復(fù)星地產(chǎn)基金融資設(shè)想培訓(xùn)講義

復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想

2012年8月二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析目錄一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析三、實現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑四、總結(jié)及下階段工作計劃2一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析全球一流的投資集團(tuán)復(fù)星集團(tuán)全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)復(fù)星地產(chǎn)控股1、定位清晰——全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)

（多產(chǎn)品線、全產(chǎn)業(yè)鏈）

2、實現(xiàn)邏輯-復(fù)星集團(tuán)持續(xù)對接長期、低成本、全球化的優(yōu)質(zhì)資本復(fù)星集團(tuán)持續(xù)尋找低風(fēng)險、高回報、可持續(xù)的投資機會

融資能力建設(shè)形成結(jié)果有效退出持續(xù)對接偏好地產(chǎn)的長期、低成本、多類別、全球化資本主題化地產(chǎn)產(chǎn)品線孵化能力地產(chǎn)企業(yè)家對接合作能力項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制能力項目成本控制能力商業(yè)資產(chǎn)整合管理能力全球地產(chǎn)企業(yè)并購能力以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的產(chǎn)品規(guī)劃能力持續(xù)引進(jìn)培養(yǎng)地產(chǎn)專業(yè)管理人才能力......形成管控體系清晰、全產(chǎn)業(yè)鏈、多產(chǎn)品線的地產(chǎn)集團(tuán)整體或分拆通過上市、股權(quán)出讓、項目出讓、reits等退出2、實現(xiàn)邏輯-復(fù)星地產(chǎn)2015與2020年的定量挑戰(zhàn)目標(biāo)2012管理下資產(chǎn)管理下基金管理下營收938歸屬復(fù)星凈利潤15110218復(fù)星地產(chǎn)挑戰(zhàn)口徑（億元）20131483326193252014214054240135201528807771032992020展望5200150022502003、發(fā)展規(guī)模73、發(fā)展規(guī)模

在未來發(fā)展中，無論是管理資產(chǎn)規(guī)模還是利潤規(guī)模都將占復(fù)星集團(tuán)“萬億資產(chǎn)、三百億利潤”的半壁江山還有八年零四個月，時間緊，任務(wù)重必須高起點布局，創(chuàng)造性工作，全面提高投融管退的能力4、結(jié)合四個維度做進(jìn)一步思考4－1結(jié)合四個維度投產(chǎn)品定位清晰地域布局清晰決策管理明確決策管理：投資預(yù)審?fù)顿Y決策委員會4－2結(jié)合四個維度管地產(chǎn)板塊決策事項（新37條）兩翼人才的建設(shè)4－3結(jié)合四個維度退下階段研究重點4－4結(jié)合四個維度融本次解決重點二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析1、目前融資結(jié)構(gòu)分布不夠合理

信貸融資基金資本市場融資

小計125.26億82.9億18.84億227億55.18％36.52％8.3％100％36.52％2、基金業(yè)績分散于不同主體，不滿足險資投資要求基金業(yè)績無法合并計算不能滿足保險等大型機構(gòu)LP的投資需求2－1保險資金對股權(quán)投資基金的要求根據(jù)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》：保險資金投資股權(quán)投資基金，發(fā)起設(shè)立并管理該基金投資機構(gòu)的資本要求，調(diào)整為注冊資本或者認(rèn)繳資本不低于1億元人民幣。管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗。擁有不少于15名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于4名。2－2地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表2－3目前地產(chǎn)板塊組織架構(gòu)基金規(guī)模30億基金規(guī)模52億3、多點對接高端LP，募集無序各產(chǎn)品線分別派員對接高端LP不利于各類優(yōu)質(zhì)LP投資人持續(xù)投資復(fù)星基金不利于提升復(fù)星基金品牌在市場上知名度1324、激勵機制有待盡快完善尚未有統(tǒng)一的基金激勵機制不利于調(diào)動各團(tuán)隊的積極性5、多條產(chǎn)品線有基金募集需求需要協(xié)調(diào)有序發(fā)行，避免募集沖突IIIIIIIV星豫資本計劃年底前5億、明年15億星浩資本計劃明年55億星頤資本計劃今年5.5億、明年1億星泓資本計劃明年15億即將發(fā)行基金V浙商建業(yè)和養(yǎng)生地產(chǎn)計劃編寫中三、實現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑1.1組織機構(gòu)改善，合并計算業(yè)績

