蘇州園區(qū)市調(diào)報告

蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)調(diào)查報告一、調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解蘇州市園區(qū)房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向。2、根據(jù)對區(qū)域工程的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研究分析，了解區(qū)域工程的情況。3、最重要的是在調(diào)研過程中，更好的理解市調(diào)工作，提高對房地產(chǎn)市場的敏感度。二、調(diào)查方法網(wǎng)絡(luò)調(diào)研：通過網(wǎng)絡(luò)對工程根本資料的收集?，F(xiàn)場調(diào)研：到銷售現(xiàn)場感受銷售氣氛，觀察工程周遍環(huán)境，以及對工程現(xiàn)狀和后期動態(tài)一個深層次的了解。三、調(diào)研內(nèi)容1.園區(qū)概況〔交通、規(guī)劃〕2.園區(qū)房產(chǎn)市場；板塊劃分〔市場成交情況、板塊現(xiàn)狀及未來開展〕3.園區(qū)市場調(diào)研總結(jié)一、園區(qū)概況1.地理位置蘇州是歷史文化名城，它緊鄰上海，依托浦東開展，一躍成為中國東部沿海的興旺城市，是中國最有影響力的工業(yè)中心之一。蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，通過周邊興旺的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)2.交通一張日新月異、不斷加密的立體交通網(wǎng)，為經(jīng)濟(jì)社會高速開展提供的動力是不可估量的。天、地、公、鐵齊頭并進(jìn)，天上地下任意馳騁，蘇州工業(yè)園區(qū)的交通，也正加快構(gòu)建交通新“路徑〞。無論是在建中的直升機(jī)機(jī)場、輕軌、高鐵、城鐵還是公交快線，“快〞字成為了關(guān)鍵詞：立體化大交通的構(gòu)建，縮短的不僅是湖東與湖西的距離，同時也包括園區(qū)與古城區(qū)、園區(qū)對外溝通的距離，為園區(qū)新一輪開發(fā)建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。輕軌1號線：暢游園區(qū)亮點(diǎn)如今，輕軌1號線園區(qū)全部進(jìn)入盾構(gòu)階段。在早些時候，金雞湖隧道層創(chuàng)造了日掘進(jìn)25.2米、月掘進(jìn)558米、單掘進(jìn)14.4米三項(xiàng)“蘇州輕軌盾構(gòu)紀(jì)錄〞。金雞湖隧道原方案今年年底完工。按照現(xiàn)在的進(jìn)度，預(yù)計完成整個湖底盾構(gòu)會比原方案提前一個月以上。

輕軌1號線，這個園區(qū)人翹首期盼的工程，它的每一個建設(shè)進(jìn)度都吸引著人們的目光。率先實(shí)施建設(shè)的1號線位于城市布局中東西向開展軸線上的軌道線，是蘇州交通流向的主要方向，它的建設(shè)不僅將大大緩解東西向的交通壓力，而且也將成為古城區(qū)與園區(qū)、高新區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶。輕軌對于城市的改變絕不僅僅是交通的便捷，輕軌時代和市民的關(guān)系十分密切，房產(chǎn)的升值、商業(yè)的興起、就業(yè)的增加，經(jīng)濟(jì)的開展改變的是整個城市的生活，影響著每一個市民。1號線園區(qū)段貫穿東西，設(shè)有星明街、星海街、星港街、會展中心、華池街、星湖街、南施街等站點(diǎn)，沿線將通過東環(huán)路沿線、湖西CBD、湖東商圈，它將所有園區(qū)重要的商業(yè)、文化和交通節(jié)點(diǎn)都串聯(lián)起來。滬寧城鐵園區(qū)站效果圖城鐵、高鐵：15-20分鐘到上海

將于2021年上海世博會之前通車的滬寧城際鐵路目前正在建設(shè)中。這條長三角新干線沿線最大的一站就是園區(qū)站。滬寧城鐵園區(qū)站設(shè)地下空間2萬平方米，二層平臺建筑面積8500平方米，站前地面廣場1．6萬平方米，是滬寧城鐵新建車站中的最大站點(diǎn)。

滬寧城鐵園區(qū)站建成后，從園區(qū)玲瓏街和星湖街就能快速進(jìn)該站點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)園區(qū)與滬寧城際鐵路的無縫對接。城鐵明年建成通車后，從園區(qū)到上海只要20分鐘。

與滬寧城鐵平行而過的那么另一條交通干線就是大明鼎鼎的京滬高鐵。京滬高鐵也從園區(qū)北部穿行而過，園區(qū)與京滬高鐵蘇州站及昆山站距離都非常之近。建成后，園區(qū)市民往返京滬線上各城市將更為方便。作為我國第一條真正意義上的高速鐵路，全程1300多公里的京滬高速鐵路建成后運(yùn)行時速可達(dá)300公里以上，全程只需5小時左右〔含?？繒r間〕，其中蘇州到上海只需15-20分鐘，到北京也只要4個多小時。3.規(guī)劃園區(qū)下轄婁葑、唯亭、勝浦三個鎮(zhèn)黃色：居住環(huán)境褐色：工業(yè)用地粉紅色：商業(yè)金融深紅色：高科技區(qū)4.開展特點(diǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的合作工程，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。1994年2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土起動。蘇州工業(yè)園區(qū)開展的目標(biāo)是在蘇州建設(shè)一個以高新技術(shù)為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃體系綜合了世界各國90年代城市開展和興辦開發(fā)區(qū)的新經(jīng)驗(yàn)，注重環(huán)境的質(zhì)量，努力創(chuàng)造適應(yīng)高科技工業(yè)聚集開展的良好投資環(huán)境，強(qiáng)調(diào)工業(yè)、交通、商貿(mào)、人口、生活的協(xié)調(diào)開展。按照規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)將建成一座擁有60萬居民，提供36萬個就業(yè)工作崗位，占地70平方公里的新型工業(yè)城市。蘇州工業(yè)園區(qū)在平等互利的前提下大規(guī)模利用外資，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)根底設(shè)施，目前已投入開發(fā)資金折合人民幣63億元，首期根底設(shè)施投資的強(qiáng)度是國內(nèi)同類開發(fā)區(qū)的2.5倍。首期集中開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的區(qū)域；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住、商業(yè)金融區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個教育科研、高科技產(chǎn)業(yè)和技術(shù)密集型工業(yè)的基地。經(jīng)過七年多的努力，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為國內(nèi)開展速度最快、最具競爭力的開發(fā)區(qū)之一。

蘇州工業(yè)園區(qū)吸收了國內(nèi)外開發(fā)區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，又有自身的顯著特點(diǎn)：第一，它是中國和新加坡兩國政府簽署協(xié)議興辦的國際合作工程；

