房地產企業(yè)會計處理(超全)

一、概述1>?>>五證房地產行業(yè)最基礎的五證------土地證、開工證、銷售許可證、竣工證、準入證。這五證標識著項目不斷發(fā)展的過程：土地證，意味著這個樓盤開始處于擬建狀態(tài)。開工證，意味著這個樓盤開始處于在建狀態(tài)。銷售許可許，意味著樓盤可以開始賣了?？⒐ぷC，顧名思義，意味著樓盤的竣工，這個時候發(fā)生的在建成本（房地產開發(fā)成本）應轉至完工成本（完工開發(fā)產品）準入證，業(yè)主可入住，樓盤正式結算必備條件之一（若某戶取得準入證，但是銷售狀不是“簽約”或收到房款數不足總房款的20%者，都不能結算）。結算的項目，預收收入轉入主營業(yè)務收入，完工成本轉入主營業(yè)務成本，主營業(yè)務稅金及附加計提。2>>>>>稅金房地產行業(yè)的稅金是提前預繳的:譬如本月收取了一部分房款，這部分房款雖然沒有轉至主營業(yè)務收入，但是本月也要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、附稅。季度的時候也要繳納所得稅。3>?>>報表里的特殊科目專屬資產負債表里的應收賬款余額表示已達到結算條件的樓盤未收回的房款。資產負債表里的存貨包括的是兩個部分：5001（房地產開發(fā)成本）和1405（完工開發(fā)產品）注：5001和1405均為會計科目代碼4>>>>>關于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上（容積率=地上總建筑面積±規(guī)劃用地面積，所以說高層的容積率會很高。更多關于容積率的問題請自行度娘）；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。只要有一個條件不滿足，即為非普通住宅。比如一套東直門32號院的房產，面積70平米，總價81萬，單價11571元。該套房屋容積率高于1.0,面積小于140平米，而且在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍，因此，該套房屋屬于普通住宅；如果單價高于12710元，那么則按非普通住宅計算。5>??期房和現房期房：指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證（銷許）開始至取得房地產權證（準入證）為止,所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同?，F房：是指消費者在購買時已經通過交付標準的各項驗收（即下達準入證，各地對交付標準沒有統一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。6>?>>八大類成本一般房地產行業(yè)，成本是分為八大類的，不過不久我們單位要合成六大類了，因為八大類比較普遍，還是介紹八大類：

常用八大類成本科目科目代碼科目名茹5001房地產幵墜咸本5001.01房地產丑炭成本_±地施得價款5001.02房地產開發(fā)成本審發(fā)前期淮備費5001.03房地產丑垸成本斗體建筑工程費5001.04房地產喬賢成本L主體安裝工趕費5001.05房母產開垸成本一社國管岡工程費5001.06房地產幵怎成本園林環(huán)境工程費5C01.07房地產開發(fā)咸本設施費5001.08房地產開貫成本/笈間捋費5001.08.01房地產開賢成本d匿間接費1程管理費5001.08.02房地產開怎成本》瑩間捋費幢銷實用5001.08.03房地產幵族成本》發(fā)間搭費戈?本化利息5001.03.04房地產肝垸成本》垸間接費-物業(yè)管理完善費5001.08.09房地產幵發(fā)成本—開境間捋費二貝他5001.09房地產幵賢成蕊貸提成本5001.10房地產并發(fā)咸本鼻秦結轉5001.01至5001.08是日常支付工程款時計入的科目，換句話說，實際發(fā)生的那些金額都在01和08科目之間體現。5001.09是用來做預提的，下面會提到o5001.10是項目竣工的時候結轉到完工科目所用的過渡科目。二、分述PART1、流程因為一般的手續(xù)費、營銷管理費都與一般公司無異，就不說了。主要說說收入，成本，稅金。拿到土地證，所支付的土地價款計入5001.01這個時候的項目狀態(tài)是擬建，不預提成本，沒什么太特殊的就不說了。以下是按順序進行的。（一）、拿到“建筑工程施工許可證”即意味著開工這個時候大多都是前期工程，不會有房款收入。月末計提在建項目的成本也相對簡單。每個公司計提成本的方法可能都不一樣。