房地產(chǎn)項目開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預(yù)測是企業(yè)經(jīng)濟預(yù)測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。成本預(yù)測方法很多。從成本預(yù)測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測和期中成本預(yù)測兩類。先期成本預(yù)測所謂先期成本預(yù)測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預(yù)測。一般來說，先期成本預(yù)測包括兩方面內(nèi)容。其一是新項目開發(fā)前的成本預(yù)測，如新的土地開發(fā)項目、新的綜合開發(fā)項目，在進行可行性研究時，必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測出項目的開發(fā)成本，以便根據(jù)銷售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項目開發(fā)前的成本預(yù)測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務(wù)計劃前，對計劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。這種預(yù)測過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。這’且主要介紹第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計劃前的成本水平預(yù)測。關(guān)于開發(fā)項目的成本預(yù)測留待以后討論。從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測和定量預(yù)測兩類。定性預(yù)測是利用直觀材料，憑借預(yù)測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進行的預(yù)測分析。定性預(yù)測法是我國常用的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中長期成本預(yù)測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟預(yù)測中，多用此法。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預(yù)測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運算結(jié)果對未來作出估計。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測方法。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計劃期的開發(fā)工程量計劃或房大經(jīng)營計劃，預(yù)測出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測關(guān)鍵就是固定成本與變動成本的分離。（1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。①費用分解法即按成本項目的性質(zhì)逐項歸類的分離方法。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費、配套設(shè)施費、固定資產(chǎn)折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場地平整費等屬變動成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。費用分解法一般都是按上一年度的成本實際發(fā)生值進行逐項歸類分解，準確度較高，能客觀地反映真實情況，但計算麻煩，一般在預(yù)測分析中用得不多。②統(tǒng)計分析法當(dāng)無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成本與變動成本。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。A．高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。然后分別計算固定成本總額與變動成本總額。計算公式如下：變動成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量固定成本總額=成本總額-變動成本總額溜為了猜便于徹統(tǒng)計蕉分析伴，式槽中的暗工程傍數(shù)量駁往往抗用于遺工程陵量（賤價值擾）指埋標來葡代替話。覽二、運房地憲產(chǎn)開伯發(fā)預(yù)倒算的臘具體俘內(nèi)容綱榴戀房地請產(chǎn)開唯發(fā)預(yù)察算的帶具體獻內(nèi)容玻，是裳根據(jù)洋國家疾有關(guān)忘的政弱策規(guī)嬸定、胞政府雅頒發(fā)醒的定云額標詳準、瘡取費游標準閃，結(jié)栽合開跪發(fā)的穿具體忙任務(wù)川來確刪定的庭。它聲受政冬策性壽因素性的影正響很院大，撿由于蛾各省晝、市絹、自使治區(qū)疼情況砍不同鋒，因豬此，紛其預(yù)糖算內(nèi)床容也孕有所綱區(qū)別瘋。一男般包期括以別下三顏項內(nèi)依容：任1經(jīng)．土型地開仙發(fā)預(yù)寫算（見也稱于作開無發(fā)前難期工父作預(yù)娃算）足土地怠開發(fā)波預(yù)算叮的內(nèi)陸容包絕括征匪地補再償費變、拆賞遷安撲置費生、七熱通一浩平費橡及勘扛察設(shè)翁計費懸等。類（州1辣）征拒地補湖償費界征地居補償蔑費是執(zhí)指用頑地單挽位依百法征溝用土侮地后剪，為短了不壩影響佩被征纖土地屬者的真生產(chǎn)浩和生是活而雄支付蔬的補轉(zhuǎn)償費僑，包膛括：諒①角土地生補償池費。嶺它是汪指國稀家征畢用集較體所診有的途土地妙時，挽直接丟對土立地支疫付的劫補償抖費用罷，其謝實質(zhì)墾是對艙土地釀收益偷的補召償。頭②疏青苗齡補償蘇費。求它是煤指對突征用犧土地幻上種垂植的準作物爽的補囑償費丑用。狗③牛安置命補助從費。布它是內(nèi)指為情妥善降安排廟被征術(shù)地單驗位的敵生產(chǎn)牲和群相眾生藍活，校收征群地單籌位看“瞎土地粉補償狼費算”召和達“頭青苗懶補償薪費庫”食之外懶，支蠟付給索被征啄地單梅位的帆安置激補助步費用旋。愚④甲農(nóng)轉(zhuǎn)連非人躲口安湊置費儀。它車是指撐因征志地被摸轉(zhuǎn)業(yè)民的勞摧動力呆，由默用地壩單位否負責(zé)完安置府或委林托其填它有秩關(guān)單腥位代把為安緊置，驅(qū)所付棵給的泄安置逃補助目費及夜農(nóng)轉(zhuǎn)明工勞論動力鏡工資夸差額號補貼班費。律⑤申超轉(zhuǎn)末病殘腥人員討安置非費。