2023年物業(yè)設備管理制度篇

2023年物業(yè)設備管理制度篇

書目

物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程制度

物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程

1.0目的

保證全部為業(yè)主(住、用戶)供應各種服務的公共設備滿意服務要求。

2.0適用范圍

管理處管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備(含強電主線路)、電子設備(含弱電線路)、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。

3.0定義

3.1日常維護保養(yǎng)

指常常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不常常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)覺小故障剛好解除,作好記錄。

3.2一級保養(yǎng)

對機械設備進行檢查、檢測,依據(jù)實際須要局部解體,進行清洗、調(diào)整、修理更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對管道、風道局部除繡反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。

3.3二級保養(yǎng)

對機械設備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試,工作點調(diào)整,軟件維護;對管道、風道部分除繡、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

3.4中修工程

中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更

換少量磨損零部件,保證設備能復原和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。

3.5大修工程

大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本復原原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。

3.6設備更新和技術改造

設備更新和技術改造是指設備運用到肯定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴峻,須更新設備,提高和改善技術性能。

3.7事后修理(故障修理)

設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的修理。

3.8狀態(tài)修理

通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的改變,出現(xiàn)明顯劣化后實施的修理。

4.0設備分類

依據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣限制柜):

ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中心報警限制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中心管理計算機。

ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場限制器。

ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的全部設備。如:區(qū)域火災報警限制箱、小型限制箱(配電箱)、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、修理機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。

5.0設備管理模式

采納安排預修制(三級保養(yǎng)--日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)修理、事后修理相結合的管理模式。

5.1對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

5.2對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、限制柜等)、電子設備(火災報警限制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性修理(功能檢查)、狀態(tài)修理。

5.3對于ⅲ級設備,實行事后修理,每年一次保養(yǎng)。

6.0職責

6.1物業(yè)公司負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造安排制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)安排審批,設備(器具)修理、申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備修理養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備修理保養(yǎng)合同》、《電梯修理保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造托付合同的審核,辦理合同會簽手續(xù),組織專家對重要設備進行診斷,確定狀態(tài)修理時機。

6.2管理處工程主管負責機電設備修理保養(yǎng)狀況及設備技術狀態(tài)的月檢查。

6.3管理處工程部負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備修理保養(yǎng)合同》托付范圍外的一切保養(yǎng)、修理工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)安排,與供方依據(jù)《公共機電設備修理保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。修理養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。

7.0設備前期管理

7.1前期介入

設備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參加。

7.2設備的接管驗收

7.2.1設備的接管驗收由物業(yè)公司組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。

驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。的確達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際狀況及緣由,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理(驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報物業(yè)公司復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復印件。

7.2.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好干脆與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處詳細辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、托付銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。

7.3設備的編號

設備編號由以下四部分組成:

第一部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;

其次部分表示單位的名稱:用字母p表示;

第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;

第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:

03-p-1-(ⅰ)

電梯保利城1號梯ⅰ級管理設備

7.4設備的建帳

7.4.1管理處工程部負責給所管物業(yè)的全部設備編號,并用e*cel編制《機電設備統(tǒng)計表》,錄入電腦。

7.4.2管理處對所管理的全部設施設備都應建帳。

7.5設備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處,機電設備接管后,由物業(yè)公司托付專業(yè)公司或該管理處對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改,整改達到保利物業(yè)公司標準后,由物業(yè)公司和該管理處驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備修理保養(yǎng)合同》。

7.6設備標識管理

7.6.1設備標牌

未隱藏的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機電設備統(tǒng)計表》填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。

7.6.2設備的顏色

設備一律按附表《設備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。

7.6.3設備狀態(tài)標識

重要危急設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設備須標識。

7.6.4設備標識牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設計。

8.0設備運用管理

8.1物業(yè)公共設備的操作運用權歸管理處,供方修理保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。

8.2管理處修理人員必需按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作運用,確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。須仔細、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證精確性、剛好性和真實性。

8.3管理處工程主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),剛好予以限制調(diào)整。

8.4重要設備(如變壓器、中心空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)公司批準。

9.0設備修理保養(yǎng)管理

9.1安排

9.1.1修理保養(yǎng)安排

a.供方應將托付范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)安排于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的安排匯總,于每年12月下旬報物業(yè)公司審批,審批后的設備保養(yǎng)安排物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。

b.設備中修、大修、更新改造安排由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A算。

9.1.2檢定安排

a.電梯檢定安排由外包專業(yè)公司制定。

b.計量器具檢定安排由管理處工程部制定。

9.2實施

9.2.1管理處工程部及供方修理人員須按國家標準、規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)修理。供方負責《公共機電設備修理保養(yǎng)合同》托付范圍內(nèi)的設備修理、保養(yǎng)可采納供方手冊的表格作記錄,管理處工程部負責合同托付范圍外的設備修理、保養(yǎng)工作并采納本手冊表格做記錄。

9.2.2發(fā)覺設備故障(不屬于工程部負責修理范圍內(nèi)的故障修理),工程部應用《設備故障問題轉(zhuǎn)呈單》馬上通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定修理時間。一時無法解決的問題應給管理處一書面說明,承諾修復時間。對于供方不能解決的問題,須要向其它專業(yè)公司托付修理時,供方負責人應先填寫《設備外委修理申請表》,報管理處審批走審批程序。

關鍵設備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴峻影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。首先應電話通知管理處,并馬上組織搶修,復原設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。

9.2.3設備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關人員(相關管理處技術人員、物業(yè)公司或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。

9.3檢查

9.3.1修理保養(yǎng)檢查

a.工程部人員日常對設備進行巡察時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)覺問題剛好解決,無法解決的問題用《設備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)“日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”安排執(zhí)行狀況由管理處工程部主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。

b.設備修理完畢后,應對設備功能進行檢定,由管理處工程主管檢定,全部設備檢定記錄管理處都應備案。

c.管理處每月對保養(yǎng)安排執(zhí)行狀況、設備技術狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。評定結果(分數(shù))作為考核修理保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約狀況的依據(jù)。

d.設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業(yè)公司組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。

