美麗廣場建設(shè)項目可行性研究報告書

美麗廣場項目建議書PAGE36美麗廣場BEAUTIFULPLAZA項目建議書衡陽“美麗廣場”項目項目建議書衡陽星善置業(yè)有限公司（2014年4月，可研前）地址：衡陽市解放西路75號電話錄第一章項目基本情況第二章項目建設(shè)必要性及依據(jù)第三章項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想第四章項目市場分析第五章項目開發(fā)計劃第六章項目投資估算與資金籌措第七章項目經(jīng)濟效益分析第八章項目社會評價分析第九章項目風險分析第十章結(jié)論及建議附件：美麗廣場項目設(shè)計效果圖衡陽星善置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證項目國土證第一章項目基本情況一、項目名稱：衡陽“美麗廣場”二、項目類型本項目是以投資興建按五星級標準打造的精品酒店、現(xiàn)代商業(yè)中心MALL為主，輔以部分住宅、公寓的城市綜合體項目。三、項目位置1、基地位置：基地位于衡陽市東西交通大動脈——解放西路立交橋旁。東臨駐衡某部隊和財富和園商住樓，南面為中天星城住宅小區(qū)，西靠西外環(huán)路、華新開發(fā)區(qū)，北臨解放西路立交橋、南華大學南校區(qū)?；貫樵怅柍鐦I(yè)互感器廠宗地，凈地面積為58345㎡（約87.6畝，包含地塊西北角原互感器廠職工家屬區(qū)部分，需拆遷），用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅。地塊呈相對規(guī)則長方形，沿解放路面寬約170米，沿外環(huán)路面寬約217米，縱深長360米，地勢平坦，現(xiàn)有附屬建筑物（廠區(qū)有車間、倉庫、辦公樓等，屬自有產(chǎn)權(quán)，約9378.31㎡；家屬房約8692㎡，屬業(yè)主私產(chǎn)，需拆賠）。2、交通狀況：基地西北側(cè)為解放路立交橋，人流通過立交橋下可到達基地，在臨基地西側(cè)和北側(cè)有立交橋匝道，附近有立交橋出口到達地面?；鼐嗍姓?分鐘車程，距衡陽火車站、高鐵站15-20分鐘車程，距在建衡陽南岳民用機場20-30分鐘，距衡棗、衡大、京珠高速入口5分鐘車程無堵塞直達。3、區(qū)位分析：基地處于城市中軸線上，未來城市發(fā)展的圓心位置，基地左側(cè)為衡陽市華新開發(fā)區(qū)，高檔房地產(chǎn)樓群林立，同時也是衡陽市行政職能中心，隨著入住率的提升、人口的增加以及大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通的規(guī)劃新建，將成為未來衡陽市的標志性中心地區(qū)；基地右側(cè)為衡陽市老城區(qū)，人口稠密，有成熟商圈，但限制于原有規(guī)劃，商業(yè)配套設(shè)施落后，檔次偏低，形象度欠佳。四、項目定位本項目為“按五星級標準打造的精品酒店、甲級寫字樓、商業(yè)中心及住宅為一體的大型城市綜合體”，整體定位為：40萬平米★城市中軸★一站式生活城本項目為超高層150米的準五星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)中心及高端住宅為一體的大型城市綜合體，建成后將集辦公、購物、餐飲、住宿、金融、娛樂、影院、旅游等多功能于一體，進行全方位服務的高端城市生活區(qū)域，并具備市場競爭的差異化，具有地區(qū)標識性。五、項目投資開發(fā)單位：投資商：深圳市崇德益投資有限公司開發(fā)商：衡陽星善置業(yè)有限公司開發(fā)單位簡介：衡陽星善置業(yè)有限公司于2011年由衡陽崇業(yè)互感器有限公司更名而來，原為國有工業(yè)企業(yè)，最早成立于1980年10月，注冊資金2000萬元，2002年由衡陽崇業(yè)建設(shè)開發(fā)集團有限公司兼并重組，成為衡陽崇業(yè)建設(shè)開發(fā)集團有限公司的子公司。2009年將原衡陽崇業(yè)互感器有限公司的工業(yè)經(jīng)營項目剝離處置，僅留下土地、廠房和債權(quán)債務，為開發(fā)該項目做好了前期準備。2012年，引進深圳市崇德益投資有限公司作為主控股投資方，法人代表匡鈺，開發(fā)團隊均為業(yè)內(nèi)10年以上開發(fā)從業(yè)經(jīng)驗人員，經(jīng)驗豐富、理念先進。第二章項目建設(shè)必要性及依據(jù)一、項目建設(shè)背景衡陽市位于湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵陽，北達婁底、湘潭，面積15310平方公里，總?cè)丝?13萬，常住人口714萬。衡陽地處五岳之一的南岳衡山之南，因山南水北為“陽”，故得此名。而因“北雁南飛，至此歇翅?；亍?，棲息于城南回雁峰，故雅稱“雁城”。衡陽歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)，也是國家老工業(yè)基地、國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國加工貿(mào)易重點承接地、全國商務綜合行政執(zhí)法試點城市、全國現(xiàn)代服務業(yè)改革試點城市、湖湘文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全國重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達云貴川渝的門戶。隨著武深高鐵的開通，南岳民用機場的開工建設(shè)，交通更趨通達。2011年底，中心城區(qū)面積130平方公里,戶籍總?cè)丝?38萬，地區(qū)生產(chǎn)總值1746億元，步入了中國特大城市行列。衡陽市中心城區(qū)面積按271平方公里200萬人口的規(guī)模進行規(guī)劃編制。根據(jù)衡陽市委、市政府規(guī)劃，衡陽建設(shè)“西南云大”經(jīng)濟圈（以衡陽中心城區(qū)為核心，以西渡（衡陽縣城）、南岳區(qū)（旅游勝地）、云集（衡南縣城）、大浦（工業(yè)強鎮(zhèn)）為衛(wèi)星城的都市圈）。隨著衡大高速公路建成、衡云干線（衡陽市區(qū)到云集）、南岳高速公路（衡陽市區(qū)到南岳）、船山大道西延西渡相繼開工，衡陽西南云大都市區(qū)雛形初現(xiàn)。除交通外，市規(guī)劃部門正進行“西南云大”產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，初步構(gòu)想是南岳以旅游業(yè)為主、西渡以消費供應為主、大浦以工業(yè)為主、云集以物流為主，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。截止2011年，衡陽現(xiàn)有13家世界500強工業(yè)企業(yè)，如中航國際集團、富士康科技集團、中建材、中國五礦集團公司、歐姆龍、中糧、香港玖龍、中興通訊；16家央企的引領(lǐng)下，形成千帆競發(fā)，群龍共舞的局面，先進制造業(yè)、新能源、新材料、生物醫(yī)藥、電子云谷、礦產(chǎn)開發(fā)與深加工、鹽鹵化工及精細化工、現(xiàn)代物流等8大千億集群的雛形基本成型，重點產(chǎn)業(yè)更加給力。