晶仕國際公寓市場策劃及定位方案

晶仕國際公寓市場策劃及定位方案國際產(chǎn)業(yè)服務(wù)編制二零零二年八月卅一日目錄目錄………………2-4頁市場分析……………5頁綜合經(jīng)濟(jì)……………………6頁●深圳旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長…………………6頁入境旅游保持持續(xù)增長的良好態(tài)勢………9頁●國內(nèi)旅游快速開展…………19頁●假日旅游經(jīng)濟(jì)效益顯著……24頁●旅游飯店規(guī)模和經(jīng)營情況…………………25頁工程分析……………29頁客源分析…………31頁競爭對手分析……………………35頁名仕閣公寓………………36頁●五洲賓館…………………37頁●投資大廈賓館……………38頁●香格里拉酒店……………39頁陽光酒店…………………40頁富臨大酒店………………41頁新都酒店…………………42頁兢爭對手設(shè)施和效勞比照……44頁現(xiàn)居住四星或五星酒店長住客人…44頁與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè)………45頁會議客人…………………45頁國內(nèi)外來身出差辦事人員……………46頁自助來深圳旅游的游客………………46頁在深知名企業(yè)上班的白領(lǐng)和金領(lǐng)一族……………47頁銷售策略…………49頁長住客人〔包括四、五星長住客人和本地企業(yè)要員〕49頁與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè)………50頁會議客人…………………59頁國內(nèi)外來深出差辦事人員……………51頁自助來深圳旅游的游客………………51頁租金定位…………53頁酒店的優(yōu)勢………………53頁晶仕國際公寓的優(yōu)點…………………53頁各酒店全年總出租客房數(shù)量…………54頁各酒店的平均房價………55頁晶仕國際公寓之設(shè)施……………59頁客房方面……………………59頁餐飲方面……………………61頁其它設(shè)施……………………63頁市場分析市場分析深圳市位於中國廣東省南部沿海，距廣州160公里，距香港、九龍35公里。深圳市是中國改革開放的重要窗口，經(jīng)過近廿年的發(fā)展，它己成為全國的大型經(jīng)濟(jì)中心城市。再加上中國成功參加世貿(mào)，深圳市的投資優(yōu)惠政策，及每年高科技和新產(chǎn)品大型秋季交易會，必然會吸引很多外商投資，對旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來無限商機(jī)。綜合經(jīng)濟(jì)深圳市是中國改革開放的重要窗口，根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃，深圳的城市性質(zhì)是發(fā)展成為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，特別是在經(jīng)濟(jì)開展方面。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為第一經(jīng)濟(jì)增長點，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為深圳的經(jīng)濟(jì)注入了強(qiáng)大活力，加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，推動了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。深圳旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長2001年深圳市共接待海內(nèi)外游客4600.80萬人次，比2000年增長7.14%。其中，過夜游客1455.57萬人次，比2000年增長9.85%；一日游游客3145.23萬人次，比2000年增長5.94%。全市接待過夜游客從1997年的862.15萬人次，增長至2001年的1455.57萬人次，年均增長13.77%。2001年深圳市旅游業(yè)總收入到達(dá)320.02億元，比上年增長6.11%。按同口徑統(tǒng)計，從1997年至2001年深圳市旅游業(yè)總收入年均增長10.87%。目前，深圳市已開展成為全國的重要旅游城市和重要的旅游創(chuàng)匯基地，2001年共接待過夜海外游客在全國主要旅游城市中排列第二位，僅次于廣州；2001年旅游外匯收入占全國8.49%，占全省33.95%，在全國主要旅游城市中排列第四位。近5年深圳主要指標(biāo)比照表序號年份游客人數(shù)〔萬人次〕旅游業(yè)總收入〔億元〕119971457.64156.70219981593.26195.12319991726.23214.12420004294.06301.60520014600.80320.023.入境旅游保持持續(xù)增長的良好態(tài)勢〔一〕海外游客人數(shù)1、從深圳口岸入境游客人數(shù)2001年從深圳口岸入境游客人數(shù)有5003.32萬人次，比2000年增長4.16%。其中外國人227.84萬人次，比2000年增長16.99%；香港同胞4667.02萬人次，比2000年增長3.51%；臺灣同胞108.03萬人次，比2000年增長8.47%；澳門同胞0.43萬人次，比2000年增長74.51%。2001年入境游客入境方式一覽表單位：萬人次序號入境方式總計外國人臺灣同胞香港同胞澳門同胞1徒步4180.31131.3238.444010.5502汽車763.1169.8964.87628.050.303飛機(jī)0.07920.0714—0.072—4輪船59.8326.564.7228.420.135合計5003.32227.84108.034667.020.43

