東莞房地產(chǎn)項目提案

第一部分前言我們在做銷售之前，是否已經(jīng)對下列問題有充分的準備？哪些人會購買我們的樓盤？他們喜歡這里的環(huán)境和項目設(shè)置嗎？他們覺得我們現(xiàn)在的定價合適嗎？他們會在什么時間、用什么方式來我們這里看樓、買樓？他們在聽、看什么媒體？哪些因素會影響他們在購買時的選擇？我們有什么競爭對手，他們有哪些推廣策略？我們的目標消費群喜歡什么樣的廣告和促銷方式？東莞房地產(chǎn)市場近期走勢：（1）房地產(chǎn)總量供大于求，去年未銷售出去的商品房大量積存，而各樓盤又迫不及待地推出新區(qū)，因而銷售競爭更趨激烈，促銷手段更趨多元化。極（商2鐘）銷叢售呈磨兩極撕化走彎向，甩大型宴品牌管樓盤回銷售推持續(xù)使走高湖，成井交量詢明顯壯增多外，小繩盤特鮮別是披單幢襪物業(yè)拉逐漸摘受到用冷落糖，推蘆進相娃對較鐵難，愉這是靈購樓酷者更底青睞懲大型嶺樓盤休成熟杯的社丘區(qū)生遲活方岡式，黨在復(fù)纖雜多編變的盜房地編產(chǎn)市療場中耍對它尸更具濃信心洪對自榜己更捉有保旋障。觀（刪3調(diào)）新跳盤的關(guān)賣點泥更注熄重科米技、峽生態(tài)棚環(huán)境繳概念蠅，個帥性特條點及街戶型算新穎重。于（士4悶）促毛銷手怨段走慶新聞供炒作趨，文銀化推按進，潔品牌達營運暮的路誓線。諸（仍5慣）廣禽告投獅入越并來越哈大，泉費用撕越來泥越高滔，各溜樓盤鳳競相拒攀比分，花雀巨資晃舉辦捏大型充公關(guān)聯(lián)宣傳屑活動疏，冠孝名贊胃助公獎眾公扯益活侮動來催提升乏自己牛的品倆牌和外知名魯度，譜吸引下置業(yè)渣者，駛推動哥銷售陜。證（雪6搖）低娃層低址值樓繞銷量咳走旺鳥，但衫價格筒難以欣拉高茂。苗（借7藥）大城型品愚牌樓私盤加夫大推渡盤力漲度，凱開盤每期持愈續(xù)走密穩(wěn)，臺成交如量明從顯走保高。魔入市鈔樓盤孝由低泉層向先小高制層，廢面積事以閉90色-1鴿30菠平方常米青單位爐為主祖流，仔中高叨價買收家多蠟為住腰宅雅“惠過濾獵效應(yīng)蹈”塌兩次奧或多卻次置敵業(yè)者許。輝（即8獨）為賤孩子盛入讀茫城區(qū)痛學校肚而購個房的幼買家默漸趨仰高，騙且所漠購房遷多為漆空置山。秋（舒9悼）面嫩積大滔，間純隔合釀理，堂房型蒜新穎兇的商橫品房吊較受浪買家構(gòu)青睞額，成嚷交量路較大備。芹（黎10許）促膽銷手代段多升元化做，如見概念烈炒作薯，大攪型公攀關(guān)宣渠傳活萍動、糊明星勞效應(yīng)鞭、冠蛾名贊常助公籌益活和動、輔嘉年防華活刪動、附降價賠促銷撤、購乞房贈辛物、諒看樓岸送禮倘、購挨房送月管理申費建蝶大型獨的燈非塔及踏廣告摧牌、駕郵遞俱單張漸及大魔打報塊刊、鋸電視烤、電鳥臺廣蘋告等序。呆（東11兔）舊屢款物株業(yè)出陳現(xiàn)市肥場活燥躍，序需求典者眾帥，但戒價幅冠低迷員，顯斤示物遺業(yè)汰槽弱換挨強向謠更大豈面積抵，優(yōu)露房型魯和二欄次置再業(yè)的凱趨勢攝。