2016年上海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念考試題

2016年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2,出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，該期房目前的價(jià)格為_(kāi)_。2834元/mZ1834元/m22934元/m23934元/m22、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以—進(jìn)行估價(jià)。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提3、—經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立了“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。1994年7月5日1993年7月5日1994年8月15日1993年6月1日4、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)屬于_。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為現(xiàn)在B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為未來(lái)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去5、下列不屬于房地產(chǎn)金融特點(diǎn)的是。人：集中性B：資金周轉(zhuǎn)期短C：資金運(yùn)動(dòng)固定性D：資金增值性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)，預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為萬(wàn)。（2007年試題）A：390.5B：399.5C：523.5D：543.0E：借款合同7、目前，按照國(guó)家最新政策，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為_(kāi)。40.9%54.7%56.7%61%9、超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金—以下的土地閑置費(fèi)。5%10%15%20%10、韓某在向張某催要賭債無(wú)果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為_(kāi)。A.構(gòu)成非法拘禁罪B.構(gòu)成綁架罪C.構(gòu)成非法拘禁罪和綁架罪的想象競(jìng)合犯D.構(gòu)成敲詐勒索罪11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是。（2009年試題）A：發(fā)現(xiàn)地下文物B：銀行貸款未按期到賬C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨D：更改建筑設(shè)計(jì)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以O(shè)狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)13、隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為。A：市場(chǎng)潛量B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C：市場(chǎng)最低量D：市場(chǎng)最高量E：借款合同14、下列哪一個(gè)指標(biāo)并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的需求指標(biāo)之一?！狝.可供租售量B.房屋空間使用數(shù)量C.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率D.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值15、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等.（2006年試題）A：規(guī)劃涉及方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同16、當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常時(shí)，實(shí)際成新率與直線法計(jì)算出的成新率相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造，實(shí)際成新率應(yīng)直線法計(jì)算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、收益法是以為基礎(chǔ)的。A：替代原理B：預(yù)期原理C：收益遞增遞減原理D：均衡原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/而；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為一萬(wàn)元。112.5155.6144.6132.420、假設(shè)開(kāi)發(fā)法精確的地價(jià)評(píng)估，通常需要考慮_。A.最佳利用方式B.貨幣時(shí)間價(jià)值C.投資的風(fēng)險(xiǎn)D.投資利息21、某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000近。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/面，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/近；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%,關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是。A：該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B：修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D：在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)列為事項(xiàng)。A：行政備案B：行政許可C：行政處罰D：行政復(fù)議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、被保險(xiǎn)人之間體現(xiàn)的是—關(guān)系，表現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)少數(shù)被保險(xiǎn)人遭受的損失實(shí)際上由全體被保險(xiǎn)人來(lái)分擔(dān)。A.商品，交易B.互助合作C.平均分配D.共同承擔(dān)24、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125面，套內(nèi)墻體面積為20面，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25近。該套住宅每1面建筑面積的價(jià)格為元/近。A：1667B：1765C：1875D：2000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2500元/而，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價(jià)格為.A：390.25萬(wàn)元B：393.75萬(wàn)元C：402.25萬(wàn)元D：413.25萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是元。A：1428.74B：1475.37C：1482.74D：2000.00E：借款合同2、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的是。A：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式B：實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同D：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，可以收取傭金以外的其他費(fèi)用E：房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)3、關(guān)于投資項(xiàng)目資本金的表述錯(cuò)誤的是_。A.投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資B.投資者享有所有者權(quán)益C.投資者不得以任何方式抽出D.投資者可從項(xiàng)目法人處獲取利息4、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是。A：提高貸款利率B：提高購(gòu)房最低首付款比例C：提高法定存款準(zhǔn)備金率D：提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為—萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。304050606、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)過(guò)程中需要測(cè)繪等開(kāi)展的測(cè)繪活動(dòng)。A：房產(chǎn)分幅平面圖B：房產(chǎn)分丘平面圖C：房產(chǎn)分層分戶平面圖D：房產(chǎn)分丘平面圖相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)E：房產(chǎn)分層分戶平面圖相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)7、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是_。A.城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排B.城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行C.城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域D.城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施E.城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能8、保險(xiǎn)的最大誠(chéng)信原則中，保證是指_。A.在保險(xiǎn)合同訂立前、訂立時(shí)以及合同有效期內(nèi)，投保人對(duì)已知或應(yīng)知的危險(xiǎn)和與保險(xiǎn)標(biāo)的有關(guān)的實(shí)質(zhì)性重要事實(shí)據(jù)實(shí)向保險(xiǎn)人作口頭或書(shū)面申報(bào)B.保險(xiǎn)人要求投保人或被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間對(duì)某一事項(xiàng)的作為與不作為，某種事態(tài)的存在或不存在作出的許諾C.保險(xiǎn)合同當(dāng)事人一方放棄在保險(xiǎn)合同中可以主張的權(quán)利D.保險(xiǎn)合同當(dāng)事人一方如果放棄合同中可以主張的某項(xiàng)權(quán)利，日后不得再行主張?jiān)摍?quán)利9、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是_。A.固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款B.固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整C.固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款D.成本加浮動(dòng)酬金合同10、普通股票的國(guó)家股的持有人必須是。A：國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門B：國(guó)務(wù)院授權(quán)的機(jī)構(gòu)C：由地方人民政府授權(quán)的部門D：由地方人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)E：由地方人民政府授權(quán)的個(gè)人11、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循—原則。A.安全性B.保本性C.流動(dòng)性D.穩(wěn)定性E.盈利性12、下列關(guān)于定額和工程建設(shè)定額的概念，表述正確的是。A：定額是一種規(guī)定的額度B：工程建設(shè)定額，是指在工程建設(shè)中所有產(chǎn)品上人工、材料、機(jī)械、資金消耗的規(guī)定的額度C：在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，定額是企業(yè)管理的重要基礎(chǔ)D：工程建設(shè)領(lǐng)域的定額是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的重要依據(jù)E：工程建設(shè)定額反映了工程建設(shè)和各種資源消耗之間的客觀規(guī)律13、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法14、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括。A：土地使用期限B：容積率C：土地開(kāi)發(fā)程度D：房屋空間布局E：地役權(quán)設(shè)立15、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示。（2008年試題）A：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、A住宅小區(qū)2005年1月，第一次繳交住宅專項(xiàng)維修資金1000萬(wàn)元，按照最新政策，其分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。A：300B：360C：720D：840E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（）。土地購(gòu)置貸款土地儲(chǔ)備貸款土地開(kāi)發(fā)貸款D.建設(shè)貸款18、下列關(guān)于評(píng)標(biāo)、中標(biāo)管理，表述不正確的是。A：評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)B：評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)時(shí)，對(duì)設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底C：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，但不必將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人D：中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓E：中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分主體、關(guān)鍵性工作分包給他人完成19、按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國(guó)，物業(yè)管理的委托方有三類主體。A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)B：政府物業(yè)管理職能部門C：公房出售單位D：業(yè)主大會(huì)E：業(yè)主委員會(huì)20、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況B.動(dòng)力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度21、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押涉及的出租問(wèn)題，表述正確的有。A：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權(quán)的影響B(tài)：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)C：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力D：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任E：抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)22、某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是戰(zhàn)略。A：形象差異化B：人員差別化C：服務(wù)差別化D：產(chǎn)品差別化E：借款合同23、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是。A：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期B：