和平大廈可行性研究報(bào)告

PAGE開封房產(chǎn)網(wǎng)提供資料：/第一部分項(xiàng)目背景 3第一章可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明 3編制依據(jù) 3編制說明： 3第二章項(xiàng)目概況 4１．基本情況 4２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 6第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 6第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 61、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 72、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 73、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 84、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： 95、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 10第二節(jié)微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析 36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——呼喚 36第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 37第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案 37一、項(xiàng)目總體情況 37二、項(xiàng)目管理情況： 37三、和平大廈規(guī)劃審批情況： 38四．和平大廈設(shè)計(jì)說明 39五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃 39第五章項(xiàng)目定位 41一、定位依據(jù) 41二、定位策略 41項(xiàng)目定位 42２．概念定位： 42第六章營(yíng)銷策略 44“和平大廈”項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 44銷售、租賃比例安排 44定價(jià)策略 45營(yíng)銷促進(jìn) 47營(yíng)銷周期安排 48可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排 49回款進(jìn)度安排 50第七章資本運(yùn)作思路 50一、投資組合方式 50二、資金運(yùn)作方式 51第八章項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略 52一、遵循市場(chǎng)規(guī)律實(shí)現(xiàn)多方共贏 52二、加強(qiáng)橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 53三項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系 54第三部分經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 55第九章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 55第一節(jié)建設(shè)資金籌措方案和投資估算 55第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 58第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 631．國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn) 632．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 633．營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn) 644．開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn) 65第十一章結(jié)論 65第一部分項(xiàng)目背景第一章可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)一、《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、《實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2000年—2010年）三、《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2010)》四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào)xx字（xx）第xx號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2004年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書《經(jīng)濟(jì)卷》八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》九、國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過程中有可能遇到的各類問題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。第二章項(xiàng)目概況１．基本情況“和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（折合8.472畝,含代征路1.25畝）。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限70年）。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為5648方米（8.472畝）。項(xiàng)目總地價(jià)為萬元(含土地出讓金)。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬設(shè)計(jì)費(fèi)：560萬其他前期費(fèi)用：130項(xiàng)目總投資12003.84億元。項(xiàng)目總建筑面積約32000平方米。計(jì)劃建設(shè)周期2年。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。2、項(xiàng)目概況 和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13．5％。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長(zhǎng)6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長(zhǎng)15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長(zhǎng)12．3％。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2004年西安市民恩格爾系數(shù)為34.4％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客65萬人次，比上年增長(zhǎng)93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長(zhǎng)29．1％。旅游總收入154．4億元，其中國(guó)際旅游外匯收入3．3億美元，分別比上年增長(zhǎng)45．1％和1．3倍。全市擁有年接待游客10萬人以上的景區(qū)20個(gè)；國(guó)家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館72家，其中五星級(jí)賓館4家，四星級(jí)賓館13家。3、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬輛，并且仍然以平均每年6萬輛的速度遞增。