思源蘇州首開尹山湖地塊項目定位修改建議課件

首開尹山湖地塊項目

定位修改建議蘇州?思源經(jīng)紀(jì)|策劃顧問|Jul.2012

Suzhou

Syswin|ConsultantsServiceLine..PART1潛在供應(yīng)產(chǎn)品..尹山湖九龍倉儲備地塊容積率：1.8建面：21.6萬方樓面單價：8,002元/㎡九龍倉儲備地塊容積率：1.5建面：16.8萬方樓面單價：7,004元/㎡本地塊中富御湖灣地塊容積率：2.5建面：14.1萬方樓面單價：3,600元/㎡天鴻偉業(yè)儲備地塊容積率：2.5建面：15.1萬方樓面單價：3,600元/㎡尹山湖周邊儲備地塊分布合景地塊容積率：2.5建面：16.0萬方樓面單價：5,036元/㎡潛在土地供應(yīng)量：83.7萬方..潛在供應(yīng)潛在土地供應(yīng)區(qū)域潛在土地供應(yīng)建筑面積共計約83.7萬方，其中九龍倉地塊總量達38.4萬方；對比土地樓面價，九龍倉地塊樓面價達7,000-8,000元/平，為追求產(chǎn)品利潤，必須打造部分洋房與別墅類產(chǎn)品，

其余地塊容積率均為2.5，且樓面價較適合打造高層公寓產(chǎn)品來達到快銷目的，各項目預(yù)計均在明年年底前推出。..保利觀湖國際未推量：67.0萬方萬業(yè)湖墅金典未推量：35.6萬方中茵星墅灣未推量：7.0萬方中海獨墅島（別墅）未推量：11.2萬方保利獨墅西岸（別墅）未推量：26.4萬方現(xiàn)代園墅（別墅）未推量：3.4萬方本案圖例在售項目待售項目尹山湖周邊競品項目分布招商小石城（別墅）未推量：1.9萬方老盤后續(xù)供應(yīng)量：公寓：110萬方、別墅：43萬方..保利觀湖國際未推量：67.0萬方已推未售：294套萬業(yè)湖墅金典未推量：35.6萬方已推未售：481套中茵星墅灣未推量：7.0萬方已推未售：138套中海獨墅島（別墅）未推量：11.2萬方已推未售：108套保利獨墅西岸（別墅）未推量：26.4萬方現(xiàn)代園墅（別墅）未推量：3.4萬方已推未售：41套本案圖例在售項目待售項目尹山湖板塊項目分布招商小石城（別墅）未推量：1.9萬方已推未售：342、132套老盤后續(xù)供應(yīng)量：公寓：148萬方、別墅：43萬方庫存量：公寓1255套、別墅281套合景疊翠峰未推量：21.0萬方中富御湖灣未推量：17.2萬方..廣州市凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-蘇地2010-B-47號本案圖例在售項目待售項目尹山湖板塊項目分布眾朗投資有限公司-蘇地2010-B-43號蘇州朗詩科技地產(chǎn)有限公司-蘇地2010-B-45號廣州市凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-蘇地2010-B-47號..潛在供應(yīng)老盤后續(xù)供應(yīng)預(yù)估別墅項目名稱總建面（㎡）已推量（㎡）未推量（㎡）已推未售量（㎡）總剩余量（㎡）保利獨墅西岸（待售）263,610-263,610-263,610中海獨墅島275,715233,771111,63656,235167,871現(xiàn)代園墅210,000176,04933,95113,22847,179招商小石城46,50027,90018,60018,70537,305總計795,825437,720427,79788,168515,965公寓項目名稱總建面（㎡）已推量（㎡）未推量（㎡）已推未售量（㎡）總剩余量（㎡）保利觀湖國際810,966141,219669,74738,525708,272萬業(yè)湖墅金典431,26175,279355,98258,954414,936中茵星墅灣110,32640,63469,69213,04082,732總計1,352,553257,1321,095,421110,5191,205,940別墅產(chǎn)品存量：未推量：43萬方總剩余套數(shù)：52萬方公寓產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)量約110萬方，三年內(nèi)可供應(yīng)量約82萬方；別墅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)量約43萬方，預(yù)計三年內(nèi)全部推出。公寓產(chǎn)品存量：未推量：110萬方總剩余套數(shù)：121萬方..PART2在售產(chǎn)品及客群分析....競品分析在售競品分析項目名稱物業(yè)類型占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率主力戶型近期成均價（元/㎡）總規(guī)劃戶數(shù)綠化率客群保利觀湖國際公寓368,787810,9662.492+1房88-90㎡、120-1303+1房㎡

130-140㎡8,2001,23260%吳中區(qū)60%來自郭巷、吳中商城，30%來自園區(qū)，包括納米科技園，10%來自滄浪、平江的普通白領(lǐng)萬業(yè)湖墅金典公寓146,666431,2612.21+1房80-90㎡

