陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149課件

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT2023/6/6陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT設(shè)計管理流程培訓(xùn)講座的目的1.使大家了解房地產(chǎn)開發(fā)全程的主要環(huán)節(jié)2.熟悉房地產(chǎn)公司各部門在各環(huán)節(jié)中的作用和

地位，了解各部門在主要環(huán)節(jié)中如何協(xié)同工作3.為集團(tuán)下一步設(shè)計管理流程的實施打下基礎(chǔ)。案例一陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT設(shè)計管理流程培訓(xùn)講座的目的房地產(chǎn)管理涉及的學(xué)科和專業(yè)眾多：企業(yè)管理、設(shè)計、工程、營銷、法律、財務(wù)……拋磚引玉只是從另一個角度去看房地產(chǎn)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT房地產(chǎn)公司在做什么？小劉的故事：營銷策劃設(shè)計施工銷售專業(yè)的營銷策劃公司國外設(shè)計公司＋設(shè)計院施工單位＋監(jiān)理公司專業(yè)的銷售公司我們在干什么？我們能干什么？內(nèi)部和外部資源整合創(chuàng)造資源利益最大化陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT我們專業(yè)嗎？人力資源部門說：某公司總經(jīng)理說：我們要聘請專業(yè)的房地產(chǎn)人才我們都是專業(yè)的房地產(chǎn)人士問題一：某項目占地300畝，首期支付地價款1.5億元，銷售定價6000元/㎡。如因種種原因項目開盤推遲了2個月，請問資金成本的損失是多少？如經(jīng)過管理優(yōu)化提前開盤2個月，請問資金獲利是多少？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT我們專業(yè)嗎？問題三：請問在房地產(chǎn)項目設(shè)計中，應(yīng)該由哪個部門決定分期開發(fā)？分期開發(fā)都需要考慮哪些因素？問題二：某設(shè)計總監(jiān)提出為了提升項目品質(zhì)，準(zhǔn)備采用LOW-E玻璃。請問在材料、施工成本等恒定的條件下，樓盤銷售單價可以上漲？元/㎡陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT管理者專業(yè)嗎？萬科集團(tuán)董事長王石說：對于中國的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)的管理，我個人自認(rèn)為最多能懂30%中國的房地產(chǎn)界有全才嗎？尺有所長，寸有所短企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者是全才嗎？劉邦和項羽的對比陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT設(shè)計≠設(shè)計管理優(yōu)秀的設(shè)計人員≠合格的設(shè)計管理人員優(yōu)秀的預(yù)算人員≠合格的成本管理人員合格的設(shè)計管理人員應(yīng)具備的基本條件：1.高水平的判斷與識別能力，眼界開闊2.對社會資源的充分理解3.高超的設(shè)計管理能力和協(xié)調(diào)能力4.對細(xì)節(jié)的關(guān)注和充分的把握陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT管理學(xué)的演變管理革命第一次第二次第三次發(fā)生年代19世紀(jì)末到20世紀(jì)20年代20世紀(jì)70年代到80年代20世紀(jì)90年代發(fā)源地美國日本美國主要內(nèi)容勞動分工專業(yè)管理全面質(zhì)量管理及時生產(chǎn)企業(yè)流程再造陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT一組奇怪的數(shù)據(jù)帶來的思考美國企業(yè)的平均壽命：日本企業(yè)的平均壽命：中國企業(yè)的平均壽命：40年13年

5年強調(diào)客戶追求效率注重利潤“天長地久，天地所以能長且久者，以其不自生，故能長生”

--摘自《道德經(jīng)》

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程的定義業(yè)務(wù)流程的定義：麥可-哈默博士：美國《時代雜志》與《商業(yè)周刊》評選的杰出管理大師業(yè)務(wù)流程是把多個輸入轉(zhuǎn)化為對顧客有價值的輸出的活動哈默強調(diào)流程至上典型案例：IBM通過流程再造，減少了90%的作業(yè)環(huán)節(jié)。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT3種系統(tǒng)流程及其之間的關(guān)系戰(zhàn)略流程經(jīng)營流程保障流程陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程的六個要素輸入資源輸出結(jié)果構(gòu)成流程的六個要素相互作用（結(jié)構(gòu)）活動活動活動若干活動陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程的六個特點流程的六個特點目標(biāo)性：有明確的輸入內(nèi)在性：包含于任何事物或行為中整體性：至少有兩個活動組成動態(tài)性：流程不是一個靜態(tài)的概念層次性：流程是一個嵌套的概念結(jié)構(gòu)性：流程的結(jié)構(gòu)可以有多種表現(xiàn)形式陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程的意義流程的意義萊斯特-梭羅博士：美國前總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問《世紀(jì)之戰(zhàn)-未來日美歐大戰(zhàn)》

“在過去的年代里，誰能發(fā)明新產(chǎn)品，誰就能在經(jīng)濟(jì)上取勝。但是,在21世紀(jì),持續(xù)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢將更多的來自新的流程技術(shù)而不是新的產(chǎn)品技術(shù)。反向工程已成為一種藝術(shù)。新產(chǎn)品的仿制不再是難事。過去的首要任務(wù)（發(fā)明新產(chǎn)品）現(xiàn)在變成了次要任務(wù)，而過去的次要任務(wù)（發(fā)明和完善流程），現(xiàn)在則變成了首要任務(wù)”陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT什么是BPRBPR：業(yè)務(wù)流程重組(BusinessProcessReengineering)

●提出的原因和年代3C的需要：顧客(Customer)：買賣關(guān)系發(fā)生了變化競爭(Competition)：全球經(jīng)濟(jì)一體化使市場競爭激烈變化(Change)：市場、客戶、科技、信息化陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT什么是BPR●業(yè)務(wù)流程重組的幾本代表性書籍●影響：75％－－80％的美國大企業(yè)開始重組