第二，園區(qū)的行政管理由中方全權(quán)負(fù)責(zé)。成片開發(fā)由中新合資的開發(fā)公司負(fù)責(zé)。對外招商引資由中新聯(lián)合共同負(fù)責(zé)；第三，國務(wù)院同意在蘇州工業(yè)園區(qū)自主地、有選擇地借鑒新加坡經(jīng)濟(jì)開展和公共管理方面的經(jīng)驗(yàn)。二、園區(qū)房產(chǎn)市場1.2021上半年蘇州園區(qū)土地交易市場上半年園區(qū)共有3幅商業(yè)地塊進(jìn)行了拍賣，地理位置見下列圖。02號地僅一家房企報名，由江蘇協(xié)眾投資以底價36324萬成交，樓面均價為2000.04元/平米。該地塊緊鄰金雞湖風(fēng)景區(qū)、摩天輪游樂場、國際博覽中心，園區(qū)青少年活動中心與其一路之隔。并且靠近圓融時代廣場、久光百貨等大型商場。地塊周邊還有有東吳證券、漢城廣場賓館等效勞類設(shè)施。該地塊屬園區(qū)CBD繁華區(qū)域，附近交通方面周全，包括輕軌1號、多路公交和通向蘇州各區(qū)域的暢達(dá)交通。03地塊共有3家房企參與競拍，最終由恒宇投資公司以29100萬成交，樓面均價為4166.1元/平米。該地塊所處位置非常好，周邊的生活配套和交通配套十分優(yōu)越：毗鄰園區(qū)行政中心和圓融大廈，周邊的金融配套有農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、中信銀行等各大銀行，網(wǎng)點(diǎn)密集，可以算是湖東的金融與政治中心。04地塊共有9家房企參與爭奪，這塊位于翠園路北，南施街西地塊起價14536萬塊經(jīng)過幾輪劇烈競爭，最終由嘉安投資置業(yè)奪得，43200萬成交，樓面價5944元/平米，溢價297%。在當(dāng)前“限購、限貸、限價〞的大政策環(huán)境下，蘇州樓市住宅成交量受到巨大地沖擊，商業(yè)地塊不時傳來利好消息，該地塊的容積率4.8-5.2，預(yù)計將建成高層的寫字樓或是酒店式公寓。總結(jié)：2021年上半年園區(qū)共有三幅商業(yè)地塊掛牌進(jìn)行銷售，三幅土地都位于園區(qū)湖東現(xiàn)代大道沿線，而且都是非住宅類型的用地。園區(qū)掛牌土地多數(shù)為工業(yè)用地僅3幅土地是商業(yè)性質(zhì)土地，而在這3幅商業(yè)性質(zhì)的土地中卻沒有一塊是住宅用地，一點(diǎn)說明了園區(qū)目前的住宅市場正在走向成熟，逐漸的趨于飽和，也反映出園區(qū)可供開發(fā)的住宅用地已經(jīng)非常稀缺；另外一點(diǎn)說明了在限購令襲擊住宅市場的行情之下，商業(yè)工程越來越受到人們的熱愛，開發(fā)商已慢慢將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。編號地段坐落土地面積〔平方米〕用途出讓年限〔年〕建筑密度容積率起報總價〔萬元〕蘇園土掛〔2021〕02現(xiàn)代大道南、思安街西21366.64商住40/7040%-60%36324蘇園土掛〔2021〕03旺墩路南、萬盛街東17462.36商業(yè)4025%-40%17463蘇園土掛〔2021〕04翠園路北、南施街西13976.73商住40/7040%-60%145362.2021上半年蘇州園區(qū)商品房市場從上面兩圖可以看出2021年一月份到三月份商品房成交量急劇下跌，其主要原因是受到加息、限購等一系列政策的影響。但是從三月開始商品房成交套數(shù)明顯開始上升，說明政策對商品房成交量的影響已慢慢得到緩解，加之一些開發(fā)商也推出了一些優(yōu)惠的營銷策略，以及園區(qū)眾多樓盤的集體漲價〔見下列圖〕使房價依然堅挺，使很多購房者相信房價目前不可能下降，而且目前購房的主力軍是新一代的年輕人，他們到了結(jié)婚年齡不得不買房，促使了成交量的上漲。3.2021上半年園區(qū)非住宅產(chǎn)市場4月蘇州非住宅成交1480套，較上月增加了634套，增加比例為74.94%。就4月成交套數(shù)走勢變化來看，波動變化幅度較大的主要集中在月初和月末，月中成交走勢平穩(wěn)，且水平線明顯高于3月同期。據(jù)統(tǒng)計，本月非住宅日均成交套數(shù)為49.33套，較上月增加22.04套，增加比例為80.77%。增長幅度明顯，即三月的低谷以后四月市場明顯好轉(zhuǎn)。4月蘇州非住宅成交均價為9289.92元/㎡，較上月上漲了3456.23元/平米，上漲幅度為37.20%。本月成交均價走勢總體呈現(xiàn)出月初月末相對平穩(wěn)，月中大幅上漲的趨勢。與上月環(huán)比來看，成交均價曲線明顯高于上月。走勢分析：從上面兩幅圖的比照中我們可以看出4月份住宅市場的回暖對于非住宅市場也有著很大的帶動作用。同樣在兩幅圖中也可以看出影響日銷量的最大因數(shù)便是價格，當(dāng)價格出現(xiàn)回落時日銷量便會有明顯的上漲。4.園區(qū)商品房成交占比圖一圖二在圖一和圖二的比例中可以看出本月園區(qū)依然是住宅成交主力區(qū)域保持了成交量冠軍，唯一成交量過千區(qū)域。新開工程蝴蝶灣取得了237套的銷售佳績成為本月園區(qū)銷量最正確的樓盤，其次是首開悅瀾灣、海尚壹品、雅戈?duì)柼柍堑?，中高端樓盤受熱，都帶動了園區(qū)成交量的上升。平江區(qū)因局部保障房支撐拉升了成交量的上漲。金閶區(qū)主要是靠南山金城開盤118套的絕對支撐。而吳中區(qū)由于區(qū)域規(guī)劃完善及中環(huán)路、2號4號線的交通利好使得很多購房者青睞于這個區(qū)域，性價比高是眾多購房者選擇置業(yè)的原因。新區(qū)新開的工程中梁香緹，一月銷售449套成為了本月銷冠，也是這一時期成交中的黑馬，給低迷的新區(qū)成交帶來新生機(jī)。但目前園區(qū)還是目前購房者所青睞的區(qū)域，說明了園區(qū)的商品房市場還有巨大的開展和升值空間。5.園區(qū)非住宅成交占比2021蘇州4月非住宅成交套數(shù)餅圖在4月成交套數(shù)上來看，吳中區(qū)和相城區(qū)非住宅工程正在快速開展，是目前和未來幾年重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，這兩區(qū)域的未來市場空間是很有潛力的。相對而言園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)的成交套數(shù)明顯較低，市區(qū)和新區(qū)這兩個個區(qū)域的非住宅工程已趨于飽和，開展空間相對狹小。而園區(qū)那么是多數(shù)非住宅工程正在建設(shè)當(dāng)中，可售房源較少。2021蘇州4月非住宅各區(qū)成交均價從四月份非住宅的成交價格看出市區(qū)的非住宅價格明顯高于其他區(qū)域，其原因主要是受地鐵規(guī)劃建設(shè)的影響，尤為突出的滄浪區(qū)價格竟到達(dá)了37445.51元/平方，主要位于地鐵一二號線的交匯處。由此可見未來的一個交通對于非住宅工程的一個重大影響！相對其他其余的非住宅也都集中在輕軌沿線。分析：而從兩幅圖中和來看，吳中區(qū)和相城區(qū)非住宅工程越來越受到購房者的追捧。相對園區(qū)的市場就比擬的平淡，沒有其他區(qū)域火爆，一方面是園區(qū)先前開發(fā)的住宅工程根本都已售完，再賣房源較少，而新開發(fā)工程都還在建設(shè)籌劃當(dāng)中，并沒有對外公開銷售，導(dǎo)致整個占比明顯較低。三、園區(qū)板塊分布現(xiàn)代大道板塊現(xiàn)代大道板塊湖東版塊湖西板塊青劍湖板塊獨(dú)墅湖板塊蘇州工業(yè)園區(qū)板塊分布圖園區(qū)地域遼闊，空間跨度大，各區(qū)域自然條件和經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r不一致，為便于分析可將園區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為五大板塊。根據(jù)市場特征劃分為五個板塊，即：青劍湖板塊、現(xiàn)代大道板塊、湖西板塊、湖東板塊、獨(dú)墅湖板塊。四、板塊區(qū)域內(nèi)樓盤市調(diào)1.青劍湖板塊板塊現(xiàn)狀特征位于園區(qū)唯亭鎮(zhèn)的青劍湖，南距金雞湖約8分鐘車程，北距陽澄湖約10分鐘車程。312國道、葑亭大道、陽澄湖大道、星港街、星湖街、星華街、唯勝路等三橫四縱的道路讓這里與周邊區(qū)域無縫對接，已經(jīng)開工建設(shè)的滬寧城際鐵路唯亭站，使這里與上海即將無縫對接，不遠(yuǎn)的未來，從青劍湖到上海，就像坐公交車一樣方便，5分鐘一班車，15分鐘可到上海。

