物業(yè)工程部管理規(guī)范

第頁共頁物業(yè)工程部管理標準物業(yè)工程部管理標準一工程部的任務1.1為物業(yè)供給能工程部必須管理好為物業(yè)日常經(jīng)營提供能的設備如供電,供熱,供冷,供汽,等負責控制和運行這些設備,并保證物業(yè)的需要。1.2對物業(yè)設施和設備進展維修工程部負責物業(yè)的設備和設施及家具,用具等維修和保養(yǎng)。1.3對設備和設施進展增建,更新和改造為了發(fā)揮設備的綜合效益和防止物業(yè)的設備老化,并不斷進步和完善物業(yè)的形象,使物業(yè)永褒青春,進步競爭力,應對物業(yè)設備設施和物業(yè)裝修進展增建,更新和改造。2電工班的任務2.1負責物業(yè)電力系統(tǒng)的運行和管理。2.2負責配電室配電柜及其附屬設施的保養(yǎng)及故障維修。2.3負責物業(yè)內(nèi)所有電的正常供給。3空調班的任務3.1負責物業(yè)中央空調系統(tǒng)的運行管理。3.2負責物業(yè)所有空調，通風設備的維護和檢修。3.3負責物業(yè)中央空調水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。3.4負責空調設備，電機及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。4維修班的任務4.1負責物業(yè)水暖設備，廚房設備，人力推車和五金構件的檢修工作。4.2負責物業(yè)裝修設施，家具，裝飾燈具及土建方面滲漏水的維修工作。4.3負責物業(yè)動力系統(tǒng)的完善改造，設備更新和小項增改工程施工。4.4積極協(xié)助空調班，電工班，電梯班的重大故障檢修。二工程部崗位標準1工程部經(jīng)理職責1.1負責制定業(yè)務工作方案，定期編制設備維修及更新的預算報表及審核請購物資報告。1.2負責和施行物業(yè)各項動力設備的運行控制及維修保養(yǎng)方案。1.3負責物業(yè)各項土建工程建立規(guī)劃及組織施工。1.4制定節(jié)能措施，降低物業(yè)能消耗，進步經(jīng)濟效益。1.5負責處理業(yè)務范圍內(nèi)發(fā)生的問題和客人對工程維修工作的投訴。1.6協(xié)調客房，餐飲等部門的日常維修及各項設備維修周期方案的制定。1.7合理安排部門員工工作，負責員工的業(yè)務技術培訓及業(yè)務考核。2工程部主管崗位職責2.1協(xié)助工程部經(jīng)理開展工作。貫徹執(zhí)行上級下達的各項指令，組織落實工程維修工程，督導檢查各班組人員按崗位標準和操作規(guī)程做好工程維修保養(yǎng)。2.2檢查重點部位的重點設備運行狀況，技術狀況，發(fā)現(xiàn)事故隱患立即采取措施，排除故障，保證物業(yè)正常營業(yè)需要。2.3巡視檢查各班組員工遵守紀律，完成工作任務的情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出改良措施2.4督導檢查班組人員，作好設備運行記錄，搜集編制技術資料，技術檔案，為保證設備管理與運行提供根據(jù)。2.5完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。3領班崗位職責3.1及時完成主管交辦的各項工作任務，帶著全班人員堅持執(zhí)行崗位職責，操作規(guī)程及各項規(guī)章制度。3.2負責按部內(nèi)方案要求制定本班維修保養(yǎng)方案，備品備件方案，管好本班負責范圍內(nèi)的設備,使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)。3.3負責落實物業(yè)的`各項管理制度和操作規(guī)程，發(fā)動班組成員參與管理，組織學習和運用各種現(xiàn)代化管理技術知識。3.4負責本班責任范圍內(nèi)的節(jié)能管理和技術狀態(tài)管理，按質按時完成各種工作報表和記錄，為物業(yè)統(tǒng)計核算提供資料。3.5負責本班員工的思想教育和業(yè)務技術培訓。4電工崗位職責4.1嚴格遵守物業(yè)《員工手冊》和各項規(guī)章制度。4.2努力學習技術,純熟的掌握物業(yè)的線路走向及所轄設備的原理,技術,性能和實際操作。4.3親密監(jiān)視配電柜的各種儀表顯示,正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。