美國《商業(yè)周刊》：BPR是恢復(fù)美國競爭力的唯一途徑《公司重組：企業(yè)革命的宣言》《重組革命的手冊》《企業(yè)X再造》陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT業(yè)務(wù)流程重組的理想效果麥可-哈默博士利用經(jīng)濟(jì)管理分析工具測算得出的結(jié)論：企業(yè)實施理想的業(yè)務(wù)流程重組，可以帶來●生產(chǎn)周期縮短70%●成本降低40%●產(chǎn)品質(zhì)量提高40%●總收入提高40%陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)的區(qū)別職能性企業(yè)公司人事開發(fā)市場銷售生產(chǎn)部門架構(gòu)客戶更象組織的破壞者剛性組織架構(gòu)－封閉強調(diào)形式上的組織架構(gòu)－因人而設(shè)行政部門實現(xiàn)控制業(yè)務(wù)流程流程性企業(yè)公司產(chǎn)品開發(fā)客戶服務(wù)定單處理人事開發(fā)市場銷售生產(chǎn)基于流程的組織架構(gòu)面向市場和客戶，以客戶為中心柔性組織架構(gòu)－面向市場強調(diào)建立工作網(wǎng)絡(luò)－以流程為核心工作流經(jīng)理靈活控制業(yè)務(wù)流程陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題一：一個崗位上的員工，究竟是對直接上級承擔(dān)責(zé)任、還是對下一道工序承擔(dān)責(zé)任？問題二：一個具體的部門，究竟是對部門任務(wù)指標(biāo)承擔(dān)責(zé)任、還是對企業(yè)組織目標(biāo)承擔(dān)責(zé)任？

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT對傳統(tǒng)企業(yè)思索的幾個問題？問題三：一個企業(yè)的最高管理者，究竟是面向內(nèi)部個人任務(wù)承擔(dān)責(zé)任、還是面向外部承擔(dān)顧客責(zé)任？案例二陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT哪些企業(yè)需要流程管理沖擊區(qū)準(zhǔn)備程度低高高再造必要低危機區(qū)維系區(qū)風(fēng)險區(qū)象限II：力保生存象限I：發(fā)動準(zhǔn)備象限III：三思慎行象限IV：再爭優(yōu)勢立即行動管好風(fēng)險高度承諾不久將啟動BPR在能力上投資關(guān)注持續(xù)的改進(jìn)發(fā)起宣教活動創(chuàng)造新范式關(guān)注業(yè)務(wù)個案擴(kuò)展能力應(yīng)用陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT分析認(rèn)識流程的方法What－是什么?Why－為什么做?When－什么時間做?Where－哪些公司做?(外部資源最大化)Who－誰來做?How－如何做?“先知其策，然后行；先共其策，然后知”

--摘自《鬼谷子》

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程管理的原則1.流程的組織應(yīng)以產(chǎn)品和客戶為中心強調(diào)顧客滿意，而不僅僅是上司滿意強調(diào)內(nèi)外顧客滿意相互統(tǒng)一的原則強調(diào)把供應(yīng)商納入“顧客滿意”流程體系的原則案例：海爾產(chǎn)品設(shè)計的改進(jìn)、DELL的定單響應(yīng)案例：財務(wù)需要鉛筆、工程指責(zé)銷售案例：GE的產(chǎn)品提供陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程管理的原則2.全面關(guān)注業(yè)務(wù)流程的系統(tǒng)優(yōu)化重流程而不是重職能、組織和部門的原則集成化原則：最大限度地實現(xiàn)信息整合和實時共享整體、均衡的原則簡約化原則案例：IBM的信用卡發(fā)放、房地產(chǎn)的可行性研究案例：萬科集團(tuán)的集中采購、微軟數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)

案例：木桶理論、珠江地產(chǎn)的客戶服務(wù)流程及配套標(biāo)準(zhǔn)案例：發(fā)個郵件吧、填個表吧陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程管理的原則3.從上到下的整體聯(lián)動效應(yīng)企業(yè)最高層居于至關(guān)重要的地位強調(diào)詳細(xì)授權(quán)和組織扁平化強調(diào)團(tuán)隊合作和并行工作案例：國內(nèi)某房地產(chǎn)公司BPR失敗的原因避免產(chǎn)生信息與處理信息脫節(jié)，強調(diào)流程由使用者而不是領(lǐng)導(dǎo)者掌握案例：微軟項目PM的職權(quán)、香港長實對客戶投訴的處理案例：流程管理與計劃管理陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程管理的誤區(qū)流程管理不是靈丹妙藥，不是管理的全部流程管理不能給企業(yè)帶來立竿見影的效果流程管理的重點不在于流程，而在于實施和管理流程管理不能用簡單的IT技術(shù)手段替代流程管理不是一勞永逸的解決方案流程管理不是簡單的內(nèi)部組織架構(gòu)重組陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程改造的方法ESIA原則：

流程改造或優(yōu)化的重點工作，就是消除非增值活動和調(diào)整核心增值活動。其基本規(guī)律可概括為ESIA代表的四個單詞：清除：

(Eliminate)簡化：

(Simplify)整合：

(Integrate)自動化：

(Automate)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程改造的方法清除簡化整合自動化過量生產(chǎn)等待時間傳輸加工庫存缺陷重復(fù)重排格式檢驗協(xié)調(diào)表格程序溝通技術(shù)流流程問題區(qū)域工作團(tuán)隊合作伙伴顧客供應(yīng)商難活險活乏味的工作數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)傳遞數(shù)據(jù)分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT業(yè)務(wù)流程重組優(yōu)化的階段性特點業(yè)務(wù)流程重組呈現(xiàn)的特點過量生產(chǎn)或供應(yīng)等待時間轉(zhuǎn)移或移動失控流程中的加工處理環(huán)節(jié)庫存或文牘缺陷和失誤重復(fù)的活動反復(fù)的檢驗程序和流程溝通表格

