《房地產(chǎn)估價(jià)案例》模擬試卷一

《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析》模擬試卷（一）一、簡(jiǎn)答題1.某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)擬通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)確定投資經(jīng)營(yíng)者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競(jìng)標(biāo)，其報(bào)價(jià)依次為415萬(wàn)元、423萬(wàn)元、455萬(wàn)元，而房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值估值為430萬(wàn)元。試分析投資者的報(bào)價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2003年8月通過(guò)出讓取得，2004年8月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2003年8月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為2200元/㎡。請(qǐng)問(wèn)：（1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?（2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?3.某街道旁的一個(gè)商業(yè)門(mén)面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門(mén)面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門(mén)面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門(mén)面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知將該商業(yè)門(mén)面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門(mén)面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元。現(xiàn)有一個(gè)買(mǎi)家希望以3000元/㎡的價(jià)格購(gòu)下該門(mén)面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門(mén)面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少？為什么？二、綜合題1.指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2023年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）多2.桶建筑風(fēng)物重崖置總執(zhí)價(jià)的率計(jì)算業(yè)。房茶產(chǎn)管衡理部鞠門(mén)2注00劉6年攤1月柿1日碑公布螺的《逗房屋巷重置向價(jià)格耽標(biāo)準(zhǔn)促》中誕磚混之結(jié)構(gòu)位房屋墓的重稿置單糖價(jià)為旋26膀00干元/患㎡，篇房產(chǎn)參管理嘉部門(mén)皂20坐07哪年1障月1父日公帳布的巴《房司屋重腹置價(jià)遵格標(biāo)擁準(zhǔn)》踢中磚奧混結(jié)游構(gòu)房條屋的紙重置號(hào)單價(jià)怖為2藍(lán)70釘0元符/㎡項(xiàng)，房德產(chǎn)管活理部值門(mén)2合00鞭8年奪1月駱1日霧公布醉的《減房屋頁(yè)重置預(yù)價(jià)格補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)邁》中即磚混懇結(jié)構(gòu)槐房屋云的重渣置單抄價(jià)為藍(lán)30雕00遇元/胃㎡。權(quán)則估薄價(jià)對(duì)暖象建適筑物輸重置案總價(jià)梅為：鋪建筑鄭物重便置總拔價(jià)=轎重置生單價(jià)螞×敵建筑嘗面積霉=2辦60匆0鵲×攜93濟(jì).8金8=申24堂40糧88腔（元鋪）膽3.梁建筑岔物折謀舊的營(yíng)計(jì)算園。建攏筑物拒折舊因采用惰成新呈折扣宵法進(jìn)虹行計(jì)無(wú)算，鴿其計(jì)娃算公吧式為為:逆建筑浙物折慮舊＝富建筑劍物重屯置總到價(jià)叮×魔（1唉－成茂新率賊）紅其中爺，建訂筑物她成新本率由遙房屋剩完損隔等級(jí)焦判定欲人員歌和房花地產(chǎn)準(zhǔn)估價(jià)隔師現(xiàn)聰場(chǎng)評(píng)豐定，秧確定歇該建慎筑物引為完衡好房雨、七捆成新驚。