三亞花園敬老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

中國(guó)三亞·優(yōu)尼克泰德花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE35三亞優(yōu)尼克泰德實(shí)業(yè)有限公司第一章總論1、1【項(xiàng)目概況】開(kāi)發(fā)商——三亞優(yōu)尼克泰德實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱——三亞優(yōu)尼克泰德花園建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目區(qū)位及自然條件——本項(xiàng)目位于離三亞市區(qū)約10公里，海榆東線南面。猶如三亞一顆璀璨明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二、中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使該項(xiàng)目具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?、2【項(xiàng)目定位】在世界人的記憶里三亞僅有“陽(yáng)光、沙灘、海水、綠色和空氣”五大賣(mài)點(diǎn)的豐富旅游資源，卻沒(méi)有自己應(yīng)有的獨(dú)特文化,并只能留住短期的“候鳥(niǎo)老人”優(yōu)尼克泰德花園的建成，將一改過(guò)去三亞僅僅“旅游”為主的城市特色，本案必將成為中國(guó)乃至世界的一大建設(shè)亮點(diǎn)集旅游、養(yǎng)老、療養(yǎng)之焦點(diǎn)！打造中國(guó)一流的高檔次老人社區(qū)。1、3【項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性】①首先眾所周知的事實(shí)是人類的壽命由于醫(yī)藥科學(xué)的進(jìn)步以及人類生活水平的提高而增加了，因此在人口比例中老年人增多了，全世界已經(jīng)明顯呈現(xiàn)“老年化”趨勢(shì)；其次，三代人的家庭已成為過(guò)去，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施；再者，社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金增加了使得更多的老年人能負(fù)擔(dān)舒適的居住設(shè)施費(fèi)用。此外，許多非盈利團(tuán)體如教堂、工會(huì)和兄弟會(huì)互相組織、慈善機(jī)關(guān)所支持的組織及稅金支持的團(tuán)體等為老年人提供養(yǎng)老支持。②一般的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不一定適合老年人住房。其最大不同點(diǎn)之一是由于孩子們分居離開(kāi)家庭或由于喪失配偶而造成的單人戶或二人戶。③在中國(guó)內(nèi)地及本土海南島現(xiàn)有的敬老院中普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施差或不完善，很難滿足新時(shí)期的老年人的需求。④三亞在中國(guó)乃至世界的適合老年人居住環(huán)境地位中屈指可數(shù)，該項(xiàng)目用地又在三亞的位置中有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。養(yǎng)老業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)迅速脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向猛速發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。但在整個(gè)三亞地區(qū)，目前沒(méi)有真正意義上高檔次的適合老年人長(zhǎng)期居住養(yǎng)老社區(qū)，更沒(méi)有所謂的高檔次敬老院及療養(yǎng)中心。古往今來(lái)，人類最理想的居住環(huán)境是“依山傍水”?！吧健敝复笊剑八币越优诺谝?，然后才是大海。但該項(xiàng)目雖不靠江也不靠海做環(huán)境陪襯，但它有比靠海更好的水庫(kù)，尤其更適合老年人居住，而且要去海邊也不遠(yuǎn)，這樣“靠近海又遠(yuǎn)離?！备m合生活如果完全直接在海邊居住，家具腐蝕問(wèn)題已成歷年來(lái)常見(jiàn)現(xiàn)象。三亞市被譽(yù)為“人類最理想第二居住地”，投資百億的海口至三亞?wèn)|環(huán)快速鐵路將以“70分鐘休閑經(jīng)濟(jì)帶”串起海南島最美麗的旅游黃金線上的珍珠：?？凇⑽牟?、瓊海、萬(wàn)寧、陵水、三亞。在中國(guó)最好的居住大環(huán)境三亞，卻沒(méi)有一家成規(guī)模和上檔次的敬老院。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的三亞優(yōu)尼克泰德花園無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面提供給市場(chǎng)高檔次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為三亞更一步增添國(guó)內(nèi)知名度。1、3【可行性研究的依據(jù)和范圍】本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1、4【主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】總用地面積：77778.07平方米（合116.6畝）總建筑面積：116667.11平方米建筑密度：24.5%容積率：1.5綠化率：65%1、5【施工進(jìn)度計(jì)劃】1、5、120091、5、220091、5、320101、5、42010第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1【度假型敬老院的前景分析】調(diào)查顯示，目前全國(guó)平均家庭戶規(guī)模為3.44人。