既靠近城市，又親近自然。這就是青劍湖板塊。按照唯亭鎮(zhèn)的規(guī)劃，這里正在打造的是一個湖濱新城，它擁有1.2平方公里的青劍湖水面，33公里的陽澄湖岸線；擁有550萬平方米的景觀綠地，綠化覆蓋率超過45％；擁有完善的配套設(shè)施，400人的二級醫(yī)院等文化教育娛樂設(shè)施，以及商貿(mào)中心、市民廣場、景觀公園。這里，將成為唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。這里，將是一個既以園區(qū)CBD為核心輻射延伸出來的湖濱新城，也是一個擁有完善配套設(shè)施、生態(tài)自然的養(yǎng)生居住區(qū)。青劍湖板塊作為園區(qū)房產(chǎn)板塊的“后起之秀〞，在園區(qū)唯亭鎮(zhèn)政府的全力打造下已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上升的勢頭，如今的青劍湖已經(jīng)成了唯亭的一張生態(tài)名片。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況〔元/㎡〕銷售均價〔元/㎡〕青劍湖板塊中信森林湖6-7月份別墅220-260聯(lián)別248-350獨(dú)別毛坯待定阿卡迪亞在售，新房源6月份加推別墅250-270合院365-407獨(dú)別毛坯合院1.9萬獨(dú)棟2.8萬君地新大陸6月底、7月初酒店式公寓30-902500精裝修預(yù)計價格1.15萬都市VIP在售酒店公寓50、55、761600-1800精裝修10500華園星城在售高層88-137毛坯7288起東方維羅納6月高層78-108毛坯8300、樓王8600首開悅瀾灣在售高層、小高層80-130毛坯9500青劍湖公館10月高層、聯(lián)別60-120高層170-220聯(lián)別毛坯高層9500聯(lián)別1.5萬置地青湖語城在售小高層77毛坯9200重點(diǎn)樓盤分析工程名稱阿卡迪亞工程地址園區(qū)青澄路99號占地面積278000總建筑面積270000建筑類別獨(dú)棟、合院別墅裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率40%價格合院1.9萬元/平米、獨(dú)棟2.8萬元/平米總戶數(shù)一期共182套，目前在售97套物業(yè)費(fèi)合院3.86、獨(dú)棟4.56元/平米﹒月物業(yè)公司重慶天驕物業(yè)開發(fā)商蘇州協(xié)信圓融地產(chǎn)代理商博士堂、世聯(lián)售樓處地址園區(qū)青澄路99號得房率95%配套中小學(xué)：青劍湖學(xué)校、跨塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)綜合商場：青劍湖商業(yè)廣場、小區(qū)的北面規(guī)劃了鄰里中心、新唯亭行政中心〔在建〕幼稚園：唯亭中心幼兒園銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院〔在建〕目前在售情況：阿卡迪亞4月16日開盤一共推出97套房源包括88套合院別墅和就套獨(dú)棟別墅，已銷售70多套，五月共銷售兩套都為合院別墅。阿卡迪亞別墅于合院別墅均價是19000元/平米，在250-280平米之間，總價格在400~600萬/套之間。還有少量獨(dú)棟別墅為28000元/平米，在248-350平米之間，總價在900-1000萬/套之間。優(yōu)勢：蘇州阿卡迪亞以創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)、原味地中海風(fēng)格、極致景觀展示、無微不至的效勞，引領(lǐng)蘇州高端居住方式。伴隨著滬寧城際高鐵的通車，蘇州、上海同城化趨勢加快，阿卡迪亞必將成為長三角頂級低密度濱湖國際社區(qū)。以及協(xié)信好的物業(yè)就相當(dāng)于是個好管家，住著踏實(shí)！地處青劍湖旁，原始的生態(tài)環(huán)境，給人親近自然的感覺，遠(yuǎn)離城市的喧囂適合居住。劣勢：周邊配套不齊全，生活很不方便。7合院的設(shè)計感覺太擁擠，花園比擬下，而且地下室有點(diǎn)浪費(fèi)?？偨Y(jié)：地處青劍湖一個低密度的生活區(qū)，環(huán)境適合居住，未來升值空間比擬大，適合投資，不過目前用來居住還不太適合，走遍配套不太齊全。工程名稱首開悅瀾灣工程地址園區(qū)唯亭新路88號占地面積12.6萬方總建筑面積24萬方建筑類別高層裝修狀況毛坯容積率1.6綠化率45%價格9500元/平方總戶數(shù)2122戶目前在售368戶物業(yè)費(fèi)1.95元/平米﹒月物業(yè)公司北京燕僑物業(yè)開發(fā)商蘇州首開嘉泰置業(yè)代理商蘇州思源投資咨詢售樓處地址青劍湖商業(yè)廣場得房率80%-83%配套商業(yè)配套：青劍湖商業(yè)廣場、錦豐泰盛、圓融時代廣場、新唯亭行政中心〔在建〕教育配套：青劍湖小學(xué)、跨塘小學(xué)、跨塘鎮(zhèn)中學(xué)、園區(qū)五中、小區(qū)配套幼兒園周邊銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行周邊醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院〔在建〕娛樂休閑：釣魚俱樂部、鑫湖國際酒店、湖濱生態(tài)體育公園等目前在售情況：首開悅瀾灣目前在售五期高層房源，有7#8#16#27#28#5棟樓，共368套房源，今年4月9號開盤現(xiàn)已銷售200多套，戶型有78㎡-88㎡的2房和115-127㎡的3房面積80-130平左右，一共6種戶型，以高樓層為主，均價9500元/平，準(zhǔn)時簽約可優(yōu)惠100元/平米，當(dāng)天認(rèn)購還可以再總價減12000元，這批房源預(yù)計2021年7月—11月左右可入住。優(yōu)勢：屬于青劍湖學(xué)校、園區(qū)五中兩所優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，近青劍湖商業(yè)廣場和規(guī)劃中的鄰里中心生活十分便利。首開一個品牌開發(fā)商，大局部客戶比擬認(rèn)同。劣勢：周邊工廠和拆遷小區(qū)較多，環(huán)境并不是十分理想。入戶門向內(nèi)開，占房子室內(nèi)面積，存在平安隱患。相對周邊其他樓盤首開悅瀾灣的樓板比擬薄，細(xì)節(jié)沒有其他開發(fā)商做得好?？偨Y(jié)：以80-130平米極致戶型為主，充分滿足了客戶的剛性需求。高質(zhì)量的品質(zhì)保證，優(yōu)美的景觀，適合市場需求的戶型，再加上首開悅瀾灣合理的價格，使得此次產(chǎn)品在性價比上極具優(yōu)勢。周邊又有著優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，目前生活配套也很不錯，未來的升值空間也很大，是年輕一代不錯的選擇。工程名稱都市VIP工程地址園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側(cè)100米占地面積2.17萬方總建筑面積54257方建筑類別酒店式公寓裝修狀況精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)1600-1800元/平方容積率2.5綠化率40%價格10500元/平米總戶數(shù)926物業(yè)費(fèi)2.2元/平米﹒月物業(yè)公司蘇州寶祥物業(yè)管理開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資代理商博思堂售樓處地址園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處北側(cè)100米得房率75%配套中小學(xué)：蘇州工業(yè)園區(qū)第五中學(xué)、青劍湖小學(xué)、跨塘小學(xué)、跨塘鎮(zhèn)中學(xué)綜合商場：東街購物商場、錦豐泰盛生活廣場、青劍湖商業(yè)中心、圓融時代廣場、新唯亭行政中心〔在建〕幼稚園：3之3雙語幼兒園、唯亭中心幼兒園〔青劍湖園〕銀行：江蘇東吳東村商業(yè)銀行唯亭西區(qū)支行、交通銀行、中國建設(shè)銀行跨塘支行、中國銀行蘇州跨塘支行郵局：中國郵政醫(yī)院：九龍醫(yī)院、園區(qū)二院〔在建〕其他：虹橋集貿(mào)市場、金雞湖新羅酒店、麥當(dāng)勞、上島咖啡跨塘店、水產(chǎn)飯店、釣魚俱樂部、鑫湖國際酒店、湖濱生態(tài)體育公園目前在售情況：都市VIP目前在售一期2#少量房源和二期1#2-5層，戶型面積有50㎡、55㎡和76㎡，均價10500元/㎡左右，準(zhǔn)時簽約可優(yōu)惠97折，一次性付款優(yōu)惠95折。