第九章房地產(chǎn)金融第七章房地產(chǎn)金融與投資

第九章房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著相互依存、相互促進(jìn)的密切關(guān)系。本章首先闡述了房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)和作用；其次分析了房地產(chǎn)融資的主要形式，特別對(duì)購(gòu)房抵押貸款進(jìn)行了專門的研究；再次分析住房公積金制度的建立和發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)建議，最后研究了房地產(chǎn)保險(xiǎn)這一較新的領(lǐng)域。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)貨幣資金的融通。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營(yíng)貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。具體分析房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，可以從兩方面進(jìn)行論證：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。首先，房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)、批租直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。如果僅僅依賴于開發(fā)商本身的自有資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與和支持，舍棄財(cái)務(wù)杠桿的巨大作用，對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說幾乎是不可想象的。特別是我國(guó)長(zhǎng)期以來由于房地產(chǎn)業(yè)體制和政策原因，建設(shè)資金沒有形成良性循環(huán)，使得房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)資金嚴(yán)重不足。只有改革資金投入渠道，發(fā)展房地產(chǎn)金融才能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求問題。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要長(zhǎng)期占用巨額資金。房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，一般消費(fèi)者無此財(cái)力一次付款。以住宅為例，目前上海市住房的平均銷售價(jià)在每平方米6000元左右，一套建筑面積在70－80平方米的普通住宅售價(jià)在40～50萬元。盡管目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成中仍有一些不合理的成分，但是無論何時(shí)何地，房?jī)r(jià)相對(duì)于普通市民來說，一次性付款承受能力不足將永遠(yuǎn)成為一種普遍現(xiàn)象?？梢?，只有借助住房抵押貸款的支持，才能提高居民購(gòu)房能力，擴(kuò)大住宅市場(chǎng)有效需求。再次，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，資金的運(yùn)動(dòng)被限制在一個(gè)狹小的空間范圍內(nèi)，且資金的流動(dòng)性不足。往往出現(xiàn)資本充裕的地方不需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，或者房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了較高的水平，而要發(fā)展房地產(chǎn)的地方卻缺乏資本。而金融機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)業(yè)之后，利用其龐大的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，采用各種科學(xué)的融資技術(shù)，特別是當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合為一體之后，通過建立建設(shè)貸款制度、建立抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，并發(fā)行以房地產(chǎn)為后盾的抵押貸款證券等融資手段，可以吸引國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際資金，進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而大大提高資金的流動(dòng)性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的重要組成部分，拓展房地產(chǎn)金融，對(duì)繁榮和發(fā)展金融業(yè)具有重大作用。首先是由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品。房地產(chǎn)作為抵押物，在貸款人無力償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓、拍賣抵押房地產(chǎn)，從中獲得補(bǔ)償，從而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于貨幣不斷貶值是世界各國(guó)難以避免的的普遍現(xiàn)象，這就給經(jīng)營(yíng)貨幣為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一個(gè)不可回避的難題。而在貨幣貶值的同時(shí)，房地產(chǎn)卻具有明顯的保值增值的特點(diǎn)，客觀上使得金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇房地產(chǎn)作為投資品。同時(shí)，在房地產(chǎn)再生產(chǎn)資金運(yùn)作過程中，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去以后，也會(huì)有大量回收資金沉淀，需要存入銀行等金融機(jī)構(gòu)備用，擴(kuò)大銀行的存貸款業(yè)務(wù)。所以說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合、滲透是不可避免的。當(dāng)今世界各國(guó)的金融業(yè)和銀行機(jī)構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例，一般占三分之一到四分之一之間，如1994年美國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款比例占24.34%，我國(guó)香港地區(qū)1989年上半年，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額占整個(gè)金融業(yè)貸款總額的34.8%。我國(guó)的房地產(chǎn)金融尚處于起步階段，具有很大的發(fā)展空間，成為金融業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，也是各類金融機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。我們從上面已講述過的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系中可以看到，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的互相融合和滲透，是在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中通過貸幣流通和信用渠道進(jìn)行集資、籌資和融資等進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如果說金融是貸幣資金的融通，那末，我們也可以把房地產(chǎn)金融簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)貸幣資金的融通。房地產(chǎn)金融具體業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)企業(yè)存貸款、生產(chǎn)性開發(fā)貸款、證券（股票、債券）融資、住房消費(fèi)信貸即購(gòu)房抵押貸款、住房公積金和房地產(chǎn)保險(xiǎn)等方面的資金融通活動(dòng)。它是整個(gè)金融業(yè)的重要組成部分。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個(gè)鮮明的特點(diǎn)。1、房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性。房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)需要大量資金投入，這就要金融機(jī)構(gòu)提供巨額信貸資金。同時(shí)，住房在所有消費(fèi)品中，也是價(jià)值量最大的消費(fèi)品，對(duì)大多數(shù)居民來說，購(gòu)買一套價(jià)值幾十萬元的住宅，一次性支付也是難以承受的，住房消費(fèi)信貸額也是很大的。所以，同一般企業(yè)的信貸額相比，住房金融融通的資金量要大得多。宣2、只房地飽產(chǎn)金止融待期限玩結(jié)構(gòu)歌的長(zhǎng)愧期性薄。主踩要是蘿由于揭房地更產(chǎn)開千發(fā)周經(jīng)期長(zhǎng)涉，資籃金周蟲轉(zhuǎn)慢桌，回?cái)⑹掌谑涕L(zhǎng)。佛一幢捎高層托大廈詠的建攜造需頸要三述、四右年時(shí)較間，藥普通雖多層答住宅壩建設(shè)此也需賣要一攪、二穩(wěn)年時(shí)并間，尚加上進(jìn)銷售恭時(shí)期掙更長(zhǎng)楚，因襪此，腹回收紅資金肅，償相還貸濁款的造時(shí)間脈也就櫻相對(duì)毀較長(zhǎng)股。居排民的降住房全抵押鎮(zhèn)貸款據(jù)，在課一次耳性貸誠(chéng)進(jìn)以襯后，奧也需昌要用宵個(gè)人持收入?yún)⒅鹉晖葰w還米本息速。在浮一些誦發(fā)達(dá)備國(guó)家婚和地?fù)螀^(qū)住籍房消沉費(fèi)信拐貸的穿還款姐期長(zhǎng)面達(dá)3矩0年廣，而島我國(guó)溉有關(guān)畏條例浴也已起規(guī)定求償還囑期可蝕達(dá)3愉0年濱。所鴨以，述房地飾產(chǎn)信蓄貸具暴有償技還期深長(zhǎng)的緩特點(diǎn)顆。盞3、洋房地拾產(chǎn)金油融債乞權(quán)青的紡可靠相性時(shí)。房簽地產(chǎn)躲信貸馳是以喚房地曾產(chǎn)作港為抵剖押擔(dān)鏈保品叢的貸惠款，破由于貌房地螺產(chǎn)是趟不動(dòng)臟產(chǎn)，妥其本千身具查有帽較強(qiáng)答的抵歡御通嚼貨膨抄脹、副保值聲增值飼的怒特點(diǎn)捷，一廳方面軍，貸泊款單色位和免個(gè)人兄的信耍用度怠強(qiáng)；抄另一膠方面雅，在袖一旦吊發(fā)生來違約毀時(shí)，妻可以現(xiàn)用拍諷賣擔(dān)稿保房白地產(chǎn)耳的手紹段，如收回船違約鋼貸款夠的本坡息，齒由此擠使信詳用貸求款的射可靠保性和殖安全父性大糖大增有強(qiáng)。疊特別考是個(gè)增人住毛房抵敢押貸堂款安麥全性決更強(qiáng)完。以竊我國(guó)剃為例斬，自宴實(shí)施式以來柿還款已率高火達(dá)9削9％丙以上雜。哪4．汪房地座產(chǎn)金童融債篇權(quán)的將流動(dòng)母性較泛弱。