工作流：賦權(quán)一個人完成一系列簡單的任務(wù)工作團(tuán)隊：以高效滿足顧客為前提，用于承擔(dān)單個成員無法承擔(dān)的系列任務(wù)。供應(yīng)商：建立信任關(guān)系，整合雙方流簡單重復(fù)的工作數(shù)據(jù)的采集、傳輸與分析流程與信息的高度重合組織趨于扁平化，決策權(quán)力下放審核與控制明顯減少同步并行工作代替順序工作方式復(fù)合型人才的作用增大管理者的工作職責(zé)由控制和監(jiān)督變?yōu)橹笇?dǎo)和幫助陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT流程管理對人力資源的思考問題一：崗位是如何產(chǎn)生的？問題二：誰決定崗位？問題三：如何滿足流程管理對崗位能力的要求？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施流程管理的步驟流程管理實施的步驟設(shè)立目標(biāo)項目啟動分析設(shè)計實施評價發(fā)現(xiàn)流程改進(jìn)機會確認(rèn)再造流程主導(dǎo)變革者成立再造團(tuán)隊制定項目計劃確定目標(biāo)分析現(xiàn)有流程實施改進(jìn)優(yōu)化開展培訓(xùn)實施計劃流程績效評估持續(xù)改進(jìn)流程陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPTISO9000與BPR的關(guān)系區(qū)別：1.BPR重優(yōu)化，通過ESIA提高流程效率2.ISO重規(guī)范，做到的要寫到，寫到的就要做到聯(lián)系：1.二者可以相輔相成，持續(xù)發(fā)展2.相互穿插，并不矛盾陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT計劃管理的缺陷早期的企業(yè)：管理就是計劃嗎？權(quán)責(zé)對等嗎？計劃能夠落實嗎？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設(shè)計管理流程1.市場的需要：房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，開始強調(diào)以顧客為中心和服務(wù)至上的經(jīng)營理念

大部分開發(fā)商和設(shè)計單位對項目設(shè)計目標(biāo)缺乏整體認(rèn)識，著眼于投資回報率和作品創(chuàng)造，注重產(chǎn)品的性價比和作品設(shè)計主題的表達(dá)，忽視了產(chǎn)品價值的市場認(rèn)知度。

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設(shè)計管理流程客戶要什么？國內(nèi)大部分開發(fā)商沒有產(chǎn)品研發(fā)部門，即使設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)部門，也大多著眼于利潤導(dǎo)向、設(shè)計導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向，離客戶的真正需求有很大差別?？蛻魞r值工程研發(fā)、設(shè)計、營銷陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT價值工程是一套有系統(tǒng)的管理技術(shù)，用以界定不必要的成本，進(jìn)而在不降低性能的前題下，開發(fā)降低成本的替代方案。插敘：價值工程的基礎(chǔ)概念