2+1房90-110㎡

3+1房120-130㎡9,2002,93560%以吳中、園區(qū)為主，其中吳中占20-30%，一般為拆遷戶，還有從事中高技術(shù)的客戶，園區(qū)占30-40%，一般是園區(qū)的中高技術(shù)人員，還有少部分在蘇州工作的上海人中茵星墅灣公寓55,143110,3262.02房85-90㎡3房120-130㎡

12,00090738%以園區(qū)客群為主（53%），大多為個體商戶、企事業(yè)單位高管，購買用途多為再改現(xiàn)代園墅獨棟、雙拼、聯(lián)排280,000210,0000.76疊加197㎡聯(lián)排345㎡聯(lián)排14,00092137%客戶以吳中區(qū)為主中海獨墅島獨棟、聯(lián)排344,643275,7150.8獨棟500-600㎡在售獨棟1,200-1,500萬/套1,50040%以園區(qū)客群為主，多數(shù)為私企老板，企事業(yè)單位高管板塊在售項目以公寓類產(chǎn)品為主，在售聯(lián)排別墅較少，目前僅現(xiàn)代園墅聯(lián)排別墅在售；區(qū)域首置80-90㎡兩房（2+1）、首改120-130㎡大兩房（2+1）三房、130-140㎡大三房（3+1）四房，單價8,000-9,000元/㎡市場接受度較高..項目地址：【郭巷板塊】尹山湖北路近郭巷北路物業(yè)類型：普通住宅、公寓外立面風(fēng)格：南歐的地中海風(fēng)格均價：8,200元/㎡總建筑面積：810,966㎡綠化率：60%容積率：2.49物業(yè)費：1.80元/㎡·月規(guī)劃總戶數(shù)：1,232戶開發(fā)商：蘇州保利隆勝開發(fā)有限公司核心競品案例【在售】-保利觀湖國際主力戶型：二居90-130㎡裝修：毛坯；公共部分精裝周邊配套：尹山湖商業(yè)廣場、尹山湖生態(tài)公園、郭巷社區(qū)衛(wèi)生所、郭巷中學(xué)；輕軌2號線自身價值：湖景住宅，兩梯二戶、兩梯四戶南北朝向的戶型；自身配套囊括星級酒店、會所、幼兒園、商業(yè)街等復(fù)合型商業(yè)價值支撐簡述自身配套齊全，一線湖景資源。品牌+一線湖景+81萬綜合體+10萬商業(yè)+地鐵優(yōu)勢明顯銷售動態(tài)在售高層2、3、4、5、7、9號和13號樓少量房源，戶型有90、125、130、140㎡，90㎡戶型集中在5號樓目前剩余30、40套左右，目前小戶型所處位置較好，價格在10,000元/㎡；120、130㎡均價8,000-9,000元/㎡。一線湖景、自身配套齊全；空中花園、飄窗贈送；近期成交均價約8,200元/㎡，以價換量效果明顯..戶型分析保利觀湖國際

大2+1房引領(lǐng)原生態(tài)湖景公寓..1推盤節(jié)奏10111213142011-5-28，首次開盤推出10、11、12、13、14號樓，540戶，均價9,000元/㎡第一批242011-7-30，加推2、4號樓，184戶，報價9500元/㎡，實際成交均價8,500元/㎡第二批3第三批2012-3-17，加推3號樓，96戶，實際成交均價8,200元/㎡579第四批2012-5-7，首次開盤推出5、7、9號樓，252戶，實際成交均價8100元/㎡686、8號樓推出時間未定，160戶，預(yù)計7月底推出，樓王位置價格將回升至9000元/㎡一線..保利觀湖國際

已推1,232套，去化75%(922套)

88-90、130-140成交絕對主力去化分析11.5.28首次開盤10-14號樓、540套主力面積88-90㎡均價9,000元/㎡當(dāng)天去化350余套11.7月加推2、4號樓184套主力面積125㎡，成交均價8,500元/㎡12.3.24加推5、7、9號樓252套主力面積125-131㎡；成交均價8,100元/㎡問題2：以價換量效果明顯問題1：定位品質(zhì)首改，缺失90-120㎡面積段產(chǎn)品保利觀湖國際樓板價：5,700元/㎡目前成交均價：8,100元/㎡項目目前屬虧本銷售預(yù)計下半年提價12.3.17加推3號樓96套主力面積90、125、130㎡；成交均價8,200元/㎡..保利觀湖國際