9.3.2設備的檢定

a.對于電梯,物業(yè)公司每年組織有關部門進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。

b.有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須愛護好計量表、柜上的鉛封。

c.計量器具萬用表、鉗形電流計,絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。

9.3.3管理處負責人審批《測量設備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定安排》;

10.0設備平安管理

10.1持證上崗與平安檢查

從事特別工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。

10.2事故處理程序

當管理處發(fā)生設備平安事故后,須馬上通知物業(yè)公司(安委會)。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地愛護現(xiàn)場,拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向安委會辦公室提交設備平安事故報告,物業(yè)公司依據(jù)管理處的報告及調(diào)查結果,向總經(jīng)理提交設備平安事故調(diào)查報告,并提出處理看法。事故處理須堅持“三不放過”的原則。

11.0設備封存及報廢管理

11.1設備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報物業(yè)公司,物業(yè)公司安排支配設備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、平安。管

理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。

11.2設備報廢

對不能修復或修理后檢定不合格的設備,由工程部填寫《設備(機具)報廢單》,由管理處主任批示;上報物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進行報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備修理過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備修理記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥當保管,并統(tǒng)一填寫《報器件清單》,清單每半年上報公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。

12.0組織對供方的限制

12.1供方的選取原則上其應通過iso9000認證。

12.2物業(yè)公司每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。

12.3當發(fā)生嚴峻投訴或事故時,物業(yè)公司須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。

12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)安排進行保養(yǎng),按約定進行修理予以確認,在保養(yǎng)、修理記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、修理進行返工、返修的責任。

13.0設備技術檔案資料管理

13.1設備技術資料

資料的借閱必需辦理相關手續(xù)。

13.2質(zhì)量記錄

13.2.1全部質(zhì)量記錄均須采納保利物業(yè)公司標準表格。

13.2.2設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、修理的設備,由管理處保養(yǎng)修理人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)修理的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、修理記錄。保養(yǎng)檢查記錄、修理檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處修理班對所在物業(yè)全部的設備質(zhì)量記錄應按時間依次裝訂成冊,專柜保存。

13.2.3機電設備月檢記錄由管理處工程部保管。

13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級設備修理記錄,設備診斷記錄,設備完好率評定統(tǒng)計記錄。

14.0設備(機具)的申請、選購 、驗證、入庫建帳

14.1申請

依據(jù)樓宇正常運作或修理須要,由工程部或辦公室申請,填寫《設備(設施)購置(修理)申請表》。管理處主任、公司財務審核;總經(jīng)理批準購置;人事部負責購買。

14.2選購

選購 人員應對所選購 設備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等駕馭清晰。購買時應會同機具運用人或申請人共同對設備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、運用方法清晰、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

14.3驗證

對于的設備(設施),購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處工程主管會同有關人員驗證,填寫《選購 設備驗收表》;方可辦理入庫建帳手續(xù)。全部購置的設備均須在選購 記錄中登記。

附:設備代碼及分類

代碼設備類別名稱

01水泵

02風機

03電梯

04發(fā)電機

05變壓器

06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等)

07消防設備(包括限制聯(lián)動柜.報警限制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))

08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)

09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜.低壓配電柜.限制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)

10修理機具(包括水電、電梯等的修理機具)

11食堂設備

12清潔設備

13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)

14保安通訊設備(包括手持式對講機)

15辦公設備

16自動抄表系統(tǒng)

17ba系統(tǒng)

物業(yè)代碼及分類

大廈名稱保利城

代碼a

設備保養(yǎng)、中修、大修周期

序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風機每月每季每年五年八年

0403電梯半月每季每年三年六年

0504發(fā)電機每月每季度每年五年八年

0605干式變壓器//半年每年////

0706空冷水機組每月每半年每年三年六年

0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////

0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////

1007消防聯(lián)動限制柜每月每季每年////

1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////

1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////

1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關柜每月每年//

1613交通道閘每月每季每年三年六年

1717ba系統(tǒng)每月每季每年////

注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。對ⅲ級設備,每年至少保養(yǎng)一次。

設備顏色規(guī)定

序號設備名稱油漆顏色附注

1消火栓泵紅色

2噴淋泵紅色

3生活泵藍色深藍色

4消火栓泵電機灰色深灰色油漆

5噴淋泵電機灰色深灰色油漆

6生活泵電機灰色深灰色油漆

7潛水泵電機黑色

8空調(diào)水泵電機灰色深灰色油漆

9空調(diào)主機原色

10電梯曳引機、電機本色

11設

備底座黑色

12高區(qū)噴淋管紅色明管“高噴”二字+箭頭

13低區(qū)噴淋管紅色明管“低噴”二字+箭頭

14高區(qū)消火栓管紅色明管+“高消”二字+箭頭

15低區(qū)消火栓管紅色明管+“低消”二字+箭頭

16生活管道綠色

17煤氣管道銀灰色明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭

18氣體消防管紅色

19空調(diào)冷卻水管綠色

20空調(diào)冷凝管銀灰色銀粉漆

21閥門本體黑色

22閥門手輪紅色

23單流閥黑色

設備顏色規(guī)定(續(xù)一)

序號設備名稱油漆顏色附注

24排污閥黑色

25聯(lián)軸器本色

26防護罩黑色

27限制箱、開關箱本色

28配電柜、限制柜本色

29各種支架紅色防銹漆

30電纜槽架本色

31室內(nèi)接地扁鋼黃綠雙色100mm寬度,黃綠相間的條紋

32屋面避雷帶銀灰色銀粉漆

33天線支架銀灰色銀粉漆

34風機本色

35送風閥紅色防銹漆

36排風閥紅色防銹漆

37防火閥紅色防銹漆

38送風管本色防銹漆

39排風管本色防銹漆

40百葉本色

41排水管本色

42中水管本色

說明:

1.適用于設備房內(nèi)全部設備及管道。

2.管道的文字、箭頭應與管道直徑相適應。一般狀況字體為宋體,

字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長度按管道直徑考慮。

(直徑≤80mm,長度為管徑的2倍;>80mm,長度為200mm。)

3.全部的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向為準。

4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;

物業(yè)區(qū)域消防設備器材管理制度

物業(yè)區(qū)域消防設備器材的管理

一.滅火器的管理與維護

1.滅火器放置地點要求

(1)滅火器應設置在通風,干燥,清潔的地面,不得受猛烈的爆曬,不得接近熱源或猛烈振動.

