2021泗陽富春山居項(xiàng)目營銷提報(bào)方案-95P

泗陽富春山居項(xiàng)目目Contents錄5432浩華保障營銷策略公司簡介客群定位市場分析

市場分析Chapter

1宏觀-看政策地方調(diào)控歷經(jīng)三階段變化：1-4月份，多城調(diào)降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺(tái)人才購房補(bǔ)貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調(diào)控關(guān)注房價(jià)紅線，蘇州、西安等市相繼升級(jí)調(diào)控，著力打壓投資、投機(jī)性需求，維穩(wěn)房價(jià)上漲預(yù)期；8月份以來，人才新政不斷發(fā)力，上海、天津、南京等市僅限于部分區(qū)域放松限購，長沙、江門、三亞等市則在全市范圍調(diào)降人才購房門檻。中央政策層面從年初的平穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)槟曛械募哟a預(yù)期，再到年末的平穩(wěn)預(yù)期。3月份兩會(huì)表態(tài)“防止房市大起大落”，4月份中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，7月份中央政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“堅(jiān)持房住不炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效機(jī)制”。。3、地方松-緊-松：多城激勵(lì)人才購房，緊盯房價(jià)紅線加碼調(diào)控，“四限”局部放松。4、棚改實(shí)際開工量已超額完成5.3%、貨幣化安置滯后效應(yīng)，對(duì)三四線市場托底支撐。1、中央穩(wěn)-緊-穩(wěn)：防大起大落，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，再到全面落實(shí)因城施策.2、金融總量寬松，但居民房貸、企業(yè)融資前松后緊，房貸利率先降后升再穩(wěn)。市場分析政策調(diào)控政策調(diào)控|國家篇2019年全年政策盤點(diǎn)1、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文：銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2、央行2020年工作會(huì)議提出，堅(jiān)決打贏防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，要加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：要加大城市困難群眾住房保障工作，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房

價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1、7.30政治局會(huì)議明確提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。

2、8月20日央行宣布從2019年10月8日起以LPR為商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的參照標(biāo)準(zhǔn)。央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開電話會(huì)指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性?！笆龑萌珖舜笕螘?huì)議：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居?！?019年7月2019年12月2020年1月2020年3月2020年5月市場分析政策調(diào)控中央政策展望：把控金融調(diào)節(jié)防風(fēng)險(xiǎn)，房企融資有望改善，房貸利率穩(wěn)中有降。近期，央行行長發(fā)表題為《堅(jiān)守幣值穩(wěn)定目標(biāo)，實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策》的文章，明確提出：綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，但絕不等于對(duì)房地產(chǎn)放水，防范金融風(fēng)險(xiǎn)仍是一貫堅(jiān)持的方向。另外，從去杠桿的角度來講，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)也是去杠桿最重要的領(lǐng)域。預(yù)計(jì)2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌，但結(jié)構(gòu)性寬松可期。房地產(chǎn)融資有望邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來施工和竣工的有序進(jìn)行；而在LPR利率中樞下移的作用下，按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選，2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。地方政策展望：“四限”調(diào)控“外松內(nèi)緊”，穩(wěn)定是主基調(diào)，整體全面落實(shí)因城施策?？梢灶A(yù)見的是，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)一城一策、因城施策的長效調(diào)控機(jī)制，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。地方調(diào)控“外松內(nèi)緊”。限購、限價(jià)、限售、限簽等“四限”政策仍是地方調(diào)控重要抓手，政策將與各城市本身房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度更高、反應(yīng)更快，各城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整未來政策走向，以便提高政策的針對(duì)性以及有效性。預(yù)計(jì)2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻，逐步放開人才購房限制性措施，

