旅游地產(chǎn)的成功物業(yè)運(yùn)營類型

旅游地產(chǎn)的成功物業(yè)運(yùn)營類型:盛方咨詢一個旅游地產(chǎn)項目的成功，必然分不開各類子項目的健康運(yùn)營和持續(xù)盈利。然而，又因為各子項目性質(zhì)差別較大，項目運(yùn)營特點差別較大，因此也對運(yùn)營主體的操作能力提出了較大挑戰(zhàn)。下面將分別按項目性質(zhì)差異，對旅游地產(chǎn)中的酒店、商業(yè)及文化設(shè)施類物業(yè)的運(yùn)營模式進(jìn)行解構(gòu)，以供借鑒。一、旅游地產(chǎn)的酒店物業(yè)運(yùn)營酒店是旅游地產(chǎn)項目中必不可少的一項，從項目前期開發(fā)到后期項目營銷，酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。隨著國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，中國也逐漸成為全球酒店業(yè)聚焦的核心市場，越來越多的本土地產(chǎn)商及投資商開始頻繁與國際酒店管理公司進(jìn)行合作。這些合作大部分是酒店管理公司進(jìn)行管理輸出，也有一些合作直接涉及到參股與合資。（一）委托管理由投資商投資酒店，委托專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行全面管理的合作形式稱為委托管理。酒店委托管理就是指酒店管理公司與開發(fā)投資商（或業(yè)主方）簽訂酒店委托管理合同，派出以總經(jīng)理為首的酒店經(jīng)營管理班子，發(fā)揮酒店委托管理專業(yè)特長和酒店集團(tuán)管理優(yōu)勢，對托管飯店進(jìn)行全權(quán)酒店委托管理，即對酒店的經(jīng)營結(jié)果負(fù)責(zé)，按照酒店經(jīng)營業(yè)績定期提取酒店委托管理費(fèi)。（二）特許經(jīng)營特許經(jīng)營是指特許經(jīng)營權(quán)擁有者，即酒店管理公司，以合同約定的形式允許被特許經(jīng)營者有償使用其名稱、標(biāo)志、專有技術(shù)、產(chǎn)品及運(yùn)作管理經(jīng)驗等從事酒店經(jīng)營活動的商業(yè)經(jīng)營模式。特許經(jīng)營的合作方式下，酒店管理公司只為酒店業(yè)主提供必要的支持體系以及運(yùn)營管理服務(wù)。在美國，酒店特許經(jīng)營模式已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，大部分業(yè)主更希望采用特許經(jīng)營的模式。而中國業(yè)主由于缺乏管理經(jīng)驗，更加希望酒店由酒店集團(tuán)來管理，不過隨著中國酒店業(yè)的不斷成熟，特許經(jīng)營模式也得到了比較好的發(fā)展時機(jī)。（三）租賃經(jīng)營對酒店的經(jīng)營者來說，租賃經(jīng)營的模式讓管理者擁有完全的自主經(jīng)營權(quán)，同時階段性地支付固定的租賃費(fèi)可避免大量的初始資金的投入。對業(yè)主來說，這種方式更接近于一種財務(wù)性投資，在選擇一個好的酒店品牌后，長期的現(xiàn)金流量得到了一定的保證，同時也能提高其無形資產(chǎn)價值。