永川桂山公園片區(qū)舊城改造項目可行性研究報告

永川桂山公園片區(qū)舊城改造項目可行性研究報告第59頁共59頁永川桂山公園片區(qū)舊城改造項目可行性研究報告重慶麥可思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司目錄第一部分：…………………...…………項目總論第二部分：………..………項目投資環(huán)境和宏觀市場分析第三部分：……..………永川房地產(chǎn)市場分析第四部分：………..……項目分析及定位規(guī)劃第五部分：……………………項目定位及規(guī)劃第六部分：…………項目開發(fā)第七部分：……….………………投資收益分析及資金籌措第八部分：…………..………項目可行性研究結(jié)論與建議第九部分:..…………………..附件第一部分：項目總論1、項目開發(fā)背景與意義1.1、項目開發(fā)背景根據(jù)永川“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市發(fā)展戰(zhàn)略思想，以及“雙百（城市建成區(qū)100平方公里、城市人口100萬人）現(xiàn)代化大城市,渝西地區(qū)的中心城市”的未來城市定位。依據(jù)渝西廣場、紅旗廣場、文曲廣場商圈的擴容、舊城改造的前提環(huán)境優(yōu)勢，以及輻射渝西的永川城市大商圈的優(yōu)越政策條件，本項目地塊處于永川成熟老城中心，項目同永川其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)綜合體中心的條件，有望成為永川的商業(yè)格局更新升級中的重要一員，進而在未來占據(jù)市場的商業(yè)主導(dǎo)地位。1.2、項目開發(fā)意義√從城市發(fā)展、政策環(huán)境上體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)意義重大。依照“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市發(fā)展戰(zhàn)略思想，以及“雙百的現(xiàn)代化大城市,渝西地區(qū)的中心城市”的未來城市定位。項目定位于老城地標(biāo)級大型城市綜合體，符合永川城市發(fā)展思想與城市定位，能更大提高永川城市競爭力，助推永川在渝西商業(yè)中心城市的加快構(gòu)建于發(fā)展；√從地緣關(guān)系上體系項目開發(fā)建設(shè)是符合城市發(fā)展升級的。永川桂山公園片區(qū)建筑年代較陳舊，結(jié)構(gòu)簡單，居多部分已經(jīng)超出建筑承受壽命，隨著渝西商圈的擴容，該片區(qū)有必要順應(yīng)商圈擴容的發(fā)展時機，進行改造、升級，深化提高永川商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展；√從所屬地塊的住戶民意體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)符合民心、民意，能有效提高住戶綜合生活環(huán)境和生活水平。經(jīng)調(diào)查走訪，永川桂花山片區(qū)住戶90%以上要求盡快拆遷改造，還建其一個舒適居家環(huán)境的住宅；√從項目高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)體現(xiàn)項目是城市未來商業(yè)發(fā)展的必然選擇，也是市場發(fā)展的趨勢。永川目前仍缺乏能輻射渝西的高端的大型城市商業(yè)綜合體，本項目59萬方的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，國際化大都市的規(guī)劃設(shè)計理念，國際化的運營管理理念，將力助永川在渝西片區(qū)商業(yè)的核心競爭力，以“應(yīng)有盡有”的現(xiàn)代商業(yè)理念構(gòu)建渝西購物、休閑、美食、娛樂、商務(wù)、酒店等現(xiàn)代商業(yè)中心，從而擴大并健全渝西國際化大型城市商業(yè)綜合體的商貿(mào)平臺；√從可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)造增加稅收體現(xiàn)項目開發(fā)建筑的積極貢獻。項目將規(guī)劃有大型商場，并將引進各大型主題商家、知名品牌店、以及各項商業(yè)經(jīng)營體等，項目的啟動后所帶來的可持續(xù)發(fā)展將為永川的稅收收益帶來可持續(xù)的增加。2、項目名稱永川桂山公園片區(qū)舊城改造項目暫定名：公園尚城2.1.項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表。序號名稱單位數(shù)據(jù)1總占地面積平米659062總建筑面積平米5949963容積率6.53、可行性研究結(jié)論3．1、市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，永川區(qū)宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項目比較而言，地處屬于老城核心區(qū)域，且擁有成熟商圈，并與渝西廣場、中央大街、紅旗廣場、文曲廣場聯(lián)通的類似項目在永川區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。3.2、項目建設(shè)進度項目涉及931戶拆遷，總占地面積約65906㎡，總建筑面積達59萬方?，F(xiàn)一期豆豉廠已搬遷,拆遷工作已基本結(jié)束，二期、三期尚未動工。結(jié)合銷售節(jié)點,整個項目預(yù)計建設(shè)工期約4.5年，即項目可望于2019年上半年全部竣工。3.3、投資估算和資金籌措。√投資估算本項目開發(fā)建設(shè)的總投資額（含資本化利息）為20.43億元，建筑面積為59萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。永川項目成本核算表序號分項名稱計算單位單位費用費用（萬元）一前期費用1豆豉廠轉(zhuǎn)讓費用594996㎡53002豆豉廠調(diào)規(guī)費用594996㎡60003土地出讓金98.96畝按400萬/畝計395844城市配套費418844㎡234元/㎡98015契稅按配套+土地出讓金的3%計14826拆遷過渡安置費15647拆遷獎勵37538設(shè)計費594996㎡15元/㎡8429人防費418844㎡35元/㎡146610白蟻防治費561651㎡0.3元/㎡1711招投標(biāo)費561651㎡1.5元/㎡8412規(guī)劃證照費561651㎡4.5元/㎡25313施工圖審查費561651㎡1元/㎡5614防雷檢測費561651㎡0.5元/㎡2815環(huán)評561651㎡1.8元/㎡10116地質(zhì)災(zāi)害評估561651㎡0.3元/㎡1717房屋測繪費418844㎡0.5元/㎡2118工程監(jiān)理費561651㎡3元/㎡16819樁基動測費561651㎡1.36元/㎡7620地質(zhì)鉆探費561651㎡3元/㎡16821現(xiàn)狀地形測繪費561651㎡0.34元/㎡19221：500實測費561651㎡1元/㎡56前期費用單價按418844㎡計算單價1692合計：70857二工程建設(shè)費用1三通一平費561651㎡20元/㎡11232基礎(chǔ)費用561651㎡120元/㎡67403主體費用561651㎡800元/㎡449324節(jié)能費用418844㎡30元/㎡12575防盜門安裝3750戶720元/戶2706窗、欄桿安裝418844㎡100元/㎡41887公共過道裝修（住宅）287815.68㎡20元/㎡5768裝飾、裝修、公共過道（商業(yè)）123483㎡200元/㎡24709電力系統(tǒng)工程418844㎡50元/㎡209410給排水系統(tǒng)工程418844㎡35元/㎡146611天然氣工程3750戶2600元/戶97512消防工程561651㎡150元/㎡842513綠化工程26182.02㎡200元/㎡52414小區(qū)道路工程5811.18㎡50元/㎡2915小區(qū)綜合管網(wǎng)費287815.68㎡40元/㎡115116小區(qū)環(huán)保工程287815.68㎡80元/㎡230317電梯（住宅）39梯40萬/梯156018電梯（商業(yè)）123483㎡50元/㎡61719弱電工程418844㎡50元/㎡209420自來水排線工程418844㎡10元/㎡41921電信工程287815.68㎡10元/㎡28822電力外線工程561651㎡10元/㎡56223不可預(yù)計費用1—22項之和的3%2522建安成本單價按418844㎡計算單價2067合計：86584三管理費1公司管理費按銷售收入1%計取25022營銷費用按銷售收入2%計取50043貸款利息16674萬元按貸款60%，2年，年息16.8%計取5603合計：13108四銷售收入1一期銷售收入1609682二期銷售收入166883三期銷售收入72526合計：250182五稅費1營業(yè)稅及教育附加按總銷收入的5.6%計取140102企業(yè)所得稅按總銷收入的5%計取125093房屋買賣印花稅按總銷收入的0.05%計取1254合同印花稅按投資額的0.03%乘以70%計取945土地增值稅按住宅銷售總額的2%，商業(yè)和車庫的3.5%計取6982合計：33720六利潤分析1總投資額2042692毛利潤976413毛利率39%4凈利潤515465凈利率21%6項目凈利率20.60%7投資回報率25.23%備注：人防費按100%計入投資成本，退還50%部分計入利潤部分進行利潤分析?！藤Y金籌措公司資金籌措采取自有資金、銀行貸款和預(yù)售收入；根據(jù)資金籌措計劃表可看出，項目總投資約2.78億元，自有資金按40%計算約1.11億元即可啟動項目，剩余60%約1.67億元，可利用銀行和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。