專家認(rèn)為，家庭的核心化、小型化，使傳統(tǒng)家庭的養(yǎng)老功能正逐步弱化，弱化的最終結(jié)果是使這些功能外移；而計(jì)劃生育政策的實(shí)施，家庭子女?dāng)?shù)量的減少，導(dǎo)致潛在家庭供養(yǎng)資源的減少，更加劇了養(yǎng)老功能社會(huì)化的過(guò)程。養(yǎng)老社會(huì)化將成為越來(lái)越多的老年人度過(guò)余生的一種選擇。一位老齡問(wèn)題專家認(rèn)為，老年人先入住家庭式老年公寓，隨著身體條件的變化，再到寄養(yǎng)式的敬老院，這是未來(lái)老年人社會(huì)養(yǎng)老的趨勢(shì)。隨著三亞越來(lái)越多的被國(guó)人乃至世界認(rèn)識(shí)，每年到三亞度假避寒的候鳥(niǎo)老人在6—8萬(wàn)人，三亞成了眾多老人冬天避寒的最佳去處，這些老人都居住在三亞的各個(gè)居民區(qū)，或租房、或購(gòu)房，生活相對(duì)簡(jiǎn)單，他們最主要的娛樂(lè)就是每天早晚三五成群結(jié)伴到海邊活動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每天晚上固定在三亞灣參加晚間娛樂(lè)活動(dòng)的來(lái)自全國(guó)各的老人就有3000多人。由此可見(jiàn)，三亞的度假養(yǎng)老市場(chǎng)前景廣闊。2、2【優(yōu)尼克泰德花園引入度假模式情況分析】一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析優(yōu)尼克泰德花園的定位是：以養(yǎng)生、度假為一體的高檔老人社區(qū)。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好，主要針對(duì)島外有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人。1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤(pán)就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)海花園”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。深圳鴻洲集團(tuán)公司計(jì)劃投資20億元以上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的“時(shí)代海岸”自從2002年開(kāi)工建設(shè)至今，已完成了近30萬(wàn)平方米的工程進(jìn)度。據(jù)該公司總經(jīng)理張波介紹，前5棟已經(jīng)售完，海云閣、海濤閣自年初開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售率超過(guò)80%，均價(jià)達(dá)到每平方米8500元，銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，三亞市2007年1--9月批準(zhǔn)預(yù)售商品房67.17萬(wàn)m2，和去年同期相比增長(zhǎng)21.03%。其中商品住房62.95萬(wàn)m2,6959套。登記銷(xiāo)售面積78.76萬(wàn)m2，和去年同期相比增長(zhǎng)48.13%；其中商品住房75.22萬(wàn)m2,8399套,（包含產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售8.80萬(wàn)m2，一線海景公寓、別墅銷(xiāo)售11.73萬(wàn)m2）,商業(yè)用房3.54萬(wàn)m2。9月登記銷(xiāo)售商品房5.01萬(wàn)m2，其中商品住房4.67萬(wàn)m2，共474套。這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè)城市美為驕人的資源。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。3．生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)，以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，……這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。三亞市商品住房的銷(xiāo)售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2007年1--9月，銷(xiāo)售總套數(shù)8399套，面積75.22萬(wàn)m2，島外銷(xiāo)售7404套，面積64.4萬(wàn)m2，島外市場(chǎng)占總銷(xiāo)售套數(shù)的88.15%，占總銷(xiāo)售面積的85.62%。9月銷(xiāo)售總套數(shù)474套，面積4.67萬(wàn)m2，島外銷(xiāo)售427套，面積4.06萬(wàn)m2，島外市場(chǎng)占總銷(xiāo)售套數(shù)的90.08%，占總銷(xiāo)售面積的86.94%。而且這些房子大部分都是老人居住，這就證明三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類樓盤(pán)的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買(mǎi)家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買(mǎi)家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述，優(yōu)尼克泰德花園的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析我們先來(lái)分析老年人的需求心理：1、老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生"代溝"。多數(shù)被訪問(wèn)者認(rèn)為：解決"代溝"的最佳方式是老年人與子女分開(kāi)居住，節(jié)假日兒女上門(mén)探望，全家團(tuán)聚。