2、城市接待海外游客人數(shù)2001年深圳市共接待海外游客2084.46萬人次，比2000年增長2.61%，其中過夜海外游客423.87萬人次，比2000年增長6.68%，一日游游客1660.59萬人次，比2000年增長1.63%。隨著香港回歸和深圳市榮獲優(yōu)秀旅游城市和國際花園城市等榮耀稱號后，在海內(nèi)外的知名度進(jìn)一步提高，來深海外游客年年攀新高。3、外國游客2001年接待外國游客為95.45萬人次，占來深海外游客的4.58%，比2000年增長22.22%，接待外國游客進(jìn)入了高速增長期。

〔二〕主要客源市場1、外國人客源市場2001年，外國人客源市場結(jié)構(gòu)的發(fā)生了一定變化。東南亞仍是最大的客源市場，增幅為15.46%；北美市場穩(wěn)步增長，為2.76%；歐洲市場疲弱，比去年略有下降。2001年深圳市接待過夜外國人中排在前10位的國家分別是：日本、美國、新加坡、韓國、馬來西亞、印尼、英國、泰國、法國和加拿大。來自這10個國家的外國人占深圳市接待過夜外國游客總量的76.13%。2001年來深過夜外國人前10位客源國一覽表序號按接待量人次按升幅國別接待同比增長%占百分比%國別接待同比增長%占百分比%1日本19785331.4829.12泰國18344180.882.702美國7532817.5511.09韓國4517263.66.653新加坡5378827.277.92蒙古32961.270.054韓國4517263.66.65俄羅斯322753.520.475馬來西亞42186-16.526.21法國1572249.322.316印尼3390916.894.99西班牙127843.760.197英國2091617.983.08菲律賓1246136.071.838泰國18344180.882.70新西蘭229234.670.349法國1572249.322.31瑞典259734.070.3810加拿大1409223.282.07日本19785331.4829.122、港澳臺客源市場〔1〕香港市場2001年來深旅游的香港游客有1935.88萬人次，比2000年增長4.32%，占來深游客的92.87%。其中過夜香港游客302.79萬人次，一日游游客1633.09萬人次，分別比2000年增長6.72%和0.99%。

〔2〕澳門市場2001年接待來深過夜澳門游客為4.54萬人次。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，來深澳門游客大多是從珠?；蚱渌槿堑貐^(qū)進(jìn)入我市的?！踩澈Ｍ庥慰褪袌鎏攸c1、海外游客根本特征。從2001年海外游客抽樣調(diào)查資料結(jié)果說明我市海外游客以男性香港游客為主，具體情況如下：〔1〕從性別看：以男性香港散客為主，占66.62%。在來深海外游客中，男性占79.51%，女性占20.48%；團(tuán)隊占4.93%。散客占95.07%。在團(tuán)隊游客中，男性和女性各占一半。在散客中，男性占81%，女性占19%。〔2〕從年齡看，以年齡24—44歲的男性香港同胞為主?！?〕從客源地看，以香港同胞為主，占82.24%?！?〕從職業(yè)分類看，以專業(yè)技術(shù)人員和商貿(mào)人員居多，占43%。在外國人和臺灣同胞中，商貿(mào)人員占的比例最大，分別占37.05%和39.89%；在香港同胞中，專業(yè)技術(shù)人員占的比例最大，為18.65%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)在海外游客中，職員、專業(yè)技術(shù)人員、家庭婦女和退休人員在團(tuán)隊游客中分別占22.64%、14.08%、12.01%、11.55%，總計占團(tuán)隊人數(shù)的60.28%。

