房地產(chǎn)市場環(huán)境

營銷推廣環(huán)境分析做好一個項目的營銷推廣策劃，首先要認(rèn)真環(huán)視我們所處的市場環(huán)境，檢視項目自身，然后選取合適的方法，去獲取客戶快速占有市場，找到符合項目自身、明確又可行的突圍之路。房地產(chǎn)市場環(huán)境研究供應(yīng)市場變化逝項目另名稱尾最新陵開盤甩時間淹當(dāng)期薦推出閘套數(shù)芽均價助（佩元/慘m道2廢）摩銷售婆率久萬基健城市作花園物20毅07圾.5拌.2些0擇二推變17膚0宰25何00瓦70錢%飽中央糟花園必20凳07遞.6拐.1板6蹤10悟0寺15避00聰-1霜60筋0館70臥%膛周口像現(xiàn)代忘城郊20先07拴.0疊4.為08草20嬸0阻18朽00小60暮%申蘭亭軍山水騎20景06輩.4辟53激0冊21殿00則95天%怨裕華六都市躺森林隔20畢06迫.0圖9海30犬0委14出00除10救0%襖圣鼎揚上城驕20演07來．5箏16防5清16賭00徐60槽%今年上半年商品房銷售量近10萬平方米，經(jīng)過4-6月集中銷售期，單個項目上半年月均銷售0.5萬平方米，月均銷售44套房子。預(yù)計今年消化量在21萬平方米左右，單個項目年消化量為4萬平方米，比去年同期增幅27%，漲幅低于全市水平，市場發(fā)展正常。市場價格變化在前期市場調(diào)研中得出：2001年至2005年周口市區(qū)住宅價格指數(shù)提升較大，從2001年底均價700元/平方米，發(fā)展到2005年銷售均價為1300元/平方米，售價年均漲幅在100元/平方米。此后，周口市整體銷售均價有所下降，進(jìn)入2006年，全市商品房售價為1100元/平方米。今年1-5月份，全市商品房售價為1243元/平方米，較2006年同期有所上漲。而在今年6月份對川匯區(qū)在售項目價格調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)主城區(qū)老項目銷售均價為2100元/平方米，漲幅高于全市水平；而新項目銷售均價為1500元/平方米，漲幅正常。主城區(qū)老盤尾期銷售回款壓力小，口碑基礎(chǔ)好，定價較高。而新盤推出產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為加快去化速度，增大消化量，其售價低于老盤。房地產(chǎn)需求變化客戶類型變化購房者年齡有所降低。去年調(diào)查中預(yù)購房客戶的年齡構(gòu)成，36-40歲的客戶占到了38%，而今年顯然年輕人的比重再增加，根據(jù)追蹤調(diào)研反饋，26-30歲的購房者已由去年的16%上升到了20%。消費心理購房者日趨理智，不再一味求大，而是根據(jù)自己的需求選擇適合的戶型。客戶對于區(qū)位整體的交通條件、環(huán)境和配套設(shè)施三項基礎(chǔ)生活設(shè)施十分重視，目前客戶已經(jīng)開始注重“品牌效應(yīng)和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計”，以及“生態(tài)、人文”等影響居所品質(zhì)提升的因素?？蛻舨辉賳渭円揽侩娨暫蛨蠹埖刃麄魍緩絹慝@取樓盤信息，其渠道逐漸多元化，網(wǎng)絡(luò)營銷開始出現(xiàn)。對于區(qū)域的認(rèn)識也在變化，由于政府規(guī)劃的大力宣傳，沙穎河附近開始出現(xiàn)新商品房小區(qū)，城市東區(qū)沙穎河北岸建設(shè)大規(guī)模公務(wù)員小區(qū)，市區(qū)概念在消費者心中范圍在逐漸擴大。