本項目地處城市經(jīng)濟發(fā)展主方向軸心，在城市商貿(mào)服務中心區(qū)域，同時又臨近華新開發(fā)區(qū)商務行政中心。二、項目建設(shè)的必要性及依據(jù)1、項目符合城市規(guī)劃，推進城市現(xiàn)代化建設(shè)“3+5”新型城市群的建設(shè)是湖南省十二五規(guī)劃建設(shè)的重點之一，衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑、提高衡陽城市品位、加強衡陽市輻射功能。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，商業(yè)布局集中老城區(qū)夾小區(qū)域且設(shè)施亟待改善，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件，發(fā)展大商業(yè)，以商業(yè)拓展城市空間，已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)衡陽市十二五總體規(guī)劃，衡陽要大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代服務中心，打造區(qū)域性消費中心，建設(shè)區(qū)域性中心城市。本項目以投資興建高星級酒店及商業(yè)中心為主，將極大推動城市現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程、美化城市空間、創(chuàng)造新的城市景觀、提升城市品位、打造城市地標都具有積極意義。2、舊城改造，利市利民為加快城市發(fā)展，衡陽近年來大力實施“塑城”行動，提出“敞開出口、拉開骨架、完善路網(wǎng)、抓好配套、片區(qū)開發(fā)、提升品質(zhì)”的要求，加快城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造。本項目用地位于衡陽市東西交通大動脈解放西路立交旁，原為衡陽崇業(yè)互感器廠宗地，企業(yè)停產(chǎn)已久，土地閑置，成為市中心的一片舊城，既不利于城市發(fā)展、土地利用，也影響了城市形象。本項目的建設(shè)，將城市中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫兀瑓⑴c舊城改造，符合衡陽市城市發(fā)展總體規(guī)劃和要求，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，帶動經(jīng)濟發(fā)展，美化城市面貌的需要。項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進城市提質(zhì)擴容將起到積極的促進作用。3、促進就業(yè)、增加內(nèi)需、刺激消費由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就再所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為城市中心區(qū)的大型綜合體項目，將可提供約6000個就業(yè)崗位，為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)作出一定的貢獻。同時項目建設(shè)將進一步繁榮區(qū)域市場經(jīng)濟發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費。4、城市經(jīng)濟拉動和稅收提高美麗廣場項目占地約87.6畝，總建筑面積約40萬平方米，直接參與土地的一級開發(fā)，是衡陽市難得一見的城市綜合體項目大盤，總投資約16億元，將極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動城市經(jīng)濟增長，經(jīng)預測，項目建設(shè)銷售期可為政府新增直接稅收3.8億元以上（建安稅8550萬元，銷售稅1.9億元，存留資產(chǎn)土地增值和營業(yè)稅1.08億元），輻射稅收2億元。投入運營后，每年可為市財政貢獻稅收1億元以上。第三章項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想一、設(shè)計目標突出“和諧”、“舒適”、“實用”三大概念，打造衡陽市集高星級精品酒店、甲級寫字樓、商業(yè)中心及高端住宅為一體的大型城市綜合體，以超高150米建筑，時尚設(shè)計風格，打造城市地標，體現(xiàn)“高端、品質(zhì)、品牌”。二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位數(shù)量備注總用地面積㎡5834587.6畝總建筑面積㎡4066461、計容總建筑面積㎡266050其中：酒店㎡32720辦公㎡21414.36商業(yè)（地上）㎡34497.32住宅㎡142365.14公寓㎡30367會所㎡46892、不計容總建筑面積㎡140596.68其中：地下室㎡90767商業(yè)（地下）㎡23600含超市15000㎡住宅及會所首層半地下室㎡4960各層平行車位面積㎡21269.683建筑容積率%4.564建筑密度%35%5綠化率%30%6機動車總位數(shù)個24387項目總投資萬元161742三、項目功能分析四、項目規(guī)劃指標的設(shè)定“長期經(jīng)營+銷售”的組合模式1、經(jīng)營部分——酒店、商業(yè)中心【酒店】——長期經(jīng)營，委托國際知名的酒店管理公司進行經(jīng)營管理【商業(yè)中心】——長期經(jīng)營，只租不售，并委托專業(yè)公司進行整體經(jīng)營管理。2、銷售部分——住宅、公寓、寫字樓、配套商業(yè)。五、規(guī)劃設(shè)計理念及原則1、強調(diào)環(huán)境與生態(tài)的和諧統(tǒng)一，堅持以下的設(shè)計理念和原則：1）生態(tài)性原則——充分利用自然條件。以免減少未來發(fā)展所可能導致的生態(tài)破壞，營造綠色生態(tài)的空間，強調(diào)設(shè)計遵從自然。自然的空間格局、自然的生態(tài)過程，意圖營造精致的居住空間。2)人文性原則——以人為本，建立人與山、人與水、人與人之間親切、和諧的關(guān)系。規(guī)劃設(shè)計用板式點式建筑把空間互相連通的大院子。3）景觀性原則——塑造優(yōu)美的整體效果。4）實用性——設(shè)計的理念與方向符合功能定位。5）科技型原則——借助科技的手段和先進的設(shè)備，創(chuàng)造全新的，具有科技含量的景觀、建筑特色。6）經(jīng)濟性原則——強調(diào)經(jīng)濟、實用、節(jié)約的設(shè)計原則，充分利用自然氣候、地形、本地材料，構(gòu)筑親切宜人的空間。7）現(xiàn)代性原則——體現(xiàn)時代特征、構(gòu)思新穎的現(xiàn)代建筑和現(xiàn)代開發(fā)模式。2、超高層商業(yè)綜合體區(qū)1）布局原則：通過用地價值的判斷和對現(xiàn)狀條件的分析，在合適的地塊選擇合適的建筑類型及出入口。本區(qū)包括150米超高五星級酒店、辦公、酒店式公寓、大型綜合商業(yè)中心。