（現(xiàn)有組織架構(gòu)）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)復(fù)星復(fù)地利源BFC星頤星泓策源星浩浙商建業(yè)星豫星堡1.2組織機構(gòu)改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu);初步設(shè)想,獲批推進(jìn)后,需制訂專項方案再上會,組織專門團(tuán)隊落地）第一步（2013年）1.3組織機構(gòu)改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu)初步設(shè)想;獲批推進(jìn)后,需制訂專項方案再上會,組織專門團(tuán)隊落地）第二步（2015-2020）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)復(fù)星地產(chǎn)GP地產(chǎn)代建地產(chǎn)商管持有物業(yè)星浩利源銷售代理星頤GP4…子基金1子基金2子基金3子基金4…母基金項目1項目2項目3項目4…關(guān)于地控板塊組織架構(gòu)改造的說明本次組織架構(gòu)改造，僅為融資所需原則上，不改變原有管控方式整合的優(yōu)點：使整個地產(chǎn)板塊能夠合并計算業(yè)績，有利于更好地對接大型機構(gòu)投資者截至2012年6月末地產(chǎn)板塊凈資產(chǎn)規(guī)模246.7億，整合后一方面可以成為一個新的、規(guī)模較大的融資主體，另一方面將來也可為各產(chǎn)品線融資提供擔(dān)保有利于提升復(fù)星地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)排名，有助于品牌建設(shè)有利于為復(fù)星地產(chǎn)將來整體上市做準(zhǔn)備2、建立協(xié)調(diào)機制——融資預(yù)審《融資預(yù)審》的內(nèi)容包括但不限于基金融資、保險融資、信托融資、保理融資、委托貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、債券融資等融資事項，不包括一般項目開發(fā)貸、產(chǎn)品線日常向銀行借入的流動資金貸款、證券市場融資以及以參與管理為目的的合資合作活動。融資預(yù)審會主要涉及的內(nèi)容：1、上會的要件和格式是否完整及準(zhǔn)確使用；2、融資結(jié)構(gòu)、期限是否合理；3、成本是否最優(yōu)、擔(dān)保方式是否合理；4、融資機構(gòu)是否符合戰(zhàn)略定位；5、基金融資事項中的GP的出資比例、資金投向、預(yù)期收益、管理費率、基金規(guī)模、期限、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)控措施、退出方案等是否合理；6、保險融資事項中的項目情況、信用增信方式、融資利率、規(guī)模、期限、退出方案等；7、信托融資事項中的信托規(guī)模、資金投向、預(yù)期收益、期限、還款及分配方式、信托費用、風(fēng)控措施、信托結(jié)構(gòu)等是否合理。建立融資預(yù)審小組，成員包括：復(fù)星集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股財務(wù)資金部、法務(wù)部、基金部、各產(chǎn)品線相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。大于1億以上大于3000萬-1億1000-3000萬B類：大中型企業(yè)或高凈值群體C類：小型企業(yè)或個人散戶LPA類：大型機構(gòu)LP主要目標(biāo)LP約180家近1000家約50000家我們的目標(biāo)開發(fā)LP——A+B類A、B類LP3、建立地產(chǎn)基金機構(gòu)投資者融資專員制度地產(chǎn)基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對接傾向于投資地產(chǎn)的LP的人員PE基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對接傾向于投資PE基金的LP的人員4.1整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊

目前各產(chǎn)品線人員情況如下：產(chǎn)品線名稱人員數(shù)成熟團(tuán)隊星浩資本29人共贏14人智盈27人孵化產(chǎn)品線團(tuán)隊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-商旅文-浙商建業(yè)-星頤-4.2整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊——將分散的專業(yè)人員集中此處分兩步走5.1制定基金發(fā)行激勵機制（初步設(shè)想內(nèi)容）對渠道資金來源獎勵結(jié)構(gòu)計算公式說明福布斯策源地產(chǎn)臺州商會湖州商會浙江商會提成獎金承諾出資額<1億實際到帳額*1.5%復(fù)星體系內(nèi)有客戶資源企業(yè)；PE基金是1%，考慮到地產(chǎn)基金比PE基金募集困難，比例上調(diào)50%。（諾亞地產(chǎn)基金費率約6%，諾亞PE基金募集費率3.5%-4%）1億=<承諾出資額<2億實際到帳額*2%2億=<承諾出資額<4億實際到帳額*2.5%承諾出資額>=4億實際到帳額*3%德邦證券提成獎金+運營費（年）提成獎金：實際到帳額的1%運營費：基金管理費的0.6%/年運營費在每年基金管理費收取時支付激勵對象資金來源激勵比例說明融資團(tuán)隊-第三方機構(gòu)0.15%經(jīng)集團(tuán)審批同意的第三方融資方案-復(fù)星已經(jīng)投資企業(yè)0.2%已經(jīng)投資企業(yè)，對復(fù)星的認(rèn)同度高，難度系數(shù)低-復(fù)星合作伙伴0.3%公司主要領(lǐng)導(dǎo)介紹的客戶及和復(fù)星有合作關(guān)系，熟悉復(fù)星的企業(yè)或個人，難度系數(shù)適中-融資團(tuán)隊自募0.6%融資團(tuán)隊自有資源，難度系數(shù)大，目前諾亞等融資公司基本為0.5-0.8%左右融資團(tuán)隊外的其他人員介紹0.6%星浩已經(jīng)通過審批的方案：內(nèi)部員工僅提供信息，0.3%給提供信息的員工；內(nèi)部員工深度推進(jìn)，0.5%給信息員工；對員工5.2制定基金發(fā)行激勵機制（初步設(shè)想內(nèi)容）合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時間第一步第三步整合基金品種地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地

