區(qū)域商業(yè)金融地塊調(diào)研報(bào)告

32/32花都區(qū)迎賓大道北101畝商業(yè)金融地塊調(diào)研報(bào)告開(kāi)發(fā)部:余海東黃剛山2009目錄第一部分地塊情況 3一、地塊地理位置 3二、地塊要緊參數(shù) 5三、地塊背景 6四、地塊現(xiàn)狀 7第二部分宏觀環(huán)境簡(jiǎn)介 11一、花都簡(jiǎn)介 11二、近期經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)介 11第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 13一、花都近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 13二、酒店市場(chǎng) 14三、寫(xiě)字樓市場(chǎng) 17四、商業(yè)進(jìn)展情況 19第四部分項(xiàng)目綜合可行性分析 21一、地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 21二、開(kāi)發(fā)可行性分析 22三、結(jié)論 22第一部分地塊情況地塊地理位置地塊位于花都區(qū)迎賓大道北，距花都區(qū)政府約4公里，距新白云機(jī)場(chǎng)約9公里路程，直線距離只有5公里新機(jī)場(chǎng)區(qū)政府本地塊新機(jī)場(chǎng)區(qū)政府本地塊在建的嘉華皇冠酒店（五星）在建的皇冠酒店在建的嘉華皇冠酒店（五星）在建的皇冠酒店合和新城村民自建房君悅大酒店（4星）云峰大酒店（準(zhǔn)4星）本地塊二、地塊要緊參數(shù)土地位置花都區(qū)迎賓大道面積67784平方米（凈用地47819平方米）總建筑面積133893平方米用途商業(yè)金融用地規(guī)劃條件容積率≤2.8建筑密度≤40%綠化率≥30%建筑高度≤48米起始價(jià)（人民幣）13362萬(wàn)元；樓面地價(jià)998元/平方米保證金（人民幣）1300萬(wàn)元掛牌時(shí)刻2009-6-9至2009-7-16開(kāi)工時(shí)刻約定時(shí)刻為成交之日起18個(gè)月三、地塊背景地塊所在區(qū)域鄰近機(jī)場(chǎng)，附近開(kāi)發(fā)程度還較低，要緊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為酒店，自機(jī)場(chǎng)遷入花都以來(lái)，高檔酒店數(shù)量突增，07年新開(kāi)的華鋸君悅酒店、云峰大酒店等項(xiàng)目就在地塊附近，香港投資的五星級(jí)嘉華皇冠假日酒店目前正在建設(shè)中，該項(xiàng)目已于今年5月份封頂嘉華皇冠假日酒店地理位置與本地塊有些專(zhuān)門(mén)，該項(xiàng)目于2007年奠基動(dòng)工，對(duì)外宣稱占地190畝，建成后將包括高級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、服務(wù)式住宅和商品房，現(xiàn)在兩棟主體樓差不多封頂，其中一棟剛好嵌入本次出讓地塊的中間，另一棟位于地塊旁邊，而本次出讓地塊101畝，結(jié)合地塊自身及周邊地形觀看，有可能在他們所講的190畝之內(nèi)，向房地產(chǎn)交易中心咨詢時(shí)對(duì)方工作人員表示嘉華集團(tuán)可能也將參與此地競(jìng)買(mǎi)，并聲稱將會(huì)是公平競(jìng)爭(zhēng)嘉華集團(tuán)在花都進(jìn)展簡(jiǎn)介：嘉華國(guó)際1987年在香港聯(lián)交所上市，要緊在香港和內(nèi)地投資地產(chǎn)及酒店項(xiàng)目。該集團(tuán)在香港的地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，還持有銀河娛樂(lè)集團(tuán)有限公司18.7％的權(quán)益，銀河娛樂(lè)在澳門(mén)進(jìn)展有“星際酒店”等項(xiàng)目嘉華國(guó)際早在上世紀(jì)90年代已進(jìn)入廣州，開(kāi)發(fā)了位于越秀區(qū)東風(fēng)西路的港式\o"豪宅"住宅嘉和苑，并于上世紀(jì)90年代初期進(jìn)入花都拿地。