〔5〕從旅游目的看，來深海外游客以休閑/游覽/觀光/度假、探親訪友和商務(wù)為主，分別占36.14%、23.51%和27.97%。以會議為目的來深海外游客非常少，僅占1.93%。其中，外國游客和臺灣游客以會議為目的分別占2.85%和8.74%。來深外國人和臺灣同胞以休閑/觀光和商務(wù)為目的所占的比例較大，分別為43.26%和39.31%；香港同胞以休閑度假、探親訪友和商務(wù)目的為主，合計占91.45%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)在海外游客中，以休閑/觀光/度假為目的的在團(tuán)隊游客中占的比例較大，為80.34%，而在散客方面主要以休閑/度假、探親訪友和商務(wù)為主，分別占33.82%，24.39%，29.15%。〔6〕從旅游方式看，在40016名入境游客中，團(tuán)隊游客1974人，占4.93%；散客38042人，占95.07%。2、海外游客花費情況2001年入境旅游者在深花費為546.33元/人天，其中過夜游客為559.56元/人天，一日游游客為507.63元/人天。其中：外國人887.22元／人天；香港同胞457.39元／人天；澳門同胞660.24元／人天；臺灣同胞744.58元／人天。3、海外游客在深停留時間2001年來深海外游客在深停留時間為人均2.08天。其中，外國人和臺灣同胞停留時間比擬長，為2.83天和2.87天；澳門同胞和香港同胞為2.23天和1.9天。從海外游客對住宿設(shè)施的選擇來看，選擇院校招待所過夜的海外游客停留時間較長，為3.24天；其次是公寓為2.82天；在賓館酒店的停留時間最短為1.95天。

〔四〕國際旅游外匯收入1、總收入2001年我市國際旅游外匯收入為15.11億美元，比上年增長6.61%。其中過夜游客帶來的收入為5.85億美元，占38.72%，一日游游客帶來的收入為9.26億美元，占61.28%。

2、從游客類別看

2001年我市外國人帶來的國際旅游收入為1.85億美元，香港同胞為12.2億美元，分別比上年增長12.8%和8.35%，澳門同胞為0.06億美元，臺灣同胞為1億美元，分別比上年下降25%和11.5%。

3、從構(gòu)成看2001年，來深海外游客給我市帶來的商品性收入為9.5億美元，占62.92%；勞務(wù)性收入為5.61億美元，占37.08%。從旅游的要素看，購物有4.56億美元，占30.29%；飲食有4.93億美元，占32.63%；住宿有1.36億美元，占9.04%；交通有2.09億美元，占13.73%，其中長途交通為0.47億美元，市內(nèi)交通為1.62億美元；游覽有0.20億美元，占1.34%；娛樂為1.42億美元，占9.37%；其它工程為0.53億美元，占3.49%。以上收入分類工程均比上年有所增加，除了長途交通和其它增長幅度為1.07%和0.3%以外，其余工程均有5%—8%的增長幅度。4.國內(nèi)旅游快速開展〔一〕國內(nèi)游客人數(shù)2001年全市共接待國內(nèi)旅游人數(shù)為2516.34萬人次，比上年增長11.21%，其中過夜國內(nèi)游客1031.70萬人次，一日游游客為1484.64萬人次?！捕硣鴥?nèi)游客市場客源特點1、國內(nèi)游客根本特征。從2001年國內(nèi)游客抽樣調(diào)查結(jié)果說明，我市國內(nèi)游客以省內(nèi)游客、湖南、湖北、四川、北京和廣西為主，來自以上省份的游客占來深國內(nèi)游客的一半。

2、從性別看，在被訪問的17079個來深游客中，男性占58.96%，女性占40.85%。

3、從年齡看，以25—44歲的游客為主。

4、從游客的出游方式看，以個人或親朋結(jié)伴為主，通過旅行社組織來深的游客所占比例非常低。

5、從職業(yè)分類看，企事業(yè)管理人員和公務(wù)員占的比例較高。6、從旅游目的看，以觀光度假和探親訪友為主。

7、從客源地看，廣東、湖南、湖北、北京和廣西為我市主要客源地?！菜摹硣鴥?nèi)游客在深停留時間2001年來深國內(nèi)游客在深停留時間為人均3.99天。其中，來自西藏、寧夏和貴州的停留時間比擬長分別為9.05天、7.83天和7.87天。從國內(nèi)游客對住宿設(shè)施的選擇來看，選擇院校招待所過夜的國內(nèi)游客停留時間較長為4.30天；其次是親友/家庭為3.49天；在賓館酒店的停留時間最短為2.78天?！参濉硣鴥?nèi)旅游收入2001年我市國內(nèi)旅游收入為195.10億元，比上年增長5.75%，其中商品性收入76.92億元，比上年下降1.53%，勞務(wù)性收入118.18億元，比上年增長11.10%。