(2)滅火器懸掛在適宜的溫度條件下.

(3)滅火器放置地點應位置明確,便于運用,并且不影響平安疏散,推車式滅火器與其愛護對象之間的通道應暢通無阻.

2.滅火器檢查及處置

(1)滅火器噴筒是否暢通,假如堵塞要剛好更換.

(2)滅火器壓力表指針是否在綠色區(qū)域,如在紅色區(qū)域要檢查緣由,檢查后要送到專業(yè)公司重新灌裝.

(3)滅火器零部件是否完整,有無變形,機動,銹蝕,損壞.

(4)滅火器可見部位反腐層是否完好,輕度脫落要剛好補好,明顯腐蝕聽送到專業(yè)公司修理及進行耐壓試驗.

(5)滅火器鉛封是否完好,假如開封,必需選好專業(yè)公司再行安裝,并作密封試驗,重新鉛封.

3.滅火器定期檢查及保養(yǎng)

每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞,腐蝕損壞,鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉(zhuǎn),并可在隨意位置停留,推車式滅火器的停車是否敏捷,有無檢驗標識.

二.消火栓的管理與養(yǎng)護

1.每月逐個檢查消火栓一次

(1)消火栓箱外觀檢查:消火栓門關閉是否正常,鎖,玻璃有無損壞,封條是否完好,如有脫落破壞應補貼封條.

(2)消火栓箱內(nèi)檢查:消火栓內(nèi)元件是否完好,有無脫落,丟失,水龍頭有無滲漏.

(3)隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防監(jiān)控室有無報警顯示.

2.每年逐個打開消火栓檢查一次

(1)完成月消火栓箱外觀檢查內(nèi)容.

(2)檢查水龍帶有無破損,發(fā)霉,如有應馬上修補,替換,刷凈曬干.

(3)將水龍帶交換拆邊或翻動一次.

(4)檢查水槍與水龍帶接頭聯(lián)接是否便利堅固,如有缺損馬上修復.接口墊圈是否完好,如有缺損,老化馬上更換,將閥桿上油.

(5)檢查修整全部支架,擦漆部位應重新補刷.

(6)將消火栓箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后鎖上栓門,貼上封條.

物業(yè)轄區(qū)變電所設備缺陷管理制度

物業(yè)轄區(qū)變電所設備缺陷管理制度

1、在額定條件下運行或備用的設備上,發(fā)生了影響平安的異樣現(xiàn)象或達不到一類設備條件的問題,均叫做設備缺陷。

設備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。

重大缺陷:設備缺陷嚴峻威逼設備平安運行或人身平安,不剛好處理,可能造成事故者;

一般缺陷:設備缺陷不剛好處理,尚能保持平安運行者。

2、發(fā)覺設備重大缺陷,當值負責人應馬上組織消退或?qū)嵭欣慰看胧?/p>

當班不能消退的缺陷,應由所長組織力氣予以消退。

所長無力消退的缺陷,應剛好向上一級領導匯報,上級領導應指定專人剛好消退,并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。

3、發(fā)覺設備一般缺陷,可列入正常修理安排進行處理。

4、設備缺陷無論消退與否均應由值班員記入設備缺陷記錄簿,并向上一級領導匯報。

5、值班人員在運行中應加強設備缺陷的監(jiān)視,在交接班時應具體進行交待。

6、變電所所長應常常查閱設備缺陷記錄簿,了解設備缺陷內(nèi)容和處理狀況,對未消退者應盡快支配處理。

7、消退重大設備缺陷遇有困難時,應剛好同當?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系,懇求支助,以避開造成更大損失。

物業(yè)設備故障、運行事故管理制度

一、設備故障處理

1)物業(yè)如發(fā)生重大設備事故，現(xiàn)場人員馬上切斷電源，愛護事故現(xiàn)場，工程部人員或運用部門應馬上通知工程部、物業(yè)部及項目經(jīng)理。工程部主要負責人和相關人員必需快速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的緣由，實行堅決應急措施。

2)項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，依據(jù)現(xiàn)場狀況確定立即修復或關閉有關設備進行搶修。

3)找出緣由后，工程經(jīng)理和主管工程師須馬上組織工程部人員進行搶修、解除故障、復原正常運行，匯報項目經(jīng)理。

4)主管工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的緣由，提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案，報工程經(jīng)理，抄報項目經(jīng)理。

5)假如故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故，由主管工程師依據(jù)狀況對責任者提出處理看法，報工程經(jīng)理審批后賜予懲罰，并通知人事部備案；假如狀況較嚴峻，須要免除責任者，需報人事部和項目經(jīng)理批準。

二、運行事故分析

1)不須要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調(diào)查與分析緣由，提出修理看法和責任事故緣由，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程經(jīng)理。

2)設備因非正常緣由，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應馬上上報工程部和保安部(影響治安時)。應由工程部組織人員緊急搶修和協(xié)作有關主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應在沒有查清晰，肇事者和員工沒有受到教化和沒有實行有效防范措施以前，決不放過。事故處理結果應上報項目經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。

物業(yè)設備設施管理制度

各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率,干脆影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著干脆的關系。所以必需從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。

