房地產(chǎn)文檔調(diào)研及業(yè)務(wù)

調(diào)研及業(yè)務(wù)分析一、市場調(diào)研（一）市場調(diào)研的計劃和組織1、市場調(diào)研的計劃市場調(diào)研是公司業(yè)務(wù)工作中的一項常規(guī)性的、非常重要的工作，是公司在激烈的市場競爭中生存、取得發(fā)展的基礎(chǔ)工作。因此，制度較為詳細的計劃方案，再按計劃方案組織實施，方能取得預期的效果。市場調(diào)研的計劃方案應該包括以下內(nèi)容：（1）目的：即明確市場調(diào)研的目的，解決“為什么要做市場調(diào)研”的問題。（2）時間：即確定市場調(diào)研開始和完成的時間，解決“什么時候做市場調(diào)研”的問題。（3）地點：即規(guī)定市場調(diào)研實施的地點和場所，解決“在什么地方進行市場調(diào)研”的問題。（4）組織：即規(guī)定市場調(diào)研由哪些部門和人員負責，哪些部門協(xié)助，解決“由誰去做市場調(diào)研”的問題。（5）方法：即規(guī)定實施市場調(diào)研的措施以相應的政策和規(guī)則，解決“怎樣做市場調(diào)研”的問題。（6）內(nèi)容：即明確所要進行的市場調(diào)研的內(nèi)容和要求，解決“做什么樣的市場調(diào)研”的問題2、市場調(diào)研的組織（1）市場調(diào)研的組織機構(gòu)

業(yè)務(wù)招商部的職能之一，是收集市場信息，研究市場動態(tài)，把握市場，從而去贏得市場。因此，業(yè)務(wù)招商部是市場調(diào)研的組織部門和具體實施部門，賣場管理部、營銷策劃部是協(xié)助部門。（2）市場調(diào)研人員安排

負責人：招商經(jīng)理/招商主管

調(diào)研人員：招商經(jīng)理/招商主管胸

參

改協(xié)堡助人腔員：駛賣場余管理攜部人姥員/飽營銷敘策劃順部人鹿員湊（二趴）市導場調(diào)臉研的揭目的首和原紗則角1、穴市場嚇調(diào)研咳的目便的逢（1歇）有術(shù)助于癢公司咳領(lǐng)導芹的正解確決朗策，破減少怒失誤躁。辭（2仁）有熄利于定公司疼制度波發(fā)展塑戰(zhàn)備蝕。膀（3乳）把永握市籠場動滋態(tài)及驅(qū)發(fā)展梅方向蝶。即（4勇）制寺定有育效的虜營銷吼方案塊和促驚銷手亮段。亂（5意）了紹解競綁爭對檢手，焦實施翅有效裹的競超爭方娛案。疏（6懶）了摩解品診牌及脈行業(yè)姨發(fā)展跳趨勢偶，引基進適恐合本吊商場伶的知拴名品絨牌，責調(diào)整憤品牌棵結(jié)構(gòu)糞。鼓（7懲）了單解商慚品的露產(chǎn)銷邁動態(tài)證，引必進適兆銷對剪路的或商品鼓品種散，調(diào)皮整品冷種結(jié)射構(gòu)。莫（8雷）了穿解市帳場價儀格水鋒平，諸實施春有效捧的價蟲格政院策。肆2、窮市場隸調(diào)研扯的原跌則筆（1程）需圈求性銀原則不任何陷一次類市場伏調(diào)研禽活動惰必須桿有明指確的狂目的繼和任終務(wù)，董必須顧根據(jù)膽公司動當前盤的工蓄作需拋要來撓做市她場調(diào)倆研計認劃和妥組織笑實施末市場雨調(diào)研縫，不掏能是匯無的旗放矢柄。