先它是淡指對鞠超齡崖老人墳、病錄殘人勤員給戲以生景活補綿助費廉和醫(yī)紀療費鞠，轉(zhuǎn)質(zhì)到當(dāng)厚地民蒼政部甜門負靜責(zé)管果理淡⑥所新菜鵝田建美設(shè)基購金。浙它是紐指由嗎用地叔單位喜按有蘇關(guān)規(guī)蒙定繳就納新合菜田倍建設(shè)騾基金何，作也為被當(dāng)征地昂單位話新開勾發(fā)菜武田的畏建設(shè)在費用雜。逢（謙2砍）新趁菜地猛開發(fā)叨建設(shè)師基金鳥新菜最地開吩發(fā)建性設(shè)基狂金是狀指經(jīng)妖依法辣批準襪征用鐵城市鋤郊區(qū)搏的菜趨地，暮用地覺單位柜向財動政部災(zāi)門繳酸納的牌費用代，不言屬于仿征地富補償尺費中項的碼“遍新菜腥田建胖設(shè)基園金宋”船?；ィū?廢）拆桑遷及采安置供費用市（包冰括建牧設(shè)場唇地各畜障礙會物拆巧遷、洋處理踏費）褲拆遷座及安哪置費輸用是概指征膊地范蠅圍內(nèi)組的被乘拆遷敞單位殼和居膀民在快搬遷洗中所岸發(fā)生美的費烈用，愚以及鏈障礙胞物拆置遷、偏處理笑費。洋其中挑包括繁：哲①擴拆遷爺城鎮(zhèn)鑒居民儲和農(nóng)喉村居蟻民，斗安置佩用房旅的建厭設(shè)費呀或購冶買商伸品房新的費記用。圣②割拆遷怠單位宇的公昌有房警屋，瘦撥付鞋給被野拆遷著單位薄的新蜻建房蛾費和磨征地勾費。票③茂拆除遇地上邀物的巾補償倆費，煮是指遍拆除職原有夕的房任屋、驢附屬崖物、兔樹木羽、機特井等慰的拆街除費腹及補蹄償費找。也④脫其它程費用氧。指會安置速房的編房租艘、維先修費非、取辯暖費謠、居栗民搬羅家費走、臨集時周藥轉(zhuǎn)房期費等別以及轉(zhuǎn)有關(guān)縱的法興、公季證、以咨詢活等費疫用。讀（使4滔）七嶼通一炕平費糧。七撒通一懸平費心是指里為了孤滿足禍建設(shè)州的需買要，肌對被剖征用串土地賺進行虜基礎(chǔ)永設(shè)施咽建設(shè)港的費脾用。漲“獎七通僚”帳包括拉道路遇通、賣供水蒜通、端供電夾通、塌通風(fēng)層通、棒供氣革通、尊供熱城通、萍排雨誠污水胖通；緒“壇一平到”貸是平華整土禮地。戰(zhàn)（寇5材）勘革察設(shè)壤計費銜勘察正設(shè)計披費指栽為查繩明新乎開發(fā)盞區(qū)的鼠地形嬌、地病貌、絹地質(zhì)機土壤搞、巖毫性、握地質(zhì)橫構(gòu)造輪、水思文條崇件和朝各種朵自然扛地質(zhì)家現(xiàn)象峽而進全行的草測量逮、測制繪、差測試暢、觀彼察、儀調(diào)查弟、勘秩探、脈試驗受、鑒調(diào)定、句研究犧和綜鍋合評真價等哀工作臥發(fā)生勁的費區(qū)用和魄進行朋開發(fā)萍工程糖設(shè)計更所發(fā)鼓生的菜費用疑。崖2順．建紡筑安割裝工闖程預(yù)夾算隨建筑散安裝鉛工程做預(yù)算婆的內(nèi)協(xié)容包印括直喂接費奇、間墳接費益、計竊劃利緒潤和歉稅金熄四部秩分喘（剪1怕）直傳接費存直接物費是愿指直噴接耗件用在來建筑瑞安裝全工程睛上的慮各種止費用郊的總顧和。乒它是黨由人著工費容、材遺料費準、施支工機舍械使趣用費相和其氧它直循接費膠組成嚷。直堪接費突的內(nèi)林容如翼下：慌①糖人工挪費，蝦是指煎列入躺概預(yù)扭算定纖額的紛直接禽從事六建筑肢安裝華工程足施工卵的生筒產(chǎn)工龍人的檢基本趕工資孤。擠工資鹽性質(zhì)涉的津繭貼及達屬于誘生產(chǎn)葬工人巴開支讀范圍止內(nèi)的叢各項輕費用懼，內(nèi)應(yīng)容包確括：芳A懲．生曲產(chǎn)工勵人的竊基本膝工資川、工西資性鍬質(zhì)的被津貼握（包絡(luò)括副杠食品狡補貼漂、煤梁糧差巡價補陵貼、帝上下歐班交向通補遷貼等柴）；劍B殿．生傍產(chǎn)工羊人輔尿助工躁資，貌揭開埋會和劃執(zhí)行夫必要靜的社艇會義峽務(wù)時誓間的泰工資燈，職籮工學(xué)散習(xí)、尿培訓(xùn)茄期間訊的工貼資，朽調(diào)動定工作摸期間忽的工腰資和嘗探親想假期影的工筐資，澆由行框政直自接支柱付的蘭?。~六個斷月以知內(nèi)）葬、產(chǎn)留、婚悔、喪侍假期模的工愧資，念促工興服裝缺補助葵費等辯；祝C津．生朽產(chǎn)工筒人工辱資附貴加費即，指屋按國簽家規(guī)硬定計隸算的澆支付喇生產(chǎn)悠工人納的職糾工福角利基山金和秩工會流經(jīng)費爬；亂D功．生海產(chǎn)工堤人勞接動保繡護費獵，指辨按國抖家有監(jiān)關(guān)部冤門規(guī)白定標痰準發(fā)突放的快勞動傲保護暫用品躬的購續(xù)置費球、脂修理天費和釘保健李費、骨防暑沉降溫職費等訪。懲②群材料班費，魯是指想列入眼概預(yù)猾算定塔額的蠻材料棟、構(gòu)折配件臂、零廉件和襲半成鎮(zhèn)品的物用量黃以及乖周轉(zhuǎn)唱材料瘋的是攤銷臂量按腎相應(yīng)冶的預(yù)以算價傷格計循算的雅費用倦。乖③卸施工步機械陣使用孩費，梅是指棵列入匹概預(yù)豐算定塌額的嫁施工尿機械命臺班偵量按摘相應(yīng)坐機械絡(luò)臺班賀費定灰額計填算的絨建筑韻安裝宵工程鼓施工錄機械累使用錢費，另施工胳機械形安、像拆及夠進出千場費觀和定輪額所課列其賓它機陜械費避。映④今其它山直接戴費，賞是指街概預(yù)德算定鄰額分甩項定憤額規(guī)雄定以籌外發(fā)圈生的榨費用絕，內(nèi)抵容包帶括：席A描．冬改雨季腥施工窩增加岸費；拖B性．夜趨間施狀工增他加費種；瓶C群．流擊動施找工津像貼；窮D鵝．因縣場地倘狹小餓等特創(chuàng)殊情澤況而砌發(fā)生影的材渠料二榆次搬寬運費歌；雅E映．生鴉產(chǎn)工緞具用盟具使丸用費廊，指消施工惜、生膏產(chǎn)所貓需不閉屬于轟固定正資產(chǎn)乒的生邪產(chǎn)工宰具，欣檢驗釘、試星驗用臨具等嘗的購縮置。效攤銷豎和維羨修費鏈，以撞及支科付給捷工人援自備彼工具貨的補輛貼費臭；巡F他．檢紋驗試宮驗費敲，指援對建暗筑材擔(dān)料、星構(gòu)件奇和建接筑安庫裝物筐進行紫一般皂鑒定束、檢枕查所喇發(fā)生妥的費皺用，逢包括氣自設(shè)唱試驗彈室進裳行試航驗所殖耗用哀的材瞞料和點化學(xué)飄藥品僅費用但等，輝以及缸技術(shù)騙革新堵和研臨究試危驗費倍。不瞎包括賞新結(jié)找構(gòu)、窗新材膏料的割試驗燒費和訪建設(shè)具單位怒要求夸對具懇有出獲廠合旱格證爬明的梅材料翠進行覆檢驗夕、對頭構(gòu)件飽破壞尊性試奶驗及掘其它江特殊俱要求式檢驗威試驗霜的費倘用；色G酷．工元程定爐位復(fù)惰測、暈工程袍點交悠、清濃理場燃地費根用。險其它休直接遲費可找直接獅計入鳴預(yù)算雁定額股分項降中，餓也可屑按不舊同類餡型工澇程以從費率湖計取值，對墊于一爬般工營業(yè)與也民用涼建筑高工程警，也鉆可以暢平方辯米為辯單位桶以金校額（指元）臣表示佩計取腎，但拆不得傷重復(fù)各計算壓。碑（潑2架）間話接費孫間接膛費由陵施工民管理衣費和虧其它錢間接脈費組逃成：于①克施工誰管理霸費。顏它是費指建遞筑安封裝企抵業(yè)為尼了組耽織和糊管理成建筑監(jiān)安裝丘工程虹的施菊工以京及服粥務(wù)所俱耗用軍的人紗力、伐物力程，這查種耗詞用的健貨幣剝表現(xiàn)圣，就刺是施餃工管貓理費惱。它其包括朋：閣A門．工置作人蜓員工壽資；春B麻．工梳作人巧員工踐資附餡加費純；膊C劣．工柏作人茂員勞可動保豐護費預(yù)；飛D炕．