地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展

地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展□陳明峰

日期：2003-10-31第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系一、地鐵建設(shè)的效益

地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點(diǎn)、舒適安全、環(huán)保的軌道交通。除了為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具外，地鐵的社會(huì)效益還體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、沿線商業(yè)提升生活空間和便利度

地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。

在國(guó)外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。

2、改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化；

地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。

地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

3、為沿線土地帶來增值

地鐵的開通運(yùn)營(yíng)，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。

國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對(duì)周邊區(qū)域的地價(jià)提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到5％-15％；原有區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，地價(jià)提升比率越高。[例1]：廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％~25％。

對(duì)商業(yè)價(jià)值提升：一號(hào)線開通后，帶動(dòng)中華廣場(chǎng)商鋪升值5％，流行前線的租金也上升了近一倍多。[例2]：天津紅橋區(qū)隨著地鐵一號(hào)線的建設(shè)以及各個(gè)公共建筑設(shè)施的完善，使得該地區(qū)在2003年1月份區(qū)域綜合指標(biāo)達(dá)67.9點(diǎn)，較2002年12月上漲7.9點(diǎn)，增幅為13.2％。二、面臨的困境：地鐵投資巨大

政府負(fù)擔(dān)沉重

地鐵建設(shè)的一個(gè)世界性難題是：地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長(zhǎng)。而其作為公益事業(yè)，地鐵只能以低廉的運(yùn)價(jià)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費(fèi)用、資金利息和維修費(fèi)用。因此，世界各大城市的地鐵營(yíng)運(yùn)都是無法贏利的，必須由政府每年給予財(cái)政補(bǔ)貼。

很久以來，多數(shù)城市的財(cái)務(wù)狀況決定了給地鐵的預(yù)算是有限的資金規(guī)模，傳統(tǒng)的?？钫哂捎趯?duì)政府總體預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響，不具有可持續(xù)性。然而地鐵一旦投入營(yíng)運(yùn)，就很難停止運(yùn)作，就象一臺(tái)不斷吃錢的老虎機(jī)，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。支持?jǐn)?shù)據(jù)與案例I.地鐵建設(shè)時(shí)間：莫斯科地鐵首期

5年（1931年開始修建，1935年建成通車。）廣州地鐵一號(hào)線

5.5年（1993年12月28日——1999年6月28日）II.地鐵造價(jià)與其它交通設(shè)施造價(jià)對(duì)比：III.經(jīng)營(yíng)成本往往大于運(yùn)營(yíng)收入

地鐵單憑客流運(yùn)營(yíng)收回成本在全世界都沒有先例，以廣州地鐵一號(hào)線為例，投資122億，運(yùn)營(yíng)三年下來，平均每年運(yùn)營(yíng)收入在1.8-1.9億元人民幣水平，但就去年而言，運(yùn)營(yíng)成本卻達(dá)2.3

億元人民幣。四、難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？

香港地鐵是目前唯一打破“虧錢”規(guī)則的地鐵。

事實(shí)上，香港地鐵是目前世界上唯一經(jīng)營(yíng)獲利的地鐵公司。香港地鐵自1979年底逐段投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)初期，是沒有盈利的，其一是收入少，二是利息開支大。隨著地鐵各站投入運(yùn)營(yíng)，乘客量不斷增加。地鐵公司自1998年開始剔除沉重利息開支和其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后，首次出現(xiàn)2億元盈利。截至2000年上半年的20年半的時(shí)間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，其中1998年的利潤(rùn)達(dá)到28.19億港元；1999年盈利21.16億港元，

2000年利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到41億港元。并曾在1997年及1998兩年派發(fā)股息。

其最主要的兩個(gè)原因是：

·地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展

·商業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)模式

以下對(duì)上述兩點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)說明。第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運(yùn)作

發(fā)展沿線物業(yè)

[案例1]：香港地鐵

地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)可以三得益：一是通過地鐵的延伸實(shí)現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來新客流；三是可以用房地產(chǎn)的增值彌補(bǔ)地鐵運(yùn)營(yíng)的虧損。

香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，首要的一點(diǎn)是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì)，在結(jié)合地鐵營(yíng)運(yùn)與發(fā)展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。

由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤(rùn)，解決了工程建設(shè)部分資金來源。單在1999年，地鐵公司在機(jī)場(chǎng)沿線5個(gè)車站物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及面積約達(dá)350萬平方米，將軍澳支線4個(gè)車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬平方米。以地鐵公司策略性地保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途，以提供穩(wěn)定的租金收入。按1999年年底的價(jià)值計(jì)算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。1999年地鐵公司的物業(yè)租務(wù)及管理收入為75.52億港元。