如瞧招商魂之前彩，根滾據(jù)招宏商的償需要膛，要燭對商春品的膠品牌族、品騾牌的御銷售冷、品降牌商耀資源炮、銷行售網(wǎng)珠絡(luò)等此情況殘進行饒市場獸調(diào)研位，制膜定品膝牌規(guī)曠劃；擴如果盼要做卵一次獻促銷問活動貢，制侮定活鏟動方級案之夏前，午也要沙根據(jù)沒促銷虧活動培的需暴要，熊對競嬸爭對霜手有極關(guān)促蒸銷的宇措施答及方閉法、祝促銷沙效果剛等情影況進襲行市戶場調(diào)規(guī)研，演再針壺對競山爭形顏勢制杯定出兔更有損效的順促銷膀活動火方案貞。個（2迷）計腥劃性渾原則寨市場簡調(diào)研病是業(yè)傭務(wù)招浮商部運一項聚經(jīng)常綱性的鎮(zhèn)工作匹，必顧須一仗貫堅殿持，瘡它和節(jié)品種故調(diào)整悄，業(yè)請務(wù)分葛析等姥工作石一樣壓，必京須按雜規(guī)定壤的時寧間和參方式蹲開展參。業(yè)堅務(wù)招鼠商部孩對市朗場調(diào)巖研要涂有整倦體的罵計劃歪安排紀。念（3共）有提效性宗原則拋市場甲調(diào)研扛必須辛達到蒜預期蝶的目都的和枯效果頁，市眉場調(diào)太研過帽程中宮收集杜的信顛息必集須準淺確，逢數(shù)據(jù)泉必須爛真實方，分飼析必謝須實喂事求纖是。軍（三胞）市活場調(diào)康研的巷內(nèi)容浙1、棕環(huán)境燙調(diào)研姨（1劑）公斥司所結(jié)處城攝市的場自然芽條件消和社胡會條庫件。垃（2憑）經(jīng)斬濟發(fā)住展水獲平。池重點任調(diào)查扯GD擴P總糊量，量人均恩GD負P綿及其域在近蠟幾年迷的增兆長幅尋度、靠物價鏈指數(shù)林變化犧，固柏定資加產(chǎn)投膨資增察幅等適。賴（3尸）交喚通條億件。琴（4員）消橡費者厚因素薯：包灑括人寇口總咱數(shù)、礎(chǔ)戶數(shù)救、人肺口密負度、蠅人均言收入松、消盯費水邪平及愛消費腳習慣要等。正（5阿）商交業(yè)發(fā)國達程喇度。個商店豆數(shù)量記、職緣工數(shù)郊量、謀營業(yè)苗面積畫、銷角售額地等。斃（6厘）政童府有蔬關(guān)政反策及瘡準確役性支豪持商徒業(yè)的方程度異。牌2、獅商圈處調(diào)研謠即對貧商場社所處腫商圈忙作具粘體、嗚深入具的調(diào)心查與獻剖析炕。潑（1事）人配口與偽購買據(jù)力調(diào)舟查分骨析。酬主要害包括萬常住佳人口牛數(shù)、夫家庭貼構(gòu)成嘩、人魯口密愿度、并年齡托構(gòu)成殲、職惠業(yè)、暢家庭虎人均蔥收入禾、白殲天流隨動人智口數(shù)蜂量、耕家庭貌支出士及支著出結(jié)因構(gòu)等焰，特窮別要畫重點靈調(diào)研伍家庭雷人口狠及收拆入水甲平，曠人口壁密度叉、客慨流量歌及購杯買力培等項劉目。盟（2團）競扁爭對芽手調(diào)姑查分歇析編主要已包括搬：稍a、將店鋪往硬件蹄：地液理位刪置、洋店鋪斜外觀解形象紅、建饅筑構(gòu)鴨造、件停車送場、鍋經(jīng)營秘設(shè)施咬配置喪等。妙b、盛店堂森陳列脅布局喜：樓皇面構(gòu)虹成、皺平面竊布局廣、面取積分竭割、亡商品譽陳列蠟、店膠堂氣輛氛營耳造等歐。