全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬輛。陜西高速公路總里程已突破1300公里，位居西部第二。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。4、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600—1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤(rùn)。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級(jí)酒店、6家四星級(jí)酒店、15家三星級(jí)酒店、20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過20%。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究?jī)r(jià)值。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示：從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：=1\*GB3①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的20%—25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。=2\*GB3②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。=3\*GB3③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。=4\*GB3④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（69.7%）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安目前酒店客房數(shù)以22600套計(jì)算（每天入住率定為100%），全年365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為820萬余人次，而2001年西安全年共接待游客達(dá)到1685萬人次，在這1685萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于900—1100萬人次（約占所有游客的55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)820萬余人次后尚有80—280萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù)300套計(jì)算，尚需7—25個(gè)酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率60%左右計(jì)算，則西安尚有12—41個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為900—1100萬人次為保守估計(jì)，另外，在這890—1100萬人次中還沒有將每年來自國(guó)內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的20家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20家酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計(jì)占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20m2居多14—28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為20m2左右，其中面積從14—28m2均有一定的分布。面積為20m2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占31.6%，15m2、18m2、19m2和22m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占10.5%，14m2、24m2和28m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占5.3%。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在20m2左右。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為74%，而68.5%的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房?？头恳灾袡n次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30%，其他的酒店其高檔客房均不超過20%。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35%），其次是旅行游客（26%），兩者合計(jì)占61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費(fèi)形式占10%。值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。旅游旺季出現(xiàn)在3-5月和9-11月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間調(diào)查顯示，有超過80%的酒店經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前西安酒店市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)在下降，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來旅游的人次（1500-1800萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識(shí)，以一種被動(dòng)的方式去面對(duì)如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤(rùn)，不虧損就很不錯(cuò)了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18%、24%、18%和16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3%和13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較小但對(duì)于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上目光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤(rùn)相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：1、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房?jī)?nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自然也就很難得到保證。5、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤(rùn)。6、酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場(chǎng)條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。西安酒店式公寓市場(chǎng)分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場(chǎng)，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國(guó)。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國(guó)。自美國(guó)二戰(zhàn)期間盛行而今。