根據我們公司的標準，純在建項目（部分在建部分完工不算）,月末成本計提數，一般為下月預估工程成本付款數。且每季度原路沖回上季度計提，再重新計提。非3、6、9、12月底，純在建項目不計提該成本。若下月預估付款數為100萬。則科目如下：借：房地產開發(fā)成本--預提成本（5001.09） 100萬貸：應付賬款--各期預提成本100萬那么，這個成本預提是否合理呢？我們來還原一下完工進度好啦?濱海時尚項目完工進度表頂目分期隊土增成本外總動窸逾本羽12年&月實際完工比例送（HE年甘月實匪完工比例9月面成本公式說明b=Cd+c)/ac濱海時尚項目一期377.,137,858.4911 0.00S24.833S79,936,828,合計377.137,858.49這個案例的預提數是1371萬，即下個月的預計付款數。填在D列。A列的數是成本的預提數，這個數就是這個項目在建部分預計總共會發(fā)生的金額。但是A列要填的是預計總投資金額減去預計5001.01土地價款部分的數。（無論減數還是被減數，都是預計的，和實際發(fā)生無關）C列為實際發(fā)生的數，即賬上5001.02至5001.08發(fā)生額合計（注意也要刨去地價，所以沒有5001.01）好啦，B列是自動生成的，上面有公式。這個比例可以和現場的土建工程師核對一下，他比較清楚現場的情況。若合理就按1371萬計提，若不合理，適當調增或調減。注意：預提成本一定要在5001科目再也不會進賬的情況下計提。因為在銀行對齊以后，我們還要進行結賬，如結轉管理費用，結轉資本化利息等，這些流程都會涉及5001科目的變動。因此，預提工作一定都要在上述結賬流程結束后計提。（二）、拿到“商品房銷售許可證”即意味著房子可以出售未達到結算條件前，收到的房款都計入“預收賬款”科目。先前交定金、首付、房款。中期會有定金轉契稅、業(yè)主繳納契稅、維修基金、預告登記費流程。后期開發(fā)商把繳納契稅、維修基金、預告登記費上交房管局。再經過銀行放貸等不斷交齊房款的過程，最終達到收款完全。1>>>>>誠意金、定金、預售房款業(yè)主過來買房的很多，預約排號的也很多，當時并不能保證你交了錢就有房，可是要是不交錢,那連房子的鋼筋都見不到…殳于是就先有了誠意金的概念，誠意金也稱為意向金。信息里錄入了買家的名字，可是并沒有聯系房號，所以查房號是查不出的，只能查人名。例如，一個人交了預約金2W,我們這么入賬：借：銀行存款20000貸：其他應付款-購房意向金20000哪天可以轉成定金了就是：借：其他應付款-購房意向金20000貸：預收賬款--預收房款20000交首付或部分房款時的分錄：借：銀行存款XXXXX貸：預收賬款-預售房款XXXXX如果一開始交部分房款的時候給業(yè)主開具的是收據，以后肯定是要換成發(fā)票的，換發(fā)票時候的分錄：房地產行業(yè)貌似都用“明源”這種系統，直接導出信息的話，摘要里會有清楚的信息（譬如是收據還是發(fā)票，房號等信息都有）貸：預收賬款-預售房款-XXXXX貸：預收賬款-預售房款XXXXX2>>>>>契稅、維修基金、預告登記費買房子只付房款你就錯啦！契稅、維修基金、預告登記費一個都不能少，只不過這些錢雖打給開發(fā)商，實質上，開發(fā)商后來還是要交付給房管局的。收到這些錢分錄如下：借：銀行存款XXXXX貸：其他應付款-客戶按揭產權費用XXXXX若業(yè)主有意將先前繳納的定金換做產權費用使用，貝y：貸：預收賬款-預售房款-XXXXX貸：其他應付款--客戶按揭產權費用XXXXX當開發(fā)商把這些錢交付給房管局時，我?guī)У捻椖烤S修基金有一部分是公司承擔的，所以分錄如下：公司承擔的維修基金借：房地產開發(fā)成本-開發(fā)間接費-維修基金A業(yè)主們承擔的契維預貸：其他應付款--客戶按揭產權費用-B銀行付出的錢貸：銀行存款A+B支付的印花稅借：管理費用-財產費用-稅金XXX借：應交稅費-其他稅種-印花稅XXX（過渡科目）貸：應交稅費-其他稅種-印花稅XXX（過渡科目）貸：銀行存款XXX契稅、維修基金是以房子合同金額按照一定比例算得，比例和地區(qū)還有房源性質有關（這里是一個討論點）。預告登記費一般是固定的，我所帶的天津的這個項目每間房都是80元。若無特殊情況，上交房管局以后，已辦理的客戶按揭產權費用科目應無余額。若在轉收入之前客戶申請退房，房款的分錄直接對沖即可，交到房管局的那些契稅維修基金退到客戶頭上的不用做賬，但是公司承擔的那一部分若是退回，你就必須要知道之前繳納了是多少，因為當初若是繳納一萬以上，三年過后就會產生六七百的利息 借：銀行存款A+B借：房地產開發(fā)成本-開發(fā)間接費-維修基金-A借：財務費用-銀行利息收入-B3>>>>>繳納營業(yè)稅、附稅、土地增值稅房地產行業(yè)的稅金為預繳，即當月銷售收入都要繳稅。