這種酒店經(jīng)營模式的主要特征是：雙方根據(jù)所處市場談判具體租賃協(xié)議，租金可包括場地租金，或外加各種資產(chǎn)稅，維護(hù)費(fèi)用和保險費(fèi)用等，也可由一般的固定租金到經(jīng)營利潤的提成；（四）自主經(jīng)營酒店的所有者和經(jīng)營者都是業(yè)主。經(jīng)營理念是希望提供一個能夠讓人完全放松身心的空間，營業(yè)項目包括酒店投資、酒店公寓銷售、酒店管理合約、SPA經(jīng)營、藝品店、產(chǎn)業(yè)銷售、設(shè)計費(fèi)及其他項目（包括設(shè)計及專案管理、高爾夫球場經(jīng)營）等等，其主營業(yè)務(wù)為度假村及酒店的管理、開發(fā)及投資。二、旅游地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個簡單的生產(chǎn)與銷售過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運(yùn)營來實現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運(yùn)轉(zhuǎn)。（一）只售不租只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。棟但由孔于產(chǎn)涂權(quán)被光分割詢出售剛后，蘿經(jīng)營悠權(quán)迅籌速分項散，豈開發(fā)統(tǒng)商無痰法進(jìn)歡行統(tǒng)斷一的現(xiàn)招商胃和統(tǒng)戶一的敘經(jīng)營狠管理蘿，而擋經(jīng)營鍋者往背往根芬據(jù)自埋己的定判斷掉“浙什么雪賺錢希賣什低么廳”別來選網(wǎng)擇經(jīng)評營品豪種，稼導(dǎo)致籮業(yè)種眉業(yè)態(tài)攝組合晃混亂夕，呈偵現(xiàn)一滋種無惑序狀毯態(tài)，伐導(dǎo)致決最終鄉(xiāng)經(jīng)營芬不善雄等后醬果，址商鋪僅的價氧值也尚大大樣縮水穴。盒只售駛不租盆的商敘業(yè)地牛產(chǎn)開悔發(fā)模退式，穴只能肯局限短于商表業(yè)的睬大宗植銷售與或少浸量的欄社區(qū)助街鋪撐，對蕉于大測賣場盟散鋪抱銷售濫和大藏型商滲業(yè)街篩銷售只，采網(wǎng)取只近售不鞭租往豪往引筋起經(jīng)痛營管民理失厚控。典由于蕉管理院不善債導(dǎo)致峽商場督難以從經(jīng)營畫甚至碧癱瘓栽的悲蠶劇在物商業(yè)壘地產(chǎn)醫(yī)領(lǐng)域添時有保發(fā)生乖，甚前至已聞成為腦一種湯通病雅。珍（二崇）只梢租不疤售案商業(yè)鑒地產(chǎn)收開發(fā)藝商掌外握產(chǎn)華權(quán)，莖對所旋有的咸商業(yè)兇物業(yè)泊采取張只租狐不售報的形妖式，抱期望搭通過滔租賃包持續(xù)鼻性獲協(xié)利。勝在具捆體的伏操作詞方式侮上，牌租賃寶模式宮又可寧分為換整體葛出租氏、分嘩層或揀分片酬出租驢、零拒散出蓋租等許形式役。這獵種模也式需導(dǎo)要開物發(fā)商鞏自己壞進(jìn)行辣市場枝培育遺，營毫造商為業(yè)氛芳圍，剃并承捎擔(dān)經(jīng)澡營風(fēng)竟險，獅通過勵持續(xù)惰有效旺的經(jīng)曉營管皆理提蝦升商時業(yè)價聯(lián)值。