從旅游的要素分析收入的構(gòu)成，購物有46.01億元，占23.58%；飲食有30.91億元，占15.84%；住宿有23.71億元，占12.15%，長途交通41.55億元，占21.30%；景點游覽21.69億元，占15.12%；娛樂為10.25億元，占5.26%；市內(nèi)交通5.35億元，占2.74%；其他為15.62億元，占8.01%。在國內(nèi)旅游收入的構(gòu)成中，2001年增長較快的有娛樂、市內(nèi)交通和住宿方面的收入，而下降的有購物和景點游覽。5.假日旅游經(jīng)濟(jì)效益顯著2001年春節(jié)、“五一〞、“十一〞三個黃金周期間，我市共接待外地來深游客817.35萬人次，比去年增長6.86%，占全年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70萬人次，國內(nèi)游客646.65萬人次。2001年三個黃金周共實現(xiàn)旅游收入59.14億元，占全年旅游總收入18.48%，比去年增長14.15%。其中，外匯收入2.06億美元，國內(nèi)旅游收入41.86億元。近兩年黃金周主要指標(biāo)比照表工程2000年2001年2002年“五一〞“十一〞春節(jié)“五一〞“十一〞春節(jié)總?cè)藬?shù)〔萬人次〕225267290254273.35305.31旅游收入〔億元〕10.0217.142316.4219.7225.046.旅游飯店規(guī)模和經(jīng)營情況

到2001年末，我市納入賓館酒店260家，客房27901間，增長5.67%；床位數(shù)49782張，增長3.94%。共接待游客647萬人次，比上年增長9.5%。從星級來看，我市飯店的規(guī)模到2001年末，五星級飯店8家，四星級飯店13家，三星級飯店54家，二星級飯店67家，一星級飯店4家，未評星級飯店137家。

從客房的規(guī)模來看，到2001年末，飯店客房數(shù)在500間以上的有4家，300-499間的有10家，200-299間的有22家，100-199間的有63家，1-99間的有188家。2001年，全市賓館酒店營業(yè)收入總額為

42.90億元，比上年增長4.24%；實現(xiàn)利潤7542.73萬元，比上年增長3.04倍；上繳營業(yè)稅金及附加為2.32億元，比上年增長4.04%；全員勞動生產(chǎn)率為8.64萬元/人。