提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：

一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；

二是功能不變，降低成本；

三是成本不變，提高功能；

四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；

五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設(shè)計管理流程2.成本的需要：影響成本的關(guān)鍵階段是設(shè)計階段。設(shè)計費雖然只占工程造價的1％，但影響工程造價的程度達(dá)75%以上。案例四陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設(shè)計管理流程設(shè)計影響民用建筑工程造價的幾個方面：小區(qū)規(guī)劃；住宅的平面布置住宅的層高和凈高住宅層數(shù)住宅的單元組成、戶型和住戶面積住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT成本管理的誤區(qū)：改正錯誤的十倍原理設(shè)計階段施工準(zhǔn)備階段施工階段使用階段改正錯誤的時間1$1.010.0100.0改正錯誤所需費用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍原理”圖形象地說明項目進(jìn)展各階段改正錯誤所需費用的比較（見左圖），通過改正錯誤從而達(dá)到成本控制的最有效的時間是在項目的前期。以成本控制為例,如果單純依靠施工階段壓低施工合同價，是達(dá)不到節(jié)約投資的目的的,有時卻會造成施工質(zhì)量下降。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT為什么要優(yōu)化設(shè)計管理流程3.品牌建設(shè)的需要：80%的工程質(zhì)量問題是設(shè)計階段的差錯引起的。工程質(zhì)量問題造成客戶滿意度降低，直接影響項目銷售和房地產(chǎn)品牌的市場口碑。萬科集團(tuán)2003年銷售管理統(tǒng)計報告，在集團(tuán)新樓盤銷售過程中，有30%以上的樓盤銷售來源于老客戶的購買或推薦。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT房地產(chǎn)運作的八個環(huán)節(jié)項目論證階段項目策劃階段營銷策劃階段設(shè)計管理階段項目施工階段銷售管理階段入伙保修階段物業(yè)管理階段陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT集團(tuán)設(shè)計管理流程投資分析階段概念設(shè)計階段實施方案階段施工圖設(shè)計階段陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段的基礎(chǔ)概念什么是投資分析？為什么要做投資分析？對土地信息或房地產(chǎn)項目合作信息進(jìn)行的投資與收益分析，是對投資風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。通過對開發(fā)全過程的模擬，分析經(jīng)營前景，為經(jīng)營決策提供計劃、成本、銷售和經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段的基礎(chǔ)概念投資分析階段的時間：土地信息合作意向投資分析可行性研究決策項目立項與否投資分析階段設(shè)計部門的主要工作成果：《項目可行性研究報告》陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段的基礎(chǔ)概念投資分析階段的主導(dǎo)部門：投資分析成果的審批權(quán)限：集團(tuán)項目可行性綜合評審集團(tuán)負(fù)責(zé)土地、項目開發(fā)的部門陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT判斷土地價值的常用方法之一區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域市場表現(xiàn)政策導(dǎo)向產(chǎn)品類型城市規(guī)劃特點及發(fā)展方向歷史、傳統(tǒng)原因?qū)Σ煌瑓^(qū)域的認(rèn)同城市自然條件地理、地質(zhì)條件社會資源條件市場競爭狀況……陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT跨區(qū)域、多項目投資的選擇方法之一核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%4、銷售毛利率項目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動資金利潤指標(biāo)評價：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段設(shè)計流程分解示意意向土地或項目合作信息制定本階段工作計劃收集項目基礎(chǔ)資料完成規(guī)劃設(shè)計草案設(shè)計、成本、營銷部門會審用地分析意見營銷部門意見陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段設(shè)計流程分解示意完成項目可行性分析報告規(guī)劃設(shè)計部分的內(nèi)容完成項目總體控制性計劃設(shè)計計劃部分的內(nèi)容集團(tuán)項目可行性綜合評審設(shè)計文件存檔陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT投資分析階段的組織框架集團(tuán)土地、項目開發(fā)部門設(shè)計部門市場營銷部門成本管理部門計劃管理部門地區(qū)公司前期陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作匯總項目基礎(chǔ)資料：宗地自然條件、宗地社會條件、競爭樓盤信息設(shè)計分析：規(guī)劃設(shè)計草案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析、產(chǎn)品分析組織外聘專家評審：規(guī)劃設(shè)計草案用地意見陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作擬訂項目設(shè)計工作控制性計劃：關(guān)鍵設(shè)計節(jié)點控制性計劃陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目基礎(chǔ)資料范例宗地自然條件一：宗地城市位置圖、宗地區(qū)域位置圖、宗地紅線圖、宗地現(xiàn)狀照片、宗地地形圖、宗地綠化植被分布宗地自然條件二：城市氣溫、城市風(fēng)向、空氣質(zhì)量、水文條件、噪音、水質(zhì)、電磁輻射等污染源、宗地地下物情況責(zé)任部門：誰來做？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目基礎(chǔ)資料范例宗地社會條件一：區(qū)域現(xiàn)狀圖、區(qū)域總體規(guī)劃圖、區(qū)域交通分析圖、周邊道路斷面圖、周邊公共設(shè)施圖、市政管線圖宗地社會條件二：當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求、規(guī)劃設(shè)計要點、前期規(guī)劃咨詢意見責(zé)任部門：誰來做？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目基礎(chǔ)資料范例競爭樓盤信息一：規(guī)劃（總用地面積、總建筑面積、容積率、綠化率、總戶數(shù)、車位數(shù)）、建筑（住宅總面積、住宅類型、結(jié)構(gòu)形式、會所面積、商業(yè)面積）、景觀（周邊自然景觀、景觀面積、景觀類型）競爭樓盤的概念：與項目在地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在競爭的樓盤陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目基礎(chǔ)資料范例競爭樓盤信息二：競爭樓盤的主要賣點、采用的新技術(shù)、新概念、設(shè)計單位概況、裝修部品標(biāo)準(zhǔn)競爭樓盤信息三：戶型種類、面積、實用率、所占比例、主力戶型、戶型特色描述責(zé)任部門：誰來做？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃設(shè)計可行性分析的內(nèi)容及方法分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響分析不良地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響及處理措施分析區(qū)域總體規(guī)劃等對規(guī)劃設(shè)計的影響分析道路交通狀況對主入口與人車流線的影響依據(jù)宗地自然條件一依據(jù)宗地自然條件二依據(jù)宗地社會條件一依據(jù)宗地社會條件一陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT分析周邊配套對小區(qū)自身配套的影響規(guī)劃設(shè)計可行性分析的內(nèi)容及方法分析宗地地形對建筑與產(chǎn)品排布的可行性影響分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響具備規(guī)劃要點與不具備規(guī)劃要點的設(shè)計分析容積率分析、產(chǎn)品分配比例分析、建筑排列分析依據(jù)宗地自然條件一依據(jù)宗地社會條件一依據(jù)宗地社會條件二依據(jù)專業(yè)綜合分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃設(shè)計可行性分析的輸出對象規(guī)劃設(shè)計可行性存在不同假設(shè)的情況下應(yīng)編制對應(yīng)文件市場營銷、成本審算、規(guī)劃設(shè)計之間的草案應(yīng)一致并通過部門之間的會審，形成統(tǒng)一的可研報告建設(shè)周期計劃成本估算銷售價格預(yù)測投資收益分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT房地產(chǎn)成本估算的范例一成本項目總成本可售面積單位成本1.土地獲得價款2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費用3.主體建筑工程費用4.主體安裝工程費用5.社區(qū)管網(wǎng)費用6.配套設(shè)施費用7.園林環(huán)境費用8.開發(fā)間接費用建造成本9.期間費用完全成本項目總投資陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT房地產(chǎn)投資收益分析的范例一利潤指標(biāo)測算：凈利率內(nèi)部收益率其它參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算：05年06年07年每平方米售價期間費用建造成本05年06年07年銷售面積計劃□兩年□三年□四年開發(fā)周期□一次性付款□分兩期付款購地付款方式責(zé)任人基礎(chǔ)信息項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表一陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT房地產(chǎn)投資收益分析的范例二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表二年度第一年第二年第三年合計投資計劃地價支出其它支出銷售面積銷售回款現(xiàn)金凈流量凈現(xiàn)值（10%）凈現(xiàn)值NPV（10%）內(nèi)部收益率IRR陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃設(shè)計可行性分析的原則設(shè)計分析支持的兩個方向：市場營銷與成本核心目的：為預(yù)測意向土地項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)依據(jù)工作原則：以土地項目開發(fā)部門為主導(dǎo)，工作成果互為條件依據(jù)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃設(shè)計草案的組成規(guī)劃設(shè)計可行性分析：規(guī)劃設(shè)計草案的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、項目開發(fā)概念規(guī)劃設(shè)計草案圖紙：規(guī)劃設(shè)計草案總平面圖、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

