某地產(chǎn)項(xiàng)目方案

白云時代項(xiàng)目方案白云?時代新居策劃案第一部分市場分析一、白云樓市現(xiàn)狀分析1、區(qū)域概況及地產(chǎn)趨勢白云區(qū)是貴陽市所轄的一個行政區(qū)域，是貴陽市的衛(wèi)星城，通過貴遵高速公路與貴陽相連，它不僅是貴州最著名的鋁工業(yè)基地，同時也是國內(nèi)久負(fù)盛名的鋁城。在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠(yuǎn)、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨(dú)立或斷裂的區(qū)域。但，經(jīng)過這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷年來都在不斷的迅猛增長。應(yīng)該說，目前白云的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出前所未有的良好契機(jī)。在2000年9月召開的房交會上，小河、花溪的部分樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點(diǎn)。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)則悄無聲息。報紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產(chǎn)報道。我們都知道小河、花溪、白云這三個板塊通過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽緊密聯(lián)系。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力；花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展只能是結(jié)合大企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以水平價格差同其它區(qū)域抗衡。對于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗(yàn)和決策。2、白云樓市的發(fā)展進(jìn)程白云區(qū)的建制是1973年才開始恢復(fù)的，起步較晚，發(fā)展緩慢。80年代初，只有為數(shù)不多的幾棟住宅樓。至1993年房改時，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。這在當(dāng)時也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。93—94年，主要是職工集資建房，同時有部分商品房開發(fā)，當(dāng)時的商品房價格十分便宜，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來很快就被搶購一空。97年后，貴陽的部分開發(fā)商開始進(jìn)入白云區(qū)，開發(fā)了一些較具品味的商品房，開始引入新的建筑理念。標(biāo)準(zhǔn)式、躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場供給不足，導(dǎo)致房價一路攀升，由前幾年的每平方米550元—680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實(shí)力的發(fā)展商（如朝暉房開、強(qiáng)臣房開、永茂房開），他們對推動白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。3、區(qū)域地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展史上，依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點(diǎn)。目前貴州鋁廠的2萬多名職工中就蘊(yùn)藏著巨大的購房潛力。其原因在于：①

貴鋁目前的經(jīng)濟(jì)效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購買力較強(qiáng)；②

貴鋁職工目前的住房條件尚不盡人意，職工有強(qiáng)烈的二次購房欲望。與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大，目前連片開發(fā)了總面積逾8萬平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2—720元/M2的價格整體出售給貴州鋁廠。其項(xiàng)目一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項(xiàng)目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。4、區(qū)域綜述通過對白云區(qū)樓市的調(diào)查,不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個比較初級階段,在售樓盤數(shù)量并不是很多,近10個左右，包括一些不知名的樓盤在內(nèi)。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢良好，以650-1200元/m2的價格出售，相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍(lán)天大廈及幾棟未知名的樓盤，價格在750-1200元/m2元之間。這一地段處于白云的入口處，有著十分有利的地理優(yōu)勢，加上即將開發(fā)的金陽新區(qū)就在其西側(cè)，所以，盡管價格相對于其它樓盤略高，但銷售情況都還不錯。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢也見好，毗鄰金陽區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標(biāo)客戶上應(yīng)該留個典型。就目前白云樓市來說具有以下主要特征：1.

規(guī)模大的不多，除朝暉花園外，基本都屬于小規(guī)模。朝暉花園占地40000m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨(dú)樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。2.

各樓盤的建立受到市政府向金陽小區(qū)移動、區(qū)政府向南湖移動的影響。在市政治經(jīng)濟(jì)文化中心向西移的戰(zhàn)略影響下，各樓盤的建立自然會考慮到這點(diǎn)，如各樓盤均位于白云大道兩旁，典型的應(yīng)屬朝暉花園，其借助毗鄰金陽小區(qū)通過對金陽的聲勢宣傳了自己，自然又吸引了不少客戶。3.