職則工教捏育經(jīng)許費；殖E訓(xùn)．辦鋼公費辯；符F茅．差命旅交宗通費婦；轟G憶．固霉定資估產(chǎn)使喊用費錘；仇H鎮(zhèn)．行票政工朝具用艇具使欄用費叉G吹．利攻息；含J無．其鞏它費綢用。慘②海其它韻間接離費。頌它是柔指建紋筑安辮裝工溪程施鳳工所足需的豐，但谷不包檔括在授工程腹直接襯費和截施工竿管理僚費范領(lǐng)圍內(nèi)獻的費購用，蜜它包啟括臨脆時設(shè)聽施費妥和勞壇動保托險基衣金。鍋（篇3持）計葉劃利擺潤杜計劃態(tài)利潤敵指按度照國橡家規(guī)龍定的奇計劃本利潤悲率向券建設(shè)毒單位墾計取磚的利犯潤。勞（增4掏）稅杰金中稅金坊是指掌按國犧家規(guī)聰定應(yīng)認計入隔建筑睛安裝永工程崇造價兇內(nèi)的涂營業(yè)于稅、菌城市踢建設(shè)抖維護坑稅及樸教育援費燃3藥．其倘他預(yù)尊算探房地軟產(chǎn)開來發(fā)預(yù)確算的宗內(nèi)容陰，除報以上結(jié)土地尚開發(fā)恥預(yù)算我和建崇筑安者裝工躬程預(yù)唯算外鑒，還變包括慶按國籠家和遭當(dāng)?shù)卦l(fā)有關(guān)魚部門耀規(guī)定膛的，斤在房府地產(chǎn)乳開發(fā)忠投資戴中支澇付并致列入勁開發(fā)讀總概同（預(yù)抹）算造或單母項工濤程綜臺合概型（預(yù)康）算容的一威些費寧用。觀這些求費用典目前混項目婆繁多珍，各攤地有劍不同照的規(guī)核定，渴大體袍包括騙下列辟一些正費用青項目宰（主評要參已考北仁京市呼的規(guī)蔽定）賀：頓（礦1差）城錢市基著礎(chǔ)設(shè)斜施?！棒[四源瘋”患建設(shè)說費可（必2醫(yī)）市軍政支箱管線呢分攤股費茶（馳3碧）供匪電貼弊費映（再4宴）工輪程合咳同預(yù)蜜算或薄標底銷審查叔費汁（姑5片）工彈程質(zhì)冰量監(jiān)頌督費階（伍6蛙）編膠制竣右工圖事費車（肯7以）建絞筑業(yè)琴流動歡資金速貸款艇利息在系數(shù)栽（薄8挨）用伙電權(quán)清費俗（未9翠）分景散建懸設(shè)市緩政公銷用設(shè)盆施建同設(shè)費君（每10奶）；掏臨時育用地茫費和蔬臨時猾建設(shè)珠費那（吉11拒）建想材發(fā)兵展補利充基棋金信（較12企）綠賄化建扛設(shè)費販（尾13炭）施里工圖閑預(yù)算赴編制觀費洋（吳14掠）招胃標投噴標管怪理費盞（塑15曲）合意同公寺證費慨（辰16欣）施叛工執(zhí)皂照費羞（膛17遼）工鳴程監(jiān)宴理費賓（易18輩）施申工機搖械遷湊移費乎（撞19遣）工嶺程保悼險費病（壤20頑）商偵業(yè)網(wǎng)瑞點費測（府21每）人擴防費狂（槐22迷）管件理費躺（篩23門）貸羨款利助息收（榜24啄）建劃設(shè)期禾預(yù)留凈調(diào)價啦指數(shù)過以上形三部厘分應(yīng)腎支付雜的土扁地開綱發(fā)費碼、建梳筑安連裝工瞎程費織及其籠它費半用，渾再加昏上不科可預(yù)皂見費需，就觸構(gòu)成遭了開葉發(fā)區(qū)絲建設(shè)槳的總行成本渣，是疑商品塘房銷蟻售的贈基礎(chǔ)吐資料偷。在枝商品例房定矮價時倦，還落應(yīng)考謙慮開漸發(fā)公份司的羨利潤混和應(yīng)雀繳納殃的稅勒金。知三、統(tǒng)房地幸產(chǎn)開坐發(fā)預(yù)賞算文傻件的斧組成城及編脆制程撓序叔1雖．房盯地產(chǎn)熔開發(fā)蠻預(yù)算健的編轉(zhuǎn)制依憶據(jù)匠編制庫房地謹產(chǎn)開琴發(fā)預(yù)濱算的燙主要朝依據(jù)央如下魚：您（悟1鉛）設(shè)貴計資難料：領(lǐng)概算棵文件到應(yīng)以鞏開發(fā)右項目土的初菜步設(shè)阿計或例擴大哀初步平設(shè)計腿為依滔據(jù)編擊制；肉預(yù)算散文件岔應(yīng)以致施工賄圖飽錦括有雖關(guān)的伴通用胃圖集蔬、標撇準圖肌集等筑）為宵依據(jù)膚編制誤。粥（攔2告）概會（預(yù)近）算搬定額淘及間農(nóng)接費蹤定額達等：涌概算可文件煙應(yīng)根棉據(jù)國添家或遮主管墓部門祖頒發(fā)長的現(xiàn)炎行概面算定筐額或微指標療、間歐接費紗定額庫、材何料預(yù)叢算價憲格、爽概算行單價單表及南各種也指標狡進行吩編制渡；預(yù)既算文漫件應(yīng)嚷根據(jù)淺國家賠或主渾管部菊門頒鴨發(fā)的廚現(xiàn)行處建筑稍工程懂預(yù)算電定額名、安倒裝工級程預(yù)廣算定榆額、憤間接很費定寸額、筒材料掌預(yù)算淹價格監(jiān)、建續(xù)筑材陶料手非冊、劇施工毒組織矮設(shè)計娃等進濱行編賽制。氣（餐3題）國摘家及熊地區(qū)削主管窯部門稱頒發(fā)盈的有漆關(guān)文軍件：低概算踩文件肉和預(yù)吼算文摩件都鉤要依里據(jù)國堡家和朵地區(qū)膝各有軍關(guān)主引管部抽門頒本發(fā)的索編制蚊概、辟預(yù)算熟的各耕種文扎件和亦規(guī)定斤，以屆及有怨關(guān)房溜地產(chǎn)桃開發(fā)絕的政胖策法蘋規(guī)等鑄。例材如建提筑材抹料調(diào)贊價文寸件/滿取費殊項目賽/費翼率調(diào)烤整文性件、釘拆遷蝦安置街辦法孩以及暗收取惱某項昨費用茶的文喉件等柔等。鞭2日．房藝地產(chǎn)只開發(fā)服預(yù)算東文件經(jīng)的組府成虎房地巾產(chǎn)開嘆發(fā)預(yù)蹈算文棋件是殘按先詠單個燭后綜傾合，布光局佛部后饒整體留，層希層匯壺總編何制而漲成。膏它包紛括栽（肉1只）單購位工乓程概畜（預(yù)協(xié)〕算年書熟單位各工程互概（與預(yù)）太算書沿是房荒地產(chǎn)茫開發(fā)懲預(yù)算好文件細的基桑本組調(diào)成部注分，裁是確糧定某票一單孟位工爭程（宏如般期士建袍工程蒙。衛(wèi)錫生工弱程、占特殊改構(gòu)筑丘物工消程、鮮電氣繡照明抱工程析、電慨氣設(shè)驗備及踩安裝寺工程妻、采凝暖工驗程、派自風(fēng)抬工程拳等單件位工抓程）察所需沫建設(shè)搬費用斷的文商件披（娃2消）單兄項工疾程綜冒合概嬸（預(yù)尤）算拔書怖綜合末概（怕預(yù)）配算書哭是確生定各糖個單樂項工況程所積需建鐘設(shè)費晌用的床綜合寬性文子件，愁它包煉括單躁項工碎程的和費用吊．是桶根據(jù)糟各個銹單位昌工程顯概（福預(yù)）違算書源匯總窩而成溪的。印整個泊房地事產(chǎn)開搖發(fā)項扛目有程多少隊單項槽全部寶費用你，是相根據(jù)雪各個控單位登工程祥概（勿預(yù)）醬算書席匯總?cè)缍捎赖?。貴整個觸房地悅產(chǎn)開傘發(fā)項含目工關(guān)程就把應(yīng)編煩制多姥少單俊項工助程的院綜合磨概（層預(yù)）析算書含。紛（換3繁）土降地開尿發(fā)及含其它挽費用喇概（嗚預(yù)）羨算書階土地倆開發(fā)懸及其溝它費宇用慨括（預(yù)越）算抓書是黎確定鋼單位巴工程煩之外恰的，禾但與惠房地島產(chǎn)開蔑發(fā)有掙關(guān)的憂一些堂費用劇的文翅件，橋以獨作立項詳目列節(jié)入總刑概（拔預(yù)）悶算書舞。如飼果某越一費督用只堡屬于芳某一賭單項絞工程沒，則鐵不列鍋入總書概（導(dǎo)預(yù)）汁算書算而只剃列入瞞單項誦工程腿綜合綱概（下預(yù)）桶算書仆。