粗（額12戀）清坐溪建肌設(shè)的烘商品虛房，歸有九臺成以相上的叛買家均是在無當?shù)貧⒃O(shè)廠炕經(jīng)商粥的臺態(tài)灣人勻。為許更好害地滿高足從元全國湊各地載，甚給至世霧界各辜地到臣此落呈戶投瓦資創(chuàng)禍業(yè)的情高級世知識燦分子朝及熟說練工慨人在劈住宅墻上的嶼需求丸，因尊此而負產(chǎn)生廚的商屋機不朵可估釋量。定由于濫針對宮的客閱戶群克為各舟地的視知識捉分子姿，因亮此，顯這類否商品叮房又喊具有甜如下靜特點快：回公寓訂戶型辨面積特相對震較小衰；地喜段好尿、規(guī)乘劃好星的別襯墅非到常暢泛銷；伙配合榴松山詞湖生殼態(tài)環(huán)騙境，你樓盤租應(yīng)具早有園翻林綠艦化，幕環(huán)藝蹤小品虜?shù)染把赣^；維物業(yè)精管理證應(yīng)具票酒店厭式服姐務(wù)；濁有良餓好的神教育廊、休撿閑、摟生活駁等配斬套設(shè)閑施；萌由于到園區(qū)矮較大熟，應(yīng)券有專祖車接鉛送往世返；俊須設(shè)雨立租灰賃平夢臺，莊讓小迅業(yè)主侮投資木者和芝租住猾者具資交易競的途紙徑。幣第二疏部分碰災(zāi)項爪目表評我析拼一、腰地判塊位關(guān)置閣“銅大綠國地情·諸金豪碌花園勸”身用地塘位于渠東莞辛清溪度鎮(zhèn)荔估橫村湖鵬程公路和環(huán)荔橫尋路交慣匯處太，東逃向不勁遠是午漂亮處寬闊必的清鬼鳳大窮道，筒西側(cè)尤為銀宋利高瀉爾夫長球場廢，東恥北方稍向是擁東莞竹正裕熔投資補在建澇同類脹型地政產(chǎn)項帥目-應(yīng)--橫碧月數(shù)灣，桑北面旱是清諷溪鎮(zhèn)葉中心獨。拋二、見建瑞筑指簡標（圓一期杠）攝用地廈面積爭：6增01欣22勻㎡市建筑源總面忠積：端52插78時0㎡允綠化險率：看54禮.9射%趟建筑糊容積不率：院0.補87矛8東建筑急覆蓋肢率：寇25宿.9頌%用三、乒滔地塊此價值溪分析雨地塊納周邊胡環(huán)境躁研究細對本由地塊農(nóng)輻射咳半徑架10博00語米繼以內(nèi)止的環(huán)罷境及麻未來益城鎮(zhèn)替發(fā)展胞趨勢耳進行種全面稱的研腿究分種析。牽生活貝便捷錄程度拐分析騾交通蠢狀況搶及未日來發(fā)夢展狀猜況需鎮(zhèn)內(nèi)辮交通天：毗摔連鎮(zhèn)濱交通陵主干奇道鵬侍程路國，5劑分鐘雖車程葵基本習可通討達鎮(zhèn)想內(nèi)各型處，窩距離洗樟木滴頭火炊車站躬也在袋15助分鐘貝車程尼之內(nèi)逆。匆未來吃發(fā)展惜狀況庸：清火溪至邀深圳血龍崗景間即釘將開廣發(fā)穿陣山公航路，龜通車涂后從疏清溪繡至龍詞崗只串需要授20衛(wèi)分鐘現(xiàn)，從查而將警清溪呈也納悔入扁“網(wǎng)深圳團半小饞時生春活圈嚷”科之內(nèi)紀，這常將大搭大改快善清仔溪的跌投資籌和生陜活環(huán)柏境。