“四限”調(diào)控局部放松。不過，我們認(rèn)為改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，已然上升到國家的政治高度，并將是長期的戰(zhàn)略選擇。本輪調(diào)控政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長的時(shí)間周期，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。政策面關(guān)鍵詞——企穩(wěn)！市場分析政策調(diào)控疫情對(duì)房地產(chǎn)周期的影響1、市場需求延后釋放疫情影響線下成交，并進(jìn)一步引發(fā)市場波動(dòng)，但由于需求端韌性仍在，因此后續(xù)市場將伴隨需求延后釋放而逐步修復(fù)。2、資產(chǎn)價(jià)值重估我國對(duì)疫情的有力防控得益于我國的制度優(yōu)勢。在疫情引發(fā)市場恐慌情緒、全球金融市場劇烈波動(dòng)后，中國成為避險(xiǎn)資金的目的地。海外資本頻繁收購國內(nèi)核心資產(chǎn)，體現(xiàn)了國際資本的看好，國內(nèi)核心地段的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估。3、提高主動(dòng)調(diào)控可能性在“房住不炒”方針下，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步的主動(dòng)調(diào)控，當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資需求逐步退出，主動(dòng)管理職能將進(jìn)一步發(fā)揮能動(dòng)性，剛需則將得到進(jìn)一步的保障。4、購房者重塑居住需求疫情期間購房者對(duì)于住宅的感受得到一輪新的升級(jí)，后續(xù)將重新重視真實(shí)居住需求，更重視開發(fā)商的產(chǎn)品及服務(wù)，使房子的居住屬性進(jìn)一步回歸本質(zhì)。結(jié)論：當(dāng)前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了新特征下的新周期，在“房住不炒”和“因城施策”政策的引導(dǎo)下，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以中心城市和大都市圈為代表的持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展新格局。疫情對(duì)于房地產(chǎn)整體周期的影響較小，個(gè)人資產(chǎn)有望在本次疫情下得到重估，房子將進(jìn)一步回歸居住屬性。市場分析政策調(diào)控中觀-看市場一、房地產(chǎn)開發(fā)竣工情況我縣目前在建、在售項(xiàng)目104個(gè)，其中，2020年1-4月份房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目5個(gè)、續(xù)建項(xiàng)目4個(gè)，

新開工面積49.13萬㎡,同比下降40.03%；竣工面積31.49萬㎡，同比下降14.64%。4月份，房地產(chǎn)新開工面積40.11萬㎡，同比上升243.11%；竣工面積為22.53萬㎡，同比下降22.76%

。二、商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況2020年1-4月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售37.23萬㎡，同比上升3.91%；其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售33.97萬㎡，同比上升0.8%。4月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售9.64萬㎡，同比上升56.24%；其中，商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售9.31萬㎡,同比上升63.05%。市場分析土地市場按面積段劃分各項(xiàng)指標(biāo)庫存套數(shù)(套)占比(%)庫存面積(萬㎡)占比(%)0-60㎡3023.65%1.161.14%60-80㎡841.02%0.60.59%80-90㎡3163.82%2.762.71%90-100㎡7889.53%7.567.43%100-120㎡208825.26%23.4323.04%120-144㎡352042.58%46.0245.25%144㎡以上116914.14%20.1819.84%合計(jì)8267100101.71100二、全縣商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)劃分庫存情況截至2020年4月份，全縣累計(jì)商品住宅庫存按面積段劃分，120~144㎡戶型結(jié)構(gòu)庫存量最大，面積占42.58%。具體分布情況如下：市場庫存情況月份2019年

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年

1月2月3月4月商品房

銷售面積13.0113.0112.6011.9416.2615.9520.4324.8814.9410.2513.523.2514.5711.88商品住宅

銷售面積11.0511.0510.5410.6615.4013.2119.3523.4813.338.7910.443.2013.6810.89一、商品房網(wǎng)簽合同備案情況2020年1—4月份，實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)簽合同備案42.96萬㎡(3657套)，同比下降5.04%(套數(shù)下降3.69%)；其中，商品住宅網(wǎng)簽合同備案38.01萬㎡(3131套)，同比下降1.73%(套數(shù)下降4.98%)。4月份，實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)簽合同備案11.88萬㎡(933套)，同比上升7.03%(套數(shù)下降3.01%)；其中，商品住宅網(wǎng)簽合同備案10.89萬㎡(872套),同比上升11.24%(套數(shù)上升4.43%)，較上月環(huán)比下降20.39%。市場去化情況房屋性質(zhì)各項(xiàng)指標(biāo)主城區(qū)西康片區(qū)城南片區(qū)東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)合