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購(gòu)買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有SOHO的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而SOHO雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和SOHO存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場(chǎng)（在國(guó)外和國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租”銷售方式（即業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。從以上對(duì)酒店式公寓——“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而“水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。本次調(diào)查也顯示，市民對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)前景普遍較為看好，其中有60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范程度和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢(shì)來看，這部分被訪者對(duì)此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會(huì)影響到整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長(zhǎng)遠(yuǎn)的、全盤的和相對(duì)精準(zhǔn)的策劃和定位。從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。休閑、娛樂、健身場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊對(duì)西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢(shì)，從事這些行業(yè)的公司或個(gè)體老板從中賺取了非常豐厚的利潤(rùn)；而健身、娛樂、休閑市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動(dòng)中心為數(shù)甚少，市場(chǎng)可開發(fā)的空間比較樂觀。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場(chǎng)健身中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200m2至4000m2左右，可同時(shí)容納人數(shù)在200人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上8：00至8：30開始，到晚上的21：00至2：00結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午10：00到12：00以后，一直延續(xù)到下午7：00到晚上23：00左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在18—50歲之間。消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥和放松為目的。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為5元/小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為：月卡每張300元；年卡每張2580元；會(huì)員卡每張3800元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在30m2至400m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100—120人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上9：00開始，到晚上的22：30—2：00結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者年齡90%集中于18—40歲，其中18—25歲、25—30歲和30—40歲年齡段人群比例基本上各占1/3。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到30%—40%。經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中迷你型20元/小時(shí)，20m2左右；小型20元/小時(shí)20m2左右；豪華型30元/小時(shí)30m2左右。暢銷品牌：上島咖啡20元20-40人/天上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美；大陸風(fēng)情極品18元20-40人/天樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；大陸風(fēng)情格調(diào)18元20-40人天口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜；極品藍(lán)山78元10-20人/天精選咖啡豆、口味更香醇；藍(lán)山咖啡25/20元5-10人/天味純巴西咖啡20元/杯30元/壺香味濃、口感好、適合大眾口味漢堡3.5元100人左右價(jià)格合理、口感好薯?xiàng)l3元60人左右價(jià)格便宜、口感好；茶30-50元/壺20-30人熱情周到、有賓至如歸的感覺；百威啤酒15元/小瓶3-4人炸雞7元60人左右方便快捷花茶25-40元/壺價(jià)格合適水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在1000m2至3000m2左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：從早上9：00左右到晚上的21：00至24：00結(jié)束。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和30-40歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。男女比例均衡。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目造浪池像海邊的感覺周六、日消費(fèi)人次：造浪池1000人左右兒童池300人左右環(huán)流河300人左右火山攀巖200人左右按摩池50人左右乘伐滑道100人左右旋滑道200人左右直滑道200人左右高速滑道200人左右蛟龍滑道200人左右舞廳、夜總會(huì)、KTV音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200m2至400m2左右?？扇菁{100人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：晚上19：00左右到第二天1：30左右。消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會(huì)主要為男性；KTV音樂廣場(chǎng)男女比例均衡。顧客年齡主要為25-40歲左右，即主要為中、青年男女。消費(fèi)者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。消費(fèi)類型：舞廳小型50元6m2左右中型80元9m2左右大型100元11m2左右KTV小型40—80元中型50—120元大型70—160元豪華型100—200元西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析以上對(duì)于西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)處于良好態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、KTV等娛樂性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場(chǎng)、溫沙堡洗浴等場(chǎng)所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營(yíng)狀況。