慨房地就產(chǎn)格選局變旬化言——瘡從及“哪南重糞北輕也”嘴到恢“槍南北漸并重嚇”縱市中焦心基罩本配旨套設(shè)渡施齊花全，捷人民款商場詠、百不貨大續(xù)樓、致荷花善市場墾等大重型商消業(yè)設(shè)漂施，蝦大多怨沿而七一花路獵布置動，胃最大殲的商津業(yè)設(shè)練施幾議乎都支集中噴在中短央商座業(yè)區(qū)槍或商促業(yè)大括道上解，商寬業(yè)氛給圍濃向厚球，因霉此旺，志近幾逆年來侍房地客產(chǎn)開夢發(fā)別項目奔都名集中娃在沙械穎河綢以貧南棵靠近密市中崖心的舉區(qū)域康，于并辟逐步席形成刑周口株房地嬌產(chǎn)在南重邁北輕差的格蜓局。定根據(jù)詢周口鄙城市晝向東嗎發(fā)展允的總禁體方疾向，碌提出倒“碎濱水牢新城弱”脫概念何，律部分產(chǎn)項目逐已經(jīng)腫開始叨逐漸蜜向沙話穎河局靠近柴，今巧年也雀會有紅新項降目伯首次貫“棋跨河跨”粒至諒北岸新。廢隨著巾周口躬市的接發(fā)展行重心街由南芒向東香轉(zhuǎn)移沿，將新會阻有更傳多商循品房豆項目吸出現(xiàn)隨在沙籌潁河耳以公北地弟區(qū)。吹營銷努環(huán)境笑分析催競爭拆環(huán)境汁分析蕩好晴的狡項目栽印象方是綜搶合實尼力的甚烙印債，勤通過缸對于奪競爭落對手拌的分才析，鑼著眼船于典將型項院目的劣營銷耗推廣臭手段頑點評仿，著億重考某慮競躁爭環(huán)舟境分邪流客追戶的趙情況乎，落為麻本案燈營銷布開展讓及對譯市場否的把胡握做借基礎(chǔ)毯。訂萬基序城市機花園和產(chǎn)品訓(xùn)簡評乓優(yōu)勢福借鑒依景觀猾規(guī)劃昂有主典題州；屯開發(fā)資較為狐科學(xué)騾，組濱團(tuán)開翠發(fā)輩；凍戶型序設(shè)計紛合理爸；乳建有懲運動韻會所低；攻地下弱車庫還。毅劣勢添評析轉(zhuǎn)產(chǎn)品弄線單煌一奮；暴規(guī)劃拋后期要的延像展性閃不夠坑。倒?fàn)I銷員推廣序簡述諒銷售鉤模式康案場童包裝謀銷售恭人員決推廣遞渠道嫁萬基緊城市舌花園亦自銷計借助咽會所迷，整派體較傻大氣音態(tài)度賠熱情勤現(xiàn)場筆、道塵旗、貿(mào)廣告釀牌、盜布局解不合屯理沈?qū)I(yè)盤知識姥薄弱輝口碑昆、網(wǎng)仿絡(luò)、鹽關(guān)系寇營銷奏萬基兆城市擱花園酒在當(dāng)挎地市夜場內(nèi)葡是一戶個較勒為成毀熟的橋房地啊產(chǎn)項旅目。震從開墓發(fā)商本實力卻到產(chǎn)都品細(xì)銜節(jié)的溪處理啞，在曠當(dāng)?shù)貜囟贾i屬于慢頂端盯行列蒜。繪開發(fā)億商借雹鑒了愁較為分成熟報的銷作售理都念勿和開釣發(fā)理掙念未，歪如：誕先做賤配套染后做咱住宅憶；景慚觀規(guī)屯劃有則主題規(guī)，般注重坑對外武形象炒；是敵周口毯第一句家引懶進(jìn)沒“喝關(guān)系研營銷割”設(shè)的開夏發(fā)企咳業(yè)，閥有自草己的座客戶爭會顧——船萬基弟會。攀但在茂營銷抹上也準(zhǔn)有纖不足肯之處蘭，其退中表新現(xiàn)比嗽較明啄顯的密是對鴨營銷賢節(jié)奏泊把握修不夠楚。欄客戶碰分流競作為啦周口陵房地月產(chǎn)市誘場的享第一儀品牌序，萬巖基城掌市花浸園具捎有廣判泛的逮影響筍力及些關(guān)注艱度。國同時肢，既萬基施城市腐花園顆在產(chǎn)味品定郊位、欣產(chǎn)品摟設(shè)計穴、規(guī)增劃理仆念上廟，都催與本光案有擋著許河多相寬似擱之處已，聚勢必藝將京引起告一定動的客伶戶分瓜流。裙可分濤流本構(gòu)案客臺戶情壓況：件客戶駐分流鉗情況脂客戶旱年齡牲客戶逗類型早產(chǎn)品勸爭奪全產(chǎn)品辦定位艇26屑-3勺0央休閑兇度假粘型遲小高滴層趙低端劈31火-3歐5刃實際培居家匙型柏普通樂多層礙中端弓36析-4粥0獸投資澆型酸洋房公高端觸41絞-4意5申居家王過渡苦型削別墅景頂級示營銷鍵推廣樓途徑壁萬基毫?xí)n口碑時傳播姻電視棟、厘報廣院、擠廣告摔牌禁、狼道旗導(dǎo)現(xiàn)房止、準(zhǔn)秒現(xiàn)房造銷售船萬基君會虹口碑則傳播滾業(yè)內(nèi)膀沙龍音吸引豈點菊分析劈高級兇會所近高價建社區(qū)慨優(yōu)秀危戶型桂設(shè)計羅科學(xué)題生活賭理念亦外立息面顏星色年高級睜會所社健康倒生活封主桃題釣語螺居住慌與世棄界同乞步譽營銷弊點評龍爭奪?？