營業(yè)性物業(yè)商業(yè)利潤測算的

營業(yè)性物業(yè)商業(yè)利潤測算的探討梁紅焱收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產評估中，由于出租房地產的凈收益即為房地產產生的凈收益，故基于租賃收入測算凈收益較為普遍，是評估工作中收益法估價的典型對象，而營業(yè)性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產凈收益的公式為：凈收益=商品銷售收入－商品銷售成本－經營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤。通常，在實際工作中，大部分估價師都未考慮商業(yè)利潤，也有知道要扣除商業(yè)利潤的，但由于不知道如何計算，在評估報告中也就忽略不提，或者計算了，但取值的基數有問題，這樣得出的評估結果往往會有很大的區(qū)別。那么，我們應該如何對商業(yè)利潤進行測算呢？要弄清這個問題首先要弄清什么為商業(yè)利潤。商業(yè)利潤的概念商業(yè)的概念有兩種，一種是狹義的商業(yè)，即凡以營利（賺取買賣差價）為目的，直接或間接向生產者購進貨物，而后轉售他人之經濟行為，稱為狹義的商業(yè)。另一種是廣義的商業(yè)，即凡以營利為目的，直接或間接以貨物、金錢或勞務供給他人，來滿足需求的任何經濟活動，皆稱為廣義的商業(yè)。在現實經濟中的商業(yè)活動由兩部分組成：（1）生產在流通中的繼續(xù)：包括運輸、儲藏、保管、分裝等。（2）純粹流通活動：指不增加商品使用價值的單純?yōu)閷崿F商品價值而進行的買賣活動。商人在商品流通活動中投入商品經營資本以低價買進高價賣出賺取買賣差價，這種差價就形成了商業(yè)利潤。也就是說商業(yè)利潤是從事商品經營活動所獲得的利潤。由此我們可以知道，商業(yè)資本的運動形式為G—W—G’，即向產業(yè)資本購買商品，然后出售商品，實現商品的生產價格以獲得利潤。這里介紹幾個概念：1、成本價格：生產商品所耗費的不變資本與可變資本之和，用K表示，公式為K=C+V，這里C為不變成本，V為可變成本。2、利潤：商品價值W=K+m，這里的m就是馬克思資本論中的剩余價值，剩余價值作為全部預付資的產物時，m就轉化成了利潤p。3、利潤率：利潤率是利潤與全部預付資本的比率，即利潤率p’=p/K。4、平均利潤率的形成：1）利潤率不同，等量資本不能獲得等量利潤，就會引起不同生產部門的競爭；索2）假不同思部門棵競爭仰的手項段是悄資本火轉移將，資責本由佳利潤珠低的半部門輔向利舊潤高瓶的部撤門轉低移；栽3）停部門私之間朝的競糊爭導母致不尚同部腳門的仿利潤致率趨舞向平塔均化燕。劑所以轎，平賺均利洲潤=舍預付紗資本販×蘆平均派利潤酷率忌經營歐性物糊業(yè)商殊業(yè)利殼潤的紗測算盤在弄棕清商算業(yè)利蜻潤概漁念的錄前提屠下，榨我們頂在評例估中高，櫻商業(yè)處利潤顧的測烏算就診有據刃可依奇了辛。答我們窮知道超，符房地延產凈貢收益究的公耀式為瓜：凈晨收益贊=商沙品銷攔售收杯入招－商他品銷抖售成港本－料經營頌費用那－商租品銷柱售稅事金及筐附加研－管閣理費爽用－笑財務厲費用惰－商膜業(yè)利聽潤。湖財務額上，褲商品筋銷售山收隱入捕－商侄品銷債售成刮本－依經營宰費用燈－商外品銷星售稅景金及運附加擴－管匠理費播用－轎財務邊費用棉實際夸上就檔是營盒業(yè)利釀潤，棚所以襪，房秧地產研凈收葉益=效營業(yè)削利潤屈－商稍業(yè)利地潤。貪營業(yè)芳利潤保=傘商品染銷售頌收閑入摘－商喊品銷后售成捆本－樂經營忌費用雞－商沾品銷倘售稅凝金及存附加飄－管躺理費盆用－槳財務將費用極商業(yè)災利潤誤=哲預付析資本惑×浴平均摔利潤黃率言下面茄是計旁算商菜業(yè)利器潤的左評估仿案例巧，這金里我握們只產介紹惹計算介過程疑。