房地產(chǎn)估價的方法與程序

中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范CodeforRealEstateAppraisalGB/T50291—1999主管部門：中華人民共和國建設(shè)部批準(zhǔn)部門：中華人民共和國建設(shè)部施行日期：1999年6月1日坐中陸國悉建驅(qū)筑狗工嘩業(yè)訴出段版饅社前言站國家掀標(biāo)準(zhǔn)牧《房娘地產(chǎn)煉估價道規(guī)范乘》是筋根據(jù)頸建設(shè)禽部建盜標(biāo)規(guī)[1麥99坐8]長24昨4怎號《曾一九貨九八它年工剝程建梁設(shè)國末家標(biāo)凡準(zhǔn)制朽訂、素修訂式計劃優(yōu)（第細(xì)二批摔）》綱和建嚼設(shè)部晃房地戚產(chǎn)業(yè)距司建詢房市蛾函字嫁[1懼99菠6]幕第盞40洲號《怪關(guān)于姐委托章制訂熄“翠房地著產(chǎn)價掃格評坡估技潔術(shù)規(guī)催程幕”歇的函軟》的頭要求噸，由框建設(shè)庫部負(fù)美責(zé)主削編，采具體訴由中勵國房自地產(chǎn)六估價早師學(xué)扶會會敬同建鴨設(shè)部焦政策巖研究伴中心膛、廣襖東省冊房地合產(chǎn)估私價師崖學(xué)會屢等十旁個單臟位共筒同編撫制而誘成。價本規(guī)涂范經(jīng)裙有關(guān)遭部門奸會審蟻，建彩設(shè)部奴以建踩標(biāo)猴[1奴99戀9]檔48教號文按批準(zhǔn)棋，并樣會同和國家演質(zhì)量津技術(shù)歸監(jiān)督氏局聯(lián)急合發(fā)袋布。需本規(guī)俱范在枕編制純過程焰中，障編制卷組進(jìn)排行了慰廣泛揉、深舌入的直調(diào)查洋研究切，認(rèn)北真總伸結(jié)了廊我國脂開展蹄房地教產(chǎn)估戲價工阿作以膛來的體實踐氧經(jīng)驗急和理蒜論研釀究成薪果，眨廣泛擔(dān)征求略了全溉國有括關(guān)單柿位、森專家業(yè)和實犧際工賤作者隙的意重見，討同時徑收集競、分蕩析、牛研究溝、參誘考了筍美國朱、英骨國、伶日本判、德怎國等挎主要徑國家單和香宜港、釀臺灣攏地區(qū)密以及煎國際確評估非標(biāo)準(zhǔn)誠委員鐵會（委IV腔SC荷）的菊有關(guān)性標(biāo)準(zhǔn)抗和理腰論研體究成壯果。飯本規(guī)芒范由斥建設(shè)率部負(fù)產(chǎn)責(zé)管觸理，獨具體凈解釋開工作歲由中仗國房秋地產(chǎn)境估價音師學(xué)織會負(fù)默責(zé)。少在使破用過葬程中痰，各犯估價靠機構(gòu)福、估繩價人雨員和往有關(guān)帥單位您、人控員應(yīng)盲積極巨總結(jié)約經(jīng)驗受，并歐將意酸見寄遲往中掩國房槽地產(chǎn)哀估價懷師學(xué)追會國客家標(biāo)娃準(zhǔn)《待房地嫌產(chǎn)估限價規(guī)啦范》集管理跳組（搞地址睬：北鵝京市謹(jǐn)三里卡河路桑九號迅，郵姐政編握碼：黃10救08妄35義），嫩以供撿修訂涂時參耀考。捧國家靜標(biāo)準(zhǔn)御《房畏地產(chǎn)咽估價過規(guī)范娃》的趟主編錯單位匆：中滿國房橋地產(chǎn)賭估價煌師學(xué)跟會。估參編脹單位舒：建利設(shè)部所政策滾研究飄中心姐、廣陡東省騾房地注產(chǎn)估桃價師棋學(xué)會凍、中鎖山大繞學(xué)嶺等南學(xué)舊院、好華中塔師范授大學(xué)董經(jīng)濟冤學(xué)院喚、清階華大州學(xué)房違地產(chǎn)沒研究的所、罩北京孕大學(xué)微不動終產(chǎn)研廢究鑒雷定中懸心、榨北京鍛市房獄地產(chǎn)缺價格擠評估殊事務(wù)黨所、嚇上海央市房披地產(chǎn)著評估喬中心企、深啞圳市敬物業(yè)襲估價萍所等蘋。猛本規(guī)背范編魄制的藥主要蒼起草若人員舞：柴厘強、聚廖俊香平、底艾建雷國、鍋沈建疫忠、冶陸克棋華、譜劉錦鋪紅、勁劉洪析玉、增馮長抬春、肌楊于雖北、嫂楊國笑誠、破沈彥源京、暢康小遼蕓、紹田耀沿東。目次TOC當(dāng)1趟種總猶則瘡5欠2傭袍術(shù)鋼語面5語3因載估價性原則拘3訪4爽忙估價情程序疼4賽5夕稀估價閃方法遲5緊堂眉5.飽1股伶估價餐方法廉選用階5祖填暑5.抹2踐鵲市場篩比較示法參5思菌舍5.青3奔目收益石法傍7萬嘩咸5.房4艱島成本蘆法希9薯唯煮5.漲5愚淺假設(shè)饒開發(fā)起法撒11鐮架按5.放6命昏基準(zhǔn)遙地價魯修正咽法袋12場6縫載不同逐估價耽目的塌下的蒸估價漂12屑按這6.液1攝填土地英使用哭權(quán)出廣讓價殺格評姐估拆13照隙路6.栗2碑濫房地柴產(chǎn)轉(zhuǎn)例讓價刮格評改估價13洪膝渡6.弊3鞭白房地早產(chǎn)租竊賃價皆格評蒙估激13露絲衰6.津4午秒房地遣產(chǎn)抵懸押價帽值評忘估甚13吵押常6.菊5激罵房地選產(chǎn)保準(zhǔn)險估曾價辭14咐謊績6.蛇6雁匠房地肉產(chǎn)課汗稅估險價映15壞喪孩6.偵7夫腥征地振和房嘆屋拆攝遷補臟償估啄價秤15拳厭蒼6.億8犧涉房地嫌產(chǎn)分席割、贊合并懶估價屠15錯惹擇6.匙9添院房地值產(chǎn)糾獵紛估蹄價忘16趁抬誼6.白10摧淺房地棵產(chǎn)拍媽賣底冰價評股估隱16遣頃勸6.螞11西漁企業(yè)帆各種認(rèn)經(jīng)濟錘活動促中涉色及的歡房地噴產(chǎn)估住價纏16遺較籍6.蘋12絕扭其他剝目的療的房槍地產(chǎn)橡估價暢16歌7戚足估價執(zhí)結(jié)果經(jīng)16崇8侄蛾估價賭報告怠17舒9里質(zhì)職業(yè)怪道德瘦18月附錄殿A(yù)塌圣估價疊報告爹的規(guī)匠范格爹式免19客規(guī)范悄用詞狐用語密說明靠22鐵附：景條文裹說明壟23毯1隱示總貨則庸1.沸0.原1鵝昆為了晴規(guī)范隸房地航產(chǎn)估蓋價行罪為，膏統(tǒng)一杜估價火程序勁和方壯法，研做到幻估價衣結(jié)果士客觀鎖、公灰正、落合理太，根茅據(jù)《吐中華舟人民偽共和率國城階市房赤地產(chǎn)獲管理推法》控、《委中華異人民端共和橡國土登地管岡理法鎮(zhèn)》等濃法律居、法行規(guī)的餐有關(guān)闖規(guī)定難，制捐定本痛規(guī)范草。登1.灑0.沾2請圈本規(guī)敵范適憲用于哈房地萄產(chǎn)估裳價活限動。藥1.抹0.像3婚拜房地惠產(chǎn)估攜價應(yīng)蝶獨立餡、客汽觀、肢公正趟。盛1.益0.旁4砌緣房地疤產(chǎn)估桶價除納應(yīng)符籌合本唱規(guī)范反外，筍尚應(yīng)獸符合枝國家程現(xiàn)行稈有關(guān)表標(biāo)準(zhǔn)埋、規(guī)貴范的輔規(guī)定驚。喪2賢遮術(shù)只語恐2.刺0.苦1討孫房地頓產(chǎn)啟廟re升al擊e棋st賽at殘e永，隔re澇al蘭p專ro俘pe滋rt菌y紛土地縱、建測筑物艦及其杏他地圾上定趨著物祥，包禍括物談質(zhì)實園體和補依托疼于物徹質(zhì)實伍體上烘的權(quán)粥益。蜜2.之0.條2嶄垮房地蚊產(chǎn)估昌價厚蛋re棗al忙e屢st維at夕e恩ap邀pr盾ai烏sa軟l扔，程pr藥op慕er乖ty話v眠al收ua德ti效on衫專業(yè)棉估價碗人員辰根據(jù)獨估價傾目的塔，遵速循估診價原丈則，饒按照滔估價用程序距，選延用適斃宜的鐵估價沖方法險，并潛在綜奮合分蔥析影豎響房遼地產(chǎn)自價格勒因素吧的基倒礎(chǔ)上糧，對芹房地痛產(chǎn)在剩估價助時點應(yīng)的客限觀合邀理價當(dāng)格或購價值殘進(jìn)行簽估算燦和判續(xù)定的揪活動鎖。表2.宗0.翼3柜羨估價編對象桐欄su艇bj啦ec權(quán)t衰pr撞op冬er疊ty訴一個賣具體米估價偶項目集中需誦要估彈價的憂房地范產(chǎn)。愈2.蟻0.室4峰雹估價毒目的詠掏ap呆pr管ai齊sa皺l攝pu勁rp膀os禽e掀估價勻結(jié)果狡的期困望用述途。濤2.格0.蜻5沫饞估價潮時點盲奸ap稅pr浙ai敢sa盤l爽da毅te押，雖da坑te弟o薦f雜va妖lu調(diào)e情估價臉結(jié)果拼對應(yīng)雕的日臟期。蹤2.頃0.卷6匠徐客觀舌合理租價格宏或價陶值削蟻va悄lu床e矩某種療估價猜目的霉特定召條件梨下形賓成的做正常鍬價格拼。宵2.戲0.眨7柔才公開訪市場通飛op冬en朽m寫ar肅ke稈t睜在該可市場暮上交煩易雙朗方進(jìn)駝行交勞易的伴目的園在于峽最大殖限度盲地追蜜求經(jīng)聰濟利灰益，急并掌仿握必蠶要的勿市場記信息殺，有蠢較充叉裕的摟時間直進(jìn)行佛交易潛，對膏交易家對象畏具有挖必要蟻的專蠶業(yè)知伴識，逝交易涌條件氣公開面并不欠具有蒼排它鑰性。哈2.劉0.往8香觀公開蕩市場棉價值誼膜op晚en叫m掛ar酒ke害t翠va幅lu芹e箱在公著開市會場上頂最可途能形音成的姜價格改。么采用呈公開丹市場軋價值獨標(biāo)準(zhǔn)嫌時，討要求忍評估寨的客評觀合撞理價鵲格或授價值鴨應(yīng)是派公開常市場底價值杠。救2.針0.漿9群舊類似屋房昏地產(chǎn)轟決si我mi緣la插r幣pr比op丈er夠ty攝與估途價對宇象處鮮在同授一供持求圈納內(nèi)，念并在省用途薦、規(guī)暫模、撿檔次厲、建丙筑結(jié)除構(gòu)等疊方面須與估籮價對藏象相抬同或雜相近爸的房仆地產(chǎn)詳。頁2.類0.帥10添推同一古供求誰圈少代co運mp攝ar屑ab岡le赤s廢ea背rc松h話ar應(yīng)ea杜與估越價對振象具異有替致代關(guān)菠系、旦價格慢會相盈互影圓響的問適當(dāng)敬范圍搶。檢2.般0.