價略低，客戶多屬二次擇業(yè)。比較小河樓價、貴陽樓價，及其它地區(qū)樓價，白云區(qū)的樓價顯得很具吸引力，買一套一般的住房只需五到六萬元，這樣的價格對需要改善住房環(huán)境的二次置業(yè)者來說，是再合適不過的了。另外從現(xiàn)階段的購房的客戶來看主要有以下特點(diǎn)：1)

主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽方向客戶面少；2)

價格影響下，客戶面顯得較廣，五萬以上對于白云區(qū)內(nèi)居民個人來說咬咬牙便能住上滿意的房子；3)

客戶對居住的外部環(huán)境，配套、物管有了新的認(rèn)識，希望從里到外改善住房環(huán)境（例鋁廠職工）；4)

還有一定的客戶仍需存在，白云區(qū)內(nèi)近20萬人，現(xiàn)有的住房數(shù)量以及環(huán)境及在售的各樓盤總量，并不足以解決區(qū)內(nèi)人的住房狀況。4.

戶型方面：80-120m2面積的戶型熱銷，錯層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時日。5.

有特點(diǎn)的樓盤、小區(qū)少，除朝暉花園外，其它樓盤純粹是住宅，無綠化，物管差?？偟膩碚f，隨著西部大開發(fā)，金陽新區(qū)的規(guī)劃。重新樹立一個“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟(jì)活動的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。同時，由于經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展，職工就業(yè)機(jī)會增多，收入增加，這將有利于居民購房消費(fèi)能力的提高，從而使住宅物業(yè)的需求量加大。此外，汽車擁有量的增多，鄰近郊區(qū)的住宅物業(yè)銷售會有好轉(zhuǎn)。一、白云樓市的開發(fā)走勢分析面對金陽新區(qū)建設(shè)給白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了千載難逢的機(jī)遇，白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢，地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不足、整體環(huán)境較差是不容回避的現(xiàn)實(shí)，但是，多年經(jīng)驗(yàn)發(fā)展的積累，其廣闊的發(fā)展空間，適宜的價格水平卻是市內(nèi)物業(yè)所無法比擬的。我們預(yù)見白云樓市的開發(fā)走勢應(yīng)有以下幾個特征：1、

“大白云”的整體形象必將逐步樹立，舊城改造是關(guān)鍵點(diǎn)，整體規(guī)劃和商業(yè)配套亦將被提上日程。白云區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，又面臨西部大開發(fā)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣兩大歷史機(jī)遇。這給舊城改造提供了充分的條件，在整體規(guī)劃方面，充分利用有限資源，抓住機(jī)遇，做好區(qū)域定位，舊城改道，功能轉(zhuǎn)換，環(huán)境整治等工作，也是業(yè)內(nèi)人士不可避的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)建立在區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，沒有區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁支撐，房地產(chǎn)業(yè)只能是空中樓閣。2、蘭博會、風(fēng)箏節(jié)的舉辦，及今年南湖新區(qū)的啟動，將對白云的產(chǎn)業(yè)增長起到積極的作用。也必將打破現(xiàn)有的白云樓市的競爭格局。新的建筑理念和營銷水平將會出現(xiàn)。3、為二次置業(yè)人士提供新的視野在未來的一兩年內(nèi)，白云區(qū)肯定會出現(xiàn)規(guī)模較大的新盤，將一改過去諸候分據(jù)，群雄爭霸的時代，發(fā)展商的多極對抗將形成主流，市內(nèi)樓盤那樣見縫插針，步步為營的做法至少在目前還決不會成為白云成功樓盤的主流。因此，在充裕的空間里營造親切、寬松、和睦的居住氣氛才是白云區(qū)樓盤發(fā)展的方向。4、樓盤本身的形象將會越顯鮮明突出這一點(diǎn)從小河、花溪的樓盤中可找到答案，“一道美麗的地平線”、“山環(huán)水抱超大社區(qū)”、“高爾夫首席生態(tài)特區(qū)”，如今的郊外樓盤已經(jīng)樹立了這樣一個一個讓人印象深刻的形象，相信明天還會有許多“更美麗的地方”呈現(xiàn)在客房的面前。白云的樓盤也不再是偏隅陋居的代名詞，個性和氣質(zhì)將會得以展現(xiàn)。綜合評述白云區(qū)購房客戶最關(guān)必的問題是如交通、配套、教育、健康等設(shè)施是否具備安全、穩(wěn)定、舒適、文化等情感精神的追求能否尋到答案？還須發(fā)展商仔細(xì)想想。廣袤的空間，蘊(yùn)涵著無限的潛力；許多年的持續(xù)發(fā)展，已為將來進(jìn)步奠定了良好的基礎(chǔ)；長期持續(xù)宣傳推廣，對客戶交通距離障礙心理的突破，是白云再現(xiàn)地產(chǎn)風(fēng)去的保障；較有口碑的發(fā)展商，陸續(xù)將旗幟插上這一方熱土，更是掀開新紀(jì)元序幕的契機(jī)。新世紀(jì)的白云樓市，我們拭目以待。第二部分項(xiàng)目市場定位與建筑設(shè)計(jì)策略分析決策一、項(xiàng)目市場定位分析決策任何項(xiàng)目在進(jìn)行操作之前，都必需明白一點(diǎn)“開發(fā)的目的是什么”這時我們必須做的第一步。我們的項(xiàng)目是給哪些人修的？這些人對住宅有哪些要求？怎樣的設(shè)計(jì)和配套才能滿足他們的心理需求？才能符合他們的消費(fèi)心理等等問題，都是我們必需考慮的。這些問題的實(shí)際解決也就形成了我們的項(xiàng)目定位。現(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何項(xiàng)目都不能象計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代一樣修好了房子再來找買主。住房既然已形成了商品，就應(yīng)同其它商品的開發(fā)步驟一樣，在確定消費(fèi)對象的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)。這樣才能做到有的放矢。1、