崖c、驕商品蛇能力因：商愈品品勉種齊玉全的膠程度后、商別品的域價格暈帶、抬平均精價格奶水平會、商寫品品錄質(zhì)、拌貨源瞎供應也。搭d、護顧客學層次起：年股齡層索次、糞收入礎(chǔ)層次晴等。茄e、授員工遵素質(zhì)剩：管厘理者較的素睜質(zhì)及馬能力搬、普保通員布工數(shù)卵量及躺素質(zhì)辭等。救f、桌經(jīng)營償數(shù)據(jù)渴：銷竿售額凱、毛殼利額轎、毛邁利率龍、利堅潤、罩坪效翼、費學用、工市場迫占有緒率等烘。麥g、厭客流他量：膨顧客做數(shù)量敏、購絞買率銀等。院3、州商品看調(diào)研差（1怎）品飲牌調(diào)思研：存品牌愈數(shù)量旁、品簽牌價杠位、三品牌撈知名久度、裝品牌妄銷售估、品永牌市清場占悼有率圍等。千（2奉）品討類調(diào)加研：肆品類魚分類闊，各據(jù)品類梢的銷皇售狀麥況、輸毛利燦率、森品類疑結(jié)構(gòu)笑是否扣合理告，品加類是礙否齊跳全等雹。悉（3爪）品吧種調(diào)剖研：繁品種鑰結(jié)構(gòu)準、暢爬銷品桑種、責平銷熟品種笛、滯塘銷品積種的謠數(shù)量童及所龍占比絹例，咱品種桶是否歷齊全略等。淋4、予價格影調(diào)研安（整貓體價敞格水副平）拴（1裁）價宗高商憤品的會數(shù)量禁、比撫例、貧偏高華幅度愛。染（2怎）價門平商劇品的漫數(shù)量蘭、比宮例。壁（3躺）價書低商砌品的掃數(shù)量嶺、比密例、甚偏低久幅度爬。主（4越）價絲格因鈔素對慣銷售塞的影茂響。墳（四宮）市脈場調(diào)榮研的禍頻率蘋和時械間安藏排王根據(jù)獄市場逃調(diào)研關(guān)的不煌同內(nèi)因容、弊不同牛規(guī)模伴、不糟同目敵的、撕不同程類型迅的市改場調(diào)授研的方頻率穴和時嗎間安饑排是語不同笨的。信（1穩(wěn)）定落期的延市場坦調(diào)研接的頻慌率和杯時間屆安排踩。販這類制市場谷調(diào)研策的頻桑率快哥、周械期短略，一岡般是拉指公嬌司工鉗作中泳定期漲安排假開展出的市遷場調(diào)旨研，能一般盈一周哨一次粉。品膀類、勤品種摘調(diào)研幟，一莫般每烘月開洗展一嫁次。求（2?。┎徊槎ㄆ诠P市場標調(diào)研晨的頻拾率和籌時間學安排師。要是指序有明統(tǒng)確的辱目的務(wù)和需培求，蹦不定霉期開猾展的睡市場色調(diào)研季，或旬及時慚調(diào)查容，或德三、領(lǐng)五個次月一吩次、序或半砍年一靜次、蓬或一告年一仁次。薦a、匠制定鑒公司耐發(fā)展宴計劃膠和戰(zhàn)焰略，妥公司餅需對時商品飾類別堂、品卷牌、宮經(jīng)營餓面積妹等的努調(diào)整克，調(diào)遺整前多所展術(shù)開的彎市場使調(diào)研摸，這防種市寫場調(diào)潤研的草周期夠相對暫較長師。辰b、糕開業(yè)痕前對指商場扎的整俱體定樹位，飲事前源必須功對市恥場環(huán)傷境、倉商圈殘、商何品進掠行全船面的木市場救調(diào)研寧，這攜種全蛛方位塑的市厚場調(diào)勤研周本期更象長，親調(diào)研矩所需拆的時某間也恭比較菌長。敬c、漆專題峰調(diào)研而。根伙據(jù)公害司調(diào)赴研的竿目的來和需冠求，削不定福期即殿時開傲展，疊調(diào)研叔所需斃周期爬較短擊。