計(jì)商

品

房

住

宅銷售面積(萬㎡)7.701.11.410.380.310.89銷售面積占比(

%)70.71%10.10%12.95%3.49%2.75%100銷售套數(shù)61894993526872銷售套數(shù)占比(

%)70.87%10.78%11.35%4.02%2.98%100二、各片區(qū)網(wǎng)簽合同備案情況

4月份主城區(qū)網(wǎng)簽合同備案商品住宅7.70萬㎡，計(jì)618套；面積與套數(shù)分別占比當(dāng)月住宅銷量的70.71%與70.87%。市場去化情況按面積段劃分各項(xiàng)指標(biāo)銷售套數(shù)占比(%)銷售面積(萬㎡)占比(%)≤60㎡280.89%0.14037%60-80㎡150.48%0.10.26%80-90㎡892.84%0.772.03%90-100㎡2889.20%2.747.21%100-120107734.40%12.1231.89%120-144136443.56%17.6446.41%＞144㎡2708.62%4.511.84%合計(jì)313110038.01100四、全縣商品房按面積段劃分網(wǎng)簽合同備案情況1~4月份，商品住宅銷售量按面積段劃分，120~144㎡戶型結(jié)構(gòu)網(wǎng)簽合同備案量最大，套數(shù)占比43.56%。具體分布情況如下：市場去化情況一、商品住宅成交均價(jià)情況2020年1—4月份，商品房成交均價(jià)6296元/㎡，同比上升3.72%；其中，商品住宅成交均價(jià)6230元/㎡，

同比上升7.1%。4月份，商品房成交均價(jià)6435元/㎡，同比上升9.53%，環(huán)比上升1.85%；其中，商品住宅成交均價(jià)6440元/㎡，同比上升14.82%，環(huán)比上升6.11%。4月份，主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)6840元/㎡(618套)，其中，均價(jià)最高9132元/㎡(運(yùn)河名門府二期)，均價(jià)最低4685元/㎡(華希廣場)；西康片區(qū)商品住宅成交均價(jià)5337元/㎡(94套)；城南片區(qū)商品住宅成交均價(jià)6483元/㎡(99套)；東開發(fā)區(qū)商品住宅成交均價(jià)4070元/㎡(35套)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品住宅成交均價(jià)2963元/㎡(26套)。市場價(jià)格走勢微觀-看競品區(qū)域競品分析13#、14#、15#中間戶戶型13#、14#、15#邊戶戶型115m128m運(yùn)河名門府二期基本數(shù)據(jù)占地面積27964㎡總建筑面積45210.83㎡容積率1.16綠化率35%總戶數(shù)264開發(fā)商泗陽信峰置業(yè)有限公司項(xiàng)目簡介：運(yùn)河名門府二期位于運(yùn)河大道和愛園路交匯處，項(xiàng)目建筑面積約62萬方，有8棟面積89-165㎡的多層電梯洋房組成，涵蓋了兩房三房和四房，可滿足全齡段個(gè)性化的置業(yè)需求。值得注意的是，運(yùn)河名門府二期多層洋房部分采用了退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，1-7樓面積逐層遞減，多出來的空間作為下一層的露臺(tái)，使得每層住戶都可以享受到南陽臺(tái)北露臺(tái)的歐美墅級(jí)居住體驗(yàn)，退臺(tái)式洋房層高達(dá)到3.2米，且每戶星空露臺(tái)均為贈(zèng)送，開創(chuàng)泗陽市場退臺(tái)式住宅的新時(shí)代。泗陽運(yùn)河名門府位于泗陽運(yùn)河大道與桃源南路交匯處，項(xiàng)目由信峰置業(yè)有限公司開發(fā)，占地面積約207畝，建筑面積約62萬方。運(yùn)河名門府項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期為純高層住宅已于2017年十月售罄交付入住，二期為多層電梯洋房與退臺(tái)式洋房將于2020年元月開盤。2020年運(yùn)河名門府的學(xué)區(qū)方面，小學(xué)為泗陽眾興實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中學(xué)為泗陽初級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，項(xiàng)目緊鄰運(yùn)河景觀帶和愛園公園、泗陽縣人民醫(yī)院，交通、環(huán)境和配套都較為成熟完備。銷售信息首開時(shí)間2020年1月12日當(dāng)月成交均價(jià)洋房：9200元/㎡在售樓棟二期8棟樓全部在售樓棟情況二期8棟房源均是電梯洋房，屬于退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，低樓層面積大，越往上面積越小。頂樓送閣樓，閣樓層高2.8米。銷售情況五月加推四棟樓，目前剩余幾十套房源面積區(qū)間90㎡

