中國房地產(chǎn)市場發(fā)展

中國社科院：2005年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告住房是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會階段，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。供不應(yīng)求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)趨勢。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動性，局部地區(qū)供求關(guān)系的異常導(dǎo)致全局連鎖反應(yīng)的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢推導(dǎo)全國整體態(tài)勢必須慎之又慎，否則會得出相反結(jié)論。上述幾點(diǎn)是本課題組進(jìn)行以下分析和預(yù)測的邏輯起點(diǎn)。一2004年中國房地產(chǎn)市場形勢判斷2004年是中國房地產(chǎn)市場不平靜的一年，國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻率之高、力度之大前所未有。在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控下，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。(一)房地產(chǎn)投資1.投資增速趨緩，但占全社會固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)13158.25億元，同比增長28.1％，比2003年回落2.2個百分點(diǎn)。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點(diǎn)，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。2004年的房地產(chǎn)投資增速仍比1998年以來的年均增長速度高出5.6個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重仍有所上升，處于歷史的最高位。中國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。從中國國民經(jīng)濟(jì)與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變動的必然結(jié)果。1986～2004年的18年間，中國房地產(chǎn)投資年均增長速度為35.9％，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資年均增長19.95％的速度，也遠(yuǎn)高于GDP的增長速度。特別是1999年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，只有2002年和2004年增速出現(xiàn)減緩。但從全社會固定資產(chǎn)投資增速與房地產(chǎn)投資增速的對比看，前者2004年比2003年回落1.9個百分點(diǎn)，而后者回落2.2個百分點(diǎn)，兩者均為1995年以來第二高，表明宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資均有抑制作用。2.結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但經(jīng)濟(jì)適用房所占比重繼續(xù)減少從地區(qū)投資結(jié)構(gòu)看，2004年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)總投資的比重分別為69.53％、15.38％和15.09％，1998年上述比重分別為75.51％、12.46％和12.03％。2004年東部所占比重較1998年下降5.98個百分點(diǎn)，中西部的比重增大。但由于東部基數(shù)大，占全國比重仍近70％。2004年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率分別為27.9％、37.6％、20.6％，而1998年三個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為：11.7％、18.8％、42.2％，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看(見表2)，2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，為1998年以來最低。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了6個多百分點(diǎn)；同比也從1999年增長61.35％，下降為2004年的-2.50％。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價(jià)格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場供給的雙軌制。盡管2004年國內(nèi)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調(diào)控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80％左右是購房者的定金和預(yù)付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費(fèi)信貸。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產(chǎn)金融發(fā)育不良有關(guān)。發(fā)展多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)仍很艱巨。同時(shí)，2004年房地產(chǎn)投資量依然處于增長狀態(tài)，為1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔(dān)著房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有理想的貸款投資渠道，2005年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長有可能出現(xiàn)反彈。(二)房地產(chǎn)開發(fā)1.土地開發(fā)面積減少，購地、開工和竣工面積增速減緩1997～2003年期間，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設(shè)用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。土地控制對商品房建設(shè)的影響具有滯后性，2004年全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積均繼續(xù)增加，但與1997～2003年的平均增量相比，新開工面積和竣工面積的增速減緩，施工面積增速繼續(xù)加大。1997～2003年新開工面積年均增量為6780萬平方米，竣工面積年均增加4274萬平方米，2004年上述增量分別減少為5706萬平方米和1000萬平方米；1997～2003年施工面積年均增加12090萬平方米，2004年增量為22925萬平方米(見表4)。拆遷規(guī)模受到遏制，但過度占地依然存在反彈因素，據(jù)建設(shè)部有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全國房地產(chǎn)市場中有50％左右來自于拆遷所產(chǎn)生的被動需求。這種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時(shí)也使房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領(lǐng)域之一。主要表現(xiàn)：(1)安置補(bǔ)償不合理，政策不到位，導(dǎo)致拆遷戶利益受損失，嚴(yán)重的甚至造成因拆致貧。這是引發(fā)拆遷矛盾的最直接的原因。(2)拆遷戶得不到有效的行政與法律保護(hù)，往往與拆遷人、行政部門、司法部門處于對立位置。這是制度上的最根本的問題。(3)一些地方政府部門規(guī)劃不周，造成居民不能回遷。這是造成社會問題的重要原因。從全國的情況看，2004年上半年因征地拆遷而引發(fā)的到建設(shè)部上訪的人數(shù)有4026批、18620人。其中集體上訪905批、13223人，個體上訪3121批、5397人，半年就超過2003年3929批、18071人的全年上訪總量。針對拆遷中出現(xiàn)的矛盾，愛貓撲，愛生活總理于3月5日在十屆人大二次會議上作政府工作報(bào)告時(shí)指出，要抓緊解決城鎮(zhèn)房屋拆遷和農(nóng)村土地征用中存在的問題，在城鎮(zhèn)房屋拆遷中，要嚴(yán)格依據(jù)城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，合理確定拆遷規(guī)模，規(guī)范審批程序，完善補(bǔ)償安置政策，強(qiáng)化監(jiān)督檢查。