綜合商業(yè)沿兩條城市主干道和基地內(nèi)弧行規(guī)劃路布置形成動態(tài)的建筑體量。地塊北面直對城市主干道解放西路，車流、人流較多，適宜布置酒店和辦公的超高層綜合樓，既方便人流、車流疏散，也具有良好的展示性，易形成地標建筑。南面布置的酒店式公寓樓既遠離了主干道的交通擁擠，也貼近了花園景觀住宅區(qū)。2）流線設(shè)計：商業(yè)流線確定以一條主動線為主，通過靈活多樣的產(chǎn)品類型和可操作性的開放空間來應對投資與使用二者之間的需求，促成綜合效應、社會效用價值的最大化，以開放式的建筑綜合體設(shè)計打造出衡陽的新地標。3）衡陽氣候冬冷夏熱，需要全天候的大型室內(nèi)購物中心，本項目將是衡陽規(guī)模最大，檔次最高的“室內(nèi)購物中心”，打造城中商業(yè)村概念，集吃、住、玩、游、購物等于一體。3、花園景觀住宅區(qū)在滿足高容積率的前提下，在地塊內(nèi)部以點、線結(jié)合的方式布置高層住宅，給小區(qū)住戶相對的私密性和領(lǐng)域感，在有限的空間里挖掘最大的景觀面，給建筑最大最多的景觀看點，豐富了建筑形態(tài)，更提高了地塊價值。第四章項目市場分析一、宏觀經(jīng)濟分析與判斷【城市概況】：⊙湘南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、文化中心與交通樞紐城市，11年常住人口813萬，市區(qū)人口138萬?！殉鞘锌臻g布局東拓南移，西沿北擴，“中心城+新城+衛(wèi)星市鎮(zhèn)”，遠期規(guī)劃為市區(qū)200萬人口特大城市?！殉薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)改革試點城市、山水旅游城市、湘南區(qū)域性金融中心?！窘?jīng)濟環(huán)境】：⊙近幾年來衡陽GDP保持平穩(wěn)快速增長，13年突破2000億，主要經(jīng)濟指標增速高于全省平均水平?！殉鞘械谌a(chǎn)業(yè)比重較高，服務業(yè)發(fā)展快，旅游業(yè)持續(xù)旺盛，交通運輸業(yè)快速增長?！牙^武廣高鐵通行后，南岳機場14年上半年將通航，“一小時經(jīng)濟圈”進一步完善?！揪用裣M】：⊙消費市場保持旺盛，社會消費品零售總額持續(xù)上漲?！丫用裣M結(jié)構(gòu)中，吃穿支出比重有所下降，旅游住宿、教育文化娛樂等服務消費比重穩(wěn)步上漲?！痉康禺a(chǎn)投資】：⊙從2007開始，衡陽市房地產(chǎn)投資完成額迅速增長，大批外地房地產(chǎn)商看中衡陽市場潛力，涌入投資?！言诜康禺a(chǎn)投資中，商品房住宅供應占絕對優(yōu)勢，其投資比例在2013年超過80%?！咽苌虡I(yè)發(fā)展影響，商業(yè)地產(chǎn)投資增加明顯?！严啾扔陂L株潭地區(qū)，衡陽房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間?！拘〗Y(jié)】：衡陽具備良好的發(fā)展可觀環(huán)境，正處于向副省級區(qū)域性中心城市發(fā)展過渡的階段，但現(xiàn)有經(jīng)濟總量及產(chǎn)業(yè)層級仍存在較大的提升空間。目前城市非居住房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，近期受商業(yè)發(fā)展的影響，商業(yè)投資增幅明顯。二、商業(yè)市場分析1、衡陽商業(yè)發(fā)展概況從衡陽商業(yè)發(fā)展歷程來看，衡陽商業(yè)可以劃分為四個階段，衡陽商業(yè)目前正處于第三階段到第四階段的過度時期。階段特點第一階段90年代中后期。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?，像最初的一些小百貨店、小糧油店等，這種模式起點低、資金規(guī)模小、交易量小。第二階段2000年開始，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，零散商戶逐漸壯大成“馬路商業(yè)”為核心的連片臨街商業(yè)網(wǎng)點，由經(jīng)營的單一性逐漸發(fā)展成多樣性，能比較全面地提供日常生活所需。第三階段2004年開始，以大型商場、超市、專業(yè)市場為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)?；癁榻?jīng)營特色的商業(yè)模式。第四階段2010年開始，以晶珠MALL、崇業(yè)商業(yè)廣場、宇元萬向城、深國投步步高廣場為代表的復合型綜合體商業(yè)陸續(xù)進入市場，衡陽商業(yè)發(fā)展正在向大都市復合型現(xiàn)代商業(yè)目標發(fā)展，正在建設(shè)中的衡陽商業(yè)步行街、星美城市綜合體、海通國際廣場、崇盛國際購物公園等項目將把衡陽商業(yè)發(fā)展推向新的高度。2、商業(yè)市場格局衡陽市核心商圈位于老城區(qū)，以解放路與蒸湘路交匯處的蓮湖廣場向四周延長，主要以東西向的解放路、船山路，南北向的蒸湘路、蒸陽路、中山路沿線分布。老城區(qū)商圈為幾條主干道商業(yè)街區(qū)（解放路、船山路、蒸湘路、蒸陽路、中山路），該商圈為傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)，主要以超市百貨、零售店為主，還包括手機通訊賣場、家電賣場、電腦城、小店面專業(yè)市場，輔以休閑娛樂餐飲商業(yè)，整體商業(yè)氛圍較濃，但由于歷史原因，老城區(qū)建筑密度大，道路窄，配套設(shè)施落后。新城區(qū)商圈為衡陽市華新開發(fā)區(qū)，借助政府行政職能部門的陸續(xù)遷入，形成行政商務文化中心。新城區(qū)規(guī)劃好，配套起點高，近些年來，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)火熱，入住人口不斷攀升，且為衡陽市高收入人群聚居區(qū)，但目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)地產(chǎn)項目較少。3、衡陽市商業(yè)環(huán)境分析①商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布：各商業(yè)設(shè)施的規(guī)模都不大，目前最大的是晶珠MALL和崇業(yè)商業(yè)廣場，營業(yè)面積約5萬平米。商業(yè)供應區(qū)域集中度較高，目前主要集中分布在老城區(qū)，檔次不高，缺乏區(qū)域輻射能力。②商業(yè)業(yè)態(tài)、商品的檔次和種類：商業(yè)業(yè)態(tài)、商品種類較為齊全，現(xiàn)有大型大型百貨店經(jīng)濟狀況均不是很理想，消費產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費場所一般以大眾消費為主，適合進行中高端商務活動的場所較少，中低檔商品品類供應齊全，高檔、頂級商品品種較少。