產(chǎn)品分析：產(chǎn)品定位建議、有利、不利因素分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計的基礎(chǔ)知識什么是概念設(shè)計？為什么要做概念設(shè)計？針對市場需求和客戶需求，進(jìn)行目標(biāo)確立的策劃過程。概念設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一通過對概念設(shè)計的市場定位、產(chǎn)品定位的策劃，最終可以確定指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營的過程和計劃陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計的基礎(chǔ)知識概念設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計的區(qū)別目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)商在實際操作中普遍忽視概念設(shè)計。一旦房地產(chǎn)市場完全轉(zhuǎn)向以客戶為主體的買方市場，概念設(shè)計的缺失會直接影響到項目的成敗概念設(shè)計偏重于定位方向結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計偏重于尋求達(dá)成目標(biāo)的方法設(shè)計的深化陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計的基礎(chǔ)知識概念設(shè)計階段的時間：項目立項審批通過市場定位概念設(shè)計方案設(shè)計階段開始概念設(shè)計階段設(shè)計部門的主要工作成果：《項目設(shè)計指導(dǎo)書》陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計的基礎(chǔ)知識概念設(shè)計階段的主導(dǎo)部門：概念設(shè)計成果的審批權(quán)限：集團(tuán)概念設(shè)計綜合評審集團(tuán)設(shè)計部門和市場營銷部門陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路為什么要定位?為了找一個市場空檔，把產(chǎn)品賣出去空擋來自于市場時機，來自于細(xì)分的客戶需求，來自于產(chǎn)品差異性，來自于價格……“分一杯羹”——隨大溜。“出類拔萃”——比大家高~~~那么一點點。“獨領(lǐng)風(fēng)騷”——只此一家，別無分號！陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——目標(biāo)客戶描述是產(chǎn)品的先導(dǎo)：區(qū)位：區(qū)位條件及其潛在可能性誠品建筑：知識建筑？朝陽公園：小戶型？巴洛克積木：寫字樓？年齡、收入、家庭結(jié)構(gòu)、交通方式……：硬指標(biāo)文化品位、生活方式……：軟指標(biāo)香山藝墅：開奔馳、寶馬的（不是開本田、寶來的）亮馬水晶：不以財富區(qū)分人購房目的：投資/自?。ㄒ淮?二次）……生命周期描述誰需要精裝修？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?1、市場定位：客戶定位——類型與檔次定位高層/多層/低密度/TOWNHOUSE/獨棟別墅……？項目的第一印象來自類型單價=》檔次：聽成本的？聽市場的？容積率：聽規(guī)劃的？聽市場的？誰敢主動降低容積率？上海萬科蘭喬圣菲別墅項目：目前售價￥20000.00元/㎡，降低容積率后的方案其項目利潤比原方案增加11%，多創(chuàng)造項目利潤￥1.07億元陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?2、產(chǎn)品定位：與市場定位相適應(yīng)的產(chǎn)品描述產(chǎn)品類型=》規(guī)劃結(jié)構(gòu)檔次、交通方式=》車位配置開寶馬的和開奇瑞的區(qū)別BMW745li-5029㎜X1902㎜奇瑞QQ–3550㎜X1508㎜家庭結(jié)構(gòu)、生活方式=》戶型細(xì)節(jié)愛好、品位=》建筑形象……陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路定什么位?3、市場定位的原則：自圓其說：產(chǎn)品定位必須與市場定位一致差異性競爭力：細(xì)分目標(biāo)客戶的具體需求，讓產(chǎn)品有賣點

市場定位走的是“空擋”的位但，趨同是絕對的，差異性是相對的留有余地：營銷要求并不是至高無上的，留給建筑師發(fā)揮的空間陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路房地產(chǎn)的銷售價格與產(chǎn)品分布：單價=》代表產(chǎn)品檔次總價=》代表客戶支付能力檔次高檔次高總價低檔次低總價均好性VS差異性？評價住宅舒適度要求的性能標(biāo)準(zhǔn)：兩千美金？那是成本！四千美金起你別嫌貴，還不打折！你得研究業(yè)主的購物心理愿意掏兩千美金買房的業(yè)主根本不在乎再多掏兩千什么叫成功人士你知道嗎？成功人士就是買什么東西都買最貴的不買最好的所以，我們做房地產(chǎn)的口號就是不求最好，但求最貴！陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目定位的思路如何看待銷售要求？銷售的要求是基礎(chǔ)，但并不代表一切往往，客戶并不知道自己想要什么，銷售也不知道我們做的是產(chǎn)品，更應(yīng)該是作品——我們要知道怎樣能成為作品設(shè)計部：應(yīng)該是各方利益的協(xié)調(diào)者