武11幅宗最高盛最佳購使用投刻hi亮gh蘿es禮t柏an煩d碧be觸st剃u學(xué)se倡法律令上允握許、冰技術(shù)死上可倒能、鵲經(jīng)濟擋上可閑行，趴經(jīng)過持充分閣合理擔(dān)的論總證，朝能使策估價匆對象右產(chǎn)生泊最高為價值炕的使賄用。擦2.霞0.晌12魂成市場扇比較喊法遍m蜻ar熄ke蠅t歸co會mp雁ar膀is碌on樂a噴pp查ro巾ac慶h羅，篇sa俗le劈s征co言mp差ar搞is連on箭a彼pp雪ro括ac話h頑將估征價對贊象與漠在估式價時堅點近乘期有腳過交之易的抹類似五房地柄產(chǎn)進(jìn)臭行比系較，臟對這黃些類劫似房繡地產(chǎn)金的已捧知價敵格作堵適當(dāng)目的修抽正，鏡以此背估算吐估價仇對象大的客蜘觀合捐理價而格或菠價值啄的方犧法。占2.軟0.譽13線畝收益靜法秀議in醫(yī)co兄me林a具pp識ro憑ac旨h敢，鞠in州co價me褲c債ap撐it特al天iz深at舞io縮n施ap宴pr琴oa層ch烤預(yù)計岡估價役對象除未來前的正抄常凈村收益云，選堵用適養(yǎng)當(dāng)?shù)娜鲑Y本炭化率途將其宣折現(xiàn)填到估啞價時泡點后脈累加么，以針此估矮算估斑價對棄象的喬客觀您合理蔑價格紋或價召值的輔方法碼。削2.澆0.斥14女水成本古法愚公co師st刪a輸pp伯ro式ac表h夸求取疲估價慘對象頁在估頑價時矛點的足重置愈價格會或重肥建價匆格，錫扣除桑折舊案，以險此估炕算估誕價對黑象的章客觀戶合理植價格襲或價臉值的厲方法甲。禾2.拖0.趣15譽學(xué)假設(shè)粥開發(fā)芝法雷域hy散po舟th耐et特ic抹al塘d爽ev狠el嘉op雕me咬nt摸m蛙et塵ho則d院，吸re組si鼻du挪al賀m課et鋪ho英d蛙預(yù)計蓮估價照對象腥開發(fā)病完成碰后的姜價值頂，扣韻除預(yù)春計的憶正常紀(jì)開發(fā)谷成本泄、稅青費和逗利潤瞞等，猜以此擴估算餃估價考對象畏的客薯觀合男理價甘格或吧價值巷的方耗法。偏2.院0.他16番型基準(zhǔn)事地價甩修正導(dǎo)法舍脫la皂nd裕d臉at瓦um沒v嶄al艇ue馳m燒et麻ho桃d羅在政舉府確版定公不布了跟基準(zhǔn)有地價閣的地映區(qū)，棒由估渾價對能象所忽處地供段的慶基準(zhǔn)積地價檔調(diào)整氣得出塔估價陜對象狹宗地登價格運的方恥法。薦2.員0.慧17夜梅潛在蛛毛收閥入小帥po廳te椅nt甘ia好l類gr艱os共s蝕in距co雅me送假定走房地著產(chǎn)在聚充分礙利用奉、無悄空置瞇狀態(tài)析下可腿獲得諸的收邊入。商2.痛0.陪18體剃有效慮毛收販入栗e訊ff治ec認(rèn)ti鉛ve效g截ro喉ss引i隔nc手om斬e解由潛清在毛難收入遵扣除獵正常俘的空撈置、彼拖欠沙租金寬以及臺其他皆原因智造成侍的收滿入損戚失后陜所得蠟到的葛收入豪。滲2.忘0.橡19另論運營憶費用朽讓op薯er陸at怒in虛g飽ex離pe附ns咬es針維持端房地敲產(chǎn)正真常生絕產(chǎn)、碗經(jīng)營概或使王用必猜須支耳出的底費用秒及歸雜屬于蘭其他練資本伐或經(jīng)因營的秤收益孟。吃2.在0.舍20研桂凈收逆益昆阻ne寇t汪in姐co婦me背，予ne或t雀op育er頓at尖in斜g爛in成co愛me意由有犧效毛浮收入副扣除豈合理伸運營哄費用珠后得殲到的讓歸屬忘于房饞地產(chǎn)撿的收壤益。表2.吸0.洗21糠重建筑鄙物重眨置價輪格火壽re統(tǒng)pl遼ac康em遲en算t貌co組st港o閘f巨bu耗il萬di傻ng延采用魯估價繡時點撇的建話筑材固料和能建筑顫技術(shù)誘，按姜估價燭時點功的價笛格水尾平，糖重新組建造習(xí)與估聞價對鴉象具泡有同師等功膠能效貓用的氏全新進(jìn)狀態(tài)速的建握筑物厘的正災(zāi)常價紐格。侮2.牽0.條22那腿建筑化物重苦建價洪格率丟re額pr匯od起uc路ti售on褲c丑os熔t族of吧b基ui蓋ld岸in候g獲采用傻估價倡對象音原有木的建括筑材題料和裁建筑轟技術(shù)鄙，按時估價斤時點營的價趨格水溫平，脫重新乏建造帝與估削價對群象相委同的診全新企狀態(tài)學(xué)的建廚筑物譯的正款常價輩格。量2.役0.角23者滋物質(zhì)領(lǐng)上的式折舊閘飄ph登ys轉(zhuǎn)ic駱al桶d及ep讓re揮ci留at扇io劍n屆，陷p部hy帆si項ca賤l煤de堅te糧ri壟or膛at豪io準(zhǔn)n曬建筑痰物在釘物質(zhì)冶實體歉方面鈔的磨剛損所色造成須的建融筑物廊價值笛的損序失。暴2.叢0.冷24緒差功能影上的猶折舊亞萄fu搜nc啄ti飽on隙al辭d舟ep偽re予ci蝕at惹io撒n亡，只fu沈nc習(xí)ti講on鉛al憐o恐bs稍ol沉es返ce蜘nc奸e掙建筑桶物在代功能污方面魂的落梅后所獨造成誘的建樹筑物迅價值媽的損腎失。宴2.切0.嘗25消饒經(jīng)濟為上的真折舊渠家ec機on那om率ic參d兄ep柳re附ci堆at桌io復(fù)n赤，銷ec慣on個om四ic幼o(hù)暗bs融ol側(cè)es勞ce適nc微e晌建筑撕物以口外的份各種簽不利陡因素晉所造幣成的衰建筑帽物價攔值的勺損失際。呢2.酷0.紫26賤曾估價績結(jié)果吧蝴co家nc市l(wèi)u飾si魚on痛o橫f艘va膨lu店e路關(guān)于住估價公對象掌的客企觀合弄理價俊格或仙價值籃的最笑終結(jié)耐論。競2.結(jié)0.離27申猾估價統(tǒng)報告付喚ap輪pr孔ai羊sa忙l熱re冠po洗rt離全面踐、公善正、宇客觀達(dá)、準(zhǔn)援確地?zé)嵊浭鲇窆纼r命過程臺和估匪價成彎果的芝文件朝，給傳委托噴方的搜書面腿答復(fù)獅，關(guān)潛于估兔價對桶象的養(yǎng)客觀逢合理雁價格盈或價賠值的仍研究龍報告烏。蒙3潔松估價洽原則抄3.喊0.罪1馬溪房地失產(chǎn)估野價應(yīng)里遵循驚下列甩原則遷：震介河1良港合法棟原則墾；鴨詢屯2牽凡最高談最佳類使用鞭原則掃；牙凝腦3搖心替代領(lǐng)原則賭；句袍妹4肅洋估價法時點盛原則笑。鋼3.汪0.擾2燦央遵循賤合法林原則惱，應(yīng)擾以估晉價對較象的忽合法濟使用國、合理法處扭分為呢前提役估價泉。鋒3.漢0.混3殺參遵循垃最高桶最佳灑使用胞原則干，應(yīng)逐以估攻價對陜象的捕最高桐最佳察使用禽為前良提估犯價。址當(dāng)估彎價對勿象已嘆做了兔某種嫩使用邁，估針價時浴應(yīng)根葛據(jù)最抱高最繼佳使帽用原捕則對漏估價奪前提勢做出吉下列筍之一臣的判梯斷和挎選擇話，并島應(yīng)在歪估價林報告坐中予里以說粘明：詳缸拿1逮彈保持夜現(xiàn)狀米前提罪：認(rèn)贊為保另持現(xiàn)猜狀繼機續(xù)使血用最被為有詠利時囑，應(yīng)普以保縣持現(xiàn)襖狀繼爐續(xù)使產(chǎn)用為枕前提攏估價謹(jǐn)；為養(yǎng)叛2積涌轉(zhuǎn)換攏用途謠前提率：認(rèn)梳為轉(zhuǎn)唇換用酸途再寨予以狀使用等最為悲有利卻時，慎應(yīng)以把轉(zhuǎn)換僑用途騾后再拉予以頭使用骨為前朱提估招價；甜綿朵3森衛(wèi)裝修予改造鋪前提徹：認(rèn)漏為裝聾修改刪造但漆不轉(zhuǎn)灘換用伶途再赴予以霜使用尸最為很有利邪時，孔應(yīng)以嗚裝修塌改造酷但不童轉(zhuǎn)換況用途柳再予蛋以使涂用為滾前提獅估價膛；準(zhǔn)起返4葵根重新臭利用些前提貢：認(rèn)蘋為拆善除現(xiàn)李有建盈筑物洪再予誰以利嘆用最固為有戴利時饒，應(yīng)趁以拆蟲除建鹽筑物哄后再駐予以忠利用風(fēng)為前箱提估頌價；冊躬邁5遷浸上述復(fù)情形政的某桶種組登合。鄰3.憑0.上4巖誤遵循寒替代震原則椅，要待求估卵價結(jié)桌果不填得明臥顯偏沈離類屈似房夸地產(chǎn)圣在同督等條怨件下惡的正蟲常價付格。做3穩(wěn).適0.仿5骨遵豆循估奮價時傍點原男則，禾要求皆估價紹結(jié)果父應(yīng)是趟估價買對象披在估刃價時拌點的某客觀銜合理滋價格楚或價斥值。悟4設(shè)都估價長程序內(nèi)4.寒0.孩1辟列自接黎受估淺價委毯托至被完成吃估價難報告償期間六，房懲地產(chǎn)得估價值應(yīng)按葛下列鐵程序傅進(jìn)行宮：全散壞1瘡耳明確羽估價開基本野事項梢；兆頓狡2胃課擬定亂估價吸作業(yè)遇方案吐；桑捕收3塵總搜集岡估價兼所需崇資料姐；渡僵乒4廊鐘實地程查勘確估價灑對象隨；嗓都簽5斤狹選定外估價澇方法泄計算最；擴族宮6甚魄確定貞估價波結(jié)果霸；窗勇大7嗓慶撰寫害估價肥報告朽；瞇處怕8納茄估價往資料園歸檔故。濟4.休0.階2位霉明確帆估價啊基本媽事項取主要亮應(yīng)包宅括下符列內(nèi)涼容：阿提賄1幟布明確足估價號目的善；食跌戶2禿令明確券估價蔑對象悟；虜毫沃3珍驢明確格估價載時點堅。放注：鎖1筍扭估價狹目的棍應(yīng)由籮委托晴方提墳出；租萍銀競鏈2嚇石明確居估價廈對象蜓應(yīng)包壁括明鄭確估取價對銹象的撒物質(zhì)伸實體厭狀況華和權(quán)艦益狀妨況；糕憑席組蔬3梢頓估價即時點經(jīng)應(yīng)根掌據(jù)估戴價目理的確振定，搏采用新公歷到表示憲，精冬確到屬日；依河勵等田4弄姨在明訪確估蠟價基狹本事碰項時雕應(yīng)與棒委托停方共喊同商艷議，敲最后陳應(yīng)征貝得委懶托方葛認(rèn)可徒?；?.登0.計3取誠在明否確估刊價基禁本事滑項的世基礎(chǔ)減上，谷應(yīng)對企估價甜項目鞏進(jìn)行脫初步農(nóng)分析泉，擬墾定估鉗價作態(tài)業(yè)方芝案。輪估價淋作業(yè)畢方案卷主要貨應(yīng)包賺括下算列內(nèi)萬容：慮古供1線禍擬采姐用的脊估價遞技術(shù)郵路線都和估列價方禽法；叔疊夜2謙光擬調(diào)菊查搜典集的塌資料葛及其曬來源毯渠道功；歐販彼3索暫預(yù)計揚所需艦的時域間、或人力蘆、經(jīng)逆費；霞蝶瞧4哈衰擬定聲作業(yè)米步驟番和作休業(yè)進(jìn)協(xié)度。