偷（搜4烤）總冠概（眼預(yù)）創(chuàng)算書亮總概頸（預(yù)愿）算讓書是折設(shè)計魯文件扭的重癢要組芳成部嶺分，煮它是帖確定天房地考產(chǎn)開針發(fā)項籠目從鬧前期柴籌建犯工作撓到按浩下斷鋤收的剪個部渡律沒哈費用觸的文引件．蟻由各誠個單暮項工廳程綜穩(wěn)合概沾（預(yù)營〕算挖書和曲土地確開發(fā)孕慨（允預(yù)）責(zé)算對掌竣工姻驗收當(dāng)?shù)娜`部建淘設(shè)費嚼用的皇文件狗，由失各個姨單項在工程鑼綜合通概（費預(yù)）正算書艘和土殿地書略及其抖它費況用概邁（預(yù)女）算沒書匯例編而份成。亮因此咐，總閣概（急預(yù)）刺算書肚一般洗可分虹為四擱部分覆。鉛第一列部分抓：土攜地開慚發(fā)費光用項使目反①展征地拉補償觸費；厲②梨拆遷砍安置扮費；虜③溜七通槍一平戶費；璃④蝕勘察鈴設(shè)計莖費等通第二極部分亂：開掀發(fā)工控程費宰用項丟目闖①剪主要轉(zhuǎn)開發(fā)詞項目這（如懷住宅澡小區(qū)蔑開發(fā)貨中的嫂②憐附建廈項目閱，包恥括：尚A蕩．公潔共設(shè)論施項頓目；冬B輔．行論政管碰理項隙目；飾C宿．文錢化、齡教育焰、衛(wèi)腹生項勁目等禁。公第三龍部分攀：其夾它費膏用項饑目欺其它騙費用踏項目刮包括蜂代收旬的費糾用和塘向有仆關(guān)部橫門繳鎮(zhèn)納的算費用竹，如久質(zhì)量啞監(jiān)督懂費、暈商業(yè)庸網(wǎng)點滋費、陸城市粱基礎(chǔ)拾設(shè)施浴“倡四源賢”獻建設(shè)巨費、竟電貼箏費等壇。第裙一、杏二、碗三部患分項罵目費探用合完計之地后，涉應(yīng)列既出第寇四部陰分：蓮總預(yù)冊備費邊，即扔未能避預(yù)見嗽工程途費用念。在肆總概噴（預(yù)昆）算究書的孫末尾私還應(yīng)濃列出男總預(yù)科算價洪值和銜可以雹回收憶的金俯額?？?騰．房愈地產(chǎn)栽開發(fā)資預(yù)算飄文件老的編承制程骨序榨房地銀產(chǎn)開甚發(fā)預(yù)社算文夸件的擋編制重程序移是：削（隊1緞）收咬集各裹項基附礎(chǔ)資座料，衰包括屢現(xiàn)行稼概算欄定額誰或指繪標、殿預(yù)算膽定額耐、間壇接費瓦定額式、材橋料預(yù)鬧算價稻格、森施工梨機械蛾臺班定費用誰定額黑、經(jīng)宰認可戴的圖懶紙交蒜底、俱會審墨記錄眾以及解國家刪和地察區(qū)的嬌有關(guān)省現(xiàn)行找文件者等資閣料。弊（統(tǒng)2而）根蠢據(jù)上起述資置料編輕制單疾位估焰價表貓和單邪位估日價江肝總表缺。邪（井3廢）熟櫻悉設(shè)凈計圖伴紙，膚然后銳根據(jù)獵圖紙帝計算虎工程翁量。咽（廉4央）根武據(jù)計輩算的卸工程船量和賴單位店估價炭表等幟計算全直接犬費。爭（員5頌）根坐據(jù)計玩算的過直接龍費和沸間接而費定色額、享計劃汁利潤嘗率和賠稅率礎(chǔ)計算母間接準費、揀計劃撫利潤形和稅陪金，片并編宿制單注位工醉程概川（預(yù)梨）算棄書，蠻然后要匯編冊綜合域概（持預(yù)）零算書皺。沙（杯6郊）根善據(jù)綜微合概聯(lián)（預(yù)揮）算壤書和荷土地辛開發(fā)氏概（腔預(yù)）剖算書軋及其泥它費伏用概奉（預(yù)攤）算那書編熔制總鼓概（敏預(yù)）魯算書獎。掏四、夢房地橋產(chǎn)租形賃與宗銷售拌成本顆構(gòu)成壟由于呼房地肆產(chǎn)業(yè)街的經(jīng)攏營形退式的輝多樣岸性，駁我們洗將從押土地萍經(jīng)營紐、房矩屋銷廊售、蠅房屋爽經(jīng)租砍三方種面分采別討休論其感成本盾的構(gòu)葵成。大1狡．城漫市土疑地經(jīng)晴營成礎(chǔ)本構(gòu)捆成單姿純經(jīng)檔營地諸產(chǎn)的鐮成本賽，應(yīng)陪當(dāng)包更括為恐取得古土地距使用家權(quán)而三支付藝的費大用，攝為開項發(fā)土顫地而凱支付蓬的費叨用以營及為楊轉(zhuǎn)讓盒土地轎使用語權(quán)而面發(fā)生疏的經(jīng)日營管千理費紀。因蠢此，術(shù)城市棕土地研經(jīng)營廉成本省除了些上述店土地五開發(fā)遵成本緞外，續(xù)應(yīng)另叼加上嚇土地失進入灑流通書領(lǐng)域廉而發(fā)氣生的瘡“光土地膊流通酬成本迫”岡。即學(xué)開發(fā)火好的已土地股進入摩流通剖領(lǐng)域央，通杰過有竹償轉(zhuǎn)摸讓交情換土灑地的四使用煌權(quán)，腹實現(xiàn)囑價值夾補償證，這悉一過砌程中猜發(fā)生燒的費董用，造如管膏理費組、營卸業(yè)稅式等。膠2艘．房寇屋銷套售成療本構(gòu)素成房盼屋銷脈售是搶房屋沃產(chǎn)權(quán)全的交廣換，姑銷售踩成本絮除了鼻房屋認開發(fā)駝成本打外，復(fù)還應(yīng)寺加上銀房屋此進入鮮市場眉在流差通領(lǐng)危域中跑發(fā)生練的費夸用。宋房屋泥流通棕費用玻是房遙屋在傾市場截交換育過程宴中所必發(fā)生綿的勞功動消瑞耗的詳貨幣香表現(xiàn)蹈。主慮要包乏括：大（助1裁）銷個售流膏通直喜接費戴包括碼房屋芬竣工幣后，坐未售播出前成的看療護費絞、供奏熱采石暖費暗、保紀養(yǎng)費甲、有幅形與疲無形乳損失銷費等奪。山（唉2壺）銷旺售流號通間競接費隔房屋釘售出晴后，掩居住著區(qū)和戴大樓田的管壯理員慶、公囑共事園務(wù)管賊理員招的管裳理費榜。念3.澡房屋瀉經(jīng)租唱成本設(shè)構(gòu)成號房屋考經(jīng)租固成本游即房躁屋租疾賃成盡本。潤房屋緣租賃芝是一列種特仗殊的駝商品詠交換恥方式篇。在訂房屋半租賃貧活動趴中，闊參加含交換蜂的是伐商品簽（房漿屋）至一段瓦時間耳的使副用權(quán)那，而超不是員商品烏（房閣屋）約的所駱有權(quán)甲。逝房屋磁經(jīng)租竿成本嬸是指稍房產(chǎn)他經(jīng)營誕企業(yè)令為完臣成租午賃房幟產(chǎn)流甚轉(zhuǎn)，停實現(xiàn)島房產(chǎn)御交換嗽價值漢所發(fā)剝生的扣房產(chǎn)贈費用越的總衰和。污它應(yīng)屠當(dāng)包蛛括房勿屋生病產(chǎn)和鬼流通慌過程省中的隙全部撲費用腦。主延要有倚房產(chǎn)仰價值途補償眠費。木維修塞費、均管理主費、姜稅金策、保琴險費據(jù)、投物資利優(yōu)息和覺地租浸等七勤項。辱（繞1晃）房惹產(chǎn)價坑值補挽償費分（折臺；田普費）鳴房產(chǎn)液價值隙補償葉費即贈房屋影折；軋日費分，是脖房屋技建造柴價值民的平杜均損壺耗。雅房屋近租賃枯其實綱就是色房屋緒的零步星出瀉售，國以租給金作單為價窯格，棋分期汁實現(xiàn)敏房屋百價值壽的過陣程。折因而以租賃返成本傭中的什折舊還費也襖可看田作房添屋出畫租對鵝房屋常消費妄按耐封用年碼限平雨均收睜回的重房屋果造價森。其縣計算莖分式遙為：爹年折山舊費催=擔(dān)房屋親造價毛（傍1-朋參值濃率）慕/葡耐用既年限展房屋冷造價泛是指誦房屋侵建造葛的投構(gòu)資，勒通?？鲜且陨讨刂谜掀骄饍r即稅某種痕結(jié)構(gòu)捉的房寫屋在筋若干惡年內(nèi)擠的平勺均造虧價來劇表示飲。耐左用年診限應(yīng)蓋指房氏屋的瓜經(jīng)濟趟耐用招年限概，即默房屋滅能夠站正常也使用字的年鋼限。求房屋麻耐用機年限閱隨結(jié)泥構(gòu)和勿質(zhì)量特的不甜同差拆異很葛大。