蛻艋I情況快萬基慰城市決花園適主要腹分流校本案團(tuán)：自白住型完、高道收入存中年沫客銅群。柔本案權(quán)可以浪借鑒慘的推值廣點駐作為有頂級替樓盤怨，推圈廣形禮象樹濟(jì)立確戀準(zhǔn)，墓?fàn)I銷魔手段叉選擇扛正確捏；凈擅長芒利用外口碑泥傳送徑；啟周口廟首家孕利用共自己傭高級式會所比作體澆驗式米營銷澆的樓御盤；甜周口憶首家勾擁有奉自己參客戶躍組織般的樓私盤艇。爬本案闖可以初抓住俗的突祖破點巴贗品隆——御真品餓；慮單一渡產(chǎn)品腎——矩產(chǎn)品論線豐結(jié)富喝。缸蘭亭廚山水旋產(chǎn)品書簡評湊營銷污推廣喪簡述斗銷售莖模式戲案場廊包裝業(yè)銷售吸人員餃推廣俘渠道侍蘭亭詠山水鼠代理李（仁哭合創(chuàng)萌展）阿銷售約道具扇整齊繞態(tài)度唯冷淡敞現(xiàn)場撞、道環(huán)旗、到廣告些牌、或包裝長一般珍沒有微突出京點請專業(yè)貍表現(xiàn)申初級恭口碑廣、網(wǎng)企絡(luò)、借名人鄉(xiāng)代言繞蘭亭釋山水冰是周隸口第漲一家譜擁有躲別墅房產(chǎn)品靈的房院地產(chǎn)練項目舅，通窩過較射強的趨推廣式力和追銷售吃在市紐場中玉建立嶺了很捷好的苗市場翼形象霸。并填且在翅銷售波的過刺程中意，該擴項目計第一銀個進(jìn)悄行了沿名人微代言財活動自，在月當(dāng)?shù)赜懴破鸸诹撕苄汛蟮谋揎L(fēng)潮窄，吧引起研市場贏的逮高度噸關(guān)注墾。但壯是開胡發(fā)商遭過于脈追求最利潤潛，產(chǎn)圈品的線細(xì)節(jié)樣把握眼不夠月。從駐長遠(yuǎn)魚的角完度分抄析，捷如果軟該開尊發(fā)商往不轉(zhuǎn)之變糾課纏于球短期哨利潤杠的思埋想，伏在市濤場上爪的綜肅合競核爭力柔不會疾很強屬。噴客戶灰分流鍬作為柴周口起第一艙個別饞墅項牌目，棕其營扣銷推頁廣經(jīng)宴驗是溪我們賞值得罵借鑒氧的，納同時苦可以作參考磚他們灰對于后別墅滑客戶弄應(yīng)用這的訴若求點楚。篩可分恐流本異案客烤戶情聞況：帳客戶霉分流槳情況飯客戶炕年齡授客戶慚類型條產(chǎn)品肢爭奪清產(chǎn)品眉定位肆26欺-3吃0支休閑貌度假害型馬小高蘋層讓低端但31銹-3蜜5多實際要居家資型蓋普通冷多層扭中端末36藏-4誼0般投資涉型諒洋房敢高端平41撞-4忍5河居家位過渡艷型寺別墅槍頂級耕營銷腿推廣營途徑庸圍擋薄、嚴(yán)電視弟口碑警傳播裝現(xiàn)房癥、準(zhǔn)群現(xiàn)房帆銷售敵口碑夢傳播臨吸引包點熊分析恩產(chǎn)品仰線豐縮富復(fù)產(chǎn)品繡線豐素富倦景觀灘造就閉假日回生活私電梯歸入戶謝第一南別墅控第一洽水景播新行嗽政區(qū)乘富人栽區(qū)趁主題勻語淡第一慕水景襲第難一別鑰墅嘴新行丈政區(qū)梢核雙心生?；铑I(lǐng)螺地搜第一亮大道里上的揀第一用名盤暮周口皮人在世全國分一致性看好劑蘭亭己山水托營銷胖點評雙爭奪夢客戶歷情況視幾乎卸所有憑類型諸的中援高端邁客戶半。綢本案礙可以管借鑒陪的推莊廣點雀賣點愁選擇教要準(zhǔn)投確，展推廣續(xù)語直側(cè)接明票晰大——階“朵第一敲水景回第眾一別宋墅叛”呼、閑“龍每天算都是窩度假或日仰”滲；罰名人胳代言巨收效懷好；啄推廣吹面向煩周口別全市群，郊唇區(qū)客振戶也此要爭難奪；蟻主打憐“完生活買領(lǐng)地毫”倦概念劈，開稅始突洲出自林己圈漁層生窩活方湯式芬；刊選擇竊推廣那手段似多元尿化。拴本案糧可以眉抓住脊的突畝破點愿初級池水平豎的別診墅與播類別聞墅產(chǎn)理品曠——恭純正偏的情貪景花推園洋喊房；承淺顯鄰的容“低富人那區(qū)限”譯概念課——湊奧林右匹克吸生活簽理念穩(wěn)。帶周口?，F(xiàn)代芹城護(hù)產(chǎn)品牌簡述蛇優(yōu)勢崖借鑒古景觀顛水景格家園肉客戶濤層較撤高（劑博士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