項(xiàng)目總體定位分析決策從前面的市場分析中我們可以知道，白云區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于起步階段。部分項(xiàng)目也正從單一化向規(guī)模化方向發(fā)展，項(xiàng)目的概念炒作才剛剛開始，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。這對本案的開發(fā)啟動而言是非常有利。件但從運(yùn)另一短方面磚來看化，本革案的邀定位檢也并為不是傭那么劑輕松衡。舞1、侄

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貴謠州鋁花廠中纏層以繩上干置部崇（迎3）丸

白圾云區(qū)之私營須企業(yè)忠經(jīng)營妻者服（隸1）畜

白恰云區(qū)詠與貴禍陽市根區(qū)內(nèi)垂的二彩次置宰業(yè)者鋪（那2）門

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配烈有專充用大款型會值所鵝綜述農(nóng)由于子項(xiàng)目非的這給些特奔征，鋒決定異了項(xiàng)鴨目的際市場花競爭住應(yīng)來駝自于粘區(qū)內(nèi)帶多層垃項(xiàng)目興中的極大面寸積套翻型和辱類似擋朝暉富花園伸的園濫林小酬區(qū)?；钡?xiàng)馬目獨(dú)賭到的葵綜合淘園林權(quán)設(shè)計(jì)糖使得方項(xiàng)目欲在同嘗檔樓苦盤中耽獨(dú)樹節(jié)一幟海，具姨有相拐當(dāng)強(qiáng)布的競剃?duì)幜?。?、伸從與曬競爭倒對手犬產(chǎn)品獨(dú)優(yōu)劣勤勢分浩析反項(xiàng)目漢所在食區(qū)域胳為白傻云區(qū)字的開素發(fā)區(qū)糟，提瑞供產(chǎn)旁品為促多層鍋中高險檔物么業(yè)。荒在整祖?zhèn)€白仔云區(qū)涂內(nèi)這旋樣產(chǎn)傾品的匹供應(yīng)賢量并店不多柱，目肅前僅畫有朝薯暉花趕園與宣之抗善衡。授但朝撿暉花梅園的擇開發(fā)給理念把較為象老套導(dǎo)，生勵命周鋒期不畏長，杜園林唇景觀恭與外腔立面德設(shè)計(jì)貞不超壇前，糞而且畢不太按注重銅物業(yè)叨管理娃，其澡智能賊化的其概念束并沒猴有實(shí)場際的籍設(shè)施幣預(yù)以坑支撐政。與殼它相擁比，煮本案械仍存志在著忘較多培的機(jī)恨會。釣從與魯區(qū)內(nèi)朵競爭夕對手鎮(zhèn)的多鴿層住械宅樓郵盤來殘看，額我們租的優(yōu)繩勢在腸于良嫌好的滿外觀鴉設(shè)計(jì)無、統(tǒng)棍一的膽整體怪規(guī)劃庸、超啊大的留小區(qū)烤會所縣、良晝好的阿物管庭、便壞利的鉆交通產(chǎn)及綜挺合園粱林小袋區(qū)的俱獨(dú)特鞠賣點(diǎn)王等。與劣勢兔在于溉周邊煙環(huán)境繪和配獵套設(shè)膠施不黃齊全面、周覆邊環(huán)類境不窗理想避、開張發(fā)商炕的品彩牌優(yōu)逗勢不估強(qiáng)等霜。乳【朝教暉案喉例】繼1、己

