房產(chǎn)稅稅收知識講座課件

房產(chǎn)稅及其明細申報

征管知識講座包括以下三個方面內(nèi)容：房產(chǎn)稅條例以及相關(guān)規(guī)定房產(chǎn)稅的明細申報房產(chǎn)稅的改革探索三句話一、很重要，能夠幫助我們規(guī)范和統(tǒng)一房產(chǎn)稅征收管理的尺度。二、共同探討稅收政策、征管、減免等規(guī)定。三、向納稅人學(xué)習(xí)，為納稅人服務(wù)，更好地為納稅人服務(wù)。房產(chǎn)稅條例以及相關(guān)規(guī)定

法規(guī)依據(jù)：1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始施行?！栋不帐》慨a(chǎn)稅實施細則》（皖政[1986]106號）《合肥市地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅征收管理辦法》（合地稅三[1997]126號）2009年廢止了《城市房地產(chǎn)稅》將外資企業(yè)和外籍個人也納入了房產(chǎn)稅征收范圍。

房產(chǎn)稅定義房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房產(chǎn)余值或租金收入為計稅，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)的概念“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。----（1987）財稅地字第3號

------依據(jù)

國稅發(fā)[2005]173號作廢

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。-----財稅[2005]181號

房產(chǎn)稅的相關(guān)要素

一、房產(chǎn)稅納稅人

納稅人：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。上述列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人(納稅人)房產(chǎn)稅納稅人（一）自2007年起，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(自營、出租)的代管人或使用人納稅。---財稅[2006]186號融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。---財稅[2009]128號關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。----財稅[2010]121號房產(chǎn)稅納稅人（二）《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（[86]財稅地字第008號）首次對無租使用如何繳納房產(chǎn)稅問題進行了明確。按照該文件第七條規(guī)定，“納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅?！薄敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”也就是說，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍然只能是產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，無租使用的房產(chǎn)，即使是使用人繳納，也屬于代收代繳。二、房產(chǎn)稅的征收范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。（1）城市是指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城、不包括農(nóng)村。（2）縣城是指縣人民政府所在地。（3）建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。（4）工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開發(fā)房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。房產(chǎn)稅征稅范圍的延伸掌握：1、土地使用稅征稅范圍一致2、《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于建制鎮(zhèn)范圍等問題的批復(fù)》（皖地稅函[2003]252號）3、以各級政府發(fā)布的調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級范圍和適用稅額標準的文件為依據(jù)三、房產(chǎn)稅稅率1、房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值減除30%后的房產(chǎn)余值或租金收入為計稅依據(jù)，依房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅年稅率為1.2%；2、依租金收入計征房產(chǎn)稅稅率為12%；3、2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)一是一般房屋的計稅依據(jù)：房產(chǎn)余值二是出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)：房產(chǎn)租金收入三是融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)：房產(chǎn)余值四是投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)：房產(chǎn)余值五是地下建筑物的計稅依據(jù)：應(yīng)稅房產(chǎn)余值房產(chǎn)原值（一）財稅地字[1986]第008號：關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定？房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。財稅[2008]152號文件規(guī)定：關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。房產(chǎn)原值（二）房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。安徽：房產(chǎn)稅均按其原值一次減除３０％后的余值計算。房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×減除系數(shù)應(yīng)稅房產(chǎn)余值=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×減除系數(shù)房產(chǎn)原值（三）房產(chǎn)原值包含：1、房屋價值：自建、外購、接受投資等房屋造價或原價，非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的固定資產(chǎn)的成本分別按照會計準則規(guī)定確認價值2、土地價值：財稅[2010]121號3、國稅發(fā)[2005]173號文件規(guī)定：關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題（1）為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。4、裝修支出（企業(yè)會計準則第4號--固定資產(chǎn)：外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。）房產(chǎn)原值（四）5、評估增值：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于改制、銀行貸款、對外投資等各種原因經(jīng)常會發(fā)生資產(chǎn)評估的情形。（1）《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)的各項資產(chǎn)應(yīng)當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定者外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。（2）《財政部關(guān)于股份有限公司進行資產(chǎn)評估增值處理的復(fù)函》(財會二字〔1995〕25號)規(guī)定：資產(chǎn)重估增值只有在法定重估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動的情況下，才能調(diào)整被重估資產(chǎn)賬面價值。目前主要包括清產(chǎn)核資和企業(yè)改組。五、房產(chǎn)稅的納稅期限房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限一般規(guī)定按季或按半年征收一次，我市是每年的2月和8月分別繳納上下半年的房產(chǎn)稅。按照晥地稅發(fā)2013年356號文件，我市的房產(chǎn)稅在2014年后按照半年征收，在半年后的15日內(nèi)申報繳納，即分別在當年7月15日和次年的1月15日分別申報上半年和下半年的房產(chǎn)稅。出租房產(chǎn)按月申報（從2014年1月1日起實行）。單位出租的房屋應(yīng)按次征收房產(chǎn)稅，納稅單位應(yīng)在每次收取房屋租金的次月10日內(nèi)向房屋所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（皖地稅2000]119號）融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。六、房產(chǎn)稅的納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)座落地點繳納。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)座落地點分別繳納。國稅函〔2004〕852號

