同福里舊區(qū)改造風(fēng)貌保護(hù)地塊總體開發(fā)方案介紹

“同福里”舊區(qū)改造（風(fēng)貌保護(hù)）地塊總體開發(fā)方案介紹上海黃浦置地（集團(tuán)）有限公司

2015.10目

錄2一、項(xiàng)目概況………..…………….03-09二、項(xiàng)目現(xiàn)狀…………………..………………....10-13三、項(xiàng)目規(guī)劃控制………..………14-18四、概念性方案………….……..19-26五、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)………………..……27上海城市發(fā)展的核心區(qū)域從十九世紀(jì)末建設(shè)跑馬場(chǎng)開始，這一地區(qū)歷來(lái)是上海市城市發(fā)展各階段的核心地區(qū)，是上海城市空間形象的典型代表，具有重要的歷史文化意義

與傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。南京路市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)高等級(jí)商業(yè)設(shè)施、寫字樓密布，商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)

高度聚集。人民廣場(chǎng)歷史文化風(fēng)貌區(qū)是上海一百多年來(lái)發(fā)展與繁榮的象征，濃縮了中國(guó)近代政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化的發(fā)展變遷。一、項(xiàng)目概況-區(qū)位特質(zhì)3人民廣場(chǎng)和人民公園周邊的環(huán)形跑

道所構(gòu)成的開放空間如今是市民休

閑活動(dòng)的著名場(chǎng)所，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。人民廣場(chǎng)和人民公園也是本項(xiàng)目南向最顯著也是最具有特色的風(fēng)貌景觀要素。人民廣場(chǎng)與人民公園前身為跑馬場(chǎng)，現(xiàn)狀道路延續(xù)了沿原跑馬場(chǎng)跑道外圍的環(huán)狀路網(wǎng)和彎曲的道路線形，形成了具有代表性的城市橢圓形開放空間。環(huán)繞開放空間由眾多建筑形成的連續(xù)密實(shí)的“街墻”，兩者形成鮮明的虛實(shí)對(duì)比，空間感覺十分強(qiáng)烈，是上海最富有標(biāo)志性的立面和建筑輪廓線之一。項(xiàng)目遠(yuǎn)望的視覺景觀4一、項(xiàng)目概況-環(huán)境景觀人民廣場(chǎng)歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心區(qū)域公共建筑圍繞巨大開放空間集中體現(xiàn)了上海近代商、旅、文發(fā)展軌跡和輝煌歷史是上海歷史文化傳承的代表區(qū)域和重要的公共活動(dòng)中心同福里保護(hù)地塊所在街坊東至黃河路，南至南京西路，西至新昌路，北至鳳陽(yáng)路一、項(xiàng)目概況-歷史人文5“遠(yuǎn)東之首”、上海原點(diǎn)人民廣場(chǎng)前身是曾號(hào)稱“遠(yuǎn)東之首”的著名跑馬場(chǎng)人民廣場(chǎng)作為上海原點(diǎn)是上海城市歷史發(fā)展的縮影人民廣場(chǎng)是上海中心城區(qū)最重要的標(biāo)志性景觀之一典型里弄街區(qū)風(fēng)貌區(qū)北側(cè)和西側(cè)里弄街區(qū)集中、建筑環(huán)境質(zhì)量較好建筑形態(tài)以同福里和同益里最佳，區(qū)位優(yōu)越，具有很強(qiáng)的典型性和完整性，是當(dāng)時(shí)中高端住宅的代表。同福里跑馬場(chǎng)同福里街區(qū)里弄街區(qū)里弄街區(qū)一、項(xiàng)目概況-歷史人文6標(biāo)志性歷史建筑主要分布在南京西路、西藏中路和南京東路沿線代表了上海乃至中國(guó)發(fā)展的歷史。1930年代以后建筑出現(xiàn)了民族形式的探索這些建筑主要有：①國(guó)際飯店②大光明電影院③體育局大樓④上海美術(shù)館⑤沐恩堂①7③④⑤②一、項(xiàng)目概況-歷史人文菜場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)堆場(chǎng)里弄住宅戲院辦公商場(chǎng)