2001年，全市賓館酒店全年平均客房出租率為64.3%，比上年提高了一點八個百分點。其中，星級飯店全年平均客房出租率為69.54%，比上年增長了一點零八個百分點；非星級飯店為50.24%，比上年增長近兩個百分點。項目分析項目分析晶仕國際公寓位于福田區(qū)深南大道，處於鄰近正發(fā)展中的福田區(qū)新市中心，該區(qū)將會是集金融、商貿(mào)、信息文化、會展及行政于一體的中心商務(wù)區(qū)，交通四通八達(dá)。面向深圳高爾夫球俱樂部，環(huán)境優(yōu)美，將會是一處高級行政之員所追求的住所。但目前晶仕國際公寓正位於發(fā)展中的新城市中，所以目前周邊缺乏大型商廈，不能提供完善設(shè)備的大型超級市埸、百貨和餐飲等服務(wù)。加上，目前晶仕國際公寓距離現(xiàn)時的商業(yè)區(qū)比較遠(yuǎn)，上班交通不太方便，但相信在未來福田新城市將逐步取代現(xiàn)時的商業(yè)區(qū)。晶仕國際公寓備有165套間，每一套間帶有廚房和廚房設(shè)備，除了提供舒適、平安居住的環(huán)境外，更提供熱誠周到的酒店式服務(wù)，務(wù)求對每一位進(jìn)駐的客人都有在家的感覺。目前深圳市的公寓只是一些中介公司協(xié)助小業(yè)主出租其單位，並沒有正規(guī)的酒店服務(wù)，而出租房間布置和設(shè)備不僅是沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而且質(zhì)量較差。因此晶仕國際公寓將會是深圳唯一以酒店服務(wù)形式管理的一家公寓?？驮捶治隹驮捶治鼍藝H公寓主要客源可分為六大種類﹕現(xiàn)居住四星或五星酒店長住客人：包括外資企業(yè)長駐深圳主要高級要員。主要采取的方法和渠道如下：1.實地走訪四/五星酒店和高級寫字樓；2.電話黃頁簿查詢；3.通過熟人及各方關(guān)系介紹；4.從外商投資協(xié)會獲??；5.從行業(yè)商會獲??；6.通過信息反應(yīng)調(diào)查表獲??；7.直接獲取四/五星級酒店常住客的客戶資料表。與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè)：主要為他們的要員或接待的客人在深圳短期出差代訂房間。這些協(xié)議企業(yè)是與服務(wù)公寓己確定全年租金價錢，他們享有的優(yōu)惠待遇是按該公司全年房間數(shù)量決定。主要采取的方法和渠道如下：1.實地走訪大企業(yè)；2.電話黃頁簿查詢；3.通過熟人及各方關(guān)係介紹；4.從外商投資協(xié)會獲??；5.從行業(yè)商會獲取；上網(wǎng)查詢所有外貿(mào)企業(yè)。收集各大酒店的協(xié)議客人的名單；通過網(wǎng)站宣傳公寓。會議客人：包括參與深圳展覽會和交易會的客人。主要采取的方法和渠道如下：通過網(wǎng)站；通過會展了解各種大型交易會議的情況；聯(lián)系主辦單位﹔通過會展或主辦單位關(guān)係在會議埸所派發(fā)宣傳單；通過外地預(yù)定中心和旅行社；在外地報紙雜誌等作宣傳；通過國際會議組織公司安排客人；與其它大城市高級公寓互相介紹客人。4.)國內(nèi)外來深出差辦事人員：包括國內(nèi)外企業(yè)要員，他們到深圳作短期出差。主要采取的方法和渠道如下：通過外地預(yù)定中心和旅行社；針對有潛力市埸城市作宣傳，利用報刊和雜誌等；出訪其它大城市企業(yè)；通過與其它大城市如北京、上海等的酒店式公寓合作互相介紹客人，加強(qiáng)預(yù)訂房間的網(wǎng)絡(luò)。拜訪外地深圳企業(yè)的總部；通過在飛機(jī)、火車等交通工具上面散發(fā)宣傳資料；通過網(wǎng)站介紹宣傳公寓；5.)自助來深圳旅游的遊客：深圳為國內(nèi)改革開放的窗口城市﹐有眾多的旅游景點﹐無時不在吸引那些好奇的目光﹐據(jù)旅遊統(tǒng)計﹐每年來深旅游、度假的國內(nèi)外客人都有增加﹐目前有部份遊客希望有更多自由空間，他們是不會參加旅行團(tuán)﹐都是自行安排行程。另有很多客人來深圳打高爾夫球，他們大多會在深圳住一過晚上。同時每逢節(jié)日和週末，都有很多人來深圳旅游，他們也通過香港旅行社安排在深圳過一個晚上。所以我們通過以下方式爭取他們?nèi)胱∥覀兊墓ⅲ煌ㄟ^外地預(yù)定中心和香港旅行社；拜訪外地企業(yè)中層和高層經(jīng)理和人事部；在長假期前發(fā)送有關(guān)深圳旅遊點等資料給外地大企的中高層經(jīng)理吸引他們到深圳旅遊；通過網(wǎng)站通過高爾夫球會所安排客人入住；通過其他城市的旅游報紙宣傳。6.)在深知名企業(yè)上班的白領(lǐng)和金領(lǐng)一簇：深圳各大企業(yè)中的高級打工一簇﹐他們追求高尚、舒適的生活環(huán)境﹐向往自由自在的個人空間。我公寓專門針對這類人員﹐開發(fā)一種有如自家家庭的住家環(huán)境﹐使他們?nèi)胱”竟⒕陀辛嘶丶业母杏X﹐樂意以此為家，從而增加我們的客源。實地走訪高級寫字樓；電話黃頁簿查詢；2.通過朋友熟人介紹；從外商投資協(xié)會獲??；從行業(yè)商會獲??