、

103㎡

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114㎡

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126㎡147㎡、154㎡、160㎡、167㎡優(yōu)惠方式優(yōu)惠200每平方，送車位。目標(biāo)客戶分布改善居多，好的產(chǎn)品有他的專屬的客戶群體區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析125m167m154m區(qū)域競品分析103m123m92m區(qū)域競品分析125m117m118m區(qū)域競品分析億陽國際二期基本數(shù)據(jù)占地面積7.5萬方總建筑面積23萬方容積率2.32綠化率35%總戶數(shù)1200戶開發(fā)商江蘇金鷺置業(yè)發(fā)展有限公司銷售動(dòng)態(tài)20#定存項(xiàng)目簡介：億陽國際位于泗陽縣人民中路22號(hào)，泗陽中央商場正對(duì)面。容積率2.32，綠化率35%，總戶數(shù)1258戶，面積段44-162㎡。社區(qū)定制名貴植物組團(tuán)綠化，打造城中公園生活。星級(jí)品牌物業(yè)，為您的安居樂業(yè)24小時(shí)保駕護(hù)航。兒童樂園、健康跑道、社區(qū)籃球場、老年活動(dòng)中心等戶外休閑健身應(yīng)有盡有。銷售信息二期首開時(shí)間2019年7月6日首推房源21#，面積段57.95㎡-127.54㎡首推均價(jià)57.95㎡公寓級(jí)住房達(dá)到了8500元/㎡的表均價(jià)其他房源均價(jià)在7800-8200元/㎡成交均價(jià)高層：8200洋房：9400銷售情況20#于4月中旬加推，推出107套面積為43㎡/113㎡/117㎡/119㎡/122㎡/141㎡截止5月24日備案81套，均價(jià)8200左右面積區(qū)間94、115、123平方優(yōu)惠方式95折當(dāng)天定房按時(shí)簽約優(yōu)惠2萬加推情況18#驗(yàn)資中，建面113-162㎡目標(biāo)客戶分布改善、剛需區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析錦繡江南二期基本數(shù)據(jù)占地面積115畝總建筑面積19萬方容積率2.55綠化率40%總戶數(shù)914戶開發(fā)商泗陽桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售動(dòng)態(tài)排卡階段項(xiàng)目簡介：錦繡江南二期項(xiàng)目位于泗陽電視塔東南角，毗鄰人民路、北京路、解放路和長春路，居泗陽城央地段。周邊配套有雨潤中央商場、城市之家、縣中醫(yī)院、瑞禾公園、天水園等商業(yè)、醫(yī)療和生態(tài)資源，交通非常便捷，榮享城市優(yōu)質(zhì)配套資源。錦繡江南二期建筑外觀采用Art

Deco(裝飾派藝術(shù))風(fēng)格，融合新中式元素，保障項(xiàng)目外觀歷久彌新，經(jīng)典流傳。此外，小區(qū)內(nèi)部打造了一個(gè)近5000方的主體中央景觀區(qū)，樓棟空間布置的節(jié)點(diǎn)和入口景觀組合成兩大景觀組團(tuán)，采用“一核、二區(qū)、五園、多節(jié)點(diǎn)”

