn)命名的餐廳包廂———餐飲以經(jīng)營(yíng)特色秘制菜肴為主———茶餐廳獨(dú)特的玻璃陽(yáng)光房盡顯自然風(fēng)情又不失浪漫情懷:原木廊亭,靠背沙發(fā),清泉流水上漂落著三角梅花瓣。目錄1、概述 11.1項(xiàng)目概況 11.2業(yè)主簡(jiǎn)介 11.3工程項(xiàng)目的背景，建設(shè)的必要性以及項(xiàng)目研究過(guò)程 31.4編制依據(jù) 81.5區(qū)域規(guī)劃 101.6研究的范圍及內(nèi)容 151.7主要研究結(jié)論 162、現(xiàn)狀評(píng)價(jià)及建設(shè)條件 182.1區(qū)域概況 182.2道路現(xiàn)狀及評(píng)價(jià) 192.3沿線建筑、文物古跡及地上、地下桿管線等情況 212.4沿線水文地質(zhì)等自然條件，地震裂度區(qū)劃 212.5工程地質(zhì)資料 223、道路規(guī)劃及交通量預(yù)測(cè) 243.1分析背景 243.2交通需求預(yù)測(cè)方法 273.3預(yù)測(cè)范圍和年限 283.4預(yù)測(cè)流程 303.5預(yù)測(cè)結(jié)果分析 404、采用的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 435、工程建設(shè)必要性論證 455.1道路沿線資源土地使用情況及將來(lái)開(kāi)發(fā)情況，論證道路修建的可能性和必要性 455.2論證經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)道路交通的要求，分析主要交通源的特點(diǎn) 455.3論證修建道路對(duì)交通量增長(zhǎng)的滿足程度 465.4論證修建道路對(duì)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活的改善程度 465.5論證修建道路對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境改善的要求 465.6論證對(duì)文物古跡、樹(shù)木等的保護(hù)措施 476、工程方案內(nèi)容 486.1方案設(shè)計(jì)原則 486.2工程概況 486.3控制因素 496.4道路平面設(shè)計(jì) 496.5道路縱斷面設(shè)計(jì) 516.6橫斷面設(shè)計(jì) 556.7路面設(shè)計(jì) 566.8路基 576.9附屬設(shè)施設(shè)計(jì) 596.10橋梁工程 626.11排水工程 666.12附屬工程 737、環(huán)境評(píng)價(jià) 837.1環(huán)境空氣影響分析 837.2水環(huán)境影響分析 857.3聲環(huán)境影響分析 867.4固體廢物影響分析 887.5水土流失影響分析 898、工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu) 918.1工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 918.2項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 919、征地拆遷及主要工程數(shù)量 939.1拆遷安置依據(jù) 939.2拆遷安置原則 939.3拆遷安置方案 949.4拆遷安置費(fèi)用估算 9410、招投標(biāo) 9510.1發(fā)包形式 9510.2資質(zhì)要求 9510.3招標(biāo)工作組織 9511、節(jié)能 97HYPERLINK\l"_Toc3589642