2、年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn)，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大，生活無(wú)規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。

3、老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分開(kāi)居住是最佳選擇。

4、老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。

5、老年人怕孤獨(dú)，在敬老院中，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂(lè)趣。目前三亞真正有老人社區(qū)之稱的目前只有“清平樂(lè)”一家，一開(kāi)盤(pán)就異?；鸨?，說(shuō)明市場(chǎng)需求十分旺盛。但根據(jù)調(diào)研，該社區(qū)做的主題不突出，有諸多需要完善的地方。由此開(kāi)來(lái)，老人社區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，可以說(shuō)是剛剛開(kāi)始進(jìn)入黃金時(shí)期。（三）項(xiàng)目比較分析1．項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊約116畝，位于海棠灣交通節(jié)點(diǎn)上，背靠起伏的山嶺，前面是農(nóng)田與水庫(kù)，養(yǎng)老氣氛非常濃烈，是一個(gè)不可多得的養(yǎng)生之地。2．市場(chǎng)定位優(yōu)尼克泰德花園是設(shè)計(jì)為高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老度假區(qū)，目標(biāo)是來(lái)三亞養(yǎng)老的具有較高消費(fèi)能力的老年群體，也包括以養(yǎng)生為目的的度假人群。3．比較分析目前唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是“清平樂(lè)”。項(xiàng)目名稱三亞?清平樂(lè)項(xiàng)目位置

海南省三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)新政府旁開(kāi)發(fā)商三亞?wèn)|鑼?shí)u地產(chǎn)有限公司開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期2007.1.24總占地面積88579.92平米建筑面積15萬(wàn)平方米容積率1.5