的規(guī)劃布局，置身其中能夠體會(huì)到移步換景、花團(tuán)錦簇的曼妙之姿，讓回家和游園的每一刻都充滿尊

崇感。銷售信息預(yù)計(jì)首開時(shí)間2020年6月底或7月初首推樓棟2-1、、2-2、8#、9#首推套數(shù)384戶面積區(qū)間101-140㎡預(yù)計(jì)成交價(jià)格8000左右排卡情況從3月份開始排卡，排卡200號(hào)左右排卡優(yōu)惠交1萬抵2萬目標(biāo)客戶分布城區(qū)或者北面區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析瑞禾陽光城二期基本數(shù)據(jù)占地面積135畝總建筑面積27萬方容積率3.0綠化率36%總戶數(shù)1380戶開發(fā)商江蘇安禾置業(yè)有限公司位置泗陽縣人民路與銀河路交匯處項(xiàng)目簡介：全能配套，享5分鐘輕松生活圈，傲居城市中央軸地，東起人民路，南至中央商城步行街，西至解放路，北達(dá)長春路，周邊道路四通八達(dá)，配套完善，項(xiàng)目周邊配套實(shí)驗(yàn)小學(xué)、初級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、泗陽人民醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，僅需五分鐘就可達(dá)到城市繁華的中央商城步行街，快速切換城市生活，盡可享城市繁華，退可感寧謐生活。書香環(huán)繞、教育從小一步到位起點(diǎn)，終點(diǎn)，皆因選擇不同。對(duì)于孩子，陽光城用心守護(hù)，緊鄰實(shí)驗(yàn)雙語小學(xué)、泗陽中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)府，用強(qiáng)大的師資力量來填充他們知識(shí)的海洋，在家門口為您的子女保駕護(hù)航，為孩子的夢(mèng)想插上翅膀。是的，我們知識(shí)為孩子的夢(mèng)想做些瑣碎的事情，僅此而已。銷售信息首開時(shí)間2017年2月16日當(dāng)月成交均價(jià)高層：7800元/㎡在售樓棟32#-30F

(120套)35#-35F(264套)樓棟情況32#剩余20余套、35#剩60套左右32#中戶91㎡小三室邊戶118㎡35#中戶91㎡小三室邊戶117㎡銷售情況5月份銷售15套左右面積區(qū)間115㎡-248㎡優(yōu)惠方式定房優(yōu)惠1萬，，按揭優(yōu)惠50一平方，一次性優(yōu)惠100一平方。送車位，車位不要可抵四萬剩余貨量剩余1000套左右區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析石榴江南府基本數(shù)據(jù)占地面積85000㎡總建筑面積240000㎡容積率2.2綠化率35%總戶數(shù)1300戶開發(fā)商泗陽縣澳石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置洋河路與淮海路交匯處項(xiàng)目簡介：石榴江南府——由來自北京的豪宅專家石榴置業(yè)精心打造的泗陽新中式華宅，位于洋河路與淮海路交匯處。項(xiàng)目總占地面積約8.5萬方，總建筑面積約24萬方，容積率2.2，綠地率35%，總戶數(shù)約1300戶，整體布局合理。周邊配套完備，商業(yè)、醫(yī)療、景觀、教育資源配套豐富。項(xiàng)目產(chǎn)品主要含高層和洋房，建筑采用新中式建筑風(fēng)格，承襲“府系”建筑的精髓，貫徹“中式手法”的設(shè)計(jì)理念，將建筑與景觀巧妙融合，打造品質(zhì)人居典范。銷售信息首開時(shí)間2018年9月底當(dāng)月成交均價(jià)均價(jià)7200元/㎡在售樓棟4#、5#、9#、W4#樓棟情況在售4#、5#棟樓均為18層，一梯兩戶，一個(gè)單元。銷售情況5月份銷售30多套面積區(qū)間105平三室兩廳一衛(wèi)115平方三室兩廳一衛(wèi)130平三室兩廳兩衛(wèi)146平四室兩廳兩衛(wèi)優(yōu)惠方式暫無優(yōu)惠，會(huì)做特價(jià)房加推時(shí)間五一加推W418層小高層72套均價(jià)7200區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析芙蓉苑基本數(shù)據(jù)占地面積466667㎡總建筑面積159000㎡容積率2.61綠化率30%總戶數(shù)672戶開發(fā)商江蘇新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置解放路西側(cè)原縣委西大院旁項(xiàng)目簡介：百年老城芯，一座西大院。公園里奢藏一座私家園林。占地面積約46667平方米，水域面積約25333平方米。銷售信息首開時(shí)間2019年下半年當(dāng)月成交均價(jià)7400元/㎡在售樓棟8#樓棟情況8#共計(jì)168套，大部分為安置房，可售不到50套銷售情況目前已售十余套面積區(qū)間122㎡、123㎡優(yōu)惠方式交1000元優(yōu)惠10000，7天首付到位優(yōu)惠300元/㎡，全款優(yōu)惠400元/㎡加推時(shí)間時(shí)間待定，下次加推7#和9#區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析碧桂園鳳凰灣基本數(shù)據(jù)占地面積174.3畝總建筑面積28.6萬方容積率1.83綠化率35%總戶數(shù)1562套開發(fā)商泗陽碧桂園陽光置業(yè)有限公司銷售動(dòng)態(tài)在售10#、12#項(xiàng)目簡介：碧桂園鳳凰灣占地174.3畝，由A區(qū)和C區(qū)組成，總建筑面積28.6萬方，容積率1.83，由26棟洋房，1棟綜合樓,1棟商業(yè)樓組成，共1562套，洋房面積為YJ115、YJ140，YJ215，整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)