胖加油墨站評驚估案惜例魔首先兄說明巧，在的對加岡油站群評估座的時暢候，粗我們洲所評閥估的外價值供應為駱整個滾加油邪站的債評估脅值，逆包括向加油甘站宗之地、幕營業(yè)反樓、部配套頃宿舍詞、加風油棚牌以及吩儲油沃罐、把加油透槍等狐加油啟設備研。懲加油現站概裕況積估價心對象橡為深仿圳市俊龍崗貨區(qū)布遭吉坂貸田村建坂田蓋加油式站跑，臘委托返方于差20梳01日年3弱月6授日向姜深圳他市龍遼崗區(qū)瞇供銷逐合作冤聯社賀布吉掌社購趕買得妄來，培后改漠造重距建，緞并于芽20已02斯年重雕新進役行竣紡工驗備收。怖《房樹地產脈證》懼的權輛屬關哀系已習于2減00驕5年稈2月賣6日巖進行坑了變出更，皂但營脆業(yè)執(zhí)焰照和鮮相關駕證件箏的變超更手蘋續(xù)正踩在辦疑理之拜中。態(tài)委估邊加油殊站宗赴地呈付規(guī)則意四邊業(yè)形，駐油站西內建沫有一傲棟營地業(yè)樓初、一突棟加氧油棚橡及一銹棟配導套宿萬舍，藏宿舍福位于噸營業(yè)風樓的話后部衰（南窩側）薪，營都業(yè)樓宅與宿悼舍均健為框嬌架旱結構牽，耽樓高處2化層，肅竣工第于攪20塌02艱年渾3月般9日紐。營漠業(yè)樓凈與宿鴉舍總棗建筑注面積疤為杰95俊3.狗95陳平方鍬米（拒其中衰營業(yè)榆樓為鎖50諒2.裹01榆平方誰米，車宿舍權為4專51營.9勺4平櫻方米詠）撥，洗營業(yè)胞樓第質一層違為便創(chuàng)利店住及斗衛(wèi)生促間，兼第二資層空敘置；六宿舍襯樓第酒一層教為辦佛公、伐食堂栗、宿欠舍，炒第二慚層均嗚為宿冶舍，杜共有效宿舍距約2傻0間垂，宿郊舍無從配套議衛(wèi)生隙間。磚水電漫及消燥防設忙施齊漲全，厚使用急狀況住良好手。豈計算愧過程拋(1插)銷笛售收撞入糟根據粉委托易方提熱供的化資料崖，該少加油柏站設周有6疲個加去油機本、2鋪4個詢加油腸槍及厚6個肉加油促罐，戒每個中油罐誰儲存納容量般為2待萬升童，總撈容量芒為1遠2萬縫升，竄加油羨站儲嗽備有蒸90望#、兇93裕#、湊97見#、螞98尺#四渴類汽撲油，滔0#精柴油猴，為設中南慣公司卡及8倆39敢路大傾巴車折指定率加油對點，爺現每水天加鉤油量代約8秩萬升親，其提中柴雷油、姜汽油快各占逝50廉%，身經營盈狀況段良好趁。兩委托押方提凝供的曲近三吧年財類務報定表情多況如薦下：草字搏暫遮拿捏妥愁糖緞蛙盲礎駁者販并聰溝絮葬股牌我細犯主營污業(yè)務撲收入申63秤,8揀40濫,6何94傭.6和9布87吧,4柱75舌,8泰17沫.1騰1紐97寇,0蚊37典,8柴55羞.9廚6叢主營嗓業(yè)務遇成本孫58叼,3港51閉,5劣29卻.2炕9擦78挖,4騎52貍,0浸22窩.7可8遷86報,3埋60托,2攤63喚.3德3騙主營踩業(yè)務兼成本量占收乞入的偽比例耐91票%棉90紹%斧89捆%便營業(yè)向費用物2,押11隊7,漠43點7.他51收2,木40趙0,轎09值2.由72聲2,講34韻2,籍61變2.敵18轉營業(yè)抓費用來占收漫的比海例派3%暗3%更2%雹對其相前三鄉(xiāng)年的華主營狂業(yè)務若收入爭進行皮分析燙，可洞以看奴出其廢年主拌營業(yè)收務收僵入呈面上升促趨勢羅，我平們按付前三萄年的予平均禁值楊82隊,踐78其4深,懸78倦9削元作懶為其筆正常憑運營民的營狗業(yè)收落入。遷(栗2)浩銷售勉成本捎銷售破成本僻為加漂油站雹商品抓購入月價款摘。姓從上青表中族可以踢看出福，主心營業(yè)綁務成耍本占姨主營賽業(yè)務兔收入浩的9蒙0%寫，兄則紋：巾銷售陵成本松=銷塘售收彼入江×麥90罰%=幫74問,軍50爐6址,塑31送0蠢元姻(3論)雕運營雜費用費主要情為管詢理費俯用，貨包括卵工作帆人員領的工種資費芒用、獻交通洽運輸香費、轉廣告抓費等償，經奏測算威按其踢銷售歷收入瞇的承2現%計孟取，絲即：盼運營扶費用捐=銷蕩售收見入援×鎮(zhèn)2%副=2撫,4佩83換,5捎43旗元干(4偏)確更定年貨折舊勉費浮指加升油設攪備正赤常運王轉期榜間每溝年的電價值枯折舊撿，包兵括儲井油罐把和加叫油機徑折舊棟。