；上網(wǎng)查詢所有外貿(mào)企業(yè)；從對外企業(yè)服務(wù)公司獲取外貿(mào)企業(yè)名單；網(wǎng)站介紹宣傳公寓；競爭對手分析競爭對手分析由於深圳市目前沒有真正的酒店服務(wù)式公寓，只好以相同客源的名仕閣公寓，及晶仕國際服務(wù)公寓附近的酒店，包括五洲賓館和投資大廈賓館。同時,亦考慮到羅湖區(qū)的四、五星級酒店,如香格里拉酒店、陽光大酒店、富臨大酒店和新都酒店作分析比較。另丹楓白露公寓的設(shè)計和服務(wù)管理與晶仕國際公寓是比較相近，由于他們擬定明年開業(yè)，現(xiàn)沒法取得資料，但將會密切留意他們的動向，再作另行應(yīng)變計劃和部署。名仕閣公寓位于羅湖區(qū)解放路，處于鬧市中心，附近有圖書城、商埸、餐廳、大型超市等周邊配套設(shè)施。但名仕閣公寓一般是小業(yè)主委托物業(yè)顧問協(xié)助出租其單位，並沒有正式的酒店服務(wù)，而出租房間布置和設(shè)備不單是沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而且質(zhì)量差。所有租金不包括大廈管理費、清潔費、會所月費、使用游泳池月費及水、電費等。平均每平方米收費￥91.00至￥110.00。房間種類平方米 月租 管理費清潔費會所游泳小計水電總計一房一廳 53 3,500 265 3504002004,7153004,815二房一廳615,0003054004002006,1053506,655三房二廳1108,0005505504002009,70040011,900備註：清潔費不包括換毛巾和床單；長途電話必須交押金(國際長途：人民幣10,000，國內(nèi)長途：人民幣5,000)；公寓沒有餐廳和商務(wù)中心等設(shè)施；公寓大廈人流多，環(huán)境複雜。五洲賓館位于福田區(qū)深南大道，鄰近商業(yè)中心區(qū)有高科技交易會館，面向深圳高爾夫球場，與市政府關(guān)係密切，很多住客和會議都是通過市政府安排，是一所五星級賓館。賓館共有334房間，分A，B兩座，A座房間設(shè)備佈置款式比較舊，B座是新裝修，房間設(shè)備佈置比較新穎。賓館設(shè)有中西餐廳、健康中心、夜總會、多功能廳、會議廳和商務(wù)中心，設(shè)備齊全，但賓館整體佈置比較本地化。它們長住客人優(yōu)惠價為人民幣18,000。房間種類 每天房價 優(yōu)惠房價(50%)每月租金高級房 1,680 84025,200普通套房 2,300 1,15034,500豪華套房 2,5001,25037,500投資大廈賓館位于深南大道中段福田中心區(qū)，雖是一所三星級賓館，但面向高科技交易會館，佔有有利地點，加上客房只佔大廈兩層，其它樓層為出租辨公室。房間設(shè)備佈置款式比較舊，賓館設(shè)有中餐廳、會議廳，賓館整體佈置比較本地化。房間種類 每天房價 優(yōu)惠房價(50%)每月租金豪華單套房98849414,820豪華雙套房1,38869420,820香格里拉酒店位于羅湖區(qū)建設(shè)路，是一所五星級賓館，酒店距羅湖聯(lián)檢大樓及深圳火車站僅咫尺之遙，酒店擁有553間客房，餐飲方面有頂樓的〞中國之窗〞旋轉(zhuǎn)餐廳及酒廊、美國情調(diào)的亨利酒吧、中餐廳、日本餐廳和西餐廳等。健康中必設(shè)在五樓，設(shè)有露天泳池及健身室。酒店擁有可容納1,500賓客的大型宴會廳，另有7間多功能宴會室。房間種類 優(yōu)惠房價每月租金一般套房1,50045,000豪華套房1,80054,000陽光酒店位于羅湖區(qū)嘉賓路，處於深圳市商業(yè)區(qū)心臟地帶，是一所五星級商務(wù)酒店，共有375客房，其中包括311客房和套房在主樓和64間行政客房和複式套房。酒店設(shè)有西餐廳、扒房、酒吧、會議廳和商務(wù)中心等。酒店會所三層的健康中心設(shè)有室內(nèi)暖水泳池和按摩浴池。其它康樂設(shè)備有室內(nèi)推捍高爾夫球埸、室內(nèi)爬石模擬系統(tǒng)、電腦高爾夫球練習(xí)模擬系統(tǒng)、健身房、乒乓球、桌球和按摩等。房間種類 優(yōu)惠房價每月租金一般套房1,20036,000豪華套房1,80054,000富臨大酒店位于羅湖區(qū)和平路，是一所五星級賓館，酒店連接羅湖聯(lián)檢大樓及深圳火車站，酒店擁有541間客房，其中3層為商務(wù)客人所專有的〞洲際俱樂部〞行政樓層。酒店擁有5間不同風(fēng)味餐廳、6間豪華宴會廳和7間小型宴會廳。娛樂方面有迪士高和演歌臺。其它設(shè)施有商務(wù)中心、票務(wù)中心、藝?yán)?、花店、美容美發(fā)中心、桑拿和健康中心。但酒店運作已有十多年，酒店硬件比較陳舊。它們近期推出長住優(yōu)惠價每月為人民幣13,000，平均每天房租為人民幣433.00。它們的套房價錢如下：房間種類 優(yōu)惠房價每月租金一般套房90027,000豪華套房1,30039,000新都酒店位于羅湖區(qū)春風(fēng)路，是一所四星級賓館，酒店座落于深圳市黃金地帶，周圍是繁華的金融和商業(yè)區(qū)。酒店共有428客房，房間備有直撥長途電話、因特網(wǎng)接口、小型酒吧和衛(wèi)星電視節(jié)目。酒店12-13樓為匯商閣，即行政樓層，房內(nèi)設(shè)有傳真機(jī)、錄相播放機(jī)。