則和建筑初物折姥舊額飽為：堂建筑革物折揭舊=管24充40翠88暗×開(kāi)（1悔-7謊0%綱）=唇73玉22癥6.哀4（菠元）桂4.域估價(jià)渣對(duì)象睡價(jià)格蜻的計(jì)療算。店估價(jià)追對(duì)象厭房地膨產(chǎn)價(jià)臂格為枯：腥房地客產(chǎn)總器價(jià)=虎16秘89興8.尋4+唯24天40稀88役－7室32灶26軌.6炒=1梅87兆76把0（請(qǐng)?jiān)╇s房地脆產(chǎn)單隨價(jià)=軍18笨77辰60譯/9輔3.牛88業(yè)=2運(yùn)00秘0（湯元/鳴㎡）占蘭2.堪下列脫房地拳產(chǎn)估集價(jià)報(bào)訪告存夫在多叮處錯(cuò)近誤，候請(qǐng)指費(fèi)明其阿中的霞13型處（購(gòu)每指傾明一墨處錯(cuò)犧誤得趴3分抖，本啊題全譜對(duì)得撥40播分。僚每個(gè)辜錯(cuò)誤環(huán)對(duì)應(yīng)漫一個(gè)坐序號(hào)潛，未閱將錯(cuò)玻誤內(nèi)縫容寫(xiě)罰在序確號(hào)后董面空郵格處野的不喇計(jì)分顫）盯房地慰產(chǎn)抵懼押估荒價(jià)報(bào)破告深污估價(jià)跡項(xiàng)目蕉名稱藝：筋××槐房地趨產(chǎn)在綱建工亮程抵腫押價(jià)鳥(niǎo)值評(píng)毯估污匙委托云方：毀××唉房地促產(chǎn)開(kāi)叔發(fā)有怖限公脂司彩揭估價(jià)丸方：慨××絕房地拋產(chǎn)估辛價(jià)有僵限責(zé)寺任公模司點(diǎn)勻估價(jià)役人員銳：做××離×樓嫂估價(jià)斥作業(yè)慣日期虜：2處00漠8年腦6月娘14厲日至認(rèn)20革08屠年6森月1警9日闖息目錄津（略撒）遲誦致委歷托方姨函（役略）同循注冊(cè)尤房地祖產(chǎn)估紫價(jià)師衣聲明廣（略鏡）謝權(quán)估價(jià)釘?shù)募僮O(shè)和汁限制犧條件匹（略層）獻(xiàn)××裳房地釀產(chǎn)在四建工運(yùn)程抵扣押估爸價(jià)結(jié)苗果報(bào)指告燈一、次委托夢(mèng)方荒××馳房地畝產(chǎn)開(kāi)雹發(fā)有叼限公鋸司，觸機(jī)構(gòu)爪地址哄（略枯），求法定膝代表蔽人（棉略）田，喪地址秋（略悶），繡聯(lián)系緒勵(lì)（略玉）。拳二、殼估價(jià)御方辜××程房地零產(chǎn)估羞價(jià)有孕限責(zé)餅任公示司，高機(jī)構(gòu)緞地址魂（略疑），體法定乎代表躲人（們略）妹，下地址裙（略貿(mào)），噸聯(lián)系駱櫻（略叫）。推三、搖估價(jià)漿對(duì)象么估價(jià)氧對(duì)象攏為位匠于異××擠市予××攔大道屆××費(fèi)號(hào)拐××縮房地醉產(chǎn)在滑建工羨程，哲辦理勵(lì)了《針建筑嘆工程桐施工百許可鏡證》體、《股建設(shè)沿工程俊規(guī)劃碎許可腿證》套、《撤建設(shè)漆用地師規(guī)劃站許可豐證》李和《醋國(guó)有餓土地蔬使用橋證》販。估銹價(jià)對(duì)押象為菜××僻房地淋產(chǎn)開(kāi)菌發(fā)有數(shù)限公子司所主有。奏估價(jià)炸對(duì)象雹竣工艘后，撥建筑鬧總層意數(shù)為顯地面伏七層閱、地趴下一貧層，梳其中珠，第博一層關(guān)建筑戰(zhàn)面積榨為3漠96擦3.掀50長(zhǎng)平方們米，皮第二瓣層建轎筑面影積為硬36捧61涉.2啞6平影方米時(shí)，第寬三層播建筑曠面積并為3跟86赤5.肯65價(jià)平方稀米，瑞第四政層建帳筑面翻積為亞40堡87室.6搞2平貝方米盆，第梨五層侵建筑哲面積爸為3揉51火1.遍13語(yǔ)平方慣米，心第六燦層建個(gè)筑面另積為猜18征93脾.3采2平縱方米片，第律七層弦建筑積面積鈔為1何81隸0.酬04會(huì)平方憤米，劃地下距層建屬筑面膝積為賓41繞42教.2俯2平哪方米苦,總架建筑把面積命為2涼69僻34煩.7本4平刪方米忍。估詳價(jià)對(duì)尊象的希土地美使用腫權(quán)類艇型為救出讓扒、用放途為執(zhí)商業(yè)巴，終銅止日茂期為床20塊44汗年6籠月2懸2日味，土忘地使飽用權(quán)帆總面遠(yuǎn)積為們63嫁46救.9禁0平戲方米選。記估價(jià)清對(duì)象誰(shuí)為鋼死混結(jié)遮構(gòu)多剛層建僑筑，套主體蛾結(jié)構(gòu)極為框秧架剪癥力墻徹，其螺容積至率為須3.拴49誕，建煌筑密底度為遷0.毛62孫。于堵20獻(xiàn)06拍年1焦0月費(fèi)動(dòng)工胖，在側(cè)估價(jià)啞時(shí)點(diǎn)否大樓圓主體多已完蓄工，團(tuán)地面染一至貞七層覽外裝蛙已完繡成一樹(shù)半，鞭內(nèi)裝擁已開(kāi)學(xué)始貼紙地面荒磚。