成都房地產發(fā)展走勢和預測

2006成都房地產發(fā)展走勢和預測政策規(guī)劃從2004年開始，國家就先后通過多種宏觀調控的手段（包括稅收、金融、土地等），加強了對房地產市場的監(jiān)管力度，對抑制投機、投資起到了積極作用。成都的房地產市場也進入了一個在國家宏觀調控下合理科學健康發(fā)展的時期，房地產開發(fā)商、投資商和將面臨更加嚴峻的考驗。根據(jù)2003年政府規(guī)劃，未來成都的都市區(qū)將由5城區(qū)、高新區(qū)和近郊的六個區(qū)縣（6個組團）組成，城市將依照"向東向南"的發(fā)展策略，大成都都市格局將逐漸形成。同時，為了更有效的利用土地資源，成都政府提出向"高密"發(fā)展的戰(zhàn)略方針，為未來房地產指出了方向。地鐵的開通促進了地鐵沿線物業(yè)和遠郊物業(yè)的發(fā)展，但由于地鐵將城郊與市區(qū)距離縮短，過去著重于市區(qū)中心的物業(yè)投資勢必受到分散，傳統(tǒng)的物業(yè)格局尤其是商業(yè)物業(yè)格局將被打破，區(qū)域商圈將在地鐵經(jīng)濟的帶動下進入一個快速發(fā)展的時期。土地市場在2004年，以"8.31"大限和"三個暫停"為標志，政府加強了對土地市場的控制和管理。在"三個暫停"結束后，國務院緊接著發(fā)布了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，建立了國家土地督察制度，一方面可促進土地的節(jié)約使用，另一方面加強了土地市場規(guī)范。由于加強了對土地市場的合理科學控制，2005年土地供給總量比2004年有較大幅度下降，具體表現(xiàn)在：1）大塊土地供應減少。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。2005年以后，除2006年8月金牛區(qū)掛牌出讓一宗3000畝土地外，沒有再出現(xiàn)千畝以上的大宗土地供應；2）2005年小塊土地供應面積增多，成交單價漲幅較大，同比增長109％。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近2年成都市地價大幅上漲。預測：1）土地供應區(qū)域性明顯鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產業(yè)結構調整，預測未來1-3年中，大城北及大城東都將處于土地供應的熱點區(qū)域。2）單宗供應面積仍以小塊宗地為主除2006年8月金牛區(qū)一掛牌出讓的集文化娛樂、二類住宅、商業(yè)、主題公園為一體的宗地占地3000畝以外，其他單宗土地供應面積仍將受到控制，以小塊供地為主。3）土地成交單價將繼續(xù)上漲。隨著城市化進程的加快，可供開發(fā)的土地面積有限，土地成交單價將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢。椒物業(yè)竊市場即總體刪情況井概述縫門1）印房地徐產開記發(fā)投射資規(guī)愛模日禁益增利大邊活從1仇99禍7年斗開始痰，房業(yè)地產兔投資含開始脊進入禮快速雹增長忠階段棟。作拖為我辣市投需資的完三大拖主體沈力量驚之一派，房攔地產休開發(fā)大投資扇穩(wěn)步公上漲紫，2頭00愧5年糟同比淘增長習54互.6漠％，絡占固真定資旺產投匪資的痕31棍%，酬今年餅上半辟年房論地產炕投資賓所占櫻比例猜持續(xù)橫增長匹（參秒見圖壁1）若。皮辯圖1獲：成少都房刻地產壤開發(fā)譽在固熔定資疏產中許所占俊比例醫(yī)走勢紙分析跳趙堅資料烤來源駝：成狀都統(tǒng)怖計局竿峽答土地劇成本婆的大促幅增停長是僚推動渣房地陶產開在發(fā)投玻資增辛幅提社高的泰重要球因素納之一躲。2攤00繞2至睜20看05其年間跡，成還都地驕價上雁漲4酷0%回。2膚00慚6年護１－有５月健，在豈開發(fā)黨投資華完成買額中屑，開災發(fā)商京支付者的土葬地取品得費真用７言４.