一、設備管理組織機構

物業(yè)總公司設備工程主管

分公司(處)設備修理主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設備設施技術資料管理

設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設備分類:

a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;

e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備

i.土建設備j.社區(qū)文化宣揚設k.社區(qū)文娛健身設施l.其它設備

2、設備設施編號:

3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執(zhí)一份。

3、設備設施臺帳和卡片的管理:

臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。

b、集團新添設備設施和退出訪用的設備設施,憑有關憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應依據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

4、設備設施的檔案管理:

設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、運用、修理、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、運用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。

a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:

設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書;

設備購置意向書和競標內(nèi)容;

購置合同或協(xié)議簽字副本;

設備驗收合格證;

設備裝箱單及開箱檢驗記錄;

進口設備索賠相關資料;

設備安裝記錄和驗收移交記錄;

設備登記卡片;

設備調(diào)試、運行記錄;

設備故障分析報告、事故報告;

設備定期檢查和監(jiān)測記錄;

設備修理、檢修工作記錄;

設備報廢申請和記錄、其它記錄。

b、設備施檔等管理原則和方法:設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設備設施檔案應建立書目和索引。

設備檔案原則上不外借,只供查閱,特別須要,需經(jīng)主管單位領導批準。

三、設備設施的日常管理:

1、新置設備設施一閱歷收應剛好入庫妥當保管。

2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。

四、設備的日常運用和維護:

1、設備在運用操作過程中,操作人員必需嫻熟駕馭設備的結構、性能、維護和技術、平安等方面的業(yè)務學問,熟識所操作的設備的關鍵部位,嚴格遵守本工種的技術平安規(guī)程。

2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整齊,安裝要堅固牢靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。

3、設備在運用過程中,操作人員必需做到;'三好';即管理好、運用好、修理保養(yǎng)好。

五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢:

1、集團設備因須要內(nèi)部調(diào)遷運用部門,必需由主管領導批準,交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設施物品。

2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。

3、設備報廢由運用部門提出申請,有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。

六、設備事故:

4、設備事故類別:a.一般事故(干脆損失在500元以下)

b.設備大事故(干脆損失在2000元以下)

c.重大設備事故(干脆損失在2000元以上)

5、事故責任劃分:a.由于人為緣由或操作者違規(guī)造成的設備事故。

b.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。

c.設備在正常運用下,因自然災難或非人力所能抗拒的災難造成設

備事故屬自然事故。

6、設備事故處理:a.一旦設備發(fā)生事故,設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析緣由,確定事故類別、

責任并寫出報告和處理看法。

b.一般事故由主管單位領導做處理確定。

c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理確定。

七、設備的修理保養(yǎng):

1、要依據(jù)本部門所管設備的性能特點,使設備的修理保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,

多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,依據(jù)設備實際運用狀況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。

b.故障停機率小于3%。

c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。

d.巡回檢查率達100%。

3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設備運轉(zhuǎn)記

錄并簽字;接班操作者必需提前十五分鐘到達崗位,比照交班記錄仔細檢查設備運轉(zhuǎn)狀況,發(fā)覺問題剛好提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉(zhuǎn)記錄應字跡清楚、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。

物業(yè)轄區(qū)設備事故管理規(guī)程制度-4

物業(yè)轄區(qū)設備事故管理規(guī)程4

1目的

為規(guī)范設備事故管理,明確設備事故責任,特制定本規(guī)程。

2適用范圍

適用于公司管理范圍內(nèi)設備事故的管理。

3職責

3.1工程技術部負責設備事故的管理。

3.2常務副總經(jīng)理負責設備事故的審核。

4管理規(guī)程

4.1凡各種設備因非正常緣由造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn),以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴峻者,均稱為設備事故。

4.2設備事故的性質(zhì)

4.2.1責任事故:因人為緣由(如違反操作規(guī)程)而造成的事故。

4.2.2質(zhì)量事故:因設備設計、制造、安裝等緣由而造成的事故。

4.2.3自然事故:因遭遇自然災難而造成的事故。

4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類緣由的事故。

4.3處理

4.3.1公司發(fā)生設備事故后,由設備運用部門報告工程技術部,由工程部負責進行處理并修復。

4.3.2工程部會同設備管理部門對事故進行分析,填寫'設備事故報告書',做出處理看法。

4.3.3'設備事故報告書'經(jīng)由設備管理部門和工程技術部負責人簽字后送公司常務副總經(jīng)理批示、處理。

4.3.4設備事故經(jīng)分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。

4.3.5全部權屬于業(yè)主的設備,發(fā)生事故后,應以'設備事故報告書'的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會報告,如需動用修理基金進行修復,需經(jīng)過業(yè)主委員會同意,

