三級(jí)計(jì)劃管控體系詳解

（優(yōu)選）三級(jí)計(jì)劃管控體系當(dāng)前第1頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)施工營(yíng)銷推廣計(jì)劃計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專

二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃

項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃剖析以及建議

1.項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制要求

3.編制建議案例

4.在不同管控模式下的建議

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置當(dāng)前第2頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)

項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析當(dāng)前第3頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)

以營(yíng)銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排

1.土地使用證 2.交地 3.方案 4.初步設(shè)計(jì) 5.施工圖設(shè)計(jì) 6.開(kāi)工 7.售樓處、樣板房區(qū)開(kāi)放 8.預(yù)售許可證 9.開(kāi)盤 10.完成銷售額45％ 11.完成銷售額70％ 12.完成銷售額95％ 13.景觀施工進(jìn)場(chǎng) 14.竣工 15.交房 16.交房95％房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例當(dāng)前第4頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4）完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開(kāi)工（8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（9）取得預(yù)售許可證（10）開(kāi)盤（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95％不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批；集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。當(dāng)前第5頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：

1.公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度） 2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證） 3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系 4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn) 6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 7.集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn) 8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn) 9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置

項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求當(dāng)前第6頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制建議案例1.土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款）——完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2.場(chǎng)地拆遷完畢——完善法律手續(xù)3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告——經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4.概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)——專業(yè)節(jié)點(diǎn)5.概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6.營(yíng)銷方案——專業(yè)節(jié)點(diǎn)7.營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8.《項(xiàng)目投資分析模型（概念版）》——項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9.規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10.詳規(guī)批復(fù)——完善法律手續(xù)11.建筑用地規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)12.土地證——完善法律手續(xù)13.建筑方案征詢及批復(fù)——完善法律手續(xù)14.園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15.擴(kuò)初征詢及批復(fù)——完善法律手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17.施工圖報(bào)建、會(huì)審——專業(yè)節(jié)點(diǎn)18.建設(shè)工程規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)19.簽訂總承包合同——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20.建筑工程施工許可證——專業(yè)節(jié)點(diǎn)21.四證取得——融資節(jié)點(diǎn)22.基礎(chǔ)工程開(kāi)工——專業(yè)節(jié)點(diǎn)23.“示范區(qū)”完工開(kāi)放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)24.預(yù)售許可證辦理——完善法律手續(xù)25.開(kāi)盤——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26.完成銷售額30％——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27.完成銷售額45％——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28.完成銷售額70％——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29.完成銷售額85％——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30.主體工程結(jié)構(gòu)完工——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31.外立面落架——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32.市政配套工程及室外工程——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33.竣工備案——完善法律手續(xù)34.交樓入伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn)35.辦理房產(chǎn)證——完善法律手續(xù)當(dāng)前第7頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議20～30個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議45～50個(gè)；我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？當(dāng)前第8頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃1.項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此 計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗 糙，沒(méi)有成本部門、工程部門參 與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái)2.建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目

工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金 利用效率。各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置當(dāng)前第9頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議

1.施工進(jìn)度控制計(jì)

2.施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進(jìn)度控制編制要求

3.

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置當(dāng)前第10頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義經(jīng)營(yíng)目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：

把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。?這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！當(dāng)前第11頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃疑問(wèn)?此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？當(dāng)前第12頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議1.分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響節(jié)后付款的必要性

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計(jì)劃當(dāng)前第13頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。當(dāng)前第14頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)1.2.現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議

出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置 設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計(jì)劃當(dāng)前第15頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化當(dāng)前第16頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu)?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備選型

實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理

景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑平面當(dāng)前第17頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)一級(jí)計(jì)劃

承建商出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃

需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃3~5年戰(zhàn)略公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

售樓賣場(chǎng)計(jì)劃剖析及建議1.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性 2.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議當(dāng)前第18頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性售樓賣場(chǎng)完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由“－”轉(zhuǎn)“＋”的拐點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實(shí)現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時(shí)間。售樓賣場(chǎng)工程是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的有效工具。做不好售樓賣場(chǎng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)管理水平、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，高不了！當(dāng)前第19頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議詳細(xì)編制各項(xiàng)賣場(chǎng)實(shí)施計(jì)劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào)賣場(chǎng)工程的總體時(shí)間計(jì)劃賣場(chǎng)工程報(bào)建計(jì)劃賣場(chǎng)工程出圖計(jì)劃賣場(chǎng)工程招標(biāo)、施工單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣場(chǎng)工程甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣場(chǎng)工程樣板、樣品確認(rèn)計(jì)劃賣場(chǎng)工程家私、家電、飾品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)采買與布置計(jì)劃賣場(chǎng)營(yíng)銷配合計(jì)劃施工場(chǎng)地階段性搬遷計(jì)劃等供方選擇及組織措施合理（適度）授權(quán)，必要時(shí)開(kāi)設(shè)授權(quán)綠色通道現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）技術(shù)措施策劃應(yīng)急措施預(yù)案當(dāng)前第20頁(yè)\共有21頁(yè)\編于星期日\(chéng)17點(diǎn)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