沒０６認億元石，同豎比增幟長１院５０乳.１生％，猜土地廚成本只占投邀資完暗成額詢的比悲例為圣４４串.２造７％丟，同犁比提甜高１振３.虜５２疾個百嶼分點弱。刊牛2）脫外來坐資金竹對房押地產膨投資賭的影價響越題來越禮大。席瞞就成都形房地抄產整役體市拆場的涌另一憂個特奶點則走是外蛇來資貌金對疾房地烏產開荒發(fā)投住資中謹?shù)挠耙醉懺酵絹碓綁糯?。普根?jù)厲"戴飾德梁侍行研雁究顧緞問部芬－北縱亞區(qū)境"對小多年姥市場豐動態(tài)識趨勢廚進行裝分析息可得圾知：絞自1副99粗2年嚴華新鄉(xiāng)國際駝進入勁成都呼房地省產市慕場至籃20蹤05句年春陜，入臉駐成丙都的何外來越房地葵產開草發(fā)企苗業(yè)總葛數(shù)為僻53幻家，舅入市駁資金祖已超帝過人世民幣放10院0億區(qū)元。泳第一忠、外茂來開叫發(fā)商梅的介峰入直柴接推塌動土謠地價常格上頑漲；等第二快、樓陽盤競志爭、孩相對卡品質仗的提檢升與畫外來攜大品少牌的咬影響廉勢必椒導致春房價渴的快借速上泛漲。剛捷巧3）慚成都益房地羊產市詢場供負求關烏系趨箭于平辨衡期肌圖2蒸：成悟都五畫城區(qū)矛房地錦產總安體供詠應銷蔽售表辮消躬資料廉來源枕：成紋都市牧房管吸局鎖崇由上略圖可拍以看際出，挎從2乞00儀4年饞開始當，在糾宏觀見調控受等各噴種影因響因眨素的告作用懸下，宋一方泰面，乳市場揭需求宴受到凍抑制婚，成胖交面櫻積增新幅放軌緩。丘20柏05稍年商庭品房囑的成到交量湖同比雄增長習2％漏，增纏幅下牌降1衛(wèi)0％漲。襲另一跟方面閣，五尖城區(qū)毛商品破房供扣應面挽積增顯長較購快，棋20旨05喬年的冠供應保同比畫增長時8.軟6％猾，增訓幅為咬20謝04蹲年的驕一倍送。成渴交增蓋幅的顧放緩道和供齊應增浸幅的妻加快盈，使穩(wěn)供求紀關系期逐漸鳥趨于驚平衡尾。在偷20噸05埋年，張供應鏈面積旦開始峽超過關交易埋面積貪，供騙銷比絲快速珠上升伙為1損.1桂3。群鴨斑4）戀競爭四日漸桶激烈懶，市鐘場細弓分必姨須更位加明址確輛蒙隨著葵房地疼產市崗場競不爭的狐日趨勇激烈甘，土釋地獲敢得的柏難度演和成穴本加哀大，猶開發(fā)慚商必蛇須更草加注拜重樓越盤品黃質、章塑造改自身企品牌躺，向蕉著精栽細化型、個馳性化獨發(fā)展毀，以乏便在住激烈玩的市營場競咱爭中逝立于娃不敗教之地攏，因琴此，楊市場倚細分吼必須留更加鼠明確毛。旗住宅把市場拖秤住宅深作為抵房地顧產市勁場中論重要菜的分伴類市律場，銅其市烈場走刪勢對南整個嬌行業(yè)上產生駕深刻遮的影拒響。后下圖塌反映掙了2宏00催2年描-2壟00滾6年秒上半推年五捎城區(qū)筑住宅油的供賞銷走統(tǒng)勢。繞20美02察年-鎖20顫04己年，衛(wèi)五城峽區(qū)的撒新增拍供應在面積離均小姥于銷憲售面辮積，照尤其姿在2爛00崖3和蠟20慶04錯年，達需求職增加過明顯栗，五抵城區(qū)戒供需冰矛盾違較為然突出屬。2李00就5年躁供應客面積錫增大蔬，超厚過銷蠅售面丘積，屯供需幸矛盾姐有所換緩解稍。帽緣圖3腦：住俗宅市匹場供園銷售鎮(zhèn)情況形（2離00段2年論-2聰00第6年陸上半過年）稱如憂資料寧來源懂：成旗都房的管局勸抱壩在價競格方程面，趣住宅洞交易律價格事逐年允攀升綠，2映00鴉5年餓漲幅打為近筒幾年隊最大策，進雖入2攻00碧6年內，住來宅均揚價的球漲幅至受到明宏觀寇調控顧等多遲方面鞭影響雞開始純放緩梢。忽憑圖4叔：住匯宅均蚊價（藥20從02迅年-婦20資06沿年上鐵半年膀）快璃資料考來源塑：成屬都房痰管局筒素預測聲：沸拋1.代住宅靠供應饅量將冠進一濕步增芬大喬唱根據(jù)樓近三活年五稱城區(qū)音的土父地供勝應規(guī)引模（午20原03略-2趴00耍5年玩土地揉供應講量分豆別為影22更6.含56匆、2哲67所.8嶺7和務24鍛5.毫84著萬平勿方米據(jù)），造可以類預測冤，在服住宅擴市場幟保持比平穩(wěn)犧發(fā)展提的情概況下秩，住愉宅供銹應理局論上討仍然暮會持碧續(xù)增見長。其陳效2.呢需求灑持續(xù)蟻平緩駐釋放你。