響4.惡0.妙4再深估價診機構(gòu)詳和估償價人扭員應(yīng)蘆經(jīng)常姑搜集待估價曉所需揮資料僅，并施進(jìn)行曲核實坡、分導(dǎo)析、尊整理嗚。皆估價各所需屯資料候主要背應(yīng)包砌括下雀列方扮面：深恩蝦1旺早對房盲地產(chǎn)狀價格凱有普蔬遍影沿響的岸資料勝；切盾貨2掩虎對估像價對僚象所琴在地汁區(qū)的瘦房地滾產(chǎn)價遭格有蒙影響落的資劃料；政墓庫3叉塵相關(guān)白房地辨產(chǎn)交霧易、矩成本叛、收藍(lán)益實湊例資朽料；襖窩型4礦滑反映虛估價酒對象飽狀況年的資開料。屋4.加0.歡5報避估價燭人員襲必須切到估婆價對納象現(xiàn)掃場，塔親身課感受返估價乘對象騾的位粉置、執(zhí)周圍慚環(huán)境羊、景踏觀的翅優(yōu)劣爽，查煤勘估粒價對驚象的陣外觀蠢、建眼筑結(jié)究構(gòu)、有裝修是、設(shè)持備等柿狀況絕，并割對事究先收江集的沃有關(guān)較估價任對象室的坐凝落、襲四至復(fù)、面握積、獸產(chǎn)權(quán)賓等資平料進(jìn)射行核漠實，悠同時職搜集伐補充遣估價奶所需醋的其復(fù)他資澤料，肚以及呆對估蓄價對損象及腳其周個圍環(huán)倡境或覺臨路瀉狀況魄進(jìn)行培拍照蠶等。轟4.弱0.悲6社蒼完成斬并出覺具估偽價報強告后邀，應(yīng)橋?qū)τ谢桕P(guān)該于估價桌項目止的一翼切必耐要資東料進(jìn)榨行整錢理、格歸檔赤和妥售善保衫管。即5弱語估價脾方法仁5.核1梢將估價趁方法誘選用滾5.度1.扭1歌散估價園人員雙應(yīng)熟騎知、霧理解倉并正拿確運釘用市愁場比鼓較法教、收街益法賭、成得本法揮、假易設(shè)開純發(fā)法首、基毫準(zhǔn)地難價修喂正法染以及廳這些升估價濃方法洞的綜磚合運恒用。聲5.池1.餅2奧漏對同孕一估科價對萍象宜頂選用皇兩種拿以上紐的估餃價方今法進(jìn)到行估怪價。包5.頁1.耕3銀勸根據(jù)控已明飲確的各估價婦目的鄉(xiāng)，若暗估價噸對象風(fēng)適宜必采用獄多種嬸估價論方法濁進(jìn)行羊估價設(shè)，應(yīng)矩同時麥采用券多種千估價廉方法般進(jìn)行抄估價茫，不辭得隨隆意取棒舍；籃若必期須取案舍，怪應(yīng)在摧估價惠報告輛中予富以說尊明并撞陳述淹理由熱。刻5.支1.脈4雞兼有條謊件選帳用市稈場比禽較法交進(jìn)行倍估價尋的，盒應(yīng)以容市場犧比較辣法為舉主要差的估瑞價方燭法。蹦5.悅1.雨5竄禮收益余性房拴地產(chǎn)產(chǎn)的估耗價，總應(yīng)選冰用收患益法壘作為續(xù)其中閃的一煉種估秧價方妨法。罰5.滔1.貨6敬肅具有頂投資水開發(fā)掌或再康開發(fā)濃潛力紅的房窯地產(chǎn)升的估親價，弊應(yīng)選尊用假陽設(shè)開梅發(fā)法般作為搖其中乳的一緩種估嗎價方每法。嶺5.困1.鑼7批辰在無鄉(xiāng)市場鑄依據(jù)奉或市灑場依辟據(jù)不籃充分稍而不卸宜采浪用市雁場比脫較法耗、收河益法慎、假彈設(shè)開蜻發(fā)法晝進(jìn)行跟估價別的情責(zé)況下穗，可治采用潑成本低法作架為主庸要的挎估價胸方法異。栽5.資2靠燈市場劫比較忙法烤5.走2.弓1衫療運用鑒市場米比較寬法估櫻價應(yīng)型按下勻列步必驟進(jìn)脈行：撤扎善1厚儲搜集啄交易羨實例遼；康江脂2季閃選取懼可比備實例鉗；版型誘3應(yīng)優(yōu)建立蠟價格擠可比悠基礎(chǔ)潔；極魔護(hù)4蚊姜進(jìn)行趙交易轟情況噸修正木；滾候債5協(xié)假進(jìn)行淚交易品日期活修正灰；襲滲達(dá)6嚷牙進(jìn)行晉區(qū)域杯因素遲修正籠；桂型掙7鄰冶進(jìn)行港個別卸因素宏修正栽；秒列匯8逆暫求出電比準(zhǔn)劍價格桑。陳5.漸2.晚2涂滾運用惹市場妖比較軟法估抄價，拾應(yīng)準(zhǔn)牛確搜列集大曾量交質(zhì)易實恢例，努掌握責(zé)正常躁市場圾價格釘行情涉。邊搜集演交易誦實例悶應(yīng)包稿括下技列內(nèi)別容：常徐鍵1奮恒交易拴雙方杜情況裁及交舞易目懲的；垂翻沿2厭巷交易南實例蔬房地鞠產(chǎn)狀帳況；飾底暖3像附成交好價格披；知越鏟4仰仍成交閘日期宇；桑于銷5凱辟付款勇方式弦?；?.到2.烏3滑漠根據(jù)見估價彎對象摔狀況敵和估決價目快的，險應(yīng)從且搜集喂的交緩易實晴例中假選取鄭三個防以上網(wǎng)的可居比實大例。冠選取慈的可叛比實倚例應(yīng)賤符合燥下列歪要求割：娘眨著1網(wǎng)葬是估拘價對黃象的鐮類似哭房地趨產(chǎn)；聰燕耍2霧仇成交獨日期禍與估核價時隸點相氧近，躺不宜黨超過枕一年緊；矩詞蔬3紛每成交橡價格妥為正匯常價暮格或戒可修萌正為檔正?？變r格披。鹽5.怠2.咽4歪那選取皂可比帖實例爪后，狼應(yīng)對忌可比娘實例搬的成尸交價楚格進(jìn)濾行換匪算處肆理，跳建立歐價格久可比茫基礎(chǔ)延，統(tǒng)降一其轟表達(dá)羅方式奪和內(nèi)沒涵。地?fù)Q算害處理涉應(yīng)包刺括下脹列內(nèi)取容：段稍升1帝球統(tǒng)一憑付款輕方式??；針旱己2唐愧統(tǒng)一晚采用銀單價抹；溪蜜專3朽針統(tǒng)一揀幣種川和貨真幣單句位；賠挺農(nóng)4扭大統(tǒng)一躬面積鞏內(nèi)涵栗和面雷積單碑位?？嘧ⅲ簯?寒躬統(tǒng)一鐘付款費方式父應(yīng)統(tǒng)說一為循在成伴交日朱期時壯一次離總付夜清；混始需秩強2技收不同粉幣種咬之間蛇的換械算，例應(yīng)按坊中國傘人民流銀行葛公布終的成括交日毅期時鑒的市刺場匯旅率中婚間價快計算卡。和5.研2.哪5若競進(jìn)行籃交易大情況遍修正齒，應(yīng)爭排除眠交易瓜行為修中的廢特殊弄因素飄所造溉成的捏可比緣實例莫成交曠價格范偏差乏，將何可比幸實例廳的成畝交價故格調(diào)眨整為田正常懸價格貸。篇有下謝列情脆形之俗一的磨交易劈實例稠不宜似選為謙可比滿實例若：施沾痰1憑般有利量害關(guān)灘系人砌之間呢的交攔易；揉爆貪2遲革急于膠出售館或購剃買情煤況下酒的交饅易；零煌芬3燃飄受債泄權(quán)債小務(wù)關(guān)域系影蔽響的篇交易桃；噸放絮4訂唇交易影雙方衛(wèi)或一充方對市市場征行情糠缺乏編了解準(zhǔn)的交員易；均殖坊5退凈交易粗雙方忙或一絮方有園特別奸動機炸或特或別偏年好的衰交易趟；崗剪堵6伶炒相鄰雙房地徐產(chǎn)的齊合并截交易居；彎孕炮7關(guān)仁特殊知方式刑的交斬易；訊挪鄭8徐戚交易票稅費站非正跑常負(fù)揪擔(dān)的隊交易貫；扭跳驗9測喊其他備非正置常的善交易礎(chǔ)?？鹱ⅲ禾澬?舞品當(dāng)可肝供選息擇的挪交易豬實例逼較少少，確間需選壇用上下述情鋒形的跟交易目實例決時，生應(yīng)對沸其進(jìn)題行交掠易情謝況修槍正；源譯夜泊璃2輪容對交斥易稅量費非雞正?；拓?fù)擔(dān)挑的修烈正，淡應(yīng)將倒成交亮價格姨調(diào)整肥為依傲照政偵府有夏關(guān)規(guī)慶定，腹交易浩雙方敘負(fù)擔(dān)逃各自載應(yīng)負(fù)脖擔(dān)的戰(zhàn)稅費屆下的回價格捎。油5.菌2.努6僵籠進(jìn)行更交易逢日期昆修正導(dǎo)，應(yīng)搖將可狗比實怠例在保其成局交日雞期時虜?shù)膬r圈格調(diào)朗整為伯估價受時點鄙的價裕格。柜交易水日期襯修正患宜采很用類貫似房進(jìn)地產(chǎn)翼的價織格變菊動率娛或指符數(shù)進(jìn)努行調(diào)塑整。漏在無蔑類似畫房地趣產(chǎn)的究價格封變動役率或鋪指數(shù)遙的情亞況下終，可皇根據(jù)情當(dāng)?shù)卮卜康亓耶a(chǎn)價每格的冊變動柴情況抗和趨未勢作貨出判愛斷，裕給予陵調(diào)整牧。哨5.魯2.沫7嗽待進(jìn)行蛋區(qū)域思因素掘修正籮，應(yīng)直將可肅比實孕例在帳其外片部環(huán)休境狀猴況下禮的價如格調(diào)擺整為挖估價壺對象跌外部尾環(huán)境鬧狀況睜下的四價格溝。植區(qū)域桂因素炮修正塘的內(nèi)斬容主牲要應(yīng)迫包括由：繁押華程瞎度，橫交通迎便捷碎程度頑，環(huán)亭境、茶景觀革，公岸共配糾套設(shè)仁施完襖備程哥度，些城市膨規(guī)劃臨限制搏等影唱響房銜地產(chǎn)壤價格玩的因節(jié)素。溪區(qū)域書因素職修正薪的具廢體內(nèi)胃容應(yīng)鵲根據(jù)百估價盆對象孫的用昨途確壤定。什進(jìn)行烈區(qū)域現(xiàn)因素擺修正弊時，耗應(yīng)將既可比鏈實例提與估挪價對租象的須區(qū)域扮因素態(tài)逐項摘進(jìn)行蹲比較發(fā)，找澇出由屋于區(qū)津域因果素優(yōu)瞧劣所妨造成匹的價拌格差毯異，災(zāi)進(jìn)行跳調(diào)整前。秩5.東2.殃8次西進(jìn)行撕個別邪因素備修正語，應(yīng)舞將可柏比實妹例在斃其個扭體狀蠻況下夫的價掩格調(diào)只整為弄估價紫對象為個體傻狀況核下的韻價格兆。卸有關(guān)蕩土地址方面陣的個牛別因未素修洲正的億內(nèi)容怨主要仙應(yīng)包束括：碼面積稻大小服，形憂狀，避臨路旁狀況雹，基殲礎(chǔ)設(shè)熄施完蘋備程棒度，箱土地筋平整盯程度燭，地獨勢，召地質(zhì)晝水文敞狀況果，規(guī)罪劃管節(jié)制條裳件，島土地獅使用姓權(quán)年贏限等靜；有烤關(guān)建冰筑物研方面貨的個疾別因儀素修欣正的危內(nèi)容把主要棕應(yīng)包咬括：洲新舊傭程度野，裝羽修，允設(shè)施綢設(shè)備躺，平競面布汗置，趟工程銅質(zhì)量甜，建嘗筑結(jié)躲構(gòu)，猜樓層招，朝假向等在。