昂其水壽、電雁、電廉話管糊線已役預(yù)埋忍，已蓄安裝額主要微設(shè)施紅、設(shè)庫(kù)備有炒：中槽央空方調(diào)、六高、輸?shù)蛥^(qū)架生活歷給水聰箱、袋火災(zāi)歐自動(dòng)轟報(bào)警證系統(tǒng)構(gòu)及自脹動(dòng)噴偽灑滅匙火系已統(tǒng)、千地下另室通辭風(fēng)系畢統(tǒng)、盒消防堤通風(fēng)唉系統(tǒng)絡(luò)等設(shè)呆施設(shè)車備均余已安姻裝。解正在壽進(jìn)行秋前期羨安裝思準(zhǔn)備攤的設(shè)躺施、命設(shè)備畏有：露客用沿垂直即升降茶梯兩冰部、亞觀光程電梯叔一部軌、貨籍用垂?jié)嶂鄙I(xiàn)降梯窯一部壯、商采場(chǎng)內(nèi)瓦自動(dòng)隆扶梯作六部慕。太四、輔估價(jià)掠目的革為抵西押貸舉款提潤(rùn)供價(jià)冷格參瘋考依種據(jù)醉五、耳估價(jià)康時(shí)點(diǎn)副20丹08滾年6辛月1附4日睬六、上價(jià)值車定義錦本報(bào)聽(tīng)告所叢確定溝的房舞地產(chǎn)禮價(jià)值蜂，是忙根據(jù)而本報(bào)挖告的峽估價(jià)報(bào)目的賺、在穩(wěn)公開(kāi)督市場(chǎng)梅條件臨下的膜以其榮產(chǎn)權(quán)丸用途盒持續(xù)肥使用袍確定色的估模價(jià)時(shí)段點(diǎn)上堅(jiān)的公艦開(kāi)市遵場(chǎng)價(jià)靜格。聯(lián)七、麗估價(jià)竟依據(jù)病（略項(xiàng)）帳八、炒估價(jià)麻原則落獨(dú)立斯、客孟觀、姿公正鑄原則摟；合地法原牙則；校最高灣最佳云使用屑原則銜；替欲代原添則；暖估價(jià)雖時(shí)點(diǎn)嶺原則元。起九、有估價(jià)液方法駁由于振估價(jià)思對(duì)象鋤是在井建工舌程，矛缺少賄可比場(chǎng)實(shí)例挪和產(chǎn)娃生收稍益的億條件菜，而錫具有俘開(kāi)發(fā)舉潛力倒，因情此首陰先選捐用假色設(shè)開(kāi)諒發(fā)法票對(duì)其辱進(jìn)行攏估價(jià)乳，然肆后選將用成熊本法睬進(jìn)行繭估價(jià)耕，最躬后將師兩種苗估價(jià)瞎方法輪的估撓價(jià)值麗進(jìn)行柄綜合凈處理鹿得出荒估價(jià)動(dòng)對(duì)象漲的最醉終估虧價(jià)結(jié)程果，攻假設(shè)濕開(kāi)發(fā)袖法就隨是預(yù)搶計(jì)估勝價(jià)對(duì)荒象開(kāi)溪發(fā)完貫成后喬的價(jià)研值，忽扣除捐預(yù)計(jì)與后續(xù)蒸開(kāi)發(fā)溪建設(shè)陵的實(shí)鴉際支箭出及萍應(yīng)得菊利潤(rùn)符來(lái)求侄取估灶價(jià)對(duì)劍象價(jià)房值的叮方法翁。巷成本藥法就短是以番房地鑰產(chǎn)價(jià)估格的猾各個(gè)結(jié)構(gòu)成森部分建的累撲加為衰基礎(chǔ)倚來(lái)求鎮(zhèn)取估雪價(jià)對(duì)遙象房賞地產(chǎn)妖價(jià)值浮的方愁法。宿十、稱估價(jià)巷結(jié)果服經(jīng)過(guò)把測(cè)算輩，確厲定估刮價(jià)對(duì)油象溜××腸房地蓬產(chǎn)在式建工云程在籍估價(jià)防時(shí)點(diǎn)袍20藍(lán)08棒年6素月1扇4日厭的抵淹押價(jià)侄值為龍80顆65蛙94煙45猾.4擋元（客大寫(xiě)職：人感民幣包捌仟孝零陸椅拾伍識(shí)萬(wàn)玖嚴(yán)仟肆康佰肆靜拾伍堡元肆弦角整煌）。掉十一觀、估間價(jià)人枕員步注冊(cè)依房地?zé)挳a(chǎn)估流價(jià)師伏：嚼××父×梨、達(dá)××械×芝十二吧、估隱價(jià)作堪業(yè)日億期標(biāo)20岡08剖年6誠(chéng)月1萬(wàn)4日糕至2那00棉8年冊(cè)6月絕19跨日懶十三膊、估要價(jià)報(bào)日告應(yīng)掏用的桶有效川期（壺略）艇十四犧、估站價(jià)報(bào)觸告使車用說(shuō)咳明、辱風(fēng)險(xiǎn)刮提示割和變戲現(xiàn)能倍力等早分析羞（略睛）償××職房地輛產(chǎn)在千建工保程抵呈押估饞價(jià)技輪術(shù)報(bào)案告曾一、料實(shí)物晉狀況宮分析久（略左）彼二、聯(lián)區(qū)位游狀況誦分析馳（略蘿）猴三、撕權(quán)益意狀況察分析餡（略哈）飼四、慚最高脹最佳帝使用兔分析轉(zhuǎn)五、奮估價(jià)敢方法屢選用絕由于猜估價(jià)逢對(duì)象半是在控建工束程，若缺少悔可比盈實(shí)例孫和產(chǎn)竿生收蔽益的樣條件性，而曾具有咳開(kāi)發(fā)局潛力魯，因梯此首債先選拆用假苗設(shè)開(kāi)舟發(fā)法縱對(duì)其問(wèn)進(jìn)行院估價(jià)壟，然愁后選倚用成產(chǎn)本法政進(jìn)行溫估價(jià)鏈，最廁后將魯兩種輝估價(jià)隆方法銜的估體價(jià)值寬進(jìn)行造綜合厲處理穩(wěn)得出羊估價(jià)序?qū)ο箢w的最箱終估輝價(jià)結(jié)墓果姨假設(shè)囑開(kāi)發(fā)息法就曠是預(yù)述計(jì)估腥價(jià)對(duì)隨象開(kāi)波發(fā)完稿成后迎的價(jià)建值，駝扣除躺預(yù)計(jì)攀后續(xù)懼開(kāi)發(fā)顧建設(shè)子的實(shí)慰際支率出及泡應(yīng)得掙利潤(rùn)蹄來(lái)求貓取估血價(jià)對(duì)武象價(jià)及值的哥方法法。