第二步6、基金產(chǎn)品策略待融資主體整合、基金團(tuán)隊整合后，統(tǒng)一設(shè)計滿足各類LP投資人的基金產(chǎn)品，最終形成基金“超市”初步基金超市概念例如：利源例如：復(fù)地、星浩的商辦項目例如：外灘金融中心針對各類LP定向選擇產(chǎn)品：例如：復(fù)地、星浩的住宅項目7、明確集團(tuán)、地控、各產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的權(quán)責(zé)7－1集團(tuán)7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-2地產(chǎn)控股7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-3各產(chǎn)品線四、總結(jié)及下階段工作計劃

1、總結(jié)-本次決策事項匯總序號內(nèi)容說明1對地產(chǎn)板塊組織構(gòu)架改造同意后制訂詳細(xì)方案再上會2融資預(yù)審實施細(xì)則同意后九月實施3建立大型機構(gòu)地產(chǎn)基金專員制度同意后排列人員名單序列4建立融資激勵制度同意后抓緊細(xì)化5明確集團(tuán)、地控、產(chǎn)品線基金融資定位同意后實施2、工作任務(wù)時間軸

感謝聆聽！年度工作總結(jié)匯報ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托業(yè)務(wù)發(fā)展與創(chuàng)新研究上海國際信托投資有限公司王信舉目錄信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究01信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究——兩項導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新02信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例分析03信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究一般理解政策與法律環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀一般特點發(fā)展桎梏信托的一般理解以信為本以誠治業(yè)誠即真誠、誠實，信即守承諾、講信用，講誠信就是要守諾、踐約、無欺。如果有人要問英國人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來的信托理念…這不是因為信托體現(xiàn)了基本的道德原則，而是因為它的靈活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。——英國法學(xué)家梅特蘭信托的應(yīng)用范圍可與人類的想像力相媲美。——美國信托法權(quán)威斯科特信托的一般理解貫通貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)投資的獨特優(yōu)勢最好的非IPO投資銀行業(yè)務(wù)平臺信托制度框架下突出的財產(chǎn)管理功能和資金融通功能政策與法律環(huán)境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度體系的基本法《信托投資公司管理辦法》（2002.6）——信托投資公司的經(jīng)營管理規(guī)范《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（2002.7）——信托主體業(yè)務(wù)的規(guī)范分類監(jiān)管辦法即將出臺，諸多單項條例即將出臺——信托證券專用帳戶、信托公司及業(yè)務(wù)信息披露、房地產(chǎn)信托、信托公司治理指引、內(nèi)控指引和信托核算等政策與法律環(huán)境監(jiān)管思路逐步明晰信托公司分類監(jiān)管原則、屬地監(jiān)管原則協(xié)調(diào)規(guī)劃，統(tǒng)一監(jiān)管尚需加強發(fā)展現(xiàn)狀目前重新登記后的信托公司共59家，截至6月底，信托從業(yè)人員4600人近三年來，集合資金信托計劃1053個，大部分獲得了成功，信托公司接受管理的信托財產(chǎn)總額已近2000億元人民幣。84%的信托財產(chǎn)為資金信托，財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開始呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢?！y監(jiān)會非銀部主任高傳捷，中國長沙信托論壇(2004.10）一般特點由單一信托到集合信托由資金信托向財產(chǎn)信托過渡運用范圍由單一領(lǐng)域到多領(lǐng)域運用工具由單一向多種工具相結(jié)合發(fā)展桎梏信托登記信托稅收信托會計信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究兩項導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新信托內(nèi)部信用增級信托制度框架下的所有權(quán)解析內(nèi)部信用增級外部信用增級由第三方提供信用擔(dān)保，提供者包括政府、專業(yè)保險公司、金融機構(gòu)、大型企業(yè)的財務(wù)公司等，增級工具主要有：政府承諾函、保險、企業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金抵押帳戶和信用證等。信托內(nèi)部信用增級利用基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來實現(xiàn),可避免利用外部信用增級工具較容易受信用增級提供者信用等級下降風(fēng)險的影響的風(fēng)險。增級工具主要有：構(gòu)建優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)、利差帳戶和超額抵押等。優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)就是根據(jù)一定的原則和需求，將信托或資產(chǎn)支撐的證券產(chǎn)品的收益權(quán)分為不同信用品質(zhì)的檔級，不同檔級的受益權(quán)承擔(dān)風(fēng)險、享有利益及利益分配或退出的順序有區(qū)別。內(nèi)部信用增級——構(gòu)建優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)遵照風(fēng)險和收益相匹配的原則，通過組合策略，向選擇不同風(fēng)險-收益結(jié)構(gòu)特征的投資者分配不同現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，能保證不同層次受益權(quán)對應(yīng)的現(xiàn)金流匯總能夠復(fù)原為項目整體的現(xiàn)金流，擺脫了項目本身性質(zhì)以及外部信用擔(dān)保的制約，而僅僅依賴于項目自身權(quán)利和義務(wù)的重新分配就能在最大程度上保障優(yōu)先收益的實現(xiàn)。可保障那些偏好于穩(wěn)定收益的投資者能夠在總體收益狀況不是太好的情況下也能獲得較穩(wěn)定收益，同時使風(fēng)險偏好型投資者在總體收益情況較差時自愿讓渡財產(chǎn)以補貼保本型投資者，而在總體收益較好時獲得獨享較高收益的權(quán)利。信托制度框架下的所有權(quán)解析英美法系和大陸法系所有權(quán)制度的基本涵義中國信托法律框架下的所有權(quán)概念簡析信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例研究某國企國有股權(quán)退出信托解決方案華融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)證券化項目某酒店式公寓收購項目信托解決方案某國企改革信托解決方案項目情況根據(jù)有關(guān)部門對某大型國有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組的指示，經(jīng)方案慎重比選，該企業(yè)欲將其下屬某子公司通過信托方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資金作為重組基金，從而實現(xiàn)國有資產(chǎn)在該公司的退出。經(jīng)研究，決定發(fā)起集合資金信托計劃，用于受讓該企業(yè)持有的下屬公司的股權(quán)。信托計劃分別向優(yōu)先投資者、普通投資者和戰(zhàn)略投資者募集，并重組董事會和監(jiān)事會，選聘經(jīng)營者，同時在信托計劃項下設(shè)立特別委員會（由部分普通投資者和戰(zhàn)略投資者根據(jù)投資規(guī)模的大小派員參加的投資人代表大會組織）以應(yīng)對公司經(jīng)營過程中出現(xiàn)的重大以外問題。