酒店設(shè)有多間不同風(fēng)格的餐廳，其它設(shè)施有室外泳池、健身室、桑拿浴室和美容美發(fā)中心等。但酒店運作已有十多年，硬件比較陳舊。它們近期推出長住優(yōu)惠價每日平均房租為人民幣373.00。它們的套房價錢如下：房間種類 優(yōu)惠房價每月租金一般套房80024,000豪華套房1,20036,000競爭對手設(shè)施和服務(wù)對比競爭對手設(shè)施和服務(wù)對比現(xiàn)分析與競爭對手之設(shè)施和服務(wù)優(yōu)點和缺點，以分?jǐn)?shù)對設(shè)施和服務(wù)作評估比較，以3分最高，2分較次，1分最低。最后以總分最高為條件最好之酒店或公寓，反之則為條件最差之酒店或公寓。1．現(xiàn)居住四星或五星酒店長住客人晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323廚房及設(shè)備32111111洗衣機(jī)32111111洗衣服務(wù)11333333隱私空間32221111房間面積32212322衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313313免費報紙31333333免費水果31333323免費巴士31113333保險箱31333333美發(fā)室11333333健康中心22313333游泳池22313333商務(wù)中心31333333餐廳21333333小賣部11313333總分43284435474843472.與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè)晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323洗衣服務(wù)11333333衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313333免費報紙31333333免費水果31333333免費巴士31113333保險箱31333333健康中心22313333游泳池22313333商務(wù)中心31333333餐廳21333333小賣部11313333總分30193527393938393.會議客人晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323洗衣服務(wù)11333333房間面積32212322衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313333免費報紙31333333免費水果31333333免費巴士31113333保險箱31333333商務(wù)中心31333333餐廳21333333小賣部11313333會議室31333333總分32183429383937384.國內(nèi)外來深出差辦事人員晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323洗衣服務(wù)11333333衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313333免費報紙31333333免費水果31333333免費巴士31113333保險箱31333333商務(wù)中心31333333餐廳21333333小賣部11313333總分26152925333332335.自助來深圳旅游的游客晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323洗衣服務(wù)11333333隱私空間32221111房間面積32212322衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313333免費報紙31333333免費水果31333333免費巴士31113333保險箱31333333健康中心22313333游泳池22313333餐廳21333333小賣部11313333總分33223627394038396.在深知名企業(yè)上班的白領(lǐng)和金領(lǐng)一簇晶仕名仕閣五洲投資香格里拉陽光富臨新都 鄰近設(shè)施方便13113323廚房及設(shè)備32111111洗衣機(jī)32111111洗衣服務(wù)11333333隱私空間32221111房間面積32212322衛(wèi)星電視33333333免費飲用水31313333免費報紙31333333免費水果31333333免費巴士31113333保險箱31333333美發(fā)室11333333健康中心22313333游泳池22313333商務(wù)中心31333333餐廳21333333小賣部11313333總分4328443547484647銷售策略銷售策略為增加服務(wù)公寓收入，必須加強(qiáng)銷售、推廣和服務(wù)方面的水平。公寓必須集中推廣有潛力市場，包括定期到訪一些外貿(mào)企業(yè)、專業(yè)團(tuán)體、政府部門、外地預(yù)定中心、展覽館和交易會館等，聽取客人意見提高服務(wù)水平。另外除制定指標(biāo)每月必須增加客戶數(shù)量。