番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性恒昌地產(chǎn)

番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)研究部前言2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣(mài)地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分。一、基礎(chǔ)分析1.地塊背景資料2.區(qū)位分析1)隨著德興大橋的通車(chē)、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。二、市場(chǎng)分析1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1)供應(yīng)量：以舊盤(pán)新貨為主由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。2)產(chǎn)品：大盤(pán)大戶(hù)型占主導(dǎo)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤(pán)占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在7~40萬(wàn)平方米。樓盤(pán)建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。住宅戶(hù)型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶(hù)在該區(qū)域購(gòu)房是以自住為主。資料來(lái)源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查注：上述數(shù)據(jù)以戶(hù)型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn)3)價(jià)格：高低兩極明顯，中檔盤(pán)少南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在2000~2500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中在20~30萬(wàn)元的范圍內(nèi)，分別約占三成。該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2，相差超過(guò)2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶(hù)型住宅的總價(jià)相差10~20萬(wàn)，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶(hù)。定2.經(jīng)目標(biāo)挨住宅奸市場(chǎng)望分析班喚本區(qū)喬域住糕宅目始標(biāo)市娛場(chǎng)分更為二劈類(lèi)：瀉努辰第一籍類(lèi)為汪高質(zhì)骨素樓逃盤(pán)目鄭標(biāo)客晨戶(hù)：長(zhǎng)客源悼分布榮區(qū)域品廣，川包括傻本區(qū)津域及依市橋珠、周獲邊各揀鎮(zhèn)等耐地區(qū)楚的中糾、高警收入維人群混，他艦們對(duì)男住宅瑞質(zhì)素橋要求傘高，創(chuàng)對(duì)價(jià)稈格考折慮少悄，住復(fù)宅消訓(xùn)費(fèi)潛襯力大組。可響接受獸樓價(jià)杏在2床80眉0元捎以上稼，對(duì)咳戶(hù)型安需求瑞則從口兩房珠到四眠房均屢有一唉定比忙例。扔喘奮第二定類(lèi)為敏低價(jià)潮樓盤(pán)吵目標(biāo)戀客戶(hù)懶：客夏源主拍要集學(xué)中在僻本區(qū)防域，著主要冠考慮譜價(jià)格血優(yōu)惠陜，對(duì)蠟戶(hù)型消需求鮮偏小釀。枕三、劉項(xiàng)目磚定位殊分析段峽頑優(yōu)劣騎勢(shì)分適析棉充s優(yōu)攤勢(shì):求享涉有河咐涌綠致化帶纏資源讀，周簡(jiǎn)邊環(huán)遠(yuǎn)境良省好；墻位處畢重點(diǎn)趣發(fā)展棵區(qū)域轟南區(qū)選；周在邊生詠活配槍套規(guī)脅劃前刮景好舞，教水育資嚷源豐聯(lián)富；奉鄰近跟舊區(qū)摘，四疤周均許有雙40杜米怒或璃50懶米叨的規(guī)水劃路平,交送通方綢便。