孟如果恩經(jīng)營伐得好資的話圾，有侮利于暴打造擇項目柏的品雀牌價拜值，綱提升諒項目染的競槍爭力肌，使己整個個物業(yè)檔能長傍期穩(wěn)姥定地冒成為兄一個虹品牌逃。需但是吵，缺娃乏商紋業(yè)經(jīng)厘營能惰力的蕩發(fā)展繳商采鞋取只甲租不廊售模霸式，載往往紙會遇遠(yuǎn)到兩恥難的何境況術(shù)：如爆果將軌物業(yè)橡大宗屈租賃陰給大畏商家驗，雖訓(xùn)然經(jīng)肢營收撲益穩(wěn)成定，隸經(jīng)營燭風(fēng)險擠降低仆，但屬是隨虛著商黎戰(zhàn)的猶升級鬧，大浴商家叮所支賠付的旅租金炸回報稈較低深；如仙果采瓜取散結(jié)租模繁式，拼雖然慨能提白高預(yù)杰期的曬租金胖收益射，但違由于然自身鏟經(jīng)營糾能力磁弱，每往往頌導(dǎo)致蝦商場巷經(jīng)營罵失敗代。激目前只的商爐業(yè)地暈產(chǎn)只抗租不斬售的父模式畫更多般地體驅(qū)現(xiàn)在竹購物凳中心鄙的開次發(fā)上獎，在脅購物爛中心倆遭遇幕“爺一賣置就死慣”確的黑牢色定謠律之璃后，厚越來索越多橋的開成發(fā)商泛不得岔不面遍臨購脂物中汁心運(yùn)獲營的泛現(xiàn)實盾。即蔬使面蜻臨資制金壓羞力，說越來秧越多先的購哄物中栽心開圈發(fā)商化不再迎急于魚出售慣商業(yè)營房地貞產(chǎn)產(chǎn)檔權(quán)，另而更讀加看萄好、寧注重創(chuàng)通過腸商業(yè)潑項目藏的管負(fù)理、顆運(yùn)作紗，提房升物赴業(yè)的腿潛在柔價值朗。砍（三弦）不層售不霉租建商業(yè)愛地產(chǎn)拌開發(fā)寒商對廳旗下寺的商蹄業(yè)物肢業(yè)不慰售不百租，摧采取拼自主粘經(jīng)營罰模式綱，紛鄭紛介收入百巴貨、叉超市劍、家頌居等趁零售弟行業(yè)登。開哲發(fā)商羨自主咬經(jīng)營窮，既青是所扯有者饅，同書時也戚是經(jīng)畝營者互，在奏商業(yè)督經(jīng)營舞中應(yīng)博具有睜一定鼠的優(yōu)吳勢?；窃?，值憲得注里意的狠是，磨由于發(fā)房地煌產(chǎn)開敢發(fā)與蜘商業(yè)未經(jīng)營滿隔行醒如隔蕩山，玉導(dǎo)致孫很多堪商業(yè)晶地產(chǎn)猾開發(fā)禁商在脆嘗試悔商業(yè)吵運(yùn)營故時困萌難重崗重。葬房地尺產(chǎn)開糟發(fā)商鋼介入焦商業(yè)流自營正，另衛(wèi)一個妨動因敲是出壟于融涌資考聞慮。康隨著幅房地帖產(chǎn)開揀發(fā)融貌資難縣度加喊大，回一些別房地濃產(chǎn)開誤發(fā)商場看中點了零臉售超唯市百教貨的金流動秘資金裳，把羨零售菠商場冤巨大掉的資竿金流舒量視檔為新突的房蹦地產(chǎn)工融資如渠道檢。煮（四月）租陳售結(jié)搶合遷租售袖結(jié)合臭的模骨式，管就是悉租一乒部分盡售一種部分豪，開冒發(fā)商雖往往勇將物癥業(yè)的浙一部厲分租畜給主課力店軋，再排銷售逝一小雜部分創(chuàng)商鋪辣，以罩平衡在資金盾壓力浮和經(jīng)靈營風(fēng)迅險的肆矛盾撞，這伏種模暖式具鬼備較塘高的奶靈活表性和春可控逐性。挖采用番這種厚經(jīng)營哨模式每，要曾把握篩好出趟售和欲出租爪的比豬例及恭結(jié)構(gòu)兇。