項(xiàng)聲目簡尼介俯朝暉歪花園旁位于松白云景區(qū)朝拔暉路氏旁，忍處南招湖新發(fā)區(qū)控竭制規(guī)惑劃內(nèi)罰，毗她鄰金遇陽新黎區(qū)，間占地言40沫00拜余平奮方米塌，總償建8寇00禾00數(shù)余平妻方米畝，居犧住戶稼數(shù)7掠00素多戶偶。是急目前炒白云武區(qū)唯歉一的漠花園港式住效宅小掌區(qū)，暫綠化促率5策‰，囑10爹00徹0余吃平方宴米的初朝暉琴世紀(jì)凱廣場惡和緊騾靠的徐朝暉專陽光散公園蓮是體豆現(xiàn)其臟花園蹤式住裕宅小犯區(qū)主然題的魄重要醬特征怕。驚朝暉輪花園柏分兩禿期工公程，資目前瞧一期駝的懂20遣0余竿戶已英近完抱工，類正推阻出二扛期的略80廚套。秩主力柿戶型有以全皂錯層慣為主裁，面農(nóng)積8趟0-哄15途4平芹方米頸，另依外，紗有一完棟是橡復(fù)式悲的戶荒型，葵共六下樓。眉價格衡標(biāo)準(zhǔn)仆在7占20像-1期21退0元援之間問，今汁年1桐2月節(jié)30勤日交羽房，醫(yī)而處并內(nèi)部購認(rèn)購?fù)浑A段喝。飄2、費(fèi)

本慎期推掠出樓摧盤喉面積頭79襲-1而30蹤平方屬米戶氣型有壇兩室波兩廳慌，二冊室兩廚廳一龜衛(wèi)、煮三室竹兩廳金二衛(wèi)會的全訓(xùn)錯層乳為主宏。另由外，衫有1縮70課-2偏00時之間由的復(fù)混式戶獻(xiàn)型出排售，鄉(xiāng)目前象從推郵出的對單位育，錯性層的飲銷售咽情況監(jiān)較復(fù)周式的近要好楊?？蜆O戶選私擇朝議暉花慘園很外要一尤點(diǎn)便嚴(yán)是其陸相對槳較好起的環(huán)貍境和遮位置犬，也羽比較亮接受默72筆0元怒/M求2超阿價的墊錯層閱、復(fù)用式、巡價格恰相對稈較高喝。好3、巾

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推緊廣策跨略聾緊扣完白云焦其它析樓盤搞在位恐置、祖物管電、配繩套、顛環(huán)境段方面燒的弱獄勢，難對自階己優(yōu)兇勢進(jìn)清行宣跟傳，評突出的自身鴨買點(diǎn)堅(jiān)，主源要買虧點(diǎn)有泄：瓣1、君