纏成本篇法就次是以姜房地色產(chǎn)價(jià)莊格的毅各個(gè)攤構(gòu)成窯部分灰的累狹加為掏基礎(chǔ)歷來(lái)求榜取估堤價(jià)對(duì)毒象房驗(yàn)地產(chǎn)目?jī)r(jià)值碑的方尼法。掩六、帳估價(jià)狂測(cè)算析過(guò)程該（一搜）運(yùn)室用假世設(shè)開(kāi)屑發(fā)法桶求取烤估價(jià)剛對(duì)象超的價(jià)明格濕1.猾假設(shè)恭開(kāi)發(fā)牢法估悅價(jià)的突計(jì)算杯公式槳在建狼工程玻價(jià)格激=續(xù)較建完撓成后廣的房苗地產(chǎn)含價(jià)值倚-續(xù)諒建成拖本-廢管理秧費(fèi)用愧-投扮資利風(fēng)息-家銷售打費(fèi)用筑-續(xù)笨建投荷資利拴潤(rùn)-匯買(mǎi)方音購(gòu)買(mǎi)灶在建蠅工程況的稅膝費(fèi)其2.攀測(cè)算委續(xù)建軋完成成后的晃房地極產(chǎn)價(jià)哀值燕采用伶收益膊法確倆定續(xù)羽建完停成后錫的房寸地產(chǎn)墓價(jià)值澡。收功益法距的計(jì)朗算公游式為底：稅V=被（A恰/Y勒）[響1-近1/餓（1艷+Y弄）n碧]她式中墻：A與為房峽地產(chǎn)虧每年判凈收謙益；隔Y為器資本聞化率耐；n莫為收陰益年撒期。商（1獅）年疑總收蘿益的住求取利：3眼62夸元/更平方伶米（梨測(cè)算型過(guò)程先略）非。意（2嚼）年訴總支晚出的隔求取夠：噴①赴年折兆舊費(fèi)絞。根衰據(jù)《?！痢晾耸〗〝n筑工蝴程計(jì)繁價(jià)定覺(jué)額》撐以及產(chǎn)分析設(shè)、比孩較與綿估價(jià)候?qū)ο髧樝嗤悈^(qū)位第、結(jié)判構(gòu)、冶用途慈和設(shè)譯施、膝設(shè)備形的建洲筑物曠，確序定該搭宗物琴業(yè)現(xiàn)箱行工寒程造錫價(jià)1均80珠0元習(xí)／平餡方米喘。根值據(jù)估榮價(jià)對(duì)同象土餓地使惠用權(quán)散終止壤日期辦為2咬04罪4年彎6月昆的期源限和歇《房蠶地產(chǎn)旦估價(jià)尸規(guī)范山》"忙建筑啟物耐毒用年圣限長(zhǎng)永于土面地使原用權(quán)握年限抹時(shí)，翠應(yīng)按堅(jiān)土地難使用駛權(quán)年況限折默舊"介的規(guī)出定，悶確定幟其建訴筑物謹(jǐn)?shù)慕?jīng)貼濟(jì)耐但用年羞限為酒39果年，淘殘值昂率為恒0。療則年椅折舊考費(fèi)為些年折躲舊費(fèi)蝦=1巨80攝0撐÷槳39楊=4配6.夸15境元／腳平方陰米僵②鋒年維欺修費(fèi)建。按解規(guī)定盛，維五修費(fèi)門(mén)為房禿屋造民價(jià)的浸1.所5％竟，則想有：榨年維總修費(fèi)巨=1勺80勢(shì)0糠×叫1.貼5％藥=2權(quán)7.卷00捉元／手平方栗米從③腸年管棒理費(fèi)咐。年牲管理濕費(fèi)=修（4揭6.姓15境+2茶7.雕00母）酸×南10錢(qián)％=鳥(niǎo)7.書(shū)32榴元/擇平方呀米樂(lè)④臉年保葉險(xiǎn)費(fèi)料。年認(rèn)保險(xiǎn)淡費(fèi)按惹房屋酬造價(jià)駝的2軟‰翁計(jì)算療，則纏有：廳年保攻險(xiǎn)費(fèi)蔬=1殊80需0談×胞2媽‰難=3固.6贊0元供/平蔥方米予⑤危年房繡產(chǎn)稅斷。年襪房產(chǎn)銀稅=溝18氏00槍×睛1.兵2％員=2遞1.湖60傳元/哥平方符米驗(yàn)?zāi)昕偺椭С鏊?年佩折舊維費(fèi)+荷年維堆修費(fèi)在+年塘管理耳費(fèi)+糠年管范理費(fèi)燈+年供房產(chǎn)英稅拳=4基6.擁15趙+2塊7.覽00道+7壤03扭2+辱30宅60嗎+2沾1.在60低=1幕05順.6尊7元欄/平凡方米威（3領(lǐng)）求營(yíng)取年屯凈收挨益：軟年凈便收益竿=年冤總收毅益-盛年總層支出必=3笨62覺(jué)-1析05憤.6真7=鉤25套6.體33荷元／缺平方幟米脫（4蹄）資份本化尤率的閣確定完：資脫本化隸率的鏟確定市采用包無(wú)風(fēng)刷險(xiǎn)收樸益率蛾加風(fēng)敲險(xiǎn)調(diào)寺整值弱法,骨確定殺為6賭.3說(shuō)8％襖（5思）收胖益年慢限的抗確定傾：估耕價(jià)對(duì)誦象土評(píng)地使批用權(quán)西類型悟?yàn)槌鰟⒆專＝K止現(xiàn)日期午為2穩(wěn)04天4年暮6月棗，故碎確定慣其收擊益年目限為墨39斥年。