2006年5月26日，嘉華國(guó)際和萬(wàn)科集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，成立合資企業(yè)，共同進(jìn)展同樣位于花都新華的另一占地約1000畝的新項(xiàng)目2007年通過(guò)114輪競(jìng)價(jià)以2.06億元取得花都建設(shè)北路地塊，樓面地價(jià)4598元/平方米，比底價(jià)翻了3倍多，高于當(dāng)時(shí)花都區(qū)一手樓均價(jià)四、地塊現(xiàn)狀周邊建筑物情況東面為嘉華集團(tuán)在建項(xiàng)目；西面緊鄰華鋸君悅酒店；南鄰迎賓大道，過(guò)迎賓大道對(duì)面為香港合和集團(tuán)早期開(kāi)發(fā)的合和新城，地塊南部夾住嘉華皇冠酒店主體樓北部為居民自建房區(qū)，另有一棟村民活動(dòng)中心辦公樓地勢(shì)地貌地塊已做平坦，并有圍墻圍住交通臨主干道迎賓大道，北通花都城區(qū)，南接國(guó)道、高速等，交通較便利配套配套較少，要緊是幾個(gè)酒店項(xiàng)目，距離主城區(qū)也有三四公里，學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、商場(chǎng)等都相隔較遠(yuǎn)，要緊配套是鄰近機(jī)場(chǎng)嘉華酒店項(xiàng)目嘉華酒店項(xiàng)目君悅酒店君悅酒店本地塊本地塊地塊東部緊鄰的地塊東部緊鄰的另一棟嘉華酒店樓嵌在地塊內(nèi)部的嘉華酒店樓道路對(duì)面看嘉華皇冠假日酒店的主體樓地塊北部的小路和村民自建房道路對(duì)面看嘉華皇冠假日酒店的主體樓地塊北部的小路和村民自建房第二部分宏觀環(huán)境簡(jiǎn)介一、花都簡(jiǎn)介花差不多上廣州市、珠江三角洲通向中國(guó)內(nèi)地的北大門(mén)，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。總面積970平方公里，戶籍人口63萬(wàn)。功能定位：花都區(qū)將進(jìn)展成為擁有強(qiáng)大對(duì)外交通樞紐功能，自然生態(tài)優(yōu)美，以現(xiàn)代物流業(yè)、汽車(chē)工業(yè)、與空港聯(lián)系緊密的外向型、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色的，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)有序進(jìn)展，功能相對(duì)獨(dú)立完善，適合居住、創(chuàng)業(yè)的廣州北部重要都市組團(tuán)?？臻g結(jié)構(gòu)：北山南城、一港二區(qū)、西主東輔，主城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“二核心三廊道八組團(tuán)”，輔城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一核心二廊道四組團(tuán)。二、近期經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)介自白云機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)城等重大項(xiàng)目進(jìn)入花都以來(lái)，給花都帶來(lái)了強(qiáng)大的動(dòng)力和活力，精心打造珠寶城、汽車(chē)城、皮具城以及航空港和亞洲物流中心等，2008年全年花都區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值489.56億元，同比增長(zhǎng)12.8%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值66870元，同比增長(zhǎng)9%。