于（五爛）市券場調(diào)冤研的租范圍治1、從政府訊工作予報告走有關(guān)居文件舍。欲2、裂各種絞媒體蔑信息豬。埋3、枕所在借城市恐的市繪場動腎態(tài)、雹信息箏及消娘費者市。案4、撈所在乖商圈題的市膽場動誕態(tài)，峽信息訴及消笑費者查。勉5、西競爭孟對手晶、相屬關(guān)行晌業(yè)的罰經(jīng)營額動態(tài)較、信緩息。型6、雹品牌蜂的信莫息。但7、碧品牌托商的鮮信息瓦。賓8、摘其它魯方面訓。徒（六琴）市曬場調(diào)艘研的短方法劍1、跳摘錄共政府蹲工作誤報告斯或有福關(guān)文途件。則2、斑翻閱勝刊雜含志等苦資料眼。茶3、藍運用淘統(tǒng)計恭部門覆的統(tǒng)善計數(shù)罰據(jù)。精4、愉下載樹網(wǎng)絡(luò)訊中的父有關(guān)膚信息缸?？?、劫收集跑競爭危對手甲的數(shù)士據(jù)及疤文字傷資料腐。填6肺、訪傅問（港隨機姑抽查陵訪問碼，目慘標群唐體訪悲問，把問卷迷調(diào)查絡(luò)，電淋話訪辭問等切）。達7、朵目測福。掛8、獵感受疫。捉9、慢舉一溝反三派。余10毯、推冠論。梢（七鎮(zhèn)）調(diào)令研結(jié)何果的虜分析原和整妹理合市場拐調(diào)研驚手段抱不是偵目的激，目描的是瞞要將倦市場標調(diào)研到的成轎果運與用到啦工作窄中，于并用色此指嗎導工頁作。奔每次主市場勝調(diào)研似后，矛都要明對調(diào)爐研內(nèi)烈容進皂行整鍛理和診分析工。托（1誠）分申類：拉將市算場調(diào)睬研收噸集到鐵的大緣量信蘿息進攤行歸旋類。?。?付）統(tǒng)險計：萌將獲破得的吼大量幼的數(shù)娘字信婦息進嘗行統(tǒng)細計。喪（3屢）整購理：切將獲車得的乘文字桐信息燕進行通初始?；麘B(tài)理。適（4煩）分笑析：胳運用伐科學右的方禿法將忍收集咽到的哈信息宅進行莖分析敲。主饒要方理法有朝：加裂權(quán)平密均法盞、A譯BC拴分析鈔法等羅。鋼（5貼）提找升：性將市瑞場調(diào)瀉研中援收集溪到的慌最珍掀貴的懲、最杠有用鏟的信議息進他行概言括提鳳煉，倉形成補觀點青，用沉以指飲導我豪們的陳工作奮。鎮(zhèn)（八握）調(diào)陳研報蘭告凡市場污調(diào)研廈的過掙程及們成果敲通過涼調(diào)研殲報告裙的形猜式提者交公脅司領(lǐng)幫導，東為公趨司領(lǐng)側(cè)導提冊供把心握市罩場動耍態(tài)及念發(fā)展耍方向俘、制虹定發(fā)衰展規(guī)警劃、處進行蹲正確梨決策斜的參壩考依巡據(jù)。物調(diào)研予報告強的內(nèi)禾容包親括：咐1、月調(diào)研饞的目有的和袋任務(wù)京。偉2、測調(diào)研膚的組木織和忍安排閘。芳3、枝調(diào)研召的過服程。映4、罩調(diào)研骨的手稠段和起方法杰。胡5、環(huán)調(diào)研黃的成守果及灘成果行運用賢。辨6、夠調(diào)研壤成果日的指迫導作槐用。扯（九洲）調(diào)擇研報箱告的畫提交氧及審翠批程欠序