序號資金來源金額用途1自籌1.11億支付土地出讓金、城市配套及人防費2銀行貸款1.67億支付土地出讓金、城市配套及人防等3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項目預(yù)售收入的結(jié)算。合計2.78億二期、三期項目開發(fā)資金無需貸款，可通過一期銷售收入滾動開發(fā)。3.4、項目綜合評價結(jié)論本項目屬舊城拆遷改造，商圈擴容升級的房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目可立項，籌備開發(fā)條件，擬定建設(shè)資金籌措方案，籌備舊城拆遷改造拆遷辦法，完善現(xiàn)場施工條件以備建設(shè)。本項目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計合理，售價適中，符合市場主流需求。根據(jù)財務(wù)指標(biāo)的計算結(jié)果來看，財務(wù)凈值=5.15億元，整個項目總投資回報率：25.23%（稅后），具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項目綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。第二部分：項目投資環(huán)境和宏觀市場研究2.1、地域特征及發(fā)展定位2.1.1、行政特征永川渝西和川東南重要的交通、通訊樞紐和商貿(mào)、文化、金融、能源中心。北宋,昌州屬地,現(xiàn)在留有昌州市場、昌州大道等命名;解放初，永川縣屬巴縣區(qū)行政專員公署。1952年9月，江津?qū)Ｊ疬w永川縣；1981年7月更名四川省永川地區(qū)行政公署,素有江八縣行政公署之稱。1992年5月，永川撤縣建市。2006年12月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤市設(shè)區(qū),屬重慶直轄市。歷史上,永川素有川東或重慶西部重要的行政屬地，歷為渝西和川東南交通、通訊樞紐和商貿(mào)、文化、金融、能源中心。永川行政功能作用逐步提升,是個歷史悠久,得以上級非常重視的行政區(qū)域。2.1.2、城市定位永川政府城市發(fā)展戰(zhàn)略思想:“精美城市、渝西高地、幸福永川”城市定位:雙百”（城市建成區(qū)100平方公里、城市人口100萬人）現(xiàn)代化大城市,渝西地區(qū)的中心城市城市性質(zhì)：重慶主城衛(wèi)星城；成渝經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略支點；渝西地區(qū)的區(qū)域性中心城市。城市職能：中國西部的職業(yè)教育基地；成渝經(jīng)濟區(qū)的綜合交通樞紐；成渝經(jīng)濟區(qū)的商貿(mào)物流中心；重慶西部的現(xiàn)代制造業(yè)基地；重慶西部的休閑旅游集散中心。城市功能定位:重慶1小時經(jīng)濟圈的西部增長極長江經(jīng)濟帶與成渝經(jīng)濟帶的重要支點渝西地區(qū)的經(jīng)濟文化中心。永川自2008年提出新的戰(zhàn)略思想以來,整體城市形象和發(fā)展都取得較好的突破性成績,近2-3年大城市魅力以及區(qū)域性中心城市的形象逐步體現(xiàn),正在快速發(fā)展,前景廣大。2.1.3、城市版圖及規(guī)劃城市版圖√重慶西部,長江上游北岸，東距重慶市區(qū)56公里，西離成都276公里。成渝鐵路、成渝高速公路橫貫全境，長江流經(jīng)南端。√東鄰江津區(qū)，東北靠壁山縣，北界銅梁縣，西接榮昌縣，南與四川省合江縣、瀘縣接壤。幅員面積1576平方公里，總?cè)丝?10萬余人，轄16個鎮(zhèn)、7個街道，45個社區(qū)居委會、210個行政村?！?009年末永川主城建成區(qū)面積達43平方公里，城市人口規(guī)模達到48.83萬人，距離雙百（城市建成區(qū)100平方公里、城市人口100萬人）現(xiàn)代化大城市，主城城區(qū)面積相差57平方公里，城市人口規(guī)模相差57.17萬人，城市版圖才剛剛進入發(fā)展期，任重道遠(yuǎn)?！倘h(huán)高速、渝昆鐵路的規(guī)劃修建。成渝高鐵在建,經(jīng)永川,規(guī)劃2014年竣工并投入使用,未來永川融入重慶半小時環(huán)線城市,發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?.1.4、城市建設(shè)規(guī)劃√重慶主城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，主城拓展全面進入外環(huán)時代。按照建設(shè)1000平方公里、1000萬人口的國家中心城市目標(biāo)，加快建設(shè)北部新區(qū)，提速開發(fā)西部新城、東部片區(qū)和南部片區(qū)，推動人口和產(chǎn)業(yè)向外環(huán)有序擴展，盡快形成一批新的功能組團。推動城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。全市城鎮(zhèn)化率提高到53%。√永川城市發(fā)展規(guī)劃永川主城區(qū)目前分為舊城區(qū)和新城區(qū)?！膛f城區(qū)已相對成熟，主要的發(fā)展方向以舊房改造、城市升級發(fā)展為主。紅旗小學(xué)、俊豪中央大街、帝都商業(yè)等片區(qū)、以及城中村、棚戶區(qū)，大面積拆遷改造。舊城住房改造53.5萬平方米，建成廉租房2.7萬平方米?！绦鲁菂^(qū)是永川政府城市發(fā)展規(guī)劃十一五末、十二五的重心，新城區(qū)城市建設(shè)目前主要啟動三湖方向拓寬,三湖開發(fā)建設(shè)可帶動20余平方公里城市發(fā)展，使城區(qū)面積擴大一半多。依循“三湖”片區(qū)規(guī)劃總體構(gòu)架，“建三個湖、興一座城”構(gòu)想，構(gòu)建“一軸、三心、三片區(qū)、多廊道”的空間結(jié)構(gòu)?！叭睍r代2012年前，“三湖”時代形象、及產(chǎn)業(yè)開發(fā)將初步形成，開發(fā)規(guī)模達10平方公里；2015年初具規(guī)模，開發(fā)規(guī)模達8平方公里；2020年“三湖”各片區(qū)將形成高品質(zhì)生態(tài)環(huán)境，成為渝西地區(qū)新地標(biāo)；開發(fā)規(guī)模到7平方公里。√神女湖休閑旅游區(qū)：神女湖的開拓將帶動成渝高速公路以北8平方公里地區(qū)建設(shè);緊鄰茶山竹海的神女湖片區(qū)被規(guī)劃為以特色旅游業(yè)為核心的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；√興龍湖現(xiàn)代商務(wù)區(qū)：湖面是200多畝，綠化面積是500多畝，湖中心有植物島，周邊還有高層建筑點綴，將會是永川人民休閑娛樂的好地方。興龍湖將帶動城市新區(qū)6.27平方公里區(qū)域開發(fā)建設(shè)、新城核心的興龍湖片區(qū)被規(guī)劃為現(xiàn)代商務(wù)、服務(wù)外包為核心的中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地√鳳凰湖工業(yè)園區(qū)：鳳凰湖區(qū)則可帶動鳳凰湖工業(yè)園8平方公里核心區(qū)上檔升級新城東南部的鳳凰湖片區(qū)則形成以現(xiàn)代工業(yè)為核心的永川地域、工業(yè)文化展示區(qū)。永川城市規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想√永川城市規(guī)劃融入了重慶主城區(qū)的發(fā)展構(gòu)想，10分鐘成渝高鐵拉近了與主城區(qū)的距離，未來數(shù)年將逐漸顯現(xiàn)宜居城市功能，隨著重慶雙千（城市建成區(qū)1000平方公里、城市人口1000萬人）國際現(xiàn)代化大城市的發(fā)展，永川的城市都市化魅力漸強，快速的城市化發(fā)展，不僅提高了城市人口的快速增加，同時永川外向型人口也會逐漸加大?！讨鞒呛诵膮^(qū)功能規(guī)劃永川區(qū)東、南、西側(cè)區(qū)域為未來城市主要的拓展區(qū)，西側(cè)區(qū)域以商貿(mào)物流為主導(dǎo)，面向渝西、川南等主要腹地方向；東側(cè)區(qū)域以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，推進城市向大安組團和陳食組團拓展，并預(yù)留對接重慶主城的城市功能和空間；南側(cè)區(qū)域以工業(yè)、物流為主，推進城市向南部組團拓展。2.2、城市人口數(shù)量及其特征√永川區(qū)城鎮(zhèn)人口持續(xù)穩(wěn)定增長：√截止至2013年底，永川區(qū)城鎮(zhèn)人口數(shù)量達到了65.9萬人，較之2007年增加了31.2萬人，增長了89.91%；√截止2013年，永川區(qū)總?cè)丝谠?13.1萬人；√2004年永川區(qū)放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了永川城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長，同時也吸引大批人才落戶永川；√2009年至2013年永川區(qū)城鎮(zhèn)人口增加了31.2萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2.3、GDP及其增長√永川地區(qū)GDP增長趨勢較為穩(wěn)定：√2007年，GDP年增長率約16.8%，2008年至2009年GDP年均增長率約17.8%，增長勢頭逐年保持快速增長，遠(yuǎn)高于國家GDP的10%經(jīng)濟增長；√2010年永川地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約300億元生產(chǎn)總值較之2009年，增長了約23%。