2008年城區(qū)居民人均可支配收入21081元，比上年增長(zhǎng)18.45%%；農(nóng)民年人均純收入9068元，增長(zhǎng)13.2%2008年城鄉(xiāng)居民存款達(dá)到了301.6億元，年均增幅在16.2%第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析花都近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅(%)房地產(chǎn)所占比重（%）200352.214.715.30%28.16%200462.916.612.93%26.39%200571.91914.46%26.43%200686.724.327.89%28.03%200787.941.470.37%47.10%200894.847.113.77%49.68%20032003-2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)上升，07年達(dá)到高峰，08年增速明顯放緩房地產(chǎn)投資占固定投資的比重也逐年上升，有2003年的28.16%上升到2008年的49.68%，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用也越發(fā)明顯。酒店市場(chǎng)進(jìn)展歷程早期花都區(qū)的酒店業(yè)以天王酒店、麗美大酒店、花都大酒樓為代表，96年新建的四星級(jí)新世紀(jì)酒店一幟獨(dú)秀，在花都的酒店及餐飲行業(yè)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)年，后來(lái)由于經(jīng)營(yíng)不善，于2005年進(jìn)行拍賣(mài)，由外資重新投資掌控經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在仍確實(shí)是花都最有名的老牌酒店。2006年以來(lái)，隨著花都投資環(huán)境的日益改善，商務(wù)洽談及廣交會(huì)等商務(wù)客源的日益增多，花都區(qū)如雨后春筍般涌出一大批新興的酒店：華鉅君悅、機(jī)場(chǎng)諾富特大酒店、云峰大酒店、合興大酒店、錦都商務(wù)酒店、鳳凰商務(wù)公寓、華悅酒店、享利商務(wù)酒店、銀豐國(guó)際公寓等不同星級(jí)不同類(lèi)型的酒店，為企業(yè)投資提供了良好的配套服務(wù)環(huán)境?，F(xiàn)花都有綜合性酒店47家，可提供8000多個(gè)床位，3萬(wàn)多個(gè)餐位。到目前為止花都城區(qū)還沒(méi)一家真正意義上的五星級(jí)酒店，新世紀(jì)酒店曾在2007年被國(guó)家旅游局摘掉四星的等級(jí)，后來(lái)廣州旅游局復(fù)評(píng)，認(rèn)為是誤摘，現(xiàn)在正在沖五星，但畢競(jìng)年代較久遠(yuǎn)，設(shè)備裝修等已不如新開(kāi)酒店；君悅酒店也自稱為準(zhǔn)五星，實(shí)際為四星，只有現(xiàn)在在建的嘉華皇冠假日酒店是按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)在主體差不多封頂。機(jī)場(chǎng)旁邊的諾富特酒店和南航明珠酒店算得上五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。近幾年祈福集團(tuán)大舉進(jìn)入花都的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也看好花都的酒店業(yè)進(jìn)展前景，伴隨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的還有祈福的幾個(gè)酒店，只是幾年時(shí)刻過(guò)去了，真正投入運(yùn)營(yíng)的還較少，以后都建好之后也將進(jìn)一步豐富花都空港周邊的酒店市場(chǎng)客源分析花都酒店客源規(guī)模與分布范圍較廣范，外省市商務(wù)客人、港澳及廣州周邊都市旅游度假客人、每年參加廣州交易會(huì)的外國(guó)游客居多，且每年呈不斷上升的趨勢(shì)。