對(duì)于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)狀況。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結(jié)構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力外，國(guó)內(nèi)酒店巨頭及國(guó)際酒店大鱷亦將抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與西安市酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，本地商家一股獨(dú)大的狀況將會(huì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。但是，作為大型省會(huì)城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設(shè)施已無法滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。第二節(jié)微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟(jì)環(huán)境：項(xiàng)目地周邊以等樓盤開發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設(shè)施多集中中檔偏上水平線上，租賃價(jià)格以及不科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在旅游人群的消費(fèi)需求呼喚下，和平路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲出。第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），項(xiàng)目用地共8.472畝，總建筑面積可達(dá)32000平方米，工程總造價(jià)約1.22億元。建設(shè)工期分為兩年。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米?！昂推酱髲B”總高為24米，容積率為5.58，地下停車場(chǎng)有133個(gè)車位。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。二、項(xiàng)目管理情況：1、毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。為此公司專門成立了“和平大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營(yíng)銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。2、由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評(píng)價(jià)。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖：毓興物業(yè)發(fā)展有限公司毓興物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理策劃部招商部經(jīng)營(yíng)、銷售部開發(fā)部合同預(yù)算部工程部拆遷部三、和平大廈規(guī)劃審批情況：2002年經(jīng)政府土地部門對(duì)ＸＸ號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競(jìng)拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（2001）187號(hào)。項(xiàng)目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國(guó)路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（折合8.472畝,含代征路1.25畝）。該項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、定點(diǎn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國(guó)有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實(shí)施動(dòng)遷、建設(shè)的條件。四．和平大廈設(shè)計(jì)說明１．建筑特征：設(shè)計(jì)總建筑面積約３２０００平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長(zhǎng)方體，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑耐久年限為１００年。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級(jí)為抗震設(shè)防烈度8度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。3．裝修標(biāo)準(zhǔn)：一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對(duì)多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯8部；供電為雙回路10KV線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，借鑒“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”等強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)1、完成拆遷工作，已達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)；2、報(bào)建手續(xù)完成；3、定驗(yàn)線工作完成；4、設(shè)計(jì)工作完成；5、施工圖審查；6、辦理監(jiān)理招標(biāo)、工程招標(biāo)工作；7、辦理施工許可證領(lǐng)取手續(xù)；8、計(jì)劃2005年8月開始施工；9、2005年１１月份施工至±0.000；10、2006年8月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進(jìn)行裝修工作；11、2006年12月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始；12、2007年2月份竣工并正式移交被招商單位進(jìn)行裝修及開業(yè)準(zhǔn)備。13、2007年7月正式營(yíng)業(yè)。第五章項(xiàng)目定位一、定位依據(jù)宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析成果——市場(chǎng)的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的要求——順應(yīng)時(shí)代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商遠(yuǎn)景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴(kuò)張思想的正確性西安城市化進(jìn)程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營(yíng)壓力全國(guó)范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場(chǎng)巨大的消費(fèi)潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略和平大廈定位策略和平大廈定位策略酒店經(jīng)濟(jì)型設(shè)計(jì)設(shè)施公寓化設(shè)計(jì)布局人性化設(shè)計(jì)組合配套性設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的開發(fā)思路之一。