零售商業(yè)辦公里弄住宅戲院商場(chǎng)辦公1930年代行號(hào)圖現(xiàn)狀地形圖同福里街區(qū)的歷史演變建于民國(guó)15年（1926年），原有石庫(kù)門房屋47幢，為“三上三下”獨(dú)門獨(dú)戶的新式里弄，居住者多為士紳、富商。1930年代，大量人口涌入租界，居住者逐漸從富商轉(zhuǎn)為中產(chǎn)階層乃至底層民眾。解放后，迎來(lái)了大批住戶，獨(dú)門獨(dú)戶的樣貌已無(wú)法保持，房屋內(nèi)部經(jīng)多次分割，“七十二家房客”的格局于是成形。1980年起，四周高樓紛紛崛起，同福里變成了名副其實(shí)的低洼盆地。里弄街區(qū)也逐漸被蠶食，目前僅剩下12棟。8一、項(xiàng)目概況-歷史人文9石庫(kù)門風(fēng)貌特色2層聯(lián)排住宅，由一條南北向的總弄貫穿，呈行列式排布。舊式里弄魚骨狀空間布局保存完整，主弄、支弄清晰明了。建筑細(xì)部特色主要體現(xiàn)在門、陽(yáng)臺(tái)與窗以及建筑裝飾上。建筑主入口立面石庫(kù)門花頭保存完整；山墻立面的

開窗以及陽(yáng)臺(tái)的處理手法屬于當(dāng)時(shí)時(shí)髦高檔的做法。同福里主弄同福里支弄立面拼合陽(yáng)臺(tái)和窗魚骨狀機(jī)理一、項(xiàng)目概況-風(fēng)貌特色二、項(xiàng)目現(xiàn)狀-基地總體鳥瞰10二、項(xiàng)目現(xiàn)狀-現(xiàn)狀景觀11二、項(xiàng)目現(xiàn)狀-現(xiàn)狀功能12二、項(xiàng)目現(xiàn)狀-萬(wàn)象商都現(xiàn)狀13三、項(xiàng)目規(guī)劃控制-原控詳規(guī)劃14三、項(xiàng)目規(guī)劃控制-原風(fēng)貌規(guī)劃15三、項(xiàng)目規(guī)劃控制-主要調(diào)整內(nèi)容16功能調(diào)整將同福里地塊的原規(guī)劃中的商務(wù)和文化功能取消，轉(zhuǎn)為以居住功能為主導(dǎo)，將同福里地塊定位高品質(zhì)住區(qū)。用地邊界及面積調(diào)整根據(jù)地籍情況調(diào)整用地，將原023-01地塊拆分為023-01和023-07兩個(gè)地塊。023-01地塊包括同福里和原智富廣場(chǎng)，面積為14001平方米，統(tǒng)一進(jìn)行改造和開發(fā)，并且保留現(xiàn)狀的一條街坊內(nèi)部通道；023-07地塊為保留萬(wàn)象商廈，面積為

1728平方米。用地性質(zhì)及比例調(diào)整本輪局部調(diào)整將023-01地塊規(guī)劃為商住混合（C2Rr1Rr2Rr3）用地，其中住宅建筑比重不超過(guò)85%，同時(shí)配置比重不低于15%的商業(yè)設(shè)施。由于對(duì)原023-01地塊進(jìn)行拆分，新增的023-07地塊將原萬(wàn)象商廈置換，用地性質(zhì)調(diào)整為商辦混合用地（C2C8）。開發(fā)強(qiáng)度調(diào)整地塊容積率將控制在2.65以下，規(guī)劃總建筑量不超過(guò)3.71萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積不超過(guò)3.15萬(wàn)平方米，其余為商業(yè)設(shè)施。建筑控高調(diào)整本次規(guī)劃將023-01地塊建筑高度調(diào)整控制為20米以下，高層建筑高度控制在100米以下。三、項(xiàng)目規(guī)劃控制-調(diào)整后控詳規(guī)劃注：023-01為規(guī)劃地塊，其中R

r≥85%，C2≤15%023-07為置換地塊，其中C2≥50%，C8≤50%17三、項(xiàng)目規(guī)劃控制-萬(wàn)象商都改造條件分析18四、概念性方案-總體平面布局示意城市設(shè)計(jì)示意圖19四、概念性方案-鳥瞰效果示意20四、概念性方案-內(nèi)庭效果示意21四、概念性方案-界面示意22四、概念性方案-界面示意23四、概念性方案-設(shè)計(jì)方案分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)24高度分區(qū)控制四、概念性方案-設(shè)計(jì)方案分析綠化景觀25交通流線組織四、概念性方案-設(shè)計(jì)方案分析26地下一層平面示意地下二層平面示意五、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)27規(guī)劃范圍23-01街坊23-01/07整體變量基地面積14001157291728總建筑面積55102634208318地上建筑面積37102442767174住宅31537315370舊里改造住宅309030900舊里復(fù)建住宅382038200新建住宅24627246270商業(yè)辦公合計(jì)5565127397174物業(yè)用房/業(yè)委會(huì)5635630門衛(wèi)35350配套商業(yè)和會(huì)所496749670公寓式辦公及大堂71747174地下建筑面積18000191441144新象011441144容積率2.652.810.16基底面積798495761592建筑密度57.02%60.9%3.9%綠地面積205520550綠地率15%13%-2%建筑高度7.6-1007.6-10