建筑密度16.60%綠化率59.10%交通狀況302路、303路、304路以及雙層景區(qū)游覽車(chē)層數(shù)11、16、18層戶型65平方米左右1F，88平方米左右2F項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、三亞目前唯一一個(gè)以度假養(yǎng)老為主題的親情養(yǎng)老社區(qū)。配套設(shè)施較完善，滿足老年人需要。2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；項(xiàng)目劣勢(shì)：1周邊環(huán)境雜亂，離交通干線過(guò)近躁聲過(guò)大。、2、戶型總類單調(diào)，城市氛圍過(guò)濃，沒(méi)有體現(xiàn)出養(yǎng)老度假的良好氛圍；3、小區(qū)設(shè)計(jì)過(guò)于單調(diào)、沉悶。宣傳與銷(xiāo)售方式網(wǎng)上銷(xiāo)售和傳統(tǒng)的建售樓處方式銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格4800元/平方米—6288元/平方米客戶主要來(lái)源80%以上為內(nèi)地游客目前銷(xiāo)售情況住宅部分銷(xiāo)售率已達(dá)到90%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房2、3本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同清平樂(lè)項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：都是度假養(yǎng)老型社區(qū)；均為新建項(xiàng)目●本項(xiàng)目與清平樂(lè)項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：位置更好，我們?yōu)楸成矫嫠?，環(huán)境幽靜；產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出養(yǎng)老房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)度假養(yǎng)老房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。2、4本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位優(yōu)尼克泰德花園——絕版田園風(fēng)光，一生的度假計(jì)劃——國(guó)寶級(jí)的美景，您將不再是過(guò)客3、2功能定位結(jié)合國(guó)內(nèi)外度假型敬老院的成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)尼克泰德花園。3．2.1開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化2．提升三亞度假養(yǎng)生的整體形象；3．為三亞成為世界級(jí)的度假養(yǎng)老目的地做出貢獻(xiàn)；4．增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；3．2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位過(guò)去的幾年內(nèi)三亞開(kāi)發(fā)度假小區(qū)也積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為優(yōu)尼克泰德花園建成后，成功運(yùn)作的保障。三亞純養(yǎng)老小區(qū)的稀缺和現(xiàn)有小區(qū)的功能缺陷，是促使業(yè)主盡快開(kāi)發(fā)優(yōu)尼克泰德花園的重要源動(dòng)力。。這些包括：1．對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3．對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；5．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；6．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。3．2.3．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響近幾年三亞涌現(xiàn)出不少度假性的小區(qū)，但純以養(yǎng)老為目的的大型社區(qū)還是為數(shù)不多的，比較典型的只有清平樂(lè)一家。清平樂(lè)在銷(xiāo)售過(guò)程引起熱烈反響，說(shuō)明三亞純養(yǎng)老社區(qū)的前景非常廣闊。優(yōu)尼克泰德花園通過(guò)良好的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式熱帶濱海養(yǎng)生區(qū)。1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它國(guó)際品牌的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；6．建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。3．2.4公共的配套條件1．距亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)約十分鐘車(chē)程。；2．郵電代辦設(shè)置小區(qū)入口酒店內(nèi)；3．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、水上遠(yuǎn)動(dòng)等；4．社區(qū)設(shè)立醫(yī)務(wù)中心；5．市政管網(wǎng)健全；6．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的交通便利。3、3市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買(mǎi)家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階層”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。3.3.1、客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分3．3.1.行為及性格特征對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體有較多的積蓄，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的頂峰階段，隨著觀念的改變，越來(lái)越多的老人選擇度假性養(yǎng)老方式。由于沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。3.行為及性格特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生消費(fèi)行為。3.行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項(xiàng)目推出的養(yǎng)老度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。3.3.2、以“3.3.2.主觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。對(duì)新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。客觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使三亞成為他們樂(lè)于選擇的度假地點(diǎn)。3.3.2.主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)，并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)行為的一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于7000元/平方米），到三亞旅游度假，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。因此，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：●區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)●目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭●三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng)第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)第三類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng)第四類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、4、1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為國(guó)內(nèi)外的老年人士及家庭提供一個(gè)高檔的休閑度假養(yǎng)生區(qū)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“產(chǎn)權(quán)式酒店，分為裙樓和主樓，樓高12層，8幢18層的公寓，10幢8層的公寓及11幢別墅。建筑物組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀景房，融合出優(yōu)美的度假休閑的效果。3．4．2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位大多數(shù)的建筑依山就式，與環(huán)境融為一體，強(qiáng)調(diào)自然與生態(tài)，保證戶戶有景。1．景觀與朝向建筑物背山面水，最大限度的減少對(duì)自然環(huán)境影響，在保證良好朝向的同時(shí)也保證有好的景觀。。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見(jiàn)《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）設(shè)計(jì)約35000平米，約300套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；公寓有1500套左右，采用60到100平米的小戶型為主，別墅11幢，每幢約300平米。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)優(yōu)尼克泰德花園項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用周邊的自然資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全海南、也是全中國(guó)最大的養(yǎng)生度假區(qū)，在同類度假項(xiàng)目中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以小戶型為主，配以少量大戶型以適用不同客戶的需求。