饞因此區(qū)，在剝考慮泄耐用顫年限鴨時，討不可童能很基準確豎，往斯往只森是對豆同類障結(jié)構(gòu)激規(guī)定包一個閘時間轟幅度俯標準水。私房屋默殘值亞是房世屋在詠達到羨耐用間年限值失去金其使誕用價則值后排，所槳剩余注物質(zhì)迫的價茅值。站殘值藝與房毛屋造惹價的端比率斜為殘旦值率臣。其徐計算屯公式江為：匙殘值這率餐=[炒每平近方米基建筑攪面積踏殘值癥（元爸）鹿/草每平番方米雕建筑筒面積于造價瓣（元棉）惜]*醫(yī)10腸0%禍士各類鴿結(jié)構(gòu)黑房屋屑的殘訂值率幸也有辨一定魔的幅推度規(guī)盛定。蓄如鋼潤筋混轎凝土依結(jié)構(gòu)述為零塘，磚系混結(jié)喂構(gòu)為劍2次％～輕6%匯，磚土木結(jié)姻構(gòu)為誼3%明～股4%宰，簡殿易房樸屋為肯3%甩。鳳（吼2烈）維轟修費列房屋琴在長上期使衡用過潤程中暮，其若結(jié)構(gòu)芝和設(shè)看備會立逐漸況損壞惕、陳籍舊，改為了勸保證掉房屋嫁及其指設(shè)備濤的正求常使公用，掠應(yīng)投桌入相示應(yīng)的泊人力怖、物顛力和巷財力查進行蔑定期狼修繕某與維希護，驅(qū)這部相分投租資便范構(gòu)成蜂了經(jīng)候租成簡本中色的維鳳修費贊。周維修圾費在如房屋桶經(jīng)租倚成本具中占率有極搶重要州的地任位，腔這不飽僅是放修繕涼勞動盛屬于墾房產(chǎn)渣流通引費用艱的主彈要構(gòu)心成部扛分，取而且孟是由爛于修傘繕勞哀動的駁存在喬，是陡房屋煙租賃薯流通爭過程更區(qū)別賽于一大般商完品流爐通和家一般廟商品但租賃由流通跨的主帝要標由志。強維修么費的穿計算炎比較懶復(fù)雜痕。一羊般來裂講，遞維修陽費屬聞出租擱房屋滑經(jīng)營耕直接恭支付濁的費離用。肢即屬超于各啄成本濃核算攪對象茅各自漸單獨精發(fā)生疤的費糖用。墻應(yīng)當(dāng)度根據(jù)廊準確唐可靠多的原槽始憑滔證，突分別把計入燭其歸五屬的霜各成駛本核掘算對總象。蔽實際牽工作反中，隙房屋碎的大幕修費副雖然謠也是仙直接懲費，相則因場大修弓間隔肥期長醫(yī)，一農(nóng)次支參付的潮數(shù)額行又較睛多，拔成本艷計算案也只頑能按候房屋虛使用刷年限狀平均的分擔(dān)貓，一巡般按卻價值渣比率險法分份攤成鹽本。熔中小購修費卸則可吊按實棋際發(fā)游生額即計入阿成本獸。為捎了簡哨化手熟續(xù)，鬼也可支按實逮際發(fā)論生數(shù)悟求出音一個申標準北平均午數(shù)，燃按核拒算受國益對口象進雖行分捧配。?。?洋）管課理費梳管理忠費是她指經(jīng)域營出嘗租房損屋進狠行必將要的榜管理贏和服騰務(wù)所密需的勞開支識。如禿工作地人員響的工繼資功六、公猛費、鈴差旅廣費、臨勞動攜保護染費、版教育允費等瞎。就欺其性饒質(zhì)而舌言，沖管理養(yǎng)勞動膀也是逝房屋迫租賃駕流通現(xiàn)過程壺中的災(zāi)一種鼓勞動墻形式市。管飼理費劉構(gòu)成挪房屋栽經(jīng)租找成本毯的主犯要內(nèi)爬容。智由于狼管理允費屬監(jiān)間接龜成本章，即臟屬于躁若干勿成本碰核算制對象陜所共飛同發(fā)采生的節(jié)費用觀，因跌而，脈管理打費應(yīng)殼采用獻簡便鋼的分掏配辦輩法按壽分配判數(shù)額巡計人賤受益濁的成隸本核鼻算對頂象。戲一般澆有兩濃種計噸算方腳法，象一種央是按挺管房涉面積慶平均打計算雕每平瓶方米矛面積肺應(yīng)攤曉的管朗理費糕額，翼另一至種是西按占層租金嘉的一妻定比蜂例計廈算每拌元租昆金應(yīng)次攤的忘管理多費額發(fā)。赤（暗4競）稅膊金稅呢金是搜房屋策經(jīng)租冤部門丑向社證會提襪供積沸累的雙方式含和義缸務(wù)。創(chuàng)如房搭產(chǎn)稅糊、地誠產(chǎn)稅勵、印塑花稅隙等。捉房屋莖租賃服經(jīng)營扯的稅童金，打大部撈分是窩以租少征稅當(dāng)?shù)男尉硎接嫹鞯慕?，即云按租慮金收那入的寨一定規(guī)比例司征稅涂。國鼓家按溜宏觀骨經(jīng)濟挺調(diào)節(jié)作的需柴要，向確定燦稅率喜和減盛免優(yōu)庫待方扣法。陳由于濕租金漠水平連較低圾，我改國大禾部分蜘地區(qū)抵的住境宅部導(dǎo)分免肉征或塌少征頂稅金感。摸以上心四項別，構(gòu)源成了森我國蓋現(xiàn)行蝦房屋翼租賃粒交換轉(zhuǎn)中的派經(jīng)租限成本姐。房顛屋經(jīng)源祖實睡行商彈品化巾經(jīng)營抬后，年經(jīng)用斗成本今除了提上述務(wù)四項符以外膜，還袖應(yīng)包頁括如償下幾皇項：悉（絮5吐）地顛租（夏土地懇使用借費）賢地租岸即土依地使腦用者威向土較地所訪有者嶄提供絮的土牌地使曲用報籮酬。浸土地脫實行績所有雷權(quán)與畫使用壩權(quán)分皇離，服開始睡執(zhí)行察土地摧的有烏償使膝用與貿(mào)轉(zhuǎn)讓國以后已，土俘地使昏用費故就應(yīng)憤作為改地租忘的形瘡式成夜為房膠屋經(jīng)副租成菌本之柿一。蘿（瓜6貝）保王險費導(dǎo)保險吳費是墻房屋敏所有我者為哥了使屋自己娛的房茅產(chǎn)免烏遭意緒外損番失，雁而向?qū)m房屋座承保蘿單位憑支付航的費雅用。漿出租繩房屋明投保昨后，蝶其投砌保費燈用應(yīng)縱作為螺房屋館經(jīng)租揉成本膛來考漿慮。嫌（久7建）利身息房木屋經(jīng)禽營單允位在以建造打或購圾置房他地產(chǎn)你中的與貸款銹利息凍應(yīng)當(dāng)殼通過竭房屋副的出眠售或斷出租價回收杏。因公此房淡屋經(jīng)膀租成銜本中型應(yīng)包認括房挎屋建聚造和暖經(jīng)營粱時投孔資的哭利息柜。同濾樣，社由于翼銀行絕貸款腳是以稱復(fù)利卵計算藏的，脊這里豬也應(yīng)類以復(fù)渾利計羨息計憐入成肉本。庸正處龍于改疼革過怠程中衣的我勞國房億地產(chǎn)當(dāng)經(jīng)濟秘，房損屋租趟賃暫煙時還衡不能柱完全渾脫離酸福利短性質(zhì)駛?？紳鷳]到壩人民雪群眾協(xié)低收沾入的遼現(xiàn)實晨，除絡(luò)少數(shù)煌城市肢外，宵上述乎商品竊租金限構(gòu)成孩短期燙內(nèi)尚鮮無法矛實現(xiàn)惹。對呢于大蘋多數(shù)魄的房點產(chǎn)尤拆其是向住宅顫租賃往而言朋，仍轉(zhuǎn)然是麥福利任型的梅，其湯經(jīng)租撞成本紐項目派暫時記只包襪括價講值補宗償費酸（即狡折舊休費）蝦、房殃屋大蔥修費捕、中攔小修午費和攔經(jīng)營袖管理救費四秘項。壤目前徑國內(nèi)登只有悼極少鵝數(shù)城喇市的監(jiān)少數(shù)逆住宅躬區(qū)實石現(xiàn)了戶商品賴租金亞。但鄙隨著奶住房寄制度配改革懶的深柴入房篩屋經(jīng)忽租成易本必崇然會散逐年均向商在品租稼金過套渡。爐五、簡成本激分析荒原理疾如上我所述掌，成濃本反爐映著離企業(yè)劑生產(chǎn)亮耗費透的補奏償能泄力，葉是表裁明企身業(yè)工科作質(zhì)葵鰱的丈一個序重要憤的綜謎合指帝標，荷它在霞很大理程度熟上反許映了帆企業(yè)維經(jīng)濟愁活動犁的效犬果。燭不斷極降低困成本夜、提直高經(jīng)哄濟效曲益，命是企調(diào)業(yè)經(jīng)的營的亭中心蟻問題懂。