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目富標(biāo)客別戶層蘋面較映窄底三、槳項(xiàng)目軌宣傳扁主題怒及主輝要賣促點(diǎn)肝1、瞧項(xiàng)目撓宣傳蘇策略歡構(gòu)思廳由于娃本項(xiàng)降目規(guī)銹模較歷大，淹需要拆較長旬的開盈發(fā)建蹤設(shè)周塑期。鑼故此航，銷陡售推煎廣期蓮及宣算傳鋪雷排亦重相應(yīng)裝較長歉。為第使項(xiàng)礎(chǔ)目能咽夠在個長時劈期內(nèi)炮保持兼強(qiáng)勁驗(yàn)之市揭場競妥爭力埋及吸版引力卵，在窯宣傳叉推廣廣策略叫方面瓣：首惹先，汪需要霞為項(xiàng)驚目訂身立一宿個整雜體宣們傳主樓題，晃貫穿逆各個長開發(fā)亂期和亡銷售啊宣傳貴期。朝其次捉，要持根據(jù)醬項(xiàng)目云特點(diǎn)親全面鈴發(fā)掘伐配合驅(qū)項(xiàng)目坑宣傳煙主題方的各符項(xiàng)優(yōu)學(xué)質(zhì)賣貸點(diǎn)，訓(xùn)令其熟分別擴(kuò)在不膽同的練銷售性推廣順期內(nèi)自通過磁各宣粱傳媒蹲體的勻配合禿發(fā)揮慌其各舊自的缸優(yōu)勢抖，進(jìn)限一步臂完善兆主題哀概念寺。這烏一構(gòu)刑思是燦為了符賦予育項(xiàng)目吵一個姐鮮明弱、獨(dú)滅特的叼個性慕，令塘其在購各大母型樓漸盤中束獨(dú)樹巨一幟皆，再鞋配合仗項(xiàng)目絨自身縮總體光規(guī)劃銷、配拉套設(shè)絨施、賀物業(yè)燭管理擁等各樸方面喘的高苦質(zhì)素旺表現(xiàn)顯，令史本項(xiàng)雷目在淋一個歪長時錫期內(nèi)拼始終針保持思強(qiáng)有隙力的夾競爭塘優(yōu)勢晉。扮2、黎項(xiàng)目亦宣傳誦主題頌?zāi)繋?xiàng)目尺的宣能傳主堪題是率項(xiàng)目姨定位腔的直線接體警現(xiàn)，烘是貫滾穿整威個樓槐盤開老發(fā)與聞銷售燦的全艦過程償?shù)?。敘其確折立得熊好壞貓直接浪關(guān)系鑼到了火樓盤斃的整癢體形黃象。手敝司為根據(jù)羽白云蜜區(qū)的棕地產(chǎn)拉發(fā)展敘現(xiàn)狀拒及未紛來的娘遠(yuǎn)景選規(guī)劃烘，建觀議本執(zhí)案的終宣傳伐主題共為：冶南湖柱新區(qū)風(fēng)的樣日板工屑程，猶白云仰名都扛的異茅國風(fēng)醉情緩?qiáng)A塊行南湖黎新區(qū)垂目前遞在白笨云是膛人人潑皆知愉的，吧是規(guī)宋劃中嚇的白漲云區(qū)杏新的三行政銷中心齊。本濤案緊沾鄰新隆區(qū)，披這樣調(diào)的主責(zé)題確腫立，黨緊緊紀(jì)的抓溝住南攤湖新齊區(qū)這感棵大鉗樹，允可以娃引起仁白云勢市民歪的關(guān)采注，勒而且五有利丹于與擱政府塵溝通鞠進(jìn)行交宣傳雀，達(dá)俊到園“芳借雞槐生蛋規(guī)”廁的目戀的。鮮3、雁項(xiàng)目健賣點(diǎn)戰(zhàn)分析賀結(jié)合扮項(xiàng)目染優(yōu)勢章，可班供發(fā)邊揮宣朗傳之謀賣點(diǎn)竊不少睬，敝聲司從螺爭取貼最佳紐宣傳幻效應(yīng)艱目標(biāo)潔出發(fā)傅，總絮結(jié)出竟以下三幾個雞主要肌賣點(diǎn)己，以光支持凍我們同“廈南湖藥新區(qū)文的樣礙板工抱程，越白云猴名都詳?shù)漠悕u國風(fēng)尤情灘”于的主勁題概吃念。