作為一名合格的設(shè)計師，應(yīng)該知道客戶想要什么？銷售想要什么？工程想要什么？物業(yè)想要什么？建筑師想做什么……？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT思考題一：怎么定位?項目定位的思路客戶來源的范圍：在哪？分析目標(biāo)客戶：是誰？要什么？分析區(qū)域市場和競爭項目：慣例、差異=》賣點？典型案例分析：項目定位的管理流程：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計階段設(shè)計流程分解示意制定本階段工作計劃市場定位及產(chǎn)品建議編寫概念設(shè)計任務(wù)書設(shè)計、營銷、成本、項目會審概念設(shè)計方案招標(biāo)或委托陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計階段設(shè)計流程分解示意概念設(shè)計方案分析評比概念設(shè)計方案集團(tuán)評審前期規(guī)劃設(shè)計工作結(jié)論前期規(guī)劃設(shè)計工作結(jié)論集團(tuán)評審項目設(shè)計指導(dǎo)書部門深化文件陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計階段的組織框架設(shè)計部門＋市場營銷部門成本管理部門計劃管理部門地區(qū)公司前期陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作編制概念設(shè)計任務(wù)書：項目概況及用地分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計要求、產(chǎn)品定位及分析、概念設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)度要求完成概念設(shè)計方案招標(biāo)：概念設(shè)計方案招投標(biāo)管理流程及說明、概念設(shè)計方案招投標(biāo)配套文件范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作概念設(shè)計方案分析一：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布、交通分析、組團(tuán)基本單元分析、配套分析、景觀分析、單體意向平面圖、日照分析、坡度與坡向分析概念設(shè)計方案分析二：地質(zhì)資料分析、基礎(chǔ)形式的初步意見、初步設(shè)計階段設(shè)備專業(yè)技術(shù)措施、地形改造土方平衡分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作項目設(shè)計指導(dǎo)書：項目設(shè)計計劃（規(guī)劃設(shè)計部分）、組織概念設(shè)計方案招標(biāo)、項目概況及用地分析、概念設(shè)計研究結(jié)論項目設(shè)計計劃（含施工圖設(shè)計部分）、方案設(shè)計需要解決的問題、項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計任務(wù)書范例一.設(shè)計說明：二.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：三.產(chǎn)品定位及分析：

此部分由市場營銷部門與規(guī)劃設(shè)計部門共同完成四.概念設(shè)計圖紙目錄：五.概念設(shè)計圖紙深度要求：六.進(jìn)度要求：七.附件：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的原則原則一：依據(jù)經(jīng)營銷售的要求，兼顧工程、成本的因素原則二：側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計方面的研究原則三：概念設(shè)計研究結(jié)論應(yīng)達(dá)到方案設(shè)計要求的需要陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的重點功能分區(qū)與產(chǎn)品分布：功能分區(qū)、產(chǎn)品類型分布、空間序列和層次交通分析：周邊道路功能、主入口位置、人車關(guān)系、停車方式與數(shù)量、路網(wǎng)分級組團(tuán)基本單元分析：組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口關(guān)系陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的重點配套分析：根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點，考慮公建配套設(shè)施設(shè)置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容

景觀分析：表達(dá)景觀設(shè)計概念，綠化、水系、廣場、道路之間的關(guān)系單體意向平面：戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求

進(jìn)行配套分析前應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理部門管理意見陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的重點日照分析：用地內(nèi)每個區(qū)域在冬至日（大寒日）的日照時數(shù)

坡度與坡向分析：當(dāng)用地內(nèi)有坡地時，需表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的重點地質(zhì)資料分析：宗地自然條件和社會條件分析基礎(chǔ)形式的初步意見：根據(jù)初勘資料，分析可行的建筑基礎(chǔ)處理方案設(shè)備專業(yè)技術(shù)措施：設(shè)備專業(yè)初步設(shè)計的總體方案陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計方案分析的重點地形改造土方平衡分析：根據(jù)坡度與高程進(jìn)行初步土地的利用分析，計算土方平衡量

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT概念設(shè)計研究結(jié)論的成果標(biāo)準(zhǔn)分類概念設(shè)計研究方案設(shè)計要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點組團(tuán)及基本單元組團(tuán)及單體配置原則道路交通主入口位置描述及圖示深化設(shè)計人車關(guān)系人車分流或局部合流停車方式和數(shù)量停車方式及相應(yīng)的停車數(shù)量景觀景觀設(shè)計概念景觀設(shè)計的主題概念及結(jié)構(gòu)深化設(shè)計景觀視線景觀視線的豎向分析銷售銷售分期各期面積及產(chǎn)品構(gòu)成深化設(shè)計賣場安排面積和使用方式、空間要求陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目設(shè)計指導(dǎo)書的概念什么是《項目設(shè)計指導(dǎo)書》？為項目設(shè)計工作制定的綱領(lǐng)性文件《項目設(shè)計指導(dǎo)書》的作用？

統(tǒng)籌考慮影響項目設(shè)計工作的各方面因素，對項目設(shè)計的整體工作做出方向性決策的管理文件按集團(tuán)年度經(jīng)營指標(biāo)（一級計劃）分解成集團(tuán)所屬項目的目標(biāo)計劃（二級計劃），依據(jù)業(yè)務(wù)流程管理要求分解成部門計劃（三級計劃），指導(dǎo)項目開發(fā)全過程。戰(zhàn)略流程管理陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目設(shè)計指導(dǎo)書與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的區(qū)別《項目設(shè)計指導(dǎo)書》針對公司各職能部門的管理文件統(tǒng)籌影響項目設(shè)計工作的各方面因素《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》針對規(guī)劃設(shè)計單位的技術(shù)文件規(guī)劃設(shè)計的具體技術(shù)要求陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目設(shè)計指導(dǎo)書的內(nèi)容要求地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計部門營銷部門成本部門地區(qū)公司工程管理部門●項目設(shè)計工作計劃●項目概況及用地分析●概念設(shè)計研究結(jié)論●方案設(shè)計需要解決的問題●項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析市場定位及產(chǎn)品建議目標(biāo)成本測算及成本控制意見工程管理方面的意見計劃管理部門項目開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計劃陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT方案設(shè)計需要解決的問題（范例）規(guī)劃方面的問題：用地布局、道路交通、銷售分期、組團(tuán)與管理、環(huán)境景觀單體方面的問題：會所單體、商業(yè)單體、學(xué)校（幼兒園）單體、首期住宅單體方案設(shè)計技術(shù)方面的問題：日照間距、土方平衡、技術(shù)配套、節(jié)能與降噪、新技術(shù)、新材料應(yīng)用陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT方案設(shè)計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？首期銷售賣場銷售氛圍營造的問題？根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計的問題？是否滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求的問題？

