美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示2

美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示美國的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運作模式在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國的經(jīng)驗，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動我國的住房消費有著重要意義。一、美國的住房金融機(jī)制的構(gòu)成20世紀(jì)60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個主體：放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市場和住房抵押保險市常自1965年美國家庭住房自有率就達(dá)到63．0％，至2001年達(dá)到67．8％(資料來源：美國國家統(tǒng)計局)。1．豐富的資金來源(一級市場)一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、抵押銀行等構(gòu)成。表1未清償?shù)盅嘿J款來源(1960～1981年)單位：億美元質(zhì)儲蓄邪互助按商業(yè)地人壽也政府唐年份漁貸款醉儲蓄腔保險烈支持恥其他嘴總烤計粒協(xié)會原銀行剩銀行狹公司鏈機(jī)構(gòu)松19深60膏55咬.4紗20霞.6冷19姓.2孝24擠.9峽7.牙1屑14冶.7贈14榜1.擴(kuò)9米19擇65財94靈.2學(xué)33伴.8游30怪.4策29洲.6蝶6.紗6莫25暫.9止22盛0.是5會19胖70網(wǎng)12指4.丙5梳42軌.1尋42竟.3嗽26迷.8紙24枕.7殿37堪29心7.閣4航19身75咬22除3.壇9嗽50甘77革17句.6竿66頂47動.6絨48疾2.浪1吵19棉78屢35踏6.仿1色63剃.3哀12哭9.今2像14世.4把11倆9.秒6棚70嫁.9現(xiàn)75藝3.滔5缸19強(qiáng)81曠43木3.罵1斬68才.2部17常0怪17挽.2羅20傻9.恒7清14玉0.姨3更10壞38頑.5資料來源：美國國家統(tǒng)計局儲蓄貸款協(xié)會大多是地方所有的私營機(jī)構(gòu)，吸收個人存款，然后發(fā)放長期貸款，主要用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)銷商購買抵押貸款票據(jù)。人壽保險公司中向房地產(chǎn)公司提供貸款，把它作為一種投資形式，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件的變化，而更好地調(diào)節(jié)所持有的有價證券的價值。政府支持機(jī)構(gòu)的貸款主要滿足消費信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過向商業(yè)銀行借款來發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉儲利潤，用來維持其放貸服務(wù)。2．完備的二級市場二級市場是出售抵押貸款的市場，主要由抵押貸款的保險機(jī)構(gòu)和從事二級抵押市場交易的機(jī)構(gòu)組成。二級市場的運作使一級市場有了長期穩(wěn)定的資金來源?，F(xiàn)在，全美國的二級市場主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(FNMA)，它主要是依嚴(yán)格條件購買FHA和VA提供的貸款，也擔(dān)負(fù)為傳遞證券按期支付本息提供擔(dān)保的職責(zé)?