神資產(chǎn)貞的流粒動(dòng)性錫是指譯在必磚要的興時(shí)候眾，所紫投資披產(chǎn)轉(zhuǎn)可讓兌唯換成鍋現(xiàn)金獻(xiàn)的能暫力融、速瑞度和眨成本殘，子當(dāng)速膛度越坊快或蔽成本祖越低診時(shí)，渣稱這居種資污產(chǎn)的溜流動(dòng)療性越鏡強(qiáng)，娃也錢指所昌投資僻產(chǎn)作紀(jì)為抵液押品你時(shí)交騎給債艇權(quán)人頑保管蹈的難哭易程組度變，當(dāng)泊保管題較為嫌容易盼時(shí)，恢資產(chǎn)禮的流滴動(dòng)性世也越盒強(qiáng)旅。房狹地產(chǎn)妻作為鈔不動(dòng)光產(chǎn)，辦在傳悶統(tǒng)的謎資產(chǎn)乒形態(tài)店下，隱屬于耍一種絲缺乏繩流動(dòng)提性的住資產(chǎn)狡，主囑要體潑現(xiàn)在染兩個(gè)粒方面氧，一湊方面?zhèn)?，房瓦地產(chǎn)城只能解成套啦出售譜或轉(zhuǎn)巴讓，陪它不庸象股習(xí)票、欲債券絲持有減者可皆隨時(shí)兵分割坑將其旨售出昌兌換雞成現(xiàn)桌金，枝所投菊的資限金可緞能被絮固定秧在某憐一房慮地產(chǎn)棋上，陷難于禾變現(xiàn)革，因維而不吳得不答較長(zhǎng)漸時(shí)間敗地持杏有它唐，這刊是房密產(chǎn)持獵有者繭急需腿現(xiàn)金糊時(shí)常氧常遇斧到的桑棘議手問粗題。叫另息一方安面供，房器地產(chǎn)卡用作葛抵押鏈品時(shí)耳，不轟能移萬動(dòng)，等不易爐分割江，在嘉一些萍場(chǎng)合象又不發(fā)易交嚇給債制權(quán)人稼保管何和處辯置。保房地懂產(chǎn)金綱融這堤種傳約統(tǒng)運(yùn)浴行中餐的缺黎陷呼詢喚著泳新的污變革蒙，于霸是發(fā)尖達(dá)國(guó)怎家從明20稻世紀(jì)出60幸年代適起出倍現(xiàn)了絡(luò)房地船產(chǎn)證長(zhǎng)券化抗的趨冊(cè)勢(shì)，健大大桐提高賣了它冊(cè)的流瘡動(dòng)性管。我趟國(guó)實(shí)躬踐中茄也已槐開始英出現(xiàn)見房地微產(chǎn)證壓券化傾的趨遵勢(shì)。洽上述靠特點(diǎn)籍說明湊，房鐘地產(chǎn)煩金融咱具有數(shù)獨(dú)特退的優(yōu)蘭勢(shì)，怪拓展摟房地波產(chǎn)金沈融，味是促費(fèi)進(jìn)金開融業(yè)舍發(fā)展亭的新絮的增民長(zhǎng)空考間。橫三、滿房地繡產(chǎn)金通融的裁職能鋪和作宗用強(qiáng)房地圾產(chǎn)金差融主僑要承煩擔(dān)抄三凡大職閘能：材一是垂籌資默的職竹能，見即金決融機(jī)沉構(gòu)通永過動(dòng)誠(chéng)員、偷吸引塵儲(chǔ)蓄宿，籌未集社饒會(huì)資芳金，勁以滿概足房啟地產(chǎn)帆業(yè)發(fā)憑展所蔥需的委資金搜支持帥。二飽是融款資，睬即金菠融機(jī)小構(gòu)通啦過金框融市鋼場(chǎng)，蹄將籌炕集的哄社會(huì)戚資金約合理惜靈活勸地分劇配、僚調(diào)度拍到房佛地產(chǎn)趴開發(fā)揉建設(shè)賺（生歇產(chǎn)）袋、流牌通、剃消費(fèi)叮各領(lǐng)桿域、堂各類藏房地黑產(chǎn)和懸各房正地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)譽(yù)以及處個(gè)人摸中去赤，支練持房捷地產(chǎn)異開發(fā)榜和消絹費(fèi)漏；三材是運(yùn)從用貨慌幣政趣策調(diào)姜控房摸地產(chǎn)呼市場(chǎng)桐，當(dāng)卡房地慌產(chǎn)需何求過診旺、榆投資欲過熱璃時(shí)，玻收緊肥房地董產(chǎn)貸爐款；酒而當(dāng)碼房地懸產(chǎn)需渠求不仍足、梢市場(chǎng)根疲軟養(yǎng)時(shí)，溝則擴(kuò)福大房臥地產(chǎn)玩信貸止，坑引導(dǎo)望和促括進(jìn)房脖地產(chǎn)糊業(yè)的覽健康個(gè)發(fā)展禮。上癥述房因地產(chǎn)沸金融稍的職志能，曬具體掏表迫現(xiàn)在律如析下幾無方面狹：蹦1、低為房施地產(chǎn)秘業(yè)發(fā)強(qiáng)展積遙極籌晴集資載金。攔房地蜻產(chǎn)業(yè)執(zhí)的發(fā)烏展需尿要大拍量資滴金，燕資金雄從哪繡里來糕？一灑方面僻，金暗融機(jī)因構(gòu)運(yùn)左用儲(chǔ)誤蓄存淺款的趨籌資梨方式肆，吸膜引單損位和急個(gè)人膚的閑遷散貸炒幣資幕金，未集中都起來抹，將感其中食的一云部分毅用于柳滿足比房地課產(chǎn)業(yè)撥的需款要，隙但會(huì)漠遇到霸“乳短存宏長(zhǎng)貸購(gòu)”邊資金店時(shí)間考結(jié)構(gòu)根不匹守配、仰資金謎供應(yīng)遲緊張顧的矛災(zāi)盾。金所以舌，另偶一方頌面，叨還要惠發(fā)展輸房地殖產(chǎn)專勸項(xiàng)籌角資方塑式，帥如房肚地產(chǎn)岔金融悅債券盜、股撈份制閣企業(yè)弓房地掙產(chǎn)股抖票等暴證券課集資寧、存椅貸掛卸鉤的拳個(gè)人竭住房嶺專項(xiàng)往存貸夾款制炎度、閃住房勵(lì)公積象金制菌度、炎住宅數(shù)合作沈社以楚及抵奮押貸坊款證枕券化鎮(zhèn)等各豎國(guó)通慈行的稠籌資趁方式帝。籌險(xiǎn)集資宮金是廉房地瞇產(chǎn)梯金融洪的基記礎(chǔ)。蜂2、尿合理惠有效勁地分牽配和浸引導(dǎo)與資金瞎，促罵進(jìn)房向地產(chǎn)遷業(yè)發(fā)唇展。流資金宰是房飯地產(chǎn)奧業(yè)發(fā)拔展的槐“板血液釀”誘。金眼融機(jī)攏構(gòu)籌歐集的攝房地顯產(chǎn)資家金，厚要得姻到合音理的夕分配稅，必雙須優(yōu)感化配亭置到丟房地辰產(chǎn)開罪發(fā)、溝流通叨和消個(gè)費(fèi)各困環(huán)節(jié)出，以翻提高匆資金式使用件效率吳。一般方面網(wǎng)，金芽融機(jī)估構(gòu)通款過扶經(jīng)優(yōu)限抱劣的廟競(jìng)爭(zhēng)胡機(jī)制專，將池有限窯的資清金分之配到買信譽(yù)逐好、伍效益崗好的唱房地筋產(chǎn)企殿業(yè)中溪去，薪支持語(yǔ)開發(fā)考建設(shè)閃，提尚高投睛資效市益；煮在當(dāng)和前特長(zhǎng)別要芹按照炒國(guó)家虹提出隆住宅發(fā)業(yè)成爺為新未經(jīng)濟(jì)搜增長(zhǎng)域點(diǎn)的屆重大訂決策違，大弦力支注持和興加快羅住宅扛建設(shè)拒，擴(kuò)款大內(nèi)輕需，伍拉動(dòng)朋經(jīng)濟(jì)拳增長(zhǎng)匯。另撇一方刺面，姓金融糞機(jī)構(gòu)巡通過上住房?jī)?chǔ)消費(fèi)勉信貸極為擴(kuò)敵大住仿宅消疑費(fèi)服迫務(wù)。抵對(duì)住銷宅消蜘費(fèi)資偶金的碌融通歡是房孩地產(chǎn)丈金融鍵發(fā)展簡(jiǎn)的重屋點(diǎn)，豪把籌結(jié)集的遣房地愿產(chǎn)資棄金重恩點(diǎn)用澇于消兔費(fèi)信莖貸方攜面，電提高需居民乎購(gòu)房棍支付疲能力稠，擴(kuò)器大住以宅市仔場(chǎng)有縱效需鎮(zhèn)求，吉帶動(dòng)蜻住宅嚷建設(shè)有，進(jìn)乏一步本促進(jìn)鵝房地董產(chǎn)業(yè)辨發(fā)展墨。羞3、富有力喘支持柴住房論制度跑改革顏。城冊(cè)鎮(zhèn)住客房制廁度改艘革既明是經(jīng)吼濟(jì)體吃制改呈革的攪重要堪組成孫部分增，又鋒是住釣宅業(yè)冠發(fā)展敵的體蓮制保悟證。講它需假要有繼房地恥產(chǎn)金匙融的魔強(qiáng)有諸力的育支持訴和配溪合。困如建扎立和建健全牧住房漁公積仆金制障度，蔽發(fā)展我住房軋金融缸和住沫房保拘險(xiǎn)，潛建立甲政策加性和坊商業(yè)秧性相債結(jié)合受的住神房信丘貸體裝系，女增加結(jié)住房語(yǔ)開發(fā)千貸款大，拓柳展住曬房消仁費(fèi)信疏貸等浸，所嘗有這撫些都鼓是房嗓地產(chǎn)衫金融絡(luò)的重承要內(nèi)慚容，仙它既盛支持泄了房通改，惕又推余動(dòng)了接住宅框金融華的發(fā)慮展，瞇起著噸相互醉推動(dòng)例的作柳用。某4、太實(shí)現(xiàn)延對(duì)房碌地產(chǎn)免經(jīng)濟(jì)連的宏解觀調(diào)作控。它金融哥手段議特別斯是貸丟幣政窩策是確實(shí)現(xiàn)毫房地績(jī)產(chǎn)經(jīng)羽濟(jì)宏勢(shì)觀調(diào)喬控最浴重要虹的政乓策手笨段。簡(jiǎn)房地脂產(chǎn)金忘融主地要通蝦過貨續(xù)幣供闖應(yīng)量臥的控球制，象調(diào)節(jié)設(shè)投入暑到房父地產(chǎn)塊開發(fā)專、流厘通和旗消費(fèi)怎中貸煙幣量豆，蛋調(diào)節(jié)眠利率句水平佛，進(jìn)筆而影刃響房漲地產(chǎn)岡開發(fā)推投資辜規(guī)模捏，剖從而舒促進(jìn)紀(jì)房地仔產(chǎn)經(jīng)補(bǔ)濟(jì)總常量即童房地慘產(chǎn)總謎供給臘和總碎需求側(cè)的平吹衡。它如房炎地產(chǎn)慘開發(fā)誠(chéng)過熱辰時(shí)，千緊縮歉銀根芽，扛控制磨貨幣需供應(yīng)膨量，鍬提高藏利率震，克抑制亭其過口快發(fā)形展；火反之磨，當(dāng)即房地陰產(chǎn)開遇發(fā)不站景氣伶時(shí)，省則放睡松銀做根，揭增加走貨幣繼供給壺量，王降低吩利率捕，串促使各其盡仇快復(fù)腹蘇?？释瑫r(shí)陡，房察地產(chǎn)鄉(xiāng)金融工還可癢以通賀過房負(fù)地產(chǎn)雪資金臨的分叛配比手例，祖調(diào)節(jié)飄房地免產(chǎn)市國(guó)場(chǎng)供融給結(jié)三構(gòu)和礎(chǔ)需求療結(jié)構(gòu)源的平揪衡，葛以實(shí)勸現(xiàn)房蠢地產(chǎn)蠟結(jié)構(gòu)圈平衡咽。充伐分發(fā)浴揮房襲地產(chǎn)仍金融介對(duì)房窯地產(chǎn)上經(jīng)濟(jì)嗚的宏流觀調(diào)朵控職遇能，杏才能覺保證季房地旁產(chǎn)業(yè)竿本身曾的健扯康發(fā)暈展，憂從而鬼與國(guó)瀉民經(jīng)志濟(jì)的增發(fā)展赤相適嘆應(yīng)。澡第二矩節(jié)恨房糧地產(chǎn)肆融資礦的主市要形謝式愿籌集長(zhǎng)資金齡和運(yùn)徐用資乎金是輸每一攤個(gè)企室業(yè)資敲金運(yùn)議行的略主要秩環(huán)節(jié)嫁。房察地產(chǎn)刑投資暑由于停資金叨需求后量巨褲大，催資金適占用躍時(shí)間動(dòng)長(zhǎng)，黨客觀嘗上要乓求房彩地產(chǎn)支企業(yè)塵建立增多樣鐘化的梅籌資永渠道演。因估此房者地產(chǎn)步投資秀企業(yè)民的資陽(yáng)金籌鄰措和冊(cè)資金井管理隔工作爐異常薦復(fù)雜市。其奴中資刷金組辣合脈、巧資金勸結(jié)構(gòu)接包括幕合理譯配置諷資金賴的時(shí)非間結(jié)糕構(gòu)為是企稍業(yè)財(cái)尤務(wù)管過理的怒核心飛問題明。追幣求最材優(yōu)資扮金結(jié)流構(gòu)是頓財(cái)務(wù)杜管理塞的一都個(gè)重些要目上的。驢其中砌確定艇合理軌的負(fù)落債比溉率又朵是一歸個(gè)關(guān)仍鍵性甜的問鴉題。秋企業(yè)批負(fù)債蝕的一庫(kù)個(gè)根撈本出般發(fā)點(diǎn)仗在于評(píng)利用歲財(cái)務(wù)鬼杠桿衡提高披企業(yè)事權(quán)益扯資本咳利潤(rùn)轉(zhuǎn)率。黑在力硬學(xué)上設(shè)，熄“遞杠桿趨作用謹(jǐn)”輸是指胡通過岸某一圖個(gè)支勢(shì)點(diǎn)，鋸以一反個(gè)較踐小的刪作用卵力移于動(dòng)一河個(gè)較臣大的辱物體閱。在明財(cái)務(wù)路上，本“互杠桿羞作用蟻”尊則是晃指通浸過改跡變負(fù)摘債比晉率這停一遺“判支點(diǎn)偵”顆，以滔較小廁的權(quán)漢益資蠅本去舞投資追較大件的項(xiàng)坡目，量從而糕達(dá)到銳提高貌權(quán)益嚷資本減利潤(rùn)底率的膜目的叛，哥這就貴是通紛常所埋謂的誰(shuí)負(fù)債吵經(jīng)營(yíng)蹄。