戶型面積從50m2到150m2不等。裝修：全部按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。在銷(xiāo)售期間提供不同戶型的樣板房1-3間(套)。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：a.充分利用陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b．創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；房間和公共空間應(yīng)有最大田園景觀；結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。3、4、3功能分類及戶型設(shè)置定位3、4、3、1功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約116667.11平方米。其中：產(chǎn)權(quán)酒店部分23333.42平方米，占總建筑面積的20%，高層公寓面積為91000.35平方米，占總建筑面積的78%，別墅面積為2333.34平米，占總建筑面積的2%。3、4、3、2戶型設(shè)置建議設(shè)置9種銷(xiāo)售戶型：產(chǎn)權(quán)酒店3總銷(xiāo)售戶型；多層公寓5種銷(xiāo)售戶型；別墅1種銷(xiāo)售戶型。備注：各種戶型在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。3、5價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買(mǎi)家。具體定價(jià)建議如下：3、5、1相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店23333.42平米，公寓部分銷(xiāo)售面積約91000.35平方米；別墅部分約2333.34平方米。總銷(xiāo)售面積約116667.11平方米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約116667.11平方米； （3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約4億元（見(jiàn)附件1）；（5）、可銷(xiāo)售面積部分單位成本：3428元/平方米。 3．5．2平均售價(jià)制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+70%）=5800元/M2；②80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+80%）=6100元/M2；③90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+90%）=6500元/M2。具體的銷(xiāo)售價(jià)格，要充分考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷(xiāo)售平均價(jià)格為：5999元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷(xiāo)售平均價(jià)格約為：6100元/M2；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷(xiāo)趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高到90%：銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為：6500元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)6500元/M2的銷(xiāo)售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)銷(xiāo)售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、5、3價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為幾個(gè)級(jí)別并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。3、6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：●主體工程已基本完成●配套設(shè)施已全部到位●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果●物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●有關(guān)的手續(xù)及銷(xiāo)售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)：●自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷(xiāo)售回款或銀行貸款；●施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷(xiāo)售：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷(xiāo)售信心的有力支持；●項(xiàng)目規(guī)模有限、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2008年春節(jié)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零●物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定3、7銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是：●進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理●以零散發(fā)售為主●采用自銷(xiāo)為主、松散型委托代理銷(xiāo)售為輔的銷(xiāo)售方式●采用組合式付款方式3、8物業(yè)管理定位3、8、1本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、8、3運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、8、4業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式專有名詞定義優(yōu)尼克泰德花園：優(yōu)尼克泰德花園位于榆亞?wèn)|線南面，按照四星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。所有房間以產(chǎn)權(quán)方式銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)管理。營(yíng)業(yè)收入：優(yōu)尼克泰德花園通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。可分配收益：營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年房間經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的優(yōu)尼克泰德花園的房間。第四章管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。收益分配期限以正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第種方式型。（詳見(jiàn)《合同附件》）業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理優(yōu)尼克泰德花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為優(yōu)尼克泰德花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證敬老院經(jīng)營(yíng)的最高效益。義務(wù)：甲方應(yīng)以四星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把優(yōu)尼克泰德花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的度假區(qū)。甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主）向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第五章客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)房率=客房年實(shí)際出租總房間數(shù)÷（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù)）×100%；年平均房?jī)r(jià)=年客房經(jīng)營(yíng)收入÷年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入=年開(kāi)房率×年平均房?jī)r(jià)×可出租房間數(shù)×年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括“1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用%2、營(yíng)業(yè)稅金及附加6%3、管理費(fèi)用%4、管理傭金5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用%7．房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見(jiàn)《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書(shū)面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情以及其它不能預(yù)見(jiàn)并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無(wú)法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營(yíng)管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣(mài)等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式基本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營(yíng)管理公司由開(kāi)發(fā)商先委托一家酒店管理公司管理，業(yè)主入住后再由業(yè)主自行選擇酒店管理公司或物業(yè)公司管理。