代中式建筑風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃立體坡地景觀園林、鉑金鳳凰管家、室外雙泳池，童夢(mèng)樂園游樂設(shè)施等配套，讓業(yè)主足不出戶就能獲得美好生活體驗(yàn)。項(xiàng)目位于泗陽運(yùn)河南板塊，處于政府規(guī)劃“東拓南優(yōu)”的戰(zhàn)略發(fā)展方向上，規(guī)劃城南為生態(tài)宜居住區(qū)，集交通配套，生活配套，人文配套，環(huán)境配套等基建于一身。住碧桂園鳳凰灣，真正做到離塵不離城。項(xiàng)目規(guī)劃為5.0智慧社區(qū)，裝修交付，“好房子”系列高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。銷售信息首開時(shí)間2018年精裝，均價(jià)7000元/㎡左右當(dāng)月成交均價(jià)毛坯均價(jià)6400元/㎡精裝均價(jià)7500元/㎡在售樓棟10#、12#144套于2020年1月16日加推銷售情況4月銷售70多套，5月銷售60多套面積區(qū)間120㎡三房兩廳兩衛(wèi)、140㎡四房兩廳兩衛(wèi)、215㎡五房兩廳三衛(wèi)優(yōu)惠方式交2萬抵3萬剩余房源總剩余600余套目標(biāo)客戶分布城南、城西剛需較多部分城中改善加推情況5月24日加推13#兩梯四戶共計(jì)72套面積為119㎡區(qū)域競品分析區(qū)域競品分析

客群分析Chapter

2Chapter

3營銷策略：項(xiàng)目定位、推售策略、推廣策略、渠道策略雅居樂首入泗陽，如何迅速打開市場？給項(xiàng)目一個(gè)精準(zhǔn)定位！??！

項(xiàng)目定位品牌-近30年雅居樂集團(tuán)品牌實(shí)力，毋庸置疑，實(shí)力領(lǐng)先物業(yè)-雅生活國家首批一級(jí)資質(zhì)、貼心服務(wù)雙星耀動(dòng)教育-泗雙名校學(xué)區(qū)加持圓夢(mèng)未來景觀-湖河雙景伴水而居生活與精神雙重進(jìn)階本案亮點(diǎn)用細(xì)致周到全面的現(xiàn)場服務(wù)體驗(yàn)，給客戶留下良好的現(xiàn)場記憶，并得到尊貴體驗(yàn)的滿足，自主進(jìn)行項(xiàng)目推介及口碑傳播，同時(shí)拔升項(xiàng)目品質(zhì)及調(diào)性。無縫隙服務(wù)04

星級(jí)會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)特殊客群隱性高端富豪的特性，在提供服務(wù)時(shí)神秘、低調(diào)，注重對(duì)客戶隱私的保護(hù)和絕對(duì)尊重是關(guān)鍵。用高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系營造客戶現(xiàn)場記憶“大客戶管家”智能化接待模式，是國內(nèi)高品質(zhì)樓盤的一種趨勢。全面提升營銷品質(zhì)，如掌上PDA的應(yīng)用、對(duì)講機(jī)的應(yīng)用。尊貴預(yù)約服務(wù)項(xiàng)目定位預(yù)約客戶可使用VIP貴賓室接待，并提前準(zhǔn)備相應(yīng)茶歇及資料。給客戶一對(duì)一、貼身置業(yè)服務(wù)的感覺，包括對(duì)客戶興趣愛好的私人信息的管理。010302一對(duì)一服務(wù)