2011年的生產(chǎn)總值更是達到了380億元，年增幅約26.7%；√2012年起隨國家經(jīng)濟增速放緩，2012年年增幅約6%，2013年年增幅約7.2%；√穩(wěn)定的增長勢頭表明了永川經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。2.4、人均GDP及其增長√永川地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定強勁的增長勢頭：√2007年至2011年，永川區(qū)人均GDP增長加速，年均增幅保持在20%以上；√2007年，當(dāng)年的人均GDP年增長率約39.6%，重新凸顯快速增長的勢頭；√人均GDP穩(wěn)定的增長勢頭表明了永川消費能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。2.5、固定資產(chǎn)投資及其增長√永川區(qū)固定資產(chǎn)投資逐年保持強勁增長：√永川區(qū)固定資產(chǎn)投資2007年至2010年的保持在30%以上的漲幅，尤其2009年固定資產(chǎn)投資達到了38.9%的強勢增幅；√2010年固定資產(chǎn)投資300億元與當(dāng)年的永川區(qū)GDP社區(qū)生產(chǎn)總值持平，2007年至2011年社會固定資產(chǎn)投資保持著與當(dāng)年的永川區(qū)GDP社區(qū)生產(chǎn)總值基本持平的增長態(tài)勢，勢頭強勁?！逃来▍^(qū)固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。2.6、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r√永川區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好：√2013年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)192.1%，比上年提高50.4個百分點；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入600.8億元，比上年增長22.5%；實現(xiàn)利稅總額103.5億元，比上年增長158.5%；實現(xiàn)利潤總額62.1億元，比上年增長147.5%；產(chǎn)品銷售率96%，比上年增長0.6個百分點；全員勞動生產(chǎn)率263098元/人，比上年增長8.4%。2.7、城市房地產(chǎn)投資總額√2013年房地產(chǎn)完成投資68.5億元，比上年增長36.4%?！逃来▍^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2010年來保持著較好的增長勢頭：√2007至2009年保持比較平穩(wěn)的房地產(chǎn)投資額，其中受2007年的市場向好2008年的投資額達到22.4億元，較2007年上漲了27.3%；√2009年，受2008年金融危機、中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為18.5億元，較之上年下降了17.8%；√2010年和2011年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成40億元和60億元，年增幅分別為116.2%和50%。2.8、城市房地產(chǎn)業(yè)銷售總額√2013年永川商品房銷售額74.3億元，比上年增長20.5%，其中住宅銷售額69.5億元，比上年增長24.8%，非住宅銷售額僅為4.8億元。√從近幾年永川樓市供求關(guān)系來看，永川市場是健康的、穩(wěn)定向上的發(fā)展趨勢。第三部分：永川區(qū)房地產(chǎn)市場分析3.1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析3.1.1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施”是指：√位于永川中心城區(qū)，有國際一線、二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；√優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街；√根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將永川區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要劃分為渝西廣場商圈、名豪廣場商圈、人民廣場商圈、永川商貿(mào)城四個區(qū)域。3.1.2、永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述√永川的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展迅速，逐級擴容，升級改造；√當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；√近幾年，永川的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向大型購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。3.1.3、永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況√截至2013年底，永川區(qū)共有約65.5萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為0.66平米（以常住人口106.8萬人為基準(zhǔn)）；√約有30％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2007年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以到2004年；√2008年及2010年是永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在人民廣場和渝西廣場（中央大街）區(qū)域；√2008年及2010年出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街。3.1.4、永川現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布區(qū)位定位區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域劣勢渝西廣場中端+高端位于區(qū)級老商業(yè)中心，發(fā)展時間長，人流量大，交通便利，大量公交線路：整體商業(yè)形象已經(jīng)確立，隨中央大街的開業(yè)，力促商圈升級，沃爾瑪?shù)劝儇涃u場入駐更進一步提升商業(yè)形象交通擁堵停車位有限人民廣場中端+高端新城區(qū)級商業(yè)中心，新興商業(yè)中心，文理學(xué)院，規(guī)劃現(xiàn)代，具有園林景觀優(yōu)勢，交通便利；新城區(qū)入住人口較小名豪廣場中端老商業(yè)中心，交通便利，職教學(xué)院，周邊人口居住密集規(guī)模較小，商業(yè)設(shè)施定位不高永川商貿(mào)城中端+低端精品街鋪為主，百貨貿(mào)易，電子商城等檔次低，業(yè)態(tài)程度不上規(guī)模3.1.5、永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金√當(dāng)前永川區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣450/平米/月，年均增長率25％；√永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金；√由于永川現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此純租金和扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：精品商業(yè)街采用固定租金的形式：渝西廣場當(dāng)前租金的范圍從200元/平米/月～700元/平米/月。3.1.6、永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢√未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量保持穩(wěn)步上漲，平均每年8萬方左右；√2013年末，渝西廣場、人民廣場仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，其集聚程度還將上漲；√名豪廣場區(qū)域?qū)⒄w改造，將出現(xiàn)大體量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的35％；√綜合性的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。