某國企改革信托解決方案簡要分析本項目的最大特點是創(chuàng)造性地運用了信托法律框架下的所有權(quán)的可分拆性和內(nèi)部信用增級來探索國有企業(yè)改革之路。同時，該項目通過改組董事會和監(jiān)事會，選聘經(jīng)營者（職業(yè)經(jīng)理人），對經(jīng)營者進(jìn)行業(yè)績考核，并在信托計劃項下設(shè)計特別委員會，以應(yīng)對公司經(jīng)營過程中出現(xiàn)的意外及重大事項的決策，創(chuàng)造性地將信托框架下的公司治理結(jié)構(gòu)予以完善，同時滿足了市場上各類投資者的收益及風(fēng)險預(yù)期。華融不良資產(chǎn)證券化項目項目情況2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司將涉及全國22個省市256戶企業(yè)的132.5億元人民幣債權(quán)資產(chǎn)組成一個資產(chǎn)包，委托給中信信托設(shè)立財產(chǎn)信托，期限為3年，優(yōu)先級受益權(quán)的預(yù)計收益率為4.17%。信托設(shè)立后，華融將全部信托受益權(quán)分為優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，其中10億元優(yōu)先受益權(quán)主要轉(zhuǎn)讓給機構(gòu)投資者。華融擁有全部次級受益權(quán)，收益超過4.17%的部分全部歸華融所有。中誠信國際評級公司預(yù)測，華融公司132.5億元資產(chǎn)包未來處置產(chǎn)生的AAA級現(xiàn)金流可達(dá)12.07億元。華融不良資產(chǎn)證券化項目華融資產(chǎn)管理公司(委托人)中信信托（受托人）機構(gòu)投資者132.5億元債權(quán)委托華融資產(chǎn)管理公司（受益人）委托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓委托處置非貨幣性信貸資產(chǎn)10億元優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓享有劣后受益權(quán)中誠信評級AAA級，產(chǎn)生12.07億元現(xiàn)金流優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期收益率為4.17%注：上述圖表根據(jù)該產(chǎn)品宣傳資料構(gòu)畫。華融不良資產(chǎn)證券化項目簡要分析該項目利用資產(chǎn)證券化和信托的基本原理，借鑒了基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離機制、現(xiàn)金流包裝技術(shù)、以特定資產(chǎn)為支撐的投資合同、表外處理、優(yōu)先級/次級交易信用增級模式等資產(chǎn)證券化思路，通過華融公司向投資者