項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考必備)

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容:項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境的影響，如:交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等;2、土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如:危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);牌形二、項(xiàng)目的土地現(xiàn)狀4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響;、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖地;位和抗震性要求。附圖:平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套配套附圖:生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。(二)土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境(根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫)觀8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電:現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本。:說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、項(xiàng)目的規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率七、項(xiàng)目土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、八、項(xiàng)目土地升值潛力初步評(píng)估。一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述(一)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀(二)計(jì)劃手續(xù)4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件(寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引)(三)規(guī)手續(xù)4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件(寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引)4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件(寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引)(五)項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)(六)項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日七)項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估:當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度;(4)地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素;政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響:(2)突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、項(xiàng)目合作方基本情況:合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立等。等選擇合作方式的主要原因雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于:除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如:簽約合同對(duì)我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三部分:市場分析一、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場成長狀況形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化年)開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)3、項(xiàng)目區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征附圖:項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、項(xiàng)目區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及)。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四部分:規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性研究1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列(不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn))。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例(不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn))。水系、地下熔巖、附著物、暗渠等)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路(該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念品差異項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五部分:工程及銷售計(jì)劃三、銷售計(jì)劃:各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃現(xiàn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六部分:投資收益分析一、項(xiàng)目成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資(直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。)項(xiàng)目土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用目總投資二、項(xiàng)目稅務(wù)分析上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元/m2)項(xiàng)目總銷售收入直接成本投資稅前利潤稅后利潤利率總投資回報(bào)率利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年)))20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年4、項(xiàng)目敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。(1)成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%總投資稅前利潤稅后凈利利率保本售價(jià)(2)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)×90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)×110%預(yù)測售價(jià)×120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利利率(3)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比投資稅前利潤稅后凈利利率設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公C:表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R:表示保本銷售率S:表示單位售價(jià)四、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃:各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入3、資金需求計(jì)劃:結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七部分:管理資源配置一、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置:是否需要成立獨(dú)立法人公司(項(xiàng)目公司);主要部門設(shè)置。二、項(xiàng)目人力資源需求:啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)(部門)人員的需求，具體人數(shù)(重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)三、項(xiàng)目人力資源缺口及解決:現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調(diào)