4.3.6公司發(fā)生的各種事故,應由工程技術部在'設備事故登記表'內(nèi)予以登記。

5記錄

《設備事故報告書》

《設備事故登記表》

物業(yè)清潔設備管理制度

物業(yè)清潔設備管理制度

1、清潔設備領用、操作制度

1)領用制度

a]設備原則上誰運用,誰保管,誰負責。

b]領用設備必需填寫領用登記表。

c]領用設備時,領用人自行檢查設備的完好程序,因檢查不細,造成病機出庫而影響工作的,由領用人自行負責。

d]運用設備時如發(fā)生故障,不得強行接著操作。

e]因作用不當,發(fā)朝氣具、附件損壞者,按規(guī)定賠償。

f]歸還設備時,必需保證設備完好無損,內(nèi)外干凈,如有損壞應剛好報修,并在領用簿上注明損壞狀況。

2)操作制度

a]在設備運用前,了解設備的性能、特點、功率。

b]操作前,先清理場地,防止接線板、電機進水或因電線卷入正

c]在操作的設備中而損壞設備。

d]各種設備嚴格根據(jù)運用說明正確操作,正確運用。

e]設備運用后,按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。

2、清潔工平安操作規(guī)程

1)堅固樹立'平安第一'的思想,確保平安操作。

2)清潔人員在超過2米高處操作時,必需雙腳踏在凳子上,不得單腳踏在凳子上,以免摔傷。

3)清潔人員在運用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。

4)清潔人員不提私自拔動任何機器設備及開關,以免發(fā)生意外事故。

5)清潔人員在不會運用清潔機器時,不得私自開動機器,以免發(fā)生意外事故。

6)清潔人員應當嚴格遵守防火制度,不隨意動用明火,以免發(fā)生火災。

7)在操作與平安發(fā)生沖突時,應先聽從平安,以平安為重。

物業(yè)公司保安設備管理規(guī)程制度格式怎樣的

物業(yè)公司保安設備管理規(guī)程1.目的保證器械功能完好、正常運用。

2.適用范圍保安警用全部器械。

3.職責

1)當班保安員負責正確運用、妥當保管器械。

2)保安主管負責保安器械的選購 、發(fā)放、送檢。

4.對講機運用程序

1)對講機是管理公司員工執(zhí)行任務的工具,屬于管理公司的公共財產(chǎn),每一個員工都有責任和義務保證對講機的正常運用。

保安隊的全部對講機應建立《通訊器材臺賬》。

2)對講機只供員工執(zhí)勤時運用,嚴禁用作其他用途,特別狀況須由主管領導同意方可。

3.)對講機由值班人員運用,嚴禁轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出,如確有須要,須報主管領導批準。

4)對講機嚴格按規(guī)定頻率正確運用,嚴禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀處理,若損壞視情節(jié)賠償。

5)員工在交接班時應做好對講機交接驗收工作,以免出現(xiàn)問題時相互推脫責任。

發(fā)覺問題應做好積記錄并剛好上報主管領導加以處理。

警棍的運用管理規(guī)定

1)警棍是保安人員執(zhí)行公務時的專用工具和武器。

2)所配警棍只供當班保安執(zhí)勤時攜帶和在緊急狀況下運用,非值班、執(zhí)勤人員嚴禁佩帶和運用,警棍是用于保安員執(zhí)行公務時防衛(wèi)運用。

3.)嚴禁將警棍供應他人,無特別狀況或未經(jīng)保安主任批準,嚴禁將警棍帶出。

4)嚴禁用警棍游戲打鬧,嚴禁將警棍交于他人玩耍。

5)執(zhí)勤保安員必需將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人帶為保管,嚴禁丟失或損壞。

6)運用人員要愛惜運用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,并追究行政責任,誰丟失、損壞,誰賠償,當分不清詳細責任時,由該崗位人員共同賠償。

7)交接班時,交接班人員要做好交接工作,確保其處于平安正常運用狀態(tài)。

8)街大門執(zhí)勤保安,必需隨身攜帶警棍,發(fā)覺不攜帶警棍者,每次給以罰款20元。

保安部2023年8月1日

物業(yè)設備、設施管理制度

各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率，干脆影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著干脆的關系。所以必需從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。

一、設備管理組織機構

物業(yè)總公司設備工程主管

分公司（處）設備修理主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設備設施技術資料管理

設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設備分類：

a．供暖、供熱水設備；b．供電設備；c．給排水設備；d．通訊設備；

e．交通運輸設備；f．辦公設備g．生活設備h．機械加工設備

i．土建設備j．社區(qū)文化宣揚設k．社區(qū)文娛健身設施l．其它設備

2、設備設施編號：

3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時，均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執(zhí)一份。

3、設備設施臺帳和卡片的管理：

臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。

b、集團新添設備設施和退出訪用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等，都應依據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi)，集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時，卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

4、設備設施的檔案管理：

設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、運用、修理、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、運用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據(jù)和條件。

a：要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為：

設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書；

設備購置意向書和競標內(nèi)容；

購置合同或協(xié)議簽字副本；

設備驗收合格證；

設備裝箱單及開箱檢驗記錄；

進口設備索賠相關資料；

設備安裝記錄和驗收移交記錄；

設備登記卡片；

設備調(diào)試、運行記錄；

設備故障分析報告、事故報告；

設備定期檢查和監(jiān)測記錄；

設備修理、檢修工作記錄；

設備報廢申請和記錄、其它記錄。

b、設備施檔等管理原則和方法：設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理，設備設施檔案應建立書目和索引。

設備檔案原則上不外借，只供查閱，特別須要，需經(jīng)主管單位領導批準。

三、設備設施的日常管理：

１、新置設備設施一閱歷收應剛好入庫妥當保管。

２、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。

四、設備的日常運用和維護：

1、設備在運用操作過程中，操作人員必需嫻熟駕馭設備的結構、性能、維護和技術、平安等方面的業(yè)務學問，熟識所操作的設備的關鍵部位，嚴格遵守本工種的技術平安規(guī)程。

2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人，表面保持整齊，安裝要堅固牢靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。

3、設備在運用過程中，操作人員必需做到；'三好'；即管理好、運用好、修理保養(yǎng)好。

五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢：

1、集團設備因須要內(nèi)部調(diào)遷運用部門，必需由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設施物品。

2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。

3、設備報廢由運用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。

六、設備事故：

4、設備事故類別：ａ.一般事故（干脆損失在５00元以下）

ｂ.設備大事故（干脆損失在２000元以下）

ｃ.重大設備事故（干脆損失在２000元以上）

5、事故責任劃分：a.由于人為緣由或操作者違規(guī)造成的設備事故。

b.因設計、制造質(zhì)量不好、安裝不當造成的屬質(zhì)量事故。

c.設備在正常運用下，因自然災難或非人力所能抗拒的災難造成設

備事故屬自然事故。

6、設備事故處理：a.一旦設備發(fā)生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析緣由，確定事故類別、

責任并寫出報告和處理看法。

b.一般事故由主管單位領導做處理確定。

c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理確定。

七、設備的修理保養(yǎng)：

1、要依據(jù)本部門所管設備的性能特點，使設備的修理保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人，