無論你是不是計入“主營業(yè)務收入”（1）營業(yè)稅假設2012年8月份，我們收到房款1000萬元，全部計入“預收賬款”。2012年9月的時候，我們將繳納營業(yè)稅：1000萬*5%=50萬新營業(yè)稅稅目稅率表稅目稅率一、交通運輸業(yè)3%二、建筑業(yè)3%三、金融保險業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂業(yè)5%—20%七、服務業(yè)5%八、轉讓無形資產5%九、銷售不動產5%（2）附加稅附加稅包括：城建稅（稅率為營業(yè)稅的7%）防洪費（稅率為營業(yè)稅的1%）教育費附加＜國家征收的為營業(yè)稅的3%；地方征收的為營業(yè)稅的2%＞總共為營業(yè)稅的5%注：在天津教育費附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附稅為0.55%這三者共占收入的0.65%（3）土地增值稅變化較大的一種稅。以我?guī)У倪@個天津項目為例，此項目為非普通住宅，2010年9月之前根據面積的不同，有1%，和2%的區(qū)別。2010年9月開始，全部變?yōu)?%引個條文：“點地產網訊：12月1日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市地方稅務局、北京市財政局聯合發(fā)布《關于貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》，重新調整北京土地增值稅預征率。除了保障性住房和容積率1.0的房地產開發(fā)項目，其土地增值稅預征率都將由原來的1%調整為2%。通知指出，從2010年10月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，預征土地增值稅的標準細則為：房地產開發(fā)企業(yè)銷售經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，按照銷售收入的3%預征土地增值稅；其他房地產開發(fā)項目，按照銷售收入的2%預征土地增值稅。”關于地下車庫要不要繳納土地增值稅的問題土地增值稅的繳納要求①國有土地②房地產權屬發(fā)生轉移③并取得收入，以上條件有一個不滿足則不交。我所帶的這個項目車庫為贈送的人防地下車庫，第一沒有取得收入第二人防地下車庫的產權還是國家的，權屬未發(fā)生轉移，所以都不繳納土地增值稅。據以上講述來個案例：上月收取房款2140000元，繳納稅金分錄如下：

（印花稅和收入無關，每個公司都要繳納的，這里為了體現完整性，就都寫在這里了，印花稅稅率請自查）摘要料冒惜方^2012年図月営池稅金及附加（營業(yè)稅?22餉02應交稅費_營業(yè)稅107,0001閱內初12年胡直卿金屋酣城逼稅）22210了應55稅覆「城市雒護坯設稅7.49D.I制朋附2舞朗営業(yè)親金&附加（獨罵捷冊加b22封■時應交稅騷一數愷雙昭加5.350J^3013年E月售曲稅金麼附加（防洪費）2221.S9.0S理殳規(guī)費厘他稅種孚也1,070.1崩也叱年胡営業(yè)稅金及附311002.01^存就_A時幣 “^2012年朋土堆壇爾222fl.O6應交稅費_±坦壇值稅^,800J^2012年醍土堆晦值粗￥002町q鞭行存敦」民幣2年朋印花稅660204.0^管理費用貝產費用_tft金 、21.!刪恥口仃年需印花銳1002.01銀石存戢」感幣般曲刖2年朋印花稅2221.59.01應交規(guī)費至牠稅種一印花稅2L!M2012年湘印花稅2221.S9.01應交粗費工牠稅種_旺也（三）、拿到“建設工程竣工驗收備案書”即意味著房子已經竣工此時，需要把在建成本全部轉至完工成本，預售房款不做處理?？⒐げ⒉灰馕吨孔佣假u出去了，只不過在工程上完成了竣工的標準。1>>>>>在建成本轉至完工成本我們公司的成本都是成本部提供的數據，每個月會向財務發(fā)送動態(tài)成本表。每個產品類型都有每平米的單方成本。假設這個項目只有一個產品類型，每平米單方是8000元，這個類型的建筑面積為5萬平方米，那么總投資就是8000*50000=4億元。也就是我們要結轉完工的金額。那么我們在月底時，結轉成本分錄如下：借：完工開發(fā)產品4億貸：房地產開發(fā)成本-成本結轉（5001.10）4億2?