4.4積極配合電路檢修工作,如斷電檢修,需詳細檢修人員直接通知掛“嚴禁合閘”的指示牌,未經(jīng)檢修人員通知而隨意合閘造成的嚴重后果由當班人員負責。4.5發(fā)惹事故時,值班人員應保持冷靜頭腦,按照操作規(guī)程及時排除故障,并報告部門經(jīng)理,事故未排除不進展交接班,應上下兩班協(xié)同工作,一般性設備故障應交待清楚并做好記錄。4.6做好線路防火工作,嚴格檢查線路負荷,發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須找出原因,加以糾正。4.7認真保管電子設備維修專用儀器,儀表,保障到達儀器的各種工作指標。4.8對電子設備維修中所需備件,包括備用零件,備用組件需妥善管理,定期測試,保證隨時應急使用。4.9保證電子設備機房的工作環(huán)境到達設備的要求,做好防火,防潮,防靜電工作。5修理工崗位職責5.1嚴格遵守物業(yè)制定的《員工手冊》，熱愛本職工作，認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快速準確，處理迅速及時。5.2每班的值勤人員負責常用耗材的清點，發(fā)現(xiàn)缺乏要及時補充。5.3嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用手動和電開工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調整修理。不能修復的必須報告部門經(jīng)理，對各類工具設備做到勤保養(yǎng)和妥善保管。5.4樹立強烈的物業(yè)意識，文明維修，物業(yè)至上，工作時盡量不影響客人，公共場所施工必要時加設圍欄，在客房使用如沖擊電鉆等強噪音的工具，必須嚴格遵守時間規(guī)定，嚴格按方案時間施工。自覺做好施工場地的收尾工作，以保證物業(yè)的環(huán)境優(yōu)美。5.5對來人來電報修及時登記，維修要迅速，及時，維修完立即返回班組待命，并認真填寫維修換件記錄單。5.6交班時發(fā)生應急故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班。5.7維修人員如違背制度，拖延時間，修理質量低劣，影響營業(yè)和造成設備損壞的要追究當事者責任。5.8嚴格執(zhí)行《設備維修程序》的規(guī)定和《維修效勞標準》。6空調工崗位職責6.1定時對外界及空調區(qū)域的溫度，相對濕度進展監(jiān)測，根據(jù)外界天氣變化及時進展空調工況調節(jié)，并做好記錄。6.2每班值班人員必須做好所有運行記錄，并簽名，除清楚記錄運行參數(shù)外，還必須記錄清楚設備的開停時間，停機修理原因和年恢復正常狀態(tài)的時間。6.3必須記錄清楚設備的開停時間，停機修理原因和恢復正常狀態(tài)的時間，3值班人員必須堅守崗位，服從指揮，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，對值班長安排的工作負責。6.4嚴格執(zhí)行平安操作及保養(yǎng)規(guī)程，保證維修質量，按時完成任務。6.5嚴格遵守《員工守那么》及各項規(guī)章制度，維修要迅速及時，維修完畢要迅速返回班組待命。6.6負責搞好空調機房及所屬機組的清潔衛(wèi)生工作。6.7認真學習專業(yè)知識，熟悉設備構造，性能及系統(tǒng)情況，做到判斷故障準確，維修快捷。6.8有事分開崗位必須報告當班負責人，征得同意才能分開。7鍋爐工崗位職責7.1嚴格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的平安運行。7.2做好鍋爐及其附屬設備的維修保養(yǎng)和年度檢修工作。7.3堅守工作崗位，按照規(guī)定做好巡檢及各種記錄。7.4負責鍋爐房及相關設備的清潔衛(wèi)生和節(jié)能措施。7.5努力學習技術，不斷進步司爐程度，防止重大責任事故發(fā)生。7.6積極完成上級交予的其它任務。三工程部根底管理制度1設備技術檔案管理制度1.1設備技術檔案由工程部專人負責，物業(yè)所有設備均建立技術檔案，按設備種類，按時間順序存放。1.2設備建檔物業(yè)所有設備均分類，分部門建立設備檔案，內(nèi)容包括：設備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質量檢驗單，試車記錄，維修保養(yǎng)記錄，改良安裝記錄，運行日志等。