2.運(yùn)作機(jī)制

a.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將遵循中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營(yíng)管理。b.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況。c.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入的要求，但必須書(shū)面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個(gè)會(huì)計(jì)年度酒店管理公司委托國(guó)內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資回報(bào)。e.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司隨時(shí)接受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合理的批評(píng)建議。

3.日常酒店管理

a.度假區(qū)的客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；b.各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c.度假區(qū)的宣傳廣告及公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)；d.人力資源管理；e.安全防護(hù)；

f.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。二、基本運(yùn)行管理1、客房物品配置

當(dāng)敬老院竣工開(kāi)業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房?jī)H作一次性配備）2、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整）：a、客房基本運(yùn)行費(fèi)

按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣30元/㎡*月。b、費(fèi)用繳納

客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號(hào)。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬(wàn)分之五的滯納金。c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用

基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開(kāi)支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；沙灘、泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場(chǎng)所的用水、用電；公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開(kāi)支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營(yíng)與核算

由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。分配客源時(shí)要遵照市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按敬老院的整體經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。（2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開(kāi)房間：委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，帶親朋好友加開(kāi)房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房?jī)r(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或E-mail中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間。D、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見(jiàn)入住分值表)E、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及三亞市關(guān)于治安、社會(huì)秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù)

敬老院配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價(jià)格優(yōu)惠：

＊溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；

＊酒店專車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；

＊優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式

業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理,有以下三種基本模式：完全自用型業(yè)主房間完全自用，不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（30元/㎡*月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤(rùn)分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）