根博據委暖托方頑提供萬的數順據及劉現場歌調查闊，該墊加油饒站現祖有儲星油罐者6個舅，加愉油機糠6臺塔。別儲油梯罐年羨折舊主＝儲吩油罐氏數圈×隆年每海臺折倡舊額芒根據博委托逆方提禿供的療資料弄，該售加油價站儲短油罐虎及加跟油機差等加蛾油設憶備總嚴價格香為1脂,4池76連,7線20位元，減按儲混油機欺器設高備經擺濟使釀用壽粘命2黨0部年，撈以直瞎線折勤舊計鼓，再則：某年折支舊額縫＝1謝,4叉76米,7擺20趴/錄20卵＝偷73耳,8監(jiān)36停元紅(5好)營摔業(yè)稅勺金及傾附加淘營業(yè)抱稅金計及附圖加為陽城建閃稅及鏟教育森費附括加，止根據很有關營規(guī)定婦，該寇企業(yè)術為一味般納鴉稅企召業(yè)，湖其城憲建稅峰及教默育費困附加彼按應逝交增崇值稅馬的4玻%計溫算，攻增值舊稅稅茅率為默17軋%，元即：障營業(yè)建稅金豪及附斃加=疲（銷缺售收劣入-柄銷售鞠成本垮）俊×倉17伴%混×鳳4%娃=（勞82蜘,勢78遠4餃,榨78盒9-烏74裁,爪50羨6冶,照31腸0）有×屢17掙%數×棚4%德=5打6,捕29遇3元心(6初)營另業(yè)利蔑潤貓營業(yè)下利潤紹=銷厘售收沖入-星銷售許成本扶-管愿理費遲用-抹設備鎖年折呢舊費狡-營型業(yè)稅酬金及兄附加謊=8減2召,沉78批4鴨,遭78黃9伶-7賄4德,陽50焦6器,分31膀0嘩-2尊,4攻83記,5碰43雀-屑73責,8育36脆-恰56伯,2肥93前=5李,6勸64頁,8莖07迫元科(7智)確堪定由既房地授產產姐生的敢凈收猾益善上述斑計算朗所得讀的年扔營業(yè)叉利潤我包含哥了房湖地產緣產生淋的收俗益、坊正常異經營茶的商竄業(yè)利怪潤和貿成品昏油特孝許經抖營權單的超男額利堤潤，?？鄢壅？唇洜I播的商慢業(yè)利羽潤和民成品學油特滴許經賣營權票的超點額利郊潤后覽，所徹剩余昂的利俗潤即早為房這地產封所產豎生的饑利潤梯。=1\*GB3需①下計算獻正常猴經營頃的年捐平均廣商業(yè)集經營響利潤招經營婆利潤禮指加氧油站青每年勻正常醒經營扇狀況瞞下其寬經營仇資金品應有遲的商論業(yè)利唇潤，弓可以扒年平演均運迫營費鬧用和蓋流動捆資金咬之和寧為基定數計距算經削營利菊潤?；⒘鲃庸钨Y金作指保劇持持封續(xù)加扣油業(yè)侵務需也投入賀的周憶轉資寄金額遵，主辛要為嗽每次蛾進貨講所需輔資金叉。妙年平距均流斃動資哭金＝找年平濁均進兆貨成顯本膨/年奉平均事需進往貨次詠數胸年平蝶均進懲貨成駁本＝降年平室均銷穗售油策量×夏平均罩進貨問價呀年平鹿均需嚷進貨鋤次數備＝年詢銷售償油量接/儲學油能鴨力羊根據葉委托毫方提濤供的與資料露，該漠加油忙站設姻有6鵲個加黑油機隊，2薪4個緊加油噴槍，循地下奴安裝革6臺逼儲油統(tǒng)罐，鏟每個嶄油罐詳儲存覺量為衛(wèi)2萬拖升，素每天健銷售泉油量樹約8瓜萬升哈，一燒年按飄36擠0天遣計算生，則悅每年肅銷售宮油量付為2航88內0萬開升，征則慌年平嚴均需學進貨細次數燈=2腥88靠0/航12紅=2堪40烤次倍在估郊價時農點，賣該加雨油站低汽油閑進價者平均非為4毛.7通2籃元/崇升、婚柴油刷進價掩平均削為松4.變52吸元/朵升，象該絮加油遇站的作年銷友售量槐中，冬平均酬汽油研占恐50為%狐、柴姜油占壯50祥%杯，采籍用加牽權平頭均計瓦算進園銷差例價。飯加油勞站銷每售量摩的糞月平盈均值行在2造40膀萬升網。年臘平均桂進貨喊價2擊,4首00臥,0鋒00圖×現12蠶×盤（4奉.7群2+求4.驗52翅）糖×嫂50電%=余13祝3,薄05謊6,送00境0元垃，晃則畜年平姑均流織動資嚼金熄=年毅平均查進貨局成本嗎/年虜平均處需進織貨次尺數晌傲竊遼恰征憐策=1房33縣,0海56前,0機00患÷稠24右0熟徑頂戴初笛皮讓=5薦53罷,9榨50探元囑根據濃有關邀調查痛數據葉，目聽前本圖市普站通商蛋業(yè)行午業(yè)利策潤在偷8飛%里～1纖0丟%恰，箏故直找接取眉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