就質(zhì)目前泛我國(guó)零房地炭產(chǎn)企撫業(yè)的割籌資敬渠道電來看觀，銀籍行貸邪款仍前然是瘋主渠爺?shù)溃鄱煌┐蠼鹦头苛T地產(chǎn)奉企業(yè)臉在證鏈券市雕場(chǎng)籌凳集資脹金方郊面也悲已獲繪得明恥顯的圖發(fā)展熱。虧一、凡銀行包貸款裳融資命（一跟）銀都行向稻房地團(tuán)產(chǎn)開啟發(fā)企肉業(yè)發(fā)栗放貸副款的難類型扶銀行神貸款遞，是舉房地宣產(chǎn)企歐業(yè)解電決資鴉金需掉求最輕普遍薄、最圾主要只的一竟種融暑資形跑式。況房地通產(chǎn)企健業(yè)在物從事床房地替產(chǎn)開秤發(fā)之再前，慘必須破擁有圈一定棋數(shù)額泉的股訴本金消（或啊稱鋸“罷自有燕資金俘”潑）。具股本記金可棋以來眼源于移企業(yè)丟的自你有資局金、頑合資狂股東封的注霸入資察金和踢通過境發(fā)行猶股票鼻從資也本市決場(chǎng)上分募集雙的資韻金。遞根據(jù)芝目前逼金融閉管理溉部門猜的規(guī)條定，蘿房地昆產(chǎn)開爭(zhēng)發(fā)企掌業(yè)在粗具備求一定逗股本新金之社后才初可以趣向銀悅行申農(nóng)請(qǐng)貸料款。時(shí)貸款寒類型捕主要掀三種百。亭第一法種是從“龍房地見產(chǎn)開燦發(fā)流騰動(dòng)資默金貸竄款手”砍。這讓種貸州款主漸要用屯于補(bǔ)良充企牌業(yè)為喂完成驅(qū)計(jì)劃炎內(nèi)土久地開壺發(fā)和忠商品倒房建寶設(shè)任醉務(wù)所拘需要碑的流姻動(dòng)資打金，雖使用壇范圍勻包括釣材料襲設(shè)備少等的稱儲(chǔ)備汗、在貍建工嬸程的姿各楊項(xiàng)懸開支租、售卡前成駝品資件金的松占用幫、結(jié)脅算資煙金的創(chuàng)占用筋以及捧企業(yè)領(lǐng)在銀折行的垮存款害和必作備庫(kù)調(diào)存現(xiàn)反金等澤。眼第二壽種是溫“揉房地寇產(chǎn)開銅發(fā)項(xiàng)棉目貸小款丘”膨，這餡是金歪融機(jī)柿構(gòu)為村具體尼的房晨地產(chǎn)斯開發(fā)遞項(xiàng)目以提供霉的生捆產(chǎn)性事流動(dòng)模資金毛貸款器。這耽類貸把款只趙能用深于貸騾款項(xiàng)決目的瞎土地土征用拐、動(dòng)乖拆遷糞補(bǔ)償草、前矛期工扭程、朽基礎(chǔ)帳設(shè)施查建設(shè)刃、建弄筑安門裝、振公建渴配套株等發(fā)萌生的啊費(fèi)用脆支出咐。樓第三振種鈔“嘆房地織產(chǎn)抵交押貸畜款罰”考，包波括探“逮土地碎開發(fā)纖抵押暖貸款楚”隔和代“嘗房屋保開發(fā)費(fèi)抵押絮貸款高”唱。前纖者是婦土地裝開發(fā)貿(mào)企業(yè)涌以其粒擬開攜發(fā)的觀土地塊使用覺權(quán)作蒙抵押奪而向偷銀行深取得棗的貸捆款。扔后者即是房愁屋開桑發(fā)企宋業(yè)以贈(zèng)其開轎發(fā)的亂房屋固產(chǎn)權(quán)困作抵?jǐn)傃憾滔蜚y齊行取絡(luò)得的炒貸款悉。字任何省一種襪形式預(yù)的貸屯款，夜都是婆采用茂逐筆屢核貸警，存氏款戶塌與貸楊款戶歇分別少設(shè)立宋的方侮法。散逐筆嬸核貸逐是企鮮業(yè)貸樣款時(shí)載逐筆掌提出奏申請(qǐng)洽，銀石行逐注筆審咬批，她逐筆鑼核定更貸款格期限企和額臂度，錢到期泡回收以。企六業(yè)在蹄銀行典的存涂款戶爹和貸棒款戶膨必須衫分設(shè)倆，即肺借款咸企業(yè)雹必須守在開弄戶銀忍行設(shè)胸立結(jié)江算帳決戶和業(yè)專用平基金竟存款兄戶，季同時(shí)它設(shè)立擦流動(dòng)盼資金斯貸款不戶等狂貸款猛帳戶伯。企復(fù)業(yè)從任銀行掘取得避貸款正時(shí)，殼相應(yīng)糾增加趁貸款兼帳戶雷余額雜，同俱時(shí)將拴這筆彎貸款背轉(zhuǎn)入陶企業(yè)漲存款你帳戶攤，然濫后再吼從存立款戶振中支情用。見歸還仆貸款晉時(shí)，揪從存京款戶始中取疏出，唇抵銷對(duì)相應(yīng)羨貸款贊戶的構(gòu)余額楚。關(guān)（二懶）銀箱行向紡房地鳳產(chǎn)開肢發(fā)企穗業(yè)發(fā)拉放貸丙款的反一般女程序奴由于戶銀行聲用于柳發(fā)放槳上述周各種楊貸款逢的資毒金絕簽大多紐數(shù)來田源于布銀行煌對(duì)存說款人對(duì)的負(fù)謊債，產(chǎn)為了澡保證鉆銀行鋪的經(jīng)棋營(yíng)業(yè)賴績(jī)，齡維護(hù)狂社會(huì)絕穩(wěn)定澡，無謹(jǐn)論是狡各國(guó)草政府掘、中墾央銀境行還府是貸冬款銀朽行本隆身都俊對(duì)企繡業(yè)的窄貸款肉非常味謹(jǐn)慎傻，形污成了餡一整竭套嚴(yán)臺(tái)格的捉程序母和制繪度。言具體抄包括款如下船幾個(gè)什步驟壞：暮第一婆步，周企業(yè)珍向銀怨行提批出貸緞款的般申請(qǐng)籍。內(nèi)憲容包傘括貸稅款方鴿式、糕貸款糖用途拍、金截額、畏使用惡期限患、還列款方累式等著。目電前由苗于我耗國(guó)總茫體上該仍然疫是資勁金短林缺，正資金膜市場(chǎng)海仍然替是一遇個(gè)賣任方市冤場(chǎng)，銳所以料主要策還是鼻企業(yè)套向銀剝行遞蜂交申門請(qǐng)。喉而在束許多普西方擁國(guó)家她，由莫于資競(jìng)金市情場(chǎng)情貸況的堵變化語(yǔ)，許晝多銀它行已者不再蓄坐等容企業(yè)娃上門唇，而找是主勿動(dòng)出猴擊，前為資赤金尋剩找出畜路。抵第二癢步，扎銀行刑對(duì)企限業(yè)進(jìn)犬行貸箱款前埋的審抹查。榮在接亡到企緞業(yè)的昏貸款坊申請(qǐng)伍之后移，銀是行不襖僅要掏研究蘆項(xiàng)目察本身目的可代行性濁，還松要調(diào)木查開施發(fā)企鄰業(yè)經(jīng)賣營(yíng)管靈理狀浴況和湊資信特等，紹以此葛作為拉決定興是否征貸款容和貸及多少塵的依抄據(jù)。輸銀行代對(duì)貸猴款項(xiàng)隊(duì)目的那評(píng)估杠與企帝業(yè)本蹈身作擋的項(xiàng)校目可圍行性拖研究望在方市法上孔大致找相同順，不付同之升處在漢于企廚業(yè)更湯關(guān)心客的是愉項(xiàng)目縫的盈橋利能茫力，堵而銀雀行更慕關(guān)心西的是疑企業(yè)屋的償理債能決力。嗎銀行漁考核滑企業(yè)發(fā)可以給采用侄《巴過塞爾貼協(xié)議階》規(guī)起定的庭12刃個(gè)指桿標(biāo)，上即流腰動(dòng)比災(zāi)率、掌速動(dòng)譜比率萄、現(xiàn)韻金比勻率、殲應(yīng)收鹽帳款廉周轉(zhuǎn)紗率、輝存貨糧周轉(zhuǎn)糾率、膜固定棵資產(chǎn)傅利用割率、彈資產(chǎn)英負(fù)債未率、汁負(fù)債雅凈值鋸率、糕銷售遇收益捷率、否凈資森產(chǎn)收瀉益率幅、價(jià)醬格收曠益率換、市奧價(jià)比謝率。呀同時(shí)喚，由剩于我黎國(guó)漆國(guó)有末銀行么在金肌融體液系中忌占具麥主導(dǎo)治地位倍，銀葛行在猾對(duì)項(xiàng)何目可斤行性鼓進(jìn)行童評(píng)估促時(shí)比這較強(qiáng)錄調(diào)項(xiàng)據(jù)目的卷計(jì)劃躍性和戴政策噴性。環(huán)譬如玻，要銜考慮陳項(xiàng)目吃是否槳被列銷入當(dāng)祝年的浴投資賓計(jì)劃種，是智否符竭合當(dāng)射前的澇產(chǎn)業(yè)詞發(fā)展鎮(zhèn)戰(zhàn)略異等。似又比錦如，的19振95迫年，糠為了裂控制踏高檔萬房地懷產(chǎn)開敞發(fā)項(xiàng)估目，是政府胡曾經(jīng)深下文蠢指出漿：禽“爪對(duì)批你準(zhǔn)開炊工的恥項(xiàng)目盾，自舌籌資京金要準(zhǔn)與銀止行貸畜款同棚步到待位；載自籌走資金撒不落盟實(shí)的華，銀餡行不暑發(fā)放聰貸款伸”塔。在素對(duì)項(xiàng)陡目的拒可行納性進(jìn)輛行評(píng)氏估之君后，前銀行蕩緊接偷著就共是要坑對(duì)企貿(mào)業(yè)的福資信節(jié)進(jìn)行撥調(diào)查秩，包朵括企庭業(yè)的脊沿革屠；企國(guó)業(yè)經(jīng)膽營(yíng)者扮狀況黨；企科業(yè)與忍股東插關(guān)系燃、勞好資關(guān)償系、續(xù)與協(xié)爪作企賀業(yè)的全關(guān)系顯；企辟業(yè)的糾競(jìng)爭(zhēng)拌能力摘；損條益狀雄況；三財(cái)務(wù)災(zāi)狀況得；企兆業(yè)的累經(jīng)營(yíng)帳計(jì)劃閱；收當(dāng)支預(yù)裹測(cè)與饒償債唯能力陳等。耐第三討步，燕貸款類審批希。這研是在埋貸款伸的審只查報(bào)陶告基樣礎(chǔ)上四，銀壤行管都理層襲對(duì)借湯款人羽、貸唯款金肆額、編期限醉、利娛率、完貸款哪項(xiàng)目霧本身嶼情況靈、風(fēng)胃險(xiǎn)情攪況、油償債獨(dú)能力懶、擔(dān)蝶保人像的審蛛查情輸況和巨抵押怕物的題審查銜情況陣等內(nèi)載容進(jìn)擔(dān)行重聯(lián)新確物認(rèn)，叉并按芝有關(guān)喇程序色簽訂央貸款破合同深的過兇程。館銀行張對(duì)各徹類貸贊款實(shí)虧行集慢體審坊批體米制。堤具體羨可以單采用革逐級(jí)暴審批討（信圾貸員佳、信跨貸負(fù)狂責(zé)人掌、行查長(zhǎng)或煌主任晉三級(jí)我審批寨）和希會(huì)議賤審批智兩種佳形式咳。萍第四篇步，犯貸款以檢查砍。貸方款發(fā)鞠放之董后，麗為了寶保證孕貸款鍬質(zhì)量鏡，及梁時(shí)回嘴收貸懂款本益息，仗銀行趁要對(duì)華貸款寺的使帳用進(jìn)胞行跟題蹤、艷監(jiān)督與。首簡(jiǎn)先是蘋要檢臣查貸裳款的寶使用壽情況叮，包乓括貸北款的扛使用旨是否也與貸慰款合困同相膚符；歷貸款幕企業(yè)圍的財(cái)球務(wù)狀鑒況是稠否良遞好，菠償債腐能力盟是否帆充足兆；貸膛款企尋業(yè)將揭如何田安排腸還款舊等等經(jīng)。其局次是委要檢鋤查借樂款企宵業(yè)的晴基本晶情況蓄，如廢企業(yè)課是否灘準(zhǔn)時(shí)音向銀殲行遞歉交報(bào)芝表和武其他天文件礎(chǔ)；是報(bào)否按競(jìng)期支項(xiàng)付利湯息；雀內(nèi)外熔部環(huán)女境是卡否正干常；跟是否女面臨映一些硬不利卡的突恰發(fā)事違件等關(guān)等。急如果礦在檢錦查中溉發(fā)現(xiàn)謹(jǐn)一些蝕問題拘，銀慌行應(yīng)廟認(rèn)真督分析腿問題劫的根爺源，褲與借壞款企呆業(yè)認(rèn)齡真蹉妻商，借幫助畜企業(yè)賤解決稠問題帆，必膨要時(shí)修銀行爽甚至駁應(yīng)該關(guān)參與豆企業(yè)示的經(jīng)摟營(yíng)決怕策。文從上致述的笨貸款降程序俯上，辣我們屋不難嚴(yán)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)，企夠業(yè)獲僵得銀篩行貸踩款的伸關(guān)鍵株在于罵兩個(gè)斗，一拍個(gè)是輔貸款恢項(xiàng)目央一定奇要可測(cè)行，午另一通個(gè)就叛是貸通款企撒業(yè)的脾資信兇要好許。資碗信好喉的企述業(yè)不裹僅容已易獲草得貸谷款，廊而且督貸款臉利率攜也比凱較低牌，所痰以大黃多數(shù)桐好的捉企業(yè)騎都非督常重胳視維驗(yàn)護(hù)企兔業(yè)本倚身的匆信譽(yù)繳。同秤時(shí)，行為了夢(mèng)順利味獲得鋪銀行畝貸款只，企繞業(yè)家襖還要塘重視律金融覺知識(shí)湖，諳歐熟金些融市教場(chǎng)，露要密白切注傳意銀充行貸擇款方蟲式的紅發(fā)展和變化錯(cuò)和整品個(gè)金志融形疊式的賄調(diào)整竟。從鴿而能努夠保嗓證企琴業(yè)以巖最低帽的成醋本獲廊得最箭合適稠的貸水款。鈔二、聞證券箏市場(chǎng)隆融資頂證券串融資福是指斷通過夜房地較產(chǎn)債瑞券、磚股票謹(jǐn)?shù)茸C繁券的金發(fā)行劇和流細(xì)通來額融通找房地性產(chǎn)資眾金的守一種揪金融馬活動(dòng)間，它塘是房尸地產(chǎn)丑企業(yè)塑融資傲的重分要形桐式?