6月1日起二期1#6-7層房源開始預(yù)約可交2萬優(yōu)惠5萬元，準(zhǔn)時簽約可優(yōu)惠97折，一次性付款優(yōu)惠95折。另外每個月將有2套特惠房推出，一口價加送ipad2和iphone4。優(yōu)勢：都市VIP位于青劍湖板塊的核心位置，與青劍湖隔路相望。隨著唯亭鎮(zhèn)政府的遷入，工程周邊居住氣氛漸濃，市民廣場、園區(qū)二院、青劍湖學(xué)校等隨之遷入，青劍湖商業(yè)廣場、圓融時代廣場等各商業(yè)副中心的城市功能不斷完善。在政府的保護(hù)傘下，都市VIP想不漲都難，無論是自住還是投資，未來增值可能性都非常大。不僅具備優(yōu)越的先天條件，都市VIP還屬商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)，不限購、不限貸、不限外。無購置套數(shù)限制，想買幾套就買幾套；無論購置幾套，貸款首付比例鎖定50%不變；即使不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶口居民，也可根據(jù)自己的需要，自由置業(yè)。劣勢：挑高只有4.5高度，隔成2層，層高太低。沒有正南正北戶型。產(chǎn)權(quán)年限較低只有40年。總結(jié)：在如今政策對商品房如此嚴(yán)厲的調(diào)控形勢下，都市VIP不僅不受政策調(diào)控的限制，而起享受到了青劍湖周邊未來開展規(guī)劃的優(yōu)勢，作為投資型工程是個不錯的選擇。但在享受優(yōu)勢的同時也存在著弊端，其產(chǎn)權(quán)年限較短。板塊總結(jié)目前青劍湖周邊的工程有首開悅瀾灣、郡地新大陸、阿卡迪亞、中信森林湖等。主要是以低密度別墅和商務(wù)酒店式公寓為主，是個宜居的生態(tài)板塊。別墅工程主要是集中在青劍湖北面，陽澄湖南面，兩湖相交的雙湖板塊。商業(yè)工程主要是沿青劍湖岸線建設(shè)，包含會議、餐飲、住宿、娛樂等效勞功能的商務(wù)會所，逐步開展成為企業(yè)商務(wù)、會務(wù)往來的客流接待中心和公司活動中心。臨水商業(yè)街，主要載體是青劍湖泛舟主題商業(yè)街，包含高檔居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑區(qū)等功能。這個區(qū)域的開展前景很高，潛在價值很大，再加上政府在這方面有很好的開展方案，所以我相信這里很快就可以開展、成熟起來。在未來一段時間，青劍湖板塊將顯現(xiàn)出生態(tài)、交通、配套三方面的利好優(yōu)勢。交通方面：星湖街與現(xiàn)代大道兩塊住宅片區(qū)已經(jīng)被打通，實(shí)現(xiàn)4公里10分鐘車程的利好貫穿，交通優(yōu)勢凸顯無疑。未來開展上：投資潛力巨大，唯亭的中心的合作區(qū)未來的青劍湖將會形成一個新興的園區(qū)以北的中心核心區(qū)域，除卻金雞湖以外的又一個城市副中心。生態(tài)配套：短線來看，唯亭的政府會遷至星湖街邊上，而長線來看，引入多個鄰里中心，形成了一大片新的商貿(mào)繁榮地帶。這些都對青劍湖板塊未來的開展起到了極大的推動作用。如今此版塊以成為開發(fā)的熱門板塊，未來必將開展成為蘇州園區(qū)的又一個一個亮點(diǎn)。2.現(xiàn)代大道板塊板塊現(xiàn)狀特征現(xiàn)代大道西接古城區(qū)，東接昆山，是一條貫穿園區(qū)的主干道。沿線有著眾多的生態(tài)公園和旅游景點(diǎn)，可謂又是一條景觀大道，同時又臨近即將開通的地鐵一號線，而且還與貫穿園區(qū)南北的兩條主干道星港街和星湖街相連接，對周邊的交通可以算是錦上添花?，F(xiàn)代大道沿線有著大潤發(fā)、圓融時代廣場、湖東鄰里中心、國際博覽中心等眾多的商業(yè)配套，版塊內(nèi)的市民居住十分的方便。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況〔元/㎡〕銷售均價〔元/㎡〕現(xiàn)代大道板塊萬科尚玲瓏在售高層105、135、1653000-3500精裝修1.8萬-2萬雅戈?duì)栁磥沓窃谑鄹邔?、小高?4、99、146、152、173毛坯小高層1.45萬、高層1.35萬雅戈?duì)栁磥沓谴凵啼?38-300毛坯預(yù)計價格在5萬和風(fēng)雅致在售、新房源7-8月推出小高層、高層96、120、140、1703000精裝修小高層1.6萬-2.1萬高層1.6萬-3萬海尚壹品在售多層、小高層、高層130、140高層116、126小高層140-205多層毛坯多層1.35萬-1.42萬小高層1.25萬高層1.18萬建屋中央景城在售高層87-1672000-2500精裝修1.6萬建屋中央景城出租商鋪30-150毛坯價格在80元/平米﹒月紫荊苑在售高層、小高層99、110、135毛坯1.08萬沸騰CBD在售酒店公寓40、60、89毛坯2.1萬沸騰CBD在售商鋪42-204毛坯一層5萬、二層3萬、三層2萬白糖壹號在售高層95、110、135、1502200精裝修1.45萬九龍倉時代上城在售電梯花園洋房142、1582500精裝修1.6萬雅戈?duì)柼柍窃谑鄹邔?0-118毛坯1萬億城左岸香頌在售高層88、97、1051500精裝修精裝1.1萬毛坯8200-9500重點(diǎn)樓盤分析工程名稱萬科尚玲瓏工程地址園區(qū)玲瓏街1號占地面積38.4萬方總建筑面積85萬方建筑類別高層裝修狀況全裝修、標(biāo)準(zhǔn)3000-3500元/平米容積率2.2綠化率50%價格2萬元/平米總戶數(shù)2000戶物業(yè)費(fèi)3.55元/平米﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)管理開發(fā)商蘇州南都建屋代理商蘇州新明陽/博思堂售樓處地址園區(qū)玲瓏街1號得房率80%配套星灣學(xué)校是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會直屬的九年制公立學(xué)校，設(shè)計規(guī)模為66班，其中初中10軌30班、小學(xué)6軌36班，總投資約1億元學(xué)校將于2021年投入使用。李公堤由全球領(lǐng)銜景觀設(shè)計的美國泛亞易道公司主筆設(shè)計，現(xiàn)已成為國內(nèi)水上開放型城市生態(tài)公園的典范。時代廣場它是一個集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬平方米，建成以后將是江蘇最大的消費(fèi)娛樂中心?？萍嘉幕囆g(shù)中心位于金雞湖東岸，建筑總面積超過15萬平方米，一期工程綜合了大劇院、演藝餐廳、電影城、商業(yè)中心等多種形態(tài)多種功能，只需漫步數(shù)分鐘，就能讓您在生活與藝術(shù)之間，信步往來。國際博覽中心占據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，總設(shè)計建筑面積約25.5萬平方米，可提供世界上最大的不間斷展覽空間，365天的國際生活，天天上演。目前在售情況：尚玲瓏目前在售精裝高層，67#和68#69#70#，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000-3500元/平米，戶型有135㎡和169㎡的3房，均價20000元/㎡，全額付款優(yōu)惠96折，按揭優(yōu)惠98折。預(yù)計7月份將加推180㎡大戶型，價格待定。優(yōu)勢：金雞湖畔稀缺地段，擇湖而居給人以親近自然的感覺。周邊還有星灣學(xué)校，玲瓏灣鄰里中心，九龍醫(yī)院，生活配套十分齊全。再加上萬科的品牌和萬科物業(yè)的人性化效勞，給小區(qū)居民以溫馨的感覺。劣勢：小區(qū)的房子是斜向錯開的，小區(qū)樓間距也不是很寬，采光并不是很好，而且有些戶型西曬嚴(yán)重。由于是萬科的品牌，相對價格也不較貴?？偨Y(jié)：小區(qū)在2021年將全面升級，無論從社區(qū)建設(shè)、生活配套、建筑品質(zhì)、物業(yè)效勞各個方面，萬科尚玲瓏都為您超前考慮，在原來的亞力山大健身休閑會館、新紐頓幼兒園等國際化配套的根底上，又引入了維多利亞學(xué)校、第六空間國際家居生活館等高端品牌合作方，成為蘇州城內(nèi)國際化高端生活的標(biāo)桿社區(qū)。