3.1.7、永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié)永川當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場√永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從2003年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主√永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以渝西廣場為重點，渝西廣場、人民廣場、名豪廣場、商貿(mào)城四大集聚區(qū)√購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)√由于以百貨形式為主，永川優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率較低永川未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場√未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主√大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在渝西廣場、名豪廣場、人民廣場√名豪廣場將成為新興擴容的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域√雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積僅為0.66平米，市場仍有空間3.2、中高檔住宅市場分析3.2.1、中高檔住宅定義本節(jié)主要研究永川的中高檔住宅市場（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（人民廣場區(qū)域、渝西廣場區(qū)域、名豪廣場區(qū)域），目前銷售均價在4,000元以上的住宅項目。3.2.2、永川中高檔住宅市場發(fā)展概述√永川中高檔住宅市場起步于2003年，代表性項目有帝琴花園等；√2004年起中高檔住宅供應(yīng)出現(xiàn)放量，年均新增面積超過50萬平方米，其中2010年達到130萬平方米的近年峰值；√各區(qū)中，人民廣場、渝西廣場兩區(qū)發(fā)展迅速，2008－2013年累計上市面積達到800萬平方米左右。3.2.3、永川中高檔住宅市場當(dāng)前供應(yīng)狀況√2008－2011年，中高檔住宅累計供應(yīng)持續(xù)增長，2010年和2011年市場供應(yīng)量達到280萬平方米；√據(jù)官方數(shù)據(jù)，2010年舊城住房改造53.5萬平方米?！?012年隨全國房地產(chǎn)趨勢有所下降，但2013年又回升至近年峰值。3.2.4、永川中高檔住宅市場分布2013年中高檔公寓供應(yīng)集中在中心新城和老城區(qū)；√新城區(qū)中高檔住宅供應(yīng)大于老城區(qū)，主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段、景觀優(yōu)勢；√老城區(qū)中高檔住宅市場發(fā)展主要得益于老城區(qū)成熟的配套；√其他區(qū)域中高檔住宅主要集中在老城區(qū)周邊區(qū)域，距離老城區(qū)較近。3.2.5、永川中高檔住宅市場需求狀況及銷售率√2008－2011年，中高檔住宅銷售率爆發(fā)性增長，至2010年突破100萬平方米的銷售量，供求比達到1:0.95，市場需求旺盛；√2008－2011年，永川中高檔住宅銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康；√2010年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，市場出現(xiàn)的需求旺盛的格局。3.2.6、永川中高檔住宅市場售價趨勢√新城區(qū)是永川城市拓寬發(fā)展的方向，經(jīng)過幾年的發(fā)展，園林景觀等生活環(huán)境較好，客戶接受度較高，和老城區(qū)相比，新城區(qū)價格要高出在300—800元/平方米左右。3.2.7、永川中高檔住宅市場未來供應(yīng)狀況√未來三年內(nèi)，全區(qū)中高檔住宅供應(yīng)仍將保持較高水平，供應(yīng)量有逐年增加的趨勢；√受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來中高檔住宅供應(yīng)仍然主要集中在新城區(qū)。3.2.8、永川中高檔住宅市場小結(jié)當(dāng)前中高檔住宅市場√2004年起，中高檔住宅新增供應(yīng)放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2004－2007年新增供應(yīng)集中放量√中高檔住宅市場主要分布在新城區(qū)、老城區(qū)、及老城區(qū)周邊隨著新城區(qū)逐步成熟的打造，成為中高檔住宅的主要供應(yīng)區(qū)域之一√老城區(qū)拆遷改造升級，供應(yīng)量保持比較平穩(wěn)受老城區(qū)成熟配套的作用，老城區(qū)的需求仍然保持較旺盛未來中高檔住宅市場√未來供應(yīng)量將大幅增加√中心城區(qū)銷售將保持較高水平，新城區(qū)和老城區(qū)為未來主力成交區(qū)域受土地供應(yīng)限制，老城區(qū)中高檔住宅價格將得到需求的有效支持第四部分：項目分析與定位規(guī)劃4.1、地塊解析4.1.1、地理位置√項目位于永川區(qū)老城中心區(qū)域，距桂山公園區(qū)域，占地面積65906平方米；√項目地塊北靠玉屏北路，南臨中央大街，西臨紅旗廣場，北靠康居居民小區(qū)；√項目地處老城核心區(qū)域，周邊配套設(shè)施完善，地理位置優(yōu)越；√隨著中央大街的逐步成型，功能逐步沿中央大道西段輻射，中央大街區(qū)域?qū)⒅鸩降臉?gòu)建一個大商圈，必將影響到項目的價值與功能布局。4.1.2、周邊交通分析√項目毗鄰多條交通要道，如：中央大道西段、玉屏北路等，交通十分便利；√中央大道西段為城市主干路；√項目設(shè)有公交站點，多輛公交線路可到達（如：107、115）區(qū)內(nèi)公共交通便捷。4.1.3、項目周邊設(shè)施及景觀資源分布項目周邊旅游資源豐富，主要景點位于步行范圍內(nèi)，對于項目本身未來的商業(yè)、住宅等相關(guān)物業(yè)市場的針對客源市場起到有益補充?！虤v史積淀深厚永川桂山公園，老城區(qū)中心的市民公園，休閑娛樂場所；教育科研集中√周邊有紅旗小學(xué)、紅旗幼兒園、北山中學(xué)等一流的教育配套設(shè)施機構(gòu)。文化休閑設(shè)施豐富√文曲廣場文化中心聚集地。4.1.4、地塊基地分析√目前項目地塊周邊的配套設(shè)施健全，超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校（幼兒園和小學(xué)、中學(xué)）商業(yè)和餐飲等設(shè)施一應(yīng)俱全，基本可以滿足生活需求；√項目緊鄰渝西廣場、紅旗廣場、文曲廣場，周邊已基本成熟，擁有較強的商業(yè)圈支撐點；√獨享151畝私家公園，坐享天然大氧吧及樂享休閑娛樂設(shè)施；√擁有一流的教育師資力量，讓小區(qū)居民小孩第一時間贏在起跑線；√項目地塊形狀成“U”型，分三期開發(fā)，便于整體布局、規(guī)劃；√地塊四面臨街，其西側(cè)及南側(cè)緊鄰主干要道，商業(yè)氛圍成熟，可極大利用地塊的商業(yè)利用價值，發(fā)揮地塊的可觀性，促進地塊整體布局；4.2、項目分析（SWOT分析）4.2.1、項目優(yōu)勢（Strength）政策優(yōu)勢√地塊所處區(qū)域，屬老城舊房改造升級區(qū)，屬于政府規(guī)劃打造的范疇，政策支持力度大；區(qū)位優(yōu)勢√本項目位于永川區(qū)老城中心核心地段位置，緊鄰渝西、中央大街、紅旗廣場等商圈，渝西、中央大街商圈的逐步成熟在永川商業(yè)發(fā)展中有著非常重要的地位，無論是行業(yè)歷史，還是對永川消費者還是周邊縣市的影響都有一定的向心力作用，其輻射范圍面向全永川區(qū)乃至周邊地區(qū)?！屉S著中央大街的逐步發(fā)展，商圈中心區(qū)的功能逐步沿中央大道西段、玉屏路、北山路等周邊輻射，必將提升到本項目的價值。本項目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊中低檔消費的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)，改變永川區(qū)城市商業(yè)商務(wù)格局。交通優(yōu)勢√交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)。優(yōu)越的交通條件可以為項目帶來巨大的人流，為項目的成功奠定基礎(chǔ)。地塊擁有便利的交通條件，中央大道西段是永川區(qū)的主干路，勝利路、玉屏北路是城市生活氣息的重要次干路。兩條道路可以迅速的把項目融入到永川整體城市文化與生活氛圍中?！涛磥碇醒氪蠼值纳虡I(yè)氛圍的打造逐步成熟，將構(gòu)成一個集中性商圈中心，與項目所在地構(gòu)建一個大商圈，可以將遠(yuǎn)距離的消費者帶到此地，擴大了項目得輻射力和影響力，大商圈擴容，可以為項目帶來更多人流。規(guī)模優(yōu)勢√整個項目占地65906萬平方米，總建筑面積達約59萬平方米。可算塑造一個完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、居住、酒店、餐飲、文娛、交通等城市生活得各項功能在空間上進行組合。商業(yè)、居住、餐飲、休閑等各種功能相互依存、相互補益，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市綜合體。通過多種功能的聚合，綜合體實現(xiàn)了對城市生活多方面消費需求的全面滿足，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，提升了項目的競爭力?！坛鞘芯C合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率。項目本身優(yōu)勢√地塊位于老城商圈核心地區(qū)，為永川老城稀有的土地資源，有較為完整的產(chǎn)權(quán)，利于整體開發(fā)。