通捎常情艱況下斧，開喪發(fā)商岡都掌遍握大佩部分笑的產(chǎn)壇權(quán)，敏出售拘的只源是小近部分喝，往衣往將佳高樓圣層整突體出洪租給椅品牌浙商家馳，以襪品牌崗商家傘為商曠場經(jīng)籌營的用主體喬，發(fā)宋揮他要們的框品牌筒效應(yīng)優(yōu)，將弄低樓功層作偏為大呢商家愁的輔腦營區(qū)際分割盛后出浩售，鋼即笛“裁主力追店＋符輔營靜區(qū)蘭”子的模很式，紡主力變店品馳牌商董家的順進(jìn)駐匯能提輔升輔磁營區(qū)哄的銷驗售價表值。概而銷紀(jì)售區(qū)仁和非劇銷售趨區(qū)相度對完付整獨顯立，壓即使乏未來裙銷售冰區(qū)經(jīng)塘營出戴現(xiàn)問仿題，國也不鑒影響向高樓典層的摟經(jīng)營盼。點租一菠部分惰售一竟部分亮的局“榆主力醒店＋現(xiàn)輔營絮區(qū)盲”傾模式毀，其幫運(yùn)營帝要點舞之一搖在于謝：以靈優(yōu)惠表的租拾金引筐進(jìn)零樣售的烈主力煮店、乏次主確力店用，盡河管他瓶們的遲租金省一般朗都很網(wǎng)低，似但這憲些大互品牌乎的進(jìn)萍駐，剪將聚搬集人蠶氣，綠帶旺意該商蓬場，訴總的山來說額還是圖得大弦于失昏。運(yùn)保營要喂點之紅二在罷于：槳通過束主力輸?shù)晏嶙鹕o扶營區(qū)僅的銷偶售價恨值，目同時添必須體找到暮輔營廉區(qū)的法準(zhǔn)確催定位非，真呀正利棗用主包力店疫的人勿流。飛（五漸）開收發(fā)商若與商惱家聯(lián)荒營冒開發(fā)揭商與防商家耳聯(lián)營買是商星業(yè)地繩產(chǎn)開再發(fā)經(jīng)鉆營中學(xué)一種狡較新矩的模艱式，械房地仁產(chǎn)商桃在開怪發(fā)商漸業(yè)地體產(chǎn)之種前，污就先蓋與知弱名商館業(yè)企儉業(yè)結(jié)課成戰(zhàn)勤略聯(lián)抱盟，緣在明敗確了惱主力厭店的瓜情況算下，我對商嗚圈進(jìn)嫁行準(zhǔn)出確的拳分析遵、合惹理的覆市場碼定位醬和業(yè)禍態(tài)組中合可爛減少鈔各種桿資源駐的浪取費(fèi)，茫同時左，開從發(fā)商役可以猜借助豐商業(yè)寫巨頭辰的品緩牌效挺應(yīng)提恰升自老身的櫻形象純，加余快中姜小店稻的招充商進(jìn)腸度。障三、框旅游膝地產(chǎn)摘的文漏化設(shè)醋施運(yùn)或營抗（一元）文染化街禁區(qū)的脆運(yùn)營伶成立輕朱門藥的藝勤術(shù)區(qū)江建設(shè)常管理榴辦公衫室，罵推進(jìn)怒藝術(shù)閉區(qū)當(dāng)杜代藝憑術(shù)與章文化釣創(chuàng)意襪產(chǎn)業(yè)跳的發(fā)嚼展。掌通過創(chuàng)對園奧區(qū)的雁服務(wù)邁中心盯、展幣覽展霸示中講心和土公共些服務(wù)奔平臺浸等項騾目的仰建設(shè)值進(jìn)一史步為店園區(qū)寄提供疑完善在的服益務(wù)，僚按照竿“舊保護(hù)拐、開郵發(fā)、節(jié)穩(wěn)定兔、發(fā)清展囑”杰的指拔導(dǎo)方矩針對份藝術(shù)劑區(qū)的呀核心奔區(qū)域禁、原進(jìn)創(chuàng)藝雁術(shù)進(jìn)坦行有非效保謠護(hù)，摔加強(qiáng)綁對藝跳術(shù)區(qū)駕的宣張傳與堪推廣蟻，進(jìn)拉一步下吸引尋國內(nèi)鑰外眾瞎多知撈名的擊藝術(shù)百家及工藝術(shù)革機(jī)構(gòu)道，為擔(dān)園區(qū)宣內(nèi)藝疏術(shù)品徹打造灘展覽濁展示版、交面易拍采賣的駱平臺您，推屠進(jìn)園掃區(qū)產(chǎn)俯業(yè)升哨級，段從而驕展示壇藝術(shù)擁區(qū)的梯魅力溜，打累造藝間術(shù)區(qū)鏈品牌喚。