紋夫搖w劣暴勢(shì)：板南暴郊偏欺西方嘗向，注存在萬(wàn)一定隱區(qū)域臘門(mén)檻盒；現(xiàn)畫(huà)時(shí)交白通不寒便，拖生活職配套經(jīng)設(shè)施托未完劇善;籃四周疊規(guī)劃未主干陜道造郵成噪甩音污假染;亂河涌敢綠化貸帶橫騰穿地米塊,勸影響猜規(guī)劃要布局款;項(xiàng)明目規(guī)培模小撫。春既o機(jī)遙會(huì)：姐南區(qū)秀規(guī)劃鋼建設(shè)思全面濤鋪開(kāi)狼，有否力促褲進(jìn)房測(cè)地產(chǎn)熟開(kāi)發(fā)唯；南猾郊居仆住氣響氛日倍益濃紡厚，無(wú)置業(yè)似前景壞理想王；區(qū)層域存駐在中己檔樓紛盤(pán)缺買(mǎi)口。臂船帥t威伙脅：抖御苑鬧、番湖奧、倆金沙飛灣等兔大型培成熟望樓盤(pán)肝存量伯較大瘦，阻言礙項(xiàng)戶(hù)目發(fā)疑展；嫌南郊段尚有佛較多您待開(kāi)關(guān)發(fā)土謝地，姿競(jìng)爭(zhēng)縫激烈乘，而含本次兇拍賣(mài)縫北斗傍大橋翠地塊劫規(guī)模惜大、摧成本班相對(duì)餃較低漠，對(duì)砍項(xiàng)目鄙構(gòu)成壽直接仗威脅續(xù)；項(xiàng)被目地耐價(jià)成渣本高饅，利惹潤(rùn)空品間不功大。形別蝴濃市場(chǎng)醋定位濱懷套根據(jù)幻上述培SW卵OT升分析樣，項(xiàng)蔥目應(yīng)尺以自豈身規(guī)捏模媽及河手涌綠憐化帶廁為基皂本立問(wèn)足點(diǎn)酬，從瓦彌補(bǔ)折區(qū)域射中檔啞市場(chǎng)幫空白桐點(diǎn)，顧尋求籌樓盤(pán)雞差異皺化出據(jù)發(fā)，跳確立叢項(xiàng)目景市場(chǎng)橫定位鞋。辯鵲產(chǎn)品仿定位料：中望偏高來(lái)檔的忍生態(tài)貪、高至尚精溪品社房區(qū)；叛住宅容類(lèi)型確以六雪層、糧九層朽洋房勾為主杯，并灘可利肆用良肝好景草觀資卻源配直置少么量疊庫(kù)層別痰墅；伙戶(hù)型階以二勾房、辮三房腳為主盛，主觀力戶(hù)介型面件積7紛5平歌方米乖~1寺10冒平方淹米，鼠充分毯考慮僚小二煤房、根小三迷房配魂置。平曲逼消費(fèi)桑者定煙位：闖本區(qū)灘、市抵橋及蝶周邊浸各鎮(zhèn)鈴有穩(wěn)妹定收鵲入的愁中產(chǎn)確階層芽買(mǎi)家茫為主繞，戶(hù)僑型要芬求實(shí)婆用，觀樓盤(pán)陰質(zhì)素托、品莫味要泉求高茫。旺退價(jià)格宋定位調(diào)：鼠六層拖洋房夫均價(jià)田26竄00抄元/次M2伯，九挨層電猶梯洋嫁房均饒價(jià)2臺(tái)90矩0元盛/M默2，陣又疊盯層別典墅均搶價(jià)3蠶50啞0元絮/M愚2，乓洋房瞧總價(jià)士主要攤控制墻在2續(xù)5~爭(zhēng)30蘇萬(wàn)元嘗之間裁（市冬場(chǎng)空芝白點(diǎn)渴），叮別墅車(chē)總價(jià)桃控制展在6芒0萬(wàn)緩元左軋右。俯咐州形象擴(kuò)定位玻：潑中產(chǎn)扯者的炮高尚落社區(qū)維——政城市霞中心某水岸搞家園自齡四、蛛成本瑞效益朋分析姑頃總1.愚項(xiàng)目張方案透建議死股泥項(xiàng)目揪建議夾由1糕0%千疊層要?jiǎng)e墅識(shí)、5獵0%者多層勤住宅喉、4躍0%譯高層宇住宅閥組成隱。地奮上建平筑面梨積為徹92護(hù)06適5平喂方米船，設(shè)涉置1匠層地駁下室供，面肯積為域10僅00算0平嚇?lè)矫谆肌Ｅ涑粗?文50恰0平訓(xùn)方米將會(huì)所盛面積梨（含且規(guī)劃浸指定屑的公差建配盾套）聞。車(chē)族庫(kù)分偷別設(shè)嗓在地姻下室?jiàn)^和地宣面空閑地，外共2策43脾00絹平方丘米。差傷項(xiàng)目凡由2短00衡4年?duì)€1月拌（假壞設(shè)時(shí)御間）算開(kāi)始吳進(jìn)入病籌建濫階段詢(xún)，2我00誦4年拐7月妖～2艙00鬧6年斷6月悔為工削程建采設(shè)階延段，悅預(yù)計(jì)捐在2別00明5年潔1月其開(kāi)始初預(yù)售冰。乞注：精1）瞎、利住用河刻涌綠箱化帶詞建設(shè)鍬小部曠分別妄墅，戒可增蘭加項(xiàng)升目經(jīng)址濟(jì)效酷益；賞唐脆2）尖、考動(dòng)慮電鼓梯洋匆房為欄大勢(shì)臺(tái)趨向條，因戒此后漏建建就議以嗚九層棟電梯工洋房匠為主態(tài)，且?？晒?jié)發(fā)約用述地營(yíng)月守造綠鞋化空挪間，混提升亂樓盤(pán)愧檔次式；索浸3）物、設(shè)曬置一鬧定規(guī)追模的筒主題洞會(huì)所砍，增涼加項(xiàng)鼓目附執(zhí)加值島。下2.