咱商業(yè)沃網(wǎng)點筑狀況炊報目前炮商業(yè)稿狀況信日席用購斷物：政華潤罷商場洪、大歷新購劇物廣縣場、朽富升農(nóng)百貨蓮菜細市：奶周圍括各村憐皆有歷休閑充娛樂擦場所診分布越公園郊：規(guī)買劃中境體育詠休閑粥公園秒就在蠅小區(qū)牲一期爭斜對燃面繳娛樂姜設(shè)施爸：金尖寶島歪倦清溪吸休閑析公園求醫(yī)療誠、教豆育、船郵電設(shè)設(shè)施銜分布縣醫(yī)院皇藥店落：就貸近幾糟乎沒李有，薯遠一戴些有睜清溪枝醫(yī)院勵教育菜：有傘一兩問所中交小學抽，不座太出衛(wèi)名遞郵電舒：附徹近廈自坭和霧橫荔廁均有援餐飲陽分布沉狀況乓就近基分布布不算漏發(fā)達兵，稍灣遠距柳離很干多肝金融油、證懂券機蜜構(gòu)分依布情師況古節(jié)銀行誦在腿50罰0米皇以外除有建喂行，歐農(nóng)行書，工敘行，指證券欣機構(gòu)兼幾乎賀沒有便2、抓居見住文捷化氛茅圍分錦析訴居住輩氛圍滾：項漠目周機邊的封居住草氛圍研還極聰不成踢熟，赤但隨驚著碧蛋月灣績一期勢即將練入伙翠和周垂邊如備聚富澡新村更、銀摟僑大安廈和膏康怡但花園仇的入但住加失之南倒峰集叛團清乏溪新援項目茅的啟辟動，奸屆時降本區(qū)頁域的椅居住紀人口拴將大傾幅增鐵加，眠各種精設(shè)施含也將懼趨于晴完善片，區(qū)開域居腦住氛絞圍亦業(yè)會逐藏漸成襪熟起拍來。階文化巴環(huán)境宋：本脹項目答片區(qū)仗雖屬執(zhí)鎮(zhèn)中撫心區(qū)錯的一作級輻上射區(qū)磨域，昏但鑒衫于當群地的槍文化齊娛樂遞發(fā)展懲水平胃，各放種文巨化娛鳴樂設(shè)摘施相御對還準比較偉落后熱。只儀有金怒寶島桂、清吸溪休持閑公蘭園等晨，為富充實慌居民烏各種準文化例生活然需求漁，提柜高生怎活品寇質(zhì)，棒必須瘦對文廣化環(huán)牛境配匹套做找相應(yīng)苗規(guī)劃學。要3、滴生涌活環(huán)情境質(zhì)余量狀勤況分基析娛空氣擁質(zhì)量塵：地欄塊周銅圍基弟本無端工業(yè)俘廠房睡，無霞污染除源且軟基本壟無灰附塵干再擾，愉空氣黎質(zhì)量診優(yōu)良搞。攪綠化樓質(zhì)量換：項過目本舟身綠刃化效他果尚駱未顯挑現(xiàn)，盲但地音塊兩溜側(cè)的娃田園倒樹林唯和銀湖利高改爾夫臭可彌駐補項舒目此撲方面榮的欠錯缺。蠢視覺貓效果席：社盼區(qū)本闊身現(xiàn)赤有景前觀資昨源一殖般，口但自引然效壁果保孤持較擴好，凈周圍鏡無雜誓亂建圾筑，暫視野餅比較闊開闊渾。恒聽覺畏效果駕：緊墳貼鵬痕程路需，社亦區(qū)特曾別是酷公寓翻住宅爛可能捧會受子到來冬往車設(shè)輛噪贈音的政侵擾倡，附盤近工看廠有市時有肯噪音兄。匯4、遲周蔬邊競怎爭地借塊開裁發(fā)狀掛況分臥析擁梁撫現(xiàn)階奇段本態(tài)片區(qū)筋在售宵、在崇建項梳目為死碧月長灣、糊聚富講新村瘋、銀寶僑大變廈等厘，據(jù)厭我司辮調(diào)研儉，除撥碧月師灣外區(qū)，其巷它樓式盤都吳是中索、小暫戶型掙，多鳥層、案小高漫層設(shè)炭計，喘主要唐針對殃工薪農(nóng)管理博階層繼或當泛地普喘通居餡民一扁次置擁業(yè)者歷自住溪、租噸賃之建用，今基本斑與本粱項目乒互不每沖突扎。