；史康剡\(yùn)產(chǎn)業(yè)削利用頌證券摟市場(chǎng)韻融資廣的方挪式概處括起捏來主止要有淘三種壽：一頃是房懶地產(chǎn)旋企業(yè)毯直接繞發(fā)行糧股票聰（或摧債券援）進(jìn)熱入證貝券市副場(chǎng)，贊這是中企業(yè)列提高娘信譽(yù)女等級(jí)踐，改守善財(cái)響務(wù)狀紗況，案降低染財(cái)務(wù)獸風(fēng)險(xiǎn)恭的重翼要渠牽道。指根據(jù)臉目前壟國(guó)內(nèi)派有關(guān)堪政策年，房喬地產(chǎn)詳上市繭公司毫的數(shù)云量將傾維持蠻現(xiàn)狀的，所所以短血期內(nèi)漁，房批地產(chǎn)弄企業(yè)替爭(zhēng)取詠直接查上市色的機(jī)指會(huì)不討大跑，目漠前主帖要通超過迂經(jīng)回的省辦法溫，借亦殼上盤市或拌買殼究上市熔。攝二是拼房地滅產(chǎn)企具業(yè)通愁過收抵購(gòu)、摩兼并蘿、控紡股上撓市公默司，陸從而夏實(shí)現(xiàn)似進(jìn)入膚證券鏡市場(chǎng)噸的目安的。尊房地生產(chǎn)企烈業(yè)一咱般注乓冊(cè)資懂本和州資產(chǎn)燙都較輕大，鵲具有雨收購(gòu)垃、兼哀并企逢業(yè)的差資金秩優(yōu)勢(shì)陸，同快時(shí)《太證券稼法》課將收描購(gòu)企帽業(yè)公粘告條兵件放斗松之寒后，腸大大制降低艷了企古業(yè)的歡收購(gòu)劃成本擴(kuò)和風(fēng)花險(xiǎn)。酸近年芽來經(jīng)喬驗(yàn)證竟明，閃收購(gòu)現(xiàn)兼并險(xiǎn)是房大地產(chǎn)博企業(yè)組達(dá)到趕上市段目的箏的極都佳渠蝶道，獵而且藥今后交可能肢也是武房地尺產(chǎn)企口業(yè)上街市的病主要廉方式丙。勻三是靈一般度上市狐公司模通過兆收購(gòu)督、兼軍并、購(gòu)控股誼、投涼資房禮地產(chǎn)畏企業(yè)澆，從眉而達(dá)土到上此市公本司與貓房地端產(chǎn)業(yè)間融合新的目秩的。元這種后方式嚇的采江用與鏡房地我產(chǎn)企熔業(yè)本瞞身的擔(dān)經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)狀況喉和房灑地產(chǎn)漆行業(yè)名的大翅背景梨密切宮相關(guān)專。當(dāng)效房地沾產(chǎn)業(yè)哄處于吹高潮冠時(shí)期洲，許客多上寧市公扮司開鑼始通功過成名立房對(duì)地產(chǎn)細(xì)公司桂、或兩者投萄資參糖股其胳他房崖地產(chǎn)新公司尊等方裁式進(jìn)光入房腿地產(chǎn)澇領(lǐng)域么。而東在房漲地產(chǎn)墳業(yè)處無于低成谷時(shí)謹(jǐn)期，勻上市移公司界往往騙通過籠出售同房地期產(chǎn)企慈業(yè)的督股份叫，轉(zhuǎn)唱讓房犯地產(chǎn)壇子公蓄司等答形式鉗撤離顧房地店產(chǎn)業(yè)租。丘房地國(guó)產(chǎn)債貿(mào)券和幕房地芹產(chǎn)股征票融狐資，暢均包機(jī)括證僵券的騾發(fā)行召和流搬通兩障個(gè)方胸面。幸1．露房地肺產(chǎn)債雜券的挪發(fā)行旁和流稀通鄭房地伐產(chǎn)債焰券是踏政府家或金勢(shì)融機(jī)芳構(gòu)或償房地哄產(chǎn)企位業(yè)為例了籌盯措房猾地產(chǎn)僵建設(shè)厭資金吧而向接社會(huì)歉發(fā)行以的借雀款信冤用憑扁證。得在這喚里，份債券枕的發(fā)元行者源是債使務(wù)人羨，債亦券的鋪購(gòu)買陸者是勻債權(quán)摘人，歐債券翠持有猶人有明權(quán)按棋照約滑定的摸期限剩和利憐率獲猜得利兄息，多并到居期收長(zhǎng)回本陣金，踩但無暗權(quán)參區(qū)加房涂地產(chǎn)裙企業(yè)武的管須理，揉也不蘆對(duì)其女經(jīng)營(yíng)它狀況刊承擔(dān)捏責(zé)任悶或享桑受權(quán)立益。碼以債丑券發(fā)做行主責(zé)體不芬同來另分類赴，房痰地產(chǎn)暈債券焰可分榆為政閣府債利券、廈金融柏債券今和企書業(yè)債駁券三萄種。債由中腦央政滑府或持地方匆政府都向社絲會(huì)發(fā)吸行的碼債券燈稱房清地產(chǎn)醫(yī)政府肢債券抗，它佛是建不立在決以政愁府權(quán)辜力為勁基礎(chǔ)托的國(guó)權(quán)家信尚用之敏上的乒，因襲而也點(diǎn)是國(guó)創(chuàng)家債搜券。棒例如雅，我沉國(guó)有素些地繭方試撒辦發(fā)畢行的季“來住宅哨債券樂”洽就屬形于政鹽府債郵券。擔(dān)由銀贏行或耕其他蹦金融限機(jī)構(gòu)綁為開連發(fā)房溉地產(chǎn)些業(yè)而跪發(fā)放光的債絕券稱煮為房紀(jì)地產(chǎn)繼金融聾債券剝。由海房地國(guó)產(chǎn)企慕業(yè)發(fā)織行的勸債券劫稱為蕉房地批產(chǎn)企菌業(yè)債核券，詳企業(yè)偏債券厭由于并其用徹途、菜本息揚(yáng)支付蜻方式游、發(fā)放行條邁件等魯不同亞而分梯為許志多種肯類別輝。掛2．賊房地神產(chǎn)股其票的擊發(fā)行鴿和流跨通聲房地東產(chǎn)股琴票是臨股份均制房角地產(chǎn)白企業(yè)囑發(fā)放偶的股逮份入帥股憑大證。牢股票船購(gòu)買嘴者就泉是股丟份制耗房地迅產(chǎn)企壁業(yè)的留股東辛，他蝴們對(duì)予企業(yè)匹擁有逢以股咽票體店現(xiàn)的走所有填權(quán)，紗股東級(jí)有權(quán)披根據(jù)散企業(yè)午的經(jīng)翻營(yíng)成化果獲唉得股咳息和場(chǎng)紅利尼，但心必須史對(duì)企概業(yè)經(jīng)像營(yíng)不脹良的父后果俗負(fù)有賓限責(zé)寬任。泄股東薄不能扛向企隸業(yè)要宋求退傭股，甘但可鏈以把龍其股常票轉(zhuǎn)凈讓給羽別人已。股帽份公俯司有顏發(fā)起狐式和松募集扭式的高區(qū)分價(jià)，募驕集式洋的上武市公淺司股賺票是穿向社太會(huì)公碎開發(fā)頭行的杯，可嗓以在慮證券蘇市場(chǎng)浪上流膊通。肌這對(duì)償房地皮產(chǎn)企伯業(yè)要脆求比買較高血，審鄉(xiāng)批也挎比較將嚴(yán)格糕。另拿一種腿是不謎上市牲股票舍，這爬是房何地產(chǎn)腥股份書企業(yè)滾內(nèi)部宋發(fā)行此的股沫票，施一般救采取川記名殲股權(quán)盤證的愧形式袋。從躁嚴(yán)格參意義貿(mào)上講得，房錦地產(chǎn)做股票哭是指新上市文股票射。柄房地利產(chǎn)證毀券流縮通市射場(chǎng)即皆房地歡產(chǎn)證河券二摔級(jí)市令場(chǎng)，屆它的遲主要混職能粗是轉(zhuǎn)眾讓買辛賣房黃地產(chǎn)鴿證券蘆，加雜速證饞券的停流動(dòng)騙性，嗓從而解實(shí)現(xiàn)混證券碰投資決期限雅轉(zhuǎn)換看的特母殊功仗能，團(tuán)同時(shí)饞，證石券流宣通市加場(chǎng)的碑發(fā)展或又可偏以促攻進(jìn)房匙地產(chǎn)照證券預(yù)的創(chuàng)賊新。氧例如紙，一咬些發(fā)編達(dá)國(guó)刃家推澇出了殲房地妙產(chǎn)抵混押證元券，炮這是喇一種露由國(guó)程家房箭地產(chǎn)守登記誕部門永發(fā)行雁，借揪款人尤以土撇地或認(rèn)房產(chǎn)塊作抵叉押為尿條件刺，向僻抵押派證券榨公司編申請(qǐng)嗚融資益的有嗓價(jià)證晨券。距它的戶主要晃優(yōu)點(diǎn)溪是可療將不像動(dòng)產(chǎn)式抵押心貸款鍵的債診權(quán)流繞動(dòng)，怖便于進(jìn)變現(xiàn)阿融資禿；實(shí)百際上院這是耳抵押拘貸款峽的一玩種延叉伸和恨創(chuàng)新巷。隨酸著股饅份制芝房地屈產(chǎn)企喉業(yè)的辟不斷蠻增加暢，我怖國(guó)房叉地產(chǎn)返證券指流通院市場(chǎng)宰將有暮較大令發(fā)展蝕。價(jià)三、扣房地壩產(chǎn)投黨資信陽(yáng)托浙所謂康房地滲產(chǎn)投親資信喇托，逗是指擇貨幣敞所有齡者或蹈房地超產(chǎn)所賣有者挨，委適托金扯融機(jī)慕構(gòu)代義理購(gòu)狀、建扛、租爆賃、修經(jīng)營(yíng)據(jù)房地辛產(chǎn)及輸其證水券，稼從而箏達(dá)到庸投嫁資目稍的的技一種熊形式須。耍房地懲產(chǎn)信怨托的此產(chǎn)生唯和發(fā)漆展具次有必孕然性刷。社奧會(huì)上攜的財(cái)牌產(chǎn)擁禍有人劈，包伶括貨滾幣持戒有者輸和房葬地產(chǎn)烤所有夕者，界都期削望自困己的微財(cái)產(chǎn)杠能妥廊善管提理和括充分赤增值萌，但裕在市桃場(chǎng)經(jīng)外濟(jì)條墾件下宿經(jīng)營(yíng)對(duì)充滿鞏著風(fēng)稠險(xiǎn)，憶特別超是房山地產(chǎn)默領(lǐng)域伏決不炸是人嬸人可谷以直梳接插株足的齊，于擴(kuò)是財(cái)皇產(chǎn)所為有人總就產(chǎn)喚生了義信托捐專門脂機(jī)構(gòu)佛來建轎房、蹦購(gòu)房撤、租老房、刻修房衡等的念需求挽，進(jìn)元而又袍產(chǎn)生屢了信申托專直門機(jī)侍構(gòu)來曾發(fā)行沖和買透賣房選地產(chǎn)反證券路的需丟求，饞于是腳房地符產(chǎn)信素托就筍應(yīng)運(yùn)調(diào)而生芹了。鈴一般寒來說等，投倚資信儲(chǔ)托可架以根孟據(jù)其昌所提絲供的殊金融荒服務(wù)德的項(xiàng)污目或疊范圍耽來分蛋類，咳但由歸于投命資信榜托的把項(xiàng)目怨繁多箏，范疤圍寬?cǎi)槒V，慢所以磁一般潔是以壯公司鑄型或銷契約幣型來并分類纏，前號(hào)者根忙據(jù)公愁司的蓮性質(zhì)姑及其畜經(jīng)營(yíng)肺內(nèi)容躁來認(rèn)該定，悉后者童則根泛據(jù)契降約的渴狀況稈來判簡(jiǎn)斷曲。經(jīng)詠驗(yàn)表銀明，尼房地曉產(chǎn)的萌投資區(qū)宜采副用契收約型足的投婦資信稍托，賢即以恢信托擔(dān)契約序的形吼態(tài)，積匯集獸投資增者的畜資金胸，并垮成立用基金犬，再魯以房買地產(chǎn)謠投資搶信托嬸機(jī)構(gòu)江為委扛托人棗，確炮定基碼金的掃保管抵銀行春為受帝托人魯，受達(dá)托人煉利用違基金碰投資著于房性地產(chǎn)舒，所徒得利捕潤(rùn)在分扣除乏必要秧費(fèi)用瞞之后崇，再寶分發(fā)缸給委賤托人見。所神以房考地產(chǎn)彎投資血信托花機(jī)構(gòu)沾包含邊三部漏分：塊投資多者（仰收益催人）披，房即地產(chǎn)芽投資梯信托寬機(jī)構(gòu)隊(duì)（委刑托人舞）和壓保管損銀行趟（受償托人億），墊三部舟分的局權(quán)益隊(duì)通過班契約瞇形式劍確定么。星發(fā)行首受益掙憑證糖是房天地產(chǎn)衣投資零信托且籌集震資金猴的主孩要方蝦式。否受益才憑證腐又因晃投資辜者是購(gòu)否可晝以要毫求發(fā)腰行單浮位買賣回而申被劃晚分為潛“經(jīng)開放桿式受培益憑帝證覽”災(zāi)和踢“橋封閉壇式受授益憑早證殲”襲，前警者是粘指投倉(cāng)資者塵可以閣隨時(shí)崖請(qǐng)求燥受益洗憑證塞的發(fā)默行單啄位，騾依據(jù)吉其凈嶺資產(chǎn)它價(jià)格奧買回培其持?jǐn)_有的辱受益拋憑證得；后各者是缺投資芒者只樂能在軟證券住交易戰(zhàn)所集援中交嫁易，靜不得驅(qū)請(qǐng)求悉受益骨憑證蔽的發(fā)愧行單患位買事回持嬌有人懇的受籮益憑蘿證。俘通過掏發(fā)行閃受益露憑證儲(chǔ)取得閑資金弱之后陪，既絕可以僻將資鳥金直俱接投僵資于屈房地鬼產(chǎn)開雞發(fā)、圖出租顫和出盈售，倘創(chuàng)造壩收益采；也憐可以搏以融小資方其式間懇接參躲與房坐地產(chǎn)散的開濱發(fā)。施無論職以何商種方獻(xiàn)式參顆與房殘地產(chǎn)閱投資嗽，投迅資收陶益除測(cè)了依宇據(jù)契恭約規(guī)固定的移有關(guān)螞費(fèi)用檔以外潤(rùn)，都次應(yīng)依答據(jù)契漿約規(guī)領(lǐng)定分趣配給釘投資岸者。鉗可以栽預(yù)料畜，隨斷著我虹國(guó)居歐民收形入的驚增加竊，以柏房地茅產(chǎn)投挺資信山托為乓代表鐘的房決地產(chǎn)胳證券間化投泰資將覽成為漸房地井產(chǎn)融錄資的濤一個(gè)術(shù)重要嶼渠道更。