預(yù)個別飲因素達(dá)修正閥的具梨體內(nèi)屑容應(yīng)膏根據(jù)淋估價障對象饞的用壓途確劃定。值進(jìn)行丹個別濾因素篇修正怖時，鑄應(yīng)將論可比究實例胖與估晌價對反象的敵個別擠因素?zé)嶂痦検疫M(jìn)行冷比較皂，找畜出由腳于個稿別因簽素優(yōu)抗劣所指造成態(tài)的價升格差泡異，連進(jìn)行再調(diào)整轎。張5.會2.娛9他嘉交易谷情況印、交忽易日厚期、剖區(qū)域妄因素淺和個亦別因喚素的村修正博，視魂具體籍情況潤可采識用百蛾分率遭法、怕差額靠法或壽回歸玻分析娛法。設(shè)每項秧修正暫對可冷比實宰例成岸交價緣格的授調(diào)整疤不得差超過撫20恩％，京綜合墊調(diào)整北不得爆超過貫30漫％。悲5.貸2.籌10浴飾選取脂的多憑個可法比實顆例的害價格獻(xiàn)經(jīng)過漏上述筍各種呀修正弟之后皮，應(yīng)送根據(jù)河具體帝情況悅計算幫求出拐一個杠綜合刻結(jié)果義，作基為比言準(zhǔn)價焰格。放5.泄2.籍11黑申市場康比較個法的逮原理斑和技岡術(shù)，鍬也可秧用于腹其他褲估價源方法詞中有界關(guān)參筋數(shù)的象求取立。再5.視3船漁收益唉法晚5.饅3.林1煉痕運用餃?zhǔn)找娓婪ü郎鐑r應(yīng)益按下棟列步廚驟進(jìn)菜行：廟似意1饞尸搜集才有關(guān)果收入趙和費走用的蒼資料膜；國池外2蟻浸估算逗潛在誦毛收效入；抹呆肺3遼賊估算妻有效底毛收丈入；暗偵賠4娘芹估算車運營姿費用泰；套略清5聽踏估算軍凈收揭益；席貝常6距處選用牌適當(dāng)狐的資送本化更率；妖薦掠7尼認(rèn)選用半適宜健的計框算公駁式求算出收膨益價刺格。出注：黑潛在識毛收秧入、漆有效此毛收溝入、毀運營銀費用各、凈游收益停均以漫年度酬計。濫5.禾3.吃2窮示凈收跟益應(yīng)梯根據(jù)簡估價變對象峽的具獻(xiàn)體情缺況，蟲按下捕列規(guī)售定求葉?。何南餮?速卡出租艘型房鋼地產(chǎn)斧，應(yīng)宮根據(jù)省租賃劍資料胳計算敗凈收炕益，復(fù)凈收梁益為牌租賃攀收入賺扣除糕維修誼費、索管理和費、汽保險體費和心稅金邪。哥租賃丹收入秒包括斷有效亮毛租牛金收賀入和跌租賃旱保證奸金、望押金詳?shù)鹊乃纠⒑杖朐Ｖ榫S修沫費、蝶管理裕費、烏保險垂費和換稅金徐應(yīng)根闊據(jù)租香賃契在約規(guī)曬定的孩租金嶄涵義萄決定起取舍捏。若只保證竊合法威、安淹全、濾正常苗使用氏所需猜的費辮用都原由出鋒租方峰承擔(dān)針，應(yīng)誦將四帥項費捐用全篩部扣天除；拳若維洽修、漠管理牽等費誼用全糖部或各部分治由承野租方賊負(fù)擔(dān)舒，應(yīng)柔對四郵項費英用中咱的部漠分項竟目作介相應(yīng)透調(diào)整坑。營籮糧2恐誕商業(yè)析經(jīng)營茅型房管地產(chǎn)儀，應(yīng)舅根據(jù)熔經(jīng)營把資料材計算糖凈收孟益，訂凈收撒益為蹄商品低銷售紙收入震扣除僻商品招銷售斧成本共、經(jīng)瘋營費線用、怨商品側(cè)銷售盈稅金他及附振加、浮管理差費用跪、財瓶務(wù)費興用和摩商業(yè)化利潤淚。佳谷繳3色逼生產(chǎn)記型房歉地產(chǎn)稈，應(yīng)皆根據(jù)療產(chǎn)品我市場棉價格肝以及閘原材骨料、既人工務(wù)費用叢等資劉料計按算凈耍收益馳，凈狼收益艱為產(chǎn)宏品銷糧售收投入扣有除生王產(chǎn)成扒本、嚇產(chǎn)品釘銷售草費用攀、產(chǎn)彎品銷諒售稅堅金及認(rèn)附加尋、管現(xiàn)理費式用、換財務(wù)逃費用懶和廠戶商利合潤。對議尼4陣浙尚未曬使用礙或自蠢用的袖房地斜產(chǎn)，孕可比問照有菌收益踏的類務(wù)似房列地產(chǎn)展的有司關(guān)資尾料按叔上述途相應(yīng)跪的方踐式計晚算凈維收益賀，或虜直接軍比較葉得出昨凈收冊益。宿5.拉3.申3智版估價利中采叼用的究潛在孝毛收探入、薄有效近毛收但入、會運營貌費用脆或凈縫收益是，除菠有租斜約限鐮制的婆之外灘，都外應(yīng)采薪用正物?？突^的嶺數(shù)據(jù)掙。忽有租組約限熔制的季，租蛋約期吼內(nèi)的肅租金柱宜采戚用租違約所陣確定升的租襲金，剪租約耍期外霞的租衣金應(yīng)緒采用著正常斃客觀班的租群金。暖利用豬估價瓣對象裳本身犧的資點料直勢接推遲算出乘的潛抄在毛倘收入夫、有濃效毛淡收入毀、運距營費支用或榆凈收坐益，相應(yīng)與戀類似饒房地者產(chǎn)的股正常崖情況烏下的考潛在溫毛收途入、殊有效個毛收看入、遮運營珠費用亮或凈虛收益譜進(jìn)行某比較吊。若森與正犯?？托萦^的生情況攀不符壺，應(yīng)衛(wèi)進(jìn)行華適當(dāng)顫的調(diào)耽整修庫正，先使其塑成為肅正常夾客觀裹的。板5.別3.坐4離原在求備取凈殖收益撓時，涉應(yīng)根狹據(jù)凈拉收益激過去暑、現(xiàn)鑒在、撇未來犬的變插動情筋況及楊可獲隸收益悶的年餅限，離確定差未來捐凈收弱益流字量，妨并判尼斷該愚未來混凈收消益流繞量屬鼠于下饅列哪紀(jì)種類釣型：突始笛1降愚每年貞基本憶上固殘定不贊變；壺斥辦2評述每年半基本聚上按緒某個侮固定招的數(shù)瞞額遞掀增或惹遞減手；交踢勁3亦肥每年禿基本腐上按葉某個喊固定哀的比談率遞坑增或更遞減坡；副饞誦4縮吼其他趙有規(guī)迅則的晌變動慈情形陷。障5.脫3.像5矮言資本蹤化率膜應(yīng)按渾下列驗方法腦分析快確定皮：滾練坡1府卷市場行提取芽法：怒應(yīng)搜閣集市泡場上敬三宗留以上竄類似值房地務(wù)產(chǎn)的商價格紀(jì)、凈步收益惡等資穿料，馬選用欺相應(yīng)初的收姿益法漢計算研公式貍，求奸出資屠本化酒率。旅糾鄰2追稅安全金利率時加風(fēng)捆險調(diào)夸整值擊法：僻以安矛全利思率加威上風(fēng)暈險調(diào)蛾整值慘作為敞資本烏化率鋤。安漢全利解率可靠選用哄同一臣時期昨的一斃年期盟國債賴年利訪率或躍中國辦人民耐銀行融公布她的一樸年定修期存增款年利利率幣；風(fēng)悅險調(diào)蒜整值許應(yīng)根蘋據(jù)估型價對勿象所深在地令區(qū)的顆經(jīng)濟剃現(xiàn)狀太及未寒來預(yù)裂測，稍估價瓣對象謙的用圍途及越新舊繭程度功等確刷定。走貍宏3引部復(fù)合印投資斬收益秋率法蓋：將前購買俱房地陽產(chǎn)的磚抵押翼貸款攝收益宿率與靈自有侍資本艘收益酸率的免加權(quán)促平均公數(shù)作扇為資溫本化厭率，豬按下態(tài)式計夫算：妙軟昏R魚＝懲M溉·營R霸M陽＋（麥1篇－娃M找）歌R宵E者……威……號……串（褲5.紅3.愛5請）欺式中缸餓R躁─總資本塞化率翅（％燭）；豈沙惹醒M河─療貸款喘價值諒比率狐（％剝），欠抵押總貸款緒額占宏房地鐵產(chǎn)價悶值的宗比率侄；眠繼死R慨M師─朵抵押據(jù)貸款砍資本姥化率奇（％帳），姨第一頂年還環(huán)本息魯額與盯抵押嘗貸款坑額的聰比率句；呈亞筍R助E五─誤自有售資本霸要求嶼的正逼常收向益率否（％殿）。根腦回4傾紡?fù)顿Y抓收益準(zhǔn)率排紛序插社入法越：找頭出相呈關(guān)投拆資類紹型及棵其收鵲益率曠、風(fēng)控險程外度，渡按風(fēng)頑險大死小排臟序，燃將估籮價對矛象與眼這些飯投資壽的風(fēng)額險程良度進(jìn)柿行比名較，滾判斷姻、確舉定資渾本化強率。類5.果3.豪6蓮寺資本敢化率繼分為鴨綜合姻資本尤化率朝、土能地資傻本化榜率、率建筑厲物資互本化電率，愈它們屯之間精的關(guān)妖系應(yīng)拋按下僵式確熔定：油騙販R眾O憂＝虎L廉·裝R納L舍＋蛾B睬·胸R費B蠢……尊……驅(qū)……鑄（鐘5.疾3.意6陶）琴式中芬轎R吧O灰─住綜合蔥資本概化率巨（％易），殃適用暗于土是地與飛建筑彈物合興一的搖估價衰；難糠綿憂R超L禁─肆土地宋資本各化率回（％疊），兇適用槍于土遭地估疊價；部萌兇暈R義B遍─狂建筑只物資圾本化固率（快％）乏，適靈用于植建筑作物估徹價；廣候腳檔L手─撤土地栗價值節(jié)占房豪地價棟值的法比率雙（％隨）；均傷園埋B達(dá)─巧建筑握物價針值占晴房地退價值顯的比衣率（初％）戰(zhàn)，跨L嚼＋半B歇＝谷10功0票％。各5.筒3.勿7保劃計算損收益纖價格膚時應(yīng)民根據(jù)率未來耕凈收砍益流伶量的渴類型展，選盡用對渠應(yīng)的洞收益暢法計芬算公凡式。傅收益夾法的疊基本敲公式鑼如下研：據(jù)……掌……柱……咱（及5.溪3.錦7筒）剩式中碧笛V中─槳收益級價格喘（元固，元刺/m撇2割）；塘征賊A艙i承─壟未來墾第介i壟年的盡凈收布益（嚼元，選元載/m碌2堆）；宰凱副抹R應(yīng)─電資本?；矢溃ǎハ穑?；呆增南冊n天─向未來妹可獲恨收益特的年郵限（劃年）景。寄5.蒜3.住8腔腫對于叮單獨冰土地齡和單壘獨建栽筑物會的估量價，將應(yīng)分枯別根給據(jù)土租地使艱用權(quán)豈年限首和建單筑物決耐用扣年限須確定章未來撞可獲辣收益如的年闊限，紀(jì)選用爺對應(yīng)圖的有剃限年痛的收位益法娛計算排公式頃，凈屆收益宿中不符應(yīng)扣貼除建種筑物邪折舊情和土奶地取汽得費熔用的譽攤銷魚。棍對于解土地乎與建柔筑物覺合一垃的估輩價對柄象，貿(mào)當(dāng)建慣筑物露耐用捐年限酒長于勸或等黎于土形地使庫用權(quán)物年限兼時，啞應(yīng)根圾據(jù)土誘地使幼用權(quán)澇年限林確定敵未來喊可獲羅收益切的年婆限，搶選用吉對應(yīng)庸的有翻限年蚊的收宇益法史計算驢公式飛，凈縣收益貨中不述應(yīng)扣才除建睜筑物絡(luò)折舊氣和土董地取付得費頑用的那攤銷滾。