因雖而，濱成本理分析嘗是企莫業(yè)經(jīng)蒜濟活險動分漠析的飾主要針內(nèi)容健，任少何企哥業(yè)都余應(yīng)當(dāng)推健全惠自身紗的成握本分中析機叢制。惰1鑒．成添本分豐析的偵職能當(dāng)企業(yè)灶成本譜分析預(yù)的主銳要職行能是注按照叢客觀庸經(jīng)濟因規(guī)律譜，對餡各種簡影響始成本逼降低脈的因販素進知行科務(wù)學(xué)分原析，縣查原年因、星揭矛壓盾、愧挖潛菜力，貞為企饑業(yè)經(jīng)曾營決倦策服顫務(wù)。滿具體壁地講蛛，可精歸納鑰為如者下三堡方面融。塊（羽1姐）計再劃為轎預(yù)測碌職能聽計劃奏是企青業(yè)管棵理的切龍頭咬，在雪商品配經(jīng)濟謠條件受下．畢編制病好切億實可講行的字計劃份，對矮于企器業(yè)經(jīng)蘿濟活商動成毀效影隔響更踏大。吼成本蔽計劃盆與成輔本降稅低計荒劃是賊企業(yè)望計劃庫體系儉的核碰心，滿成本逃分析定對計立劃編廟制的阿主要短作用欺體現(xiàn)聞在成笛本預(yù)茶測功圓能。栽所謂瀉成本川預(yù)測訂，是炒根據(jù)跳成本泰特性楚和歷轟史資咱料，伙采用逐數(shù)學(xué)餡分析防方法蔽，對貼成本主發(fā)展秀趨勢表及未濃來成盟本數(shù)勾額的貌定量齡估計帥。在否編制伴企業(yè)繪的年仰度經(jīng)圖營計刃劃時鳴，只城有估右算出覆年度麻成本個額，宮才能絲計算允出企珠業(yè)的敵利潤督。在胸編制聾某個兆項目徒的開慢發(fā)計撐劃時供，只錢有預(yù)辦測出漂整個域項目祝的開驕發(fā)成尖本，刃才能桌了解音這個熄項目臣開發(fā)冒的經(jīng)扮濟效出益或槐進行騎投標果報價軌決，獻因而鵲，成躍本分規(guī)析的釘計劃搶與預(yù)建測職租能對可于現(xiàn)愈代企通業(yè)管嬸理是好至關(guān)菌重要座的職桐能之過一。禍（禁2奇）管壤理與腸控制憂職能呀努力獲降低益成本與，提館高利槍潤水杯平，閉是企熟業(yè)經(jīng)扒營追屋求的沉目標魚。然纏而，護成本敘降低彼并不飾會自厭發(fā)地期實現(xiàn)夏，企罰業(yè)在透執(zhí)行覺計劃壓的過洲程中掃，由總于種葵種因枝素的追影響態(tài)，總施會發(fā)總生一狀些脫幕離計走劃的著偏差訴，為育了實咬現(xiàn)計庭劃所楚確定無的成渡本降朋低目爆標，尾必須刃實施洋必要陽的管絮理與棗控制敞，隨傍時發(fā)閥現(xiàn)問城題，禁揭示渠矛盾區(qū)分析族原風(fēng)傍尋找雪對策闊、解仙決問膚題。難這就肢是成遠水分旱析的化管理恐與控步制職啞能。訴（偉3香）總碧結(jié)與好分析午職能剛總結(jié)遣與分凳析職漂能是瓶企業(yè)痛經(jīng)濟世活動愛事后告的分逗析功悅能。亂其目止的在疑于總麻結(jié)經(jīng)減驗、懼尋找度差距倉，對奪企業(yè)很及其局下屬殲單位少的經(jīng)醬濟活芒動效鑄益情廚況進設(shè)行客曬觀的刮評價奏，全量面分極析成夾本計物劃的脊實施累情況忠，為譽下一谷階段距或下僚一項迫目的油成本評計劃利編制柿提供色依據(jù)拜。歡2途．成成本分偵析與鄭成本樸核算浴的區(qū)服別絹作為與企業(yè)朝經(jīng)濟此活動符分析取重要矩內(nèi)容培之一補的成裹本分完析，戰(zhàn)主要凱是對傅內(nèi)部敏管理孫決策庸服務(wù)趴的。散成本判核算掙是企兼業(yè)會絹計核懇算的猛內(nèi)容稀之一銅，其百主要寬目的憤在于熊反映吳和監(jiān)升督企凝業(yè)各賠項生薪產(chǎn)費熔用支承出情頌況，帶反映弟和監(jiān)塌督成謹本開系支范奔圍規(guī)春定的顧執(zhí)行藝情況夾。它旗基本鴉上是歲對外呢的，代因而瞎，成罵本分籃析與做成本班核算奔有著朝本質(zhì)欺區(qū)別舉。二婦者的形差別衰主要謹表現(xiàn)囑在如窗下幾搖方面厭。況（手1直）依借據(jù)的綠會計惡規(guī)則待不同銅成本裳核算寧必須岔依據(jù)悟國家極通行覽的會額計規(guī)屑則，腰按統(tǒng)翅一的甩分類采科目部進行嘴成本宮匯集丸，按橡標準起的統(tǒng)透計指蹈標進告行分粗析。著成本則分析陷可根虧據(jù)企泊業(yè)自每身管黨理與陶分析瞇的特森殊需紡要自丈行設(shè)飯計成臟本科壽目進絲行統(tǒng)丹計分鏡析。乞（大2豪）分籃析的乒用途觀不同形成本峰核算橋是為將政府焰機構(gòu)陵進行披財務(wù)麥核查戒、審墳計和碰征稅排服務(wù)離、為停企業(yè)喪財務(wù)惕決算沾服務(wù)溫的。烘成本痰分析哲則是肯單純候為企衛(wèi)業(yè)內(nèi)滅部管牲理服宿務(wù)的議。在療企業(yè)顆內(nèi)部緣進行成經(jīng)營剃方案脖決策先時，梳在企盾業(yè)內(nèi)繼部進枝行經(jīng)鋤濟效止益分哈析時宮，以奧及在橋企業(yè)錘經(jīng)濟己活動超過程漫中進泛行控算制與森管理孕時，據(jù)提供膊重要岸的分局析資禾料。迅當(dāng)然舟，成雖本核詠算還萌可為惕成本長分析繭提供艷信息潤資料缸。忙（即3也）采井用的層方法照不同對成本啦核算勉必須清采用單國家滾統(tǒng)一展規(guī)定章的規(guī)使范化尖方法弓，計駛算標綁準的害統(tǒng)計目指標辜。而丙成本銀分析臟可根腸據(jù)企嫂業(yè)自嘆身管織理上昌的需宿要，狂采用信多種伍靈活劃的計疊算分軍析方奸法，匪沒有鍋什么差特殊尸的限普制。笑總之筍，成癢本分敘析原毯理是炭企業(yè)沒內(nèi)部誕的管胸理原夢則，籠采用鬧的是丈自己站需要將的方嫁法與蘆指標們，這奶正是揀現(xiàn)代販企業(yè)朝在激賽烈的柴市場渾競爭鋒中立川于不腳敗之煮地的鋤秘密奮武器偶。企暴業(yè)成肢本分級析應(yīng)隆由企魔業(yè)經(jīng)施濟師贈或管庫理會描計師誠依據(jù)派本企膏業(yè)自濟身的季特殊枯況要偽來進較行，菊其結(jié)庸果專板供企早業(yè)內(nèi)氏部管券理部御門使側(cè)用而湊不外犬外公棚開，綠因此懂它不憤受通偽行的愛財務(wù)吼會計揪觀則要的限銷制與民束縛鴨。但艘這并姑不等私于說垂，成塔本分晃析可青以隨擇心所泰欲，逐毫無援規(guī)則檢可言缺。仔燕何企顛業(yè)，燕為一領(lǐng)J隔實現(xiàn)凡成本雹分析黨對管鈔理決炒策的濟有效倉作用并，都夸要針困對本概企業(yè)端經(jīng)營氏特點歉和實宋際需改要，啦設(shè)置紗一整圣套自期己的吵成本道分析里現(xiàn)則茂和方餅法。需七、貌房地翼產(chǎn)開孟發(fā)預(yù)乎算的己作用巡房地狠產(chǎn)開鞠發(fā)預(yù)張算不撤僅是芽計算霞房地扎產(chǎn)開卡發(fā)項較目的匯全部鞭費用棉，而螞且是死對全常部房翅地產(chǎn)祥開發(fā)卡投資喘進行煙分配腦、管線理、栽監(jiān)督驚的重臥要手錄段。惱同時戀，由六于房侄地產(chǎn)競開發(fā)找投資鍛額較拔大，算建設(shè)知周期暗長，雀材料散價格匪、勞昌動力骨價格兼、取瞧費標遲準以務(wù)及國控家和把當(dāng)?shù)氐秸砸?guī)定垃征收想的各屯種稅籍費時差有變掛動，虎因此莊，認濤真編寸好房姥地產(chǎn)金開發(fā)絞預(yù)算時，加們強預(yù)窮算管稠理非舟常必巖要。文房地謀產(chǎn)開覆發(fā)預(yù)演算的渣主要烘作用遷如下雷：隱1近．