：集團公司在全國各地擁有房產(chǎn)的，應(yīng)當按照稅務(wù)登記管理辦法的規(guī)定，向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。我市的房產(chǎn)稅納稅地點。同城通辦七、房產(chǎn)稅納稅時間起始時間：具體納稅期限的適用上存在以下情形：一、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；二、納稅人自建、擴建和翻建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；三、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；四、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅；五、納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅；六、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅；七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。八、納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。截止時間：納稅人因房產(chǎn)實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。不需要繳納房產(chǎn)稅：大修半年以上房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除八、應(yīng)納稅額的計算

依照房產(chǎn)余值計算繳納的應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計稅余值×1.2%

房產(chǎn)計稅余值=房產(chǎn)原值*（1-扣除率）我省房產(chǎn)原值扣除率為30%。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的應(yīng)納稅額＝租金收入×12%對個人按市場價格出租的居民住房（用于居?。┤陸?yīng)納稅額＝租金收入×4%財稅[2009]128號自用地下建筑的稅額計算：

1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2％。

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2％。我市個人出租房產(chǎn)綜合征收率1、個人住房出租以月租金20000元計，分別適用4%、8%征收率；2、個人非住房出租以月租金20000元計，分別適用10%、15%征收率。房產(chǎn)稅占比：85%，個人所得稅：10%，營業(yè)稅：5%。轉(zhuǎn)租：九、房產(chǎn)稅的減免《條例》、《細則》中規(guī)定下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

五、企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院(包括門診部、診療所)等自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；六、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。學(xué)校免征房產(chǎn)稅一、《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)進一步支持服務(wù)業(yè)加快發(fā)展若干政策的通知》（皖政〔2011〕109號）：企業(yè)和個人興辦的學(xué)校、幼兒園、托兒所自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二、《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于服務(wù)和支持民生工程的若干意見》（皖地稅〔2007〕70號）：對國家撥付事業(yè)經(jīng)費和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。三、《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)揮地方稅收職能推動非公有制經(jīng)濟又好又快發(fā)展的實施意見》（皖地稅[2008]111號）：鼓勵個人興辦公益事業(yè)。對個人興辦的非營利性醫(yī)療機構(gòu)和敬老院、養(yǎng)老院等老年服務(wù)機構(gòu)以及農(nóng)民專業(yè)合作社自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；個人興辦的營利性醫(yī)療機構(gòu)，自取得執(zhí)業(yè)登記之日起，其自用的房產(chǎn)、土地，三年內(nèi)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。興辦的學(xué)校、幼兒園、托兒所自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。備案類減免和報批類減免減免稅分為報批類減免稅和備案類減免稅：備案類減免稅是指取消審批手續(xù)的減免稅項目和不需稅務(wù)機關(guān)審批的減免稅項目。納稅人享受備案類減免稅，應(yīng)提請備案，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行。納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減免稅。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)設(shè)立納稅人減免稅管理臺賬報批類減免稅報批類減免稅是指應(yīng)由稅務(wù)機關(guān)審批的減免稅項目；審批房產(chǎn)稅的減免：對于繳納房產(chǎn)稅確有困難的困難性減免在各級人民政府。房產(chǎn)稅困難性減免標準：符合以下情形之一的，可酌情減免房產(chǎn)稅。1、受市場因素影響，納稅人難以維系正常生產(chǎn)經(jīng)營，出現(xiàn)較大虧損的、且當期貨幣資金在扣除應(yīng)付工資、法定勞動保險費后，不足以繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的；2、因不可抗力，如風(fēng)、火、水、震等嚴重自然災(zāi)害和其他意外原因，導(dǎo)致納稅人發(fā)生重大損失，正常生產(chǎn)經(jīng)營活動受到重大影響，造成納稅困難的；3、屬于政策性虧損的納稅人及符合國家和省、市政府鼓勵或扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)或項目的納稅人，納稅確有困難的。4、屬于國家、省、市政府規(guī)定的產(chǎn)業(yè)調(diào)整、企業(yè)改制要求，并經(jīng)有關(guān)部門認定的關(guān)閉、停產(chǎn)、撤銷企業(yè)，導(dǎo)致房產(chǎn)、土地閑置半年以上，納稅確有困難的。5、其他經(jīng)省、市地方稅務(wù)局確認的企業(yè)虧損納稅確有困難情形的；以上所稱的虧損，以主管稅務(wù)機關(guān)認定的企業(yè)所得稅匯算清繳后的數(shù)據(jù)為準。不得享受困難減免

