產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)計劃管理培訓(xùn)教材

（V1.6）

編制單位：項目運營管理部聯(lián)東集團地產(chǎn)事業(yè)部

計劃管理培訓(xùn)教材提綱二、計劃管控思路二、地產(chǎn)項目開發(fā)計劃管理一、計劃管理制度—4S計劃管理1、3個計劃層級2、3個計劃階段3、3個計劃過程4、3類計劃工具三、計劃考核體系1、一級計劃考核2、專項計劃激勵機制一、計劃管理制度計劃層級目的編制主導(dǎo)部門一級計劃（14個）考核項目公司和事業(yè)部相關(guān)部門項目公司（籌備計劃為投資拓展部）二級計劃（178個）只做進度監(jiān)控，不做考核項目公司專項計劃（10個專項計劃）計劃協(xié)調(diào)。不做考核。有專項激勵。各專項職能部門或項目公司1、3個計劃層級一、計劃管理制度3、3個計劃過程部門一級計劃二級計劃專項計劃編制審批變更編制審批變更編制審批變更運營管理部組織審核審核組織備案備案組織備案備案各職能部門參與審核審核參與審核審核編制提報提報城市/項目公司編制提報提報編制提報審批參與提報審批提報審批分管副總審批審批審批審批總經(jīng)理審批審批籌備會版計劃預(yù)備會版計劃決策會版計劃立項建議書審批通過后1周內(nèi)土地協(xié)議簽訂后1個月內(nèi)開工前1個月內(nèi)編制編制編制一、計劃管理制度2、3個計劃階段簽訂土地協(xié)議前計劃包含所有一級計劃、部分二級計劃（前期、設(shè)計、招標(biāo)等）包含所有一級計劃、所有二級計劃計劃編制計劃審批計劃變更一、計劃管理制度3、3個計劃過程序號分類過程關(guān)鍵動作1開發(fā)進度計劃計劃編制1、立項決策1個月內(nèi)，編制預(yù)備會版開發(fā)計劃2、交地后1個月內(nèi)，編制決策會版開發(fā)計劃3、開發(fā)計劃由項目公司編制，各職能部門配合計劃審批1、運營部發(fā)起計劃評審會2、事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門進行評審3、項目公司會簽上報運營管理部4、運營管理部組織事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門會簽計劃變更1、開發(fā)計劃每季度集中評審2、評審審批流程與計劃審批一致一、計劃管理制度3、3個計劃過程—開發(fā)計劃一、計劃管理制度3、3個計劃過程—專項計劃序號分類編制人審核人編制時間監(jiān)控人1四證專項計劃項目公司分管計劃、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部2交房專項計劃工程管理部分管工程、副總經(jīng)理項目交房前3個月運營管理部3開盤專項計劃營銷策劃部分管營銷、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部4招標(biāo)專項計劃成本管理部分管成本、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部5設(shè)計專項計劃研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃設(shè)計部分管設(shè)計、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部6銷售專項計劃營銷管理部分管營銷、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部7回款轉(zhuǎn)向計劃營銷管理部分管營銷、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部8成本專項計劃成本管理部分管成本、副總經(jīng)理項目開發(fā)計劃審批后15日內(nèi)運營管理部9人才儲備計劃人資行政部總經(jīng)理每月編制一次事業(yè)部總經(jīng)理10土地儲備計劃投資拓展部分管投資、副總經(jīng)理每月編制一次事業(yè)部總經(jīng)理一、計劃管理制度4、3類計劃工具計劃編制工具

計劃監(jiān)控工具

計劃評價工具4、3類計劃工具——計劃編制工具1個標(biāo)準(zhǔn)周期3個一級計劃模板（含二級）10個專項計劃模板銷售、回款、人才儲備、土地儲備4個專項計劃模板編制中。。。一、計劃管理制度一、計劃管理制度4、3類計劃工具——計劃編制工具（籌備計劃）一、計劃管理制度編制時間：項目立項建議書審批后一周內(nèi)編制