往⑥忍將上奉述數(shù)宏據(jù)代績(jī)?nèi)斯珎闶狡猇=翅（A財(cái)/Y需）[肅1-禾1/謠（1南+Y所）n粗]倒=（蛇25徒6.惡33梯/6巡.3核8％起）叉×睡[1永-1沸/（秩1+廊6.駁38優(yōu)％）節(jié)39縣]=亞40棚18玉元/修平方討米掙則續(xù)趙建完發(fā)成后流的房餐地產(chǎn)補(bǔ)價(jià)值偵=4紫01僅8策×船26約93撿4.悄74捉=1才08厭22萌37籮85衫.3營(yíng)2元桂3.腸測(cè)算取續(xù)建替成本圍根據(jù)醬對(duì)施從工現(xiàn)懸場(chǎng)的選勘察腥，以喜委托硬方提腿供的掃在建恐工程隨工程胡量完玻成情揀況表呼為依跡據(jù)，對(duì)經(jīng)測(cè)禿算（疤測(cè)算嗽過(guò)程運(yùn)略）爐確定嗓工程劑續(xù)建枕成本千為1盈10梨00灣00亮0元猾。繁4.至管理辣費(fèi)用峽依規(guī)已定，紹建設(shè)河工程段項(xiàng)目哪的管化理費(fèi)絞用按敏建設(shè)表成本熟的5望％計(jì)寬算，踏則有叛：菌管理隔費(fèi)用糾=1惑10穩(wěn)00翠00飾0困×猾5％傲=5解50擠00拒0元德5.獨(dú)投資濕利息泊經(jīng)測(cè)由算（義測(cè)算仁過(guò)程成略）省，投莫資利盛息為絡(luò)23辱02坐78爬.3穗2元柄6.幟銷售究費(fèi)用責(zé)按續(xù)幼建成虜本的拼5％湖計(jì),抗則有昨：剃11猜00支00點(diǎn)00緞×橡5％痕=5門(mén)50在00粘0元行7.太續(xù)建膽投資疫利潤(rùn)家經(jīng)測(cè)屆算（餓測(cè)算洽過(guò)程綱略）李,續(xù)棚建投驗(yàn)資利錄潤(rùn)為碑22貿(mào)00蠅00陜0元刊8.輸買(mǎi)方敵購(gòu)買(mǎi)示在建于工程省的稅侍費(fèi)詞經(jīng)測(cè)欠算（快測(cè)算析過(guò)程棉略）像,除買(mǎi)方燦購(gòu)買(mǎi)義在建冤工程健的稅翁費(fèi)為摩71說(shuō)50查00首元剃9.垮在建鮮工程荷的評(píng)拐估值務(wù)在建礙工程世價(jià)格槳=1井08洞22線37掩85咬.3捧2-旬11頂00和00嘆00緞-5料50彈00聰0-揪23個(gè)02蛛78勵(lì).3祖2-僑55遵00疼00躺-2脊20疊00殃00夠-7怒15冊(cè)00興0=煉92饑97蝦85禽07逃元浙（二使）運(yùn)吊用成糖本法另求取賀估價(jià)柳對(duì)象捎的價(jià)駐格臣成本賣法估握價(jià)的嗽計(jì)算叮公式捧房地妨產(chǎn)價(jià)茄格=倚土地練取得弄成本劫+開(kāi)壁發(fā)成月本+爸管理期費(fèi)用傍+銷赴售費(fèi)吧用+焰銷售巧稅費(fèi)勇+開(kāi)嬸發(fā)利艱潤(rùn)堅(jiān)計(jì)算償結(jié)果梨為8輛00袖79懇68飾0元驢（計(jì)掛算過(guò)制程略成）三（三眉）估至價(jià)對(duì)群象的嗚價(jià)格屋運(yùn)用后加權(quán)享平均自法求挖取估覆價(jià)對(duì)綠象的級(jí)價(jià)格令。取筍假設(shè)梁開(kāi)發(fā)瓦法計(jì)蜜算結(jié)慢果的謀權(quán)數(shù)蘭為2膽0%卡，成噴本法透計(jì)算涌結(jié)果秘的權(quán)醫(yī)數(shù)為栽80砌%，摟則：秒估價(jià)掠對(duì)象援價(jià)格騎=9摧29栽78籌50兩7剖×慘20雖％+打80甘07斑96丟80涌×壽80娛％=裕80尖65壓94洽45鳥(niǎo).4脫元廈七、精估價(jià)程結(jié)果槳確定晝經(jīng)過(guò)干測(cè)算嚼，確唇定估擺價(jià)對(duì)蘋(píng)象陰××舅房地辟產(chǎn)在苗建工貸程在仇估價(jià)性時(shí)點(diǎn)瞎20硬08釘年6饞月1療4日撫的抵非押價(jià)丸值為盒80歷65誘94壁45嗓.4判元（麻大寫(xiě)目：人作民幣敗捌仟縮零陸伶拾伍將萬(wàn)玖膀仟肆未佰肆可拾伍各元肆即角整拌）。千疤三、牢閱讀舍理解豆部1.緊20際06稈年4歲月，宅某開(kāi)商發(fā)商攀在從電事一悅房地哪產(chǎn)開(kāi)牛發(fā)項(xiàng)控目的竿前期盆拆遷哀工作享中，糞要拆伯除某陣產(chǎn)權(quán)著人的霸一套手建筑禍面積濃16矛0㎡植的磚洽混住秋宅房疼屋，題雙方鈔協(xié)議謙以產(chǎn)份權(quán)調(diào)百換方撿式予鴿以補(bǔ)產(chǎn)償，時(shí)經(jīng)評(píng)滑估確壩認(rèn)補(bǔ)覺(jué)償單民價(jià)為夢(mèng)32退00瀉元/濁㎡;賄20鴉06頸年8隸月開(kāi)亮發(fā)商婚以附酷近小潮區(qū)一聯(lián)套1各56犬㎡建屋筑面飾積的扎鋼混醉住宅派現(xiàn)房諷與之尚調(diào)換瓦補(bǔ)償按，該均房屋閃20蹄06言年8牌月市轉(zhuǎn)價(jià)為鄉(xiāng)36圣00悟元/欺㎡，壞當(dāng)時(shí)森雙方四辦理勉了房鋤屋產(chǎn)鋼權(quán)調(diào)區(qū)換手焰續(xù)。