這類(lèi)客人文化素養(yǎng)層次較高入住酒店的要求較高，個(gè)人的消費(fèi)水平也高另外花都周邊如皮革等產(chǎn)業(yè)的工廠較多，經(jīng)常會(huì)與客商進(jìn)行一些產(chǎn)品展示及座談會(huì)等，對(duì)高檔酒店的宴會(huì)廳及大型會(huì)議室需求較多現(xiàn)狀分析城區(qū)及近郊板塊項(xiàng)目等級(jí)地址規(guī)模房?jī)r(jià)表備注華鋸君悅酒店準(zhǔn)5星花都區(qū)迎賓大道399號(hào)總建：8.1萬(wàn)平方米標(biāo)間：480元（會(huì)員380）；套間：880（會(huì)員780）共12層，套間設(shè)置在12樓，共20多間，后期還有二期工程，總建約8萬(wàn)方，加上一期500套房間將會(huì)達(dá)到1300間左右云峰大酒店4星花都區(qū)鏡湖大道2號(hào)/標(biāo)間：480（團(tuán)訂330）；套間570共218間房間，要緊是以團(tuán)訂為主，周末入住率相對(duì)較高；會(huì)議室租用半天3000元（100㎡）新世紀(jì)酒店準(zhǔn)5星花都區(qū)秀全大道43號(hào)總建：5.8萬(wàn)㎡高級(jí)雙人間：340；豪華套間：51029層，約400間房間，地理位置較好，入住率較高機(jī)場(chǎng)板塊項(xiàng)目等級(jí)地址房?jī)r(jià)表備注南航明珠酒店5星新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)工作區(qū)空港5路標(biāo)間：410；豪華套房：800內(nèi)設(shè)置有會(huì)議室、餐廳、酒吧，酒店共有客房358間鉑爾曼酒店5星廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)間：598：豪華套房：1098設(shè)置有會(huì)議室、健身中心、餐廳，酒店共有客房410間城區(qū)及近郊最要緊的為新世紀(jì)、君悅、云峰等幾大酒店，差不多上四星級(jí)，除新世紀(jì)為城區(qū)中心的傳統(tǒng)高檔酒店外，另外的要緊都集中在去機(jī)場(chǎng)的迎賓路上新世紀(jì)的客源比較廣，外商、投資者、旅游者以及其他高端客戶群等，因?yàn)樗靥幊菂^(qū)最中心，鄰近商業(yè)大道，周邊餐飲娛樂(lè)等比較發(fā)達(dá)；而君悅、云峰等則要緊針對(duì)機(jī)場(chǎng)客戶，如參加廣交會(huì)的客商，要緊以商務(wù)為主，以及附近工廠接洽客戶等用途，對(duì)會(huì)議室的需求較多；機(jī)場(chǎng)板塊的酒店則與君悅及云峰等酒店客源接近，短暫停留的客人較多，因?yàn)樘拷鼨C(jī)場(chǎng)，不如花都迎賓路一帶的酒店安靜、舒適迎賓路的酒店以團(tuán)體為主，而中心區(qū)新世紀(jì)的則團(tuán)體散客都較多受季節(jié)性阻礙較大，廣交會(huì)期間入住率會(huì)較高，平常則會(huì)比較少寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀數(shù)量少，由于花都以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展相對(duì)還比較滯后，寫(xiě)字樓需求量有限，前幾年差不多沒(méi)有像樣的寫(xiě)字樓，近年來(lái)有所進(jìn)展，出現(xiàn)了幾個(gè)要緊的寫(xiě)字樓，但總體數(shù)量依舊專(zhuān)門(mén)少，純寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有不集中，沒(méi)有形成比較集中的辦公區(qū)，要緊分布在區(qū)政府周邊一帶的新興區(qū)域和秀全大道一帶的老城中央檔次較低，進(jìn)展還處于較初級(jí)的時(shí)期大面積寫(xiě)字樓出租率專(zhuān)門(mén)差，小面積出租較好，但市場(chǎng)供應(yīng)量也不大大面積寫(xiě)字樓要緊針對(duì)金融保險(xiǎn)、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)企業(yè)等，小面積要緊針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)租金低，小面積45元/㎡左右（帶裝修），大面積最貴的最高檔的55元/㎡，治理費(fèi)3—10元，平均6元左右新增的寫(xiě)字樓也以小面積為主，現(xiàn)在在建將售的只有一個(gè)正盛廣場(chǎng)，主力面積也是六七十方，最小49方小結(jié)：花都寫(xiě)字樓進(jìn)展階級(jí)低，檔次低，數(shù)量不多，但市場(chǎng)需求量并不大，出租率不高，租金