③經(jīng)營模式、消費結(jié)構(gòu)相對于一、二線城市來說，經(jīng)營模式比較落后，商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴重；市場大多商業(yè)運作管理模式落后，缺少統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷，缺乏整體競爭力、品牌力。消費結(jié)構(gòu)上仍以中低端消費為主，但中高端消費開始出現(xiàn)，受地區(qū)消費習慣影響，經(jīng)營中低檔商品的零售門店及商鋪較多。④業(yè)態(tài)多元化發(fā)展已出現(xiàn)百貨店、購物中心型現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如晶珠MALL、崇業(yè)廣場、華新步步高廣場等。大型專業(yè)市場已形成雛形，如先鋒路電腦城、解放路中建國際通訊廣場、北部華源大市場、中億汽貿(mào)城等。專業(yè)賣場發(fā)展迅速，如國美、蘇寧、通程、泰陽等。外地超市陸續(xù)進駐，如人人樂、華潤萬家、沃爾瑪。4、衡陽商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析①發(fā)展方向：城市商業(yè)沿第一主干道解放路由東向西，由老城向新城發(fā)展，商業(yè)與行政中心往西發(fā)展已是大勢所趨。②商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計：出現(xiàn)廣場、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)、平行停車位、購物餐飲娛樂多元化組合等現(xiàn)代設(shè)計，逐步重視人流動線的疏導和商場內(nèi)外的交通組織，如晶珠廣場、崇業(yè)廣場、華新步步高廣場。③商業(yè)運營管理：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運營管理逐步被重視，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營管理等后期商業(yè)操作對于一個商業(yè)項目的成敗具有決定性作用。④多功能、多元化的綜合類商業(yè)項目較少：衡陽缺乏高檔的大型綜合購物消費場所、缺乏特色、風情、主題性強的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)?？偨Y(jié)：目前衡陽的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè)計不合理，商業(yè)物業(yè)的后期運營逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間較大。5、本項目商業(yè)部分前景分析①本項目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線上，毗鄰華新開發(fā)區(qū)、市政府，地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢明顯。②項目建設(shè)符合衡陽商業(yè)發(fā)展趨勢，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。③項目地塊大，建筑體量大，配套全，國際頂尖設(shè)計團隊設(shè)計，全力打造。④衡陽宏觀經(jīng)濟向好，居民購買力旺盛，消費需求量大，高端消費待釋放?？偨Y(jié)：衡陽目前仍以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、配套、業(yè)態(tài)等方面，對適用未來商業(yè)發(fā)展均存在不同大小的缺陷，為本項目成為未來衡陽商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機會。三、酒店市場分析1、衡陽酒店物業(yè)市場狀況衡陽主城區(qū)現(xiàn)有高星級酒店14家，其中1個準五星級酒店（林隱假日酒店）位于華新開發(fā)區(qū)，4個四星級酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖飯店）均位于老城區(qū)。2、衡陽酒店行業(yè)經(jīng)營狀況①衡陽市區(qū)的中高星級酒店主要面對的客戶是商務類客戶、會議接待類客戶、休閑旅游類客戶和市區(qū)散客。②現(xiàn)有的四星級酒店均定位于商務型酒店，其中各酒店的客戶源各有不同。華天酒店客戶以部隊及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門為主力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。③三星級及經(jīng)濟型酒店以市區(qū)散客為主力。經(jīng)濟型酒店因為房價區(qū)隔不明顯，且缺乏相應的主題和特色，導致其被三星級及二星酒店進行客戶分流比較明顯，綜合營業(yè)狀況不盡樂觀。④目前衡陽酒店業(yè)淡、旺季區(qū)分不太明顯，四星級平均房價（折后）多集中在400元左右，高于400元以上的入住率會相對偏低。⑤一般來說，衡陽酒店業(yè)平均入住率在70%左右，節(jié)假日入住率超過90%，衡陽酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時期。3、衡陽酒店行業(yè)發(fā)展趨勢分析①衡陽是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒有一家掛牌五星級酒店，與城市經(jīng)濟發(fā)展及城市形象不符，高端酒店市場亟待拓展。②目前衡陽酒店業(yè)經(jīng)營狀況良好，星級酒店入住率較高。衡陽確立以工業(yè)強市、商貿(mào)興市、旅游旺市的發(fā)展目標，大量工業(yè)項目、世界500強的陸續(xù)進駐為衡陽經(jīng)濟注入新的動力，頻繁的商務活動將可預期；鑒于衡陽連接長株潭與華南經(jīng)濟圈的交通區(qū)位，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，亦為衡陽帶來可觀的商業(yè)往來人流；作為中國優(yōu)秀旅游城市，以南岳衡山為代表的衡陽旅游業(yè)發(fā)展迅猛，市區(qū)內(nèi)派生大量旅游人流。各種利好為衡陽酒店業(yè)的發(fā)展和升級奠定了堅實的客源基礎(chǔ)。③高端酒店將是衡陽在下一個競爭周期針對高端市場的發(fā)展趨勢和熱點。就衡陽“十二五”期間著力工業(yè)、物流、旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可預見的是，未來幾年內(nèi)，商務、旅游將是衡陽酒店業(yè)爭奪的熱點，相應的酒店業(yè)發(fā)展主題或?qū)絹碓角逦?。④高端酒店項目的加入和競爭，將導演衡陽酒店業(yè)進行新一輪的發(fā)展革新，物業(yè)品質(zhì)、發(fā)展主題和服務將大大考驗衡陽酒店的整體素質(zhì)。⑤衡陽目前再多出幾家五星級酒店的規(guī)模是可以預期的，共享衡陽高端需求，綜合五星級酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽的城市形象品位，改善投資環(huán)境，提升商務、旅游接待能力。