扣對于價土地事與建覺筑物芬合一跨的估少價對煙象，斃當(dāng)建濱筑物走耐用藥年限核短于璃土地晨使用舟權(quán)年牢限時紅，可份采用舌下列派方式章之一首處理道：牢搖揪1削普先根靜據(jù)建傲筑物教耐用瞎年限嗽確定萄未來鳴可獲些收益僚的年印限，街選用逢對應(yīng)核的有磁限年扔的收透益法圖計算拜公式縣，凈讀收益扮中不養(yǎng)應(yīng)扣腥除建猜筑物微折舊盯和土心地取后得費代用的霧攤銷罰；然揭后再屠加上從土地掃使用濕權(quán)年嘉限超趟出建窮筑物綢耐用報年限柔的土散地剩術(shù)余使盼用年捎限價換值的求折現(xiàn)殘值。訪股透2滅爪將未腐來可押獲收販益的鋪年限旋設(shè)想譜為無周限年蕉，選掃用無柿限年級的收款益法社計算荷公式帽，凈瘋收益驕中應(yīng)畫扣除別建筑衣物折淋舊和捷土地茅取得莊費用尾的攤屯銷。座5.穴3.爽9情之當(dāng)利筐用土復(fù)地與災(zāi)地上非建筑殃物共循同產(chǎn)妻生的季收益瞇單獨丹求取服土地僑價值式時，旬在凈蛛收益及每年通不變暮、可北獲收蔬益無別限期獸的情趨況下桐，應(yīng)龍采用餓下式眨：各……麥……研……嚼（圈5.逃3.眾9兇－制1醋）鞋當(dāng)利耳用土駐地與巴地上毛建筑鵝物共質(zhì)同產(chǎn)戲生的勵收益膀單獨角求取快建筑斜物價全值時澇，在隔凈收也益每墻年不云變、潤可獲壘收益她無限論期的與情況腳下，返應(yīng)采啞用下愚式：蠶……史……蹦……撞（危5.仿3.時9六－難2零）段式中顛額A濁O鴿─錄土地植與地土上建享筑物疫共同端產(chǎn)生腳的凈申收益僅（元安，元策/m候2看）；晨陪鼓課V薯L磨─著土地吧價值打（元捎，元課/m蒼2朗）；撐館摔鞏V紙B猜─茅建筑及物價屈值（納元，森元斜/m離2名）。設(shè)5.患4撥告成本叨法孔5.記4.末1信駱運用姨成本酷法估滿價應(yīng)攜按下?lián)窳胁嚼O驟進(jìn)如行：榜端份1稿襖搜集志有關(guān)譜成本票、稅師費、痛開發(fā)蘿利潤屢等資申料；映宵蝶2部鴿估算恩重置阻價格茅或重悟建價冠格；禁謊樓3猾棚估算粥折舊別；刑片扔4幣崗求出俱積算岔價格獅。兩5.亡4.削2私合重置悅價格州或重良建價翅格，鬼應(yīng)是諸重新責(zé)取得觸或重帶新開推發(fā)、背重新舊建造鄙全新暢狀態(tài)燃的估封價對委象所詢需的主各項殃必要或成本慈費用兵和應(yīng)墳納稅作金、旺正常漫開發(fā)飼利潤憂之和否，其烤構(gòu)成鈔包括肢下列架內(nèi)容騾：秧唉派1喚削土地疏取得茫費用箭；成哨救2臭剛開發(fā)年成本膀；郊廈德3刃驅(qū)管理堆費用根；否厲籮4剝攝投資卵利息舊；總畏而5沾胳銷售違稅費朵；箭慌且6瘦冒開發(fā)卷利潤狹。耳注：統(tǒng)開發(fā)抄利潤音應(yīng)以熊土地蛋取得憑費用澆與開鉆發(fā)成遮本之倒和為捉基礎(chǔ)僑，根泰據(jù)開某發(fā)、月建造荒類似聰房地峽產(chǎn)相左應(yīng)的公平均菌利潤觸率水置平來怨求取仰。樹5.臣4.促3伙牧具體發(fā)估價纖中估爆價對掛象的泰重置其價格朗或重鞭建價均格構(gòu)級成內(nèi)磚容，誤應(yīng)根拌據(jù)估宣價對椅象的漆實際朱情況撇，在掠第典5.莊4.伯2接條列后舉的藝價格更構(gòu)成葛內(nèi)容顛的基緒礎(chǔ)上暮酌予貫增減蔬，并籌應(yīng)在兄估價溫報告序中予北以說缺明。場5.菠4.辜4江迅同一毯宗房蟲地產(chǎn)咱，重傘置價樣格或誼重建某價格驅(qū)在采博取土檢地與蘇建筑鐘物分構(gòu)別估隆算、窮然后順加總邪時，枯必須壩注意遣成本塘構(gòu)成廁劃分掉和相丙互銜遠(yuǎn)接，盆防止使漏項竹或重粉復(fù)計稀算。源5.及4.猴5缺舒求取晚土地搞的重激置價到格，草應(yīng)直銹接求兼取其洲在估在價時針點狀仁況的震重置肺價格列。霸5.穿4.抄6刑吧建筑理物的遺重置史價格膜或重錫建價色格，刮可采婦用成拘本法期、市玩場比唉較法拐求取嚼，或信通過托政府伐確定犯公布李的房譯屋重鋪置價嫌格扣呼除土亡地價綿格后經(jīng)的比蘿較修窄正來派求取渾，也配可按毛工程需造價雀估算啦的方構(gòu)法具仇體計琴算。味建筑川物的件重置姻價格習(xí)，宜齊用于娃一般芹建筑繪物和膊因年濕代久院遠(yuǎn)、彎已缺窮少與茅舊有找建筑篩物相盒同的表建筑斧材料蛇，或溉因建愿筑技唉術(shù)變喘遷，葬使得首舊有黑建筑慕物復(fù)壟原建裙造有拋困難暮的建績筑物蟲的估加價。劈建筑箭物的伙重建抱價格旦，宜凈用于窗有特廟殊保泡護(hù)價始值的省建筑念物的淺估價醫(yī)。糾5.帶4.漂7黑貧成本針法估敲價中籃的建是筑物嘩折舊摧，應(yīng)拾是各足種原隱因造輪成的吹建筑探物價棚值的聚損失肺，包岸括物曠質(zhì)上摸的、敬功能惠上的夠和經(jīng)矩濟上幅的折霧舊。遮5.腐4.雖8磨捷建筑節(jié)物損建耗分蘇為可顛修復(fù)班和不練可修江復(fù)兩吃部分跪。修傻復(fù)所朽需的卷費用竄小于燃或等廁于修麗復(fù)后齡房地腿產(chǎn)價促值的品增加吼額的罩，為港可修效復(fù)部香分，嚇反之偏為不旁可修盈復(fù)部魔分。僅對于鞭可修侵復(fù)部蘆分，偵可直然接估逆算其貨修復(fù)授所需秀的費黨用作搭為折胖舊額啞。咱5.宋4.須9紫蛋扣除幼折舊蝕后的脆建筑涼物現(xiàn)界值可蝶采用敞下列由公式斷求取桶：泡疤恭1完棟直線泡法下托的建遷筑物榆現(xiàn)值饑計算服公式飾：滿……哨……恨……漂（囑5.習(xí)4.皇9振－鵝1波）良絹演2演鴉雙倍攪余額弱遞減甘法下餓的建男筑物噸現(xiàn)值遞計算拾公式倉：去……毒……批……輝（灶5.沒4.稍9董－筍2蜂）找浸畫3秋置成新慘折扣頑法下濕的建著筑物債現(xiàn)值縮計算儲公式勞：貿(mào)熄雹V炒＝抖C醉q羊隊忙濫慢腐茶基始子真口渴討拔吼芒產(chǎn)單射系厭……盼……臨……六（鏈5.倚4.肥9期－盟3纏）挎式中浩板V警─調(diào)建筑接物現(xiàn)隨值（曬元，念元泊/m名2煎）；閘擁聰治辛網(wǎng)C酬─授建筑精物重嘆置價指格或腿重建腦價格燭（元劍，元股/m絡(luò)2儉）；樹沃柴柏鄉(xiāng)清S何─壁建筑臭物預(yù)降計凈裹殘值肅（元率，元字/m紛2霸）；突看稻陜牲t邀─煮建筑捉物已挖使用噴年限修（年職）；旦枯邁緒吩雨N松─逐建筑態(tài)物耐族用年奇限（攏年）材；年慕逐萄恥生q界─正建筑堂物成留新率烘（％太）。餓注：就無論積采用備上述票哪種悠折舊懶方法脊求取導(dǎo)建筑之物現(xiàn)繼值，揮估價眉人員川都應(yīng)記親臨款估價覽對象橋現(xiàn)場參，觀盒察、恨鑒定僻建筑炒物的響實際忠新舊確程度奔，根鞏據(jù)建扁筑物垂的建喪成時易間，僚維護(hù)扶、?；垧B(yǎng)、伸使用賴情況陪，以丈及地聚基的襪穩(wěn)定魚性等辭，最政后確咸定應(yīng)紐扣除戚的折茄舊額芬或成痛新率照。拉5.繼4.螞10悔精建筑回物耐務(wù)用年纖限分該為自炭然耐察用年騙限和磁經(jīng)濟氣耐用雕年限震。估璃價采辮用的頭耐用閑年限膽應(yīng)為策經(jīng)濟勇耐用扇年限咱。畝經(jīng)濟楊耐用仆年限逼應(yīng)根飲據(jù)建默筑物盛的建科筑結(jié)涼構(gòu)、鄉(xiāng)用途與和維響修保箱養(yǎng)情揪況，睬結(jié)合孔市場引狀況若、周逝圍環(huán)雹境、毅經(jīng)營仙收益航狀況至等綜疊合判雜斷。錦5.紫4.配11厚訊估價霜中確奧定建羅筑物僵耐用憑年限柜與折鉤舊，蛾遇有州下列臘情況副時的桑處理怨應(yīng)為忙：途冶蹲1愚求建筑逢物的煌建設(shè)昌期不蔥計入等耐用忽年限鳥，即吉建筑煎物的軟耐用雕年限藏應(yīng)從也建筑蔑物竣嚇工驗值收合呈格之燭日起敵計；邪濾婦2銷棋建筑灑物耐意用年撒限短頌于土射地使優(yōu)用權(quán)蹲年限接時，貿(mào)應(yīng)按礎(chǔ)建筑胞物耐舒用年燙限計化算折禮舊；脹胃盡3體匯建筑狹物耐筆用年知限長借于土川地使怠用權(quán)踏年限珠時，寇應(yīng)按巡土地口使用薪權(quán)年榆限計針?biāo)阏垌椗f；閣姐膚4苦伯建筑萬物出回現(xiàn)于玻補辦豬土地?fù)问褂每畽?quán)出張讓手筋續(xù)之掏前，慶其耐塌用年池限早劣于土用地使陶用權(quán)姓年限緣而結(jié)釣束時威，應(yīng)濕按建米筑物提耐用寨年限共計算運折舊溉；蔬焦坡5漫東建筑俊物出蜘現(xiàn)于綿補辦裂土地著使用品權(quán)出愈讓手說續(xù)之多前，徑其耐捆用年穩(wěn)限晚浪于土姓地使塊用權(quán)施年限杯而結(jié)機束時討，應(yīng)防按建宋筑物例已使舒用年歡限加蠅土地亞使用蘆權(quán)剩忌余年貿(mào)限計盤算折犧舊。劇5.膊4.省12受寨積算膚價格紛應(yīng)為敬重置伯價格抄或重霧建價煌格扣垮除建存筑物掛折舊情，或怖為土德地的誦重置克價格蔬加上鬼建筑猜物的滾現(xiàn)值見，必咬要時筋還應(yīng)驅(qū)扣除息由于梁舊有誦建筑膊物的翻存在響而導(dǎo)釘致的領(lǐng)土地蝶價值富損失真。浩5.穿4.參13嚼謠新開鐘發(fā)土直地和以新建用房地幣產(chǎn)可寺采用沒成本遠(yuǎn)法估姑價，值一般券不應(yīng)哥扣除的折舊珍，但壟應(yīng)考暈慮其鼠工程應(yīng)質(zhì)量蹄和周舍圍環(huán)攤境等貞因素露給予曠適當(dāng)脹修正們。陸5.裙5墓糞假設(shè)蛙開發(fā)組法避5.盤5.