陪（十尺）調(diào)竭研報盲告的利保管攝市場另調(diào)研諒報告墓所涉蠅及的摩內(nèi)容敗屬于磁公司鑰商業(yè)都機密稿，必度須要闖妥善棋保管魂?？?、象保管汪部門燦：總百經(jīng)理寬辦公件室、促業(yè)務(wù)乞招商份部。弱2、厘保管已人員壓：總遵經(jīng)理趨秘書冊、業(yè)伯務(wù)招碼商部休文員蜻。教3、辦保管步期限肅：一石年及墓以上堵。時4、窮保密罵程度接：機贊密。濾5、男建檔勾管理掀：早6、宜借閱毛登記泛：按胡規(guī)定便借閱素，并覺按時劑歸還揉。陰二、坐業(yè)務(wù)悅分析次（一躬）業(yè)浩務(wù)分臉析報暴告石1、誕業(yè)務(wù)望分析孟報告嗎的目罵的暮（1胳）了惜解公仇司經(jīng)納營狀曉況。劫（2壯）調(diào)煎整經(jīng)昨營思廊路、設(shè)改進碌業(yè)務(wù)編工作進方法害。窯（3餡）對葛癥下誠藥，鬧實施印業(yè)務(wù)丈改進岡措施捎。冒（4處）提鹽升業(yè)待務(wù)工倘作績疲效。沿2、恢業(yè)務(wù)治分析池報告摩撰寫輕及提衡交時內(nèi)間洪（1閉）各弱樓層拘、各癢招商魚部每壺月撰亂寫一下次業(yè)腳務(wù)分慶析報鐮告，繩提交若給業(yè)誠務(wù)招帶商部峽經(jīng)理皇。盾（2途）業(yè)瓦務(wù)招筑商部辮每季膀度擬乞定一屠次業(yè)乓務(wù)分飼析報慘告，脊提交遷業(yè)務(wù)識副總臂及總瓣經(jīng)理縱。暑（3?。┕珡埶久恐话肽曜俗珜懍F(xiàn)一次俘業(yè)務(wù)腿分析威報告緒，提懂交總按經(jīng)理三會或蔬董事造會。約3、襯業(yè)務(wù)竊分析閃報告浪的內(nèi)棵容兩（1唉）經(jīng)熄營指襪標完策成情其況。綠（2語）經(jīng)赴營布尸局是遇否合眾理。求（3刺）品史牌結(jié)閉構(gòu)合得理性銅情況克。納（4蘇）品拍種結(jié)浮構(gòu)是炎否合炸理。嶄（5直）促曲銷方扯式及蘭手段攜。達（6辛）價靈格狀戒況如缸何。美（7?。╀N獅售趨茅勢。抽（8鏡）消暖費者賤狀況甩、特牢征。紗（9績）庫埋存結(jié)蚊構(gòu)及厲銷售蜜的關(guān)左系。存（1慚0）愛影響貫業(yè)務(wù)適經(jīng)營娛工作蜓的因像素。格（1組1）饅整改嬌方案憶及改猛進的捷方法浙與措瞎施。企4、純業(yè)務(wù)醫(yī)分析患報告贊撰寫捉責任絮人閱（1錢）各修樓層抽、各產(chǎn)招商橫部業(yè)績務(wù)分冠析報此告由任該部森門招贏商經(jīng)釘理撰按寫。鈔（2狹）業(yè)至務(wù)招替商部裳的業(yè)劣務(wù)分賭析報拾告由析業(yè)務(wù)兔招商筆部經(jīng)鋸理撰源寫。篩（3融）公摩司的病業(yè)務(wù)產(chǎn)分析介報告須由業(yè)適務(wù)總澇監(jiān)或曬業(yè)務(wù)棵副總霸撰寫密。駐5、更業(yè)務(wù)盟分析落的分裳類方寫法陳（1購）品樓牌的滔分析坦按A呢、B勒、C增、分賽析法腔分析槍A類帝品牌襯數(shù)量煩占整曠個品悠牌數(shù)曉量的立20上%-調(diào)30惡%，舟實現(xiàn)續(xù)的銷雄售額浴占6濤0%剖-7塊0%直。拆B(yǎng)類抱品牌怕數(shù)量絮占整粗個品劃牌數(shù)頌量的惕60應%-隸70綱%，鏈實現(xiàn)神的銷掠售額距占2爛0%乏-3羅0%錦。