項目由集團統(tǒng)一建設(shè)及經(jīng)營管理，業(yè)權(quán)統(tǒng)一，降低了在城市升級改造實施過程中的難度?！痰貕K處于永川老城成熟的商圈中，商業(yè)氛圍濃厚。√獨享151畝私家公園，零距離坐享天然大氧吧及娛樂休閑地?！痰貕K具有濃郁的歷史文化體育氛圍：項目所處地，地處桂山公園，原永川豆豉廠，歷來周邊人流密集，人氣較旺，永川及周邊區(qū)縣人民都對這里有較好的認(rèn)知。4.2.2、項目劣勢（Weakness）√項目部分區(qū)域尤其北側(cè)及東側(cè)，人流量較少；√項目建筑密度大，私密性不夠強√項目周邊幾條交通要道均為雙向通道，道路狹窄，停車不方便解決辦法和建議√開發(fā)本項目前要充分分析項目開發(fā)時序，通過項目自身開發(fā)，提升項目商業(yè)氛圍，改變項目基地在區(qū)域內(nèi)的形象；√交通方面，加強開發(fā)前技術(shù)層面的研究分析，與知名交通顧問合作，配合到建筑設(shè)計，解決存在的交通問題。4.3.3、項目機會（Opportunity）90%以上住戶要求拆遷還建√經(jīng)調(diào)查走訪桂山公園片區(qū)居民住宅，90%以上的住戶要求盡快拆遷，還建舒適居家環(huán)境住宅；√項目一期住宅小區(qū)居民及原豆豉廠已簽約拆遷協(xié)議；經(jīng)驗豐富的合作伙伴√為保證項目的高起點，高標(biāo)準(zhǔn)的運行，公司將通過國際一流的顧問公司和設(shè)計公司的共同參與，整合國內(nèi)外最優(yōu)質(zhì)的資源，為項目的順利執(zhí)行提供了有效保證?！态F(xiàn)有區(qū)域的不足之處也為項目發(fā)展提供了良好的機會√現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)層次不高，為項目發(fā)展提供了良好的機會，項目有更進一步的調(diào)整與發(fā)展空間；項目周邊尚無規(guī)模能與之媲美的項目，項目具有優(yōu)越得競爭優(yōu)勢。4.4.4、項目威脅（Threats）市場風(fēng)險及威脅√永川區(qū)在未來幾年將有新品上市供應(yīng)，這些供應(yīng)中存在項目的競爭對手，項目需要在這些競爭中脫穎而出√需要對市場、客戶及產(chǎn)品精準(zhǔn)定位：通過與專業(yè)顧問公司的合作，準(zhǔn)確把握市場狀況，了解真正的主流消費者及其需求，有助于項目定位的準(zhǔn)確性以及其后招商經(jīng)營和營銷工作的有效進行?！毯侠硪?guī)劃：包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營規(guī)劃等，從規(guī)劃方案上強調(diào)其功能性來贏得消費者的青睞。4.3、項目評價打造老城中心地標(biāo)級的大型城市綜合體√項目同永川其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)休閑中心的條件，非常有望成為永川商業(yè)格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據(jù)永川區(qū)的商業(yè)主導(dǎo)地位?！探Y(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、的城市綜合體，打造永川老城新地標(biāo)！第五部分：項目定位與規(guī)劃5.1、項目定位5.1.1、項目整體定位打造老城中心地標(biāo)級的城市綜合體低風(fēng)險城市綜合體模型本項目功能配置類型低風(fēng)險城市綜合體模型本項目功能配置類型配置體量商業(yè)城市購物必選55萬方購物公園（街區(qū)）必選特色商業(yè)街必選公寓精品酒店必選住宅中高檔住宅必選商務(wù)樓必選√本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足提升項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力?！瘫卷椖课挥谟来ㄉ倘χ行牡貛?，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強度抗衰”的特性，給企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來機會。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化?！逃欣谡麄€項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。5.1.2、商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。城市綜合體中包括商業(yè)、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個項目定位確定了市場基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為項目樹立鮮明的個性。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。5.1.3、持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標(biāo)。同時順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運營，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大的開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務(wù)回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務(wù)狀況得重要組成部分。同時，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點、高定位，銷售型物業(yè)實現(xiàn)較高的銷售價值。5.2、城市綜合體各元素初步定位5.2.1、項目商業(yè)定位方向研判經(jīng)過多年發(fā)展，永川區(qū)多中心商業(yè)格局目前正在形成。永川商業(yè)市場發(fā)達，形成3個商圈。尤其渝西廣場、名豪商圈聞名遠(yuǎn)近，眾多的特色商業(yè)街區(qū)，進一步豐富了商業(yè)市場，使之更趨層次化、專業(yè)化。但3大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過多，檔次不高，而餐飲、娛樂相對比重較低。除人民廣場外，2大商圈交通都過分集中，導(dǎo)致商圈擁堵狀況嚴(yán)重。沒有任何一個項目能有效的擴大目標(biāo)消費者范圍，把游客、城市中產(chǎn)階層、城市小資白領(lǐng)階層都列入其中。而本項目的體量規(guī)模和超前現(xiàn)代與創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計的特征為我們提供了相應(yīng)的機遇。由于項目龐大的體量以及較好的地理位置,在所有可能的選擇中，永川項目宜采取混合模式發(fā)展：城市級購物中心+主題購物公園（街區(qū)）+文化美食娛樂休閑中心組合有效將目標(biāo)消費群體的范圍擴展到中產(chǎn)+白領(lǐng)+輻射周邊行政區(qū)域人們，有效的擴大項目消費半徑，提升項目生存能力及影響力，豐富的產(chǎn)品類型為持有型產(chǎn)品和銷售型產(chǎn)品提供操作空間。檔次方面：以市場缺失的中高檔購物和生活時尚（時尚MALL和LIFESTYLESHOPPINGCENTER概念）為商業(yè)主題的產(chǎn)品。5.2.2、其他功能的初步定位模式分布區(qū)域商業(yè)酒店住宅公寓中高檔綜合性城市中心商圈規(guī)劃新城市中心城市購物中心區(qū)域購物中心主題購物公園四星級當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓生活時尚中心城市中心生活時尚中心四星級精品酒店當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。5.3、各功能板塊發(fā)展概念5.3.1、商業(yè)商業(yè)發(fā)展概念：城市級購物中心是打造檔次的核心，構(gòu)建多主題式商業(yè)中心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。商業(yè)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)城市級一站式購物中心；第二期開發(fā)主題購物公園式街區(qū)商業(yè)。城市級一站式購物中心（LIFESTYLESHOPPINGCENTER）是城市核心的、城市級的具有強烈都市商業(yè)印象的。以高端時尚消費為主的國際商業(yè)體驗：以時尚購物為主導(dǎo)，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，回避市場中檔中高檔的發(fā)展主流。整體環(huán)境優(yōu)雅不失時尚、品味不失商業(yè)。引進中高檔主題百貨，作為核心旗艦店。主題購物公園式街區(qū)商業(yè)中心結(jié)合商業(yè)性質(zhì)，發(fā)展多主題性的商業(yè)中心。對現(xiàn)有商業(yè)功能進行主題規(guī)劃，構(gòu)建多項主題性商業(yè)中心。購物中心商業(yè)體，規(guī)劃功能上進行劃分：√規(guī)劃獨立街鋪，引進國際知名品牌主力店，如屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、面包新語唐納·卡蘭、Chanel、范思哲、Dior、古馳、瓦倫蒂諾·加拉瓦尼、PRADA、GUESS、喬治·阿瑪尼等國際品牌店；√規(guī)劃以引進主題性百貨主力店+旗艦店，如太平洋百貨、遠(yuǎn)東百貨等，國際品牌店；以持有型物業(yè)為主。