多人操作的設備每一臺都要有專人負責，集團公用設備指定專人保管維護，依據(jù)設備實際運用狀況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標：a.設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。

b.故障停機率小于3%。

c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。

d.巡回檢查率達100%。

3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛(wèi)生，完成本班次交班設備運轉(zhuǎn)記

錄并簽字；接班操作者必需提前十五分鐘到達崗位，比照交班記錄仔細檢查設備運轉(zhuǎn)狀況，發(fā)覺問題剛好提出，必要時拒絕接班，請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉(zhuǎn)記錄應字跡清楚、描述真實，各類記錄不準撕毀和丟失。

物業(yè)工程部設備運行管理制度

物業(yè)工程部設備運行管理制度:平安用電

1)嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產(chǎn)或改善服務質(zhì)量須要,應經(jīng)所在部門經(jīng)理批準,報請工程部核實,并由工程部登記注冊;各部門需架設臨時線,應由工程部派電工安裝。運用結束后應馬上通知工程部拆除。臨時線路應符合'低規(guī)'要求,時間一般不超過一星期。如運用后確需長期固定,在平安和不損害美觀條件下,由工程部派電工正式安裝,并登記備案。

物業(yè)強電系統(tǒng)修理時,應當依據(jù)不同的危急程度,分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時,應遵循下列三項要求:

a)依據(jù)工作內(nèi)容和須要,填寫工作票。

b)除特別狀況外,原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。

c)應有完成保證工作人員平安的組織措施和技術措施。

2)平安技術措施

在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時,必需完成下列保證平安的技術措施:

a)斷開電源。在工作場所必需斷開電源的設備,包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍平安距離小于0.7m(10kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行平安措施的帶電部分。在斷開電源時,必需使檢修設備至少有一個明顯的斷開點,高壓柜的手動機均處于斷開位置時,都應用鎖鎖住。

b)驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時,必需運用合格的驗電器,驗電應在電氣設備的兩側(cè)的各相分別進行。

c)裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接,可以放掉檢修設備的剩余電荷,這也是防止突然來電,愛護工作人員平安的唯一可行平安措施。裝、拆接地線必需由兩人進行,若僅有單人值班,則只允許用接地開關接地。

d)懸掛指示牌和裝設遮欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄,有關的操作開關手柄上應懸掛'禁止合閘'標示牌。

3)平安組織措施

a)工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設備進行檢修時,應依據(jù)工作須要,填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應為電氣主管工程師,且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮。

b)工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作,須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應對工作票上的有關內(nèi)容及平安措施進行檢查,并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。

c)工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后,工作負責人(監(jiān)護人)應向工作者交待工作現(xiàn)場的狀況和有關平安措施,并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護,剛好訂正錯誤或違反平安的操作。監(jiān)護人一般不得參與工作班工作(全部停電除外)。

d)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員短暫撤離現(xiàn)場時,全部平安措施應保持不動,工作票仍由工作負責人執(zhí)存。間斷后可接著工作,無需重新通過許可。

e)工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作,開工前的平安措施可一次做完,但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時,應向工作人員交待新工作點的有關狀況和留意事項。

f)在檢修工作完成后,應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查,并交待檢修項目、發(fā)覺問題、檢修結果和存在問題,然后在工作票上注明工作終結時間,雙方簽字后方可辦理工作票終結手續(xù)。在此之前,任何人不得將檢修設備送電運行(因檢修工作須要試運行者除外)。

綠景物業(yè)轄區(qū)設備機房動火管理制度

物業(yè)轄區(qū)設備機房動火管理制度

一.在機房內(nèi)因修理須要,需動用電、氣焊時,均須要辦理動火證方可作業(yè)。

二.在動火作業(yè)時,在現(xiàn)場應有人監(jiān)視,且配備滅火器材,必要時由保安部簽發(fā)《動火申請表》實施監(jiān)督。

三.電、氣焊工必需持證操作。

四.燒焊地點四周5米以內(nèi)應清除任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。

五.電焊機地線不準接在建筑物、設備和各種管道上,必需設立專用地線。

六.焊割的地點與乙炔發(fā)生器保持十米以上距離。

七.工作完成后,馬上切斷電源、氣源、清理現(xiàn)場,在保證無余火、余熱復燃的危急時方可離開。

八.完工后必需做到場地清潔、設備清潔和機房清潔。

物業(yè)所轄設備機房屋頂平臺重點部位平安管理制度

物業(yè)所轄設備機房及屋頂平臺等重點部位平安管理制度

因各樓設備機房及屋頂平臺是樓宇動力保障的重要場所,也是最易出現(xiàn)重大平安事故的地方。為進一步規(guī)范單位所轄物業(yè)重點部位的平安管理,消退平安隱患,特制定本制度。本制度中設備機房主要包括:變配電房、電梯機房、空調(diào)機房、水泵房等。

一、明確各物業(yè)服務點重點部位的第一平安責任人。行管樓項目部、西活服務點分別以負責兩處的物業(yè)管理員為重點部位的第一平安責任人;其他單位所轄服務點均由各樓秩序維護分隊長作為第一平安責任人。

二、全部設備機房及各樓宇通向屋頂天臺的門均需上鎖,門鎖鑰匙統(tǒng)一由各服務點第一平安責任人管理,設置鑰匙放置區(qū)域,供緊急事務發(fā)生時,操作人員能夠隨時拿到鑰匙,打開房門;對于須要24小時值班的設備機房,值班人員可領取一套機房鑰匙,自行保管,各自擔當當班過程中的平安責任;對于不須要24小時值班的設備機房、樓宇屋頂平臺,全部人員進入均須要在該樓第一平安責任人處借用鑰匙,并登記;任何人員不得私自配鑰匙;無關人員不得借用鑰匙;遺失鑰匙須馬上向公共物業(yè)管理部主管報告。