錫樹根據(jù)筆近三世年來村購房漠者需迎求變菠化趨來勢，蛇可以寶預測仿，未責來1黑-3懇年內膛，隨宵著城咽市化個進程頁的加善快、晨人居胃環(huán)境喂的改口善，賽將會酬吸引獎更多羨的外賤地人炕，需據(jù)求將充持續(xù)鞭上漲遞。但習在國焦家宏諷觀調蠅控和剩購房栗成本竄提高側等因等素的胸影響奇下，獸上漲杏幅度弊將趨清于平筋緩。戴杰喝3.牧住宅爐價格摘繼續(xù)取上漲獲，但債漲幅柳放緩和。蘋濫根據(jù)飽近幾能年價柿格走釋勢和子目前汗市場熔需求略，我熟們預盯測住奪宅價呀格將夢繼續(xù)狂上漲飛。但難由于粥受到頃國家攝宏觀灑調控趙的影蜓響，胡漲幅夕將有誼所放柜緩。童蝕甲級珍寫字返樓市文場油葡由于除成都絮目前坦缺乏剖真正鬧意義斥上的券甲級仿寫字惹樓，史我們簡對甲奔級寫城字樓菠的選岡取是奶在參綢考國濃際甲雄級寫外字樓懲設施掩設備捕標準例上做根出的猾。愚笑根據(jù)捎我們出Q2歸季度懂做出怒的最除新統(tǒng)煌計，憲成都績目前漂投入盾使用昆的甲呢級寫籍字樓帶總共識有7釀座，蟻其中雅5座吹位于方CB項D區(qū)貪域內偷（川蘋信大修廈、礦城市宴之心疾、時悉代廣刷場、郵中環(huán)皇廣場巖和冠醋城大窩廈）革，2周座位穗于S楊BD份區(qū)域睬內（柱威斯幻頓聯(lián)剝邦大慶廈和徑開行垃國際瞎廣場谷），粘總存提量面粗積為憑27衡8，差99醋5平逆方米固，平竊均租惑金為以98學.5拋元/干平方各米/測月，斷空置擁為3河3.艷1％悅。I男T，灑銀行般和電屯子企躺業(yè)是松成都困甲級萌寫字仆樓的權主要偏客戶火。下縮圖顯弦示了肅成都中甲級汁寫字飲樓1男99義8年氏-2束00堪6年廈第二譽季度居的租刻金變酷化情碌況。肅可以故看出桑，成者都甲教級寫諷字樓份的租瀉金保申持著遺平穩(wěn)好上漲憲。豎胖圖5挺：甲摧級寫儲字樓馬租金驗變化橫（1粥99錦8年澡-2啟00胸6年弓上半奮年）香樂德資料罰來源淋：戴蟲德梁于行研題究顧魚問部年鋼項由1豪99展8-僻20茶06棗年第配二季塌度甲助級寫藝字樓惱供應猾、占航用和百空置摸變化卵情況誦（圖燒6）禽可以吧看出眉，從笨19想98糧年-掩20散04例年，扭甲級卻寫字安樓都席基本音處于漫一個極供需貼平衡蠶的情憑況下吐。而派20金05剛年和法20綱06哪年上漏半年軍供銷潔比和測空置勻的上幕升主慚要是脫因為透新入借市的停三個舞甲級侮寫字兇樓（訊時代霞廣場盤、中粒環(huán)廣但場和院匯日脈央擴思國際子廣場傳還處被于市譽場吸存納階譯段，的因此型造成碌短期角的供資銷比岸和空嫩置率暫上升綢。甜主圖6柴：1籌99柔8-濫20鼓06顧年第倦二季斤度甲勉級寫謀字樓件供應就、占戀用和綁空置白變化瓜情況驗牙戀資料供來源播：戴造德梁激行研加究顧鉆問部虜敏預測垃：珠罪隨著嘆外來搶知名起企業(yè)垂的增蠶多和棵企業(yè)基擴張露需求燒的增炕大，竿成都責甲級睛寫字醒樓的木需求離將進贏一步怠增大獵，甲捉級寫示字樓系市場疑看好聲。品商業(yè)尼市場語突商業(yè)絨地產堪市場嬸的需層求從迅20聞01捆年開免始明顧顯地后顯現(xiàn)挖出來址。2甲00班3年益商業(yè)喇地產臭銷售搏面積剛為7夏6.朗53臉萬平壟方米敬，同篩比上秒升3編2.危24陪％，犬銷售剃金額螺同比淡增長仆73恩.7戲6％廊，被獅稱為葉"成搜都商箱業(yè)地橋產年鑰"。示然而賭，進顫入2連00什4年嘩以后閉，過竊度的配開發(fā)瘋導致宋了供桐銷比仰從2毅00科3年剩的1迎.2證5直染接上搖漲到號1.勞58嗚，供遠應增拐長過賄快，機需求雕出現(xiàn)似疲軟擋，商懇業(yè)用錦房空困置面遙積大奉幅增刪加。徐20趁05光年，距政府爛加強司了對績房地還產市影場的呢宏觀違調控茂，減鏟少部難份盲聞目投趙資，謠開始港消化欣之前質商業(yè)占存量倘，2山00并6年守上半圈年，海商業(yè)到用房隆的供郵應面慧積同供比下譯降明麥顯，骨為4景6.盜7％爬，銷掘售面要積同鉗比下披降1痛0.披0％雄，標揀志著萌商業(yè)奧地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