4、本項目酒店發(fā)展建議①據(jù)以上分析，衡陽本地酒店未來幾年的競爭熱點將會集中在高端酒店產(chǎn)品的競爭，目前衡陽最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質(zhì)較佳，其東南亞式的園林和風情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。即便如此，就目前衡陽的市場酒店供應來看，風格鮮明的主題型酒店仍較為缺失。②本項目定位為按五星級標準打造的精品酒店，其中客房設(shè)置、各項配套、內(nèi)部裝飾設(shè)計等具體細節(jié)需提前與目標引入的酒店管理公司進行商討，做好充分市場調(diào)研。③就衡陽現(xiàn)狀高星級酒店客源狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團體等協(xié)議客戶占絕對主力。在突顯性價比的前提下，適當?shù)姆績r將大大吸引市區(qū)散客前往消費，也側(cè)面說明衡陽本地居民享樂型超前消費的特征。④從中長期發(fā)展目標來看，隨著長株潭經(jīng)濟圈的發(fā)展和衡陽經(jīng)濟的邁進，商務類客戶將會大量增加。再者，隨著衡陽市一系列旅游項目的建設(shè)和投入使用旅游類客戶亦會逐漸增加。⑤本項目酒店結(jié)合自身品質(zhì)，打造出獨特風格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟鮮明的差異化市場運營體系，前景可期。四、商品住宅市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點1）老城區(qū)板塊老城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高。老城區(qū)人口稠密，建筑物間距小，改造難度大，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到地段、規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在3600-5000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有龍泉幸福里、中泰·峰境、衡陽商業(yè)步行街、禧城雁巢、東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽光城、御江帝景等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，城南片區(qū)位置有幾個占地大、上規(guī)模的樓盤，售價多為3500-4800元/平方米左右。2）華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對滯后。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。代表性的樓盤有沐林美郡、紫御華府、公園1號、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變?水木融城、珠江愉景新城、棕櫚園、香江水岸新城、恒大綠洲、銀泰紅城等。售價在3800-5200元/㎡左右。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。3)立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設(shè)速度比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且人氣不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。代表性樓盤有融冠水映豪庭、蒸湘世紀城等。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，但隨著蒸水風光帶延伸工程的建設(shè)，潛力巨大，新建的樓盤有英倫首府、金河灣1881、龍城金水麗都等，價格在3700-5000元/㎡左右。4)江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。代表性樓盤有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。價格在3500-5000元/㎡左右。5）石鼓板塊石鼓區(qū)地處衡陽北部，因石鼓書院而得名，歷來商賈云集，是衡陽市人流、物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場、五一副食品市場、中湘五金機電市場、永興家居市場已成為湘南四大有影響的市場，規(guī)劃中還將建設(shè)大型汽貿(mào)市場、農(nóng)產(chǎn)品市場。歷史、人氣、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減，代表性樓盤有雅士林?欣城、雁棲湖?耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山莊、鴻豪城、蒸水1號、崇盛國際購物公園等。主要特征：靠市區(qū)中心位置，樓盤一般商住結(jié)合，雖亮點不多，市場消化得也快，靠邊緣位置因土地條件有上規(guī)模的大盤，以整體規(guī)劃、景觀資源、價格優(yōu)勢吸引消費者。價格在3500-4800元/㎡左右。2、2013年衡陽房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資進一步增長隨著我市城鎮(zhèn)化進程進一步加快，市場行情向好，投資信心充足，\o"衡陽市"衡陽市土地市場成交供應都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭奪。在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模繼續(xù)溫和回升，商品房供應量保持近20%的增速，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資72.76億元，比去年增長6.12%。

2）商品房住宅均價小幅上揚在調(diào)控政策堅持遏制投機、投資性需求，堅持實施穩(wěn)健的監(jiān)管措施，我市新建商品房市場房價并沒有出現(xiàn)大的下滑，從采集數(shù)據(jù)來看，我市大部份樓盤銷售價格仍與去年保持整體平衡，但由于恒大綠洲、水木融城等精裝樓盤陸續(xù)大量投入市場，使我市商品房住房均價同比去年，增幅為12.23%，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為3917元/平方米。

3）商品房市場需求更趨合理

剛性需求是衡陽購房者的主力，2013年市場發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性需求和改善性需求均是呈現(xiàn)比較溫和的釋放，新建商品房網(wǎng)簽成交與去年相比有所增長，全市全年新建商品房網(wǎng)簽成交面積約309.25萬㎡，同比增長約17.23%。消費主體以80－100平方米剛性需求及100－140平方米改善性需求是市場熱銷戶型，占整個商品房住房銷售的70%。