繭項(xiàng)目輪成本泳及效幣益分衣析史成本尾估算晶：婚淚根據(jù)筑初步押估算識(shí)，項(xiàng)南目開(kāi)份發(fā)所錢(qián)需投續(xù)入成蛇本約拋為2廊18寺71欲萬(wàn)元勇，其非中競(jìng)輸買(mǎi)土練地的舉支出際占總饅成本寧的3兄2.鼻87悟％以奇上，旅土地民成本憶明顯逃提高僻。為引營(yíng)造搏項(xiàng)目距質(zhì)素命，園穩(wěn)林綠聰化及腸廣場(chǎng)瘦成本具應(yīng)適游當(dāng)增夜加，液因此滴紅線丹內(nèi)外膏工程輪費(fèi)適印當(dāng)增樹(shù)加，耍但對(duì)墾項(xiàng)目早總體此成本先影響待不大此。直維項(xiàng)目辱銷(xiāo)售克總收毯入約籍3.土1億膽（不兼包括肚會(huì)所被經(jīng)營(yíng)點(diǎn)收入循和車(chē)女位的筋租金視收入逝）。掩多層棟洋房奏均價(jià)呀為2襯60黃0元吵/平逝方米蕩，九記層洋尺房均義價(jià)為敵29擇00疤元/冰平方歡米，熊后者斑均價(jià)勒高3脈00水元，災(zāi)其一尊為電蹦梯房昌，其粒二為決后期蜘銷(xiāo)售墾，因振地價(jià)閥拍賣(mài)絞成本逮提高覽，估陪計(jì)后描期樓廁價(jià)會(huì)言逐步迷提升冷。泛效益罷分析雜：告獸項(xiàng)目挺在前灶述建斧議的夜開(kāi)發(fā)灰方案殿與售史價(jià)的科前提荒下，稍稅前逮、稅琴后的柿資本夾收益粒率尚薦屬理錯(cuò)想，協(xié)在扣詳除所蔑得稅章、貸燭款利錢(qián)息后載利潤(rùn)化約為礙33滾28刷萬(wàn)元超。老3.恭盈虧杰平衡息分析是/敏黑感性談分析踩俊裙1）登忽略壤售價(jià)軟變動(dòng)學(xué)因素你，且營(yíng)考慮鼠銷(xiāo)售趕率為緣90島％的話情況暗下，床當(dāng)?shù)丶蝺r(jià)為挑87誠(chéng)80或萬(wàn)元敏時(shí)，壁資本投收益探率等勞于零拖，投論資剛飄好保犧本。痕雖侄2）紗忽略扒地價(jià)惑、建題筑成久本變魯動(dòng)因貨素及性車(chē)位乎、商不鋪售辰價(jià)變淘化，藏只考緣慮洋數(shù)房均舒價(jià)的滅變化字，當(dāng)厲六層汁洋房強(qiáng)均價(jià)加為2竟60淹0元查，九搏層洋陶房均供價(jià)為綿29胖00懷元時(shí)饅，銷(xiāo)留售率架為8輛2.傘6%旱時(shí)，蔬資本背收益避率為誦零，位盈虧蕩平衡胡。當(dāng)腳洋房繡均價(jià)宣下降灘20菊0元題，銷(xiāo)咸售率濾為9扇0%奴時(shí)，膊項(xiàng)目久勉強(qiáng)勵(lì)保持太盈利謹(jǐn)，具蟻備一銳定抗賺風(fēng)險(xiǎn)預(yù)的能誤力，罵但抗德?lián)袅λ⑤^弱類(lèi)，特密別是栗目前散地價(jià)濟(jì)尚有仗可能族提升攻。（斯盈虧圾平衡蹄分析揪表略帖）英五、咱結(jié)論社及思項(xiàng)考計(jì)插結(jié)論意認(rèn)總結(jié)號(hào)以上藥分析嬸，按女目前賤69柔80偏萬(wàn)元替拍賣(mài)毛底價(jià)熱，該駕地塊修進(jìn)行什住宅鄙開(kāi)發(fā)膚存在辮一定京利潤(rùn)亭空間剝，但繪抗擊眾風(fēng)險(xiǎn)丸能力牽不高嚼，因介此，兔地價(jià)午不宜爛再大基輻提笨升，圾最好墻能控研制在砌10刻%的邪升輻壺范圍創(chuàng)，以六減少績(jī)投資靈風(fēng)險(xiǎn)肺、增廚加利配潤(rùn)空薄間。箏同時(shí)宿提高刮項(xiàng)目丸質(zhì)素鞠，創(chuàng)竹造差次異性域產(chǎn)品易，提姿升項(xiàng)嘩目?jī)r(jià)轎值，槍是發(fā)興展商恢能獲擔(dān)取更豐多利回潤(rùn)的猴最佳行方法鄭。奉掌思考時(shí)劑餐縱觀退本次梯分析虎并結(jié)酷合土黃地拍秋賣(mài)的以經(jīng)濟(jì)枝效果極得出膊以下昆幾點(diǎn)晝：割宣首先憂，本紋次土期地拍兵賣(mài)價(jià)站較之洲前大眉輻提您升，慚說(shuō)明奶在眾抓多利卡好政序策的煙支持忍下，氏番禺掉土地悉已明絕顯增魯值。檢地價(jià)覽成本翻提高百，為董創(chuàng)造圾更多協(xié)利潤(rùn)微空間縫，必沒(méi)然要組求發(fā)勵(lì)展商花提升寫(xiě)樓盤(pán)傲質(zhì)素略，增帖加樓趴盤(pán)附毅加值靠，而跌樓價(jià)曠隨之行上升奮是必鳳然趨戰(zhàn)勢(shì)。值許塊其次師，土抓地拍逼賣(mài)提硬高了撲房地兼產(chǎn)開(kāi)討發(fā)的豐門(mén)檻夾，對(duì)痕于實(shí)缺力較便弱的非發(fā)展膝商難模以單查獨(dú)開(kāi)鄰發(fā)，語(yǔ)加快煌他們窗被市洪場(chǎng)淘軍汰的滔速度狠；但肯對(duì)于