是否滿足每期設(shè)計上的吸引客戶賣點要求的問題？

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT方案設(shè)計需要解決的問題（范例）舉例：銷售分期需要考慮的問題？分期開發(fā)技術(shù)配套設(shè)施的可行性、可靠性問題？

分期開發(fā)對物業(yè)管理模式可行性的影響問題？

分期開發(fā)施工組織的可行性問題（技術(shù)和成本）？

分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性問題？

陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析（范例）明確項目設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點控制：設(shè)計任務(wù)的細(xì)分：設(shè)計單位的選擇：設(shè)計部門人力資源的分配：集團(tuán)設(shè)計部與項目設(shè)計部的配合：設(shè)計費用的成本控制計劃：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT設(shè)計控制點相關(guān)的重要節(jié)點●概念設(shè)計研究●集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論●規(guī)劃方案設(shè)計●集團(tuán)確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計評審●集團(tuán)單體方案確認(rèn)●規(guī)劃設(shè)計方案報批通過●景觀設(shè)計●施工圖預(yù)備圖審核●施工圖設(shè)計完成●銷售包裝設(shè)計●主體開工時間●樣板間開工時間●銷售開盤時間●市政開工時間●園林開工時間●正式入住時間●

詳規(guī)報建●

方案報建●

初步設(shè)計報建●

施工圖報建項目設(shè)計工作計劃（范例）陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的基礎(chǔ)概念什么是實施方案？實施方案是對傳統(tǒng)方案設(shè)計設(shè)計的延伸，實施方案不僅是確定了諸如平面布局，立面形式，景觀等設(shè)計方案體系，也確定了結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備體系、材料體系、成本控制體系等方面的內(nèi)容。具備方案實施的可行性。陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的基礎(chǔ)概念為什么要做成實施方案而不是傳統(tǒng)的方案設(shè)計？實施方案有別于傳統(tǒng)的方案設(shè)計主要在于在實施方案階段對產(chǎn)品盡可能從各個體系入手，全面、深入地進(jìn)行確認(rèn)，從而減少施工圖階段的反復(fù)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)設(shè)計階段劃分與目前設(shè)計階段劃分的差異：實施方案施工圖方案施工圖初設(shè)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的基礎(chǔ)概念實施方案階段的時間：概念設(shè)計審批通過實施方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計開始實施方案階段設(shè)計部門的主要工作成果：《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》、《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》、建筑單體及深化方案陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的基礎(chǔ)概念實施方案階段的主導(dǎo)部門：實施方案成果的審批權(quán)限：集團(tuán)規(guī)劃方案設(shè)計評審、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計評審、集團(tuán)建筑單體方案設(shè)計評審、集團(tuán)景觀方案設(shè)計評審集團(tuán)設(shè)計部門和地區(qū)公司設(shè)計部門陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計流程分解示意制定本階段工作計劃編制規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書設(shè)計、營銷、成本、項目會審規(guī)劃方案設(shè)計招標(biāo)或委托規(guī)劃方案設(shè)計分析銷售包裝設(shè)計要求新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用方案陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計流程分解示意集團(tuán)規(guī)劃方案設(shè)計評審規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)或委托規(guī)劃設(shè)計調(diào)整及確認(rèn)建筑單體方案分析集團(tuán)建筑單體方案評審編寫景觀方案設(shè)計任務(wù)書室內(nèi)設(shè)計配合要求陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計流程分解示意總圖、結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案設(shè)計深化綜合實施方案確認(rèn)集團(tuán)景觀設(shè)計方案確認(rèn)集團(tuán)綜合實施方案評審設(shè)計文件存檔陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段的組織框架集團(tuán)設(shè)計部門＋項目設(shè)計部門采購管理部門成本管理部門計劃管理部門項目工程部門陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作編制《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》范例完成規(guī)劃方案設(shè)計招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案招投標(biāo)管理流程及說明、規(guī)劃設(shè)計方案招投標(biāo)配套文件范例規(guī)劃方案設(shè)計分析及評審規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評定標(biāo)準(zhǔn)及配套文件范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作完成規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)建筑單體方案設(shè)計分析及評審建筑單體方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評定標(biāo)準(zhǔn)及配套文件范例編制《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT本階段設(shè)計部門的主要工作完成景觀方案設(shè)計分析及評審景觀設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)評定標(biāo)準(zhǔn)及配套文件范例總圖、結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案設(shè)計深化

總圖、結(jié)構(gòu)、設(shè)備方案設(shè)計深化技術(shù)要求編制綜合方案《綜合方案》范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》范例一.項目概況及用地分析：二.規(guī)劃設(shè)計的基本原則：項目的定位、其它基本原則。三.概念設(shè)計研究結(jié)論：四.方案設(shè)計需要解決的主要問題：五.設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求：六.設(shè)計成果提交的要求：七.設(shè)計中期交流時間安排：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》范例一.項目概況及用地分析：二.項目的定位：三.概念設(shè)計研究結(jié)論：四.景觀設(shè)計的基本原則及要求：五.設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求：