以郭巷本地客戶為主，其次為園區(qū)與吳中區(qū)客戶；通過不斷地宣導(dǎo)內(nèi)在品質(zhì)、外部資源，結(jié)合價格策略的不斷走低，有效的擴展了客戶輻射范圍客群分析首批以郭巷為主，少部分園區(qū)吳中客戶年齡在35~45之間為主職業(yè)以當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位、私營業(yè)主占比最高第二批郭巷比例有所下降，園區(qū)吳中客戶開始關(guān)注年齡仍為在35~45之間為主私營業(yè)主、輻射半徑內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人群第三批園區(qū)吳中客戶占比過半，地緣性客戶萎縮年齡向前延伸至30~40之間私營業(yè)主、園區(qū)吳中白領(lǐng)、事業(yè)單位人群等第四批影響力逐步擴散到全市范圍內(nèi)主要年齡段集中在30~40之間私營業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員、事業(yè)單位人群等..項目地址：【郭巷板塊】吳中區(qū)通達路東側(cè)、東方大道南側(cè)物業(yè)類型：住宅外立面風(fēng)格：ARTDECO現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格目前均價：9,200元/㎡總建筑面積：431,260.75㎡綠化率：60%容積率：2.20物業(yè)費：2.30元/㎡·月規(guī)劃總戶數(shù)：2,935戶開發(fā)商：蘇州萬業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司競品案例【在售】-萬業(yè)湖墅金典主力戶型：二居80-81㎡、三居99-103㎡、四居124-146㎡裝修：毛坯；公共部分精裝周邊配套：蘇州英華學(xué)校、麥得龍、雙冠雙銀國際金融城自身價值：戶型方正，南北通透，大面積空中花園價值支撐簡述周邊環(huán)境良好，規(guī)劃配套齊全，生活的便利性將隨著區(qū)域地塊逐步開發(fā)日益提高。產(chǎn)品豐富，空中花園、飄窗贈送；3月成交均價下跌至約9,000元/㎡，成交明顯，項目因價格因素整體去化平平客群分析：以吳中、園區(qū)為主，一般為拆遷戶，還有從事中高技術(shù)的客戶，園區(qū)占28%，一般是園區(qū)的中高技術(shù)人員，還有少部分在蘇州工作的上海人......萬業(yè)湖墅金典

已推643套，去化23%(150套)

80-90、120-130成交絕對主力去化分析11.8.20首推2#、10#，三種戶型，分別為81㎡的兩房，104㎡的2+1房，125㎡的3+1房均價約9,000元/㎡11.11加推11號樓，面積為80、99、104、126、140、169㎡均價約9,400元/㎡以價換量效果明顯..空中花園、飄窗贈送，提高產(chǎn)品附加值3+1室2廳2衛(wèi)125㎡客廳、餐廳無縫對接，連接南向陽臺，南北通透，實用性強南向主臥套房，獨立沐浴房，私密空間空中花園贈送一半面積，多功能空間南向次臥，采光極佳1+1室2廳1衛(wèi)80㎡多功能空間，實用性強廚房間連接餐廳，配備操作陽臺，實用性強南向主臥套房，獨立書房，豪華設(shè)計，超值空間享受客廳、餐廳無縫對接，連接南向陽臺，南北通透，實用性強3+1室2廳2衛(wèi)145㎡空中花園贈送一半面積，多功能空間南向雙陽臺，采光極佳1+1室2廳1衛(wèi)91㎡多功能空間，實用性強廚房間連接餐廳，配備操作陽臺，實用性強..項目地址：【郭巷板塊】吳中區(qū)東通達路西星港街交匯處物業(yè)類型：普通住宅、公寓、別墅外立面風(fēng)格：現(xiàn)代近期成交均價：12,000元/㎡總建筑面積：110,326.80㎡綠化率：38%容積率：2.00規(guī)劃總戶數(shù)：907戶開發(fā)商：蘇州皇冠置業(yè)有限公司競品案例【在售】-中茵星墅灣主力戶型：88㎡、120㎡、140㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝（4,000元/㎡）自然環(huán)境：獨墅湖周邊配套：金益市場、婁葑商業(yè)圈、家樂福、獨墅湖高教區(qū)、高爾夫球場自身價值：南區(qū)三面臨水，5幢疊加別墅及12幢電梯花園洋房；北區(qū)兩幢27層、四幢18層住宅樓及沿街商鋪價值支撐簡述交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越。銷售動態(tài)高層精裝房源在售，1號樓，在售主要為89㎡的二房、120㎡的三房，另外87㎡戶型售罄，均價15,000元/㎡。目前推出部分特價房，89、120㎡戶型，均價在13,000元/㎡。高檔裝修；4月開始推出特價房源，成交量明顯上升，以價換量效果明顯..中茵星墅灣

已推418套，去化66%(274套)