純顏(1套).喊假設(shè)儉20勇06初年4土月到鋤8月星房地癥產(chǎn)價(jià)去格每形個(gè)月棕的上澤漲率損是1刃%，瑞則要遼拆除漲房屋掌產(chǎn)權(quán)睡人房寶屋的腔獲得膏補(bǔ)償返價(jià)格椅應(yīng)當(dāng)絞是（猶布）。鋤鞏A錦.5國(guó)12項(xiàng)00茶0元?dú)⒄笲哲.5吹32乘78坐9元繁尖C慰.5土61黃60似0元免爛D用.5桐84旋40笑3元償各(2早).校進(jìn)行意產(chǎn)權(quán)潛調(diào)換謎房屋抓差價(jià)棗結(jié)算睜時(shí)，挪被拆杜遷人匠應(yīng)補(bǔ)塔交的劫房屋希差價(jià)岔款為余（苗）萬(wàn)。涼A紅.2摩78秋11蹤元?dú)wB昌.2根88災(zāi)11紡元靜C暢.7株24嚴(yán)03籃元三D償.4搞96費(fèi)00肯元雞(3喘).芹開(kāi)發(fā)余商因殘工作鐮需要指欲繼婆續(xù)使貿(mào)用上澡述1請(qǐng)56候㎡房甚屋，仿遂與棍被拆敢遷人毯商議胃，被羅拆遷臥人同恩意將燈該產(chǎn)爸權(quán)調(diào)布換的淘房屋五租用騎給開(kāi)蘇發(fā)商隸使用紙，并睬以房拋?zhàn)鉀_名抵應(yīng)衰補(bǔ)交撐的產(chǎn)我權(quán)調(diào)閉換房使屋差勝價(jià)款僻，雙衣方議所定房迷租為為25啞00雁元／早月，碎租賃升期間襯使用沫該房驅(qū)屋的鞠其他扛相關(guān)拋費(fèi)用告均由認(rèn)使用瀉人負(fù)疲擔(dān)，嘴若雙踩方議般定的朽收益升率為水6%死，問(wèn)注租用烈（匹）臘月后各被拆址遷入棉應(yīng)補(bǔ)斬交的咸差價(jià)禽款可項(xiàng)以全項(xiàng)部沖咳抵。膚奏A堪.1撒2個(gè)橋月寧B銳.1瓣8個(gè)瓜月劇C育.2仍2個(gè)絲月晌D慨.2葬4個(gè)棗月語(yǔ)(4運(yùn)).忽該調(diào)凈換的差舊有苗房地喂產(chǎn)估晨?jī)r(jià)中經(jīng)確定狗建筑圓物經(jīng)額濟(jì)壽傘命與駁折舊伴，遇壺到以茂下情引況：鏡建筑緒物出笛現(xiàn)補(bǔ)仆辦土慮地使店用權(quán)習(xí)出讓路手續(xù)獲之前粥，其思經(jīng)濟(jì)結(jié)壽命堤早于棕土地娘使用跑權(quán)年腥限而怒結(jié)束姥時(shí)，汗應(yīng)按椒（豎）陜計(jì)算絞折舊屯。耕A壘.土析地使天用權(quán)拐年限證寸B拾.建隱筑物面經(jīng)濟(jì)儀壽命娃贊C攜.建欲筑物秋尚可扇使用疏年限燥候D腎.建串筑物介已使期用年揚(yáng)限加的上土次地使眼用權(quán)翁剩余荷年限牢跌(5慌).奪甲開(kāi)攤發(fā)商拾開(kāi)發(fā)肥建設(shè)價(jià)一住壇宅小野區(qū)，均已取患得國(guó)門(mén)有土援地使假用證震，正挎在施隸工，便尚未朋封頂寸。把(1弦).秋甲開(kāi)笑發(fā)商城擬以?shī)A該在遼建工遍程抵胞押，硬申請(qǐng)駐貸款墨。下裕列表透述中扇正確僻的是歌（怪）。竊酷A描.甲繁開(kāi)發(fā)刃商可秋以向蜻銀行呢申請(qǐng)真企業(yè)篇流動(dòng)田資金下貸款覺(jué)售B厲.甲殊開(kāi)發(fā)迫商不戲能以卻該在枕建工維程為尼其他猾企業(yè)屠向銀澆行申覽請(qǐng)貸栗款提占供抵姨押物波擔(dān)保靜燕C腔.該吉在建添工程哭只有柜取得茶銷售要許可暑證后診方可撇用于終抵押橫貸款援淋D盯.該參在建育工程課只有稼取得曲預(yù)售肆許可勸證后怠方可線用于曬抵押雹貸款寄而(6達(dá)).筍下列嬸關(guān)于邊辦理魔房地罰產(chǎn)抵貓押登攻記的譯表述建中，抬正確繳的是徑（商）途A零.該及宗地水為出趟讓土哨地使昆用權(quán)樣，可悲以單汽獨(dú)辦晨理抵義押登膊記命B乒.該革宗地尖無(wú)論檢是劃涂撥還互是出夕讓土移地使墊用權(quán)景，因表已取晃得建貪設(shè)用天地規(guī)謀劃許類可證襲和建憐設(shè)工倒程規(guī)瞎劃許犁可證敏，即院可單碰獨(dú)辦獨(dú)理抵替押登辮記午C績(jī).該大在建眠工程縱在取齊得國(guó)隸有土漠地使巡用證足和房鐘屋所您有權(quán)斷證后翅才能始辦理泳抵押究登記牛手續(xù)葛破D世.該加在建請(qǐng)工程序已取血得建冊(cè)設(shè)用懷地規(guī)考劃許晉可證莊和建直設(shè)工繞程規(guī)汁劃許鴿可證筋，雖民未取踏得施秘工許先可證班，也否可辦臟理抵士押登薯記手耗續(xù)移(7虹).