2004年6月6日國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)［2004］46號)中規(guī)定，對于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除了保證能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目之外，一律停止拆遷。盡管2004年中央針對圈地問題出臺了包括凍結(jié)審批在內(nèi)的一系列政策和措施，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。低廉的征地費(fèi)不僅使農(nóng)民失地失業(yè)，也是獲取巨額財(cái)政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。土地出讓程序仍欠規(guī)范，缺乏監(jiān)督，如經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規(guī)范，有的地方不按規(guī)定或不能及時(shí)公開經(jīng)營性土地出讓信息，有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題，一些領(lǐng)導(dǎo)干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。土地利用規(guī)劃的法律效力還沒有真正建立，調(diào)整建設(shè)用地增量的現(xiàn)象在許多地方時(shí)有發(fā)生，1987年及1997年編制的兩輪土地規(guī)劃事實(shí)上并未得到有效執(zhí)行。一些地方政府為了短期利益出臺土地優(yōu)惠政策，以低價(jià)土地招商引資，導(dǎo)致長期性投資環(huán)境惡化、區(qū)域間的惡性競爭和國家土地資產(chǎn)的流失。中央采取“暫停土地審批半年”應(yīng)急性控制土地措施后，2004年的土地控制初見成效，但這種措施畢竟只能是暫時(shí)性的?！皟鼋Y(jié)半年土地審批”是1997年國務(wù)院11號文件以來國家第二次采取“暫?！边@種非常措施，但在沒有消除“占地沖動”機(jī)制和建立約束“沖動”機(jī)制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。(三)房地產(chǎn)銷售1.銷售量持續(xù)增長2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達(dá)到38231.64萬平方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米(見表4)增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲，1998年為2513.3億元，2004年上升為10375.71億元。在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加。1998年和1999年分別為79.85％和70.15％，其后逐年上升，2004年達(dá)到93.30％。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90％，表明居民對住宅需求旺盛；商業(yè)用房銷售面積也有所增長。從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、新開工面積分別為1.22億平方米、1.76億平方米和2.04億平方米，2004年分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。2004年全國銷售面積增長13.7％，竣工面積增長2.1％，新開工面積增長10.4％，分別比2003年下降了12.07、16.45和17.42個百分點(diǎn)。這種態(tài)勢盡管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風(fēng)險(xiǎn)。2.房價(jià)攀升2004年全國商品房平均售價(jià)為2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。從各類商品房2004年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6％。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價(jià)格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價(jià)格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6％。全國2004年住宅價(jià)格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價(jià)格增幅較大。商品房價(jià)格上漲的主要原因：(1)土地價(jià)格上漲。國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價(jià)格漲幅超過10個百分點(diǎn)，有9個城市房價(jià)漲幅超過10個百分點(diǎn)。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價(jià)與房價(jià)雙雙上漲。第二季度，全國有8個城市土地交易價(jià)格同比漲幅超過10％，有6個城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10個百分點(diǎn)，其中杭州、上海、沈陽、天津表51998~2004年全國商品房平均銷售價(jià)格單位：元/平方米項(xiàng)目年份房屋平均銷售價(jià)格其中住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他等4城市重合。可見，地價(jià)上漲是當(dāng)前房價(jià)上漲中的重要因素。(2)建筑材料價(jià)格上漲。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致的房價(jià)上漲。(4)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)性失衡的原因，一是政府對經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長為-2.5％，占住宅開發(fā)投資的比例由2003年的6.13％下降到4.61％。二是市場的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點(diǎn)不太可能是檔次較低、盈利較差的低價(jià)商品房。三是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格。(5)投資和投機(jī)性購房拉動。(6)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)者的心理預(yù)期，引起更多人跟風(fēng)。(7)房地產(chǎn)市場中存在著特定形式的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引資本向其流動的基本條件之一，更是新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，2004年采取的宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，事實(shí)上起到了推動價(jià)格增長的作用。但是，宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投資過快增長而不是降低房價(jià)，不能以房價(jià)走勢作為判定調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)。站在消費(fèi)者角度看，房價(jià)的升高使苦于房價(jià)高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應(yīng)靠住房社會保障體系，而不是產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。3.需求依然旺盛盡管2003年以來各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價(jià)過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經(jīng)濟(jì)增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價(jià)格增長速度。1998年以來，城鎮(zhèn)人均收入年均增長率為8.95％，住宅價(jià)格年均增長率為3.82％，只有2004年住宅價(jià)格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求。1990年中國城鎮(zhèn)化水平為26.4％，2004年已超過40％。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。三是投資和投機(jī)性購房需求。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2004年上海投機(jī)性購房所占比例達(dá)16.6％，長沙市為16％，寫字樓則高達(dá)40％。旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。