工程名稱沸騰CBD工程地址園區(qū)現(xiàn)代大道星湖街口占地面積9857方總建筑面積64334方建筑類別高層裝修狀況精裝容積率2.2綠化率50%價格2.2萬/平米總戶數(shù)200戶物業(yè)費(fèi)4.6元/平米﹒月物業(yè)公司上海新工物業(yè)開發(fā)商蘇州嘉樂置業(yè)代理商上海中瑞〔蘇州〕房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)售樓處地址現(xiàn)代大道星湖街口商旅大廈706得房率74%配套東臨園區(qū)的心臟園區(qū)管委會，以及工商、檢察院、法院、郵政等機(jī)構(gòu)。周邊還有建屋大廈、商旅大廈、置地大廈、國際博覽中心、科技文化中心。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、建屋新羅酒店，建屋國際酒店等商業(yè)配套也都十分成熟。最值得一提的是蘇州最高地標(biāo)450米高的九龍倉國際金融大廈工程已經(jīng)啟動，它將是江蘇第一高樓。另外晉合酒店、新鴻基大廈、星光三月百貨將為我們工程的升值前景增添了濃重的一筆。會所健身房餐廳美容美發(fā)歌舞廳停車場咖啡廳目前在售情況：沸騰CBD目前酒店式公寓在售，戶型有40㎡、60㎡的1房和89㎡的2房，位于23樓還有十幾套，均價22000元/㎡，全款98折，按揭99折，新房源加推時間待定。酒店公寓包租六年，年回報率6%。目前在售商鋪有戶型面積有42-204㎡，一層均價50000元/㎡以上，二層均價30000元/㎡以上，三層均價20000元/㎡以上，商鋪就剩幾套。優(yōu)勢：湖東商圈：工程位于湖東商圈主干道現(xiàn)代大道、星湖街交匯處，靠近園區(qū)管委會、圓融時代廣場，周邊配套豐富，板塊開展?jié)摿Υ?。輕軌1號線：工程緊鄰輕軌1號線“星湖街〞站，僅100米左右距離，未來交通便捷。該案寫字樓去化率始終較高，2021年11月左右就已清盤，帶動了商鋪和酒店公寓的銷售。劣勢：周圍沒有自建的公園和綠地，都是市政建設(shè)元素，開發(fā)商說自己的樓盤綠化率20%有點(diǎn)不太實(shí)際。周邊就一個九龍醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施不夠齊全?？偨Y(jié)：占據(jù)的地段優(yōu)勢，未來開展和升值空間巨大，又將多種物業(yè)形態(tài)結(jié)合在一起，形成了小心的居住圈。作為投資是非常不錯的選擇。工程名稱海尚壹品工程地址園區(qū)九華路118號占地面積20萬方總建筑面積40萬方建筑類別多層、小高層、高層裝修狀況毛坯容積率1.8綠化率50%價格多層1.35-1.42萬、小高層1.25萬、高層1.18萬〔元/平米〕總戶數(shù)3000戶物業(yè)費(fèi)多層1.95、帶電體2.6元/平米﹒月物業(yè)公司華新國際物業(yè)管理開發(fā)商江蘇友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)九華路118號得房率高層74%、小高層83%、多層88%配套周邊配套：鄰里中心、園區(qū)商業(yè)廣場和F城、行政中心、國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中小學(xué)：園區(qū)三中、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園：小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院：九龍醫(yī)院銀行：中行農(nóng)行工行建行綜合商場：園區(qū)商業(yè)廣場和F城郵局：中國郵政工程在售情況：海尚壹品主要在售38號樓樓王，戶型有131㎡和141㎡的3房兩種，以及32層高共120套左右，均價12000元/㎡，準(zhǔn)時簽約可優(yōu)惠800元/㎡。另外四組團(tuán)還有少量房源在售，130多㎡以上戶型，還剩最后十幾套左右，多層13800-14200元/平左右，小高層均價12500元/平，準(zhǔn)時簽約可優(yōu)惠300元/㎡，15天內(nèi)一次性付款再優(yōu)惠300元/㎡。優(yōu)勢：海尚壹品在園區(qū)是比擬少見的多種建筑類型混和，有多層，有高層，還有小高層滿足不同人群的需求。小高層與高層上下錯落有致，利于小區(qū)內(nèi)采光，其中的多層在蘇州市場都是比擬稀缺的有著相當(dāng)?shù)母偁幜Γ瑫r整個小區(qū)的得房率也很高深受購房者的喜愛。小區(qū)內(nèi)采用坡景設(shè)計別具特色，而且綠化率特別高，提升了整個小區(qū)的居住環(huán)境。地區(qū)園區(qū)CBD核心地段，有著非常好的交通和生活配套。劣勢：相對周邊樓盤價格偏高，使很多購房者望而怯步。開發(fā)商并沒有什么太大名氣，很多消費(fèi)者多其品質(zhì)還是有點(diǎn)擔(dān)憂?？偨Y(jié)：整個小區(qū)在園區(qū)占據(jù)了一個比擬有利的位置地理位置，交通生活十分方便，稀缺的多層滿足了不少客戶的需求。工程名稱九龍倉時代上城工程地址園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯處占地面積504150平方總建筑面積120萬方建筑類別多層、小高層、高層裝修狀況精裝修、裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米容積率1.8綠化率45%價格電梯洋房1.6萬總戶數(shù)7685物業(yè)費(fèi)2.95物業(yè)公司九龍倉無錫上都物業(yè)開發(fā)商蘇州高龍房產(chǎn)代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯處得房率洋房85%配套公園：白塘公園、東沙湖公園商業(yè)：規(guī)劃中的東沙湖鄰里中心學(xué)校：規(guī)劃中的東沙湖中學(xué)工程在售情況：九龍倉時代上城小高層根本售完，目前在售房源為電梯花園洋房，戶型有142㎡和158㎡，幾十套左右，均價在16000元/㎡左右，準(zhǔn)時簽約優(yōu)惠98折，2021年初可交房。新房源預(yù)計8、9月份推出。優(yōu)勢：由九龍倉品牌開發(fā)商開發(fā)，周邊未來規(guī)劃開展好。劣勢：2500元/平米的裝修細(xì)節(jié)沒有：可視對講，材質(zhì)品牌，溫濕調(diào)控，過濾設(shè)備，并無自身優(yōu)點(diǎn)展示，匆匆開盤，性價比不高。目前公交線路太少，商業(yè)配套也幾乎沒有生活不方便。總結(jié)：未來開展前景很不錯的一個樓盤，但是目前比擬荒涼而且價格也不廉價。普通剛需客戶根本買不起，比擬適合改善性居住和有經(jīng)濟(jì)根底的人購置。板塊總結(jié)歷經(jīng)十七年的開展，工業(yè)園區(qū)，蘇州城市規(guī)劃藍(lán)圖上最為摩登靚麗的板塊，已然成為這個城市高速開展、綠色生態(tài)的一個象征。而現(xiàn)代大道，作為工業(yè)園區(qū)的一條交通大動脈，是滬寧高速進(jìn)入蘇州的主干道，也是一條集生態(tài)、觀光、旅游、休閑于一體的景觀大道，可以說，現(xiàn)代大道的開展軌跡同樣是工業(yè)園區(qū)的開展歷程，同樣現(xiàn)代大道的東進(jìn)過程也見證了道路沿線房地產(chǎn)行業(yè)的開展，當(dāng)白塘植物園、沙湖生態(tài)園吸引更多游客前往，當(dāng)圓融時代廣場成為新蘇州人購物游玩的天堂，當(dāng)越來越多的購房者夢想選擇或是已經(jīng)入住現(xiàn)代大道板塊，還有誰會想到，僅僅是十年前，今天這一片繁華的地方，彼時只是一片洼地農(nóng)田。高端產(chǎn)品大多占據(jù)稀缺資源、核心地段，稀缺的價值讓蘇州的高端產(chǎn)品價格不菲，尤其現(xiàn)代大道沿線的產(chǎn)品，單價更是輕松過萬。高端品質(zhì)樓盤，逆市堅挺，投資客依然看好該品質(zhì)樓盤保值增值。現(xiàn)代大道區(qū)域的高端產(chǎn)品所謂是遍地開花，值得一提的是，現(xiàn)代大道板塊內(nèi)樓盤已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的一支新兵?，F(xiàn)代大道正逐步成為高端樓盤新的聚集地。伴隨九龍倉時代上城的入市，再加上此前在售的雅戈?duì)栁磥沓恰⒑Ｉ幸计?、中央景城等，現(xiàn)代大道的產(chǎn)品進(jìn)入了白熱化的競爭階段。如今板塊內(nèi)在售工程主要以現(xiàn)代簡約的高層和小高層為主，商業(yè)工程已高檔寫字樓和酒店式公寓為主，表達(dá)出了現(xiàn)代化城市的風(fēng)格。