豬若該虧在建仗工程述已整蘭體抵施押，屑在無(wú)缺法確棉定優(yōu)器先償迎款的謙情況火下，沾欲估欺算抵泳押物逐的變治現(xiàn)價(jià)爸值，菌測(cè)算為結(jié)果偏應(yīng)為湖（究）。祝雞A閑.抵睡押價(jià)案值心B更.處棋分抵獻(xiàn)押物習(xí)時(shí)的料市場(chǎng)給價(jià)值像番C指.抵功押價(jià)名值－券處分蠟抵押毅物的蘿費(fèi)用雨及稅擴(kuò)費(fèi)舉D偶.處鏡分抵換押物覆時(shí)的曾市場(chǎng)歡價(jià)值形－處卸分抵誤押物城的費(fèi)斗用及便稅費(fèi)宅豈(8躬).吃若該咽項(xiàng)目助目前蔬已全悄部取程得預(yù)休售許義可證揮，且?guī)げ糠只笫鄢龅?，甲竄開(kāi)發(fā)岔商若泳以尚嬌未售曉出住行宅部侍分申潑請(qǐng)貸衣款。誦則可孩用作既抵押設(shè)物的性住宅猴建筑淚面積強(qiáng)應(yīng)該鼠是（閃）綱后A玻.土杜地出見(jiàn)讓合滋同記業(yè)載的知建筑觸面積侵減去撐已售壤出的泡房屋俱預(yù)售家合同抬記載蝕的建御筑面涌積劫B叫.建態(tài)設(shè)工甜程規(guī)伶劃許勇可證鬧記載可的建妨筑面吳積減禍去已之售出聽(tīng)的房曾屋預(yù)項(xiàng)售合緩?fù)涢y載的蒜建筑蛾面積啦而C災(zāi).施漸工許撓可證武記載鎖的建悠筑面倦積減蹄去已葉售出益的房嬌屋預(yù)懼售合割同記接載的駛建筑遞面積慚擠D戶.商定品房撫預(yù)售曲許可蘿證記老載的傅建筑鵝面積牲減去組已售資出的宿房屋海預(yù)售峰合同沸記載順的建平筑面薯積此(9嚴(yán)).疫去年班，甲盯公司紐以每安平方睬米建帶筑面老積1譯00念00滿元的斃價(jià)格捉從乙疑公司攝購(gòu)得身一棟憤建筑示面積坦為4防00遮0㎡董的寫(xiě)介字樓述，隨夠之辦及妥了側(cè)權(quán)屬蓮轉(zhuǎn)讓糊手續(xù)筐，又靠花費(fèi)敢10儉0萬(wàn)養(yǎng)元在百該寫(xiě)長(zhǎng)字樓企墻涂關(guān)飾了辭本公冬司的堆標(biāo)志創(chuàng)。炭現(xiàn)在辰，該誰(shuí)公司夕為取舊得該嘩項(xiàng)房頁(yè)地產(chǎn)表的所穿有支緞出是嚼（灑）。娘橡A歡.小池于4福00妻0萬(wàn)懲元落樸B屬.等餃于4逝00蒜0萬(wàn)譽(yù)元估C思.等匆于4宗10御0萬(wàn)鬼元學(xué)D寒.大澆于4旅10引0萬(wàn)睜元注(1份0)稻.2稠年之羽后，見(jiàn)上級(jí)裂令甲饒公司栗出售遣寫(xiě)字看樓，食這期沒(méi)間寫(xiě)奪字樓限市場(chǎng)測(cè)價(jià)格瀉在取濁得價(jià)糖格上巧漲1環(huán)0%筒，不怪考慮下銷售哈稅費(fèi)踢，設(shè)堡此時(shí)醫(yī)該寫(xiě)狀字樓抹的售征價(jià)為板P，熟在正季常的他市場(chǎng)摩條件愁下，胳P最版可能循的取皮值為型（稱）。紗饞A御.P限小于察41饑00績(jī)?nèi)f元革巷倉(cāng)B圾.P遺等于新41沸00明萬(wàn)元撿柿C電.P踢大于恨41齒00投萬(wàn)元竄寒綠D脫.無(wú)信法確粥定辜答案挖部分斤一、緊簡(jiǎn)答謀題沫1.崗粉【正甩確答浪案】但：歌①維投資趴人的頃報(bào)價(jià)牢實(shí)質(zhì)讓上是聽(tīng)投資裕價(jià)值打，是燈指特嘴定的得投資震者根胞據(jù)其賊自身?yè)舻那榍r和遙意愿嗓，對(duì)礎(chǔ)投資強(qiáng)項(xiàng)目飯所評(píng)賢估出義的價(jià)荷值?；乙虼藷?duì)于哀同一就投資遷項(xiàng)目藍(lán)，不岔同的識(shí)投資節(jié)人因獻(xiàn)自身帽情況蹈（如胡開(kāi)發(fā)猶建設(shè)今成本貓、經(jīng)障營(yíng)費(fèi)斥用、續(xù)納稅音狀況刷、對(duì)穗未來(lái)駱的信寶心等僑）和住意愿須（如敗獲利飄高低取的認(rèn)蔥可程班度等厚）不喉同，艷其投年資價(jià)辯值（慚報(bào)價(jià)伍）是趣存在段差異曲的。察②術(shù)房地開(kāi)產(chǎn)估城價(jià)師巾估值店實(shí)質(zhì)縣上是客市場(chǎng)色價(jià)值斗，是釀指該界投資爸項(xiàng)目輔對(duì)于喘一個(gè)倆典型熱投資玩者的鋪價(jià)值款。趙③夕市場(chǎng)豪價(jià)值猾來(lái)源姐于市歪場(chǎng)參課與者憂的共島同價(jià)田值判吃斷，堵是客霸觀的鎖、非基個(gè)人嶺的價(jià)誓值；飄投資熱價(jià)值駁是對(duì)過(guò)特定享的投刺資者圈而言兔的，騰是建身立在村主觀挺的、我個(gè)人焰因素妖基礎(chǔ)途上的復(fù)價(jià)值飄。一臟般來(lái)貫說(shuō)，瘦市場(chǎng)飽價(jià)值株是唯懸一的侄，而滴投資亭價(jià)值越會(huì)因綱投資刮者的料不同腐而不園同。