是掏確定笨和控出制開槽發(fā)總墳投資傍的依右據(jù)壁通過熱編制孟房地酷產(chǎn)開檔發(fā)預(yù)某算，備確定盡投資院總額缺，并贊據(jù)此葡籌措恢開發(fā)坑資金畢，控惰制開雁發(fā)資朗金的弟支出中，防盛止突搭破投晚資，攜避免赤投資衫失控屋。掠2赴．是五合理走確定荒商品螺房銷蝦售價符格的搖依據(jù)埋商品冤房銷催售價鬧格是跌商品筒房價爬值的搜貨幣闊表現(xiàn)堡，在焦房地漸產(chǎn)市脹場機閱制健運全、較運轉(zhuǎn)掩正常毒情況興下商雅品房旦銷售緣價格臥主要悅由土吐地價拐格（錘隱含碼在房冠價之各中）肢、房畜屋建心筑安盡裝工住程費駛、管蟻理費冤、貸直款利宏息和謎盈利鬧幾部填分構(gòu)蔥成，邊其費息用數(shù)析額大難部分鍋是通揀過編謙制開森發(fā)預(yù)過算來艱反映君的?；虼酥鳎恐频禺a(chǎn)節(jié)開發(fā)壓預(yù)算它可以頁作為雜開發(fā)掩公司桌在預(yù)膏售房牧屋中船合理拖確定衛(wèi)商品摔房銷送售價投格的拔主要坑依據(jù)欣。厚3攪．是誼實行府招標賤投標例的依汁據(jù)趨工程趴項目幻實行默招標攜，能鬧打破神城鄉(xiāng)奮、地盒區(qū)、越部門堆和所康有制秋的界腳限，儉開放干建筑抱市場痛，有寬利于允提高補工程題質(zhì)量拼，縮下短建性設(shè)工粱期、嶄降低怪工程薦造價然，提征高投幟資經(jīng)役濟效佳益。騙因此液，開循發(fā)公及司發(fā)片包工雀程項衫目，鏡要通況過招展標投煮標來淹進行帝。在功招標僻過程擱中，態(tài)開發(fā)栽公司然以房紡地產(chǎn)鋒開發(fā)倚預(yù)算護作為矮主要蹈依據(jù)糧編制汁標底德，進拍行開土標和封決標南，優(yōu)蟻選中己標單晴位。昌4既．是擁設(shè)計瘋方案字進行磚比較兇的依玻據(jù)橡要衡捧量設(shè)挎計方雪案是世否經(jīng)斑濟合耳理，工必須宿依據(jù)訴房地師產(chǎn)開鑼發(fā)預(yù)逝算。屬因為碼設(shè)計釋只有灰實物告指標裝，根觸據(jù)實鹽物指今標是描難以搶進行襯比較恥的，植必須彎有一繞個相畜同的勞貨幣時計量沉單位剖。開典發(fā)預(yù)宇算是朗房地鬧產(chǎn)開憲發(fā)工蔑程經(jīng)沫濟價暗值的季貨幣蕉表現(xiàn)繡，工鋪程設(shè)癥計和陽開發(fā)義預(yù)算勤完成池后，劈就可察利用型開發(fā)公預(yù)算駁的貨雷幣指漢標（立如單乘位建捧筑面潔積造路價等鞏）進足行比懲較，控優(yōu)選找技術(shù)幣上先易進、描經(jīng)濟拘上合把理的趨設(shè)計苦方案倘。學(xué)5促．能譯促進穿開發(fā)粗公司戚實行吸經(jīng)濟法核算緊房地粒產(chǎn)開枕發(fā)預(yù)掛算所滑確定黨的開幫發(fā)工棒程綜通合造秩價，票實際始上是太開發(fā)排建設(shè)重的總獎成本艱，是謙商品美房銷烈售價饒格的芝基礎(chǔ)渠資料向。開令發(fā)公于司需葛要通敏過開脈發(fā)預(yù)飛算增脅加收怠入，腥控制遮支出饑，加淚強經(jīng)撲濟核急算，屬及時窗分析皂盈虧泛狀況丘，努貿(mào)力降阿低成勢本，鄰才能欄增加脹盈利孔。稿6提．是軌利用勞國（妥境）捷外資談金，屋發(fā)展底外向記型房粘地產(chǎn)酒業(yè)的銹需要慣發(fā)展賠外向到型的多房地手產(chǎn)業(yè)局，不茂僅是塑作為彎我國偶發(fā)展翁外向膀型經(jīng)尿濟的住一個同重要誠組成生部分橋，而欠且作近為籌濁集積猜累開功發(fā)建組設(shè)資款金的紡重要捐來源半，以追彌補服國內(nèi)釋開發(fā)火建設(shè)茅資金罩的不字足，濱必將衣逐步童推動確我國果整個渴房地棄產(chǎn)業(yè)款和建千筑業(yè)犁的發(fā)屢展，結(jié)使其奸成為隱國民于經(jīng)濟猾的支熟柱產(chǎn)止業(yè)?？禐榱斯髋c外蜜商談野判合炮作或才合資饞經(jīng)營浪開發(fā)似工程齊項目序，做臉到心賣中有期數(shù)，幕立于研不敗群之地襯，必境須加費強房史地產(chǎn)三開發(fā)規(guī)預(yù)算剝工作攪。浪八、順房地幫產(chǎn)開光發(fā)成凝本怎鬧樣控譽制丘綢求隨著瞇社會吉經(jīng)濟孔的發(fā)桑展，媽房地拜產(chǎn)開融發(fā)活賢動變稠得越腿來越絞復(fù)雜片。這姥就要耀求房拘地產(chǎn)魯開發(fā)氏商必根須有經(jīng)超前溫的戰(zhàn)耀略眼騎光和吃嫻熟蟻的專葡業(yè)操奮作技編巧，六科學(xué)脊合理怎地控磁制房澇地產(chǎn)城開發(fā)本過程概中每脆一階籃段的伴成本電，真辱正把卵握商狂機，煮化解圓風(fēng)險愚，從半而實孤現(xiàn)預(yù)炎期利荷潤。管下面禍就從維房地粗產(chǎn)開紅發(fā)過附程中捕的幾慚個階水段具寨體談閑一下目成本郵控制般。渠前期態(tài)階段術(shù)--騎--心-在不整個詢開發(fā)立過程當(dāng)中，呼項目目的篩悶選是賄最重太要的禾一環(huán)育。對獎于開碗發(fā)商妙來說肉，如走何對重房地喬產(chǎn)開挎發(fā)項飲目進勺行經(jīng)查濟效京益分勢析？葉怎樣姥才能首作出憂正確皂決策褲呢？理首先能，定波位是妨關(guān)鍵懷。一互要搞影好市差場預(yù)伙測，統(tǒng)通過顆市場下行為那來選秋擇在津市場串上占轉(zhuǎn)有一炸定席共位的膜開發(fā)奮項目距；二斤是選墳擇定技價目怨標，疲定價毒目標支是整祝個價巡格策減劃的烈靈魂磁，對推大多幣數(shù)企孟業(yè)來脈說，值利潤艱最大惕化是鵝其經(jīng)刮營的饒最終醋目的線。每蹄一個護開發(fā)歉商都訪必須揮根據(jù)上市場涌供求筋狀況于和所幟開發(fā)袋物業(yè)溉的特箏點進障行準磚確的啦價格莖定位洞，從業(yè)而在盟較短紹的時兆間內(nèi)符將所啞開發(fā)擋物業(yè)噴銷售洽出去棍。倉其次列，由秒于土感地價碎格在低開發(fā)咸成本瓶中所認占比氧例較凝大，頑因此揪土地只的價慕格和榴獲取況方式憤對于腎開發(fā)尋商能宋否達膝到預(yù)逐期的郵回報扁率至幸關(guān)重怎要。駝土地擇的獲齊取方崗式不擇外乎株兩種亡：一絨是通國過自林行拆修遷獲奔取土括地的繼開發(fā)棕改造惠權(quán)；已二是仁購買牢可直句接用辟于建叔設(shè)的姥熟地攻。比冊較而冤言，抖第一脊種方鉗式因香多數(shù)蠻住戶幟需要壇原地懸回遷邁，在組前期褲騰地航時只叉需付藍少量碗的補燥償費近、獎省勵費重或搬竭家費夫等，定因此貌相對埋于購叨地而平言，纏前期津一次孫性投捐入的頸資金開較少蜂，而頃且因挺部分錫住戶既回遷倦，剩鋪余商蹦品房庫減少牽，因甩此因梨銷售典產(chǎn)生蘭的營發(fā)業(yè)稅好額也戀相應(yīng)半會減蜘少。玩但需否要有默高素衛(wèi)質(zhì)的讀搬遷跡工作乒人員發(fā)，否逢則若昆搬遷看工作肌不力更，出嚇現(xiàn)幾媽個象“存釘子孔戶鬼”瓜，不守會延棍長騰毫地時撇間，氣使建叮設(shè)周拼期延豬長，媽從而啄加大皂土地犬成本垂。第短二種福方式志則一鉗次性嘩投資侵較大采，但競由于稍環(huán)節(jié)配少、悉可操宅作性很強，沖還可傷縮短失建設(shè)阿周期舒，所面以一賓些有豎實力減的公均司常威傾向檔于采促取這會種方溪式獲蛙取土舞地使抖用權(quán)申。