五、項目SWOT分析1、S—優(yōu)勢⊙區(qū)位優(yōu)勢：位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上，標識性強，展示性好，未來城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力?！呀煌▋?yōu)勢：處于城市南北、東西兩條主干道交匯處，交通便利，道路通達，毗鄰政府行政辦公區(qū)，周邊住宅區(qū)多，人氣足，便于營銷推廣?！岩?guī)模優(yōu)勢：本項目為商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的城市綜合體，其它業(yè)態(tài)將帶動商業(yè)的發(fā)展，體量可觀，商業(yè)與住宅項目可形成互補共融的商業(yè)綜合體效益?！巡疬w優(yōu)勢：地塊除西北角區(qū)域內(nèi)有2棟原廠職工家屬樓，面積約8700平米，其它均為原廠房建筑，整體拆遷壓力不大，對項目未來順利開發(fā)提供了有利的保證?！殉杀炯跋∪眱?yōu)勢：本項目土地為2002年兼并收購原衡陽互感器廠時取得，是衡陽城市中心區(qū)少有的大面積地塊、絕版地塊，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地，亟待開發(fā)，地標項目將取得政府的大力支持，也會受到衡陽市民的關(guān)注。2、W—劣勢⊙項目位于兩條主干道交匯的立交橋下，對交通組織提出了更高地要求?！涯壳绊椖恐苓叺纳虡I(yè)氛圍不高，衡陽市民還是習慣于在老城商業(yè)區(qū)消費，勢必會延長未來商業(yè)項目的培育期。3、O—機會⊙衡陽高速的經(jīng)濟增長速度將帶動商業(yè)進入發(fā)展轉(zhuǎn)型期。未來該項目與周邊其他住宅項目形成融合共生，在未來日益成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，形成合力，有機會成為整個城市最具活力的商業(yè)消費中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆！押怅柺腥A新高新技術(shù)開發(fā)區(qū)晉升為國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)內(nèi)還沒有成熟商圈，大型綜合性、高起點、高配套的商業(yè)地產(chǎn)項目幾乎是個空白?！押怅柦ㄔO(shè)大湘南區(qū)域性金融服務中心。4、T—威脅⊙項目周邊有在建商業(yè)項目：衡陽商業(yè)步行街，未來幾年還將建設(shè)的項目有海通國際廣場、紅星美凱龍城市綜合體、崇盛國際購物公園、美美世界綜合體（都處在城市邊緣發(fā)展區(qū)域，位置及配套不成熟）。分析總結(jié)：整體而言，本項目面臨的直接競爭對手不多，在建項目已逐漸入市，對本項目以后的銷售影響不大。雖有不少大體量綜合體，特別是同處解放西路的商業(yè)步行街項目，會對本項目形成一定的商業(yè)分流。但是，解放路作為“衡陽第一路”，本項目的出現(xiàn)也能讓解放西路段的商業(yè)氛圍更為濃厚，同時將引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展從老城區(qū)解放東路（傳統(tǒng)商業(yè)類型）向新城區(qū)（新興商業(yè)類型）西移，松動老城區(qū)人口，使華新開發(fā)區(qū)的商貿(mào)發(fā)展更為繁榮。六、銷售預測1、目標客戶群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：1）一類客戶：企事業(yè)單位職工城市的快速發(fā)展，就業(yè)機會的增多，80、90年代出生的人口群體加速自主性剛性需求。僅項目周邊的大型企事業(yè)單位就包括衡陽鋼鐵集團、南華大學、楊柳汽貿(mào)城、日鑫建材市場等等。2）二類客戶：私營業(yè)主衡陽作為湘南中心城市，商貿(mào)、物流十分繁榮，未來發(fā)展更為迅速，中小私營業(yè)主較多，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，需添置物業(yè)的不在少數(shù)，其中也包括相當多的外地來衡經(jīng)商戶。3）三類客戶：公務員本項目三公里范圍內(nèi)就包括有市委、市政府、市工商局、市國土局、市物價局、市煙草局、市檢察院、市廣電中心等政府職能部門，該部分客戶主要考慮就近工作，改善性需求也較多，本項目的定位和高標準、高起點建設(shè)也將契合公務員的高眼光。4）四類客戶：衡陽在外地成功人士衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。5）五類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士衡陽的城市化率正在不斷擴大，“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對項目的銷售也將起到很大的促進作用。6）六類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房和住宅銷售平均價格為6237元/㎡和5850元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到4300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。2、衡陽樓市價格現(xiàn)狀：截止2013年底，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽主要大型在售樓盤電梯樓價大致如下：中泰峰境均價4600元/平方米，恒大綠洲（精裝）5200元/平方米，創(chuàng)景外灘5000元/平方米，融冠水映豪庭4700元/平方米，耀江花園4500元/平方米，雅士林欣城4200元/平方米，珠江愉景新城4200元/平方米。銀泰紅城4300元/平方米，御江帝景4500元/平方米，碧桂園4700元/平方米。3、項目銷售價格定位根據(jù)本項目定位和建設(shè)標準，結(jié)合衡陽市樓市發(fā)展趨勢，到本項目可銷售時，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于4800元/㎡，標準層精裝公寓實現(xiàn)銷售均價不低于6000元/㎡，地下車位使用權(quán)銷售均價不低于2500元/㎡，標準層寫字樓實現(xiàn)銷售均價不低于7000元/㎡，配套商業(yè)銷售均價不低于15000元/㎡。第五章項目開發(fā)計劃一、項目開發(fā)期擬定2014年為前期準備期，2015年開始動工，分兩期開發(fā)，一期開發(fā)住宅部分，二期開發(fā)酒店及商業(yè)，施工工期4年，即從2015年至2018年。