1．屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展或不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目(即《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中“限制類”、“淘汰類”項目)；2．近3年內(nèi)有偷、逃稅行為的企業(yè)；3．連續(xù)享受困難減免照顧3年以上的企業(yè)；4．國家稅務(wù)總局和省市地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。納稅人申請減免稅必須向主管地稅機關(guān)提供如下書面資料1、減免稅審批表；2、減免稅申請報告（包括減免稅的依據(jù)、范圍、金額、企業(yè)的基本情況等）3、申請年度財務(wù)會計報表及企業(yè)所得稅匯算清繳表；4、房屋權(quán)屬證明及房產(chǎn)價值會計核算資料；5、納稅人提供的與減免稅依據(jù)或理由相關(guān)的資料：納稅人停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)附報主管部門或工商部門的相關(guān)證明文件或材料；對于國家鼓勵或扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)或項目占地的減免稅，應(yīng)提供政府部門確定的扶持項目證明文件復(fù)印件或其他相關(guān)證明；對于因災(zāi)害和其他意外原因的減免稅，應(yīng)提供保險公司的理賠證明、所屬期的氣象資料證明或其它能夠證明納稅人困難或受災(zāi)的書證、物證及其他證據(jù)。6、稅務(wù)登記證副本；房產(chǎn)稅征管中的有關(guān)問題根據(jù)財稅〔2008〕152號《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。一、房產(chǎn)原值是否包含土地使用權(quán)價值問題《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南就土地使用權(quán)的處理規(guī)定如下：“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別進行處理；外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物成本。”從以上規(guī)定可以得出，企業(yè)執(zhí)行會計準則，按規(guī)定區(qū)分土地價值與房屋價值，則不征房產(chǎn)稅；如果不區(qū)分則不執(zhí)行會計準則，征收房產(chǎn)稅。財稅[2010]121即《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》中對關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題

明確規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

需要明確：1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產(chǎn)稅即可。2、劃撥土地以及經(jīng)過改制房地產(chǎn)評估入賬的等等。3、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。

4、建筑面積為應(yīng)稅建筑面積。按照比例，對在建和建成的房產(chǎn)、應(yīng)稅和免稅的房產(chǎn)進行分割；5執(zhí)行期限：原則上從2011年1月1日起執(zhí)行。借入、租賃土地的房產(chǎn)是否包含土地價值出租、出借給應(yīng)稅單位、免稅單位的房產(chǎn)是否減除土地價值房產(chǎn)和土地兩分離的情況下，房產(chǎn)原值不包含土地價值。

例：甲公司所征用的土地總面積為2萬平方米，征用土地支付的價款為4000萬元，如果實際完工的建筑面積為16000平方米（假設(shè)僅一棟房產(chǎn)），則計入房產(chǎn)原值的土地價值為4000萬元；；容積率為16000平方米／20000平方米＝0.8>0.5。假設(shè)上述案例中的建筑面積僅為8000平方米，則容積率僅為0.4（8000平方米／20000平方米），所以，此時計入房產(chǎn)原值的土地價值應(yīng)為[4000萬元×（8000平方米×2／20000平方米）]＝3200萬元。由此可見，當宗地容積率低于0.5后，會減輕企業(yè)的房產(chǎn)稅稅負。二、地下建筑房產(chǎn)稅問題根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。一、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－30%]×1.2%。2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-30%]×1.2%。3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。二、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。三、附屬設(shè)施如中央空調(diào)是否納房產(chǎn)稅問題