截第三手節(jié)毫購(gòu)紅房抵兵押貸哀款輛由于效房地養(yǎng)產(chǎn)價(jià)屋格昂擔(dān)貴，脾不論暑是商辜業(yè)房宇地產(chǎn)添還是幻住宅役物業(yè)騾，其售價(jià)格騰對(duì)于瓶大多倚數(shù)購(gòu)昌房者屠來說跑一次顧性支撇付購(gòu)等房款獄總是庸難以夜承受披的。低所以賢通過詠金融戚手段鍵，幫夠助購(gòu)驚房者口實(shí)現(xiàn)獅消費(fèi)股或投攻資，烈是房址地產(chǎn)漂金融屆業(yè)務(wù)甘的重?cái)囈痉矫嬲Q。其伍中，庫(kù)住房僚抵押癥貸款斗是迄攏今為鏈止國(guó)向內(nèi)外須最普略遍的回金融截工具塔。綿一、槽購(gòu)房扇抵押灶貸款菠的定倒義蠟和發(fā)珍展?fàn)蠲軟r肚抵押屆是指痰“朋債務(wù)印人或竹第三準(zhǔn)人向湊債權(quán)近人提蘿供不納動(dòng)產(chǎn)肢作為儀清償往債務(wù)鑰的擔(dān)該保而仔不轉(zhuǎn)拖移占源有權(quán)脆的法放律行狀為桐”《法學(xué)詞典》第三版，1982，P.531，上海辭書出版社獸。所蜂謂抵箭押貸電款就警是用防抵押號(hào)物對(duì)竿債務(wù)拆進(jìn)行區(qū)擔(dān)保烘的一炕種貸軋款形貓式；脅很顯醬然，掌如果則不存巡在債李務(wù)，顫也就死無所稀謂抵倍押。師在實(shí)名際操掉作過鑼程中航，習(xí)獎(jiǎng)慣上備將借斧款人陷稱為保抵押徒人，散貸款辮人稱聰為受硬押人漂。借侮款人掠根據(jù)挖房地階產(chǎn)占圈用權(quán)姿和所容有權(quán)汁分離醒的原趟則，寶將房井地產(chǎn)棒所有櫻權(quán)以號(hào)抵押釣形式潤(rùn)向貸櫻款人巨轉(zhuǎn)移棒，并列在抵晉押契充據(jù)（揭或稱芽本票鳴）上鍬簽字旋，以濕書面帖形式寒無條違件地旬承諾螺在將州來確占定的待時(shí)間鴉內(nèi)分埋期支危付貸影款本街息。厘因此鍋，借汪款人倒在抵清押契黨據(jù)的麗簽發(fā)查標(biāo)志邪著一善項(xiàng)抵伍押行稿為的穩(wěn)《法學(xué)詞典》第三版，1982，P.531，上海辭書出版社騎如果勢(shì)抵押皂人違鬧約，廁受押襪人有縣權(quán)取宮消抵胞押人姜對(duì)抵冬押物宇的贖掃回權(quán)啦，并療將抵版押物大拍賣爸，從宇中獲兵得補(bǔ)此償。鞋如果嗚拍賣誤收入政不足輩以償存還貸脾款，衛(wèi)有些澡國(guó)家攔則規(guī)產(chǎn)定貸假款人沖有權(quán)曠獲得游虧損株判決仙，即聞允許伯貸款召人從鍛借款純?nèi)说膽?yīng)個(gè)人聚財(cái)產(chǎn)蕩和收終入當(dāng)揀中得勁到補(bǔ)熄償。窮中國(guó)字人民懸建設(shè)近銀行襪上海巾市分件行房嫂地產(chǎn)牲抵押碎貸款籮辦法暢（1輕99堡2年鑄3月廣24剖日）勇中也藝規(guī)定根：綱“診處理捉抵押廉物收聞回的鋤價(jià)款踏不足沸償還夜本息膏時(shí)，悄貸款以人有決權(quán)向咳借款跑人另再行追訪索嶺”癢?？虼送?，在久抵押玻貸款殼中借趁貸雙火方至青少存紅在以殊下三肥種關(guān)蛋系：帆一是便借貸湊關(guān)系冰，這哈種關(guān)帝系通噴過借蕩貸資營(yíng)金的跡轉(zhuǎn)移朗得以移體現(xiàn)酒；二忙是債籮權(quán)債忘務(wù)關(guān)片系，按它隨皆著債莫?jiǎng)?wù)人映向債哄權(quán)人蜓出據(jù)電抵押洞契據(jù)勾而成恢立；盈三是撫抵押另和受畢押關(guān)左系。搬這三棵種關(guān)固系隨歷著抵制押貸夕款的涼產(chǎn)生米而產(chǎn)咳生，磁隨著縱貸款概的清美償而穿解除卸。帽很顯窄然，掘抵押縮貸款們是與態(tài)信用墻貸款輛平行帆存在應(yīng)的一技種貸零款形惜式，洋它是會(huì)市場(chǎng)池經(jīng)濟(jì)幫發(fā)展榜的產(chǎn)巡物。熊眾所攜周知曠，在蔬市場(chǎng)裕經(jīng)濟(jì)崇條件象下，饒市場(chǎng)嬸競(jìng)爭(zhēng)瓜的結(jié)浮果使碗商品馳生產(chǎn)小者和識(shí)經(jīng)營(yíng)蜻者隨惡時(shí)都汗面臨郵無力航及時(shí)膨清償變債務(wù)烘，甚巡至破沉產(chǎn)的鋪危險(xiǎn)腿；雇乞員也搞有被胡解雇抗、失睜業(yè)的抄可能艘。因優(yōu)此，嚴(yán)在借彩款人縣和貸盟款人論都認(rèn)第為比拘較公陳平合到理的昆前提捕下，衛(wèi)為確緒保債彈務(wù)按備時(shí)清健償，泊往往至要求壓借款肌人提閃供一只定資燕產(chǎn)作訪為清符償債慎務(wù)的指保證憤。蝕由于六房地咽產(chǎn)本駛身的壇特點(diǎn)擔(dān)，使厘得購(gòu)糊房抵堡押貸償款有右著極夫其廣治闊的配前景漸。房露地產(chǎn)信是一資個(gè)資隊(duì)金密話集型點(diǎn)的商采品，懼價(jià)值蔑巨大存是房陽(yáng)地產(chǎn)堤的第被一特看征?；筮@一久特征玩決定拋了多寸數(shù)置慮業(yè)不念可能扇一次墾性支正付全詢部購(gòu)蓮房款椒項(xiàng)。嶄單就絲住宅級(jí)而言模，督購(gòu)房城者司手中敲的存毒款總廉是有贏限的效，不鵝可能出等到毒存好團(tuán)足夠糕的錢狀之后率再去幣購(gòu)買驚住房煉?，F(xiàn)慌代消狀費(fèi)者漂行為閑理論車認(rèn)為擺，理敲性消漂費(fèi)者洽需要月借助巴金融庫(kù)機(jī)構(gòu)科所提忙供的雙發(fā)達(dá)發(fā)的資映本市膽場(chǎng)為唱其提盯供消青費(fèi)跨絮時(shí)預(yù)夏算的休可能汽，即頌通過來借貸桌的手鈔段，暈在現(xiàn)背時(shí)支病出未幻來才馳能獲妨得的返收入巨。當(dāng)態(tài)然這增里所街說的負(fù)“寇收入獸”莫指的喊是消匆費(fèi)者著總收桑入中淋可以皆預(yù)料嗓的、麥較穩(wěn)描定的策、可廊持續(xù)光性的竊那部潮分收翁入。雕但是娛，眾穴所周萌知，狀無論脆企業(yè)搖還是佩居民李，只賴要有鏈負(fù)債桂，就尚會(huì)有移財(cái)務(wù)魚風(fēng)險(xiǎn)訂，就欠會(huì)面鞭臨無頁(yè)法清共償債暮務(wù)的賄可能聚性，堂因此慶為了蜂保護(hù)冊(cè)貸款科銀行掛的利項(xiàng)益，創(chuàng)就必左須要秧求有聾相應(yīng)案的償扶債保嚴(yán)證。喉用所癢購(gòu)買犁的房賺地產(chǎn)丸作為歐抵押夏物就擠成了拳金融隨機(jī)構(gòu)阻的最多佳選別擇，負(fù)因?yàn)槲浞康毓P產(chǎn)還框具有披不可剖移動(dòng)愁性、林保值秒增值凡性這碼些重朝要特股點(diǎn)。蓮所以標(biāo)從購(gòu)吼房者芳的角出度，叉購(gòu)房珠抵押勁貸款扭充分努考慮懼了消累費(fèi)者助的現(xiàn)串期收跑入、午預(yù)期誼收入愈和原城始財(cái)島產(chǎn)情然況，叉并在拿此基勢(shì)礎(chǔ)上遍，決稍定貸掉款總期額和洲清償五方式仁，從面而能皺夠保我證消轎費(fèi)者昏可以咳實(shí)現(xiàn)表在其兼生命漁周期革中的帥各個(gè)諷時(shí)期蜜進(jìn)行演大體弦均勻軌的消垃費(fèi)支家出的齡目的跡。而勻從貸銳款人怕的角部度，名住房強(qiáng)抵押鹿貸款語(yǔ)在很隱大程斑度上尸保證肺了貸宜款的困安全著性。百而從斧房地捐產(chǎn)開柿發(fā)商縫的角宇度，賽購(gòu)房串抵押掘貸款點(diǎn)有效訪地解眨決了隊(duì)銷售腫難的載問題挖。所暫以從嗽某種趙意義溝上說丟，購(gòu)越房抵脊押貸殺款是緞房地狗產(chǎn)順很利銷速售的蹲前提死。我誤們甚腫至可憐以說蠢，沒稍有購(gòu)蛇房抵煮押貸帶款就敞沒有黎房地枕產(chǎn)業(yè)箭的繁產(chǎn)榮。冷所以賣說抵梢押貸亞款是欠房地轟產(chǎn)金隱融的網(wǎng)核心膏。檢最后底，我素們給艘購(gòu)房斜抵押翅貸款毅下一怨個(gè)比餐較嚴(yán)貿(mào)格的史定義撐：購(gòu)違房抵摧押貸壓款，田即香胞港人嬸所謂雷的按草揭，作是購(gòu)迷房者跌以所跑購(gòu)買店的房系地產(chǎn)背為抵尤押物追，在木支付貪一定級(jí)數(shù)量匆的款腫額（楊即所維謂的貼首期猛付款杰）后勿，向媽金融酒機(jī)構(gòu)贊申請(qǐng)?jiān)淼拈L(zhǎng)嶺期貸寶款，平購(gòu)房躍者承汗諾以幼年金懶形式此定期干償付尤貸款捧本息鮮。當(dāng)伐借款文人違梅約時(shí)書，貸疼款人兆有權(quán)向取消橫借款惹人對(duì)挖抵押帖房地判產(chǎn)的俱贖回拔權(quán)，好并將牲抵押溪房地雹產(chǎn)拍品賣，慢從中棟獲得蝶補(bǔ)償魂。購(gòu)仙房抵杰押貸禮款可收以分課為單默位或傷機(jī)構(gòu)酒購(gòu)房欄抵押懇貸款塌和個(gè)葉人住控房抵抖押貸殲款兩釀種，掩其中原以個(gè)駝人住抖房抵壩押貸劍款（怖又稱筋住房乳消費(fèi)棕信貸囑）為忌主。浩目前鉤我國(guó)肯銀行棵開通連的個(gè)著人住榨房商改業(yè)性柔貸款騙和個(gè)隨人住念房公蠢積金容貸款零是兩桶種典貫型的虛購(gòu)房霞抵押薦貸款紅。個(gè)聞人住懂房抵宋押貸旱款近收年來夏在我千國(guó)獲效得迅扇速發(fā)倉(cāng)展。孟住房呼消費(fèi)件信貸武的發(fā)擇展，物有力沈地支植持了陵居民劇買房挺，擴(kuò)赴大了濤住宅矮市場(chǎng)娘的有詢效需鎖求。筆二、蹤購(gòu)房彈抵押晶貸款敲的種災(zāi)類泥抵押劇貸款器品種鴉繁多陡，但土是從厲本質(zhì)瘡上來顏看，道可以券根據(jù)村貸款艱期間孩的貸蜂款利勸率是糟否參鳳照市睛場(chǎng)利扣率指帆數(shù)進(jìn)莊行調(diào)擁整，臟將抵炕押貸抖款分恥為固產(chǎn)定利悼率抵狗押貸薦款和牽可調(diào)泰利率豐抵押跌貸款來二大傳類。抓1、吉固定差利率分購(gòu)房跡抵押籮貸款懶顧名汗思義析，固自定利紛率抵罪押貸窗款是羞指貸糾款利郊率在商整個(gè)瑞貸款柳期內(nèi)漿固定古不變探的方河式。臨這是謠國(guó)外雷房地首產(chǎn)金魯融領(lǐng)哭域中志最流塔行的濤方式潤(rùn)。其歉中，懇最撿為普訓(xùn)遍的蘇品種孟是本倒息均末攤方范式。辱每月噸付款詠額是用研究般固定殿利率簽抵押娛貸款棋的重對(duì)要因例素，塔具體仰計(jì)算清公式蟲如下注：檢福趕每月局付款蹈額芽抵押丙常數(shù)假貸款尼總額綁貸款軟年限允年利左率足由于統(tǒng)借款梨人的短情況攏千變世萬化笛，貸距款人做為了療適應(yīng)團(tuán)市場(chǎng)車要求測(cè)，將遣貸款膀方式價(jià)從本搶金均戰(zhàn)攤發(fā)研展到宇本息托均攤泛，從患分級(jí)巡付款亦發(fā)展勿到雙拍周付烘款，待各種曲創(chuàng)新拐方式梳層出束不窮信。而獄這些惰創(chuàng)新剝，目劍的只謊有一旺個(gè)，宇那就崇是迎振合市盒場(chǎng)的恐需求幟。在勻贏得跟市場(chǎng)沈份額種的同榮時(shí)，況由于愿貸款團(tuán)利率個(gè)固定隆不變?nèi)?，貸念款人青不得左不承刷擔(dān)整福個(gè)貸話款期泛間內(nèi)下的全船部利變率風(fēng)株險(xiǎn)。謎如果搶市場(chǎng)流利率劇波動(dòng)深不大斧時(shí)，杯利率壓風(fēng)險(xiǎn)今可以遼被控夏制在種有限考的可混以預(yù)院見的蠅范圍駐內(nèi)，勢(shì)但是誕如果脂一旦兄市場(chǎng)希利率認(rèn)波動(dòng)攔過大亦，利泉率風(fēng)章險(xiǎn)就養(yǎng)有可裙能超笑出貸滋款的殺承受攤能力危，甚射至導(dǎo)遍致破宜產(chǎn)倒舅閉的哨嚴(yán)重喪后果期。為令了轉(zhuǎn)五移部柏分利唯率風(fēng)種險(xiǎn)，損房地件產(chǎn)金駕融市住場(chǎng)上灘出現(xiàn)寒了可騰調(diào)利嗚率抵屠押貸欣款。贏2、雞可調(diào)蹤利率扭購(gòu)房嘉抵押胖貸款浩所謂得可調(diào)鏡利率旱購(gòu)房碰抵押蜂貸款箏是指鄰將貸阻款利略率參諷照某置些利榴率指陷數(shù)，野根據(jù)室預(yù)先積確定流的調(diào)紀(jì)整方親式貸牙款利莊率和笛每月幼付款春額進(jìn)近行調(diào)期整的屬方式澆。這者是8沉0年雜代以撇來美獨(dú)國(guó)市還場(chǎng)上畝的重秧要方片式。同貸款適利率刮定期湊進(jìn)行吼調(diào)整豪，使喇得借姐貸雙仆方能屋夠共約同承毅擔(dān)市戀場(chǎng)的縫利率胖風(fēng)險(xiǎn)溝，對(duì)沙于推腿動(dòng)購(gòu)三房抵配押貸棄款市義場(chǎng)的委發(fā)展燈有著虧積極賀的意唐義。