推售策略戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(戶)比例三室兩廳一衛(wèi)95m約16214%三室兩廳兩衛(wèi)108m約43236%三室兩廳兩衛(wèi)125mA約40534%三室兩廳兩衛(wèi)125mE約444%四室兩廳一衛(wèi)143m約13512%合計(jì)約1178100%推售策略富春山居戶型配比細(xì)分1#11#12#二期9#5#8#6#7#推售思路：二期四批次亮相，首開引爆，分批小量加推，保持市場熱度。建議項(xiàng)目分為二期，推售采用由西向東遞進(jìn)的方式，每一期再分為兩個(gè)批次進(jìn)行加推，小步快跑，保持市場熱度，關(guān)注度，同時(shí)做好價(jià)格提升，利潤最大化。推售建議一期10#2#3#一期推售思路：首開火爆，高調(diào)入市，抓住春節(jié)返鄉(xiāng)潮持續(xù)熱銷一期二批次加推3#、10#(約216套)推售理由：①銷售樓棟按照工程進(jìn)度②3#一線河景房，作為二批次價(jià)格標(biāo)桿，拔高項(xiàng)目調(diào)性。10#位于小區(qū)中心位置，價(jià)格其次。一期5棟樓預(yù)計(jì)3月底銷售結(jié)束，為期約6個(gè)月。1#11#12#二期9#8#6#7#一期一批次2#一期二批次5#推售建議10#3#按目前市場均價(jià)8000元/㎡測算，本案體量約19萬方我司制定

目標(biāo)15個(gè)月內(nèi)清盤營銷目標(biāo)

推廣策略品牌落地活動(dòng)主題——雅居泗陽共創(chuàng)未來地點(diǎn)：廣場、商超等人流密集處；目的：配合線下大規(guī)模拓展摸客，首次輸出項(xiàng)目形象價(jià)值，制造市場聲音；方式：在人群聚集多的地方，投放盒子(展點(diǎn))，進(jìn)行快閃行動(dòng)。線下配合地推活動(dòng)贈(zèng)送礦泉水(附贈(zèng)LOGO)，以新穎的方式吸引泗陽人民注意。營銷策略

渠道策略浩華泗陽資源浩華在泗陽城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商家門店資源共477家。渠道資源浩華泗陽資源浩華在泗陽同行及其他全民經(jīng)紀(jì)人資源630人。渠道資源部分合作企業(yè)規(guī)模部分合作企業(yè)規(guī)模泗水紡織200恒浩達(dá)2000聚潤紡織2000宏基碳素200金之彩2000好彩頭600千仞崗2000瑞泰光伏材料400勇士照明200晨風(fēng)服飾2000捷峰帽業(yè)1000溢彩包裝1000豹子頭服飾600恒天紡織500通達(dá)塑業(yè)200匯陽紡織200東瀛服飾2000宏耀紡織500晨風(fēng)服飾2000浩華在泗陽與開發(fā)區(qū)20家上規(guī)模的企業(yè)都建立了合作關(guān)系，擁有廠區(qū)資源，不定期和企業(yè)開展推介會(huì)及活動(dòng)。浩華泗陽資源渠道資源區(qū)域小區(qū)城中板塊桃源小區(qū)、海天、新港灣、玫苑小區(qū)、紫荊花園、世紀(jì)華庭、東方現(xiàn)代城、星宇花園、繁榮公園、名流新天地、龍庭花苑、東方名苑、陽光名邸、盛世嘉園等城東板塊運(yùn)河人家、城東花園、黃金廣場、豐泰嘉園、京淮小區(qū)、逸景家園、桂莊小區(qū)等城西板塊上海城、西湖半島豪庭、福潤嘉園、雅典花園、名流雅居、京西小區(qū)等城北板塊德華逸墅、新世界花苑、太陽城、萬誠御景園、瀚學(xué)苑、金康華府、翡翠城、清華園、圣地名門、厚地和美等浩華在泗陽深耕12年，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌鲆约翱腿憾挤浅５那宄?，在一些老社區(qū)物業(yè)聯(lián)合舉辦活動(dòng)和巡展，擁有30+個(gè)泗陽老社區(qū)的資源。浩華泗陽資源渠道資源互動(dòng)推廣獲取流量定制形象類H5：項(xiàng)目爆點(diǎn)推廣期間通過抖音、快手、火山等新媒體渠道，定制項(xiàng)目專題視頻及H5，加大推廣力度的同時(shí)提升項(xiàng)目形象。新媒體拓客浩華自有新媒體拓客策劃經(jīng)理：