85-90、120-130成交絕對主力去化分析11.11首推1#、2#高層，一共400多套。戶型面積88、89、120㎡，價格待定，精裝標(biāo)準(zhǔn)為4,000元/㎡均價約14,700元/㎡以價換量效果明顯..運用國際一線建材，地暖、新風(fēng)、同層排水等附加科技價值，但產(chǎn)品附加值低兩室一廳一衛(wèi)89㎡北花園露臺，愜意空間餐廳、客廳無縫對接，更多利用空間，布局合理獨立沐浴房，干濕分離，人性化設(shè)計南向主臥，增加收納空間，南北花園露臺，充分利用空間三室兩廳兩衛(wèi)120㎡3.9米開間，西接多功能書房，連接北向陽臺客廳4米開間，270度觀景陽臺干濕分離，同層排水，人性化設(shè)計6.8米近深主臥套房，內(nèi)設(shè)衣帽間，私密空間彰顯尊貴干濕分離，加寬臺盆人性化設(shè)計兩室一廳一衛(wèi)88㎡餐廳、客廳無縫對接，南接9.6米超寬陽臺，視野更開闊南向主臥，獨立衣帽間，更多收納空間裝修品牌..營銷手法項目主要通過戶外，網(wǎng)絡(luò)、電視、短信、巡展、活動等渠道進行營銷推廣，目前推出部分特價房，銷售情況良好。客群分析中茵星墅灣以園區(qū)客群為主，大多為個體商戶、企事業(yè)單位高管，購買用途多為再改..項目地址：【上方山、越溪板塊】吳中區(qū)小石湖路555號物業(yè)類型：別墅外立面風(fēng)格：新亞洲主義建筑風(fēng)格銷售單價：疊加均價11,000元/㎡，聯(lián)排均價14,000元/㎡，小獨棟均價14,000-17,000元/㎡，大獨棟均價20,000元/㎡總建筑面積：21,6600㎡綠化率：37.10%容積率：0.76物業(yè)費：2.51元/㎡·月規(guī)劃總戶數(shù)：921戶開發(fā)商：蘇州上投置業(yè)有限公司案例【在售】-現(xiàn)代園墅

價值支撐簡述生態(tài)型特色別墅，連接繞城高速和蘇震桃公路，交通十分便捷。銷售動態(tài)在售疊加別墅戶型面積為197㎡，總價230萬左右；聯(lián)排別墅戶型面積為345㎡，總價在480萬/套；小獨棟戶型面積為410-414㎡，總價580-740萬；大獨棟戶型面積為550㎡左右。獨棟別墅全款95折，貸款97折。主力戶型：別墅295-495㎡裝修：毛坯自然環(huán)境：小石湖風(fēng)景區(qū)周邊配套：國際教育園、吳中區(qū)行政中學(xué)、吳中人民醫(yī)院

自身價值：特色內(nèi)庭（部分別墅），采用大量木格柵和條窗，采光天井去化緩慢，11年4月-12年6月僅去化30套別墅，月均去化2套，去化以疊加產(chǎn)品為主..戶型分析B戶型聯(lián)排別墅四室兩廳三衛(wèi)345㎡現(xiàn)代園墅大面積健身休閑區(qū)，領(lǐng)創(chuàng)式生活空間，拓展空間維度，滿足不同功能需求廚房與餐廳各自獨立又以過道巧妙相通，更顯開闊視線生態(tài)景觀內(nèi)庭，開放式庭院空間客廳與大面積陽臺連接，南向采光，實用性強干濕分離，人性化設(shè)計三樓主臥區(qū)，豪華套房設(shè)計，私密情調(diào)生活；與大面積露臺相通，享受舒適生活地上二層地上三層南向臥室，闊景飄窗地下一層地上一層..項目地址：【郭巷板塊】吳中區(qū)墅蒲塘東側(cè)、獨墅湖南物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排外立面風(fēng)格：英式、法式銷售單價：獨棟1,200-1,500萬元/套總建筑面積：275,715㎡綠化率：40%容積率：0.80物業(yè)費：3.42元/㎡·月規(guī)劃總戶數(shù)：1,500戶開發(fā)商：中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司案例【在售】-中海獨墅島主力戶型：別墅94-378㎡裝修：毛坯自然環(huán)境：毗鄰獨墅湖周邊配套：南環(huán)批發(fā)市場；高教區(qū)自身價值：島上低密度居所，品牌地產(chǎn)價值支撐簡述小區(qū)與外界兩座橋相連，私密感強。島上直面11.52萬方獨墅湖湖面，湖景怡人。銷售動態(tài)中央島獨棟別墅房源有限，主力面積在500-600㎡之間，價格在1,200-1,500萬/套之間，現(xiàn)享購房95折。二期聯(lián)排別墅已售磬..一層二層三層人性化雙車位配置，滿足家庭所需南向主臥套房，獨立衣帽間，沐浴房，盡享主人尊貴臥室與書房無縫對接，舒適生活體驗戶型分析中海獨墅島B戶型聯(lián)排別墅四室兩廳四衛(wèi)275㎡..客戶