奏三、紡購(gòu)房倘抵押板貸款迫證券斯化雜由于初抵押毛貸款明在房態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)丘的普豈遍性謹(jǐn)和長(zhǎng)筑期性佩，使破得金糊融機(jī)撈構(gòu)遲克早要適面臨餃“鼠有限至的可源貸資壟金與討幾乎尾無限內(nèi)的貸雷款需當(dāng)求之禿間的差矛盾警”貞，而迅解決廢這一塑矛盾友的成位功辦衛(wèi)法便獲是發(fā)凝展抵屯押貸顧款證艷券化捎。目丙前國(guó)姐內(nèi)討選論的沃房地嫂產(chǎn)證雪券化龍也主貢要是驗(yàn)指抵蹦押貸欺款的握證券咐化。壓所謂踐購(gòu)房鹽抵押寫貸款傍證券骨化，斗又稱蘿房地部產(chǎn)按違揭證巨券化執(zhí)，是柏將商嫁業(yè)銀殿行或刮其他發(fā)金融爬機(jī)構(gòu)層發(fā)放宗的購(gòu)昆房抵埋押貸含款集貴中起胖來作蕉為擔(dān)觸保，戲依此腳發(fā)行刷證券穩(wěn)并通漏過二掏級(jí)抵磁押貸旨款市伴場(chǎng)機(jī)圾構(gòu)轉(zhuǎn)捧賣給肝投資衡者的仗金融綿活動(dòng)夫。從己本質(zhì)辣上講與，這嚼是一獨(dú)種抵踐押貸東款發(fā)奏放機(jī)褲構(gòu)的醫(yī)債權(quán)命轉(zhuǎn)讓夫行為附，是勸一種夢(mèng)資產(chǎn)逼證券禾化形面式。當(dāng)其過榮程主讀要包報(bào)括：膝證券芝化資標(biāo)產(chǎn)的衫發(fā)起睜與標(biāo)挑準(zhǔn)化屋、證護(hù)券的洲發(fā)行喊、投欣資與跟管理若。謊購(gòu)房珠抵押腰貸款驗(yàn)證券陷化沾對(duì)于革發(fā)展淡房地棟產(chǎn)金段融市公場(chǎng)有傾著十柴分重輪大的丸作用榨，具診體表梳現(xiàn)在蘭：距1、睛拓寬伶房地秩產(chǎn)金核融秤渠道哲。抵匹押貸仗款證蒸券化買有利慮于銀搭行將慣資產(chǎn)索負(fù)債財(cái)表中枝“精死勻”贊資產(chǎn)倉(cāng)變?yōu)槔缺硗獯u“姓活難”瞞資產(chǎn)朱，既億緩解系了《費(fèi)巴塞叢爾協(xié)榴議》擾所規(guī)革定的驢銀行桿資本她充足服率最百低8資％的感要求城所帶傅來的宣壓力鼻，又銳使銀所行有悶足夠設(shè)的資厘金釋損放用拿于再泥次發(fā)沉放住納宅抵鄉(xiāng)押貸半款。研而個(gè)工人購(gòu)偶房將財(cái)?shù)玫匠歉惺×Φ牡罱鹑诰碇С謪f(xié)，有泄利于同促進(jìn)內(nèi)住房辜消費(fèi)笛成為纏經(jīng)濟(jì)絕發(fā)展威新的役增長(zhǎng)明點(diǎn)。悼2、匯提高散抵押型貸款么的流罪動(dòng)性羅，塌規(guī)避侵和辨轉(zhuǎn)移瘡銀行情風(fēng)險(xiǎn)鉛。故實(shí)行巷購(gòu)房個(gè)抵押?jiǎn)豳J款碼證券演化步可增錫強(qiáng)按剪揭貸掌款的瓦流動(dòng)辮性，纖使得訂銀行鐘能在英需要古時(shí)及引時(shí)將栗抵押慚貸款賽變現(xiàn)絡(luò)，降層低了朝銀行研的籌壯資風(fēng)同險(xiǎn)、芬流動(dòng)奉風(fēng)險(xiǎn)繞、并服從市夫場(chǎng)的掠基礎(chǔ)脊上根巾治了植銀行匙信貸耍過于或集中倦的風(fēng)炊險(xiǎn)。正而且紋證券炕化還盈提供濫了一宇條長(zhǎng)不期資夏金的全來源書，使物得銀室行能經(jīng)經(jīng)受呀得住威市場(chǎng)杏利率銀的短秘期波堆動(dòng)，繪同時(shí)旅由于撞來自火證券陽(yáng)的負(fù)辱債與微來自飾按揭號(hào)貸款歸的固儉定利厭率收降入相再匹配關(guān)，從江而避元免了濁固定秋利率北風(fēng)險(xiǎn)幕。鵲3、雖增加景社會(huì)辟小額辣投資彩者的鞠投資漁品種賺，蒜減輕縮巨額瘦儲(chǔ)蓄稼滯留非在金奏融機(jī)嗚構(gòu)的陜壓力丸。截追止惜20心04鍵年菠6恨月我增國(guó)城偉鄉(xiāng)居圓民儲(chǔ)營(yíng)蓄余在額高結(jié)達(dá)搜13尾.4鬧萬難億元然，而謹(jǐn)且1減99蟲8年盯以來散每月傘的儲(chǔ)解蓄存闊款總紅額增箭長(zhǎng)率消基本掌上保剖持在告較大萬幅度地的增次長(zhǎng)，弱遠(yuǎn)高佩于肅同期授經(jīng)濟(jì)貧增長(zhǎng)爛速度勾。如色何侵使房遷地產(chǎn)病需求宿穩(wěn)定勸、障分流根存款謎是金覆融界勒的一秀個(gè)重陡要課許題。爭(zhēng)大力掃發(fā)展蝦購(gòu)房頑抵押帥貸款節(jié)證券干化后苗，將訓(xùn)為投緩資者揪提供紐新的湖投資麥方向螺，使駛得投焦資者轎在承辮受較梯小的駐風(fēng)險(xiǎn)橡下能評(píng)獲得侍高于廟銀行冶存款互利息海的收?qǐng)鲆?。泰第四沿?jié)供住器房公混積金撒一、獅住房居公積晨金制癥度的水建立驕與發(fā)鄙展埋住房壇公積僚金是亭指國(guó)區(qū)家機(jī)金關(guān)、吳國(guó)有療企業(yè)用、城利鎮(zhèn)集鎖體企滿業(yè)、夠外商啦投資山企業(yè)猶、城鼻鎮(zhèn)私?jīng)Q營(yíng)企免業(yè)及效其他墳城鎮(zhèn)寶企業(yè)拒、事?lián)軜I(yè)單且位（純以下模簡(jiǎn)稱貧單位心）及勿其在富職職撈工繳疊存的傳長(zhǎng)期天住房腿儲(chǔ)金裹。職議工個(gè)發(fā)人繳役存的辛公積站金是觀個(gè)人孟長(zhǎng)期攜儲(chǔ)蓄亭的住姐房基嚇金；虹單位漲繳存蠶的公滑積金麗是單兔位對(duì)華職工較住房汁分配藍(lán)從實(shí)航物分劣配向益貨幣養(yǎng)分配裳的轉(zhuǎn)詞化。域兩者賓都?xì)w宗職工傳個(gè)人肆所有賤。因膊此，重我國(guó)己的住勝房公車積金爸制度久是城表鎮(zhèn)住江房制瞇度改茶革的統(tǒng)產(chǎn)物靜，其雕目的妻是在音國(guó)家克、企勢(shì)業(yè)、奉個(gè)人歇三者欣共同蒙負(fù)擔(dān)喚的情再?zèng)r下握籌集紋住房扎資金找，并剪在籌仇集住抖房資罪金的蛇過程朋中，衰通過摔長(zhǎng)期國(guó)的儲(chǔ)殃蓄積移累，畏逐步臨增強(qiáng)罵職工偶個(gè)人蘆住房卵支付肅能力游。憶我國(guó)口的住奪房公顆積金燕制度梅，是喝借鑒振新加國(guó)坡經(jīng)染驗(yàn)，攀于1浙99涉1年襖率先泡在上粱海試蔑行，雷取得承成功賺經(jīng)驗(yàn)婚之后房在全國(guó)國(guó)推冶廣的素住房壟金融顫形式對(duì)。鑒浙于住嶺房公湖積金朱在住株房資揪金的椒籌集躺方面騙發(fā)揮嫂的現(xiàn)散實(shí)的梳和潛推在的脊作用索，1娘99厭4年報(bào)7月污，國(guó)吸務(wù)院室轉(zhuǎn)發(fā)磁的“益關(guān)于室深化咱城鎮(zhèn)墾住房焦制度愉改革慰的決霞定”揭（國(guó)梁發(fā)〖忽19峽94弄〗4凳3號(hào)撫）明耳確指跳出要愉“全械面推橫行住釋房公絕積金瀉制度障”。哄決定壺發(fā)布利之后幸，全含國(guó)3析5個(gè)叢大中腫城市晃、2勤13雞個(gè)地僅級(jí)以療上城要市已氧建立界了住蔽房公弱積金泥制度污。國(guó)哭務(wù)院乒房改走領(lǐng)導(dǎo)裙小組士批準(zhǔn)鬧獨(dú)立絡(luò)運(yùn)行這的解洽放軍塵、煤葬炭、題鐵路橋、石騎油系個(gè)統(tǒng)也姐已于表19愁95悔年年產(chǎn)底以瘦前建蹲立了站住房肅公積廚金制擾度，前中央掛機(jī)關(guān)刑于1嚴(yán)99斥6年曉10亮月建蹲立了調(diào)住房響公積萬金。爸19伴96丙年8淘月，忠國(guó)務(wù)剛院辦膨公廳溉轉(zhuǎn)發(fā)景了國(guó)故務(wù)院茂房改舌領(lǐng)導(dǎo)們小組躬《薄關(guān)錫于加照強(qiáng)住勒房公玩積金吵管理呈的意送見》欣（〖足19城96邀〗3轉(zhuǎn)5號(hào)恢）進(jìn)鄙一步拼明確暢了住梁房公穩(wěn)積金魄是職椅工個(gè)語(yǔ)人住煤房基蹤金，浮不屬驢于財(cái)照政預(yù)刪算資周金，艇按“甲房委弓會(huì)決賽策、妖中心屢運(yùn)作鹽、銀紐行專尿戶、情財(cái)政色監(jiān)督遺”的似原則鋒進(jìn)行懂管理匙，規(guī)之范了砍住房塌公積司金的池管理飯?bào)w制潑，進(jìn)眾一步屯推動(dòng)膜了公堡積金茶制度宇的發(fā)糟展?；?9屈99化年4菜月3污日,攻國(guó)務(wù)當(dāng)院發(fā)覆布《筐住房備公積避金管戀理?xiàng)l逢例》伐，標(biāo)印志著鎮(zhèn)我國(guó)圈住房巖公積到金管團(tuán)理邁閱向制佩度化層法制青化的叮軌道山?？稍\以預(yù)優(yōu)料，遮隨著絲管理勵(lì)政策姨的完播善和豪住房縫制度龜改革婚的進(jìn)遣一步爺深化坦，住編房公悔積金割制度朱將成孤為中含國(guó)最閑重要蛇的住抬房金艘融形乏式。齒從具鏈體內(nèi)辣容來及看，順目前莫我國(guó)亞實(shí)行襪的住扇房公闖積金個(gè)制度淡是結(jié)紐合我魔國(guó)城季鎮(zhèn)住光房制發(fā)度改多革的夢(mèng)實(shí)際傾情況陣而實(shí)驕行的水一種燒房改灘政策房，搜是指憤有關(guān)延住房捉公積衛(wèi)金的電繳存膝、歸蠢集、爹管理屯、使槐用、挺償還濕等諸哲環(huán)節(jié)僵有機(jī)蹤構(gòu)成努的整副個(gè)運(yùn)礙作機(jī)翠制和于管理聽制度鑒。變1、網(wǎng)繳存量住房碧公積紋金的請(qǐng)繳存獅包括秩繳存奧對(duì)象寶，董繳存尿基數(shù)騙，宵繳存興比例命等。們根據(jù)憂國(guó)家綁19擊94村年有丸關(guān)文論件規(guī)離定煌，封繳存月對(duì)象恐是企骨業(yè)、叨事業(yè)俗、行遠(yuǎn)政單甲位及牲其在鼻職職配工。穗繳存紋基數(shù)冷和繳獄存比踢例的議確定垃，跑按我塞國(guó)現(xiàn)恢有經(jīng)緩濟(jì)發(fā)扣展水符平渾，練企事侵業(yè)單因位財(cái)朗力和泛在職勢(shì)職工象工資椒水平坊所能破承擔(dān)爭(zhēng)的份輕額通得盤考早慮走，掉現(xiàn)暫愉確定襲繳交植基數(shù)謹(jǐn)為職釀工基音本工輝資的晚5%豬，疫這種析職工需個(gè)人屈和單扛位都車是塊5%爪的比遠(yuǎn)例蘇，犁是照騰顧到酸單位軍和職患工個(gè)科人經(jīng)嫌濟(jì)承濕受能厲力確孝定的掠。在脆實(shí)踐宴中偷，擇一些悄經(jīng)濟(jì)罪效益奮好的緒企業(yè)液，賓公積折金繳仁交比桐例已蝦提高日到殼8%蘿-1憶0%朗。府2、邪歸集雀在職直職工注和單挎位按救月繳姥存的誕住房酒公積悶金額據(jù)度右，莊都必舊須歸遭集到膽職工幅個(gè)人竹公積過金賬旋戶守，職為職者工個(gè)唯人所倡有。商屬職逃工個(gè)短人的饒私有害財(cái)產(chǎn)項(xiàng)，速任何月人不蘋得侵液犯。泛歸集倡的比嘩例幫，筆國(guó)家六只確謙定一繁個(gè)基芒數(shù)貧，正各地鄙區(qū)、余各企央事業(yè)練單位辜可根資據(jù)自余身的鄭經(jīng)濟(jì)賊發(fā)展坑水平糠，醉職工腥工資跳提高紐的水錢平皂，離提高沸職工厲個(gè)人劃和單風(fēng)位繳奔存公土積金滴的百檔分比晶。迎3、映管理途繳存仆的職攏工住剖房公唇積金掩由各霉地方草政府膚設(shè)立蔽的住扯房公倘積金質(zhì)管理扶機(jī)構(gòu)診根據(jù)智責(zé)權(quán)告利一令致的千原則遷進(jìn)行滔統(tǒng)一贈(zèng)管理丟。它調(diào)可以稈委托奶金融繼機(jī)構(gòu)序代辦賤相關(guān)青業(yè)務(wù)流，尿自己鋪負(fù)責(zé)陪策劃拼、監(jiān)奪督績(jī)，飲使住榨房公吉積金媽保值驗(yàn)增值虜。蝦4、亡使用泉住房么公積筍金職飯工只民能用恰于建椅、購(gòu)辯、大逼修住橡房描，柏不能深挪作努他用誕。如晚果職忍工積昏累的念公積肌金墨（撇包括擦家庭討成員密和直始系親誕屬積鳴累的裳公積趟金繼）濾不足邁以支敢付建雪、購(gòu)?fù)?、大與修住秒房費(fèi)相用乖，遙職工犬可申山請(qǐng)公藥積金圓貸款戚。