√以規(guī)劃休閑活動中心，引進知名院線如IMAX、萬達影院等，公共配套市民活動中心?！涛蓓斠?guī)劃休閑棋牌活動中心和觀景臺；集中商業(yè)西側(cè)商業(yè)體，規(guī)劃功能上劃分：√規(guī)劃獨立街鋪，引進各大銀行，組建金融街；√規(guī)劃，形成主力店+各大獨立旗艦店，引進IT電腦數(shù)碼電子電器商城；√規(guī)劃文化、辦公、體育、喜慶用品等城；√規(guī)劃新華書店；√屋頂規(guī)劃休閑中心，書吧、咖啡吧等；集中商業(yè)東側(cè)商業(yè)體，功能規(guī)劃上劃分：√兒童主題城+電玩城+精美小商品香港城商業(yè)東側(cè)、西側(cè)商業(yè)體，功能規(guī)劃：√各大主題餐飲、特色美食+休閑娛樂功能√負(fù)一層下沉式商業(yè)體，功能規(guī)劃劃分√主力店大型超市+特色美食小吃+特色精品專賣店√結(jié)合負(fù)一層的特性，引進主題品牌超市，如永輝超市、華潤萬家超市、沃爾瑪超市等；開設(shè)特色的美食小吃特色街區(qū)，精品專賣店街區(qū)。以環(huán)境打造和特色商業(yè)文化主題氛圍為第一要務(wù)，是文化藝術(shù)娛樂休閑最佳結(jié)合的具有強烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系。以文化休閑美食娛樂為主導(dǎo)，注入特色餐飲功能、文化藝術(shù)展示功能、教育功能、娛樂功能；采用開放式街區(qū)的形式，造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實現(xiàn)可銷售面積最大。

5.3.2、住宅基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，項目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。項目的規(guī)劃理念及目標(biāo)應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計中強調(diào)住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍，強調(diào)住區(qū)的個性特征與私密性，同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關(guān)聯(lián)。5.4、項目經(jīng)營管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團隊與建筑設(shè)計顧問公司√為保障本商業(yè)項目可以一舉成功，無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在永川居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計方面具有獨特的建筑風(fēng)格，從項目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)，帝鴻地產(chǎn)抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士集聚永川，組建優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目團隊，同時將委托香港、及美國的一流的專業(yè)商業(yè)顧問公司與建筑設(shè)計公司參與項目的開發(fā)，為項目順利開發(fā)作足準(zhǔn)備工作。第六部分：項目開發(fā)6.1、土地升值潛力初步評估6.1.1該項目位于永川老城核心區(qū)域，地段成熟，商業(yè)價值較高；6.1.2在生活便利上從容有度，周邊商業(yè)有渝西廣場、紅旗廣場、文曲廣場；6.1.3周邊教育配套資源豐富，擁有一流教育師資力量，如：紅旗小學(xué)，紅旗幼兒園以及北山中學(xué)等，小孩可以第一時間贏在起跑線；6.1.4城市規(guī)劃，在未來3-5年內(nèi)，該地段將集文化、商業(yè)、居住生活、休閑娛樂為一體，形成獨具文化及現(xiàn)代時尚文化的大型城市綜合核心區(qū)域；隨著王者氣質(zhì)再現(xiàn)，可以預(yù)見，在開發(fā)商齊心協(xié)力打造下，政府強有力的支持下，媒體的引導(dǎo)下，整個區(qū)域離“圖騰高度”越來越近，所以土地增值空間十分大。6.2、工程計劃該項目預(yù)計在2015年開始動工，建設(shè)周期約4.5年，可實現(xiàn)在2019年上半年全部竣工。6.3、銷售收入第七部分：投資收益分析及資金籌措7.1投資收益分析永川項目成本核算表序號分項名稱計算單位單位費用費用（萬元）一前期費用1豆豉廠轉(zhuǎn)讓費用594996㎡53002豆豉廠調(diào)規(guī)費用594996㎡60003土地出讓金98.96畝按400萬/畝計395844城市配套費418844㎡234元/㎡98015契稅按配套+土地出讓金的3%計14826拆遷過渡安置費15647拆遷獎勵37538設(shè)計費594996㎡15元/㎡8429人防費418844㎡35元/㎡146610白蟻防治費561651㎡0.3元/㎡1711招投標(biāo)費561651㎡1.5元/㎡8412規(guī)劃證照費561651㎡4.5元/㎡25313施工圖審查費561651㎡1元/㎡5614防雷檢測費561651㎡0.5元/㎡2815環(huán)評561651㎡1.8元/㎡10116地質(zhì)災(zāi)害評估561651㎡0.3元/㎡1717房屋測繪費418844㎡0.5元/㎡2118工程監(jiān)理費561651㎡3元/㎡16819樁基動測費561651㎡1.36元/㎡7620地質(zhì)鉆探費561651㎡3元/㎡16821現(xiàn)狀地形測繪費561651㎡0.34元/㎡19221：500實測費561651㎡1元/㎡56前期費用單價按418844㎡計算單價1692合計：70857二工程建設(shè)費用1三通一平費561651㎡20元/㎡11232基礎(chǔ)費用561651㎡120元/㎡67403主體費用561651㎡800元/㎡449324節(jié)能費用418844㎡30元/㎡12575防盜門安裝3750戶720元/戶2706窗、欄桿安裝418844㎡100元/㎡41887公共過道裝修（住宅）287815.68㎡20元/㎡5768裝飾、裝修、公共過道（商業(yè)）123483㎡200元/㎡24709電力系統(tǒng)工程418844㎡50元/㎡209410給排水系統(tǒng)工程418844㎡35元/㎡146611天然氣工程3750戶2600元/戶97512消防工程561651㎡150元/㎡842513綠化工程26182.02㎡200元/㎡52414小區(qū)道路工程5811.18㎡50元/㎡2915小區(qū)綜合管網(wǎng)費287815.68㎡40元/㎡115116小區(qū)環(huán)保工程287815.68㎡80元/㎡230317電梯（住宅）39梯40萬/梯156018電梯（商業(yè)）123483㎡50元/㎡61719弱電工程418844㎡50元/㎡209420自來水排線工程418844㎡10元/㎡41921電信工程287815.68㎡10元/㎡28822電力外線工程561651㎡10元/㎡56223不可預(yù)計費用1—22項之和的3%2522建安成本單價按418844㎡計算單價2067合計：86584三管理費1公司管理費按銷售收入1%計取25022營銷費用按銷售收入2%計取50043貸款利息16674萬元按貸款60%，2年，年息16.8%計取5603合計：13108四銷售收入1一期銷售收入1609682二期銷售收入166883三期銷售收入72526合計：250182五稅費1營業(yè)稅及教育附加按總銷收入的5.6%計取140102企業(yè)所得稅按總銷收入的5%計取125093房屋買賣印花稅按總銷收入的0.05%計取1254合同印花稅按投資額的0.03%乘以70%計取945土地增值稅按住宅銷售總額的2%，商業(yè)和車庫的3.5%計取6982合計：33720六利潤分析1總投資額2042692毛利潤976413毛利率39%4凈利潤515465凈利率21%6項目凈利率20.60%7投資回報率25.23%備注：人防費按100%計入投資成本，退還50%部分計入利潤部分進行利潤分析。本項目開發(fā)建設(shè)的總投資額（含資本化利息）為20.43億元，建筑面積為59萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。根據(jù)財務(wù)指標(biāo)的計算結(jié)果來看，財務(wù)凈值=5.15億元，整個項目總投資回報率：25.23%（稅后），具有良好的經(jīng)濟效益；7.2資金籌措√資金籌措項目資金籌措采取自有資金、銀行貸款和預(yù)售收入；根據(jù)資金籌措計劃表可看出，項目總投資約2.78億元，自有資金按40%計算約1.11億元即可啟動項目，剩余60%約1.67億元，可利用銀行和預(yù)售收入啟動。序號資金來源金額用途1自籌1.11億支付土地出讓金、城市配套及人防費2銀行貸款1.67億支付土地出讓金、城市配套及人防等3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項目預(yù)售收入的結(jié)算。合計2.78億二期、三期項目開發(fā)資金無需貸款，可通過一期銷售收入滾動開發(fā)。7.3敏感性分析經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%總投資18.37億元20.41億元22.45億元24.49億元毛利率42.93%39%35.13%31.22%銷售凈利率22.66%20.60%18.54%16.48%總投資回報率27.76%25.23%22.71%20.19%當(dāng)項目成本減少10%或增加10%-20%時，項目相關(guān)利潤指標(biāo)變化不大。