如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單）B.部分自用型業(yè)主每年自用所購(gòu)房間一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。（30元/㎡*月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分配。

在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（30元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。C.完全投資型業(yè)主所購(gòu)客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司管理。這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。敬老院運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈(zèng)21間*夜（按敬老院平季4月至9月平日的21分計(jì)）的客房自用。完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營(yíng)年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案敬老院客房收入實(shí)行按年度分配的原則。分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。從敬老院開(kāi)業(yè)之日起，每一會(huì)計(jì)年度為一分配年度。年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的分類開(kāi)房率系數(shù)。1、收入分配關(guān)系因素：

a、總收入：本年度敬老院客房總收入b、可分配收入：本年度客房總收入x40%

c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用：將按照“業(yè)主入住計(jì)分制”（詳見(jiàn)業(yè)主入住計(jì)分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。d分類開(kāi)房率系數(shù)：在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中某類客房實(shí)際開(kāi)房率與總開(kāi)房率的比值；2、業(yè)主分配公式：

B方案：部分自用型

本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入×（B方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷所有B方案物業(yè)總價(jià)值）X該客房的有效委托時(shí)間系數(shù)XB方案客房開(kāi)房率系數(shù)-業(yè)主入住敬老院費(fèi)用C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=敬老院客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷敬老院物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入×（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值÷所有C方案物業(yè)總價(jià)值）XC方案客房開(kāi)房率系數(shù)。六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書(shū)面申請(qǐng)；業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料：a.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人身份證正本、復(fù)印件，b.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人戶口本正本、復(fù)印件，c.原始購(gòu)房合同書(shū)；d.原始發(fā)票；e.原始房產(chǎn)證，f.原始委托經(jīng)營(yíng)管理合同。新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。在酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同交酒店管理公司一份備案。有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書(shū)或者律師證明書(shū)。同等條件下酒店經(jīng)營(yíng)管理公司具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。10、未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略4、1宣傳主題概念●優(yōu)尼克泰德花園，您的酒店您的家●三亞首家大型養(yǎng)生度假公寓●開(kāi)創(chuàng)三亞度假型敬老院的先河●共享型的，交流型的，開(kāi)放型的●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤(pán)，經(jīng)典的樓盤(pán)吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——選擇優(yōu)尼克泰德花園，選擇經(jīng)典。4、2賣(mài)點(diǎn)整合●海之南，天之涯，中國(guó)著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人●三亞唯一的養(yǎng)老度假為主題的大型社區(qū)，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù)4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠2%●試銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購(gòu)買(mǎi)兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購(gòu)買(mǎi)五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4銷(xiāo)售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷(xiāo)售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷(xiāo)售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的大型養(yǎng)老度假社區(qū)”形象得以確立，使得本項(xiàng)目“共享型的，開(kāi)放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣(mài)場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣(mài)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷(xiāo)售氣氛。4、4、4賣(mài)場(chǎng)的制作賣(mài)場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣(mài)場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣(mài)場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤(pán)印象；周?chē)G樹(shù)與花草相輝映，通往賣(mài)場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷(xiāo)售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。4、4、5廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“優(yōu)尼克泰德花園——您的酒店，您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍?，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語(yǔ)：“共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。文字廣告語(yǔ)：北緯18°，一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國(guó)海的三亞就像一條璀璨的珍珠串起的項(xiàng)鏈佩戴在蔚藍(lán)色的地球上。[相關(guān)鏈接：，三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)已與新加坡、澳門(mén)、香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國(guó)際空間走廊。國(guó)內(nèi)已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽(yáng)、昆明航線。隨著三亞旅游的升溫，即將增開(kāi)多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。]穿越時(shí)光隧道，仿佛域外桃源演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛(ài)。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽(yáng)雨傳說(shuō)中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛(ài)天域，美麗依然醉人。。。。。。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無(wú)處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦。。。。。。。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入自然的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長(zhǎng)壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長(zhǎng)壽地區(qū)的行列。)海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹(shù)蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。。。。。。把你的貴客請(qǐng)到天邊來(lái)，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的天域：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對(duì)朋友的深切關(guān)懷！當(dāng)你不在時(shí)，如果你愿意將這份享受快樂(lè)和健康的機(jī)會(huì)與他人分享，優(yōu)尼克泰德花園的管理團(tuán)隊(duì)將為你適時(shí)出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂(lè)予人，安康一生！這是任何理財(cái)大師都無(wú)法測(cè)算的投資曲線，這是一份愛(ài)心至上的心靈回報(bào)，又豈在幾張凡鈔俗紙！四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級(jí)席夢(mèng)思床，床頭柜，寫(xiě)字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗簾：高級(jí)遮光窗簾；床上用品：全套高級(jí)優(yōu)質(zhì)床上用品。裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級(jí)涂料；內(nèi)墻：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；天花：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；地面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門(mén)窗：高級(jí)鋁合金；廚房：高級(jí)防滑瓷磚；衛(wèi)生間：墻體高級(jí)面磚，地面高級(jí)仿古防滑地磚或石材，大理石臺(tái)面；陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)仿古防滑瓷磚；電梯：上海三菱電梯GPS3或同級(jí)；通信接口：二個(gè)/間潔具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級(jí)潔具或同級(jí)；信息管理：安保系統(tǒng)，自動(dòng)消防系統(tǒng)（煙感或自動(dòng)噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。圍墻廣告：以項(xiàng)目名稱“優(yōu)尼克泰德花園”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠色的椰樹(shù)、藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個(gè)畫(huà)面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫(huà)卷。4、5分階段控制的公關(guān)效果基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段：●形象建立及宣傳鋪墊階段●試銷(xiāo)階段●正式銷(xiāo)售階段各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下：4、5、1售前形象建立及宣傳鋪墊——項(xiàng)目開(kāi)工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開(kāi)始時(shí)間為2009年12月下旬）售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POP、工地圍墻以及在三亞旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書(shū)、沙盤(pán)、模型、賣(mài)場(chǎng)及銷(xiāo)售隊(duì)伍等。4、5、2試銷(xiāo)階段——（時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開(kāi)始時(shí)間為2010年春節(jié)前）試銷(xiāo)階段是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格、銷(xiāo)售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這一階段的公關(guān)活動(dòng)都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括海南的旅游者、大的包機(jī)團(tuán)等。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng)POP、三亞個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。建議售前宣傳與試銷(xiāo)階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。由于本項(xiàng)目推出的概念對(duì)于部分客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亞同區(qū)域樓盤(pán)之間的準(zhǔn)客戶，如果本項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財(cái)習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價(jià)格比，那么，在前期就可以爭(zhēng)取這一部分的客戶，并使之成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶和義務(wù)宣傳者。本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客戶對(duì)項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持。同時(shí)，本階段由于銷(xiāo)售的基本要素如樓書(shū)、賣(mài)場(chǎng)、沙盤(pán)、模型及銷(xiāo)售隊(duì)伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。4、5、3正式銷(xiāo)售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年“五一”）建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷(xiāo)宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷(xiāo)售工具全面展開(kāi)。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)有較大實(shí)力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項(xiàng)目銷(xiāo)售的轟動(dòng)效應(yīng)，以迅速完成銷(xiāo)售目標(biāo)。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷(xiāo)售。4、6外發(fā)式宣傳策略4、6、1精品樓書(shū)主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝?lè)趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)海南購(gòu)房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。本樓書(shū)的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看樓者、專門(mén)的促銷(xiāo)活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于三亞高級(jí)別酒店里供閱讀）。形式：12開(kāi)銅板紙精美冊(cè)子內(nèi)容：●“自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述●家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來(lái)家庭度假的發(fā)展趨勢(shì)●介紹海南與項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)●海南旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹●海南旅游及海棠灣的發(fā)展規(guī)劃與開(kāi)發(fā)前景●國(guó)外敬老院的特色和優(yōu)勢(shì)介紹●公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹4、6、2折頁(yè)樓書(shū)折頁(yè)式的樓書(shū)主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷(xiāo)售操作細(xì)節(jié)的興趣。形式：●大折頁(yè)●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）內(nèi)容：●大折頁(yè)簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為