卷1腔雷運用坐假設(shè)凡開發(fā)件法估優(yōu)價應(yīng)心按下騰列步龜驟進(jìn)艘行：廣涂被1燈牢調(diào)查月待開陡發(fā)房資地產(chǎn)傭的基影本情擁況；處渠度2賊祝選擇傘最佳李的開竟發(fā)利語用方乳式；輝央錘3稿杠估計攏開發(fā)偉建設(shè)消期；稍庫伏4眾桶預(yù)測投開發(fā)擠完成卵后的赴房地宰產(chǎn)價砍值；記起臂5觀備估算形開發(fā)行成本辱、管瀉理費騾用、蛙投資談利息籌、銷雕售稅稠費、扮開發(fā)頂利潤冊、投散資者刷購買秘待開陵發(fā)房蜂地產(chǎn)值應(yīng)負(fù)詞擔(dān)的幼稅費陡；設(shè)晚坡6肥于進(jìn)行渾具體哀計算處?；?.須5.伶2青謹(jǐn)假設(shè)棕開發(fā)莊法適腰用于腐具有句投資連開發(fā)障或再將開發(fā)耕潛力雞的房途地產(chǎn)甩的估彩價。礦運用畜此方職法應(yīng)情把握報待開慈發(fā)房屋地產(chǎn)繪在投補資開怠發(fā)前指后的塵狀態(tài)梅，以勁及投柳資開妻發(fā)后柔的房封地產(chǎn)恰的經(jīng)果營方辯式。吼待開啟發(fā)房拍地產(chǎn)晃投資慢開發(fā)膨前的惜狀態(tài)啟，包葉括生貝地、尤毛地?fù)?、熟精地、指舊房慈和在您建工準(zhǔn)程等更；投浪資開勉發(fā)后徑的狀姨態(tài)，戒包括曬熟地扒和房眉屋（尊含土蹲地）協(xié)等；境投資但開發(fā)告后的編房地幻產(chǎn)的疾經(jīng)營疲方式斯，包疲括出摩售（濃含預(yù)筒售）亡、出祖租（辦含預(yù)梯租）滔和自躍營等縣。切5.仁5.態(tài)3沒次運用上假設(shè)損開發(fā)徹法估忌算的蔽待開畝發(fā)房殃地產(chǎn)敵價值攝應(yīng)為曠開發(fā)滋完成港后的塊房地卻產(chǎn)價淚值扣共除開設(shè)發(fā)成獸本、憶管理才費用餡、投鑼資利附息、皺銷售鞭稅費瑞、開犯發(fā)利渣潤和偉投資治者購攤買待側(cè)開發(fā)轉(zhuǎn)房地訂產(chǎn)應(yīng)遞負(fù)擔(dān)旗的稅發(fā)費。熄5.街5.制4語繞預(yù)測敵開發(fā)恒完成將后的道房地弦產(chǎn)價總值，穗宜采巴用市除場比役較法慮，并遠(yuǎn)應(yīng)考匆慮類拾似房宴地產(chǎn)丘價格關(guān)的未饅來變?nèi)眲于吢鋭?。?.坊5.銀5良育開發(fā)郵利潤民的計吳算基束數(shù)可盼取待姓開發(fā)鍋房地援產(chǎn)價輪值與晉開發(fā)從成本狀之和里，或巖取開丸發(fā)完零成后單的房禍地產(chǎn)喝價值多。利淹潤率仁可取啟同一景市場妻上類任似房虛地產(chǎn)唱開發(fā)犁項目眉相應(yīng)照的平猛均利垂?jié)櫬驶?。?.生5.錫6廁輝運用羊假設(shè)嬌開發(fā)出法估職價必條須考粱慮資譜金的觀時間啟價值掏。在代實際挑操作哲中宜鋒采用順折現(xiàn)師的方鋪法；剩難以羅采用援折現(xiàn)雅的方臣法時貓，可涼采用煤計算騙利息賀的方鋸法。青5.席6歐獄基準(zhǔn)藥地價霜修正混法僚5.區(qū)6.紅1暴弱運用際基準(zhǔn)漁地價瓜修正祥法估倚價應(yīng)拴按下三列步怠驟進(jìn)草行：姓魔撐1爭爛搜集違有關(guān)熱基準(zhǔn)海地價賽的資南料；羞褲和2故冬確定幻估價虜對象狡所處底地段免的基盤準(zhǔn)地咱價；服扛罩3鵝飛進(jìn)行王交易潤日期柳修正譜；討達(dá)端4喂父進(jìn)行快區(qū)域賊因素隊修正絹；李梯夜5韻箱進(jìn)行捏個別綁因素律修正邁；弊盡蠢6鵝央求出悟估價悼對象搞宗地氧價格蔬。緒5.便6.和2另述進(jìn)行克交易頃日期箱修正芝，應(yīng)費將基殘準(zhǔn)地寫價在扇其基案準(zhǔn)日黑期時長的值蜂調(diào)整正為估購價時獄點的興值。撤交易義日期賄修正兇的方品法，帝同市券場比鼻較法濁中的狹交易膀日期換修正者的方般法。光5.低6.跪3食物區(qū)域達(dá)因素殖和個安別因絞素修件正的戚內(nèi)容脆和修斜正的淘方法姐，同卷市場廉比較咱法中放的區(qū)趁域因辱素和貓個別杜因素乓修正濁的內(nèi)堵容和型修正揉的方顧法。聯(lián)5.醒6.送4疾區(qū)運用剃基準(zhǔn)短地價館修正韻法評炸估宗述地價慌格時淺，宜溪按當(dāng)標(biāo)地對窯基準(zhǔn)義地價召的有縮關(guān)規(guī)詢定執(zhí)航行。鞠6炕膚不同塌估價嫁目的誠下的敢估價輩6.揀0.謙1顛烘房地罩產(chǎn)估物價按南估價頃目的僻進(jìn)行樣分類額，主序要有五下列紋類別局：沒肯碌1畫賊土地糖使用柱權(quán)出課讓價腦格評咐估；曉豎到2翁伸房地見產(chǎn)轉(zhuǎn)工讓價霧格評垂估；害軋咸3趁純房地絨產(chǎn)租引賃價稅格評乎估；敏殼說4途型房地裹產(chǎn)抵干押價跟值評隆估；均掩鮮5乓薯房地梢產(chǎn)保丈險估縮價；園鬼靈6吼議房地襯產(chǎn)課態(tài)稅估令價；記描剃7疫菜征地忠和房丙屋拆張遷補凝償估把價；牽沫嘉8午卸房地佩產(chǎn)分組割、幫合并沃估價顯；孕弱付9遣亞房地浴產(chǎn)糾托紛估謹(jǐn)價；圍益拒10接侮房地恥產(chǎn)拍食賣底陡價評涌估；膜慰宰11椅京企業(yè)棟各種公經(jīng)濟完活動自中涉峽及的帳房地昂產(chǎn)估豈價；肝尋多12垃半其他或目的水的房痰地產(chǎn)畫估價丙。孝6.悼1硬韻土地哭使用過權(quán)出鄙讓價爐格評習(xí)估運6.幫1.遞1早何土地億使用躺權(quán)出崖讓價律格評袋估，免應(yīng)依眠據(jù)《訂中華剪人民廈共和州國城掠市房盯地產(chǎn)拾管理止法》賄、《駱中華指人民任共和宋國土葉地管楊理法失》、踩《中術(shù)華人拆民共永和國壟城鎮(zhèn)厘國有教土地行使用思權(quán)出夠讓和嚇轉(zhuǎn)讓個暫行妨條例咬》以誼及當(dāng)賄地制曾定的粗實施糕辦法則和其險他有簡關(guān)規(guī)縣定進(jìn)象行。尺6.昌1.市2味拴土地萌使用溫權(quán)出廟讓價盈格評晃估，帆應(yīng)分舌清土脾地使擁用權(quán)秀協(xié)議怨、招渡標(biāo)、柜拍賣胳的出辛讓方虜式。億協(xié)議獅出讓團(tuán)的價艇格評把估，掃應(yīng)采噸用公蠶開市啊場價愧值標(biāo)深準(zhǔn)。油招標(biāo)熊和拍往賣出證讓的仍價格慎評估珠，應(yīng)角為招跪標(biāo)和必拍賣價底價剝評估革，參滔照歌6.面10膜房地危產(chǎn)拍泄賣底議價評炊估進(jìn)拉行。桌6.帳1.刑3戶午土地爛使用扔權(quán)出勞讓價部格評頓估，逮可采肉用市件場比際較法旦、假菊設(shè)開畫發(fā)法掉、成賊本法喘、基肚準(zhǔn)地浸價修歌正法余。介6.牽2葵駝房地澤產(chǎn)轉(zhuǎn)傘讓價分格評辰估布6.厚2.躬1中自房地諒產(chǎn)轉(zhuǎn)杜讓價誼格評好估，口應(yīng)依兵據(jù)《秧中華嘉人民辟共和肚國城奏市房禍地產(chǎn)瓦管理隊法》讀、《吊中華干人民押共和捎國土泛地管址理法公》、否《城離市房爐地產(chǎn)城轉(zhuǎn)讓隔管理軋規(guī)定西》以激及當(dāng)損地制障定的止實施擊細(xì)則醒和其幟他有另關(guān)規(guī)櫻定進(jìn)先行。戚6.漫2.橫2渴顯房地亦產(chǎn)轉(zhuǎn)頑讓價肢格評負(fù)估，爛應(yīng)采剖用公遇開市悼場價莊值標(biāo)螺準(zhǔn)。雜6.棍2.奏3奔疫房地句產(chǎn)轉(zhuǎn)福讓價奴格評兩估，納宜采鐘用市延場比僚較法搞和收撤益法帳，可欠采用欣成本口法，慰其中紅待開紹發(fā)房栗地產(chǎn)歪的轉(zhuǎn)投讓價卡格評陸估應(yīng)嘗采用況假設(shè)互開發(fā)聚法。奮6.陪2.愚4因援以劃備拔方膊式取梳得土喇地使便用權(quán)遭的，臭轉(zhuǎn)讓顯房地否產(chǎn)時霉應(yīng)符低合國黑家法廳律、跨法規(guī)架的規(guī)弄定，素其轉(zhuǎn)似讓價晶格評唉估應(yīng)技另外董給出元轉(zhuǎn)讓膨價格叛中所舞含的亭土地乞收益全值，繞并應(yīng)掛注意帖國家傷對土笨地收趨益的嚷處理延規(guī)定則，同敢時在壓估價謎報告洞中予館以說吩明。震6.花3尋何房地勉產(chǎn)租蠻賃價獄格評膜估輩6.史3.俘1鑰淋房地?fù)岙a(chǎn)租群賃價框格評省估，則應(yīng)依燦據(jù)《腳中華扔人民襖共和亭國城氏市房反地產(chǎn)畝管理抗法》怎、《蠟中華枯人民持共和肢國土乎地管棄理法猜》、駕《城曬市房肢屋租營賃管者理辦炭法》主以及昌當(dāng)?shù)芈氈贫v的實政施細(xì)醉則和校其他夏有關(guān)柜規(guī)定剛進(jìn)行者。肌6.褲3.劑2娘敗從事務(wù)生產(chǎn)治、經(jīng)梢營活錦動的頑房地百產(chǎn)租截賃價爛格評甲估，芬應(yīng)采揚用公束開市元場價宅值標(biāo)援準(zhǔn)。釀住宅幣的租陽賃價局格評回估，諸應(yīng)執(zhí)味行國簡家和峰該類恒住宅跡所在閣地城衛(wèi)市人暮民政憲府規(guī)見定的蛋租賃瓦政策程。細(xì)6.著3.辯3誓涌房地儀產(chǎn)租去賃價粥格評鏈估，眾可采欺用市鄰場比袋較法烈、收喬益法己和成珍本法循。棒6.下3.置4特蛇以營軟利為扶目的霧出租波劃拔授土地挺使用蒼權(quán)上蝕的房覽屋，劇其租做賃價隙格評邪估應(yīng)角另外揀給出血租金跟中所量含的康土地夫收益虹值，留并應(yīng)全注意跌國家低對土車地收迷益的域處理逆規(guī)定偵，同丸時在盈估價壇報告扶中予萍以說瞧明。奏6.繼4巾嫁房地漁產(chǎn)抵獸押價午值評擊估哨6.既4.儉1役套房地溪產(chǎn)抵中押價鐮值評唯估，漏應(yīng)依變據(jù)《剃中華辛人民鳥共和印國擔(dān)悲保法攜》、潑《中堤華人悶民共踏和國膜城市緣房地歐產(chǎn)管史理法茫》、義《城譽市房或地產(chǎn)慨抵押嶺管理術(shù)辦法該》以調(diào)及當(dāng)希地和禁其他米有關(guān)莊規(guī)定高進(jìn)行秧。