膊在前新期工孤作中椅，還志有一殼項直銜接影丙響成薯本構(gòu)冶成的持因素果，即驗施工礙圖的品設(shè)計郊與審辯核。爽優(yōu)秀不的設(shè)袍計是蝶項目偽盈利魔最基幅本的盼保障脈。設(shè)箏計采辯取什辱么樣城的結(jié)榆構(gòu)形插式、之布局老，選貝用何斗種材棋料等援與成亡本有暫著直售接的蟻關(guān)系賢。精寫明的夾開發(fā)譯商除介了會許委托狠一家早實力恭較強膽的設(shè)蘋計單制位進財行設(shè)艘計外聰，在形做正嬌式施兩工圖門之前括還會費請本垃單位脅專業(yè)壺技術(shù)消人員船甚至尺請一鐮些專宮家建絨筑設(shè)壽計方昂案、瓦結(jié)構(gòu)技形式樸、地播基處久理方犬法等淘進行善會審刷，反至復(fù)論堪證，崗以求斬獲得被最佳強方案斥。因乏為科勢學(xué)合苗理的拋設(shè)計嗎不僅窯能較黃好地咱滿足為用戶嗎的使拌用要雅求，王能比旗較容弟易地奇銷售績出去理，同少時在鳥滿足引建筑耀物本灑身結(jié)舅構(gòu)、枯抗震華等要陣求基旱礎(chǔ)上鋤還能挺大大腳降低雕工程蝕造價帥。另貌外，蠻在施譽工圖顏投入手使用撲之前縱，開污發(fā)商騾還務(wù)憲必組慕織對戲建筑鞭結(jié)構(gòu)俯、水命、電埋、暖檢等進滅行詳拳盡的呼技術(shù)肌交底鏡，盡剛可能束在具江體施江工過懲程中干減少調(diào)變更籍和由菌此產(chǎn)堅生的蹦費用么。開賀發(fā)商被在工榨程招枯標時謊應(yīng)盡理量選柿擇公嚴開招顛標，堆同時老應(yīng)注部意合軟同形也式的呈正確昨選擇政，能襯在合拋同中食明確們的事峽項一科定要循記入屆合同輝中，淡以免喜在工寶程決榜策時報發(fā)生午爭執(zhí)謙或突臥破投癥資預(yù)徒算。墨建設(shè)奪階段員--椅--島-前內(nèi)期工冤作完書成后嚴即進菊入建控設(shè)階頸段。拐開發(fā)仆商在臂這一靜階段柱的任調(diào)務(wù)就陡是要棒在預(yù)各定的半投資炸預(yù)算尖和規(guī)拜定的增時間裙內(nèi)完窗成開憶發(fā)項殘目的環(huán)建筑就安裝楊工程頭，使的項目著按時沙投入套使用每。作跡為開臨發(fā)商惡，在苗這一害階段拴控制眾好投都資、念營運紫、利玩潤、綠品質(zhì)為、成姿本、宅開盤必、銷柜售、猴創(chuàng)新濟這八貨個環(huán)澆節(jié)，姥就等夾于取旅得了驕全局虎的成再功。返在建以設(shè)階絲段首險先要咽做的墳工作息就是毒先要睬委托燭一家掠實力去較強糕的監(jiān)浮理公于司對絕工程膚質(zhì)量甲、工夢期和俗成本什進行遞控制價。同貌時派蒜代表饞進駐眾工地當(dāng)進行飼監(jiān)督醬，以晚便對陷施工銹過程旬中可蹦能發(fā)醫(yī)生的倦變更畢和簽冒證進棵行認杯定。戚在整的個施百工過栗程當(dāng)毅中，據(jù)要抓淚好施芳工調(diào)臣度，局及時理掌握般工程宣進度蔬情況何，合詞理安粘排每菠一道瞎工序大。骨另一柄個重止要工門作就輝是融術(shù)資。捉融資廚工作航的好點壞直輩接關(guān)糊系到江整個江項目瓜能否蠶順利訴進行做。企舅業(yè)的套自有務(wù)資金譯一般體用于覽獲取道土地恩使用貿(mào)權(quán)。染獲取于土地走使用饒權(quán)后千即可俊用土蠻地作豐為抵喂押物棉向銀償行申念請貸賭款。鋤只要爭所開丟發(fā)項哭目的機預(yù)期虜收益從率大唇于銀農(nóng)行的蔥貸款煮利率桑，就標可以畝實現(xiàn)懼企業(yè)食效益兵，達焦到減“冰借雞歇生蛋彼”篇的目落的。左這項需工作拐做得村好不葬僅可汪以使壟項目甘正常享開展雨，還督可以騙大大鑄降低哀融資沒成本耕。在朝工程脹建設(shè)暮資金僵投入蹲到一校定數(shù)貌量時脾，就辦可以景正式四進行協(xié)商品硬房預(yù)蔥銷售曲。在絹這一木時期囑要搞動好經(jīng)房營策模劃，饞究竟邀是選訓(xùn)擇整添體委塔托還位是自貪銷、市是出鵝售還附是租奮賃都鞋要先姿做一踢個全王面的尺比較繁。要率設(shè)法許與消構(gòu)費者麗接近巴，利禍用各變種宣付傳手渡段對悟消費領(lǐng)者進薄行有寬效的記引導(dǎo)獻，最辰終達央成購章房意油向，顛實現(xiàn)櫻銷售癢目的葬。鴿后期狂階段線--掉--奴-在貴工程夜建設(shè)滿后期反，主宮體工抖程竣匙工后貍，就準開始械轉(zhuǎn)入班室外潮工程式施工桿階段還。在忘室外消工程滲施工筋時，礎(chǔ)要注揚意各丟種管典線盡圈可能揭集中地一次在開挖擠、鋪渠設(shè)，議避免幫多次廈開挖著造成姥過大項損失傍。此冰外，程在進喉行竣珍工驗集收時稍，開政發(fā)商篇應(yīng)組找織各逗相關(guān)反部門攻對工濟程進唐行詳濕盡細躍致的搶檢查隸，對被需要榜修補扯的質(zhì)軋量缺搖陷及奔時修悔補，音以防趙工程帥交付燙使用葡后再勇發(fā)生伙不必按要的握費用蠟。休總之俯，房兩地產(chǎn)予開發(fā)練的成膽本控蘇制是挨一個麗系統(tǒng)拔工程弱，它犧貫穿資于一據(jù)個項乎目的板始終負——妻從謀椒劃運帳作到爛全部進房屋截銷售絹出去鄰。成箏本控大制也簡不應(yīng)鐘只集晃中于貴項目撒部和到財務(wù)仙部，末而應(yīng)歲當(dāng)充防分發(fā)同揮公嶼司內(nèi)肢部拆鼻遷、趴質(zhì)量念、技縫術(shù)、廣安全預(yù)、經(jīng)僵營等筑各個悉部門檔在成墻本控清制中奴的作是用，剪只有抖這樣插才能奏在激進烈的莫市場廉競爭伏中，為減少倦消耗芽、降掠低成沃本，啊真正皇化解傍風(fēng)險磁，實只現(xiàn)企付業(yè)效數(shù)益。老實例澇：趟12壯9耀畝地杯，地油價為吃10智萬元愉/畝印，開綱發(fā)費徹用如舟下：楚（一醒）、幅土地哭費用娘：蛾征地丹管理宏費：撓12形9念畝便×1潤0碧萬元嶺/伐畝刪×3著%=革38依.7認萬元告（二堅）、榆拆遷申安置債補償臣費：羽委托葵拆遷耗費：侄24失1頌戶?！?嬌50貍元以/拍戶槍=1觀0.香85蜂萬元喘拆遷倦管理記費：偏24霞1扁戶扔×8場元瞇/M廉2婦×9綿0M驢2羊/汗戶撒=1討7.痰35受萬元難搬家岔補助臉：功24扛1屠戶礎(chǔ)×6饑00況元陸/惰戶精=1洲4.踢46修萬元蝶臨時疏安置呀：間24繩1寇戶膨×9障0M酷2久/統(tǒng)戶竭×6債元挺/土月貓×1班8可月憶=2遭34器.2盤5深萬元蠶無證許房補液助費位：景15狗00搖M邀2裝×5目00小元停/M田2疊=7剖5谷萬元線搬遷霞獎勵膛費：青24師1編戶弱×5代00犁0乖元坊/秒戶洗=1卻20敲.5猛萬元任舊房流評估擾費：朵24歸1疼戶債×6蜻萬元盒/屬戶繁×1同%=飲14啄.4款6濫萬元驢小計鄉(xiāng)：齒48屯6.州87惑萬元蹦（三設(shè)）、條前期兇手續(xù)耐費：跨綜合乘開發(fā)皇費：四10獸.3誕萬蔑M升2修×1慈20稿元雹/M丸2狡=1漂23偉6月萬元尿開發(fā)哥管理泳費：漿12瘦36過萬元味×1基.5也%=遣18穿.5憂4框萬元乒人防青費：扶10遠.3爹萬寧M戴2匪×1晶3=爆13霉3.工9家萬元命網(wǎng)點桂費：鴉10牙.3發(fā)萬遞M繳2砍×2栗1輛元瘡/M皂2沉=2堪16督.3考萬元插白蟻拿防治腐費：完10淡.3牽萬摔M往2階×2綱=2陡0.更6舊萬元崖水土簡保持腹：季10羞.3嶺萬炭M盞2蓬×2絞=2范0.甲6暴萬元層物業(yè)踩管理添基金墨：與10悅.3嘴萬退M船2