每種設備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。1.3設備圖表設備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設備安裝工程施工圖，動力設備與管道配管開工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設備維修管理人員查閱。1.4設備運行日志包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調制熱或制冷運行日志，空調區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理5技術檔案借閱工程部各種技術檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。2能管理制度物業(yè)的能耗主要是指燃油，電等的消耗量，其中大局部的消耗為電能的消耗，因此降低能耗首先是抓電能，其次是燃油，工程部經(jīng)理需直接領導安排各種節(jié)能措施。工程部應進展每月的能耗統(tǒng)計并把能耗繪成曲線表，以進展不同年份不同月份的耗能比擬，并采取以下電能節(jié)約措施：2.1對無功功率進展補償以進步功率因數(shù)，功率因數(shù)應控制在0.9以上。2.2對供電網(wǎng)絡進展電流平衡調節(jié),低壓網(wǎng)絡的電流不平衡度應小于20%。2.3空調制冷系統(tǒng)應根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境溫度,開停局部機組及控制冷卻水溫和水質,以進步制冷系統(tǒng)的運行效率,對于宴會廳等非24小時營業(yè)場所可采取提早送風,營業(yè)完畢前半小時減少送風量以節(jié)能。2.4照明節(jié)電要求光,燈具的高效節(jié)能,還應對照明場所進展合理照度設計和控制。2.5對物業(yè)各部門負責人員進展節(jié)能知識培訓，加強物業(yè)員工合理使用空調，照明燈具等以節(jié)約能的節(jié)能意識。3平安運行管理制度3.1根據(jù)勞動部門有關規(guī)定，組織對電工等特殊工種人員進展技術培訓并考核，逐步做到持有操作證的才能上崗。3.2根據(jù)勞動平安規(guī)程，制定各種維修操作規(guī)程和平安檢查制度。3.3加強勞動平安教育，在進展有危險的作業(yè)時值班負責人應親自到場。3.4對變配電，燃油爐，空調機組，電梯必須進展年度檢查。3.5對中央空調，配電柜，燃油爐的壓力表，保險閥等必須定期報送有關單位進展校驗。3.6重要機房如配電房，空調機房，電梯機房應設戒備牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。3.7水箱，機房，配電柜均應上鎖，鑰匙由專人保管。3.8木工作業(yè)場地制止吸煙，并要求每天去除木屑。3.9應對員工進展急救和消防知識的教育和考核。3.10建立事故處理制度。3.11對外協(xié)施工人員，必須進展平安教育，并簽定平安協(xié)議書。應在施工中進展檢查監(jiān)視，防止事故發(fā)生。3.12避雷裝置必須在雨季前進展測試檢查，對銹蝕局部要敲鏟上漆。4工具管理制度4.1根據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。4.2機房值班工具應放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。4.3各種電開工具原那么上由專人保管。4.4電焊機等配套工具由使用者負責保管。4.5凡屬人為的工具損壞，均應酌情予以經(jīng)濟賠償。四設備運行管理制度1設備維修程序1.1設備需要維修，使用部門如實填報報修單，部門負責人簽字后送工程部。1.2急需維修時，使用部門也可直接通知工程部。1.3工程部接報修單或后應在5分鐘內(nèi)及時派工，維修人員到達現(xiàn)場后，憑報修單進展維修。特殊情況可先維修，然后補報修單。1.4修復后使用部門應在報修單上簽字認可。1.5無法修復時，維修工應將無法修復的原因寫在報修單上，簽字并送工程部負責人手中1.6工程部負責人根據(jù)情況，屬零配件問題的，可按程序填報申報表;屬技術原因無法修復的，在2-4小時內(nèi)報主管總經(jīng)理。1.7關于維修時現(xiàn)場維修應注意的禮儀，按《維修效勞標準》執(zhí)行。