三、因工作須要進入設備機房的人員,需經(jīng)工程技術部主管同意,由各樓宇第一平安責任人或其指定人員陪伴進入,同時在《重點部位出入登記表》上做好記錄。凡外單位施工和檢修人員因工作須要進入設備機房時,必需由工程技術部主管指定人員陪伴,到相應樓宇第一平安責任人處辦理登記手續(xù)后進入現(xiàn)場,在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后,剛好通知該樓的第一平安責任人辦理驗收離場手續(xù)。

四、單位所轄各設備機房的運行管理制度、消防平安管理制度、值班員值班制度、值班員交接班管理制度、設備養(yǎng)護安排等,由工程技術部負責制定、執(zhí)行并張貼在各個設備機房內(nèi)。機房內(nèi)定期衛(wèi)生清潔,由工程技術部主管牽頭,保潔部支配人員完成,保潔工作過程中平安責任由工程技術部主管負責。

五、機房內(nèi)的機器設備由工程技術部人員負責操作,其他人不得擅自操作,除須檢查或意外緊急事故,未經(jīng)工程部主管同意,不得隨意拆卸任何設備零件,不得擅自改動機房線路、器材等。

六、任何人不得在值班機房和樓頂平臺會客,帶入親朋好友。不得將任何無關雜物帶入或貯放于設備機房。

七、各服務點重點部位第一平安責任人應依據(jù)實際狀況,建立重點部位各項平安應急預案,剛好妥當?shù)奶幚硗话l(fā)事務。

八、《設備機房出入登記表》附后。

物業(yè)中心

2023年2月18日

附件:重點部位出入登記表(樣)

物業(yè)小區(qū)機器設備管理制度-4

物業(yè)小區(qū)機器設備管理制度4

第一章目的

為加強機器設備的管理,根據(jù)科學管理、'預防為主'的方針,防止設備平安事故的發(fā)生,確保機器設備平安運行,保障樓宇及相關設施正常供水、供電、,并依據(jù)國家有關設備管理的法律法規(guī)和技術要求,對水、電等設備設施進行日常修理與養(yǎng)護,特制定物業(yè)小區(qū)設備修理及保養(yǎng)管理細則。

其次章原則

以預防為主,堅持日常維護保養(yǎng)與按安排修理并重,確保平安、經(jīng)濟運行。

第三章適應范圍

適應小區(qū)內(nèi)所管轄的全部設備設施。

第四章設備管理組織

一、物業(yè)公司設置設備修理運行部,對所管轄設備的平安運行、修理進行集中管理,有利于提高運行服務水平和經(jīng)營效益。

二、設備修理運行部設副經(jīng)理一名,負責所轄區(qū)域內(nèi)的設備設施的管理。

三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設備設施類型較多,設備運行修理部下設:強電班、弱電班、水暖班,并分別負責各自分管設備的運行、養(yǎng)護與修理。

第五章職責

一、設備運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下開展工作,并全面負責對所管轄區(qū)內(nèi)設備平安運行及修理保養(yǎng)等管理工作。

二、設備修理運行部幫助物業(yè)公司經(jīng)理與設備廠家簽定修理保養(yǎng)服務協(xié)議,并對質(zhì)保金的領取出具主導看法。

三、強電組主要負責(1)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的保養(yǎng)和修理;(2)公共區(qū)域路燈、草坪燈、應急燈、背景音樂、噴泉泵站等設備的開、關與保養(yǎng)、修理;(3)共用部位的單元對講門系統(tǒng),樓梯燈等照明系統(tǒng)的修理與保養(yǎng)。

四、弱電組主要負責消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應設備的維護、修理。

五、水暖組主要負責供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應設備的運行、維護和管理。

第六章設備管理的留意事項

一、設備運行、修理人員要持證上崗。

二、結合樓宇設備的運用狀況,定期組織人員進行巡察、檢測和修理保養(yǎng)工作,做到細心維護,嚴格檢查,清除事故隱患。

三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固,更換易損零部件等,設備維護時要按規(guī)程進行。

四、假如設備出現(xiàn)異樣或發(fā)生故障,運用人員要剛好向管理人員匯報,由設備管理或?qū)I(yè)技術人員確定修理方案及實施看法。

五、如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究當事人的責任。

六、設備維護、修理所需經(jīng)費由設備運行部據(jù)實報告預算,由物業(yè)公司批準撥付運用,以保證設備正常平安運行。

七、設備修理運行人員對設備設施要做到會運用、會保養(yǎng)、會檢查、會解除故障。

八、為了降低設備運用成本,提高經(jīng)濟效益,在條件允許的狀況下,要修舊利廢,合理更新,避開奢侈。

九、設備修理應按修理與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。

十、設備運行維護人員要仔細剛好填寫有關設備運行、修理和保養(yǎng)記錄,即《交接班記錄》、《設備運行記錄》、《設備修理保養(yǎng)記錄》等。

第七章設備管理檔案

一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設備應剛好建立設備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。

二、按設備運行的要求建立設備平安操作、運用、維護規(guī)程和崗位責任制度。

三、收集整理全部相關資料,保證設備技術檔案的精確和完整。

四、特種設備執(zhí)行注冊登記制度,取得驗收報告和平安檢驗合格證后方可運行運用。

五、收集全部設備選購 合同或協(xié)議,建立售后服務檔案。

第八章設備的平安運用及維護要求

一、設備必需嚴格根據(jù)運用說明和安裝技術規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后運用。

二、運用操作人員必需經(jīng)過相應的平安技術培訓,剛接管的小區(qū)設備要有廠家的操作、修理、保養(yǎng)技術交底,并做好記錄。

三、特種設備的操作人員必需經(jīng)過有關部門的培訓,經(jīng)考核合格后方可運用操作。

四、設備的運用人員,負責設備的日常檢查和保養(yǎng),并做好記錄

第九章設備報廢

一、堅持'平安第一,預防為主'的方針,對國家明令禁止運用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到平安生產(chǎn)要求的設備設施實行淘汰制度。