；笳浫珖愕盅撼蕝f(xié)會蝕(G框NM礎(chǔ)A)諷：它挖不購超買抵尿押貸土款，殼而是凳發(fā)行愁以抵躬押貸斗款為完擔(dān)保社的長辨期證主券，扁提供牧擔(dān)保孕的機(jī)歉構(gòu)主抱要是趁FH岸A和鴿VA例。密聯(lián)邦套住宅虛貸款菠抵押譯公司糾(F軋HL貼MA浙)，滿它主納要從刑儲貸對協(xié)會辯、儲蜂蓄銀分行、這抵押隆銀行趣等購呀買抵夢押貸?？?，燈然后喜將貸澆款通舞過抵歡押參朗與證剖的辦司法再駱次轉(zhuǎn)牌讓出稍售，銳聯(lián)邦頸住宅糠貸款愈抵押侮公司嶼負(fù)責(zé)濤及時把向投哀資者捏轉(zhuǎn)付介收到逝的抵盾押貸滴款的駁利息房和本膏金。御患3．聲健全罷的保丑險市駝場映保險嫌市場治為一句級市朗場和愈二級氣市場很提供吃安全蘭保證鄙。在場一級敢市場趕上，活當(dāng)貸事款數(shù)忙額占伯所購戶房價套的8去0％愧以上愛時，叫金融栗機(jī)構(gòu)喬就必柿定要案求借盆款人菌投保萄。保蔥險不民僅轉(zhuǎn)裕移了孝金融狐機(jī)構(gòu)瞇的風(fēng)磨險，舒也有續(xù)利于蓬抵押鑄證券薪在二亡市場禮上的寄發(fā)行完。池在一服級市念場上搏，聯(lián)求邦住爛房管睡理局訂(F元HA面)、其退伍辭軍人動管理額局(化VA射)等偉這樣前的政喜府擔(dān)讀保機(jī)輪構(gòu)，懇它們部為住掩房抵歉押貸令款提釋供保則證保功險。段FH擱A的饞保險風(fēng)對象勿主要妙是購半房債米務(wù)支搜出占超家庭義收入敏29瑞％～箱41健％的坦中低融收入里居民艇的住瘋房貸電款。民FH遠(yuǎn)A為幟抵押售貸款陵提供秒10選0％振的擔(dān)艦保，土但其客擔(dān)保翅對象障必須藏經(jīng)過叨嚴(yán)格烘的審塘核。幟VA雅只對給住房瞇抵押坐貸款章的部百分實膚行擔(dān)開保，偽擔(dān)保頁的比嗚率視繪抵押冊貸款制金額斷的大嘴小而罵定。墓菌在二絮級市劈場上薯，政陷府全鈴國抵覺押協(xié)儀會(杏GN攀MA悉)、哪聯(lián)邦釘全國訴抵押由協(xié)會蓬(F窮NM療A)丸、聯(lián)盼邦住純宅貸貸款抵后押公膊司杯(F予HL絡(luò)MC透)等堅提供縣擔(dān)保文，目侵的是完加強(qiáng)磨FH癥A、水VA嶼保險魔的抵牧押貸之款在筆二級幫市場渾的流剝動。徒謠此外系，還騎有一欺些私算營保緒險機(jī)肯構(gòu)，新成為域保險近市場校的有賊力補(bǔ)郊充。僻私營訪保險缸不只巨是局逢限于籮中低冒收入屬者，碑可以小是任柿何具柳有支著付能禽力的銷購房揀者。墨其理凱賠方朋式有震兩種平：一帆種是久向貸丑款機(jī)葬構(gòu)支鋤付全鴿部款臥額，醉擁有沉房屋野所有禾權(quán)；工另一劣種是亞支付長貸款很額的械20魂％～坡30釋％，否讓貸警款機(jī)沙構(gòu)擁街有房院屋產(chǎn)毫權(quán)。罰各表2景1碑99必3～居19襲96脂年美竊國新炕增抵阻押貸李款保江險金康額(鐘單位慢：百霧萬元伙)莫年禾份怕內(nèi)F鐵HA眠挽V少A速私營把保險肅私營林保險擁的腦份額初19銀93嶄79成13越1眨41妄58裕1立13廳67炒67權(quán)53三.1洪0%價19嫩94職91搶62血2役49芹47裂4乘13墊14錫02情48降.2技0%憶19虹95障45翻31盯1何23燭94珠0搬10罷96社25笑61方.3稈0%惡19冰96止71鍵61瘦7玉33燙3拼58毫12對69屆72按54甩.7窩0%冬二、喘美國轟住房桑金融州機(jī)制牌的具捕體運淡作圖1忠一級鵲市場斃的運木作：戲一級炕市場誠住房決抵押恨貸款愧的核屠心是嫂抵押田貸款迅的發(fā)嶺行銀龜行和敘購房涂人。勸在抵鳥押貸劈款生脊效前叉，購測房人屢到保燦險公掉司投類保，攤抵押返貸款帶生效友后，程購房傭人有限投保閘并交懂保費饅的義蒙務(wù)，辱保險呈的受葡益人綿為抵相押權(quán)肥人、夾購房帝人。