二、項目實施進度安排至2014年底，完成項目前期勘察設(shè)計、規(guī)劃報批和廠房拆遷工作；2015年1月至2015年10月，完成土地五通一平、樁基土方建設(shè)；2015年10月至2016年5月，完成一期住宅建筑主體工程建設(shè)；2016年6月至2017年3月，完成二期商業(yè)、公寓建筑主體工程建設(shè)，一期住宅外立面裝修、水電安裝同步完成；2017年4月至2018年4月，完成二期酒店建筑主體工程建設(shè)，商業(yè)、公寓的裝修、水電安裝同步進行；2018年5月至2018年底，完成酒店、商業(yè)外立面裝修、水電安裝以及項目景觀道路及輔助公共設(shè)施的建設(shè)。三、項目實施過程控制措施1）、項目進度控制措施在項目實施過程中,項目將由開發(fā)部和工程部對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2）、項目質(zhì)量控制措施項目實施應堅持“質(zhì)量第一、預防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化。3）、項目資金控制措施在項目實施過程中，加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何部門和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。第六章項目投資估算與資金籌措一、投資估算詳見下表：表1：項目總投資估算表項目數(shù)量計量標準總投資(萬元)備注一、拆遷安置費用43231、過渡費用126戶12000元/戶1512、安置成本費用8692㎡4800元/㎡4172二、土地費用合計9121、土地出讓金58345m24.7畝地按150萬元/畝，其余總計172萬元8772、土地出讓契稅877萬元4%35三、規(guī)劃設(shè)計費406646.5㎡35元/㎡1423含設(shè)計、審圖費四、報建費266050㎡240元/㎡6385五、建安工程698501、土建406646.5㎡1300元/㎡528642、配套輔助工程16986A、給排水、消防406646.5㎡100元/㎡4066B、住宅外墻142365.14㎡25元/㎡356C、酒店、公寓幕墻31000㎡1500元/㎡4650C、水、電、氣266050㎡120元/㎡3193D、智能、通信系統(tǒng)266050㎡30元/㎡798E、電梯1172732.14㎡80元/㎡1382住宅、公寓F、空調(diào)、通風、排煙54134㎡200元/㎡1083酒店地下室通風工程9076720元/㎡182G、綠化、景觀、道路18458㎡300元/㎡554H、公寓公共區(qū)域裝修30367㎡150元/㎡456I、其它工程266050㎡10元/㎡266六、裝修484821、商場內(nèi)裝修34497㎡1500元/㎡51752、酒店內(nèi)裝修54134㎡8000元/㎡43307六、其它費用303671、監(jiān)理費406646.5㎡12元/㎡4882、管理費406646.5㎡80元/㎡3253工資、福利、辦公、業(yè)務招待等管理費用3、貸款利息50000萬元10%250005年4、營銷廣告費406646.5㎡20元/㎡8135、不可預見費406646.5㎡20元/㎡813合計161742二、資金籌措美麗廣場總投資161742萬元，其中開發(fā)投資113260萬元，后期商場、酒店裝修投資48482萬元，資金擬按如下方式籌集：1）企業(yè)自籌資金64000萬元；2）預售房款投入47742萬元；（按銷售進度，40%銷售收入再投入）3）融資50000萬元（以本項目產(chǎn)權(quán)和股東及公司自有固定資產(chǎn)作抵押）表2：項目資金來源表序號項目資金（萬元）比例1自有資金6400039.6%2銷售收入再投入4774229.5%3融資貸款5000030.9%合計161742100%第七章項目經(jīng)濟效益分析考慮到項目酒店、地上商業(yè)、地下超市、商業(yè)車位作為持有物業(yè)，銷售收入見下表：表3：銷售收入預測表標的項目辦公住宅公寓街鋪合計面積（㎡）21414.36133673價（元/㎡）70004800600025000銷售收入（萬元）14990641631822021500118873根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款進度，見表5：表4：本項目開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例預測表序號開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例（%）及銷售收入（萬元）預測2016年2017年2018年2019年合計1住宅6030101002公寓3050201003辦公3050201004街鋪2050301005當年銷售收入48263.843605.924005.32998118873表5：持有物業(yè)價值估算表持有物業(yè)面積（㎡）現(xiàn)時均價估算（元/㎡）價值（萬元）地上商業(yè)34497.321500051746地下商業(yè)（超市）150001000015000酒店327201000032720地下室90767250022692合計172984.32122158持有物業(yè)出租，建造完工當年可收取租賃押金10000萬元（酒店和商業(yè)），第一年租金收入見下表：持有物業(yè)面積（㎡）月/平米/元年租金（萬元）商場34497.32602484酒店32720602356超市1500045810合計5650租金收入逐年遞增，將作為項目融資貸款的主要還款來源。第八章項目社會評價分析一、項目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：1、引進先進的城市綜合體開發(fā)理念，推動衡陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。衡陽星善置業(yè)有限公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)城市綜合體改變的不是建筑，而是城市生活，作為一種新型的商業(yè)模式，綜合體既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，又是商業(yè)快速的結(jié)果，同時又提升了城市的形象，給服務業(yè)向高端發(fā)展提供了重要的載體。這種涵蓋了酒店、購物中心、住宅等多種形態(tài)的新型產(chǎn)品和模式，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價值，必將推動衡陽房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。當然，綜合體的建設(shè)必須量體裁衣，保持冷靜的頭腦，思考如何將城市綜合體引入一個健康科學的良性發(fā)展軌道，因為商業(yè)地產(chǎn)贏在商業(yè)，比起前期的地產(chǎn)開發(fā)，后期商業(yè)運營更關(guān)鍵。