房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析全真模擬考試試卷A卷含答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析全真模擬考試試卷A卷含答案

單選題（共50題）1、從5本不同的書(shū)中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A2、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A3、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D4、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類(lèi)是（）。A.接口B.沒(méi)有方法的類(lèi)C.沒(méi)有子類(lèi)的類(lèi)D.至少有一個(gè)未定義消息的類(lèi)【答案】D5、若一個(gè)棧以向量V[1..n]存儲(chǔ)，且空棧的棧頂指針top為n+1，則將元素x入棧的正確操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C6、用戶(hù)交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。A.用戶(hù)交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)B.所用名詞和術(shù)語(yǔ)盡量采用業(yè)務(wù)用語(yǔ)C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A7、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?4）定義了父類(lèi)和子類(lèi)的概念。子類(lèi)在原有父類(lèi)接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類(lèi)中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱(chēng)為（）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】B8、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對(duì)象是運(yùn)行時(shí)的基本實(shí)體，對(duì)象之間通過(guò)傳遞（請(qǐng)作答此空）進(jìn)行通信。（）是對(duì)對(duì)象的抽象，對(duì)象是其具體實(shí)例。A.對(duì)象B.封裝C.類(lèi)D.消息【答案】D9、UML中關(guān)聯(lián)是一個(gè)結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個(gè)類(lèi)之間（47）A.不能有多個(gè)關(guān)聯(lián)B.可以有多個(gè)由不同角色標(biāo)識(shí)的關(guān)聯(lián)C.必須有一個(gè)關(guān)聯(lián)D.多個(gè)關(guān)聯(lián)必須聚合成一個(gè)關(guān)聯(lián)【答案】B10、測(cè)試四個(gè)程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個(gè)錯(cuò)，則()。A.至少有1個(gè)模塊至少有11個(gè)錯(cuò)B.至少有1個(gè)模塊至少有12個(gè)錯(cuò)C.至少有2個(gè)模塊都至少有11個(gè)錯(cuò)D.至多有2個(gè)模塊都至多有14個(gè)錯(cuò)【答案】A11、在UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。其中，（請(qǐng)作答此空）事物表示UML模型中的名詞，它們通常是模型的靜態(tài)部分，描述概念或物理元素。以下（）屬于此類(lèi)事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A12、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過(guò)程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書(shū)。A.坐落B.形狀C.場(chǎng)地平整情況D.登記時(shí)間【答案】D13、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類(lèi)的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B14、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A15、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.甲級(jí)寫(xiě)字樓B.乙級(jí)寫(xiě)字樓C.丙級(jí)寫(xiě)字樓D.丁級(jí)寫(xiě)字樓【答案】B16、甲方和乙方采用公鑰密碼體制對(duì)數(shù)據(jù)文件進(jìn)行加密傳送，甲方用乙方的公鑰加密數(shù)據(jù)文件，乙方使用（）來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)文件進(jìn)行解密。A.甲的公鑰B.甲的私鑰C.乙的公鑰D.乙的私鑰【答案】D17、在獲取與處理音頻信號(hào)的過(guò)程中，正確的處理順序是（）。A.采樣、量化、編碼、存儲(chǔ)、解碼、D/A變換B.量化、采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換C.編碼、采樣、量化、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換D.采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、量化、D/A變換【答案】A18、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A19、軟件的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)(SD.方法中，一般分為概要設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)兩階段，其中詳細(xì)設(shè)計(jì)主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過(guò)程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D20、HTML頁(yè)面的“title主頁(yè)/title”代碼應(yīng)寫(xiě)在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B21、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C22、若一個(gè)棧以向量V[1..n]存儲(chǔ)，且空棧的棧頂指針top為n+1，則將元素x入棧的正確操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C23、與單向鏈表相比，雙向鏈表（）。A.需要較少的存儲(chǔ)空間B.遍歷元素需要的時(shí)間較短C.較易于訪問(wèn)相鄰結(jié)點(diǎn)D.較易于插入和刪除元素【答案】C24、甲公司于2008年5月購(gòu)得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請(qǐng)了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對(duì)房屋進(jìn)行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無(wú)需考慮原租約的影響C.處分該房屋時(shí)應(yīng)按登記用途處置D.處分時(shí)乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B25、用戶(hù)界面設(shè)計(jì)的原則不包括（56）A.適合用戶(hù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作習(xí)慣B.保持界面元素、布局與術(shù)語(yǔ)的一致性C.提供反饋機(jī)制，注重用戶(hù)體驗(yàn)D.按照五年后的發(fā)展潮流進(jìn)行時(shí)尚設(shè)計(jì)【答案】D26、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長(zhǎng)，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C27、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營(yíng)資料，該酒樓年總經(jīng)營(yíng)收入為5320萬(wàn)元，其中老字號(hào)品牌帶來(lái)的收入占8%；年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬(wàn)元，管理費(fèi)用為130萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬(wàn)元，市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售費(fèi)用為210萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤(rùn)率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A28、CPU主要由運(yùn)算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時(shí)序電路組成，對(duì)指令進(jìn)行譯碼的功能是由（）實(shí)現(xiàn)的。A.運(yùn)算單元B.控制單元C.寄存器D.時(shí)序電路【答案】B29、已知N個(gè)數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個(gè)元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個(gè)新數(shù)，應(yīng)先（），以挪出一個(gè)空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開(kāi)始直到A[l]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置B.從A[1]開(kāi)始直到A[i]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置C.從A[i]開(kāi)始直到A[N]，每個(gè)數(shù)向前移動(dòng)一個(gè)位置D.從A[N]開(kāi)始直到A[i]，每個(gè)數(shù)間后移動(dòng)一個(gè)位置【答案】D30、用二分法來(lái)檢索數(shù)據(jù)，最確切的說(shuō)法是（）。A.僅當(dāng)數(shù)據(jù)隨機(jī)排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當(dāng)數(shù)據(jù)有序排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較大時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較小時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B31、一組無(wú)邏輯關(guān)系的語(yǔ)句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲(chǔ)空間，把這些語(yǔ)句放在一個(gè)模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。A.邏輯內(nèi)聚B.偶然內(nèi)聚C.過(guò)程內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】B32、從下列名詞中區(qū)分類(lèi)和對(duì)象。其中，（）全部是類(lèi)，（）全部是對(duì)象。A.電影、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片【答案】D33、WWW服務(wù)器與客戶(hù)機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A34、軟件開(kāi)發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、（）、軟件設(shè)計(jì)、編碼、測(cè)試、運(yùn)行(維護(hù))6個(gè)階段。A.可行性分析B.初始調(diào)查C.需求分析與定義D.問(wèn)題分析【答案】C35、在公有繼承的情況下，基類(lèi)的成員在派生類(lèi)中的訪問(wèn)權(quán)限為（）。