瞧（二餐）民渴營博扮物館求的運(yùn)翁營上1．太基金狐會+孩理事踢制烏基金編會的伐公益清文化農(nóng)品牌憑，是壯一個纖盈利繳不分米配的瀉機(jī)構(gòu)繼，盈濱利多仿少錢撿都要精用在軍博物逆館上陵。在惠管理關(guān)上，等基金鐘會接另受社遮會捐想贈，主這些騎款項疑將用時于支妻持博尤物館四建設(shè)為，資夸助文搏物研屠究與能保護(hù)沈項目產(chǎn)。填引入幣的旦“椅理事呼會制突”休和興“捧會員曲制角”喂，每磚年繳傅納一限定費(fèi)凳用，想即可挎成為巾博物督館的恐理事芝和會慘員，儲并享鎮(zhèn)有相澇應(yīng)的且權(quán)利捏。所枕有理兵事，駛都是碰博物踏館共詠同的法主人扛，可恨以繼艙承和悲更換參。在動國外狼，能鑄做博稱物館更的理衫事那所是相騎當(dāng)高癥的榮算譽(yù)，講是用剝錢也彩買不格到的腳，理體事可華以對倘博物泊館提肉供不薄定期畝的贊御助。峽此外績，各膽展廳拋還接裙受企恥業(yè)捐末贈，輸作為方回報尼，企麻業(yè)享枯有相阿應(yīng)展肢廳1聚0年掛的命牧名權(quán)賭。藥此運(yùn)苗營模來式的焰資金帆來源條主要山是3裙部分單，一先是來能自董棄事會毒，由團(tuán)為數(shù)澇不多珍的幾果個成醋功企皂業(yè)家顯組成輕，每身年撥軟一定咬的款豐出來川；二扛是來纏自理百事會土，這間部分塘人不礦用承癢擔(dān)博存物館呢的社昌會責(zé)鮮任，戲擁有吸榮譽(yù)呈頭銜壞，現(xiàn)迎在國累內(nèi)也蓋有相沖當(dāng)成宏功的洋人士怕認(rèn)識回到了壺這一汪點，轎理事遷對博煌物館栗有不菠定期斃的贊維助；些第三隸，建員立了憶博物桑館會想員制宗，每柳年一夠定金掉額的打會費(fèi)索，享膏受諸否多的藍(lán)優(yōu)惠脆政策購。也2．哲股份土化經(jīng)族營+稅品牌血贊助場博物竹館所貓有權(quán)團(tuán)股份誕化，落吸引蔬4-迷5家宴中國忌大企短業(yè)參也與，里每家宇持有藍(lán)一定粥的股溜份，快讓這鴨些企過業(yè)作決為博予物館社的長螺期贊唱助人磁，把逝博物員館的稠產(chǎn)權(quán)超社會漸化，凡尋求咐博物秀館館喬機(jī)制忘的新定突破須。國資金承鏈的潔構(gòu)建派上已馬經(jīng)逐籌漸走旺向多惹元化泳、社匆會化豐和穩(wěn)鋒定化贏。一坊方面朋有來陣自國千家的蒸政策撞扶持禾、稅內(nèi)收優(yōu)牽惠，加有時賽候甚濟(jì)至還堪會有洲專項量的資筋金（脖一次撫幾十巴萬元奧不等歪）；暈另一比方面壓則來漲自于宅博物帶館自沾籌，伍包括猛基金件會資突金、萄社會鏈贊助業(yè)資金慰以及墻美術(shù)駝館的事門票店、會賺員卡裹收入蝶、咖棟啡屋容、書軍店以遠(yuǎn)及剛析剛建續(xù)立的旗藝術(shù)此禮品私店等統(tǒng)商業(yè)俘性收最入。即其中易，社讓會贊赴助占羽據(jù)整賣個資么金鏈毅中的屈大部載分，喚會員脖卡收蹄入在睬不斷賀上升驚，書雷店和皆禮品臭店經(jīng)押營不私到一滔年時周間就殲有了冬很大忽的發(fā)掌展空誕間。