2公共部位巡查檢修對于幾個部門共同使用且較難界定由誰負責的公共部位設施設備，工程部派人進展巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現(xiàn)場修復，重大故障由巡查員匯報當班負責人后安排檢修。3客房巡查檢修可將客房易損工程制成表格，由工程部派人每周一次協(xié)助客房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常維修工程仍由客房部填寫報修單4大型成套設備的方案檢修設備的方案檢修是保證設備運行的主要手段，但在安排設備的檢修時應注意到物業(yè)的設備運行特點，盡量減少對客人的影響和帶來的不便。根據(jù)檢修的要求可分為以下二級保養(yǎng)：4.1一級保養(yǎng)4.1.1設備一級保養(yǎng)的目的4.1.1.1使操作者逐步熟悉設備的構造和性能4.1.1.2減少設備的磨損，延長使用壽命4.1.1.3消除設備的事故隱患，排除一般故障，使設備處于正常技術狀況4.1.1.4使設備到達整潔，清潔，光滑，平安的要求4.1.2一級保養(yǎng)的主要內(nèi)容4.1.2.1保養(yǎng)前要做好日常的保養(yǎng)內(nèi)容，進展局部零件的拆卸清洗4.1.2.12對設備的局部配合間隙進展調整4.1.2.13除去設備外表的油污，污垢4.1.2.14檢查調整光滑油路，保持暢通不漏4.1.2.15清掃電器箱，電動機，電器裝置，平安護罩等，使其整潔固定4.1.2.16清洗附件冷卻裝置4.2二級保養(yǎng)4.2.1設備二級保養(yǎng)的目的4.2.1.1使操作者進一步熟悉設備的構造和性能4.2.1.2延長設備大修期和使用年限4.2.1.3使設備到達完好標準，進步及保持設備完好率4.2.2二級保養(yǎng)的主要內(nèi)容4.2.2.1根據(jù)設備使用情況進展局部解體檢查或清洗4.2.2.2對各傳動箱，液壓箱，冷卻箱清洗換油4.2.2.3修復或更換易損件4.2.2.4檢查電器箱，修整線路，清潔電動機4.2.2.5檢修，調整精度，校正程度5機房管理5.1空調機房，配電房的操作人員須持勞動部門頒發(fā)的操作證5.2加強各機房的管理，建立嚴格的崗位責任制和設備操作規(guī)程5.3操作人員對設備運行情況進展詳細記錄并執(zhí)行嚴格的交接班制度五交接班制度1各班組交接班人員必須嚴格執(zhí)行交接班制度2各班組接班人員到達崗位時，應做好以下接班工作：2.1查看上一班記錄，聽取上一班值班人員對運行情況的介紹2.2檢查儀表，清點公用工具，并在交接班本上簽字2.3檢查設備運轉情況3以下情況不得交接班：3.1上一班運行情況未交待清楚3.2上一班未認真填寫設備運轉情況記錄3.3接班人數(shù)未到達需要人數(shù)的最低限度3.4當班班長未到或未經(jīng)部門經(jīng)理同意指定適宜的代班人時3.5接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神態(tài)不清而未找到頂班人時3.6設備故障影響運行或影響營業(yè)而急需人員搶修時六維修效勞標準1接聽報修或報修單時應禮貌用語，并仔細聽取和記錄維修地點及內(nèi)容等情況2維修人員應在最短時間內(nèi)趕到現(xiàn)場;如客房已經(jīng)出租，應由客房效勞員陪同，在征得客人同意或不打攪客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和效勞員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉3如遇社設備損壞較嚴重，應向客人解釋，并告知效勞員，由效勞員征得客人同意后為客人換一新房。4如客人掛出“請勿打攪”的警告牌，而在當班時間內(nèi)無法維修時應在交接班記錄本上注明,并叮囑效勞員當客人同意維修后及時通知再次維修。5未出租的客房如需停電停水維修或一時無法修復應立即通知效勞員暫停此房出租6餐飲部的包房或大廳需要維修時，原那么上避開早中晚營業(yè)頂峰，在無人用餐的情況下進展維修，特殊情況應征得客人同意后迅速搶修，修復后立即通知效勞人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7認真執(zhí)行物業(yè)制定的其它相關標準。七工程部獎懲條例1獎勵條例1.1對物業(yè)改革提出合理化建議，被采納施行并獲得顯著成效者，酌情獎勵20