設(shè)計說明、設(shè)計圖紙目錄要求、深度要求。六.設(shè)計成果提交的要求：七.設(shè)計中期交流時間安排：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃方案設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計說明設(shè)計說明范例綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)、公共設(shè)施指標(biāo)、住宅指標(biāo)一（按住宅類型）、住宅指標(biāo)二（按戶型大類）、容積率指標(biāo)、會所詳細(xì)指標(biāo)、商業(yè)詳細(xì)指標(biāo)、停車詳細(xì)指標(biāo)陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT規(guī)劃方案設(shè)計圖紙目錄要求《規(guī)劃方案設(shè)計圖紙目錄要求》范例規(guī)劃方案設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)劃方案設(shè)計圖紙設(shè)計深度要求《規(guī)劃方案圖紙設(shè)計深度要求》范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT景觀方案設(shè)計圖紙目錄要求《景觀方案設(shè)計圖紙目錄要求》范例景觀方案設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求景觀方案設(shè)計圖紙設(shè)計深度要求《景觀方案圖紙設(shè)計深度要求》范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)劃及建筑方案設(shè)計圖紙目錄要求《規(guī)劃及建筑方案設(shè)計圖紙目錄要求》范例規(guī)劃及建筑方案圖紙設(shè)計深度要求《規(guī)劃及建筑方案圖紙設(shè)計深度要求》范例各專業(yè)初步深化設(shè)計圖紙目錄要求《各專業(yè)初步深化設(shè)計圖紙目錄要求》范例陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）分類序號圖紙名稱比例要求備注住宅單體01高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:100～1:200

高層若無裙房，則必須完成一層平面圖及有差異的各層平面圖。除本表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設(shè)計單位完成其他圖紙。02標(biāo)準(zhǔn)層平面圖1:100～1:20003屋頂平面圖1:100～1:20004立面圖1:100～1:20005剖面圖1:100～1:20006單體入口放大平面1:5007戶型放大平面1:5008立面細(xì)部節(jié)點放大圖1:50建筑單體方案設(shè)計圖紙目錄要求陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）示例一（住宅單元標(biāo)準(zhǔn)層平面圖設(shè)計深度要求）：1.室內(nèi)家具布置、門窗位置。2.空調(diào)室內(nèi)外機位置及空調(diào)板尺寸、定位；表明上下水管位置、燃?xì)夤艿澜ㄗh位置、室外雨水立管位置。3.廚房須表明廚柜（操作臺及吊柜）、洗滌盆、灶具、冰箱、熱水器、洗衣機位置。衛(wèi)生間須表明化妝臺（柜）定位及臺盆位置；洗面盆、花灑、浴盆、大便器、淋浴桿、肥皂盒、毛巾架、手紙盒位置；地漏及地面找坡示意。4.設(shè)備管井、機房位置、尺寸……陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT實施方案階段設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求（示例）示例二（住宅單元立面圖）：1.表明單元入口、門窗立面劃分、陽臺欄桿、檐口等細(xì)部形式。2.表明墻面材質(zhì)劃分。3.……陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT相關(guān)部門在本階段的工作成果要求成本管理部門在本階段的工作成果要求：《成本測算書》、《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》采購管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料表》項目工程管理部門在本階段的工作成果要求：《工程甲供物料進(jìn)場時間計劃要求》陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段的基礎(chǔ)概念施工圖設(shè)計階段的時間：規(guī)劃單體審批通過施工圖設(shè)計階段設(shè)計配合施工圖設(shè)計階段設(shè)計部門的主要工作成果：《施工圖設(shè)計任務(wù)書》、《施工圖設(shè)計指導(dǎo)書》、《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》、《交樓標(biāo)準(zhǔn)》——（配合）陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段的基礎(chǔ)概念施工圖設(shè)計階段的主導(dǎo)部門：施工圖設(shè)計階段成果的審批權(quán)限：施工圖預(yù)備圖會審、施工圖會審地區(qū)公司設(shè)計部門和集團(tuán)設(shè)計部門陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段存在的問題1.設(shè)計任務(wù)及設(shè)計要求不完善：

設(shè)計條件不充分，設(shè)計任務(wù)不明確，設(shè)計深度不夠，致使變更增加，施工返工，成本上升。2.設(shè)計監(jiān)控不當(dāng)：

對設(shè)計質(zhì)量的跟蹤檢查不夠，往往等到施工圖設(shè)計完成時才發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題，設(shè)計調(diào)整與項目開發(fā)計劃沖突。案例：地漏隨意擺放的問題！案例：空調(diào)室外機位與外立面設(shè)計沖突的問題！陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段存在的問題3.設(shè)計計劃不能如期完成：

設(shè)計計劃嚴(yán)重脫期，直接影響項目整體開發(fā)周期4.集團(tuán)設(shè)計管理與項目設(shè)計、工程存在脫節(jié)現(xiàn)象：雙方目標(biāo)管理方向有偏差，責(zé)任流程界定不清，案例：按期完成了嗎？施工圖設(shè)計快完了案例：施工圖設(shè)計開始了嗎？陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段存在的問題5.設(shè)計招投標(biāo)管理和合同管理有待改進(jìn)：

招標(biāo)的目的？

合同的要求？6.施工圖設(shè)計審核制度不完善：

審什么？

誰來審？

怎么審？案例：二期工程設(shè)計費的問題！案例：陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計階段存在的問題7.設(shè)計變更缺乏控制：

設(shè)計變更應(yīng)該由誰來控制？8.二次設(shè)計的配合缺乏管理：

誰來進(jìn)行二次設(shè)計環(huán)節(jié)的監(jiān)控和協(xié)調(diào)？案例：真的要改嗎？案例：電梯的投訴！陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計管理體系的解決方案針對設(shè)計任務(wù)及設(shè)計要求不完善的解決方案：施工圖設(shè)計任務(wù)書明確任務(wù)要點、要求●項目名稱、建設(shè)地點●設(shè)計依據(jù)、批準(zhǔn)文●項目概況●設(shè)計內(nèi)容●時間要求●成果要求●現(xiàn)場服務(wù)要求●附件陽光100業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計管理流程149PPT施工圖設(shè)計管理體系的解決方案針對設(shè)計任務(wù)及設(shè)計要求不完善的解決方案：施工圖設(shè)計指導(dǎo)書●設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求●設(shè)備配置●裝修標(biāo)準(zhǔn)●設(shè)計配合●其它特殊設(shè)計要求

明確技術(shù)要求

預(yù)防常見問題

統(tǒng)一設(shè)計作法