不管是版塊內(nèi)的住宅還是商業(yè)，都依附著現(xiàn)代大道這條主干道，帶來的便利交通，和巨大的升值潛力。版塊內(nèi)的戶型有小面積的也有大面積的，選擇范圍非常之廣，價位上有比擬高的，也有比擬廉價的，不僅滿足了剛需型的客戶也滿足了改善性客戶的需求，同時也滿足了高端消費(fèi)人群的購房需求，而且都以精裝修戶型為主，省卻了不少人裝修的煩惱。3.湖西板塊板塊現(xiàn)狀特征湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，是園區(qū)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，個開發(fā)商均投入了極大的人力物力和財力，周邊生活配套非常齊全。目前湖西土地資源非常稀缺，尤其是湖濱土地，所以區(qū)域內(nèi)在售樓盤非常少，只有置地悅湖、中海世家、東方之門等，未來推量很有限，區(qū)域價格很高，升值空間大，整個園區(qū)居住區(qū)域開展重點(diǎn)已經(jīng)向湖東和獨(dú)墅湖市場轉(zhuǎn)移。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況〔元/㎡〕銷售均價〔元/㎡〕湖西板塊環(huán)球188在售輝盛閣酒店式公寓77-2854500精裝修3.8萬晉合水巷鄰里在售精裝商務(wù)御所小高層別墅御所88小高層140、175別墅600多3000精裝修御所3萬小高層2.5萬別墅總價5000萬以上一套中海世家在售獨(dú)棟雙拼聯(lián)排獨(dú)棟660-880雙拼460聯(lián)排320-380毛坯獨(dú)棟4000萬/套起雙拼2000萬/套起聯(lián)排1000萬/套起大湖城邦云庭尾盤在售小高層、高層130-170毛坯1.3-1.4萬置地悅湖準(zhǔn)現(xiàn)房在售高層82、118、122毛坯3號樓1500精裝毛坯1.2萬、精裝1.5萬萬寶商業(yè)廣場二期待售商鋪、寫字樓二期體量1.5萬方毛坯價格待定東方之門待售〔售樓處未公開〕酒店公寓住宅酒店公寓70-100住宅200-2000精裝修價格待定重點(diǎn)樓盤分析工程名稱環(huán)球188工程地址園區(qū)蘇惠路88號〔蘇惠路與星海街交匯處〕占地面積14896平方總建筑面積182874平方建筑類別酒店式公寓、寫字樓裝修狀況4500元/平米精裝修容積率10綠化率20%價格輝盛閣酒店公寓均價3.8萬/平米總戶數(shù)456物業(yè)費(fèi)11.46元/平米﹒月物業(yè)公司上海新獨(dú)院開發(fā)商蘇州潤建置業(yè)公司代理商蘇州同策、博思堂售樓處地址園區(qū)蘇惠路88號〔蘇惠路與星海街交匯處〕得房率70%配套中小學(xué)：星海學(xué)校，新加坡國際學(xué)校綜合商場：師惠坊鄰里中心，星海生活廣場，中央公園銀行：中國銀行，建設(shè)銀行郵政：郵局醫(yī)院：九龍醫(yī)院，婁葑醫(yī)院其他：左岸步行街湖濱新天地會所商業(yè)中心工程在售情況：6月將推摩天會館，毛坯房400-660平方米，一共40多套，樓層32-42層，具體時間價格待定。現(xiàn)輝盛閣酒店式公寓在售，還剩最后7套，集中在高樓層，戶型面積從80-170平方米不等，起價38000元/平方米，小戶型40000元/平方米，大戶型均價50000多元/平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)為4500元/平方米。優(yōu)勢：超高地標(biāo)建筑就是一個很大的亮點(diǎn)，而且在這個地段價格應(yīng)該還可以，以后很可能翻倍，上海的高端寫字樓地段好的已經(jīng)十幾萬了，這里是蘇州目前非常好的，價格有升值潛力。劣勢：投資客很看重這個地方，但是有多少人能租得起這么貴的辦公樓呢！總結(jié)：地處湖西左岸商業(yè)街，超高層地標(biāo)式建筑，甲級寫字樓以及輝盛國際旗下高品質(zhì)精裝公寓，效勞及品質(zhì)有保障。周邊配套齊全，交通便利，加之正在建設(shè)中的輕軌一號線，未來升值空間很大。新政下住宅已經(jīng)不能滿足投資者的需求，大局部投資客將資金轉(zhuǎn)向地段好、投資價值高的商業(yè)地產(chǎn)，環(huán)球188無論是地段還是工程本身的價值都是值得投資的。工程名稱晉合水巷鄰里花園工程地址園區(qū)金雞湖路1號占地面積102萬方總建筑面積104萬方建筑類別小高層、別墅、商務(wù)御所裝修狀況精裝修容積率0.99綠化率50%價格御所3萬、小高層2.5萬、別墅總價5000萬以上一套總戶數(shù)519物業(yè)費(fèi)4.8-6.8元/平米﹒月物業(yè)公司晉合物業(yè)〔蘇州〕開發(fā)商晉合置業(yè)〔蘇州〕代理商易居售樓處地址園區(qū)金雞湖路1號得房率80%配套商業(yè)環(huán)境:鄰里中心、李公堤國際風(fēng)情水岸街自然景觀:金雞湖醫(yī)院:九龍醫(yī)院學(xué)校:園區(qū)第一中學(xué)、園區(qū)第二中學(xué)工程在售情況：水巷鄰里花園9號樓88平米精裝商務(wù)御所5月28日正式出售，均價30000元/㎡，一次性付款可優(yōu)惠92折，2021年10月份可交房。另外在售小高層和別墅，其中精裝小高層均價25000元/㎡左右，戶型有140㎡和175㎡的3房，現(xiàn)在可優(yōu)惠98折。另有兩套600多㎡的獨(dú)棟別墅，價格在5000萬元/套以上。優(yōu)勢：園區(qū)湖西稀缺的別墅工程，有著交通、商業(yè)的配套優(yōu)勢帶動了樓盤價格的攀升，又由品牌開發(fā)商晉合開發(fā)提升了小區(qū)檔次。是園區(qū)富人身份的象征。劣勢：價格漲的過快讓很多想買的人有點(diǎn)接受不了?？偨Y(jié)：樓盤靠著奧特萊斯，小區(qū)馬路東面就是金雞湖邊的一個大沙池，還有個大風(fēng)車模型，環(huán)境非常好。離金雞湖很近，晚上可以去那散步，那叫一個愜意，不過不是一般人買滴起滴。工程名稱萬寶商業(yè)廣場工程地址園區(qū)東環(huán)路與一抖山路交叉口占地面積13568平方總建筑面積31589平方建筑類別商鋪、寫字樓裝修狀況毛坯容積率1.6樓層分布1-3層為商鋪、4-15層為寫字樓價格2-6萬/平米總戶數(shù)379物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)類型餐飲、服飾開發(fā)商蘇州萬輝地產(chǎn)代理商蘇州亞易行機(jī)構(gòu)售樓處地址園區(qū)東環(huán)路與一抖山路交叉口得房率配套蘇州大學(xué)北校區(qū)、星港學(xué)校大潤發(fā)超市東環(huán)時代廣場、開元大廈萬家燈火酒店工程在售情況：萬寶商業(yè)廣場將于5月14日開盤推出379套15-80㎡沿街商鋪，總價28萬起，均價分朝向不同為20000-60000元/㎡。開盤當(dāng)天2小時銷售3.28億。首批現(xiàn)已售罄，二期國際甲級寫字樓、沿街鉑金街鋪，誠意預(yù)約中，推盤時間待定，體量在1.5萬方左右，價格未定。優(yōu)勢：傲踞東環(huán)絕版地塊，城市中心優(yōu)勢明顯，直面50萬龐大消費(fèi)人群，是蘇州資源最豐富、商貿(mào)氣氛最濃郁、消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的中心區(qū)域，地段稀缺、交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚！工程憑借獨(dú)特的價值優(yōu)勢，成為今年蘇州眾多樓盤中最值得期待的商業(yè)工程。在商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營中，向來以小面積、低總價的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品最受青睞。萬寶商業(yè)廣場，產(chǎn)品規(guī)劃15-80㎡燙金鋪王，5.8米震撼層高，總價28萬起，投資靈活，保障充足，坐享6年穩(wěn)定收益，投資無憂慮劣勢：都是小面積的商鋪為主，便沒有大型的娛樂消費(fèi)場所?？偨Y(jié)：萬寶商業(yè)廣場推出6年波動報答，年最高8%，即買即賺，坐地收金，許多投資教訓(xùn)豐碩的客戶表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值取決于整個商圈的人氣、名目地段、業(yè)態(tài)方案、招商運(yùn)作治理。