反適之，躺在銷址售過炊程中邊對本云項目半的心磚理價挺值部旱分還樹可起扔到一零定的玻推動寨作用歪。但伏，鳳購崗房沉地產(chǎn)呀開發(fā)養(yǎng)公司御開發(fā)穴的項吳目塌“杏翡翠希山湖黃”帳（位微于清臥溪路鞏口和小三中賢管理還區(qū)之晉間，魄現(xiàn)為齒奠基匠認購遵階段洗，一拌期別孩墅年濤內(nèi)可珠以建錦成）而,定急位于出和本即項目涂基本助一致這，但身規(guī)模質(zhì)更大餡、規(guī)語劃更塵到位謊，來員勢洶覆洶、準氣勢確不凡顫，是腿本項木目銷橫售最才大的橫一個勾競爭緒對手筐；碧鉛月灣載雖定勉位于滾本地眉客戶遞，整貧體設(shè)鈴計和響樓體但外觀招也不化甚美稠觀，村但其吸價格踏優(yōu)勢國也將守對本皺項目基的銷偽售產(chǎn)淹生一津定的斤壓力蒼。賭※種坦地塊舉綜合萌評價純本項災(zāi)目地褲理位威置優(yōu)燈越，池交通掠便捷延，環(huán)軋境清害幽，疾鬧中諒取靜鎮(zhèn)，高脊尚住奧宅氛這圍比來較濃攪郁。慈周邊煮基本權(quán)無雜痕亂建炒筑，送視野漠清新哀開闊造，片扣區(qū)形勻象好跌；緊努臨鎮(zhèn)祝中心靈區(qū)和張主干炊道，炒具有啟較高挨的投植資價寸值和溫升值利潛力擔。耳但，橋周邊閘附近糊基本該無商元業(yè)配旦套設(shè)戲施，梯居民澤生活毛會受跌到一哀定影典響。門四、述項目川SW它OT雙分析脂S優(yōu)賣勢分堪析桐：止*鎮(zhèn)怎中心何一級剝輻射員區(qū)，精靠近怠鵬程倚路和桐荔橫就路，庸來往處鎮(zhèn)內(nèi)亂各區(qū)揪和周孤邊諸永鎮(zhèn)包堆括深型圳、苗東莞刷均異春常方腹便，盤交通益快捷縫。材*準股現(xiàn)樓辰，半彼年之沾內(nèi)全形部可熟以入艱住，狡整體刪建筑山設(shè)計鎖前衛(wèi)味，樓優(yōu)體外完觀典灶雅大激方，菜視覺潤效果搭非常鏈漂亮基，相忽對于腰其他催樓花已期比穿較長唱的樓善盤，執(zhí)消費沖者更叮直觀徒。竹W劣雨勢正稅視勤：英*樓潛盤形肢象欠余統(tǒng)一里，先滾期廣魂告定董位模夾糊，廁對規(guī)進劃設(shè)牧計的禍直觀鍵表現(xiàn)閘非常塌不到武位。跑*一封期規(guī)鴨劃設(shè)系計表腰現(xiàn)有線較大課缺陷洲，作奉為高瞞尚人撞文社棟區(qū)必寸有的浩山景膽水景鉛和綠枝化體淋現(xiàn)不放明顯敵，園慎林景龍觀設(shè)堡計一繡般。常*別吼墅之妥間間蹲距比次較密濫集，誕直觀瑞感覺奴比較仰擁擠妖，周邊邊配酒套不例完善膜。還*工嘴期由迎于返征工率舊高而計拖延舊太長影，從曬開工啄到現(xiàn)逗在已慈歷時糞三年域，導(dǎo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