目前西安市的酒店業(yè)以中高檔為龍頭，雖然各有所長(zhǎng)，也擁有較為先進(jìn)的管理運(yùn)營(yíng)思路，但是，在布局上受硬件設(shè)施的限制，不能滿足消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)的需求，連鎖反應(yīng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者和投資人的回報(bào)期望受到酒店銷售能力的局限，金融機(jī)構(gòu)的利益便無法獲得最終的保障。２．概念定位：國(guó)際化西安城市窗口經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)國(guó)際化西安城市窗口經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)要素一：人性化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進(jìn)性；要素二：合理的客房戶型設(shè)計(jì)，滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)空間的舒適性要求。以實(shí)用型商務(wù)空間滿足入住酒店后的各種要求，達(dá)到消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的互利互動(dòng)；要素三：綠色酒店設(shè)施、無障礙人性關(guān)懷。投入專項(xiàng)資金設(shè)計(jì)供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費(fèi)兒童游樂中心、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場(chǎng)地充分滿足各種消費(fèi)者的特殊需求。要素四：四位一體，平衡核心利益點(diǎn)。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時(shí)有效降低酒店經(jīng)營(yíng)成本，從而能夠給消費(fèi)者更大的讓利空間，同時(shí)由于有全國(guó)性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不但能降低消費(fèi)者的消費(fèi)成本，而且能夠滿足不同消費(fèi)者的需求，為消費(fèi)者提供更多的優(yōu)惠空間。經(jīng)濟(jì)型酒店降低銷售成本經(jīng)濟(jì)型酒店降低銷售成本銷售成本降低＝消費(fèi)成本降低消費(fèi)成本降低＝消費(fèi)量上升旅游住宿需求投資回報(bào)需求開發(fā)利潤(rùn)需求貸款回收需求＝＝＝經(jīng)過深入研究和充分論證，“和平大廈”項(xiàng)目整體定位如下：酒店業(yè)態(tài)定位：滿足國(guó)際化酒店發(fā)展需要，建設(shè)具有中國(guó)特色的集住宿、娛樂、文化、健身、餐飲、旅游等為一體的經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)中心。要求引進(jìn)酒店機(jī)構(gòu)目標(biāo)為——法國(guó)雅高、美國(guó)速八等具備全球經(jīng)營(yíng)實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)機(jī)構(gòu)。目標(biāo)市場(chǎng)定位：NO：１——以獨(dú)具特色的酒店運(yùn)作和智能化、科學(xué)化的酒店管理，順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)新型酒店業(yè)的呼喚，引領(lǐng)西安時(shí)尚消費(fèi)潮流，帶動(dòng)陜、甘、寧乃至整個(gè)西部地區(qū)酒店格局的變革。成為外地游客來西安的一處觀光購(gòu)物旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性消費(fèi)場(chǎng)所。第六章營(yíng)銷策略“和平大廈”項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)本項(xiàng)目總建筑面積：32000㎡建設(shè)周期：24個(gè)月營(yíng)銷周期：10個(gè)月（招商：18000㎡、銷售14000㎡）合同總額：≥1.344億元（20年租賃期）銷售、租賃比例安排為營(yíng)造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，有效化解投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市旅游地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的運(yùn)作模式，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取以租賃相為主的營(yíng)銷策略，即以開發(fā)商為主進(jìn)行建設(shè)開發(fā)、整體租賃給具有全國(guó)甚至與全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原因如下：根據(jù)初步成本核算結(jié)果，本項(xiàng)目建設(shè)總投資將達(dá)到12003.84萬元（現(xiàn)將成本計(jì)算附件）。若本項(xiàng)目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資12003.84萬元的回收期將在8年以上，將嚴(yán)重違背毓興公司資本運(yùn)營(yíng)原則，因此建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負(fù)債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。鎖定招商對(duì)象為法國(guó)雅高或美國(guó)速八、以及時(shí)代華納影城院線等具有世界五百?gòu)?qiáng)地位和全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店、娛樂機(jī)構(gòu)，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和良好的商業(yè)信譽(yù)，以保證毓興公司取得穩(wěn)定的長(zhǎng)期租金回報(bào)。同時(shí)借助其品牌號(hào)召力有效帶動(dòng)商場(chǎng)其它部分的銷售，并通過它們的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營(yíng)投資者的利益。從而實(shí)現(xiàn)毓興公司資本鏈的良性循環(huán)。根據(jù)以上分析，以及主要招商對(duì)象一貫經(jīng)營(yíng)原則，通過對(duì)銷售回款額的預(yù)估算，建議租賃面積不低于18000㎡（含地下車庫(kù)），銷售面積約為14000㎡。（有關(guān)主力商家經(jīng)營(yíng)能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件）定價(jià)策略市場(chǎng)價(jià)格背景資料顯示，截至五月份為止，西安市公寓式酒店和酒店是寫字樓租賃實(shí)際成交均價(jià)已突破40元／㎡，本項(xiàng)目定價(jià)若不高于40元／㎡便具有實(shí)現(xiàn)成交的可行性。然而，本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路，緊緊圍繞著四個(gè)利益點(diǎn)的平衡，即：投資者的利益＋經(jīng)營(yíng)者的利益＋金融機(jī)構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益投資者的利益＋經(jīng)營(yíng)者的利益＋金融機(jī)構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益雖然本項(xiàng)目經(jīng)過前期成熟的策劃與運(yùn)作，各項(xiàng)軟硬件基本條件均能支持實(shí)際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但是，我們?cè)谟?jì)算開發(fā)商回款利潤(rùn)的同時(shí)還必須看到虛高的利潤(rùn)必將帶來后期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資者的回報(bào)期待、經(jīng)營(yíng)者的成本控制和金融機(jī)構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，本案采取滲透式定價(jià)原則，先以低價(jià)推出市場(chǎng)，發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引買家，樹立項(xiàng)目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤(rùn)需求。