計劃適用區(qū)間：立項建議書審批至項目土地協(xié)議簽訂序號工作明細(xì)開始時間完成時間責(zé)任部門備注1項目公司注冊

人資行政部

城市/項目公司

2辦公地點確認(rèn)及報批

城市/項目公司

3總經(jīng)理到崗

人資行政部

營銷副總到崗

設(shè)計副總到崗

財務(wù)副總到崗

行政部（招聘負(fù)責(zé)人）

其他相關(guān)人員到崗

4市場調(diào)研及產(chǎn)品定位報告

營銷策劃部

城市/項目公司

5商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營建議方案

商務(wù)部

6項目概念設(shè)計任務(wù)書

研發(fā)設(shè)計部

項目概念方案設(shè)計單位選定

項目概念方案審批通過（事業(yè)部總經(jīng)理通過）

項目概念方案審批通過（政府通過）

7概念方案初步成本測算

成本管理部

概念方案資金規(guī)劃方案

資金管理中心

概念方案經(jīng)營預(yù)算分析

財務(wù)部

可研報告審批通過

投資拓展部

8深化市場調(diào)研報告及輸出定位報告

營銷策劃部

城市/項目公司

定位報告終版通過審批

9簽訂項目協(xié)議書

投資拓展部

城市/項目公司

掛牌條件（政府掛牌前）確認(rèn)及落實

項目掛牌

項目摘牌

拆遷交地

10售樓處選址

研發(fā)設(shè)計部

售樓處方案設(shè)計完成并匯報通過

售樓處施工圖設(shè)計完成

11落實四證辦理、報批報建流程

城市/項目公司

12預(yù)備會版計劃編制完成

城市/項目公司

4、3類計劃工具——計劃編制工具（預(yù)備、決策會版計劃）一、計劃管理制度（1）預(yù)備會版計劃編制時間：項目土地協(xié)議簽署后一個月內(nèi)

計劃適用區(qū)間：項目土地協(xié)議至項目開工前一個月（1）決策會版計劃編制時間：項目開工前一個月內(nèi)

計劃適用區(qū)間：項目開工至項目全部竣工交付4、3類計劃工具——計劃編制工具（預(yù)備、決策會版計劃）一、計劃管理制度計劃編制模板一級計劃簽批單填寫計劃模板后自動生成“一級計劃簽批單”（1）每周一，各部門確認(rèn)后運營管理部下發(fā)項目公司（本周計劃及下周計劃節(jié)點）（2）每周四，項目公司上報周執(zhí)行計劃（本周完成情況及下周計劃）項目項目分期階段分部/分項一級、二級節(jié)點計劃實際完成時間36周計劃

（9.5-9.11）36周完成情況36周須事業(yè)部完成事項及時間37周計劃

（9.12-9.18）37周須事業(yè)部完成事項及時間評價完成1st調(diào)整2nd調(diào)整3rd調(diào)整上海金山一期開發(fā)證件辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》11-8-1811-9-6

計劃9-6取證

上海金山一期設(shè)計施工圖施工圖外審?fù)瓿?1-8-2011-9-6

計劃9-6完成外審

上海金山一期工程主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu)封頂11-8-2011-12-5

6層頂板澆筑完成

項目項目分期階段分部/分項一級、二級節(jié)點計劃實際完成時間36周計劃

（9.5-9.11）36周完成情況36周須事業(yè)部完成事項及時間37周計劃

（9.12-9.18）37周須事業(yè)部完成事項及時間評價完成1st調(diào)整2nd調(diào)整3rd調(diào)整上海金山一期開發(fā)證件辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》11-8-1811-9-6