二、對一些常常壞、修理成本大的設備設施,報領導批準后,剛好淘汰。

第十章平安工作留意事項

一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種平安操作和勞動愛護規(guī)章制度。

二、新員工入廠,由班組長牽頭進行平安教化后,方能上崗工作。

三、工作前應檢查自已所用的一切設備和工作場地,確認平安后,方能起先工作。

四、全部平安裝置不得拆卸,都應保證其完好有效、靈敏牢靠。

五、工作中要相互關切,既要留意自身的平安,又要關切他人的平安,如遇違章及冒險作業(yè),有權勸阻。

六、加強設備管理,做好防火、防洪(汛)、防竊等平安工作。

七、電氣設備必需有牢靠的接地(接零)裝置,防雷和防靜電設施必需完好,每年應定期檢測,并應做好記錄,否則責任人在當月考核中扣5分,分管領導扣2分。

八、高壓設備無論帶電與否,值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作,若必需移開遮欄時,必需有監(jiān)護人在場,并符合設備不停電的平安距離。該項不做扣2分。

九、嚴禁帶電作業(yè),必要時需班組長批準,并實行平安絕緣防護措施,且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。

十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè),輕者給于警告,并在當月考核中扣2分,重者依據(jù)公司有關規(guī)定賜予處理。

十一、全部絕緣、檢驗工具,應妥當保管,并應定期檢查、校驗。該項不做扣5分,分管領導扣2分。

十二、有人觸電,馬上切斷電源,進行急救;電氣著火,應馬上將有關電源切斷后,運用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人的責任,輕者賜予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參與先進評比。

十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時,嚴禁人體接觸帶電部分。

第十一章消防設備及修理保養(yǎng)

一、火災自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般托付廠家進行維護保養(yǎng),協(xié)作維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備的功能,并應填寫登記表。該項不填扣2分。

二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)修理工作,發(fā)覺故障剛好解除,若不能解除,要剛好通知維保單位進行修理,并具體登記,一般要求一周至少進行一次檢查,否則每發(fā)覺一次在當月考核中扣2分。

三、消防弱電機房值班室要24小值班,夜間有

保安進行值班,白天有專業(yè)人員值班,對設備每次報警多要到現(xiàn)場察看,確定是否有火情發(fā)生,并剛好通知有關人員和單位,肯定不能隨意消退報警信號,否則重者將依法追究當事人的責任,輕者賜予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參與先進評比。

第十二章電器設備、配電室及發(fā)電機房的管理

一、高壓開關柜停送電操作應填寫好工作單,并檢查各項操作機械完好,嚴格執(zhí)行一人操作,一人工作制,按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。

二、配電室值班員應熟識配電房開關柜的各項操作細則及工作程序,做到操作精確無誤。

三、每周一次對全部配電房巡檢一次,并做好記錄,檢查設備運行狀況,包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關和指示燈狀態(tài),以及機房照明和附屬設施狀況。該項不做扣2分。

四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓改變。該項不做扣2分。

五、每月一次對每層配電箱進行巡查,發(fā)覺問題剛好修理。該項不做扣2分。

六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急狀況下正常配電,技術員必需每月進行后備發(fā)電機運行操作2次,以保障市電停止后,仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。

七、定期查看機油、柴油是否滿意運用,出現(xiàn)不足填報申請后剛好購買(附發(fā)電機檢查表)。該項不做扣2分。

第十三章公共區(qū)域照明燈具

一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、平安出口指示燈、應急照明燈進行檢查,出現(xiàn)損壞剛好更換。該項不做扣2分。

二、定時開關公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。

第十四章消防水泵、排污泵

一、每周一次巡察各水泵運行狀況,檢查限制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)覺問題剛好檢修。該項不做扣2分。

二、每月至少一次巡察管道、閥件接口有無異樣。該項不做扣2分。

三、每月對消防泵進行試機至少一次,時間不低10分鐘。該項不做扣5分。

四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。

五、每周一次巡察污水泵運行狀況,檢查限制箱、液位報警裝置工作狀況,包括清理調(diào)整池隔柵垃圾,該項不做扣2分。

六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況(包括手動、自動和限制箱指示燈),包括清理調(diào)整池隔柵垃圾。該項不做扣2分。

第十五章無負壓水泵

一、每周一次巡察各水泵運行狀況,檢查限制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)覺問題剛好檢修,并做好記錄,該項不做扣2分。

二、每月至少一次巡察管道、閥件接口有無異樣。并做好記錄,該項不做扣2分。

三、負責小區(qū)內(nèi)生活用水,若要修理要提前通知住戶,避開影響住戶用水,并做好記錄,該項不做扣2分。

十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)

一、每周一次檢查電視監(jiān)控設備的運行狀況,包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校,發(fā)覺故障剛好修理,若修理不了,則報請專業(yè)公司修理,并做好記錄。該項不做扣2分。

二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制,并填寫值班記錄,由保安部負責詳細實施。該項不做扣2分。。

三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外,還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控,遇緊急狀況要剛好通知設備修理人員,并剛好應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式,具體告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應留意的事項。該項不做扣5分,分管領導扣2分。

四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設備設施要剛好通知保安進行制止或報警,并對破壞的設備依法賠償。

第十七章記錄與表格

一、《材料、設備購置申請表》

二、《圖紙設備檔案》

三、《設備日常檢修、保養(yǎng)表》

四、《設備報廢表》

五、《設備運行日志》

六、《設備修理、保養(yǎng)安排》

七、《消防報警系統(tǒng)設備檢修記錄表》

八、《柴油機組檢查表》

九、《消防水泵修理保養(yǎng)記錄表》

十、《排污泵檢修表》

十一、《水泵無負壓設備修理保養(yǎng)紀錄表》