察C類咬品牌迷數(shù)量征占整溪個品銅牌數(shù)挑量的克10臥%左銜右，姑實現(xiàn)素的銷究售額秧占1件0%規(guī)左右延。歌（2改）品渠種的草分析擦按A必、B艘、C竭、分械析法弟分析患A類酬品種撿數(shù)量紀占整僵個品應牌數(shù)躺量的謊20悼%-得30王%，巖實現(xiàn)印的銷抱售額道占6督0%幕-7箱0%質(zhì)。忠B類罵品種緒數(shù)量欠占整煩個品燥牌數(shù)零量的蛇60苗%-鳳70易%，周實現(xiàn)偷的銷絕售額遺占2浸0%市-3使0%往。襖C類蠟品種日數(shù)量核占整注個品粱牌數(shù)士量的浮10貓%左剃右，軍實現(xiàn)緒的銷敘售額子占1鏈0%股左右秧。門（3基）價縱位的族分析竭按A出、B雞、C以、分妖析法言分析國A類康價位糟的商比品占鐵全部意商品頓的2國0%捆-3頂0%別，實貢現(xiàn)的盒銷售羽額占克60青%-斑70錯%。搭B類縱價位婆的商牌品占懸全部功商品茫的6鬼0%烏-7建0%南，實摟現(xiàn)的汁銷售扒額占滑20老%-蜻30嗎%。命C類婦價位托的商系品占荒全部泥商品描的1守0%非左右圈，實茅現(xiàn)的設(shè)銷售劉額占遺10承%左學右。從（4腥）價搭格帶價分析療價格纖帶是盛衡量甩一個很商場棗定位佳的重陣要標互志。宏價格脫帶水討平越奧高，筍說明季該商脅場的林定位常和消幟費水詞平越凝高。蠅因此蘭，在午招商軍過程猴中必愈須依誘據(jù)商勺場定竹位的住價格濱帶水恰平去謙認真褲衡量株、挑尤選品暗牌。鳳品牌遵知名買度較世好、佛價格搞低、丹品種冠豐富掠的品帳牌積彼極引期進，潛突出反重點斥，招聚商主敏管（老經(jīng)理確）每猜月作劈出本賀部門駁（樓都面）役的價診格帶吃分析葡和各遞品牌須價格零帶分懼析，自對招陸商工婆作起柄到參壞考作桶用?？睿?策）V棋IP講卡使僑用的睬分析錦VI展P卡普的發(fā)尼行，偉可鎖辨定部但分回夏頭顧縫客，言同時宣有利血于提剩升公崖司形野象。細VI駐P卡柿使用理頻率巧越高嘴，說能明消子費者馬以本姑商場細的認壁可度懶越高副；反攜之，預VI每P卡恨發(fā)行箏后未潤使用飄或使蘿用量剩很少衛(wèi)，說嫩明顧隙客回文頭率燥少，以反映姻出商喬場品商牌或耍服務(wù)讓項目蘿不吸津引顧犁客，宿商場墨的經(jīng)帳營管津理存息在問親題，裳需要旬及時蜻解決寫。V旅IP滿卡使板用情印況的拖分析誘，可沖以幫筑助招老商主薯管（各經(jīng)理織）和藝其它花業(yè)務(wù)扯人員離及時覺調(diào)整輪品牌罷和品群種結(jié)仗構(gòu)，刺改進密服務(wù)門措施賢，調(diào)蓄整促幟銷計港劃。翻（6排）退牛換貨竿及投話訴分玻析遷商品窮退換斧及投覽訴是扔商品它銷售饅之延坑續(xù)，緒是經(jīng)慚營中禮不可砌少的病環(huán)節(jié)礦，對薪退換石貨及洽投訴家情況木的準映確掌惜握，產(chǎn)是衡孩量業(yè)已務(wù)招棉商人淺員招哭商成穴果的搞標尺愿之一倘，一桐個品預牌頻汪繁發(fā)圍生退殊換貨賢或被全投訴崖（不漫考慮信人員笛因素諸），循說明航該品匠牌不且適合頁在本宣市場姿銷售票，或態(tài)是品沸種不匹適銷螞對路鄭，或毀質(zhì)量