當(dāng)然，考察1998年以來的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國國內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應(yīng)當(dāng)審慎地看待當(dāng)前的有效需求，對房價(jià)與收入的動態(tài)比較關(guān)系保持一定的戒心。二影響房地產(chǎn)的調(diào)控政策和2005年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(一)影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項(xiàng)目過多、在建規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。為控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2004年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場的清理整頓，土地嚴(yán)、金融緊貫穿全年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴(yán)控“銀根”緊縮的壓力。其實(shí)，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺了加強(qiáng)土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地產(chǎn)投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實(shí)施力度進(jìn)一步加大而已。2004年中國房地產(chǎn)市場烙上了深刻的宏觀調(diào)控烙印，并將對2005年房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)產(chǎn)生深刻影響。1.緊縮“銀根”2004年金融部門連續(xù)采取措施，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。(1)4月25日央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。(2)4月27日國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20％提高到35％以上。(3)6月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體指標(biāo)，個人住房貸款比例不超過80％，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50％以下(含50％)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下(含55％)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35％。(4)10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》(征求意見稿)，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。(5)10月29日央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。2.嚴(yán)格控制供地，規(guī)范土地市場繼2003年的“土地風(fēng)暴”之后，更為嚴(yán)格的土地控制政策和措施在2004年相繼實(shí)施：(1)國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個暫停”半年，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。(2)繼續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進(jìn)行督查，核減了70.1％的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。(3)國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經(jīng)營性土地出讓市場化明確了時(shí)間表，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。(4)為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴(yán)格土地管理，2004年10月底國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。為貫徹落實(shí)該決定，完善土地供應(yīng)計(jì)劃。2004年11月國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。(5)為消除地方政府干預(yù)土地審批，省以下土地管理部門實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。(6)為切實(shí)保護(hù)耕地特別是保護(hù)基本農(nóng)田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。經(jīng)過治理整頓，2004年第一季度國務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地比2003年平均下降了46％。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，30個省(區(qū)、直轄市)共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過全國實(shí)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項(xiàng)目用地，涉及土地面積79.26萬公頃；清理違法占用土地項(xiàng)目7184個，涉及面積3.65萬公頃；對停建、暫停并限期整改及取消立項(xiàng)的7077個項(xiàng)目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風(fēng)”得到遏制。土地市場向規(guī)范化邁進(jìn)一步，1～9月份全國經(jīng)營性土地招拍掛面積3.63萬公頃，總價(jià)款達(dá)到2100多億元。3.控制拆遷2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》1月1日開始實(shí)施，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實(shí)施，6月6日國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價(jià)機(jī)構(gòu)、行政行為進(jìn)行了規(guī)范，細(xì)化了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中行政裁決和強(qiáng)制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。(二)2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。1.投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費(fèi)關(guān)系”列為2005年的重點(diǎn)之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是2005年宏觀調(diào)控的重要手段。參照以往的經(jīng)驗(yàn)，固定資產(chǎn)投資超過國民收入的35％就會出現(xiàn)投資過熱。考察固定資產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例(投資率)歷年變化可以看到，即使在1992～1993年房地產(chǎn)過熱年份，全國投資率也沒有達(dá)到38％的水平。但2001年的投資率已經(jīng)達(dá)到38.24％，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39％。2004年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了51.33％的新高。這表明控制投資增長的任務(wù)仍然緊迫。房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的20％左右，并對上游產(chǎn)品有極強(qiáng)的拉動作用，所以壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于2004年增長速度，但估計(jì)不會低于20％。由于央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進(jìn)一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會等，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。2.