所以，從這個角度來說，萬寶商業(yè)廣場無疑集萬千溺愛于一身，地利人和皆為上上之選；減小了投資者的資金危險、保障其收益。板塊總結(jié)開發(fā)最早的湖西板塊現(xiàn)如今已不僅僅是開展成熟，而是已經(jīng)成為"商氣逼人"的繁華商貿(mào)區(qū)。人們通常用"有市無價"來形容這一版塊的樓市，意即房源極其稀缺，盡管需求量很大，但是依然供不應(yīng)求、價格不菲。在新政的不斷調(diào)控之下投資客開始選擇新的投資領(lǐng)域，湖西板塊以著絕對的地段優(yōu)勢，在樓市的領(lǐng)先地位突顯。湖西板塊云集了眾多頗具實(shí)力的開發(fā)商，比方萬科、中海、建屋等，還有境外新加坡等地的知名開發(fā)公司。因此這一區(qū)域的樓盤根本上都是高端的工程，樓盤的品質(zhì)也可謂上乘。正是樓盤本身的品質(zhì)加上區(qū)域不可再生的優(yōu)越資源，眾多國內(nèi)外高端、高收入人群落戶該區(qū)域。湖西板塊從最初已建成的多個鄰里中心以及左岸商業(yè)街、湖濱新天地等商業(yè)工程，到印象城的搶先入駐，商圈氣氛較為濃厚。在此條件下，豪宅傍"商"而建，湖西品質(zhì)樓盤從未被遺忘在角落；就在蕭條的市場下，也能破堅冰而出，中海世家和晉合水巷鄰里花園成為投資客矚目的焦點(diǎn)。目前東環(huán)路大潤發(fā)、印象城、歐尚三大商業(yè)配套環(huán)繞于此板塊，區(qū)域價值大大提升，商圈也正趨于成熟。而看準(zhǔn)機(jī)遇，新商業(yè)的開展正在完美演繹錯位經(jīng)營，并將高端作為開展大勢。據(jù)統(tǒng)計，2021年6月19日，美田房產(chǎn)以2.8億競得蘇地2021-B-17號商業(yè)地塊，入駐東環(huán)，東環(huán)商圈再添新秀；2021年6月25日，萬科國際廣場品牌商業(yè)工程高調(diào)開盤、2021年6月26日，置地星東環(huán)開盤，目前兩工程都已根本售完。近兩年來，蘇州人對于城市高度記憶的刷新有些目不暇接。在蘇州東部新城工業(yè)園區(qū)湖西板塊，總高282米的環(huán)球188已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，不遠(yuǎn)處的東方之門也已"鉆"出地面。據(jù)悉，東方之門工程分南北雙塔設(shè)計，"門"中的兩塔樓間距66米，蘇州輕軌一號線將從其間穿越而過，"門"下就是輕軌的換乘站，兩塔建筑高度雙雙到達(dá)278米，是目前蘇州出土工程中建筑層高最高的建筑。樓高代表著一個城市的經(jīng)濟(jì)繁榮水平，極大地提高了蘇州的整體形象，湖西板塊在順應(yīng)開展的同時，地標(biāo)群聚，成了湖西板塊新形勢的"名片"。從這些可以看來，湖西商圈還在逐漸擴(kuò)大，逐漸開展，前進(jìn)勢頭不可阻擋。而這些高端寫字樓將是吸引企業(yè)進(jìn)駐湖西的最具誘惑力的產(chǎn)物，園區(qū)也在湖西商圈帶動下逐漸壯大，成熟商圈初具規(guī)模。未來將走在園區(qū)的開展前沿，商業(yè)規(guī)模大有擴(kuò)張之勢。4.湖東板塊板塊現(xiàn)狀特征湖東板塊開展相對湖西板塊較晚，但是開展勢頭很快。目前大局部土地已形成了大規(guī)模的開發(fā)。目前湖東樓盤形態(tài)比擬注重產(chǎn)品組合，有純別墅社區(qū)，也有多種物業(yè)形態(tài)混合社區(qū)，但總體由于政府的規(guī)劃因素起著舉足輕重的作用。目前湖東以開展趨于飽和，市場上在售的新樓盤并不是很多，主要的產(chǎn)品形態(tài)為高層和小高層。由于受限購政策影響湖東主要在售工程為剛需型和改善性住宅，相對湖東在售高檔住宅較少。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況〔元/㎡〕銷售均價〔元/㎡〕湖東板塊楓情水岸現(xiàn)房在售，6月18日推出31#樓王高層93、115、135、1382500精裝修毛坯1.58萬精裝修1.78萬中海國際社區(qū)在售、預(yù)計6月18日公園道開盤長島灣高層愛丁堡別墅88-175高層280、330別墅1500精裝修精裝高層1.25萬別墅400-530萬/套東湖林語現(xiàn)房在售小高層、高層114、119、134毛坯1.2萬路勁主場在售高層79、110、140、160毛坯8088起路勁尚瀾灣現(xiàn)房在售聯(lián)排別墅283、382毛坯1.95萬第五元素尾盤銷售高層133毛坯1.2萬萬科中糧本案在售疊拼別墅獨(dú)立平層128、148、168毛坯1000-1200萬/套水墨三十度在售高層95-180毛坯樓王1500精裝修毛坯9000-11000精裝11000-12000重點(diǎn)樓盤分析工程名稱中海國際社區(qū)工程地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米占地面積66.32萬方總建筑面積150萬方建筑類別高層、別墅裝修狀況毛坯、精裝修〔標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米〕容積率1.8綠化率50%價格高層1.25萬/平米、別墅總價400-530萬總戶數(shù)10000物業(yè)費(fèi)1.98元/平米﹒月物業(yè)公司深圳中海物業(yè)蘇州分公司開發(fā)商中海開展〔蘇州〕代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址園區(qū)琉璃街與鐘園路交匯處往南100米得房率70%-80%配套中小學(xué):園區(qū)二小、園區(qū)三中、新加坡國際學(xué)校幼兒園:新洲幼兒園、地塊規(guī)劃幼兒園2所綜合商場:湖東鄰里中心、湖東第二鄰里中心〔規(guī)劃中〕、金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代廣場、時代廣場、社區(qū)商業(yè)銀行:工商銀行醫(yī)院:九龍外資醫(yī)院其他:方洲公園、沙湖生態(tài)公園、白塘生態(tài)公園工程在售情況：中海國際社區(qū)央墅在售愛丁堡區(qū)280多㎡和330多㎡的聯(lián)排別墅，總價400-530萬/套，目前可優(yōu)惠99折再減20000元。長島灣區(qū)在售精裝房，還剩100多套房源，位于3#16#19#三棟樓，戶型有88㎡的2房和132、140㎡的3房，均價12500元/㎡，目前可優(yōu)惠99折再減5000元。公園道現(xiàn)已公開認(rèn)籌，預(yù)計6月18日開盤，精裝修房源，預(yù)計價格11000元/㎡?？蛻魬{身份證/鉑金卡交納誠意金20000元，收據(jù)即可作為開盤當(dāng)天的購房憑證，認(rèn)籌即可享受“兩萬抵兩萬〞的購房優(yōu)惠；鉑金卡客戶認(rèn)籌可享受購房總價10000元優(yōu)惠，填寫購房資格承諾書客戶額外享受10000元優(yōu)惠。優(yōu)勢：園林景觀:港口合院、濱水中央組團(tuán)、水圍半島，帶來豐富的居住體驗(yàn)。前面就是個方洲公園，給居民生活娛樂提供了場所。劣勢：周邊配套不齊全生活不是很方便。小區(qū)高層得房率較低95平米兩方次臥只有6個平米。樓盤附近有個三星電子廠，輻射污染特別嚴(yán)重。在66萬方的土地上建造了聚集了1萬戶人家，人員雜亂，環(huán)境較差。中海物業(yè)管理也并不是熱別理想。沿星塘街上便是高壓電信，群在平安隱患！總結(jié)：中海品牌開發(fā)商給樓盤聚集了很多的人氣，建筑的品質(zhì)也有著一定的保障。未來的規(guī)劃開展也還是不錯的，但目前不利于生活，而且小區(qū)體量過大，小區(qū)內(nèi)部人員眾多，不利于管理，后期生活可能存在較多的麻煩。工程名稱萬科中糧本案工程地址園區(qū)瓊姬路69號〔南施街與瓊姬路交匯處〕占地面積15萬方總建筑面積12萬方建筑類別別墅裝修狀況毛坯容積率0.8綠化率45%價格1000萬-1200萬/套總戶數(shù)300物業(yè)費(fèi)3.84元/平米﹒月物業(yè)公司蘇南萬科物業(yè)開發(fā)商萬科中糧〔蘇州〕置業(yè)代理商開發(fā)商人員售樓處地址園區(qū)瓊姬路69號〔南施街與瓊姬路交匯處〕得房率配套綜合商業(yè)：金雞湖商業(yè)廣場、聯(lián)豐商業(yè)廣場、湖東鄰里中心、水巷鄰里、文化水廊、現(xiàn)代廣場中小學(xué)：園區(qū)三中、園區(qū)實(shí)驗(yàn)二小幼兒園：新洲幼兒園醫(yī)院：九龍醫(yī)院、婁葑醫(yī)院工程在售情況：萬科中糧本岸三期見濱園在售疊拼產(chǎn)品，疊拼房源70#、71#、95#、99#幢共計64套房源，其中一二層為疊拼別墅，三四層為獨(dú)立平層，面積120、140、180平米，預(yù)計年底交房，均價20000元/平方米左右。目前推出來的平層已經(jīng)全部賣光，在售的99#目前還有16套，面積在140、180平米。優(yōu)勢：