喬A、鑒地理纏位置哥項(xiàng)目首距白唐云區(qū)負(fù)的主滲干道稱——嫌白云喇大道加僅服6分啟鐘腳籃程，秒又與耗即將效開發(fā)蠶的南錄湖新稅區(qū)直璃接接學(xué)壤。棒并且稅南湖彎新區(qū)共規(guī)劃骨中的程廣場爪距小型區(qū)僅積有1稿00揚(yáng)米左啟右。燦這塊朗土地莫是連椅結(jié)舊裙城與捕新城曉的重購要鏈鴉環(huán)?？倦S著灰南湖忘新區(qū)飄的開嫁發(fā)修另建，右本案事優(yōu)越秩的地妥理位刪置將巷逐步傳被認(rèn)捆同，會其價紛值也哪會隨清之攀轉(zhuǎn)高。凝B、憑園林拾設(shè)計(jì)聽本案懇的園足林設(shè)愁計(jì)思恥路在脊貴陽糖市是產(chǎn)獨(dú)一萌無二叫的，呼與其捎他樓具盤相辨比具饞有相造當(dāng)大蘆的差伐異性元。多筐個國尺家的撫園林喇風(fēng)格宣共同眾組成時的鋁折城異琴國風(fēng)云情，但不僅掏可以欲美化升小區(qū)土，而對且具議有相統(tǒng)當(dāng)大達(dá)的觀曠賞性句，是朱吸引展消費(fèi)思者駐節(jié)足欣翼賞的拌獨(dú)到筋賣點(diǎn)念。軋Ｃ、勝建筑工設(shè)計(jì)止后現(xiàn)眼代簡怕約式挖的仿圖生建落筑在鵝整個井貴陽臘市也痕是首而家提肆出。眾完全遷有別些于市煤場泛爺濫的凱歐陸溜風(fēng)情式，澳杠洲風(fēng)諷情等夠，從芽建筑很設(shè)計(jì)挽上已熱跳出齒以往講模式巧，獨(dú)槽居高煌處?？缃ㄗh駕貴司竄在建業(yè)筑設(shè)熔計(jì)方旬面下品大功久夫，捷不要牧僅僅型拘泥猾于歐彼式風(fēng)壯格的訂建筑料誤區(qū)賣，在亭將來鑼項(xiàng)目柜推售醒時，貪才可組成為盟宣傳植中的肯吸引倡賣點(diǎn)粥。暫D、適戶型周結(jié)構(gòu)伶項(xiàng)目綁規(guī)劃蝕中的犬戶型報面積喉在械90怪——烏20盛0M暗2之追間，容在白撲云區(qū)獨(dú)屬于壺面積地偏大居的住知宅區(qū)裙，當(dāng)荷然這坡與我狹們的治目標(biāo)譽(yù)客戶浴的定部位直搜接相虎關(guān)。聲大面決積的簽戶型燈對各巨種功律能房析間的踩設(shè)計(jì)遲都較蝦為有義利，汗相信犯戶型戒在貴強(qiáng)我兩肺司的溝共同叫努力亮下定姥會成堂為一謙個靚太麗的難賣點(diǎn)桑。鑒該于敝堪司現(xiàn)意時得嘗到有抬關(guān)戶匙型方傅面的罪資料貿(mào)較為作初步神，而伶貴司雅亦會滲就原株方案擊作一這定的懂調(diào)整薦，故斤若有姿進(jìn)一于步詳斥細(xì)資淺料，辭敝司村希望昂能為欄貴司澇提供概詳盡炭的建脖議。同E、默大型敬會所丘白云鄭區(qū)的辰地產(chǎn)肝發(fā)展貌較為引初步啦，對外會所改概念吧較為肝注重姿的僅括有朝籃暉花馳園一盞個，抬對多謊數(shù)白禽云人浩來說奸還是鼓個陌識生的蛇概念曬。而狼朝暉盟花園樣也只犧提到絡(luò)了這喊個概潔念，紙并未論對其給做很腸好的絮詮釋譯，也級沒有碎將會負(fù)所設(shè)婦施按播不同虛需求逐的人曾進(jìn)行糠細(xì)分茅。本否案在映會所今上有美著較繡大的泛炒作燕空間煙。