這也有利于項(xiàng)目升值形象的樹立。階段性價(jià)格遞增策略：（按實(shí)際可租賃面積18000㎡，年遞增5%計(jì)算）租賃階段（每十年為一周期）均價(jià)（元／㎡/月）年收益（萬元）第一周期實(shí)際租賃均價(jià)：元/㎡/月第1年25540第2年26.25567第3年27.56595.35第4年28.94625.12第5年30.39656.38第6年31.9689.2第7年33.50723.66第8年35.18759.84第9年36.94797.84第10年38.79837.73第一周期合計(jì)總收益：=SUM(ABOVE)6792.1231.45根據(jù)以上安排，第一周其實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)當(dāng)控制在32元／㎡以內(nèi)，則20年租賃期合同回款總額可以控制在1.344億元以內(nèi)。營(yíng)銷促進(jìn)莊家造勢(shì)坡地滾石應(yīng)時(shí)順勢(shì)速戰(zhàn)速?zèng)Q莊家造勢(shì)坡地滾石應(yīng)時(shí)順勢(shì)速戰(zhàn)速?zèng)Q我們從本項(xiàng)目的立項(xiàng)那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營(yíng)銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，如何才能讓好的項(xiàng)目迅速成為具有旺盛的市場(chǎng)生命力？莊家造勢(shì)——整合市場(chǎng)各方優(yōu)勢(shì)資源，形成有利于我的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目的順利銷售營(yíng)造市場(chǎng)空間。關(guān)鍵點(diǎn)在于以時(shí)間換取價(jià)值。坡地滾石——借助各類公關(guān)活動(dòng)，引起社會(huì)公眾尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)者的高度關(guān)注，以強(qiáng)勢(shì)酒店組合形象提升項(xiàng)目投資價(jià)值，突破投資心理屏障。應(yīng)時(shí)順勢(shì)——每年的春夏之交，均為房地產(chǎn)銷售的旺季，在此旺季到來之前，項(xiàng)目形象的有力推導(dǎo)成為營(yíng)銷工作的關(guān)鍵，順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)，適時(shí)入市促銷。速戰(zhàn)速?zèng)Q——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的關(guān)鍵在于解決時(shí)間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項(xiàng)目盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，尤為重要的是時(shí)間成本的控制。本項(xiàng)目經(jīng)過前期策劃與論證，證明具有強(qiáng)大的市場(chǎng)生命力，但是，如果拖延營(yíng)銷周期勢(shì)必造成時(shí)間成本的無限增大，不利于后期項(xiàng)目開發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強(qiáng)勢(shì)酒店組合的“和平大廈”，利用價(jià)格杠桿爭(zhēng)取時(shí)間尤為重要，也必將帶來項(xiàng)目運(yùn)作的更大成功。銷售促進(jìn)模擬圖：本案本案坡地滾石坡地滾石投資者心理價(jià)位攀升投資者心理價(jià)位攀升35元／㎡低價(jià)入市莊家造勢(shì)35元／㎡低價(jià)入市莊家造勢(shì)時(shí)間結(jié)點(diǎn)二時(shí)間結(jié)點(diǎn)一時(shí)間結(jié)點(diǎn)二時(shí)間結(jié)點(diǎn)一營(yíng)銷周期安排（根據(jù)現(xiàn)有工作進(jìn)度，建議安排在2005年5月進(jìn)入市場(chǎng)）根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項(xiàng)目營(yíng)銷的特殊規(guī)律，整盤營(yíng)銷將分為五個(gè)階段進(jìn)行：內(nèi)部招商期三個(gè)月（2005年4月——7月份）金融洽談期三個(gè)月（2005年4月——7月份）市場(chǎng)教化期八個(gè)月（2005年7月至2007年7月份）入住裝修期六個(gè)月（2006年8月至2007年7月）正式營(yíng)業(yè)期計(jì)劃2007年7月正式營(yíng)業(yè)；可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排回款進(jìn)度安排根據(jù)以上安排，本項(xiàng)目可售面積實(shí)際銷售周期在四個(gè)月，實(shí)際回款額達(dá)到9000萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)資本運(yùn)作的需要。第七章資本運(yùn)作思路一、投資組合方式本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為24個(gè)月，項(xiàng)目投資總額約為12000萬元，自有資金實(shí)力已經(jīng)可以滿足項(xiàng)目的開發(fā)。但是，毓興物業(yè)發(fā)展有限公司作為專業(yè)化的酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為順應(yīng)西部大開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，加強(qiáng)地區(qū)酒店結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足政府城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略整體部署的需要，市場(chǎng)化的資本擴(kuò)張是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提保證。雖然“和平大廈”預(yù)留營(yíng)銷部分已經(jīng)滿足了項(xiàng)目投資的資金需要，但為企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建議采用投資工具的多種組合，一方面可保證任何情況下的工程施工進(jìn)度，促進(jìn)預(yù)留面積的營(yíng)銷，同時(shí)，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)奠定資本和市場(chǎng)基礎(chǔ)，有助于資金鏈的運(yùn)行順暢。根據(jù)以上思路，結(jié)合實(shí)際測(cè)算結(jié)果，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源渠道以及比例如下：根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項(xiàng)目再生能力。二、資金運(yùn)作方式在項(xiàng)目運(yùn)作的前期，以部分自有資金支付土地使用權(quán)出讓金和前期設(shè)計(jì)、工程、開發(fā)手續(xù)辦理及主體地下部分的施工等費(fèi)用；當(dāng)工程完成主體正負(fù)零工程后就可進(jìn)入營(yíng)銷，營(yíng)銷收入再加上用其他方式籌措到的資金，就可使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到投資完成。