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。（國稅發(fā)〔2005〕173號）四、轉(zhuǎn)租租金的房產(chǎn)稅問題根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)出租的，應(yīng)由出租人按租金收入的一定比例繳納房產(chǎn)稅，對承租人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租收入不再征收房產(chǎn)稅。皖地稅〔2006〕146號《關(guān)于印發(fā)安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法的通知

》規(guī)定：將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的，對轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。建材市場：租賃土地、租賃零星房產(chǎn)后搭建、改造

營改增以后：轉(zhuǎn)租不適用綜合征收率。舉例：事實很簡單：合肥市某市場2016年6月將非住房以年租金15萬元租給嚴某，嚴某再以年租金20萬元租賃給某銀行。現(xiàn)在嚴某在營改增后如何申報繳納取得的5萬元租金稅收?，F(xiàn)有政策個人出租非住宅的征收率分別為10%、15%。一、營改增前計算方法：二、營改增后計算方法：1、市局征科處：5萬元-*20%2、市局勞財稅處：5萬元*10%3、分局：20萬元*10%4、國稅局：20萬元*5%孰是孰非呢？請聽一一分解按照營改增稅負只減不增的原則：市場開具增值稅發(fā)票給嚴某；嚴某代開增值稅專用發(fā)票給銀行。三、正確答案是：財稅[2016]43號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：經(jīng)研究，現(xiàn)將營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題明確如下：一、計征契稅的成交價格不含增值稅。二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。四、實行綜合征收率的地方？五、但仍然可能是非唯一答案。五、使用尚未辦理竣工結(jié)算的房產(chǎn)問題根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十五條、十九條規(guī)定，新建、翻建房屋沒有帳面原值或帳面原值與實際價值相差懸殊明顯不合理的應(yīng)予以評估，按評估價計征房產(chǎn)稅。其評估價應(yīng)由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機構(gòu)確認并報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，待以后房產(chǎn)原值確認后再作調(diào)整。新建、翻建房屋未竣工決算而先使用的，又無房地產(chǎn)中介機構(gòu)出具的評估價，則暫按在建工程支出征收房產(chǎn)稅，待竣工決算后再作調(diào)整。建議做法：一、如果是已經(jīng)竣工結(jié)算并且驗收完畢尚且掛在在建工程而沒有計入固定資產(chǎn)，按照房產(chǎn)原值繳納，涉及的補交稅款按照征管法處理。二、對于尚未竣工驗收又投入使用的。按預(yù)算書與“在建工程”借方余額孰高的原則，以使用的建筑面積占整個在建工程建筑面積比例，確定房產(chǎn)原值；待實際決算完成后再調(diào)整房產(chǎn)原值，辦理房產(chǎn)稅的多退少補。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。售樓部等臨時建筑以租代售問題七、投資房產(chǎn)入賬的房產(chǎn)稅問題按照公允價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。八、房產(chǎn)稅按照原值或者租金孰高計征皖地稅[2005]76號《安徽省地稅局關(guān)于印發(fā)安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法的通知》明確：第四十一條對單位和個人出租房屋，應(yīng)按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅和12％的房產(chǎn)稅；但對按租金收入計征房產(chǎn)稅低于按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅的，按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。此文件作廢。九、出租柜臺問題對未構(gòu)成房屋的柜臺、鋪面、場地等出租的情況：《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2000]44號）：關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。十、住房辦公司的房產(chǎn)稅問題以自有住房注冊公司或者數(shù)家公司合并辦公的情況分局的做法：增加租賃合同建議做法：讓納稅人自己申報探討1、有些企業(yè)的房產(chǎn)不斷維修、改善、增加，而房產(chǎn)稅計稅依據(jù)歷年來一成不變。

2、清產(chǎn)核資、改制企業(yè)。房產(chǎn)計稅依據(jù)明顯不合理，有兩種錯誤的做法，一是仍然以評估以前的帳面價值作為計稅依據(jù)，二是以提取折舊后的余值作為計稅依據(jù)，侵蝕了稅基。