和售價(jià)都較偏宜，盡管經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Σ诲e(cuò)，但短時(shí)刻內(nèi)也難以有較大改觀個(gè)案分析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模面積售價(jià)租金水平物業(yè)治理費(fèi)用銷(xiāo)售情況鉆石商務(wù)大廈花都區(qū)新華鎮(zhèn)公益路23號(hào)北座商業(yè)中心區(qū)1-4層：裙樓（共7200㎡）5-16層：寫(xiě)字樓（共12718.8㎡；單層1059.9㎡）126-230/55元/平方米（帶裝修）6元/㎡·月08年9月份開(kāi)租，寫(xiě)字樓共72套，目前招租約一半要緊客戶是保險(xiǎn)公司、金融類(lèi)以及大公司駐花都辦事處等銀豐商務(wù)大廈云山大道與公園前路交界處中心區(qū)占地：2.2萬(wàn)平方米58-66開(kāi)售時(shí)為8000元/㎡45元/平方米帶裝修）3元/㎡·月每層10間，共180間寫(xiě)字樓，08年開(kāi)始放租，出租率80%，花都最高出租率寫(xiě)字樓要緊客戶為中小型客戶，租金總價(jià)低正盛廣場(chǎng)廣州市花都區(qū)迎賓大道天貴路交匯處區(qū)政府附近占地：約7000平方米每層21戶4-9層出售49-145均價(jià)7000元/平方米50元/㎡（帶裝修）5元/㎡·月目前尚未正式開(kāi)售，能夠同意認(rèn)購(gòu)登記，總體情況不太理想，投資者不是專(zhuān)門(mén)活躍金宏利大廈廣州市花都區(qū)公益路47號(hào)區(qū)政府附近單層600方，每層4間總共52間98-680/40-45元/㎡（毛坯）10元/㎡·月寫(xiě)字樓為5-17層，現(xiàn)可租的樓層為7-10層，09年開(kāi)始招租，情況不太理想出租率25%，要緊客戶為房地產(chǎn)公司和投資公司商業(yè)進(jìn)展情況進(jìn)展歷程及市場(chǎng)特征花都的要緊商業(yè)中心集中在老城區(qū)的商業(yè)大道、秀全大道新世紀(jì)廣場(chǎng)一帶，近年隨著政府附近新區(qū)的進(jìn)展，新區(qū)的商業(yè)也逐步形成規(guī)模商業(yè)的進(jìn)展是伴隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮而產(chǎn)生的，2006年全區(qū)新增大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)11個(gè)，營(yíng)業(yè)面積15.19萬(wàn)平方米，其中位于新華街的田美商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積3.5萬(wàn)平方米，引進(jìn)世界聞名連鎖企業(yè)大潤(rùn)發(fā)超市入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；位于新華街的“百業(yè)文化廣場(chǎng)”營(yíng)業(yè)面積4.6萬(wàn)平方米，引進(jìn)世界500強(qiáng)“易初蓮花”進(jìn)駐花都，營(yíng)業(yè)面積1.6萬(wàn)平方米?，F(xiàn)以投入使用，極大地豐富了花都的購(gòu)物環(huán)境。商場(chǎng)租金偏低，老商業(yè)步行街最中心地段底層臨街鋪180元/平方左右，新區(qū)臨麥當(dāng)勞附近低層臨街商鋪60元/平方，二三層只有45元/平方個(gè)案分析項(xiàng)目名稱地址類(lèi)型規(guī)模面積售價(jià)租金水平經(jīng)營(yíng)情況正盛廣場(chǎng)花都迎賓大道天貴路交匯處裙樓1—3層占地：約7000平方米70-130沿街：2.5萬(wàn)/㎡80元/㎡·月目前正在同意招租，大部分物業(yè)差不多上只租不售，總體招租情況不太理想老商業(yè)步行街商業(yè)大道街鋪/70/185元/㎡·月整條街為最中心的步行街，經(jīng)營(yíng)情況較好，只發(fā)覺(jué)有一間鋪位轉(zhuǎn)租鉆石大廈公益路新商業(yè)區(qū)裙樓1—3樓每層一千平方，總共三千平方的商業(yè)面積一二層共二千方捆綁出租三層一千方整體出