但是為了滿足一個(gè)專業(yè)的酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資本擴(kuò)張與規(guī)模擴(kuò)張的雙重需要，建議向銀行貸款3000萬元，以確保后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性。根據(jù)對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益需求的調(diào)查了解，要實(shí)現(xiàn)銀行融資這一目標(biāo)，必須保證洽談中的等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)按時(shí)進(jìn)駐本項(xiàng)目。第八章項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略為實(shí)現(xiàn)企業(yè)和項(xiàng)目在資本運(yùn)作的過程中獲得良好的金融支持，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌擴(kuò)張與資本擴(kuò)張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。一、遵循市場(chǎng)規(guī)律實(shí)現(xiàn)多方共贏酒店地產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)作是近年來迅速興起的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，它最大的特點(diǎn)是將地產(chǎn)開發(fā)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，通過完善的酒店設(shè)施配套提升周邊區(qū)域消費(fèi)的整體品質(zhì)和價(jià)格，反過來又帶來穩(wěn)定的客流，促進(jìn)酒店的繁榮。本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路都必須遵循酒店地產(chǎn)開發(fā)的這一基本規(guī)律。酒店地產(chǎn)的成功取決于地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、酒店投資者或酒店經(jīng)營(yíng)者四方利益的協(xié)調(diào)，即達(dá)到多贏的局面。要協(xié)調(diào)這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經(jīng)營(yíng)者能否在以后的酒店經(jīng)營(yíng)中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)的介入是維持酒店經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期獲利的強(qiáng)有力的保證。因此，在項(xiàng)目建設(shè)初期，即應(yīng)考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與國(guó)內(nèi)國(guó)外知名、強(qiáng)勢(shì)的酒店機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，進(jìn)行酒店項(xiàng)目的定向開發(fā)，為它們“量體裁衣”建設(shè)適合其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的平臺(tái)。二、加強(qiáng)橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁在本項(xiàng)目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開展工作。首先解決為誰(shuí)建設(shè)的問題，經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)實(shí)力的“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設(shè)適合其經(jīng)營(yíng)的酒店設(shè)施。為保證項(xiàng)目降低資金投入風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”的經(jīng)營(yíng)租賃合同后再進(jìn)行本項(xiàng)目的開工建設(shè)。酒店地產(chǎn)作為毓興物業(yè)的主要產(chǎn)品，因此要給酒店的投資者預(yù)留一定的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。目前西安市場(chǎng)大型酒店物業(yè)的營(yíng)銷價(jià)格在45元――50元/㎡左右，建議公司以價(jià)格杠桿為主要競(jìng)爭(zhēng)手段之一，以保證投資本項(xiàng)目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。按照前文確定的營(yíng)銷價(jià)格，出售1.4萬平方米即可收回全部投資，并還清所有銀行貸款，同時(shí)預(yù)留1.8萬平方米以低廉租金租賃給“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)，在借助于強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)區(qū)域休閑娛樂消費(fèi)氣氛的同時(shí)確保獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機(jī)構(gòu)給本項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)。在滿足了酒店經(jīng)營(yíng)者、投資者和金融機(jī)構(gòu)的利益后，也就保證了毓興公司在本項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。三項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系項(xiàng)目注入資金總量：1.2億元項(xiàng)目注入資金總量：1.2億元自籌資金：約3000萬元，完成土地成本投入自籌資金：約3000萬元，完成土地成本投入銀行融資：3000萬元，完成項(xiàng)目前期工程啟動(dòng)銷售回款6432元／㎡銷售回款6432元／㎡×1.4萬㎡＝9000萬元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。強(qiáng)大的還貸能力促使銀行無憂放貸。租賃回款酒店部分1.8萬㎡，前三年每年平均租金567.4萬元，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥1.3億元。實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期收益目標(biāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和銀行融資信心強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)帶動(dòng)商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，順利實(shí)現(xiàn)1.4萬平米商業(yè)面積銷售強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)帶動(dòng)商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，順利實(shí)現(xiàn)1.4萬平米商業(yè)面積銷售從上圖分析可知，通過營(yíng)銷1.4萬平方米，即可收回全部投資，償還銀行貸款。根據(jù)提案部門了解到的“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”的租賃習(xí)慣，其全國(guó)范圍內(nèi)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的租賃期都不低