地鐵公司選取的地皮，通常為車站上蓋。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時(shí)發(fā)展。他們首先向政府取得發(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費(fèi)用，建造大型住宅、寫字樓和商場(chǎng)。出售物業(yè)所得利潤(rùn)，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，就有3份標(biāo)書，由新鴻基奪得。

地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展的重要資金來源之一。

數(shù)據(jù)：

香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展帶來的收入主要包括：物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。

[案例2]：廣州地鐵

廣州在地鐵一號(hào)線沿線缺乏可開發(fā)土地，上蓋物業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)，目前其物業(yè)發(fā)展收益來源于車站商鋪的租金收入。

2001年，沿線物業(yè)出租率保持100％，年收入近7000萬元。地鐵營(yíng)運(yùn)預(yù)計(jì)虧損兩三千萬元。

從修建二號(hào)線開始，有計(jì)劃實(shí)施地鐵沿線物業(yè)發(fā)展，即進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)三塊經(jīng)營(yíng)。目前三號(hào)線正準(zhǔn)備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達(dá)5平方公里的土地，將通過招商引資、合作等多種形式，全方位啟動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。相信通過規(guī)范運(yùn)作，20年或30年后廣州地鐵將可脫貧。

結(jié)論：地鐵建設(shè)應(yīng)該采用先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式，并進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)發(fā)展。只有地鐵建設(shè)、地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)發(fā)展形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，才能建立起持續(xù)穩(wěn)定的資金供應(yīng)鏈，促進(jìn)地鐵網(wǎng)絡(luò)的良性發(fā)展，從而大大提高城市的運(yùn)行效率，加速改善城市空間形態(tài)，增強(qiáng)城市吸引力。二、發(fā)展沿線物業(yè)

統(tǒng)籌是大前提

廣州地鐵一號(hào)線已經(jīng)正常運(yùn)行幾年了，而當(dāng)年批出的地鐵上蓋項(xiàng)目卻還有相當(dāng)部分沒有建成或還根本沒有動(dòng)工，應(yīng)該同步完成的事卻因開發(fā)商觀望坐等地價(jià)升值、投資組合出現(xiàn)重大變故而產(chǎn)生大量的空置房和空置地，影響了城市形象和總體發(fā)展，教訓(xùn)不謂不深刻。

相反，研究地鐵上蓋物業(yè)成功發(fā)展的城市——香港，我們可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展才是成功開發(fā)大前提。

1、香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式

香港從建設(shè)第一條地鐵開始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點(diǎn)（車廠）上蓋大型物業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的方式。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。地鐵公司負(fù)責(zé)所有地塊發(fā)展的統(tǒng)籌，包括確定用地規(guī)劃指標(biāo)，制定發(fā)展計(jì)劃和物業(yè)方案，通過招標(biāo)選擇發(fā)展商，對(duì)屬下的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。[物業(yè)發(fā)展案例]：位置：香港九龍灣站項(xiàng)目：德福花園（第一個(gè)地鐵物業(yè)，建成使用近二十年）位置：香港青衣站

項(xiàng)目：青衣城

2、廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式

目前已經(jīng)建成和使用的是一號(hào)地鐵線。由于是在城市建成區(qū)，沿線已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，因此站點(diǎn)（車廠）都沒有發(fā)展上蓋物業(yè)。

即將開始建設(shè)的二號(hào)地鐵線，將會(huì)采用地鐵建設(shè)與站點(diǎn)(車廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的方式，并且形成以房地產(chǎn)發(fā)展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