晚3．再以房析地產(chǎn)漢養(yǎng)博臨物館勿地產(chǎn)視企業(yè)澇投資鞋建設(shè)域博物找館，立但并局不僅猛僅依敵靠博繳物館素的門記票與掘工藝泳品的干收入淘來支澇撐博撓物館毛的人抹工費(fèi)召和外毛事接夕待活眨動的彼開銷畜以及端基礎(chǔ)煩設(shè)施撥費(fèi)用俊等，擔(dān)主要老依靠近的是乏地產(chǎn)蚊企業(yè)傳的地仁產(chǎn)項覺目里名供養(yǎng)用。辜4．頓政府簽支持菌+基斧金扶貝植+浴民間嚇贊助林國外賀私立遷博物固館大許多有遷政府證和各微種基麻金的認(rèn)扶植周以及衛(wèi)相當(dāng)詞數(shù)量瓜的社躁會捐贊贈。運(yùn)美國摘的博秀物館民在保糊持自還身非編營利枯公益宗事業(yè)危機(jī)構(gòu)則性質(zhì)使的基營礎(chǔ)上續(xù)，立高足于休美國印市場搬經(jīng)濟(jì)柔的發(fā)勾展現(xiàn)恐狀，稿大量葡引入瞇了市弟場化妄的理侄論、飾方法樓，建碌立起障了符橡合其廈外部春環(huán)境辭的管壺理體拴系和蹈運(yùn)作夫模式繭。美的國博仁物館殲通常俱都具披有很陵強(qiáng)的扮品牌醋意識繡，十毫分重顯視自畝身形軟象的維確立恒和維乎護(hù)。矩美國雪博物外館一糠般都萌會引花入企段業(yè)運(yùn)流營中紫的C螞I理父念，摧設(shè)計甜制作玩醒目腥、統(tǒng)振一的有博物嫁館標(biāo)筒志，圣并且斗將此岔標(biāo)志法應(yīng)用乳于博朵物館示的宣倡傳資呼料、閣管理戚文件組，甚渣至員頃工名慮片上腹。成美國苗博物炸館的鞠資金涌來源閉渠道叔相當(dāng)沈廣泛矩。除炭了博件物館舊門票映收入慘外，感還包挪括政名府撥址款、匠與博穿物館泊相關(guān)荒的各痕類紀(jì)蛙念品寶的銷獸售、老博物蜜館會沙員費(fèi)腹、個舟人和痰社會垃團(tuán)體磚的捐況贈、竄專項射基金朋運(yùn)作內(nèi)收益耽、授燦權(quán)和零特許峰銷售佳費(fèi)以郊及借蹄展費(fèi)蘭等。滑美國傘法律象規(guī)定暖，博楚物館甲不得梯直接估動用泊基金海本金鴿，只兇能使惰用基楊金本坡金所樸產(chǎn)生系的部同分利所息或融投資儲收益幼，而秤且基況金利萬益或乘投資昌收益具也必煮須按渡一定率比例鈴充實痛到本構(gòu)金中隙去，絕以保庭證本邊金穩(wěn)朗定增廉長。界同時題，為怕了保裂證基女金運(yùn)怪作能武夠持單續(xù)得腸到收線益，央美國慢博物夏館的嚼基金鬧一般排不是麻交給郵本館穗的業(yè)類務(wù)人器員操名作，找而是舒專門括外聘獸職業(yè)咸經(jīng)紀(jì)年人負(fù)座責(zé)研監(jiān)究和綁推薦鳴項目四，以薯期得劈到專拋業(yè)的蜓建議奮和管姜理經(jīng)翻驗。學(xué)捐贈諷收入予美國食的相撫關(guān)法句律法炎規(guī)鼓蛇勵個殘人或狐企業(yè)青團(tuán)體鉛支持漠文化當(dāng)事業(yè)敗的資承金或腔實物磁捐贈稍，在捎稅收對等方輛面也爬給予么一定盜優(yōu)惠安政策凍。通瞞過多揭年實兵踐，吐美國循博物臺館形冬成了肥豐富統(tǒng)的籌坊款經(jīng)竭驗和述一整貝套規(guī)奇范的頑操作許模式執(zhí)，同奴時，畏美