慣④泡可見(jiàn)倡，投細(xì)資行作為能京夠?qū)嵳粳F(xiàn)的垂基本隱條件循是：從投資侄價(jià)值案是否批大于曉或等蔽于市糠場(chǎng)價(jià)乖值。茫即當(dāng)臭投資鉛價(jià)值朗大于呢或等孫于投剪資項(xiàng)昏目的殖市場(chǎng)避價(jià)值旦時(shí)，帆說(shuō)明銅值得綱投資賊；否寫(xiě)則，背就說(shuō)細(xì)明不墳值得債投資榆。盆【答褲疑編魂號(hào)1摔00漠69說(shuō)27讓6】堡2.油悲【正霜確答尸案】石：揭（1趴）錯(cuò)咐誤有壯：東①薪應(yīng)采朋用符樸合估銷價(jià)時(shí)東點(diǎn)市歲場(chǎng)情艷況的搜各項(xiàng)怒成本嫁費(fèi)用努。雁②靠應(yīng)根貸據(jù)估岔價(jià)對(duì)令象的殼規(guī)模軋，確瞞定客倡觀合免理的避開(kāi)發(fā)塌周期挺，以賞此計(jì)木算投避資利頓息。辣③蚊利潤(rùn)喬應(yīng)是買(mǎi)估價(jià)窩時(shí)點(diǎn)煎市場(chǎng)童上的夢(mèng)客觀之正常隆利潤(rùn)拜水平爐。右（2夾）還乳應(yīng)將買(mǎi)重置映價(jià)格欄減去牌折舊懂：特①山可能供存在狼的施絞工質(zhì)也量缺顛陷、蛛有形電損耗尖等各艷種原珠因產(chǎn)姨生的癥物質(zhì)璃折舊漏。尼②棒可能吵存在惹的爛殃尾樓置設(shè)計(jì)閃過(guò)時(shí)轎（落啄后）亮等各座種原里因產(chǎn)椒生的旗功能核折舊易。唇③津可能杏存在謠的由宮于市余場(chǎng)供擦求狀代況、陷規(guī)劃補(bǔ)、政損策等臺(tái)方面賢的外陣部因顆素變患化產(chǎn)斧生的全經(jīng)濟(jì)軌折舊予。巷【答蕩疑編碑號(hào)1育00軟69屯27袖5】濟(jì)3.憐廚【正尚確答挑案】盒：著1．稱從最也高最爬佳使?fàn)抻迷鋭t考姨慮，習(xí)買(mǎi)主末的出涉價(jià)偏湖低。恒2．窩按最設(shè)高最委佳使御用原紫則評(píng)駁價(jià)，池評(píng)估強(qiáng)對(duì)象謝現(xiàn)狀市不是李最高趁最佳娘使用壘現(xiàn)狀括，因攔為評(píng)典估對(duì)腸象裝民修改猜造后委價(jià)格西可達(dá)拐到4認(rèn)00佳0元待/㎡討，扣敏除裝溝修改存造費(fèi)酸用及估相關(guān)腥手續(xù)黃費(fèi)用倦后還鮮高于提30街00傘元/滿㎡的由水平筋。搖3．個(gè)正常懇合理肥的成鋸交價(jià)第格水球平應(yīng)裕為：網(wǎng)40繳00墻-(船50蒼0+厘22鞏20邪/1唐48箭)=戒34肝85宴(元聾/㎡民)謹(jǐn)買(mǎi)方遷實(shí)際柔支付飯價(jià)格老=3殺48獨(dú)5元告/㎡井+應(yīng)茫由買(mǎi)曬方交顧納稅括費(fèi)，導(dǎo)只要丸買(mǎi)方殘付出武價(jià)格蹈在(鞋34渣85巨元/仰㎡+兇應(yīng)由困買(mǎi)方煎交納文稅費(fèi)歉)以茂下就承行。磁鞏【答尸疑編玉號(hào)1鈔00擋69威27濾4】憂二、集綜合云題爛1.赴修【正肚確答張案】蠟：貞1.傘土地飯重新嫂取得宮成本康計(jì)算左錯(cuò)誤綁，土竄地重扭新取柜得成黑本應(yīng)宰為:輔土地禿重新醫(yī)取得防成本那=樓佩面地裂價(jià)×教建筑編面積蘿=1間70脆×9在3.欠88悄=1特59鎮(zhèn)59尊.6池（元綱）；獄2.詳建筑蛋物重軍置總奧價(jià)計(jì)角算錯(cuò)梯誤，什應(yīng)使傘用0法8年?duì)t公布版的重償置單圣價(jià)，與估價(jià)劇對(duì)象托建筑菠物重?fù)裰每傁鄡r(jià)為敵：建經(jīng)筑物駱重置魄總價(jià)殃=重祥置單答價(jià)×細(xì)建筑奴面積猜=3噸00頌0×累93閥.8董8=啦28鼻16固40觸（元聞）；渣3.鄭判定刑建筑澤物成俱新時(shí)懼，“社建筑撞物為嘩完好揪房、喪七成巡新”柱有誤數(shù)，應(yīng)湖將完憂好房芒改為掠基本晝完好崇房。噴代【答代疑編懶號(hào)1瞎00門(mén)69狠31痕3】架2.銀平【正衡確答尼案】燦：種1.矩“估乞價(jià)方急”中母缺少塞資質(zhì)惡等級(jí)接；衡2.刮結(jié)果強(qiáng)報(bào)告應(yīng)中估艷價(jià)對(duì)授象的悔概況羞內(nèi)容短不全機(jī)（缺拌少區(qū)膝位狀服況的御描述棋）；雅3.江估價(jià)栗目的交的表賭述不首符合問(wèn)《城蚊市房藝地產(chǎn)托抵押釘估價(jià)和指導(dǎo)銜意見(jiàn)梯》的制要求丹；負(fù)4.他價(jià)值利定義險(xiǎn)的表載述不仿符合押《城段市房殃地產(chǎn)該抵押披估價(jià)絞指導(dǎo)預(yù)意見(jiàn)才》的杏要求惱；槐5.批“估眼價(jià)原罩則”合缺少舊謹(jǐn)慎陪原則嫩；剃6.