3、上海地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式

沿線地塊由政府按項(xiàng)目分別批租，沒有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點(diǎn)和車廠均單獨(dú)設(shè)置，與城市面貌很難融合。地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是不是發(fā)展與地鐵站點(diǎn)和車廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè)，與地鐵營(yíng)運(yùn)無直接的關(guān)聯(lián)。設(shè)施得4、乏北京啦地鐵悉沿線都物業(yè)尿發(fā)展考方式宇任綁地鐵別沿線健的地敬塊也士是由標(biāo)政府艷按項(xiàng)漿目批段租給腹開發(fā)浮商，鄉(xiāng)與地叮鐵營(yíng)泊運(yùn)沒抄有直螞接的艦聯(lián)動(dòng)菜關(guān)系渴。站焰點(diǎn)和遷車廠邪的設(shè)榮置也副基本頌是獨(dú)吉立的菌。也漆有少未數(shù)開唐發(fā)商貞認(rèn)識(shí)取到地絕鐵上陸蓋物斥業(yè)的沙價(jià)值堂，與解地鐵雹出站?？谶M(jìn)惱行有墊機(jī)聯(lián)字系（聞例如腥東方回商廈裙），望但只畜是自雄發(fā)性抄的，政沒有繭統(tǒng)籌慘發(fā)展砍。湊結(jié)論悄：艙1)牙、城隱市地啦鐵沿盒線物倡業(yè)的弱發(fā)展伶如果鉗沒有拾統(tǒng)籌菠，土宏地的風(fēng)價(jià)值韻沒有用最大旬化的小體現(xiàn)嗎，是凱對(duì)城金市資額源的期極大勞浪費(fèi)弊；梳2)烈、城針市地鴿鐵沿短線物壞業(yè)的訓(xùn)發(fā)展塞如果鉤沒有揮統(tǒng)籌嶼，地暢鐵站吩點(diǎn)的腰建設(shè)偷只考切慮了店交通磨出入偉口的單功能深，設(shè)反置孤兵立、須缺乏盤連續(xù)水性，斜破壞哄城市零景觀墳；寫3)揉、城股市地億鐵沿桌線物拾業(yè)的涉發(fā)展功如果連沒有綠統(tǒng)籌隔，物挎業(yè)管柜理與雞地鐵育的后焦續(xù)建違設(shè)較貓難協(xié)健調(diào)，極公眾暈得不北到優(yōu)屋質(zhì)服倚務(wù)，鮮地鐵良工程牛質(zhì)量辟也缺輝乏保氏障。贈(zèng)三、題統(tǒng)籌奔職責(zé)腔明確逮既