這屑種新叫概念撈的推有廣，鍬對目罩標(biāo)客譯戶有串著強(qiáng)醉大的想吸引虎力。駝F、紛物業(yè)拴管理仇朝暉憑花園療是單皇方自寨已管傘理，律在宣潮傳上暑不太全注重款樹立跑物管殃的形纏象。剩這是惕本案飼戰(zhàn)勝請對手航的一睬個較移大的遙突破陵口。哪前面牧建議邊的顧季問形繭式的剝物管朋方式蠢，既謎可節(jié)有約成眼本，乳又可搞引進(jìn)飲先管丙理方槽式，柴塑造施物業(yè)脹品牌贈。物旱業(yè)管值理往究往會蹲被開誰發(fā)商雪所忽徒視，吩但是齒消費(fèi)守者買拾了房嗎以后陜，多杠數(shù)是嬌與物捉管公腹司打趁交道廳。對國一個揭謀求泊發(fā)展采的地儀產(chǎn)公威司來恐說，獨(dú)這是憑其品旁牌延尸續(xù)和答重要規(guī)環(huán)節(jié)樓。因現(xiàn)而本塞案應(yīng)長引進(jìn)寨先進(jìn)上物管死模式蝦，增不加物乒業(yè)賣沾點(diǎn)。炸4、屬項(xiàng)目饒賣點(diǎn)敗的宣轉(zhuǎn)傳運(yùn)友作元前文坊所述胖的總憤體形誘象宣辣傳主抱題以債及各熟核心具賣點(diǎn)傅，在帥實(shí)際旱宣傳袍的操截作過拿程中數(shù)，敝鈴司認(rèn)誰為必只須經(jīng)我過全踩面、嘴透徹殺的鋪叔排，驕尤其途是在點(diǎn)項(xiàng)目究正式近公開篩發(fā)售茂前的蕉形象季宣傳猶階段單，以際上賣播點(diǎn)均冠可作仍重點(diǎn)抬的宣質(zhì)傳炒督作。蘭我們煉可以鵲通過按平面色廣告折、電艇視廣永告、披電臺檢廣告詞以及育各種社軟性徐新聞稅的報棍導(dǎo)，白甚至籃圍繞浩個別攀獨(dú)有溉賣點(diǎn)相，如奮多國熄綜合基園林裕風(fēng)景機(jī)，開挪展一上系列精的宣凱傳活命動，流力求帳在短緊期內(nèi)辨擴(kuò)大匠市場涉影響喚力，托順利沙打開閃市場龜，被難市場毀所接孔受、孕認(rèn)同洪及追慘捧，醉作出品良好沾的鋪崖墊。切以上圾是敝輔司對胖本項(xiàng)警目宣務(wù)傳賣敬點(diǎn)之喪基本訓(xùn)構(gòu)思壞，在曬實(shí)際使操作關(guān)中，柿敝司沸會在喬籌備耕階段族向貴捏司提貪交更嶺為詳廳盡的黎相關(guān)伏計(jì)劃鼓。詠四、膽銷售舅模式既分析滲決策翠1、地整合回營銷市模式賓“現(xiàn)整合勒營銷盞”烘是近疑年來劉在房皮地產(chǎn)陷營銷份過程區(qū)中提需出的柄新概搖念，筍即房盤地產(chǎn)建營銷設(shè)的實(shí)暈質(zhì)是定對所斑有影揚(yáng)響房鋸地產(chǎn)輝銷售逐結(jié)果師的因途素和料在房竟地產(chǎn)籍營銷榜過程雞中的贈推廣至方法它進(jìn)行靠綜合疫分析桿，作共出合曉理安然排的蜂營銷另方式適。在兼產(chǎn)品返的銷鼓售往己往不碧再是滋產(chǎn)品過的直幕接銷織售，耳產(chǎn)品時的推趁廣往飲往也違不再踐是產(chǎn)斯品性剃能的丈直接鐮推廣嬸，產(chǎn)浴品的能營銷江往往紛是對睛客戶送的潛結(jié)在需費(fèi)求的六把握日和喚突醒?？诳蛻艚獾亩喾鼧有怨ず涂秃鰬粜璋袂蟮钠苟鄻诱阈?，豬要求隨我們鹽在營避銷推華廣過茶程中邀必須賤利用旦多種棒手段交的組戀合達(dá)乖到銷簽售的雕目的濤。煙對于涌本案搜的整危合營繪銷，素主要鼠應(yīng)包線括以宗下幾沒個方械面：混（騎1）沉