11-9-6計劃9-6取證完成

上海金山一期設(shè)計施工圖施工圖外審?fù)瓿?1-8-2011-9-611-9-16

計劃9-6完成外審未完成，規(guī)劃設(shè)計部未按時提供內(nèi)審意見

完成外審需規(guī)劃設(shè)計部9-12之前提供內(nèi)審意見。

上海金山一期工程主體結(jié)構(gòu)主體結(jié)構(gòu)封頂11-8-2011-12-5

6層頂板澆筑完成6層頂板鋼筋綁扎完成

7層柱鋼筋綁扎完成

一、計劃管理制度4、3類計劃工具——計劃監(jiān)控工具（周執(zhí)行計劃）說明：會議紀(jì)要及其他專項計劃均將納入周執(zhí)行計劃中分期階段建筑結(jié)構(gòu)外裝機電精裝景觀小市政大市政事項進展事項進展事項進展事項進展事項進展事項進展事項進展金山一期開發(fā)土地證（含立項批復(fù)）5-10

用地規(guī)證5-30

工程規(guī)證9-20

施工證9-25

設(shè)計總規(guī)方案OK幕墻方案OK電梯（含參數(shù)、圖紙）

精裝修方案

園林景觀方案

水方案及施工圖

水方案及施工圖

單體方案OK幕墻施工圖）OK空調(diào)（含參數(shù)、圖紙）

精裝修施工圖

園林景觀施工圖

電方案及施工圖

電方案及施工圖

方案外審?fù)ㄟ^OK泛光方案

弱電智能化方案及圖紙

氣方案及施工圖

氣方案及施工圖

詳規(guī)批復(fù)OK泛光施工圖

消防方案及圖紙

暖方案及施工圖

暖方案及施工圖

施工圖內(nèi)審8-31導(dǎo)向標(biāo)識方案

路方案及施工圖

路方案及施工圖

基坑、土方、支付圖紙OK導(dǎo)向標(biāo)識施工圖

地勘、試樁OK

招標(biāo)方案設(shè)計單位招標(biāo)OK幕墻設(shè)計單位招標(biāo)OK電梯分包招標(biāo)

精裝修設(shè)計單位招標(biāo)

園林景觀設(shè)計單位招標(biāo)

小市政設(shè)計單位招標(biāo)

大市政設(shè)計單位招標(biāo)

施工圖設(shè)計單體招標(biāo)OK泛光及導(dǎo)向設(shè)計單位招標(biāo)

空調(diào)分包招標(biāo)

精裝修分包招標(biāo)

園林景觀分包招標(biāo)

小市政工程招標(biāo)

大市政工程招標(biāo)

總包招標(biāo)OK幕墻分包招標(biāo)OK消防分包招標(biāo)

監(jiān)理招標(biāo)OK門窗分包招標(biāo)

勘察招標(biāo)OK涂料分包招標(biāo)

樁基分包招標(biāo)OK泛光及導(dǎo)向分包招標(biāo)

土方分包招標(biāo)OK

工程地基處理

幕墻施工完成

電梯安裝完成

精裝修施工完成

園林景觀施工完成

水安裝完成

水安裝完成

土方

門窗安裝完成

空調(diào)安裝完成

電安裝完成

電安裝完成

出正負(fù)零12-10涂料施工完成

消防施工完成

氣安裝完成

氣安裝完成

主體結(jié)構(gòu)封頂

泛光及導(dǎo)向施工完成

暖安裝完成

暖安裝完成

砌筑抹灰完成11-15

道路敷設(shè)完成

道路敷設(shè)完成

地坪完成11-30

營銷產(chǎn)品定位OK

開盤銷售OK

4、3類計劃工具——計劃監(jiān)控工具（項目跟蹤臺帳）一、計劃管理制度計劃跟蹤單（項目）項目項目分期計劃事項計劃實際完成實際進展描述責(zé)任人計劃節(jié)點1st調(diào)整2nd調(diào)整3rd調(diào)整4th調(diào)整天津3#一期多層幕墻施工圖11/8/31