鍵6.攀4.睛2桶倉房地扮產(chǎn)抵芝押價筒值評后估，再應(yīng)采果用公學(xué)開市幸場價局值標(biāo)疏準(zhǔn)，集可參蓬照設(shè)加定抵霧押權(quán)轟時的樸類似屈房地桑產(chǎn)的遙正常脹市場會價格搭進(jìn)行飽，但拆應(yīng)在扭估價謠報告則中說得明未帥來市心場變刻化風(fēng)悄險和株短期勻強制遣處分請等因什素對呀抵押病價值貌的影宮響。富6.盒4.漂3乞規(guī)房地截產(chǎn)抵舒押價稿值應(yīng)氣是以舌抵押經(jīng)方式椅將房寫地產(chǎn)熊作為刮債權(quán)認(rèn)擔(dān)保鍵時的腸價值逢。近依法膽不得引抵押甜的房喇地產(chǎn)忍，沒慘有抵謎押價院值。怎首次戶抵押霞的房卡地產(chǎn)段，該室房地掉產(chǎn)的飛價值黃為抵刑押價誦值。躺再次錯抵押芒的房撓地產(chǎn)牙，該融房地永產(chǎn)的違價值程扣除粱已擔(dān)廁保債眾權(quán)后表的余作額部腿分為跡抵押蓋價值歇。噴6.熱4.間4煌封以劃交拔方銀式取濫得的奶土地透使用憐權(quán)連盯同地瞧上建敏筑物億抵押枕的，榮評估罷其抵甜押價客值時品應(yīng)扣兇除預(yù)幕計處辰分所筑得價熟款中極相當(dāng)錘于應(yīng)夫繳納堅的土宗地使這用權(quán)床出讓王金的面款額青，可求采用窗下列春方式紙之一礦處理叨：傭倉腸1股獅首先鉆求取真設(shè)想聚為出啟讓土盡地使殊用權(quán)養(yǎng)下的稱房地顆產(chǎn)的衡價值葵，然則后預(yù)鋸計由絲劃撥遞土地消使用燈權(quán)轉(zhuǎn)嗚變?yōu)橥鲎屆雇恋啬绞褂檬讬?quán)應(yīng)火繳納兆的土考地使朽用權(quán)喝出讓礙金等見款額少，兩婆者相妨減為糧抵押股價值尊。此慮時土跑地使圓用權(quán)榜年限井設(shè)定愈為相愛應(yīng)用未途的蓋法定蒼最高湯年限起，從骨估價玉時點腹起計補。磁嘗告2就膏用成麥本法刺估價居，價遼格構(gòu)揭成中美不應(yīng)渠包括律土地銅使用撐權(quán)出曲讓金該等由袖劃撥望土地精使用鏟權(quán)轉(zhuǎn)濃變?yōu)槁映鲎岅犕恋卮蚴褂泌w權(quán)應(yīng)掠繳納陽的款擺額。純6.倚4.址5鋪勵以具脈有土蝦地使搬用年細(xì)限的嶼房地床產(chǎn)抵淘押的旅，評小估其意抵押漿價值超時應(yīng)暖考慮炸設(shè)定攜抵押逗權(quán)以溪及抵念押期牢限屆偏滿時另土地?fù)鲜褂媒K權(quán)的蕩剩余踐年限蜘對抵觀押價丸值的班影響炎。監(jiān)6.釣4.揉6賺返以享顆受國廢家優(yōu)云惠政滋策購骨買的震房地炕產(chǎn)抵虜押的宿，其音抵押臉價值虹為房賭地產(chǎn)悟權(quán)利刊人可療處分種和收轉(zhuǎn)益的倆份額厚部分腳的價和值。場6.閃4.墻7錄蜓以按嫩份額霜共有翠的房笑地產(chǎn)貞抵押詢的，迫其抵巧押價朽值為搶抵押套人所越享有舊的份榴額部絮分的裹價值題。黎6.閘4.舅8鵝壓以共垃同共糧有的燃房地得產(chǎn)抵惱押的要，其揮抵押撇價值烈為該質(zhì)房地揀產(chǎn)的灶價值它。梢6.正5挽構(gòu)房地塊產(chǎn)保派險估膜價滾6.盞5.燃1咸閘房地訂產(chǎn)保壯險估稍價，宋應(yīng)依呀據(jù)《封中華浮人民迷共和課國保喜險法捷》、旨《中襲華人監(jiān)民共統(tǒng)和國猴城市闊房地段產(chǎn)管枯理法虜》和鞏其他拘有關(guān)精規(guī)定南進(jìn)行泊。糾6.甚5.愛2顆稍房地賀產(chǎn)保斑險估郵價，廚分為盛房地沉產(chǎn)投噸保時妨的保便險價刻值評叛估和稈保險宗事故達(dá)發(fā)生狠后的標(biāo)損失燈價值排或損別失程躍度評超估。塔6.膀5.很3暑粥保險摘價值弟應(yīng)是尼投保潔人與估保險劫人訂繁立保女險合歐同時搬作為尺確定管保險魄金額冒基礎(chǔ)騰的保盤險標(biāo)妥的的頸價值畜。跌保險排金額翠應(yīng)是兔保險串人承振擔(dān)賠嘗償或勻給付虹保險菊金責(zé)碌任的寇最高稀限額功，也杏應(yīng)是徐投?；笕藢Σ缺ｋU奮標(biāo)的帽的實廊際投陷保金襲額。暗6.女5.臘4恰禿房地報產(chǎn)投側(cè)保時禁的保鍋險價衫值評容估，敘應(yīng)評怪估有需可能棉因自偏然災(zāi)世害或饑意外惡事故地而遭粘受損抓失的元建筑鬼物的糞價值邪，估擁價方恩法宜犁采用席成本襲法、木市場逃比較王法。廳6.雨5.萬5驗宋房地鋸產(chǎn)投冊保時嚴(yán)的保攝險價闊值，棄根據(jù)羅采用于的保賊險形蛾式，煤可按坊該房者地產(chǎn)吸投保螺時的壟實際縱價值作確定諒，也釣可按顆保險屑事故混發(fā)生胸時該璃房地歲產(chǎn)的私實際押價值訴確定銀。榆6.雀5.添6泳單保險附事故欲發(fā)生度后的判損失歌價值請或損據(jù)失程膠度評雁估，兼應(yīng)把鬧握保尺險標(biāo)拍的房贈地產(chǎn)踏在保社險事禮故發(fā)躁生前動后的暈狀態(tài)抓。對訓(xùn)于其辰中可犬修復(fù)陡部分祝，宜惜估算識其修桐復(fù)所清需的色費用竹作為稀損失釀價值裙或損低失程童度。蓬6.她6遲冶房地濁產(chǎn)課撲稅估宜價叫6.鈴6.醉1震總房地密產(chǎn)課密稅估監(jiān)價應(yīng)碌按相妙應(yīng)稅澆種為酸核定態(tài)其計簡稅依北據(jù)提布供服期務(wù)。敢6.升6.擋2遙置有關(guān)里房地評產(chǎn)稅的的估許價，答應(yīng)按幅相關(guān)獄稅法勉具體希執(zhí)行脆。少6.浩6.挖3柳厚房地璃產(chǎn)課各稅估辮價宜浪采用鑄公開玻市場該價值藏標(biāo)準(zhǔn)販，并埋應(yīng)符葬合相乘關(guān)稅盈法的門有關(guān)廈規(guī)定如。消6.娘7勻脈征地籌和房體屋拆顛遷補轉(zhuǎn)償估蘿價貫6.悔7.呀1夕丈征地直和房勒屋拆親遷補妥償估彩價，君分為仆征用垮農(nóng)村胖集體銜所有肢的土瓣地的組補償宗估價莖（簡寺稱征股地估染價）久和拆圖遷城白市國差有土濱地上認(rèn)的房雞屋及躁其附府屬物漏的補粗償估姥價（嚼簡稱壘拆遷孟估價寶）。升6.龜7.外2滿遲征地父估價迎，應(yīng)危依據(jù)參《中繳華人麗民共刺和國鮮土地扣管理到法》困以及錢當(dāng)?shù)囟d制定舟的實西施辦致法和劃其他威有關(guān)扒規(guī)定劈進(jìn)行駐。王6.句7.轉(zhuǎn)3夏同拆遷依估價風(fēng)，應(yīng)紹依據(jù)羊《城棗市房礎(chǔ)屋拆裂遷管搖理條慰例》輪以及羅當(dāng)?shù)靥街贫ㄗ淼膶嵐蚴┘?xì)斑則和旺其他嘆有關(guān)軍規(guī)定拒進(jìn)行染。韻6.公7.砍4母匙依照堆規(guī)定爸，拆損除違義章建催筑、膨超過助批準(zhǔn)合期限哄的臨咳時建崗筑不眾予補默償；酷拆除允未超饑過批安準(zhǔn)期懂限的丙臨時厭建筑周給予乳適當(dāng)石補償惡。巾6.戒7.稈5頃雕實行灘作價蠶補償妄的，義可根圖據(jù)當(dāng)弱地政夠府確謎定公落布的彼房屋宏重置姻價格統(tǒng)扣除秒土地蘿價格援后結(jié)巧合建用筑物概成新縮估價腿。啟6.阿7.垮6垃嘉依法斬以有勒償出午讓、守轉(zhuǎn)讓擱方式盛取得掉的土悅地使侄用權(quán)蠟，根握據(jù)社輔會公墻共利炭益需倒要拆租遷其誤地上炭房屋柏時，推對該恨土地跟使用紫權(quán)如三果視斑為提巴前收簡回處復(fù)理，桌則應(yīng)摔在拆鞭遷補罵償估忘價中匯包括槍土地凡使用海權(quán)的傍補償李估價勝。此控種土職地使罷用權(quán)辯補償輝估價品，應(yīng)匯根據(jù)錫該土火地使臺用權(quán)進(jìn)的剩補余年裳限所鉆對應(yīng)尸的正培常市雪場價蘿格進(jìn)千行。臉6.忙8紫籠房地介產(chǎn)分瓣割、綁合并瘋估價拳6.康8.澡1藏感房地缸產(chǎn)分隊割、瓜合并帳估價產(chǎn)應(yīng)注飛意分典割、翁合并炸對房蘭地產(chǎn)僵價值逝的影汪響。汗分割稅、合漂并前舉后的去房地啄產(chǎn)整晉體價訪值不填能簡備單等片于各龜部分惜房地風(fēng)產(chǎn)價寸值之嗎和。謀6.更8.毫2淹做分割竿估價詞應(yīng)對壤分割遭后的專各部遞分分理別估獅價。刃6.栽8.比3閱疤合并陰估價叫應(yīng)對闊合并至后的隱整體智進(jìn)行深估價晉。莖6.悉9斃撥房地幟產(chǎn)糾范紛估撞價擠6.授9.捏1驚坑房地推產(chǎn)糾鄉(xiāng)紛估春價，疫應(yīng)對射糾紛淡案件匹中涉缺及的血爭議這房地獻(xiàn)產(chǎn)的咬價值貸、交卵易價稱格、先造價蓬、成溜本、山租金因、補昏償金壓額、艘賠償月金額源、估藥價結(jié)傾果等中進(jìn)行糠科學(xué)按的鑒燒定，朱提出謙客觀寫、公捧正、驢合理獄的意保見，撒為協(xié)弟議、透調(diào)解撇、仲少裁、鋪訴訟顏等方燙式解低決糾染紛提在供參姑考依廉據(jù)。泄6.票9.昂2病爪房地畝產(chǎn)糾輕紛估姿價，滾應(yīng)按寒相應(yīng)酷類型蛋的房鎖地產(chǎn)榜估價犯進(jìn)行毒。狀6.頂9.舊3鑼耽房地點產(chǎn)糾絞紛估丘價，住應(yīng)注挎意糾熊紛的欲性質(zhì)萌和協(xié)暢議、哀調(diào)解符、仲怕裁、折訴訟春等解底決糾合紛的挪不同縮方式租，并爬將其港作為睛估價與依據(jù)所，協(xié)閑調(diào)當(dāng)乖事人宏各方呢的利氧益。父6.他10認(rèn)仿房地現(xiàn)產(chǎn)拍這賣底昏價評敵估脊6.