1人策劃執(zhí)行：

1人案場秘書：1人置業(yè)顧問：10人項(xiàng)目總監(jiān)：1人項(xiàng)目副總監(jiān)(銷售經(jīng)理)：1人項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)，公司調(diào)派相關(guān)人員支援團(tuán)隊(duì)配置團(tuán)隊(duì)配置目標(biāo)客戶精準(zhǔn)到位，合理設(shè)點(diǎn)，深入拓客城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面撒網(wǎng)，項(xiàng)目品牌入人心渠道思路總思路大兵團(tuán)作戰(zhàn)+精細(xì)化拓展廣精拓客目標(biāo)：來訪數(shù)量500組重點(diǎn)工作：城中核心板塊拓客以及城鄉(xiāng)、李口、盧集拓展6月渠道拓客目標(biāo)拓客目標(biāo)：來訪數(shù)量500組重點(diǎn)工作：城西核心板塊拓客以及大興、臨河拓展渠道拓客目標(biāo)月7

開發(fā)區(qū)板塊7渠道策略月城西 城北板塊本案 城西板塊 城中板塊 城東板塊 城南板塊

城西板塊本案拓客目標(biāo)：來訪數(shù)量500組重點(diǎn)工作：城東核心板塊拓客以及開發(fā)區(qū)、來安、八集拓展渠道拓客目標(biāo)月8大組小組拓展內(nèi)容對(duì)應(yīng)地點(diǎn)相應(yīng)人數(shù)合計(jì)備注A組A1社區(qū)掃樓派單，周末定點(diǎn)收客城東花園/黃金廣場/豐泰嘉園京淮小區(qū)等1置業(yè)顧問+4兼職5產(chǎn)客區(qū)，兼職做守點(diǎn)A2圈層推介會(huì)，活動(dòng)導(dǎo)入，維護(hù)關(guān)鍵人如皋/上海路小學(xué)/中學(xué)4置業(yè)顧問4置業(yè)顧問開拓關(guān)系，為后期做經(jīng)紀(jì)人、活動(dòng)等做準(zhǔn)備。8渠道策略月城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模：八集：轄7個(gè)行政村，總?cè)丝?.5萬人來安街道：轄18個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?.8萬人。人員安排：4名置業(yè)顧問+10名小蜜蜂為期一周的集中拓展，共計(jì)三周；拓展方式：從集市、街道、關(guān)鍵人和圈層同步來做。8月鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道計(jì)劃來安開發(fā)區(qū)八集拓客目標(biāo)：來訪數(shù)量500組重點(diǎn)工作：城北板塊拓客以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展9月鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道計(jì)劃渠道拓客目標(biāo)月

開發(fā)區(qū)板塊

城北板塊

城中板塊

城南板塊 城西板塊

城北板塊 城東板塊本案9鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模：找出蓄水排卡客戶重點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，抓住十一國慶節(jié)點(diǎn)，提前在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行路演活動(dòng)，做好點(diǎn)位，發(fā)展編外人員，普及經(jīng)紀(jì)人。人員安排：

4名置業(yè)顧問+10名小蜜蜂為期一周的集中拓展，共計(jì)三周；拓展方式：從集市、街道、關(guān)鍵人和圈層同步來做。9月鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道計(jì)劃大組小組拓展內(nèi)容相應(yīng)人數(shù)合計(jì)備注A組A1集中掃客收客、日常村莊單頁派發(fā)、收客1置業(yè)顧問+4兼職5前期置業(yè)顧問做維護(hù)，兼職做守點(diǎn)A2鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要街道的海報(bào)、展架商家植入2置業(yè)顧問+2兼職4洽談商家，宣傳項(xiàng)目信息，發(fā)展編外B組B1鄉(xiāng)鎮(zhèn)村長村支書關(guān)鍵