月底完成多層幕墻施工圖于瑞勇天津3#一期多層幕墻、涂料招標(biāo)11/9/30

應(yīng)立即啟動多層幕墻、涂料招標(biāo)工作曹世寧天津22#一期總包定標(biāo)11/8/2511/8/26

模擬清單招標(biāo)?？偘寻l(fā)標(biāo)，預(yù)計8.26定標(biāo)曹世寧天津22#一期施工圖完成11/8/1511/8/25

樁基施工圖完成。劉豐無錫一期景觀施工圖11/8/31

8-10已完成景觀擴初。于瑞勇沈陽四期景觀方案匯報11/6/3011/8/22

時間暫無法確定。于瑞勇沈陽小戶型23、25#交房11/7/3011/8/31

計劃8-31前單體竣工、外網(wǎng)施工完成賈賀上海一期一期總包招標(biāo)11/8/2011/8/2511/9/5

8-10已發(fā)標(biāo)，預(yù)計9.5定標(biāo)曹世寧上海一期精裝方案11/8/1511/8/2011/8/2311/8/30

8-23會議評審意見比較多，預(yù)計8-30再次內(nèi)審于瑞勇4、3類計劃工具——計劃監(jiān)控工具（計劃跟蹤單）一、計劃管理制度說明：計劃跟蹤單每周在事業(yè)部例會上進行通報計劃跟蹤單（事業(yè)部）部門事項計劃實際完成結(jié)果定義責(zé)任人計劃

節(jié)點1st調(diào)整2nd調(diào)整3rd調(diào)整4th調(diào)整人資項目公司排名納入考核方案11/8/28

已匯報兩次，月底前可以完成張艷紅成本戰(zhàn)略采購方案、優(yōu)化預(yù)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)（戰(zhàn)略合作伙伴）11/8/31

初稿已完成，預(yù)計8月底前確認(rèn)終稿徐洪濤設(shè)計出臺交樓標(biāo)準(zhǔn)（含設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)）11/8/31

要求8月份提出標(biāo)準(zhǔn)劉豐研發(fā)兩點一線，建造開放標(biāo)準(zhǔn)11/8/31

要求8月份提出標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計無法完成于瑞勇工程出臺工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)11/8/31

8月31日前完成賈賀運營會議管理體系成文11/8/31

初稿完成，等待內(nèi)審孫久文沈陽牽頭成立獨立建筑公司，提供計劃

尋找代理公司，談判中從學(xué)豐4、3類計劃工具——計劃監(jiān)控工具（計劃跟蹤單）一、計劃管理制度各項目公司月度綜合排名①②③各項目公司月度一級計劃節(jié)點完成統(tǒng)計各項目公司月度計劃管理排名計劃管理總結(jié)④4、3類計劃工具——計劃評價工具（運營月報）一、計劃管理制度提綱二、計劃管控思路二、地產(chǎn)項目開發(fā)計劃管理一、計劃管理制度—4S計劃管理1、3個計劃層級2、3個計劃階段3、3個計劃過程4、3類計劃工具三、計劃考核體系1、一級計劃考核2、專項計劃激勵機制二、計劃管控思路檢查計劃的協(xié)調(diào)一致計劃跟蹤計劃通報計劃考核1、項目月度巡檢2、項目周會議紀(jì)要備案3、總包施工計劃檢查1、一、二級計劃編制（確認(rèn)）2、周執(zhí)行計劃（各部門確認(rèn)）3、專項計劃（雙簽）1、項目全狀態(tài)跟蹤2、重要事項跟蹤協(xié)調(diào)對事業(yè)部負(fù)責(zé)計劃未完成，在周例會上通報1、一級計劃考核2、專項激勵機制提綱二、計劃管控思路二、地產(chǎn)項目開發(fā)計劃管理一、計劃管理制度—4S計劃管理1、3個計劃層級2、3個計劃階段3、3個計劃過程4、3類計劃工具三、計劃考核體系1、一級計劃考核2、專項計劃激勵機制三、計劃考核體系備注：具體見《計劃考核方案》1、一級計劃考核序號計劃執(zhí)行準(zhǔn)確率（G）業(yè)績系數(shù)計劃基本權(quán)重占20%1G≥100%1.5302100>G>90%1.224390%≥G>80%1.020480%≥G>60%0.918560%≥G>50%0.816650%≥G>40%0.714740%≥G>3