妻10符.1紋屈房地害產(chǎn)拍吹賣底溪價評遷估為巾確定盈拍賣創(chuàng)保留射價提洽供服順務(wù)，針應(yīng)依炒據(jù)《趙中華牢人民豐共和魄國拍轉(zhuǎn)賣法席》、釀《中氏華人妄民共涼和國聲城市蠻房地窗產(chǎn)管節(jié)理法虎》和榮其他意有關(guān)妖規(guī)定征進(jìn)行餐。怒6.技10受.2崖沉房地觀產(chǎn)拍商賣底隨價評燃估，嘴首先穩(wěn)應(yīng)以接公開玉市場量價值忘標(biāo)準(zhǔn)角為原揪則確錫定其您客觀剖合理遞價格斑，之尖后再股考慮豪短期密強制萍處分蒼（快邁速變幫現(xiàn)）燙等因慘素的爹影響秒確定章拍賣智底價扁。禮6.急11殼財企業(yè)樓各種嫩經(jīng)濟響活動處中涉富及的鬼房地期產(chǎn)估鞋價姑6.徹11撇.1刻萌企業(yè)慎各種威經(jīng)濟井活動柔中涉像及的勒房地區(qū)產(chǎn)估鋸價，室包括比企業(yè)產(chǎn)合資殊、合噸作、醬聯(lián)營依、股資份制灶改組居、上凈市、物合并傲、兼怖并、貴分立倡、出億售、汗破產(chǎn)咱清算訪、抵承債中董的房幅地產(chǎn)右估價接。這壯種估胖價首士先應(yīng)確了解侄房地繭產(chǎn)權(quán)包屬是旅否發(fā)乓生轉(zhuǎn)預(yù)移，滑若發(fā)疫生轉(zhuǎn)透移，掏則應(yīng)民按相屬應(yīng)的臘房地馳產(chǎn)轉(zhuǎn)扔讓行繳為進(jìn)叨行估碑價；治其次厚應(yīng)了鵝解是裹否改畫變原雄用途屑以及片這種扮改變碎是否雪合法戒，并裹應(yīng)根大據(jù)原坑用途面是否矩合法怎改變爸，按胡“掉保持猴現(xiàn)狀賽前提參”賽或類“猶轉(zhuǎn)換礙用途耍前提耀”諒進(jìn)行攪估價意。毒6.鑄11治.2三墨企業(yè)樂合資敵、合頭作、閉股份叔制改濫組、謹(jǐn)合并杜、兼齡并、址分立忍、出壩售、密破產(chǎn)刺清算改等發(fā)舌生房戲地產(chǎn)游權(quán)屬賤轉(zhuǎn)移塘的，安應(yīng)按重房地刃產(chǎn)轉(zhuǎn)勁讓行緒為進(jìn)溝行估游價。暖但應(yīng)點注意蓬破產(chǎn)穗清算寄與抵宮押物畝處置娛類似這，屬繁于強婆制處佛分、悉要求吳在短攤時間乓內(nèi)變鐘現(xiàn)的潛特殊場情況勉；在已購買緊者方草面在診一定輝程度向上與宮企業(yè)醫(yī)兼并插類似觸，若他不允膀許改筆變用般途，吊則購丘買者歷的范虛圍受飲到一事定限伴制，明其估濫價宜圓低于侮公開脆市場浙價值凈。肚6.座11顆.3宵 庭企業(yè)泰聯(lián)營進(jìn)一般淘不涉拳及房緣地產(chǎn)澆權(quán)屬份的轉(zhuǎn)恐移。危企業(yè)琴聯(lián)營牙中的石房地搞產(chǎn)估桿價，盲主要沾為確歡定以恥房地熔產(chǎn)作精為出懂資的醫(yī)出資辮方的摟分配墊比例幸服務(wù)差，宜直根據(jù)雕具體溫情況襖采用始收益來法、肢市場袍比較容法、戰(zhàn)假設(shè)宴開發(fā)販法，坊也可次采用鴿成本澡法。漸6.某12屯顏其他陶目的貫的房綿地產(chǎn)皺估價覆6.肌12券.1宴棒其他郊目的后的房炮地產(chǎn)奏估價身，包雙括房柏地產(chǎn)逼損害判賠償縣估價謎等。挺6.破12杜.2鉛攜房地差產(chǎn)損重害賠贏償估過價，縮應(yīng)把推握被忙損害刊房地男產(chǎn)在遭損害舒發(fā)生姑前后責(zé)的狀露態(tài)。討對于闖其中晶可修高復(fù)部摟分，膏宜估蜜算其己修復(fù)飯所需巷的費劇用作朝為損犬害賠遺償價畏值。誰7下全估價收結(jié)果宮7.拘0.叨1牲辜對不威同估憲價方游法估廁算出敵的結(jié)澤果，漸應(yīng)進(jìn)帳行比莫較分極析。殘當(dāng)這郊些結(jié)隊果差妻異較疲大時翁，應(yīng)沒尋找姜并排屬除出含現(xiàn)差遵異的附原因厲。現(xiàn)7.店0.容2孝雕對不蕉同估哀價方味法估益算出壤的結(jié)演果應(yīng)鞠做下賢列檢斤查：票枕酒1僑脅計算共過程貫是否競有誤看；隱葬湯2謝爛基礎(chǔ)港數(shù)據(jù)害是否怒準(zhǔn)確棕；蛾儲券3寺呢參數(shù)沙選擇橋是否淡合理戲；儲勾疫4增鞋是否訪符合堪估價際原則玉；乳奸浮5瞇遙公式撤選用救是否販恰當(dāng)態(tài)；載鴿環(huán)6序纖選用餡的估煩價方咸法是欄否適媽宜估繩價對陵象和猾估價筒目的析。覺7.魚0.方3大打在確竟認(rèn)所華選用貍的估罪價方塘法估財算出予的結(jié)治果無遍誤之扎后，虹應(yīng)根驢據(jù)具嶄體情賊況計原算求膏出一內(nèi)個綜逗合結(jié)貸果。母7.藍(lán)0.牧4復(fù)陰在計拴算求珠出一悅個綜壺合結(jié)絲果的埋基礎(chǔ)魂上，悲應(yīng)考麥慮一盲些不雁可量愿化的烘價格妻影響鬼因素艙，對葬該結(jié)錢果進(jìn)假行適調(diào)當(dāng)?shù)木终{(diào)整草，或亞取整離，或牙認(rèn)定恒該結(jié)嫂果，確作為尿最終鉤的估癢價結(jié)艷果。壇當(dāng)有怒調(diào)整喘時，瘦應(yīng)在援估價稍報告骨中明胳確闡差述理沸由。城8墨嬌估價碧報告飲8.熔0.勝1序林估價欺報告候應(yīng)做剪到下啦列幾侵點：族玉孝1傾統(tǒng)全面宰性：離應(yīng)完兩整地淺反映面估價子所涉記及的價事實第、推膨理過扯程和寬結(jié)論滲，正尚文內(nèi)負(fù)容和蘭附件巾資料駱應(yīng)齊糕全、榮配套誕；岔促維2灣搞公正積性和診客觀狂性：照應(yīng)站雹在中婚立的獨立場莫上對贏影響?zhàn)B估價花對象即價格鍋或價怒值的牛因素茫進(jìn)行最客觀供的介輩紹、明分析扒和評旺論，樣作出灘的結(jié)滋論應(yīng)差有充原分的歇依據(jù)棟；拿在模3畏桂準(zhǔn)確晴性：率用語鍋應(yīng)力姜求準(zhǔn)鄙確，尤避免帝使用壇模棱斷兩可懷或易膠生誤稿解的涂文字湖，對嶺未經(jīng)跪查實滲的事恰項不覆得輕坦率寫敢入，讓對難哨以確椅定的犧事項斥應(yīng)予報以說寇明，令并描帖述其忽對估縱價結(jié)臘果可塊能產(chǎn)騎生的靈影響拳；手寸境4體上概括民性：束應(yīng)用轎簡潔塵的文梯字對路估價靈中所峰涉及狐的內(nèi)考容進(jìn)泄行高東度概褲括，旨對獲驢得的榆大量鏡資料叫應(yīng)在投科學(xué)孫鑒別克與分矮析的倦基礎(chǔ)閃上進(jìn)理行篩禁選，趕選擇貌典型竭、有堤代表音性、靠能反插映事獎情本務(wù)質(zhì)特劍征的梢資料鉤來說佛明情惹況和活表達(dá)隆觀點罰。構(gòu)8.總0.蚊2與巨估價兩報告秩應(yīng)包么括下酬列部賠分：籮設(shè)曾1狠齊封面盈；取質(zhì)育2姥夢目錄陵；裁肢盆3濃似致委菠托方胳函；挖隊漫4電忍估價漂師聲聲明；亮抽黎5占殖估價臺的假僑設(shè)和割限制蘆條件傷；喚固耕6范米估價仇結(jié)果綢報告臟；倘閣爽7揮坦估價束技術(shù)冒報告寬；捐匆吩8育阿附件善。話8.識0.翼3認(rèn)該對于節(jié)成片繪多宗擱房地靠產(chǎn)的貸同時肆估價至，且葵單宗窗房地壞產(chǎn)的格價值床較低虹時，撞估價偵結(jié)果騰報告速可采廁用表渠格的嫌形式烘。除版此之冤外的崗估價逗結(jié)果間報告劉，應(yīng)擺采用拴文字款說明淘的形煮式。紫8.蛙0.趣4素坊估價丙報告抽應(yīng)記產(chǎn)載下累列事躲項：補倘張1五潑估價旱項目飯名稱敬；必思翁2惑招委托梨方名容稱或蜘姓名活和住江所；瓶幟壽3伍趁估價讀方（才房地兆產(chǎn)估公價機宿構(gòu)）騙名稱蒼和住際所；呢償抖4右輪估價燃對象糧；竿維鑄5續(xù)喂估價趨目的洽；柏清括6洗搏估價顫時點芽；泡左芬7支蜜價值捎定義部；區(qū)像臘8丘咸估價派依據(jù)詠；捆幼靜9艷釘估價購原則描；倍綢徐10摔談估價散技術(shù)陶路線燦、方增法和付測算降過程染；杏負(fù)醋11料攀估價兇結(jié)果沾及其瀉確定崗的理湯由；眠胸襖12鴉暖估價糕作業(yè)屑日期臥；盲嫩舊13攝嚇估價訓(xùn)報告愁應(yīng)用徐的有活效期懂；雪觀攔14滋倍估價菌人員狼；沸毅宜15另張注冊刻房地向產(chǎn)估住價師趕的聲麥明和蝴簽名腸、蓋期章；佛吐際16耀蘆估價浮的假環(huán)設(shè)和仁限制桿條件巡；勒榜屬17尸跡附件否，應(yīng)炕包括上反映臟估價廢對象巡位置句、周充圍環(huán)努境、浙形狀鄭、外農(nóng)觀和洪內(nèi)部司狀況春的圖孔片，銷估價罰對象柿的產(chǎn)龜權(quán)證放明，狗估價展中引迎用的菜其他旨專用葡文件妻資料待，估秤價人響員和拐估價困機構(gòu)鳳的資潮格證姻明。期8.捉0.吹5拆妖估價曾報告酸中應(yīng)訂充分疤描述鵲說明刑估價馳對象枕狀況集，包渾括估蝶價對利象的嗽物質(zhì)乖實體影狀況蝕和權(quán)勵益狀興況，古其中惡：象護(hù)員1蠟輔對土憑地的提描述主說明控應(yīng)包茫括：磚名稱笑，坐奧落，但面積乳，形叼狀，穩(wěn)四至墨、周嚷圍環(huán)徑境、灶景觀蛛，基宏礎(chǔ)設(shè)莫施完冤備程夾度，穩(wěn)土地貪平整冶程度指，地繡勢，災(zāi)地質(zhì)顆、水圖文狀貴況，臺規(guī)劃撈限制稱條件秀，利錯用現(xiàn)朱狀，谷權(quán)屬鄰狀況勸。適顫母2扮堆對建希筑物圈的描啄述說楚明應(yīng)磚包括濟：名繭稱，惡坐落插，面括積，洪層數(shù)丙，建甘筑結(jié)若構(gòu)，液裝修毒，設(shè)費施設(shè)笑備，決平面隆布置報，工尊程質(zhì)妨量，祝建成扮年月減，維哈護(hù)、職保養(yǎng)詞、使鍵用情摟況，避地基點的穩(wěn)揭定性盡，公慎共配遼套設(shè)底施完裳備程既度，啞利用迫現(xiàn)狀芹，權(quán)歉屬狀宿況。肝8.撐0.麗6