2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目的住宅部分因酒店和商業(yè)的配套，價值更加凸顯，將從產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、材料采購、景觀打造、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到住宅定位設(shè)計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，在城市綜合體中的全新生活體驗，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設(shè)，將提升整個衡陽住宅樓盤產(chǎn)品的建設(shè)品位，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。3、發(fā)展衡陽市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)衡陽市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目將是衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將有效改變衡陽華新開發(fā)區(qū)商業(yè)滯后發(fā)展的現(xiàn)實，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。二、社會評價結(jié)論本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能增加大量的就業(yè)機會，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。第九章項目風險分析一、政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的房地產(chǎn)市場降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。二、拆遷風險及措施項目西北角有兩棟原互感器廠家屬房需要拆遷，共計126戶，8692平方米。在國家越來越重視保障民生權(quán)利和網(wǎng)絡輿論監(jiān)督越來越發(fā)達的背景下，2000年左右那種胡亂強拆的拆遷方式已經(jīng)完全行不通，普通老百姓的法律意識越來越強，一切拆遷均要在依法依規(guī)的前提下進行，近幾年全國各地拆遷中不斷涌出的“最牛釘子戶”是鮮明的例子。房屋的拆遷能否獲得政府部門支持，順利實現(xiàn)拆遷，是項目能否順利規(guī)劃實施的前提。為保障本項目的順利實行，拆遷工作一定要堅持誠信、公平、合理的指導原則，迅速實現(xiàn)拆遷。建議：第一，最大限度地實現(xiàn)就地安置，拆遷合同保證先交房后搬遷，安置房建設(shè)按商品房設(shè)計、施工，超出拆賠面積的部分，給拆遷戶較大幅度地購買優(yōu)惠；第二，貨幣賠償要保證拆遷戶在同區(qū)域能購買到相同檔次的住宅，并補償合理的過渡費。三、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越、定位準確、設(shè)計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。但因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，這一時短正好處于全世界的經(jīng)濟危機期，國內(nèi)經(jīng)濟也受到相當程度的影響，中央政府正利用這個有利時機進行宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，全國房價上升趨勢趨慢，銷售大副縮減。建議該項目住宅設(shè)計主要面向中層收入者，少量照顧高端收入人群，戶型設(shè)計以小戶型為主，特別要以100㎡到125㎡之間緊湊型三室兩廳為主，嚴格控制工程進度和施工質(zhì)量，尤其對住宅部分而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。同時，一般的施工單位都有民間融資行為，在簽定相關(guān)施工合同時，可要求各施工單位同意結(jié)算時抵扣相應比例房屋，使各施工單位老板成為項目的義務銷售員，作為一種加快銷售的手段。四、工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請貸款，保證融資渠道暢通，最好的方式是住宅與希望帶資施工有實力的施工單位合作，全額墊資，高利潤回報，商業(yè)部分特別是五星級酒店與有實力地品牌商家合作共建，即可保證充足建設(shè)資金，又能引進專業(yè)商業(yè)和五星級酒店專業(yè)管理團隊，保證后期運營成功，還能享受市政府招商引資優(yōu)惠政策。這樣的方式既能保證形象工程進度，工程質(zhì)量又有保障。工程質(zhì)量方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴格執(zhí)行國家及省、市質(zhì)量控制標準進行實時監(jiān)控?？傊?，本項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制開發(fā)成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。第十章結(jié)論及建議一、擬建方案的結(jié)論性意見綜合以上章節(jié)，通過對當前宏觀經(jīng)濟形式、衡陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，結(jié)合本項目特點及項目的財務評價分析，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，抗風險能力較強，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，建議盡快做好規(guī)劃設(shè)計，辦理相關(guān)審批手續(xù)，投入開發(fā)建設(shè)。二、建議（1）根據(jù)項目位置、周邊的輻射人群和導入情況，進行合理的商業(yè)定位；（2）提前進行主力店招商，擴大客戶輻射范圍；（3）商品住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，提前開發(fā)和銷售，緩解資金壓力；（4）商品住宅根據(jù)市場狀況選擇合適的入市時機；（5）合理安排融資計劃，保證資金充足。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1項目提要 31.2項目概況 51.3結(jié)論與建議 8第二章項目建設(shè)的必要性 102.1項目提出背景 102.2項目建設(shè)必要性 14第三章場址條件 183.1地點與地理位置 183.2土地利用現(xiàn)狀 183.3地形、地貌條件 183.10征地、拆遷條件 23第四章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 243.1建設(shè)規(guī)模 243.2建設(shè)方案 24第五章原材料燃料供應 325.1主要原輔材料供應 325.2主要燃料動力供應 32第六章項目總體布置 336.1設(shè)計依據(jù) 336.2建設(shè)標準 336.3土建工程 336.4設(shè)計方案 346.5輔助工程及其他工程方案