土地市場趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán)2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)控制將更加嚴(yán)格。國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明?！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強(qiáng)化。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進(jìn)一步強(qiáng)化耕地的保護(hù)和嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量的基本國策，從嚴(yán)從緊控制土地農(nóng)轉(zhuǎn)非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收，特別是涉及占用基本農(nóng)田的規(guī)劃調(diào)整要經(jīng)國務(wù)院審批；針對耕地保護(hù)將建立責(zé)任考核體系，落實(shí)土地管理行政首長負(fù)責(zé)制，各級政府土地管理的權(quán)利和責(zé)任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強(qiáng)市場形成地價(jià)的機(jī)制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護(hù)國家作為土地所有者的權(quán)益，消除開發(fā)商的尋租機(jī)會和不當(dāng)?shù)美?，有利于消除腐敗和廉政建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場主體。3.被動需求有望下降，二手房市場升溫2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負(fù)面效應(yīng)，可以期望2005的拆遷工作將慎重進(jìn)行。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場50％左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場并未達(dá)到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價(jià)格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產(chǎn)價(jià)格升高、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康發(fā)展。因此可以預(yù)見，2005年二手房市場將在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設(shè)和諧社會做出貢獻(xiàn)。4.供求關(guān)系偏緊，房價(jià)增幅趨緩從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時(shí)，也影響供給，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計(jì)。因此，可以預(yù)測，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。從供給來看，近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生較大的影響。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地開發(fā)面積減少，從這些先行指標(biāo)的變化可以預(yù)計(jì)，在2005年國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變。從上述對供求關(guān)系的分析可以判斷，2005年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，我們認(rèn)為2005年房地產(chǎn)價(jià)格的升幅將有所回落：第一，市場經(jīng)濟(jì)自身具有通過價(jià)格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房價(jià)將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價(jià)位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房價(jià)；第三，政策變動初期對市場預(yù)期的影響最大(市場預(yù)期供給減少是2004年房價(jià)上漲的深層原因)，這種影響將隨著時(shí)間的推移逐步減小。5.企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營將走向平等競爭，質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)。在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，導(dǎo)致企業(yè)的洗牌重組在2004年已呈現(xiàn)出跡象的基礎(chǔ)上持續(xù)進(jìn)行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、一些不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時(shí)機(jī)以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前已儲備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，2004年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預(yù)計(jì)2005年將會大量出現(xiàn)；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2005年市場的亮點(diǎn)之一。概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質(zhì)量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。近幾年房地產(chǎn)市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標(biāo)新立異、層出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應(yīng)了高收入購房者不僅重視房屋品質(zhì)和舒適程度，而且追求文化品位和時(shí)尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競爭手段。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面重新認(rèn)識和定位樓市產(chǎn)品的競爭力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動、或者被動地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)。三政策建議[1](一)正確判斷形勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的旺盛和各界對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要意義。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)，與金融業(yè)聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。判斷當(dāng)前錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢，首先要從中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進(jìn)程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標(biāo)，科學(xué)的、歷史的、發(fā)展的來看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，而不是簡單的拿一些指標(biāo)與西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)行生硬對比。同時(shí)，也要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上全面而有針對性的分析市場形勢：房地產(chǎn)開發(fā)周期長，產(chǎn)業(yè)波動性大，市場供求關(guān)系是長期積累、演變的結(jié)果，不能單純以年度同比指標(biāo)來判斷市場供求關(guān)系；房地產(chǎn)產(chǎn)品在空間上不可移動，市場具有明顯的區(qū)域性特征，不能簡單地以局部地區(qū)市場供求關(guān)系推導(dǎo)全國房地產(chǎn)整體形勢。房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場秩序，保護(hù)公平競爭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，滿足居民的基本住房需求。