同時制定客戶全面資料，留意客戶之用房量和特別要求，防止流失客戶。更為長住客人加強(qiáng)關(guān)係必須定期安排活動。除以上外，更特制定以下優(yōu)惠政策針對不同的客人需求提供客人。1.)長住客人(包括四、五星長住客人和本地企業(yè)要員)干洗優(yōu)惠；免費提供早餐；免費提供飲用水；免費提供報紙；免費提供車輛接送上下班；免費提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；優(yōu)惠上網(wǎng)；優(yōu)惠商務(wù)中心收費；有權(quán)享用會所所有設(shè)備；有權(quán)參與小區(qū)住客定期活動；享有商埸購物優(yōu)惠；住房積分方案；購置優(yōu)惠飛機(jī)票；免費穿梭巴士往返市中心；自動飲料出售機(jī)；為客人儲存行李；代購旅游景點優(yōu)惠券；安排醫(yī)療優(yōu)惠。2.)與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè)干洗優(yōu)惠；免費提供早餐；免費提供飲用水；免費提供報紙；免費提供車輛接送上下班；免費提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；優(yōu)惠上網(wǎng)；優(yōu)惠商務(wù)中心收費；住房積分方案；購置優(yōu)惠飛機(jī)票；延時退房；為客人預(yù)定出租車；贈送免費飲料券；3.)會議客人：干洗優(yōu)惠；免費提供早餐；免費提供飲用水；免費提供報紙；免費提供車輛接送到會埸；優(yōu)惠上網(wǎng)；優(yōu)惠商務(wù)中心收費；住房積分方案；延時退房；為客人儲存行李；贈送免費飲料券。4.)國內(nèi)外來深出差辦事人員干洗優(yōu)惠；免費提供早餐；免費提供飲用水；免費提供報紙；免費提供車輛接送上下班；免費提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；優(yōu)惠上網(wǎng)；優(yōu)惠商務(wù)中心收費；住房積分方案；購置優(yōu)惠飛機(jī)票；延時退房；為客人預(yù)定出租車；贈送免費飲料券；5.自助來深圳旅游的游客免費提供早餐；免費提供飲用水；免費提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；住房積分方案；買優(yōu)購惠飛機(jī)票；免費穿梭巴士往返市中心；自動飲料出售機(jī)；延時退房；代購旅游景點優(yōu)惠券。租金定位租金定位現(xiàn)分析酒店與晶仕國際公寓的各項優(yōu)點如下:酒店的優(yōu)點：酒店有品牌效應(yīng)；知名度較高；有連鎖式之預(yù)訂系統(tǒng)；酒店餐飲及娛樂設(shè)備齊全；有聯(lián)合推廣的方便；鄰近商埸較多。晶仕國際公寓的優(yōu)點：房間面積較大，每單元均有主人套房；有設(shè)備齊全的廚房；有較多隱私空間；比較近高交會館；閒雜人少，保安上較平安。綜合上述分析，晶仕國際公寓租金定位應(yīng)在現(xiàn)深圳公寓和四、五星酒店之中間。加上現(xiàn)深圳公寓設(shè)備和服務(wù)差距很大，沒有正規(guī)酒店式管理和服務(wù)，所以現(xiàn)市場不能真實反應(yīng)酒店管理服務(wù)公寓的需求，包括租金承受能力等。所以提議把公寓分為多種不同租金，分別在于客房服務(wù)和設(shè)施不同。如樓層上下、清潔房間次數(shù)和房間設(shè)有錄像機(jī)、傳真機(jī)等。額外服務(wù)如每天派送水果盆和報紙等?，F(xiàn)將去年各競爭對手全年平均出租率、平均房價作分析，作為擬定晶仕國際公寓之出租率和平均房價之標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)列各競爭對手在2001年出租情況資料如下：各酒店全年平均出租率 五洲投資香格里拉陽光富臨新都全年出租率62.60%78.87%76.62%80.26%70.41%73.73%每天可出租客房33466553372541428各酒店全年平均每種客源所佔比例(%) 五洲投資香格里拉陽光富臨新都名仕閣長住客人5%03%3%4%3%100%公司客人20%25%66%68%25%32%0會議客人30%60%12%17%8%10%0出差客人5%5%4%6%5%12%0旅遊客人10%10%15%6%58%43%0政府部門30%000000總計100%100%100%100%100%100%100%各酒店全年總出租客房數(shù)量五洲投資香格里拉陽光富臨新都長住客人3,65004,7453,2855,1103,285公司客人15,3304,745102,20074,09533,21536,865會議客人22,99511,31518,25018,61510,58511,680出差客人3,6501,0956,2056,5706,57013,870旅遊客人7,6651,82523,3606,57076,65049,640政府部門22,99500000總計76,28518,980154,760109,13532,130115,340各酒店全年平均房價五洲投資香格里拉陽光富臨新都門市價錢1,580