>>>預提完工成本假設這個項目只有一個產品類型，且全部都竣工，且成本計提合理的話，這個4億應該大于5001.01至08科目的合計。因為項目雖說竣工，但并不意味著以后就不付工程款了，所以預提的金額肯定要比實際發(fā)生的大。因此，在月末的時候，沖回上個月的預提成本，5001科目應該是貸方余額。于是，我們預提成本的工作就要從每季度做一次，變成每月做一次。（各公司可能不一樣）所以，我們先要沖回最后一次的預提成本：借：房地產開發(fā)成本--預提成本（5001.09）-100萬貸：應付賬款--各期預提成本-100萬計提：借：房地產開發(fā)成本―預提成本（5001.09）4億-（5001.01至5001.08合計數）貸：應付賬款--各期預提成本4億-（5001.01至5001.08合計數）檢驗：做完這一步后，5001科目余額為0；5001?10余額=1405（完工成本）發(fā)生額=預計投資總額備注：上面舉得例子是最簡單的，但是萬變不離其中。我們很少聽說某個房地產項目只有一期,而且這一期只有一個產品類型，再而且還全部同時竣工的。大多數的房地產行業(yè)都會有三到四期的房源，產品類型最少也得兩個以上，每一期都會出現部分擬建，部分在建，部分竣工的情況。那個時候只能不同的狀態(tài)不同處理。譬如擬建的部分不計提成本，在建的部分按下月付款數計提成本，竣工的部分按照投資與實際發(fā)生的差額數計提。3>>>>>較復雜情況舉例（同一期部分竣工部分在建的成本計提案例）案例情況-----魅力之城二期18個樓，全部為小高層。其中15號樓每戶各一車位。現在1-10號樓竣工11-18號樓包括車位處于在建狀態(tài)，那么這個月我們要計提二期的成本就要分類來討論啦~建筑面積,比例耳力態(tài)本總額魅力一期〔小咼層部分）133,143.1.Q1QQ.0000%-641,591,572.62耳中：魅力一期L-LOVS隨.275.43309,731,456.56其余的小高層63,367.6251.7245%記邈曲116.06合計13S-14S,10641,5';91,572.62二期不算車位部分的總建面為133143.1平米，其中竣工的1-10號樓和剩余的11-18號樓的面積如表所示。641591572.62元為二期不包括車庫部分的總投資減去預計5001.01的金額（和上面在建預提很像是不是？）然后黃色的部分就按照兩部分面積所占的不同比例分攤~現在我們來算一下，小高層這個產品類型占二期的比重是多少？二期全部總投資減去二期全部的5001.01算得等于645522688.39元。比例計算：641591572.62/645522688.39=0.99391018咸］本總右E胚帳喜成本一期金額應預提動態(tài)成本$41』591,.572；^2汨9」戀1,45層5622S；&25J51Q."-6980,90S,945.87昭1,甌必11氐?245.173.872.16.S6,6S6/24S；90641,591,572.&2餌匕99玄3.8-2.-S5167,592,1S9-77因此二期賬面實際發(fā)生的5001.02-5001.08的金額為：476903639.28元，所以小高層部分所占的實際發(fā)生金額為476903639.28*0.99391018=473999382.85元（有一元左右的差異，因為我是在EXCEL表上算的，還有無窮的小數位，這個就忽略了）于是，竣工部分的1-10號樓分攤的實際賬面發(fā)生額可按面積分攤也可按動態(tài)金額分攤，結果是一樣的，以面積舉例：10號樓分攤的發(fā)生額=473999382.85/133143.1*64275.48=228825510.69元18號樓分攤的發(fā)生額=473999382.85/133143.1*68687.62=245173872.16元所以竣工的1-10號樓應計提的成本為=309731456.56-228825510.69=80905945.87元11-18號樓算出來無意義，因為處于在建，計提的應該是下月預計付款數，因此這里就不列示了。解釋為什么在這些預提里都把土地價款刨去的原因：地價一般都是在前期一次性支付，價款可達好幾個億。于是后期的付款總額可能到最后都不及一個地價金額大，若是把土地價款的因素考慮到后期的進度上來，是不合理的。金額過大，導致比率也會過高，和實際的完工進度由出入，因此不考慮5001.01的影響，無論是預計數還是實際發(fā)生數，統統不予考慮。（也許每個公司都不一樣，也作為一個討論點吧）總之，就是一個大方向，不同產品類型間涉及分攤的用預計投資（動態(tài)成本總動態(tài)）作為基準分攤。相同產品類型之間涉及分攤的用面積作為基準分攤。