中國房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果。因此，中國房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是供不應(yīng)求。要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產(chǎn)投資增長過熱與保證房地產(chǎn)市場正常供給的關(guān)系，正確處理保護(hù)耕地與增加房地產(chǎn)用地的關(guān)系，正確處理遏制投機(jī)性購房與保護(hù)居民合理住房需求的關(guān)系。針對2004年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的潛在供應(yīng)減少，價(jià)格上漲過快的新情況，適時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段，將保證市場供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市場，防止供求關(guān)系過大波動作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標(biāo)準(zhǔn)。減少行政直接干預(yù)，主要通過市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，應(yīng)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的正確方向。(二)盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法在2005年緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。盤活存量土地，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場的供給，也是土地制度改革的重要目標(biāo)之一。緊縮“地根”的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。各級地方政府要在認(rèn)真清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營土地出讓招投標(biāo)制，并采用綜合評標(biāo)的方式，改變一味價(jià)高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房售價(jià)等限制性條款來穩(wěn)定商品房價(jià)格。加強(qiáng)土地整理儲備工作，掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動權(quán)；完善土地一級開發(fā)制度，盡量采取熟地供應(yīng)的方式出讓經(jīng)營性用地，規(guī)范土地市場。根據(jù)各地實(shí)際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)商、購房人和各方面專家意見的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)向社會發(fā)布，以穩(wěn)定市場預(yù)期。在保護(hù)耕地，控制城市建設(shè)用地的同時(shí)，我們也應(yīng)認(rèn)識到：相對于農(nóng)村居民點(diǎn)用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國城市建設(shè)用地人均指標(biāo)僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地與因人口進(jìn)城而減少的農(nóng)村居民點(diǎn)用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。因此，我們既要堅(jiān)持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設(shè)用地而增加城市化和工業(yè)化的成本。(三)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府應(yīng)通過加強(qiáng)規(guī)劃、土地政策的引導(dǎo)，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設(shè)，提高普通商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)普通商品住房。成都等城市在進(jìn)行招拍掛時(shí)，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價(jià)，這一做法有利于穩(wěn)定房價(jià)，增加中低價(jià)位商品住房供給，具有借鑒意義。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴(yán)格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格相差不大的地區(qū)，適時(shí)以“補(bǔ)人頭”取代“補(bǔ)磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補(bǔ)貼來取代經(jīng)濟(jì)適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓勵政策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴(kuò)大廉租住房的供應(yīng)范圍，保障最低收入人群，包括農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的基本住房需求。(四)加快二手房市場建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)二手房是許多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過了新建商品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)，一可增加住房供應(yīng)，特別是存量房一般價(jià)格較低，也就意味著增加了中低價(jià)位住房的供應(yīng)。這對于穩(wěn)定房價(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是，住房流動性的提高有利于人們在離工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場需求。同時(shí)降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡化交易手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。(五)保護(hù)合理的住房消費(fèi)，遏制投機(jī)性購房根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2004年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅為23.67平方米，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離。另一方面，由于長期低租金、實(shí)物分配等原因，中國城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國家。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵改善型的住房消費(fèi)，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。投資性購房可以增加出租房屋數(shù)量，對于培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制、級差地租形成機(jī)制的重要組成部分。在當(dāng)前股市低速、存款利率較低、物價(jià)上漲幅度較大的情況下，投資房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財(cái)行為的不動產(chǎn)投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風(fēng)險(xiǎn)都不會太大。并且，投資者對租金、房價(jià)、利率更為敏感，會根據(jù)租金市場的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。只要對投資性購房進(jìn)行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個安全的范圍內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對此進(jìn)行過多的限制。對于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購房行為，消除炒作對心理預(yù)期的不良影響。(六)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為中國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更