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甜這是趕一種隸最為衣直接洞和有胸效的礦銷售且渠道帳，在掠項(xiàng)目果銷售睜過程穩(wěn)中是裝必不煎可少六的。棕即是完與客旅戶面塔對面紡的直膠接推云銷，查客戶擊疑問擋現(xiàn)場憐解答況，這歸種方假式的準(zhǔn)成功寒率較潛高。擔(dān)b、篩DM證派發(fā)季,

屆DM惑是一紀(jì)種郵熄政廣捆告，直多為伴單張揀形式勁出現(xiàn)哲，可倘以夾旁報派池送，鼓針對葬性郵豎寄和嚴(yán)現(xiàn)場倦派送逆。這概種方敞式針喚對區(qū)坦域型灣客戶應(yīng)作用酒相當(dāng)核大。鞋在目陵標(biāo)客丸戶較俘為明墊確，舉活動步范圍離相對扔集中邊，區(qū)瓣域采瘦用這優(yōu)種方像式可吹以達(dá)冤到意繩想不員到的怠效果猛。驅(qū)c、核耳語急傳銷辯,

奧這里伸的“溫傳銷犧”是刊指傳擺播銷抽售。豪這種食方式選要求肉物業(yè)捕要有鏡較好板的形雷象、她高質(zhì)歌量的華服務(wù)嶺，樹避立良違好的撓口碑廈，利票用已炊購客被戶或負(fù)意向竹型客擾戶向優(yōu)親朋帥好友立散布時物業(yè)繁信息憤，促環(huán)成其斷購買休。我幅們做細(xì)十則外廣告約，也憑許還趟不如根已購海戶的析一句精贊賞爐的話喜語。愈d、肢據(jù)銷售謎,

潛這種漲方式損一般逝以輔提助形礙式出汽現(xiàn)。襯針對列目標(biāo)錘客戶封的電著話方殼式向紡其宣角傳物角業(yè)情薯況，銹令其墾對物烏業(yè)有著初步慶印象犯。也岸可抓條住那朵些知測道物要業(yè)信捉息，軟但尚片在猶亭豫的竄客戶耐。遲永根也可銅利用膝些追蹤咬已來憤看房爸顧客眨，促純成其蒙成交猴。霧e、府專車籃看房動,

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宮物業(yè)徑絕大持多數(shù)疑信息印都是塌通過孫廣告瞧宣傳著來告溝知客界戶的脂，這澡是任偷何一辰個地屯產(chǎn)項(xiàng)沸目最艙主要墾的行折銷渠獨(dú)道，肅也是眠本案類行銷擱的重壘頭戲團(tuán)。具咱體分雙為戶腦外廣傘告、圍報刊鳳雜志較廣告運(yùn)、電坐臺廣敬告、綢電視爽廣告躬，I造nt戲er它ne銹t網(wǎng)漏上廣森告等燥。旨通過疤以上堆各種音渠道光我們草基本便上可仇將物慣業(yè)各烤種信搶息傳營播給最大眾胃，令鍋其對興本案屢充分印了解誠。并潑在不薄斷重解復(fù)的蛋記憶移中強(qiáng)豪化共堤對本露案各銀項(xiàng)賣險點(diǎn)的旨認(rèn)可郵。對漸于本殃案，賢采用息以上懷各種吩信息胃傳播役通路宰完全砌可以頑達(dá)到半我們木的信秋息傳梅播期皆望值射，但抱為了謊節(jié)約療開支憶，控掀制成聽本，碼我們喇可以毯在實(shí)腐際操籍作過注程中邊，依稻據(jù)市缺場反擺映情陵況，圈減免周部分位行銷務(wù)渠道西。胖六、務(wù)銷售講階段冷設(shè)計(jì)鮮與目雨標(biāo)分睬析決第策棍（一蠶）銷昆售階腐段設(shè)挑計(jì)蹄根據(jù)貢現(xiàn)在井市場毫實(shí)際澆情況距，未更來市懼場發(fā)歷展方句向，醒我們劇把項(xiàng)寺目的奉整個脅營銷呼周期噸化分留為以式下幾材個階朱段。亦籌備肥期：逃通過久營銷如推廣跑策劃惑，明懷確營呆銷推揀廣的謹(jǐn)總體繼思路似和策蘿略，塞對營蕉銷推遲廣實(shí)晝施組句強(qiáng)，群作出避初步善安排帽和計(jì)怠劃，丹通過夜售樓蝦中心犯和工滑地現(xiàn)歷場的籌建設(shè)作包裝秤，樹特立樓襪盤初扛步信薯息，少反饋田市場黑信息畢。癢引銷勤期：濾洪(分銜為內(nèi)獎部認(rèn)紫購期鈔和開迅盤期迎)

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