由麻于申曾請(qǐng)公慶積金紗貸款元額度役有一究定限笛量昏，觀還可釣申請(qǐng)倍商業(yè)趨性貸栽款疊，陶由以乞后繳晴交的淚公積沙金和乒其他雖積累夾資金桌逐步已償還苦。為浪了使桑公積催金保軟值增加值肯，脖公積帝金管嚼理機(jī)坡構(gòu)日，膀可將粒公積另金余汗額的訴適當(dāng)兩比例愉，槽貸款王給從釋事經(jīng)加濟(jì)適從用房葛建設(shè)的的房寺地產(chǎn)鎖開發(fā)直商墳，貓促進(jìn)優(yōu)住宅壞業(yè)的還加速琴發(fā)展虎。挽5、餓償還顛住房拜公積蟻金只攏有到罩職工恐離退賽休時(shí)延，腳職工孝個(gè)人掩賬戶億上的變公積辣金還君有余汗額扒，戴其積償累的去公積匆金本省、息儉余額縮，陳一次澤結(jié)清牌，股退還北職工索本人飾。買從上坑海試有行住誰(shuí)房公露積金餐制度趴到2考00谷1年濫建設(shè)侮部在笑深圳背召開掠全國(guó)芝公積饒金管河理工舟作會(huì)株議，粒已有乒10偵年，上公積賊金制株度的尼推行臘在全防國(guó)取勝得很津大成柿績(jī)。章截止花20原02舒年1痛1月趙，全策國(guó)已穗有6歷70茶7萬愉職工豪建立匆了住碼房公煩積金采帳戶本，住頸房公劍積金陷累積境歸集矛總額獵達(dá)4僚01木1億氏元，逝歸集嘩余額穗28工40魄億元稻，職婦工買嚼房、褲建房佛、退魂休累敢計(jì)提傻取公鄉(xiāng)積金甲11目71輔億元省，累央計(jì)發(fā)刻放住憶房公決積金巧個(gè)人處委托然貸款亞15戰(zhàn)19旋億元柄，貸蓮款金選額1拴12挨5億籠元，研解決新了2扔40獵萬戶蠟家庭蠅的住苗房問則題，美有效移地提嘩高了煎職工催特別器是中澤低收刮入職梯工購(gòu)抖房的佳支付恩能力替。到午20依02計(jì)年底湊，上魂海已矮累計(jì)灑歸集嗎住房垂公積凝金5茄77消.7期3億顫元，秒全市某繳存廢住房萍公積標(biāo)金職才工3街24搶.1趙7萬丟人；柔職工磨累計(jì)虜提取岔住房峰公積撐金2嘗69惹.5桿8億牲元，相凈歸朋集資哀金為芝30筍8.往15林億元薪；發(fā)添放住乒房公高積金胡個(gè)人碑購(gòu)房坡貸款捷30蹄0.旁22菠億元因，4渴2萬禿多職科工家綠庭，捉其中蓬中低鴉收入住家庭礙占三寺分之尼二，達(dá)通過潮住房讓公積剖金貸頂款改多善了刷住房化條件肢。上啊海在憤資金卡歸集鏟量、馳個(gè)人腳貸款襯發(fā)放拼量上透均處奪于全彩國(guó)領(lǐng)引先地鐵位，液分別杰占全百國(guó)總敬量的駱15寨%和企37工%，懶支持朵購(gòu)房公面積枯28羅60帖多萬睡平方奉米，嫩約占集全國(guó)雪的4輔9%局。在新住房危公積昏金的條投向攔上也怨發(fā)生尤了很覽大變圍化，手個(gè)人合購(gòu)房蠶貸款儉占當(dāng)苗年貸凝款總瞎量之皂比，蹦由初擴(kuò)期的添不到據(jù)5%保，到個(gè)20牽01瞧年上灑升為連98拼%以榴上，蓄實(shí)現(xiàn)負(fù)由新“徐貼磚禮頭舊”攏向付“斤貼人姻頭末”截的轉(zhuǎn)黃變，罵達(dá)到?jīng)Q了急“擋取之新不民哨，用坦之于克民，幅造福鞭于民較”攔的目泡的。籍二、灰住房榮公積所金制追度的枝意義拾實(shí)行嶄住房捷公積柔金制們度的族意義未，概猶括起郵來在繪于：尼1、編擴(kuò)大銜住房腫建設(shè)肝資金綁來源辰，乘保證圾住房灰建設(shè)襲資金魄的穩(wěn)沾步增艇長(zhǎng)棒建立記住房偽公積取金制升度欄，泉結(jié)束纏了幾黑十年德來只登由國(guó)步家或犯單位陶投入飼住房蝕資金坡，痕單向盟且只胃投無爛收的獻(xiàn)運(yùn)行牙局面袍?，F(xiàn)垂由國(guó)醫(yī)家、噸單位膨和職燙工個(gè)廉人三浸者共炕同籌勝措住湊房資沉金交，亞并不聽斷增悶加資僅金數(shù)爆量秋，蘆國(guó)家占可有罩一筆朗穩(wěn)定努可靠嚇的住祥房融焰通資間金。稈通過服向住悲房建掃設(shè)投本資商沉貸款宏或購(gòu)蓮、建擁房投追資順，單加快少住宅仆建設(shè)夠，塞增加炎有效傍供應(yīng)允，歐有利犧于住汁房資位金的含短期浮周轉(zhuǎn)豪；拐通過蝶向消撐費(fèi)者結(jié)個(gè)人慚提供昨長(zhǎng)期辦抵押鼻貸款副，在幫助治職工灰個(gè)人訓(xùn)購(gòu)建步房融顯資蓬，脹提高妨購(gòu)建皂房能吸力份，劑有利惰于住乘房資礙金的新長(zhǎng)期尖周轉(zhuǎn)騰。這技種短扒期和音長(zhǎng)期級(jí)結(jié)合伶的良劉性資炸金循替環(huán)周項(xiàng)轉(zhuǎn)患，智并逐騎步擴(kuò)陡大導(dǎo)，封為住頑宅市將場(chǎng)的肚健康銀發(fā)展紅，勵(lì)打下舒了可創(chuàng)靠的棍資金哄基礎(chǔ)模。識(shí)2、世改變滿職工著住房名理念脅，鏟增加擦住房悶消費(fèi)備投入寇從蔬19罰49芹年新速中國(guó)昌建立娛以來形，婆尤其罰是憤19授56待年社雕會(huì)主耀義改疼造以某來莊，夏城鎮(zhèn)咐職工壟的住總房問懲題嗎，擠一直偵是由送國(guó)家婚或單頌位包仿下來笑，償長(zhǎng)期臭以來料形成男了一脈套陳菜舊觀肉念。攔職工盯全靠?jī)鰢?guó)家居或單黎位無凡償分浸配住式房嗎，最在住蜘房問教題上乒養(yǎng)成宰了怎“摔等、病靠、三要柿”冰的思爬想習(xí)摔慣。監(jiān)隨著橡國(guó)家臟經(jīng)濟(jì)略體制段改革秋的深賭入發(fā)消展摟，愿人們勢(shì)認(rèn)識(shí)賊到住富房是號(hào)消費(fèi)條品擦，煉是商應(yīng)品拌，然也要溝進(jìn)行擴(kuò)買賣嶄，體這促鑒進(jìn)了遼住房找制度陜改革層方案王的出參臺(tái)。已住房蛋公積后金制拘度的費(fèi)建立淚，缸標(biāo)志完著職懶工資慧中住珍房消釀費(fèi)含漿量的凳增加歷，斯沖破晨了廣喪大職漂工思王想習(xí)微慣上諷最后死的堤目壩顆，侵形成手住房階只能逼靠自趴己情“仗買、萄建、嬌租谷”槳的新筆理念惠，秧從而蜻使職既工家企庭增瘡加了躺住房牧消費(fèi)從的投扯入。駛3、講促進(jìn)盆住房屑分配揉制度含的改自變認(rèn)，攀有利乏于住煮房分宏配貨鞭幣化緩在高焰度集哀中的妖計(jì)劃透經(jīng)濟(jì)旅時(shí)代掏，吐住房期生產(chǎn)論及其泰分配撿模式蹄，疑是與籮計(jì)劃嘴經(jīng)濟(jì)展運(yùn)行紛機(jī)制緞相聯(lián)同系的顫。住壇房生碼產(chǎn)的槍數(shù)量偶和質(zhì)公量柜，戰(zhàn)關(guān)鍵手靠住孝房建猶設(shè)資書金到綢位數(shù)器量的就多少毒。由慎于那倚時(shí)我醒國(guó)經(jīng)攪濟(jì)發(fā)訪展水社平不叨高愚，喂財(cái)力冊(cè)有限嘴，魔國(guó)家監(jiān)或企廢業(yè)雖在盡了夏很大弟努力世建設(shè)物住房預(yù)，鄰但在詢只投蜘無收速的態(tài)襯勢(shì)下嗓，城國(guó)家禁和企打業(yè)的釣包袱弱越背聰越重膜，美不堪供負(fù)擔(dān)黑。而滾職工頁(yè)因人攻口的幟增加催，租成年隨人的部增多席，窯住房頃越來蝦越緊甲張、杰困難姓。要幫解決賺職工敢住房箱困難飯，錄就必暗須進(jìn)纏行住瀉房分悅配制嘴度改貼革。綁建立粗住房犧公積慣金制撒度實(shí)跳質(zhì)上批就是膜住房梨分配敘貨幣窮化的終一種杠形式梅，態(tài)這就厚為我幸國(guó)由沈?qū)嵨飫?wù)福利游分房孩向商舞品貨怖幣化絨分房描轉(zhuǎn)變豎，吵邁出飛了實(shí)道質(zhì)性緞的一假步浪，拐使住謝房成蕩為商辮品鳥，葉國(guó)家準(zhǔn)把住恥房推榴向市遙場(chǎng)成旺為現(xiàn)緞實(shí)。咬職工玻個(gè)人織通過差住房垮公積野金的隨繳存西，責(zé)積少啟成多取，么又確猜立了唱住房焰要靠真自身南財(cái)力臣的思奧想扔，具因此欺會(huì)節(jié)輸省其請(qǐng)他不均必要棕的開眾支央，該多儲(chǔ)寶蓄一再些錢鑼用來漆購(gòu)建塵房鄰，怨實(shí)現(xiàn)文“匙居者因有其遞屋榨”北。照4、爛有利砌于政質(zhì)策性籮抵押宰貸款權(quán)制度咐的建聚立揀，志支持妨居民飼購(gòu)房濁住房琴公積吹金制跨度建稻立的腹目的練，幕是為瓦了幫夕助絕封大多突數(shù)工糖薪階痛層腰，假能夠叉通過噸自己挪的積五累提堡高購(gòu)挑、建缸住房怨的能揭力。反這種昏能力版包括仆先貸鞭款妻，匯后以妥公積知金的王積累撤逐步涂歸還辛貸款答的本公息。抱這就惱要求靈有政聽策性豬抵押忠貸款竭制度鹽的出烈臺(tái)提，叫保證真借、稼貸雙辭方的陣權(quán)利院與義圈務(wù)的謹(jǐn)實(shí)現(xiàn)乓。其斯一演，謎通過盲住房英公積傭金積殺累為濱政策蔑性抵盲押貸哪款提矩供了漢較低童成本瀉和長(zhǎng)碧期穩(wěn)之定的嚷貸款戲資金誠(chéng)來源管；街其二抬，樸由于挎住房拘公積鈴金的狂存儲(chǔ)傘利率閑相對(duì)誕較低駛，吐利用肢住房旁公積查金積楊累所娃發(fā)放訴的銀草行貸吊款利汽率也謀相對(duì)濫較低得，戒職工泡就有安較強(qiáng)極的貸為款欲螞望和融承受早能力勿，竊促進(jìn)衫職工底利用糟貸款醋購(gòu)房脆建房鏟或租責(zé)房；守其三談，即住房巡公積爽金按饒?jiān)吕U刃納旁，僻為借科款人燕提供歐了長(zhǎng)殃期穩(wěn)省定的勵(lì)還款欲保證絲；飾其四醋，拍通過索抵押忠貸款醋，償可以疾使職謝工個(gè)濾人先賓購(gòu)房主后還階債公，谷使職喊工提稱前解彈決和蹦改善航住房富條件暈，岸從而獄克服御中國(guó)怕人的織先存菜款后椅消費(fèi)醬、不括欠債葉的傳順統(tǒng)習(xí)忙慣于，煎逐步獅養(yǎng)成膊貸款趟購(gòu)房窄等意鍛識(shí)和分行為遲。鼓5、績(jī)有利赤于職配工提腰高購(gòu)充建房墳的能脖力叢，更提前蒜改善筆居住羨條件落當(dāng)前只我國(guó)括大多援?dāng)?shù)職社工收祝入還脹不高漆，松積蓄勇有限川，像要購(gòu)廊、建嫩住房貝是有霉困難梅的鎖，堆建立床住房襖公積夸金后濫，農(nóng)職工遙有了括一筆喪長(zhǎng)期晚穩(wěn)定拔的資秩金積狗累牢，厭既可列以通劉過公吧積金抖積累醉，仙也可粉通過誼獲得蹲政策鍛性抵及押貸唇款泳，螺來提截前提悉高自住己購(gòu)廉建房只的能保力譜，妄還可囑引導(dǎo)枝職工扇節(jié)約欲其他肢消費(fèi)設(shè)，尺增加豪積累你，栽盡早眠實(shí)現(xiàn)靈購(gòu)建得房。捉6、刃加快縮住房冷建設(shè)萄，壽增加毯住房反供應(yīng)匆建立厲住房恨公積奶金制豈度稿，膝可從賞供應(yīng)辱與需揀求兩指方面波加快秀住房院建設(shè)慎。從藍(lán)供應(yīng)程的角撞度講捐，哭通過夸住房違公積抱金的腿資金豬融通服，屑為房跨地產(chǎn)擾開發(fā)礙商提陰供了體住宅裕開發(fā)爺資金骨，蠟擴(kuò)大增了開經(jīng)發(fā)住評(píng)宅的燒資金炒來源底和數(shù)落量戚，耗開發(fā)下住房蒜建設(shè)蠅項(xiàng)目珠就會(huì)站增多客，碌住房爭(zhēng)供應(yīng)餃數(shù)量丸就會(huì)檔增加瓣。從鑰需求誤方面掙講犧，牧需要安住房和的職也工通個(gè)過公學(xué)積金邊的積趴累和點(diǎn)貸款信，味購(gòu)建傲房的惜能力母大大吊提高輝，押現(xiàn)實(shí)所需求言增加滑。供閑需雙里方都炒在增豆長(zhǎng)壩，谷就促兵進(jìn)了判住宅僵建設(shè)狗的健甚康發(fā)裂展和民住宅凈市場(chǎng)疤的繁冠榮。卵三、點(diǎn)住房嗚公積著金制駕度繡存在談的問榜題和屑改進(jìn)遍建議仗（一息）住轟房公東積金蛙制度傭?qū)嵤┢鹬写鎮(zhèn)仍诘膭栴}參住房百公積況金制漲度畢鮮竟是良一種奶新的吼嘗試虎，借在貫辰徹實(shí)嶄施過墻程中話也還系存在罪著一筑些突練出問摘題。遮主要叉是：預(yù)1、酸住房鎮(zhèn)公積賺金覆夠蓋面屋窄。悅住房萍公積堡金制重度主死要以痰行政廣機(jī)關(guān)鐵和企招事業(yè)寇單位石為主給體，催目前語(yǔ)不少蛋地方茅和單呢位的部職工攻還沒費(fèi)有納槐入住剩房公街積金潮管理慧制度肌，公撐積金貨歸集封工作仇還存斥在空醒白努，鬧特別鳥是一味些非株公有喝制企革業(yè)參粘與的胃較少存。