骨其中悄銀行柱為第農(nóng)一受尤益人慣，發(fā)篇生投哪保標(biāo)惠的事體故后珠，保踢險公書司有攀優(yōu)先悅賠償鎮(zhèn)損失忌的義初務(wù)。吐銀行瞧首先罷受償域，在夫賠償貓超過副債務(wù)掉后，筑購房書人才南能受刷償。畝顫在抵暗押貸迎款中例，購怪房人閘以購滾房合姻同和強(qiáng)房屋狐產(chǎn)權(quán)杠證換諒取抵蓮押權(quán)東人的枕貸款撤，購梁房者況得到傷的是漆房屋街產(chǎn)權(quán)由證及療抵押議貸款難的合腳同承租諾(猶還本僵付息齊)，材付出見的是票資金孤。正弄常情煉況下塵，抵鋒押人揚按約型還本擺付息災(zāi)，到醫(yī)期取賭得房厭產(chǎn)權(quán)蚊，銀穩(wěn)行收挨回本銜金和剛利息護(hù)。進(jìn)二級淋市場徑的運永作：躲債券頸投資睜者，豈抵押喪貸款長的發(fā)墳行銀禾行以炎及作溫為中陸介的紋擔(dān)保壞保險委機(jī)構(gòu)泊，它直們同窩一級鋪市場尤的主粥體抵協(xié)押貸宅款的那發(fā)行辦銀行隙、購凍房者榨成為哄一個先完整養(yǎng)統(tǒng)一元的市穩(wěn)常發(fā)奸行銀膛行是薦聯(lián)系興一、斤二級亞市場艇的紐煤帶。眠庫由于順房地尸產(chǎn)市蒼場與挨資金血市場融緊密讀相連怎，房故地產(chǎn)巖依賴焰長期稱貸款晚。一惠級市富場上鄭如果春因為狼銀行塵長期扇缺乏萍信貸蕩資金世，就紙會造誕成資檔金緊泛縮，裕資金念利率拳上升踏，相督應(yīng)導(dǎo)污致借讓款成闊本上途升，淡取得習(xí)貸款吉變得秒困難國，房毯產(chǎn)需辯求就警會下概降。抵因此創(chuàng)，發(fā)殃行銀把行將償已抵窯押的燥房地混產(chǎn)債禾權(quán)讓肢渡給幸抵押涼貸款蹄的交桌易機(jī)弟構(gòu)，牽這些井機(jī)構(gòu)遲在二紹級市昆場上梯將成漆千上跟萬的帳債權(quán)擊，打扛包推守向金臭融市鼠場(窯即抵旦押貸落款證唯券化沙)，子從金零融市窯場吸榆收資掏金投葉到房驢地產(chǎn)頑抵押圾貸款擦的發(fā)電行銀菜行。碑哥三、交從美爸國住茅房金禮融機(jī)止制得盟到的濱啟示澇美國忘在住滅房金臨融體監(jiān)系中習(xí)樹立溜了罷“蓋市場棉機(jī)制覺與政今府干劇預(yù)相昌結(jié)合撈”智的良烘好典蔬范，剪使住財房金拿融體澤系穩(wěn)優(yōu)步發(fā)駐展并織日趨洽成熟信。目猾前，好我國疏的住添房抵菌押貸紅款以瘋成倍皂的速傳度增頸長，蒸截至序20春02披年3況月，我我國腥的住電房抵鼻押貸雀款市鹽場大雹概有臨65書00兆億左賴右。約但由城于我蔑國住持房金灣融機(jī)若制的嗓不成南熟，嚴(yán)形成鍵住房顫市場通上強(qiáng)射大的餐消費側(cè)需求僚和有掛支付床能力唯的需刑要相錢對不柏足的扒矛盾撥，造緊成我妥國住綢房消怕費發(fā)影展緩為慢。史因此窩，我視們總環(huán)結(jié)了莊美國痰房地論產(chǎn)金轎融機(jī)氣制的捏經(jīng)驗育，提仍出一惠些促奮進(jìn)我檔國住卸房金叔融和蘿住房臺消費迷發(fā)展賺的建院議：譽(yù)平1．澇政府裕介入館住房煩金融復(fù)市場會是必節(jié)要的反，但含必須貢符合陜市場旨機(jī)制虧的原裳則胸政府銀介入畏有兩欄種形奸式：下一種山是直筋接干階預(yù)，暈一種習(xí)是間卵接干副預(yù)。炒美國碰政府擁對房認(rèn)地產(chǎn)祖金融泊的干貍預(yù)則衛(wèi)是建閉立在楊高度晚發(fā)達(dá)剝的市乒場體冊制下剖的，違是間福接干體預(yù)。錢我國礦正處倍于經(jīng)未濟(jì)轉(zhuǎn)泥軌時朝期，鋤我國場市場釋經(jīng)濟(jì)趣體制電的特攜征是快參與澆市場克交易速主體吉地位陵的平記等。鴉因此天，從謝經(jīng)濟(jì)布體制淹改革械的目擴(kuò)標(biāo)看秀，我余們對垃住房裝金融震的干塑預(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