說明項目回報穩(wěn)定。第八部分:項目風(fēng)險分析及防范措施風(fēng)險防范意識是投資商在投資任何一個項目時必須深入研究和探討的重要問題，任何項目也不例外。本報告將從下述方面進行簡述。8.1、國家宏觀調(diào)控政策分析及防范措施近年來，宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)政策的主旋律，2006年開始，中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。但這些措施基本上是針對住宅類產(chǎn)品，反而對商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)的影響較少。而這些政策矛頭直指炒房客。短期看可能會刺激市場可售房源的減少和房價的上漲，但從長遠(yuǎn)看，投機性購房被徹底踢出市場其實是對市場的健康發(fā)展乃至房價穩(wěn)定的有力保障。同時二手房售房者很少存在資金鏈緊張的情況，所以售房者會選擇加價房價或者“捂房”而售轉(zhuǎn)租，購房者也很有可能因為房價的上漲而暫時轉(zhuǎn)到租賃市場或商品房市場中去。幾年過去了，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成。無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是在發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”。8.1.1穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位房產(chǎn)絕對價位高低不能說明其合理與否，由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現(xiàn)狀，并非合理的價格。評判房價合理與否，不能僅僅看其價位的高低，只有把房價與居民的收入比較，與其價值核心比較，與其動態(tài)變化比較；只能與其房價的內(nèi)涵，與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較，在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高，人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，買房不僅僅考慮住房的價格，更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū)，住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。而且住房本身就是與區(qū)位相結(jié)合的，離開了區(qū)位談房價是沒有意義的?？梢?，從某種程度上說，房價的可比性比較差，隨著近年來，住房成本的上漲，也促成了房價上漲的原因之一，因為由供求關(guān)系決定的房價不可能低于住房的成本價。8.1.2房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度按照目前房地產(chǎn)開發(fā)商及各地方政府的理解，國內(nèi)房價的穩(wěn)定就是房價的上漲保持在一定的幅度上，而不是房價的下落。穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲的幅度。但是房價調(diào)控政策具有一定的滯后性，這也是近年來政策短暫性所導(dǎo)致的結(jié)果。8.1.3宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言可以說影響巨大，但并非絕對的利空效應(yīng)。實際上宏觀調(diào)控對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)而言可能是機會大于風(fēng)險。一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力與此同時，目前我國正處在城市化的快速發(fā)展期。大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設(shè)的加速,這顯然會帶動對房地產(chǎn)的旺盛需求。而從政策調(diào)控的導(dǎo)向來看，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊的走勢，而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，真正的實現(xiàn)社會的和諧，對于行業(yè)長期投資價值反而是十分有利。8.1.4、商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向宏觀調(diào)控的觀點是從長遠(yuǎn)來看，宏觀調(diào)控是有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健的發(fā)展；從近期來看，宏觀調(diào)控接二連三劍指房地產(chǎn)，重點卻是相對于居住房產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受影響程度小很多。而商業(yè)地產(chǎn)不是國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，公司可從商業(yè)地產(chǎn)的實際運作規(guī)律出發(fā)，把風(fēng)險點轉(zhuǎn)換成運營管理機制。8.1.5、相應(yīng)措施控制行業(yè)管理缺位商業(yè)地產(chǎn)的管理一直以來就比較混亂。建設(shè)部門主管建筑，商務(wù)部門主管零售業(yè)，一些行業(yè)協(xié)會也充當(dāng)著各種管理角色。但各種管理角色要么只懂商業(yè)不懂地產(chǎn)，要么只懂地產(chǎn)不懂商業(yè)，既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)還懂金融的管理角色甚少。

這就需要非常清晰的建構(gòu)了項目的開發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司。組合成三者兼?zhèn)涞墓尽C構(gòu)和人才，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)。也就是說將商業(yè)、地產(chǎn)和金融的要素聯(lián)合成立一個全新的開發(fā)模式和管理組織，更好地引導(dǎo)和協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進步。控制資金的缺位由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進行房產(chǎn)開發(fā)的房企，隨著項目開發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動。建議項目采用租售并舉的模式，租金收益具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征，從而提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避現(xiàn)金流短缺的風(fēng)險。控制市場的缺位市場的缺位不是指商品缺位也不是指消費缺位，而是指市場的同質(zhì)化、競爭惡性化和結(jié)構(gòu)的混亂化，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)總量飽和但結(jié)構(gòu)缺失。建議是延長半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)全程的專業(yè)的商業(yè)運營商。讓商業(yè)成為主體，使地產(chǎn)價值最大化。8.2、政府行政管理行為對項目的影響及相應(yīng)的措施8.2.1項目具有極好的地理位置和龐大的規(guī)模，最大的與眾不同之處就是，項目是以城市綜合體的形態(tài)示人，而這幾方面是相輔相成，互相促進的，其一：城市綜合體的形態(tài)形成了整個項目商業(yè)、居住、文化藝術(shù)等多功能之間的有機聯(lián)系，為未來整個商圈注入了龐大的人流互補體系；其二：項目的商業(yè)功能同時可以滿足廣大市民及游客吃喝玩樂多種消費欲望，并且為其提供了便利的交通體系。而這些理念也是永川區(qū)級政府開發(fā)城市綜合體之初衷。而項目如此重要的作用也使其成為永川區(qū)重點的開發(fā)項目，成為城市的名片。8.2.2相應(yīng)措施建議項目加強與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，和區(qū)各級政府形成了戰(zhàn)略統(tǒng)一的合作意識，為了保障項目的順利運行，建議和項目所在地區(qū)政府專門成立了“項目領(lǐng)導(dǎo)小組”，由主管城建的常務(wù)副區(qū)長親自掛帥，攜同區(qū)屬主要職能部門的單位領(lǐng)導(dǎo)，為項目開發(fā)出謀劃策。8.3、市場風(fēng)險及防范措施8.3.1、永川商業(yè)地產(chǎn)前景較好商業(yè)地產(chǎn)正在不斷規(guī)范，同時各大城市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的實施，為城市商業(yè)發(fā)展提供了有效的政策保障。商業(yè)地產(chǎn)利好形勢的前提是市場空間巨大。目前流通業(yè)占國民經(jīng)濟的比重比建筑業(yè)和運輸業(yè)還要高，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了深厚的消費基礎(chǔ)。