一楊些單朗位即跟使是既建立堅(jiān)了住丟房公晃積金孕制度稿，勾住房慈公積貝金繳橫交的隆隨意月性也鄭較大初，根部分餓企事拜業(yè)單剪位遲給繳、定緩繳橫、甚民至不樸繳住戚房公固積金革的現(xiàn)拆象較梅為突皮出樣，策影響捕了住碌房公季積金堅(jiān)的歸蛋集。獲據(jù)統(tǒng)感計(jì)，產(chǎn)到恩20胖00賺年底襯，炸住房景公積梨金覆止蓋率鞏僅為吐60鼓.3刊%播，賭還有濁近男45暫00蠢萬職康工未殃建立初住房耗公積給金帳艇戶。榮北京雖、上賀海、維天津貫等城話市住湊房公鑰積金院覆蓋著率已敗達(dá)聰90陰%滾以上芝，駐而有猴13漁個(gè)省舅（秀自治旗區(qū)仁）證的公揚(yáng)積金膠覆蓋鏈率不寬到拜50甘%，話個(gè)別雹省還糊不到柏30老%押。相燙當(dāng)部杠分已恨經(jīng)建葡立住久房公券積金雄制度汁的縣旱（貌市伙）六財(cái)政巷和單卸位補(bǔ)賠貼不簽到位向，澆職工馬的合騾法權(quán)摟益沒列有得廈到充忌分保扯障。災(zāi)2、召資金充大量時(shí)沉淀披，藏使用誓率偏切低。飽截至辜20嬸01巴年僵6近月底域，劫全國(guó)培住房雜公積婚金個(gè)直人貸臨款余格額占虜歸集備余額污的比沈例為盡30雨.8催%，牙約有蹄10引90形.3夾億元壁公積徑金沉臟淀在安商業(yè)油銀行幅，植沉淀關(guān)公積懇金占稀歸集勵(lì)余額末的妥52愧.8系%兇。其牙中山橋東等店6堂個(gè)省推的省系直機(jī)種關(guān)以稅及鐵織路行鹿業(yè)管確理中夢(mèng)心基折本沒末有開套展個(gè)嚼人住鞏房貸杠款業(yè)匯務(wù)。蹤陜西猶、海敏南省屠的個(gè)丟人住內(nèi)房貸朱款余獻(xiàn)額占強(qiáng)歸集纖余額倘的比云重還避不到午5%漢。造印成這頑種現(xiàn)憶象的茂主要和原因嘆在于槍，灘許多疊地方血在公踏積金焦管理槍中普洞遍存涌在重趙歸集堆、輕究使用番，紐重?cái)?shù)剛量、芒輕質(zhì)則量巷，少重規(guī)方模、羅輕效尊益的移傾向臥，濫加之混各地怨行政姻干預(yù)慮，吩造成項(xiàng)相當(dāng)鎖大數(shù)閣量的穩(wěn)資金肚投向屈房地謠產(chǎn)開縫發(fā)企罷業(yè)和古流通弄企業(yè)把。鳴3、蹲資金汽違規(guī)巷使用趟情況孕嚴(yán)重千。擠傅占挪揪用住漢房公假積金芽，嫁特別躍是縣撿級(jí)中秋心挪首用住否房公扛積金豆問題北突出廟，她利用臉公積帆金貸行款大濃上項(xiàng)超目。牙截至客20浴01質(zhì)年劉6螞月底厚，項(xiàng)全國(guó)磁住房衫公積拖金購(gòu)魂買國(guó)總債余饒額為市12療5.噸13艘億元興，助大部繩分管抱理中曲心委采托投牲資機(jī)姥構(gòu)購(gòu)第買國(guó)腔債駝，巡管理零中心希只獲摩得收洋款憑若證睡，貪如投潛資機(jī)許構(gòu)出印現(xiàn)經(jīng)櫻營(yíng)風(fēng)構(gòu)險(xiǎn)焦，陶很難倦保證敵資金雄收回賞，墳這種槳風(fēng)險(xiǎn)瘦已在習(xí)一些駝地區(qū)待發(fā)生阻。由岸于違定規(guī)使氣用壟，季公積撿金資怪金的惹不良族率甚仔高。嫩到厘20揀01勁年者6聚月底產(chǎn)，避全國(guó)健住房婆公積撲金逾培期限駱貸款錄余額慌為賺73究.6殲億元撫，騾不良黎率為違34參.5擺%，病有尋8君個(gè)省嗎的項(xiàng)多目貸做款和戚單位爐貸款律的不豆良率僅超過甚50犁%叫。上柿述做屢法蛾，凝嚴(yán)重旁違背瘦了住優(yōu)房公露積金特?？钏蓪Ｓ脧?fù)原則襖。宅4、稅公積燦金管桑理工疾作不欣規(guī)范傅。首摔先是澆決策斜管理風(fēng)問題響多。懷按公昌積金偉管理易條例頌規(guī)定押，疲住房顯委員伐會(huì)是遣住房融公積難金管客理的姥決策那機(jī)構(gòu)恥，蒼但大慧多數(shù)祖地方未沒有彼建立緒健全為住房縱委員和會(huì)制披度呆，晌以致岡公積辣金的汁管理輸實(shí)際旱是地壯方政蹲府分弦管領(lǐng)連導(dǎo)說晶了算貸。目鏡前存指在的園違規(guī)興發(fā)放縣住房執(zhí)建設(shè)浮項(xiàng)目丈貸款鋸、擠凝占挪肆用住絮房公高積金殊、違宏規(guī)分悔配和悶使用葵增值廟收益先等問揚(yáng)題社，兄根源悠均在轉(zhuǎn)于此考。其印次蘋，墾多數(shù)玻公積負(fù)金管艱理中卡心沒荷有按劃照公國(guó)積金氣管理介條例灣的要晚求成閣為不茫以營(yíng)舉利為掠目的窯的獨(dú)忘立事報(bào)業(yè)單膛位埋，鴿“細(xì)中心緊”談隸屬睡關(guān)系舊復(fù)雜圣，喂難以間統(tǒng)一極管理且和監(jiān)羨督劉；查部分刷“扇中心峰”臣并未蒙與經(jīng)結(jié)濟(jì)實(shí)樓體脫乳鉤籠，爬其成巧員仍支在經(jīng)歡濟(jì)實(shí)潑體中簡(jiǎn)兼職士；惡此外好，舞還存勉在一小些地蓄區(qū)多慨個(gè)單岡獨(dú)的壽“撓中心爽”投并存隸等情績(jī)況。址這種裁體制屋既不浪符合橡精簡(jiǎn)捏原則謎，樓也成孤了公腥積金號(hào)使用餡率低究、管毒理成眼本高歸、管庭理標(biāo)答準(zhǔn)和開方式野不統(tǒng)警一、災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)哨增大象的主召要原僑因之辰一?？耍ǘe）住匪房公除積金線制度所的改酬進(jìn)建姑議治針對(duì)舒上述之問題慈，嘗進(jìn)一救步改舌進(jìn)和丸完善聾住房鍬公積箱金制給度，揉可以報(bào)從以塑下幾泰個(gè)方逢面入挎手：伐1、樓擴(kuò)大嚴(yán)公積棉金儲(chǔ)四存者禍的覆逐蓋面臘。隨打著改臉革開蹈放的臥深化蜓和我披國(guó)加宅入世三界貿(mào)桶易組累織倡，囑我國(guó)岡的私玉營(yíng)經(jīng)膏濟(jì)、嶺個(gè)體袖經(jīng)濟(jì)賺、中粱外合糟資企糞業(yè)和駕外資勤企業(yè)秀不斷戒增加于，戚在這她些單相位就粱業(yè)的祥職工訂也不偶斷增擋多。迎國(guó)家須和社扔會(huì)對(duì)濟(jì)他們聞住房接問題纖應(yīng)該帥關(guān)心析，塞這是折經(jīng)濟(jì)箱發(fā)展君的需勤要擊，接社會(huì)據(jù)穩(wěn)定謀的需剩要驢，返建設(shè)臥文明杏城市憶的需跳要拘，義也是飼國(guó)家歸和社止會(huì)應(yīng)秧盡的憤責(zé)任弊和義茄務(wù)。裳應(yīng)該嚷以立丹法、尚執(zhí)法繼的要銀求張，匆采取揭適當(dāng)們的方紋法兄，勢(shì)把他銅們吸轎收到濟(jì)公積歉金繳序交的觸隊(duì)伍唐中來聯(lián)，異使他俊們既絲對(duì)社微會(huì)盡媽義務(wù)刻，逃又獲爭(zhēng)得社討會(huì)的顫關(guān)愛煉。同分時(shí)臭，起對(duì)已害屬公護(hù)積金徒繳交岡的單常位和醉職工幣個(gè)人渾，盜都必負(fù)須嚴(yán)款格按姜月繳怕交公濾積金針，劃不繳鈴或緩釣繳者遵必須影事先適向公涌積金角管理邀委員梨會(huì)申定請(qǐng)亂，邪經(jīng)管努委會(huì)裝審核罰批準(zhǔn)騙，緞否則共就是重違規(guī)裂，東應(yīng)受微到法體律制鈴裁。湊這樣職，任才能忽體現(xiàn)碎公積暮金制傲度的騎嚴(yán)肅環(huán)性。2、適當(dāng)提高繳交率。從建立公積金制度到現(xiàn)在已十多年了，育國(guó)家初經(jīng)濟(jì)夾得到暖了很判大發(fā)汽展強(qiáng)，躺在職拉職工猶工資摔提高賀得也需較多錯(cuò)較快設(shè)，企尤其墾是沿鋒海大束中城互市訪，沈提高巡的幅培度更火大短，釘這從煙逐年中來銀寨行儲(chǔ)瞇蓄存卸款中主可以稿看出箏。因扒此伙，溫職工竊有能狀力多漁繳一祖些公遞積金梨，哈隨著城銀行障存款偉利率狡的降呀低淡，遵教育押說服疾職工發(fā)多繳貢一些羅公積張金距，痛也是耕完全夏可以脈做到贈(zèng)的。霞從使底用公嚼積金就購(gòu)房午角度瞇看寶，補(bǔ)按現(xiàn)聯(lián)在繳嬌交的剝基本驅(qū)工資律的捕5%穗的比騎例準(zhǔn)，焦職工堅(jiān)不貸客款模，蘿用公簽積金處積累雁的錢摸購(gòu)房煮，恭需要權(quán)等押40港年的宗時(shí)間塌，舌若逐閑步把削公積羽金繳竊交率蹄提高寇到雄10宰%-悅20紀(jì)%，竟一般慎職工去就可頁(yè)通過錫公積溉金儲(chǔ)吊存實(shí)府現(xiàn)居巾者有幟其屋臣。事岔實(shí)上碗，如上海委住房夕公積相金繳紀(jì)交率蝶已提奏高到績(jī)各占油7%壞，捉有的晨企業(yè)霧已達(dá)黨9%棵，走可見男這一嫌措施兇是具稻有可窯行性譯的。3、探索建立多功能綜合性的公積金制度。1986年以來，我國(guó)退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)開始實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌，建立了退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)基金。近些年也建立了醫(yī)療保險(xiǎn)基金，這些基金和住房公積金一樣，同屬社會(huì)福利保障基金性質(zhì)。借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，可以把住房公積金和職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)基金等合并，統(tǒng)稱公積金。各種基金均由企業(yè)和個(gè)人按工資額的一定比例繳納，隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展而逐步提高。我國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大國(guó)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡。因此，國(guó)家在各種基金繳納比例上，不能一刀切，只能規(guī)定總的原則，并以法規(guī)制度加以明確。如基金的種類、繳納對(duì)象、基金用途、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)、審計(jì)監(jiān)督等可以統(tǒng)一規(guī)定，而繳存基數(shù)、比例等各省、自治區(qū)和直轄市人民政府則可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定，并在兩年左右的時(shí)間里調(diào)整一次。這既是國(guó)外有些國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，也是我國(guó)居民傳統(tǒng)的積蓄防病、防老和以豐補(bǔ)歉的生活習(xí)慣。這樣做的好處是職工無后顧之憂，既可盡力工作，又可盡情享受物質(zhì)、文化娛樂生活；國(guó)家可統(tǒng)籌到一大筆社會(huì)保障基金，用于社會(huì)福利保障事業(yè)，保證社會(huì)穩(wěn)定和人際之間的和諧發(fā)展。還有利于精減機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，便于監(jiān)督，方便群眾等。4、加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理。2002年3月國(guó)務(wù)院修訂了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)規(guī)范住房公積金管理提供了一個(gè)法律文本。根據(jù)《條例》精神，規(guī)范管理的原則是：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則?？偟囊笫牵航∪珱Q策體制，調(diào)整管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化監(jiān)督工作，規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)，努力把住房公積金管理工作提高到一個(gè)新水平。具體來說，可以分為四個(gè)方面：一是健全決策體制。就是要建立統(tǒng)一的住