物多業(yè)發(fā)柿展成俯功棗役耀[案訂例]啦豐桑香港構(gòu)地鐵補(bǔ)公司波是特將區(qū)政叫府全聾資擁姑有的批一家反企業(yè)楚，但勢(shì)并不絞由政戰(zhàn)府直抓接經(jīng)惠營(yíng)?？岫悄┩ㄟ^初有關(guān)覽條例碗，由糾政府陶委托恩有關(guān)程人員莖擔(dān)任評(píng)董事參局成欠員，拼按照粉商業(yè)滴原則盟進(jìn)行決地下盲鐵路獨(dú)的修脾建、魯經(jīng)營(yíng)攤和日奇常管墊理。番因此歪，在修人們固心目鳴中，胞地鐵謀是一風(fēng)家"狗官有銅民營(yíng)部"的蹲企業(yè)荷。媽負(fù)責(zé)東地鐵登沿線刑物業(yè)豆發(fā)展例統(tǒng)籌艱工作吐的可吩以稱娘為地突鐵物坊業(yè)發(fā)教展統(tǒng)可籌商志。它谷的主亦要職膠責(zé)有距：快丹甘暗1.呼與政杏府協(xié)憑商，唇統(tǒng)一棉征用榆沿線遇發(fā)展既地塊三潮灘沿線腦土地庫(kù)是指紫可以滋與地襪鐵站黎點(diǎn)或峽者車豪場(chǎng)結(jié)柴合發(fā)送展的努地塊央。如投果商武業(yè)、危辦公截以及膛住宅被等各細(xì)類物特業(yè)與越地鐵哲車站平、車互廠的悟設(shè)置惰緊密便結(jié)合攝，并艱形成竿一定妄規(guī)模旋，就敞能充避分享恩有高陸效率銹的地積鐵交愚通以益及因棍此帶熄來的帖城市蕉資源飾的經(jīng)腹?jié)?。拒另一嘆方面座，繁良榮的窮地鐵館沿線旋物業(yè)繩，也毀為地楊鐵帶框來更曉多的甚乘客惱。鐵岔霧物業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展昨權(quán)是聾由政贈(zèng)府授終予的鄭一種毯土地紀(jì)使用體權(quán)利凈，目眾的是供使獲海得者智通過燙物業(yè)狼發(fā)展禮獲得迫經(jīng)營(yíng)頭收益考，并層且投藥資新涌地鐵毒項(xiàng)目超的建定設(shè)，丈或者奴補(bǔ)償亡已建鑒成的狂地鐵傅項(xiàng)目傳的營(yíng)唇運(yùn)成雜本。錢當(dāng)然藝，根魔據(jù)我辱國(guó)土軍地使隱用的逐法律梁法規(guī)脅，此爭(zhēng)等發(fā)剃展權(quán)際需要?dú)炛Ц睹芬欢ǚe的地拖價(jià)。程承降2.欄協(xié)調(diào)西地鐵號(hào)站點(diǎn)盒出口嘴與上無蓋物套業(yè)的撈關(guān)系跌小廚通過奮主動(dòng)濱與政踏府相倉(cāng)關(guān)管虜理機(jī)曠構(gòu)的姐合作宇研究煉，既誦考慮嬸城市樣建設(shè)蓋的需價(jià)要，獸又緊項(xiàng)密結(jié)桌合房域地產(chǎn)稅市場(chǎng)遣的需孔求，份為各孔發(fā)展誤項(xiàng)目墳的物墨業(yè)設(shè)肝計(jì)以限及規(guī)葡劃制偷定適忍合時(shí)腎宜及林創(chuàng)新機(jī)的解松決方猶案，清以便游進(jìn)行依持續(xù)孟發(fā)展防。督樣罰3.巾參與些地塊化發(fā)展蹲鬧喘一般驢市場(chǎng)暗風(fēng)險(xiǎn)則小的事、或模者對(duì)排建設(shè)多企業(yè)爽品牌稠具有夠標(biāo)志誼性意拿義的孔發(fā)展圣項(xiàng)目少，適塔合獨(dú)漫立發(fā)棒展。偉具有劣一定盯市場(chǎng)碧風(fēng)險(xiǎn)賀，又躺具備孝發(fā)展贈(zèng)規(guī)模謠，影楊響力噸較大漢的發(fā)掘展項(xiàng)寨目，火適合惰聯(lián)合灣發(fā)展臥。而動(dòng)市場(chǎng)角風(fēng)險(xiǎn)墻大，香公司宗資源戴不具漁備實(shí)膏力發(fā)服展的誠(chéng)項(xiàng)目強(qiáng)，最線好委偶托發(fā)財(cái)展。柄豬端對(duì)于南需要離聯(lián)合吃發(fā)展貢、或龜者委秩托發(fā)裝展的爭(zhēng)項(xiàng)目唇，慎推擇適胳當(dāng)?shù)难鐣r(shí)機(jī)孔向合反格的福發(fā)展神商招宿標(biāo)。鄉(xiāng)目的享是要狡以市儀場(chǎng)機(jī)監(jiān)制，錘挑選尺最具援實(shí)力求和誠(chéng)湖信的喘合作馬伙伴猾，同膀時(shí)也廊是將到發(fā)展露風(fēng)險(xiǎn)外降至淋較低金的水叢平，劃確保課項(xiàng)目肅發(fā)展橋的順門利和碑成功帽。瞇息吩4.烤沿線巷物業(yè)冠發(fā)展羊的統(tǒng)講一品旦牌營(yíng)竭銷院受炸不管綱地塊泥發(fā)展棄采用吵何種頸方式唉，物屋業(yè)發(fā)終展的釣營(yíng)銷掉均以評(píng)統(tǒng)籌院商的耀形象詞統(tǒng)一紅進(jìn)行校項(xiàng)目唇營(yíng)銷支。這豈樣最徹終可根以形號(hào)成地瓶鐵沿邊線物丹業(yè)發(fā)蔥展的駕產(chǎn)品雖品牌全，創(chuàng)籠造品排牌價(jià)飽值識(shí)欣狗5.碼沿線財(cái)屬下么物業(yè)造的管血理壓昏逼物業(yè)含發(fā)展凱完成票后，克屬下餐的物請(qǐng)業(yè)可昂能包最括辦值公樓趣、商捧場(chǎng)、嫁城市輛停車密場(chǎng)及洽居住伯小區(qū)委的配博套設(shè)捷施，釋物業(yè)朱管理櫻除負(fù)悅責(zé)物吧業(yè)的芽日常免維護(hù)碰和管凳理，肺還包旁括物匆業(yè)出撕租?？屏己每玫奈锓艠I(yè)管燒理，紛不僅回能很防好的份維護(hù)糟城市霧面貌戀，而勾且使說物業(yè)罷延長(zhǎng)案使用撫壽命陣，具廢有較釘強(qiáng)的低增值占能力辭。同起時(shí)，誰有利門于協(xié)個(gè)調(diào)物所業(yè)建危設(shè)與然地鐵轉(zhuǎn)施工朗，確吧保地籍鐵工芬程質(zhì)狠量的販維護(hù)艘。蛇第三綠部分沈：地再鐵運(yùn)糧營(yíng)—益—商壽業(yè)化抄運(yùn)作名的運(yùn)爺營(yíng)模廈式一、關(guān)鍵的體制問題是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資和經(jīng)營(yíng)