工程位于蘇州工業(yè)園區(qū)、金雞湖東側(cè)，占據(jù)行政文化中心、科技文化藝術(shù)中心、中央商務(wù)中心三大中心，規(guī)劃中的輕軌一號線、三號線，中央商務(wù)區(qū)日益完善，世界500強(qiáng)聚集、大型國際購物中心群集、頂級五星級酒店圍聚。算是園區(qū)的一個核心區(qū)位了，所以交通，生活配套都不用擔(dān)憂。是園區(qū)唯一的中式別墅，面積在240～340平米，每棟價格在300萬到450萬之間。地段好，品牌大，質(zhì)量保證，價格的也很合理

。教育配套好全，由幼兒園到大學(xué)甚至研究生周邊都有：新洲幼兒園，園區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，園區(qū)三中，獨(dú)墅湖高教區(qū)還有好多好多學(xué)校。高端住宅還具有一定升值潛力的。劣勢：有些戶型做的并不是太好，比方120平米的只做成了2房。總結(jié)：由品牌開發(fā)商開發(fā)的高檔樓盤，周邊有著眾多的高檔樓盤，凸顯地理位置的優(yōu)越。工程交通生活配套完善，適合居住。而且工程在別墅產(chǎn)品中性價比很高。板塊總結(jié)湖東板塊目前住宅工程已開展趨于飽和，在售住宅工程也較少，相對在建設(shè)中的商業(yè)工程較多。湖東的商業(yè)地產(chǎn)，也從最初的萌芽狀態(tài)，逐步蓬勃開展起來。如今，按照蘇州中心城區(qū)開展的東進(jìn)戰(zhàn)略，蘇州城市CBD正逐步在湖東迅速崛起。很多外來人士、企業(yè)進(jìn)駐到湖東板塊，很多商業(yè)工程配套也陸續(xù)崛起，最早崛起的是湖東鄰里中心，到現(xiàn)在又陸續(xù)崛起了大型"城市綜合體"-圓融時代廣場，再加上很多新興辦公樓的陸續(xù)崛起，置地星虹國際這些商業(yè)工程支撐起湖東商圈成為核心地段。園區(qū)是蘇州未來的開展方向，而蘇州未來新城在湖東，以圓融時代廣場為中心的湖東商圈，符合蘇州總體開展規(guī)劃。它的崛起成為湖東商圈的商業(yè)新坐標(biāo)，更是滿足了湖東居民的中高檔次的生活需要。該工程是即湖東鄰里中心又一大型商業(yè)配套，使湖東商圈趨于成熟。金雞湖商業(yè)廣場、久光百貨、月光碼頭、沸騰CBD等等大型商業(yè)配套已逐步開業(yè)，這些無疑都豐富了湖東商圈，更成為便民的有利條件，使湖東商圈更加完善。在湖東板塊很多寫字樓也陸續(xù)崛起，建屋大廈、商旅大廈、置地大廈均已交付使用，這些標(biāo)志性的建筑都是為湖東商業(yè)地產(chǎn)繪制著美好的藍(lán)圖。還有熱銷的置地星虹國際等商務(wù)辦公樓都是吸引著眾多企業(yè)入駐湖東商圈，這些商務(wù)辦公樓是核心地段的標(biāo)志，是湖東商圈最好的陪襯。

在未來湖東板塊內(nèi)的九龍倉國際金融中心、圓融星座、望湖大廈等商業(yè)工程的先后面市，又為該商圈注入新的活力，在未來新興商業(yè)的強(qiáng)力牽動下，湖東板塊必將成為成熟CBD核心區(qū)域，潛力價值將有進(jìn)一步的表達(dá)，在住宅穩(wěn)步開展的同時，配套設(shè)施將成為開展的重點(diǎn)，湖東吸金商圈逐漸蛻變，蘊(yùn)含著驚人的潛力。5.獨(dú)墅湖板塊板塊現(xiàn)狀特征目前獨(dú)墅湖板塊是個大品牌開發(fā)商爭相開發(fā)之地，先有保利以19億的價格拿下一塊地，時隔一個月，綠城大膽進(jìn)場，36億拿下獨(dú)墅湖的又一地塊，統(tǒng)計的結(jié)果讓大家大吃一驚，樓面價2.8萬的單價，刷新了全國住宅樓市的住宅單價記錄?？梢姫?dú)墅湖一個未來的巨大開展空間。由于金雞湖慢慢開展已趨于飽和，現(xiàn)在這些大型開發(fā)商已將開展方向轉(zhuǎn)向獨(dú)墅湖。此處目前在售的主要工程都已高檔別墅，和商務(wù)寫字樓為主。應(yīng)該說，獨(dú)墅湖板塊的開發(fā)只是開了個頭，周邊的工程開發(fā)速度雖沒有金雞湖快，但是也有條不紊?？梢灶A(yù)計，隨著商業(yè)和交通的實(shí)質(zhì)性突破，未來這一區(qū)域的土地放量將進(jìn)一步增多，競爭將更加趨向劇烈，市場也將越來越成熟。板塊樓盤展示區(qū)域樓盤名稱推盤時間建筑形態(tài)面積段(㎡)裝修情況〔元/㎡〕銷售均價〔元/㎡〕獨(dú)墅湖板塊九龍倉國賓一號在售、預(yù)計6月加推獨(dú)棟和雙拼獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟600、680雙拼420、480毛坯雙拼1300萬元/套起獨(dú)棟2500-3000萬元/套綠城御園預(yù)計6月推出合院別墅和平層官邸合院別墅平層官邸合院450平層250-350精裝修合院2500萬元/套左右平層1500萬元/套起仁恒雙湖灣在售高層85、135、140、170-1953000精裝修小戶型2萬、大戶型2.3萬建屋樂活城預(yù)計6月19日開盤SOHO公寓60-1601800精裝修參考價1.2萬榮域花園現(xiàn)房尾盤在售高層、多層140多毛坯高層1.08萬、多層1.2-1.3萬、樓王1.4-1.6萬星湖名軒尾盤在售高層88毛坯1.1萬星湖名軒在售商鋪54-150毛坯一樓2.7萬、二樓1萬左右蝴蝶灣在售高層98、120、130、140毛坯1.1萬-1.3萬海德公園在售高層95-174毛坯1.15萬重點(diǎn)樓盤分析工程名稱綠城御園工程地址金雞湖大道與西華林街交界處占地面積12.1萬方總建筑面積15.5萬方建筑類別別墅裝修狀況精裝修容積率0.78綠化率50%價格合院2500萬元/套起、平層1500萬元/套起總戶數(shù)320物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司綠城物業(yè)開發(fā)商蘇州綠城御園房地產(chǎn)開發(fā)代理商開發(fā)商銷售人員售樓處地址國際博覽中心南部東前廳得房率配套中小學(xué)：園區(qū)一中綜合商場：奧特萊斯銀行：中國建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行醫(yī)院：婁葑醫(yī)院、九龍醫(yī)院商業(yè)配套：奧特萊斯、左岸商業(yè)街、金雞湖環(huán)湖商業(yè)、李公堤工程在售情況：綠城蘇州御園預(yù)計6月開盤，將推出450多平米合院別墅和250-350多平米的平層官邸，價格1500萬元/套~4500萬元/套，合院別墅2500萬元/套左右，平層官邸1500萬元/套起。樣板房預(yù)計在6月中旬推出。優(yōu)勢：現(xiàn)代大道旁，靠近金雞湖大酒店，高爾夫球場，是高端消費(fèi)人群的聚集地。在高端消費(fèi)場所旁建立的高端樓盤，將客戶鎖定在身價過億的商務(wù)人士，為他們打造的商務(wù)，休閑之地。劣勢：綠城蘇州御園工程高端，客戶群單一。綠城蘇州御園屬高端地產(chǎn)，周邊高檔商業(yè)配套環(huán)繞，生活本錢大大增加。作為別墅，綜合房屋造型。周邊環(huán)境。配套、交通來說，價格還是偏高?？偨Y(jié)：是未來富人的聚集地，為富人娛樂休閑提供的場所。普通群眾只能望而怯步。工程名稱建屋樂活城工程地址園區(qū)星湖街999號占地面積75949方總建筑面積110847方建筑類別SOHO公寓裝修狀況1800元/平米容積率1.46綠化率43%價格1.3萬總戶數(shù)198戶物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司建屋物業(yè)開發(fā)商建屋集團(tuán)代理商上海中瑞售樓處地址星湖街與東景路交匯處得房率70%配套中小學(xué):園區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，園區(qū)第七中學(xué)，新洲幼兒園綜合商場:聯(lián)豐廣場，甬旺商業(yè)街，順達(dá)商業(yè)廣場銀行:農(nóng)行，建行，郵政，中行醫(yī)院:斜塘醫(yī)院，九龍醫(yī)院工程在售情況：建屋樂活城SOHO公寓產(chǎn)權(quán)為4-15層，預(yù)計6月19日開