3、關(guān)聯(lián)企業(yè)間沒有按照獨立企業(yè)交易原則處理房產(chǎn)使用。

4、對納稅人將房屋出租，租賃合同中分別注明房屋租金、物業(yè)費、保安費、水電費、廣告費等，租金低估。

5、集團公司或主管部門房產(chǎn)無償提供給下屬單位使用、收益。6、高速公路收費站和服務(wù)區(qū)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅問題。7、BT、BOT等建設(shè)方式的房產(chǎn)稅納稅主體8、討論題建筑物上的壁畫是否納房產(chǎn)稅？無償提供給免稅學(xué)校使用的房產(chǎn)房產(chǎn)稅明細申報定義：納稅人通過房產(chǎn)稅稅源明細登記，使用房產(chǎn)稅明細申報表進行定期申報的一種方式。我市正在推廣的房產(chǎn)稅明細申報試點工作在11月1日正式上線。綜合申報和明細申報兩種方式都可接受。數(shù)據(jù)采集、審核、錄入、備案細分為自有房產(chǎn)和租用房產(chǎn)目前，我市分別有記錄各為條自有房產(chǎn)信息不足2000條，租用房產(chǎn)信息85000余條，變更登記信息13000余條。明細申報原則登記就是申報，申報就是登記明細登記原則，登記單位是棟；完整登記原則，容積率等正確性原則誰納稅誰登記原則結(jié)合城鎮(zhèn)土地稅登記，關(guān)聯(lián)尚待完善承租方自動生成申報表房產(chǎn)土地關(guān)聯(lián)往期稅款及其滯納金糾錯1、房產(chǎn)稅明細申報表2、房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)采集表3、房產(chǎn)稅明細申報業(yè)務(wù)

總局:房產(chǎn)稅明細申報表對首次進行納稅申報的納稅人，需要申報其全部房產(chǎn)的相關(guān)信息，此后辦理納稅申報時，如果納稅人的房產(chǎn)及相關(guān)信息未發(fā)生變化的，可僅對上次申報信息進行確認；發(fā)生變化的，僅就變化的內(nèi)容進行填報。有條件的地區(qū)，稅務(wù)機關(guān)可以通過系統(tǒng)將上期申報的信息推送給納稅人。稅源數(shù)據(jù)基礎(chǔ)較好或已獲取第三方信息的地區(qū)，可直接將數(shù)據(jù)導(dǎo)入納稅申報系統(tǒng)并推送給納稅人進行確認。

明細申報目前的工作1、通過新增、遷入等新增納稅人的房產(chǎn)稅明細申報管理2、加強門市開票企業(yè)的房產(chǎn)稅明細申報登記管理3、加強檢查、稽查、審計和舉報等案件的房產(chǎn)稅明細等級申報管理4、房產(chǎn)、交換、投資、重組等環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅明細申報管理申報問題意義：以房控稅以及房地產(chǎn)稅收一體化用百度搜索一下，6200萬條記錄，此房產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅，后房產(chǎn)稅時代

房地產(chǎn)稅是加拿大(加拿大精品房產(chǎn))最古老的稅種之一，從英國對加拿大殖民統(tǒng)治時期就已出現(xiàn)，至今已經(jīng)有超過130年的歷史。

據(jù)加拿大稅收基金會統(tǒng)計，全加超過80%的財產(chǎn)稅收是房地產(chǎn)稅收入。上世紀70年代以來，房地產(chǎn)稅在地方政府財政收入中所占比重一直在35%至40%之間。近年來，雖然比例有所下降，但房地產(chǎn)稅仍然在地方財政收入中起到舉足輕重的作用。

從中長期來看，對個人自有住房流轉(zhuǎn)和在持有環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。這也是地方財政的迫切需求。十八屆三中全會《決定》指出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。這在陳淮和聶梅生看來，相比“房產(chǎn)稅”，這里面多了一個“地”字，一字之差實際上是一個重大的改革突破。

三、改革探索重慶上海個人住房房產(chǎn)稅試點方案比較（從2011年1月28日起執(zhí)行）上海重慶房產(chǎn)稅細則對比項目重慶上海試點范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域稅率以上兩年主城區(qū)新房均價為基準，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%

暫定為0.6%

應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅

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