[案例]：香港地鐵的籌資和運(yùn)營(yíng)模式

香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業(yè)原則運(yùn)作。除了沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展外，運(yùn)營(yíng)模式也相當(dāng)關(guān)鍵。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，通過控制成本造價(jià)、通過先進(jìn)設(shè)施形成規(guī)模效應(yīng)兩個(gè)措施降低成本壓力；另一方面，通過商業(yè)化的籌資方式、運(yùn)作方式降低資金壓力，挖掘價(jià)值。1、籌資方式——按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資

啟動(dòng)期

項(xiàng)目的啟動(dòng)期，銀行授信融資為主。可以以地鐵沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)發(fā)展的利潤(rùn)預(yù)期，向銀行申請(qǐng)信用貸款。發(fā)展期

項(xiàng)目發(fā)展期，當(dāng)沿線物業(yè)發(fā)展到具有一定的品牌，項(xiàng)目發(fā)展具有相當(dāng)?shù)内A利性時(shí)，采取入干股的方式，即不投入實(shí)際資金，以項(xiàng)目發(fā)展權(quán)獲得收益分配，這樣可以避免資金運(yùn)作的各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目發(fā)展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)管理收入也可以用于新項(xiàng)目的發(fā)展。[案例1]：香港地鐵

香港地鐵建設(shè)費(fèi)用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類融資安排籌集，包括債券、財(cái)團(tuán)貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔(dān)保。

[案例2]：深圳地鐵

深圳地鐵從開工伊始，便充分抓住其蘊(yùn)含的無限商機(jī)，比如地鐵車站廣告效應(yīng)；其裝修、票務(wù)等共120個(gè)項(xiàng)面向市場(chǎng)招標(biāo)。地鐵開通之際，廣告媒體、連鎖商鋪、移動(dòng)通訊等商業(yè)資源將同步運(yùn)營(yíng)，銀行、書報(bào)刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動(dòng)售貨機(jī)等多種連鎖行業(yè)也將進(jìn)駐地鐵車站，給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，最大限制挖掘了地鐵的商業(yè)價(jià)值。2、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)

香港地鐵的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，既接受政府和市民多方面監(jiān)管，同時(shí)又在不受行政干預(yù)的環(huán)境下運(yùn)行。這是香港地鐵經(jīng)營(yíng)取得成功的一個(gè)重要因素。

地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入主要來自地鐵乘客的車費(fèi)。根據(jù)條例，地鐵公司有權(quán)決定票價(jià)。香港地鐵實(shí)行每年根據(jù)通脹率調(diào)整票價(jià)，漲價(jià)幅度略低于通漲指標(biāo)。

按照條例規(guī)定，誰乘地鐵誰付錢，而不應(yīng)以其他方式令不乘地鐵的掏腰包。所以，地鐵車票的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報(bào)。地鐵公司制訂的回報(bào)率為10％。盡管每一次提高票價(jià)都會(huì)招致社會(huì)的反對(duì)聲，包括立法會(huì)議員的反對(duì)，但地鐵公司依然堅(jiān)持車票標(biāo)準(zhǔn)的原則。政府也沒有干預(yù)過地鐵公司對(duì)票價(jià)的決定權(quán)。二、先進(jìn)的設(shè)施產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)站愉悠成功塊的首需要條駕件是曲物質(zhì)揉基礎(chǔ)參：即榜設(shè)施靠先進(jìn)濁，保田障了史龐大惹客運(yùn)娃流量豆能夠非暢通畫無阻觸，從辱而發(fā)套揮了注規(guī)模股效應(yīng)爐。雷三、嶄控制南成本諸是經(jīng)詠營(yíng)成固功的特重要適因素肺扯譽(yù)[案亂例1漸]：任香港頓地鐵文公司國(guó)頁(yè)憐自有雁資產(chǎn)舉：在共香港犯做生廊意，男最大惱的成規(guī)本開遇支是印工資引和租搬金。添對(duì)于餐地鐵潮公司叮來講扎，租陰金開再支并耗不多茂，因惜為公右司的遠(yuǎn)工作決場(chǎng)地獄大部喂分為期自有被資產(chǎn)死。穗烤揮員工網(wǎng)素質(zhì)呢與控版制員蕉工數(shù)盜目：浩相對(duì)量而言舞，工勒資成固本占珠的比較例很享大。宗19認(rèn)98疫年有痛關(guān)員毫工薪什酬及大有關(guān)桂費(fèi)用蠶為1回8.摔79北億港濕元，股19僅99耐

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