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C36、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類(lèi)型的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：A.15小時(shí)30分B.28小時(shí)20分C.30小時(shí)D.40小時(shí)【答案】B37、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問(wèn)題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題C.租金的支付方式問(wèn)題D.租房用途【答案】D38、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C39、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)為檢測(cè)某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無(wú)合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C40、軟件的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)(SD.方法中，一般分為概要設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)兩階段，其中詳細(xì)設(shè)計(jì)主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過(guò)程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D41、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級(jí)C.將一個(gè)系統(tǒng)耦合到另一個(gè)系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力【答案】D42、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.變量實(shí)際上是存儲(chǔ)位置的名字B.變量都具有類(lèi)型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運(yùn)算，其他運(yùn)算都不能改變變量的值【答案】D43、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C44、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素?cái)?shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B45、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言提供的（）機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)發(fā)送一個(gè)通用的消息而調(diào)用不同類(lèi)的方法。A.函數(shù)調(diào)用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B46、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬于（50）維護(hù)。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C47、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B48、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語(yǔ)言DDLC.數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用程序D.各類(lèi)數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D49、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類(lèi)和對(duì)象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A50、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?)定義了超類(lèi)和子類(lèi)的概念，子類(lèi)在原有父類(lèi)接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類(lèi)中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱(chēng)為(請(qǐng)作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B大題（共10題）一、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。<1>、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢(xún)問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2017年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)）。有關(guān)資料如下：1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％。2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。3.折現(xiàn)率為12％，銷(xiāo)售費(fèi)用及銷(xiāo)售稅費(fèi)率為7％（與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生），購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬(wàn)元）二、測(cè)算報(bào)酬率Y。采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類(lèi)似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用試算法推算報(bào)酬率（具體計(jì)算過(guò)程略），計(jì)算得到報(bào)酬率為8.5％。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值。辦公樓總價(jià)值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬(wàn)元四、裝修改造費(fèi)用總額?！敬鸢浮?.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87％凈收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05萬(wàn)元2.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測(cè)算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年裝修改造后的辦公樓價(jià)值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57萬(wàn)元3.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12％。裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95萬(wàn)元三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類(lèi)型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開(kāi)發(fā)法選擇“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷(xiāo)售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；四、李某擁有國(guó)有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來(lái)的，中間三間是李某買(mǎi)鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開(kāi)辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來(lái)的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢(xún)問(wèn)可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說(shuō)明理由。答題需要層次，考三個(gè)問(wèn)題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門(mén)認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒(méi)有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿(mǎn)意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類(lèi)似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問(wèn)答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭(zhēng)議等問(wèn)題。五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過(guò)拍賣(mài)方式購(gòu)置了12000m2的辦公寫(xiě)字樓，并于2018年1月開(kāi)始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫(xiě)金額人民幣貳億肆仟萬(wàn)元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯(cuò)處：致函對(duì)象為××銀行錯(cuò)誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處：估價(jià)目的：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值錯(cuò)誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場(chǎng)價(jià)值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下）的市場(chǎng)價(jià)值。4.錯(cuò)處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸楣I(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專(zhuān)業(yè)化的無(wú)菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)能力較弱。（4）還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償順序。七、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。<1>、應(yīng)通過(guò)何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。八、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門(mén)名，工種，工資），若需查詢(xún)不同部門(mén)中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為：SELECT部門(mén)名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門(mén)名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢(xún)不同部門(mén)中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門(mén)名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語(yǔ)句如下：SELECT部門(mén)名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門(mén)名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢(xún)語(yǔ)句由上可見(jiàn)，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法，字符串插入時(shí)，需要用單引號(hào)括起，可在選項(xiàng)C中“