而隨著政府營造的商業(yè)投資環(huán)境逐步規(guī)范、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃即將實施，使我國的商業(yè)網(wǎng)點布局更加合理，這將非常有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。項目作為未來永川商業(yè)中心會發(fā)展為各類業(yè)態(tài)齊全，兼顧服務(wù)本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心。規(guī)劃發(fā)展空間會沿萱花路往本項目縱深發(fā)展，整體商圈范圍將逐步擴大。8.3.2、控制市場風(fēng)險措施雖然市場前景非常好，但對于市場風(fēng)險是不能忽視的，需通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研（包括：市場消費者調(diào)研、人流量分布的調(diào)研、商業(yè)物業(yè)需求的調(diào)研、各類零售商的調(diào)研）、符合市場需求的商業(yè)定位及超前的規(guī)劃設(shè)計，為永川市民打造一個具有全新業(yè)態(tài)組合，舒適購物環(huán)境的新城市空間，與商圈內(nèi)部的其他設(shè)施進行互補，有效地控制風(fēng)險。具體途徑如下：科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鲅芯浚瑴?zhǔn)確把握定位從商業(yè)地產(chǎn)的全方位把握市場狀況，委托專業(yè)的市場調(diào)研公司多角度對市場進行摸底，反復(fù)論證，針對國內(nèi)外的類似項目進行了考察工作。通過與專業(yè)顧問公司的合作，準(zhǔn)確把握市場狀況，了解真正的主流消費者及其需求，有助于項目定位的準(zhǔn)確性以及其后招商經(jīng)營和營銷工作的有效進行。合理規(guī)劃從永川區(qū)地方特性出發(fā)，整合了城市的元素、步行街區(qū)的元素、商業(yè)的元素、車站站點對接元素，融合的有創(chuàng)意的主題，并將這些規(guī)劃理念體現(xiàn)在總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營規(guī)劃中去，從規(guī)劃方案上強調(diào)其功能性來贏得消費者的青睞。創(chuàng)新的營銷理念用嶄新的營銷理念精心策劃，結(jié)合項目營銷期的重大事件，借勢組織大型的推廣宣傳活動，增強項目的知名度和美譽度，用體驗式的營銷現(xiàn)場觸動投資者興奮點。另外，在營銷渠道上形成有序的網(wǎng)絡(luò)化營銷，并利用重點客戶點對點的方式，外地區(qū)域商會組織推介會的方式，完成整個營銷架構(gòu)。從而大大降低市場風(fēng)險。8.4、內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施一個綜合型商業(yè)地產(chǎn)項目運作的成功與否除了要充分重視上述各方面的風(fēng)險防范和控制以外，內(nèi)部管理環(huán)節(jié)也是不可忽視的重要方面，因為它直接關(guān)系到項目運作的決策正確與否、成本控制目標(biāo)是否具有市場競爭力、項目的質(zhì)量的優(yōu)劣、項目定位目標(biāo)是否與市場需求相吻合、項目運作是否能實現(xiàn)利益最大化。所以，制定了一系列項目規(guī)范化管理的規(guī)章制度非常重要：8.4.1、科學(xué)的決策管理程序有關(guān)項目運作環(huán)節(jié)中的關(guān)系到合作伙伴的選擇、技術(shù)方法的選擇、項目定位、成本控制、工作目標(biāo)、效益目標(biāo)等方面的決策，必須通過公司決策委員會集體決策，以追求客觀務(wù)實地決策，規(guī)避由于盲目主觀的錯誤決策給項目運作帶來不良后果和損失。8.4.2、嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度通過工作流程制度規(guī)范公司的辦事程序，使公司的項目運作達到科學(xué)有序的目的，避免由于工作流程紊亂和忙中出錯而給公司造成經(jīng)濟損失和給項目運作帶來風(fēng)險；通過嚴(yán)密的各類審批程序，包括：財務(wù)審批程序、工程簽證審批程序、采購審批程序、預(yù)決算審批程序、資金調(diào)度審批程序、付款審批程序、結(jié)算審批程序等，做到責(zé)任到人、層層把關(guān)，以避免產(chǎn)生不必要的損失和財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。8.4.3、公正的招投標(biāo)管理制度透過招投標(biāo)管理制度的實施，包括：工程、監(jiān)理、采購等招投標(biāo)管理制度，實現(xiàn)對投標(biāo)單位選擇、技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟性評標(biāo)和定標(biāo)、材料性價比、材料供應(yīng)能力等的有效控制，達到實事求是、擇優(yōu)錄用、降低項目成本的目標(biāo)，規(guī)避由于營私舞弊而給公司和項目運作造成經(jīng)濟損失。8.4.4、施工管理制度通過嚴(yán)格的施工管理制度，實現(xiàn)對設(shè)計變更、施工現(xiàn)場簽證、各類（專業(yè)技術(shù)、擴初及施工、分項及分部）圖紙會審、材料供應(yīng)、工程款支付、施工現(xiàn)場質(zhì)量、施工安全等的有效控制，杜絕由此而產(chǎn)生的各種風(fēng)險。8.5.5、嚴(yán)密的財務(wù)管理制度通過嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)管理制度，實現(xiàn)對公司財務(wù)人員工作行為、職責(zé)范圍、帳務(wù)處理、資金管理、印鑒管理的有效控制，以防范人為因素產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險；通過編制年度財務(wù)計劃、定期財務(wù)狀況分析報告、年終財務(wù)決算報告，實現(xiàn)對各類費用、動態(tài)財務(wù)狀況的有效控制和對年度財務(wù)計劃執(zhí)行的考核，以利于及時調(diào)整經(jīng)營策略，保持財務(wù)狀況始終處于良性運行和穩(wěn)定狀態(tài)，杜絕財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生；通過及時研究國家的財稅政策、關(guān)注國家財稅政策的變化，提出本公司的財務(wù)對策，實現(xiàn)及時調(diào)整經(jīng)營策略，有效的降低項目成本，以利于爭取項目利益最大化，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。8.5.6、營銷及招商管理制度通過執(zhí)行營銷及招商管理制度，增強營銷人員、招商人員行為的規(guī)范，提高營銷人員和招商人員的工作責(zé)任心和職業(yè)道德，并通過營銷和招商實務(wù)的控制程序，規(guī)避因職業(yè)道德、工作責(zé)任心因素而發(fā)生的風(fēng)險和給公司帶來經(jīng)濟利益的損失；通過營銷和招商方案和計劃的制定及動態(tài)跟蹤計劃執(zhí)行情況，及時分析和調(diào)整營銷和招商方案和策略，以利于實現(xiàn)投資回收和利益最大化的目標(biāo)。第九部分：項目可行性研究結(jié)論9.1通過以上分析可以看出，本案存在以下優(yōu)勢和機會：9.1.1項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇；國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。9.1.2項目具有的突出優(yōu)勢項目地處老城核心區(qū)域，其定位屬中高端產(chǎn)業(yè)，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶，且項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境），區(qū)域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。9.2結(jié)論本項目的建設(shè)符合永川城市發(fā)展規(guī)劃要求以及所在地社會經(jīng)濟條件較好，投資環(huán)境與消費環(huán)境優(yōu)良，可為本項目的順利建設(shè)與經(jīng)營提供堅實的基礎(chǔ)保證，獲得良好的經(jīng)濟效益與社會效益。故而，本項目建設(shè)是可行的。在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售及招商，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。為此，通過以上論證表明，對該項目投資是可行的！目錄第一章公司介紹 51.1公司簡介 51.2公司戰(zhàn)略 5第二章GVS系統(tǒng)和產(chǎn)品 72.1GVS系統(tǒng)概述 72.2GVS系統(tǒng)產(chǎn)品(I)球場服務(wù)系統(tǒng) 82.3GVS系統(tǒng)產(chǎn)品(II)Channel-G媒體 132.4GVS系統(tǒng)產(chǎn)品(III) 142.5GVS系統(tǒng)商業(yè)價值 18第三章商業(yè)模式 193.1公司核心業(yè)務(wù)(I)球童服務(wù)模式 193.2公司核心業(yè)務(wù)(II)球員自助模式 20HYPERLINK"F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\趙騰飛破爛-項目--20170321\\鷹豪高爾夫數(shù)碼