（四）、拿到“新建住宅商品房準許交付使用證”意味著房子可以考慮結算這個證一下來，房子就可以結轉主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本啦~但是，為什么之說可以考慮結算呢？因為擁有“準入證”只是條件之一。還有兩個條件：房子處于“簽約”狀態(tài)；房款收到總房款的20%以上。只有這三個條件都滿足了，才允許結算。否則就不行。1>>>>>預收賬款的結轉上面也說了，當初房款進賬，入科目“預收賬款”，現在項目結算了，我們就要把結算部分的房子收入轉入“主營業(yè)務收入”。案例1：結算樓盤四個樓400戶簽約合同價款為：390130346元。預收賬款收款：390150346元。經過核對，400戶全部簽約，房款全部收齊。后發(fā)現，預收賬款數比合同總價款高20000元，是之前有客戶認購房子，但是過了認購期不來交首付。房源自動轉讓，但是自己也不來申請退款于是導致多收當初20000元定金。分析：2萬元的定金是不能轉主營業(yè)務收入的，因此結賬分錄只能是：借：預收賬款-預售房款390130346貸：主營業(yè)務收入390130346案例2：結算樓盤合同價款合計數為1000萬元，預收賬款數800萬元。簽約狀態(tài)下的合同價款總數700萬元。其中一套房子全款數100萬元，只交了60萬元，簽約狀態(tài)。一套房子全款數100萬元，只交了10萬元，簽約狀態(tài)。還有一套房子全款數100萬元，交了40萬元，“認購”狀態(tài)。分析：全款數100萬元，只交了60萬元，簽約狀態(tài)。這戶滿足結算條件，允許結算。這種條件滿足，但是房款沒交齊的，按合同價款轉收入，也就是100萬進主營業(yè)務收入，差額進應收賬款。全款數100萬元，只交了10萬元，簽約狀態(tài)。這戶滿足兩個條件，但是房款沒交到20%以上，不考慮結算。全款數100萬元，交了40萬元，“認購”狀態(tài)。這戶滿足兩個條件，沒有簽約狀態(tài)，不考慮結算。因此，需要入主營業(yè)務收入的，就是700-100=600萬，但是預收只轉走了560萬兀，其余40萬兀掛應收賬款。借：預收賬款-預售房款560萬借：應收賬款-應收房款40萬貸：主營業(yè)務收入600萬什么時候這40萬收回來了我們就沖掉應收借：銀行存款40萬貸：應收賬款-應收房款40萬而那些暫時沒結算的房子，一旦三個條件都滿足，當月就要結轉收入啦!！完工成本的結轉竣工的時候，我們把在建成本轉入了完工成本，現在我們要把完工成本轉入主營業(yè)務成本啦!如果動態(tài)總投資沒有變化，那么完工成本里對應多少結算部分的成本，轉入主營業(yè)務成本的就應該是多少。但是動態(tài)總投資要是有變化的話，還得記得調整。案例：二期四標段全部竣工，總投資兩億元，轉入完工成本兩億元。本月二期四標段結算，總動態(tài)調至3億元。因動態(tài)總投資調增一個億，因此我們要先調整1405科目和5001.10科目借：完工開發(fā)產品1億貸：房地產開發(fā)成本-成本結轉（5001.10）1億然后我們再結轉主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本3億貸：完工開發(fā)產品3億如果結算了以后動態(tài)總投資又有變化的話，那么上面的四條分錄就還要做補提或者沖回。終了就是5001.10的余額和1405的累計發(fā)生額等于動態(tài)成本里的預計總投資。注：就算是項目結算了，在項目沒徹底結束之前，預提成本也還是要做的。做法和竣工預提是一樣的。3>??計提主營業(yè)務稅金及附加這一部分相對比較麻煩，由于稅法稅率不斷的變化，導致我們的稅金也要分類討論。舉個例子：本月二期四標段結算總房款合同價390130346元。預收總數是390150346元，有兩萬關閉的定金經核查時在2010年12月進賬。所以，我們按各個期間劃分的預收款如下：計提營業(yè)稅 月至令2B5321915142560BS.757V99SS26.7J7133C4.7SLWL4266a.2[}10敏月龕（511話1月52<iO421.55TK366829.513%15T2I2.35L?52404.2010年呂月以前05%fl3%a0.19S065L7.30136M56.2187D51T.431950C5如表所示，按照天津的政策和區(qū)間，稅率的調整---營業(yè)稅和土增的稅率是以收入為基準算得。其他附稅的稅率是以營業(yè)稅的金額為基準算得。因此，我們可以做以下分錄：借：營業(yè)稅金及附加-主營業(yè)務稅金及附加-營業(yè)稅19506517.3貸：應交稅費-營業(yè)稅19506