東山棗園項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)-可行性研究報(bào)告

棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-40-太原市東山棗園項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告總論：1.1項(xiàng)目開發(fā)背景1.1.1片區(qū)開發(fā)背景該項(xiàng)目位于太原市長風(fēng)東街起點(diǎn)以東，處于太原市“十二五”規(guī)劃9大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一的棗園新區(qū)。棗園新區(qū)位于太原市東部近山地區(qū)，長期以來，迫于太原市地理?xiàng)l件、腹地空間、發(fā)展磁力等多種因素，城市總體規(guī)劃對該區(qū)域一直作為不發(fā)展用地控制，隨著長風(fēng)立交橋的修建和長風(fēng)東街的貫通，該地區(qū)的區(qū)位、交通條件發(fā)生了重大改變，并成為太原市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。在山西省政府、太原市政府主導(dǎo)下，棗園新區(qū)正在按照《棗園新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，目前處于初級階段。1.1.2片區(qū)發(fā)展背景隨著太原市長風(fēng)街東延工程的順利實(shí)施，拉近了東山地區(qū)到太原市核心地區(qū)的距離，太原市“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，讓東山這個(gè)板塊備受重視，該區(qū)域的房價(jià)地價(jià)也開始逐步走高。按照《棗園新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，該片區(qū)控規(guī)目標(biāo)為“建設(shè)適宜居住、休閑度假、擁有高品質(zhì)城市功能和空間的新區(qū)”，結(jié)合地塊用地控制指標(biāo)，該片區(qū)將會逐步成為太原市唯一的一個(gè)高檔生活片區(qū)。相對于太原市其他地域，該區(qū)域城市市政配套尚處于不斷完善當(dāng)中，地塊處于投資價(jià)值洼地，有較大的升值空間。目前嚴(yán)厲的信貸調(diào)控政策對公寓類購買者產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響較大，而對高端客戶并不形成有效約束，高端住宅市場需求相對穩(wěn)定。另外近年來山西煤炭政策的調(diào)整，煤老板們的資金釋放，該區(qū)域也成為煤老板們置業(yè)與投資的一個(gè)選擇。見附圖：太原市東山棗園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置示意圖。1.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1.2.1建設(shè)規(guī)模該宗地塊總占地面積36774平方米，合55.2畝。項(xiàng)目用地南北長170米左右，東西寬210米左右，按照用地規(guī)劃各項(xiàng)用地控制指標(biāo)，該地塊可發(fā)開建筑面積為41187平方米1.2.2建設(shè)目標(biāo)參照周邊項(xiàng)目的定位，該項(xiàng)目可建設(shè)高檔的聯(lián)排別墅。1.3經(jīng)濟(jì)效益分析1.3.1投資估算該項(xiàng)目用地由山西永固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以市場公開出讓方式取得土地使用權(quán)，我公司以收購永固公司股權(quán)的方式取得該宗地塊的土地使用權(quán)，土地價(jià)格為450萬元/畝，土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為24822萬元，考慮建設(shè)期的土地使用稅220.64萬元，拆遷費(fèi)92萬元，合計(jì)土地費(fèi)用為25134.64萬元。永固房地產(chǎn)公司的股東單位為晉中鼎盛建筑咨詢有限責(zé)任公司。該項(xiàng)目總用地面積為36774平方米，按用地控制指標(biāo)計(jì)算，該項(xiàng)目可開發(fā)建筑面積為41187平方米。其中聯(lián)排別墅建筑面積36000平方米，沿街商業(yè)為51別墅與商業(yè)占地面積10297平方米，總圖道路硬化占地面積為5600平方米，景觀及公共綠地占地面積為20877平方米。聯(lián)排別墅45棟，共90戶，戶均建筑面積所有別墅按地上三層，地下一層考慮。按最大建筑面積41187平方米計(jì)算，總投資為52371.66萬元，合建筑面積每平方米12607元，具體成本構(gòu)成如下：1.3.1.1土地成本序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑面積單位成本（元/m2）可售面積單位成本（元/m2）估算值（萬元）備注1土地費(fèi)用6027610325134.642土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)畝55.166027602724822.00450萬/畝3土地使用稅5454220.644拆遷費(fèi)用2222921.3.1.2前期費(fèi)用序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑面積單位成本

（元/m2）可售面積單位成本

（元/m2）估算值

（萬元）備注前期費(fèi)用3813811611.501方案設(shè)計(jì)費(fèi)平方米411875050205.9312施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)（含綜合管網(wǎng)）平方米411873636148.2723景觀設(shè)計(jì)費(fèi)平方米411873030123.5634三通一平費(fèi)平方米411876363257.6945臨時(shí)設(shè)施費(fèi)平方米411875520.5956抗震審查費(fèi)平方米41187114.1267施工圖紙審查費(fèi)平方米411875519.2878可研編制費(fèi)平方米411877730.5089勘察費(fèi)、勘察審查費(fèi)平方米41187171769.69910招投標(biāo)代理費(fèi)平方米41187151563.691011城建檔案費(fèi)平方米41187114.121112勞動保險(xiǎn)費(fèi)平方米411873313.071213垃圾處理費(fèi)平方米411873030123.561314工程監(jiān)理費(fèi)平方米411875353218.601415測量放線、公示費(fèi)等平方米41187216.181516研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)平方米411873312.361617防空工程易地建設(shè)費(fèi)平方米411876060247.121718高可靠性供電費(fèi)KV2057101043.19181.3.1.3建安工程費(fèi)用序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑面積單位成本

（元/m2）可售面積單位成本

（元/m2）估算值

（萬元）備注建安工程費(fèi)211521158710.951土建工程費(fèi)平方米41187180018007413.582采暖工程費(fèi)平方米411878080329.49地暖（包括盤管、防水等）3電氣工程費(fèi)平方米41187120120494.244給排水工程費(fèi)平方米411876060247.125燃?xì)庖胭M(fèi)平方米41187151561.78太原市標(biāo)準(zhǔn)6弱電工程費(fèi)平方米411874040164.751.3.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑面積

單位成本

（元/m2）可售面積

單位成本

（元/m2）估算值

（萬元）備注市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6236232654.26小市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3983981728.241給排水管網(wǎng)及構(gòu)筑物費(fèi)平方米411873535144.152變配電設(shè)備及線路費(fèi)平方米411878080329.493供熱工程費(fèi)平方米411876060247.124道路及綠化工程費(fèi)平方米26477193193794.315消防工程費(fèi)平方米411873030123.56定額P34，屬綜合開發(fā)區(qū)外三級6管溝米11208002289.60大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)225225926.021給水工程平方米411874415.78管徑100mm，單價(jià)175.38元/米，距離300米2污水工程平方米41187151563.00管徑300mm，單價(jià)273.9元/米，距離700米3雨水工程平方米41187151563.00管徑300mm，單價(jià)300元/米，距離700米4采暖工程平方米411876060247.12市政引入主接口，60元/平方米5供電工程平方米411876060247.12箱變：600千瓦2臺，800千瓦1臺，60萬元每臺，發(fā)電機(jī)50萬元包括安裝費(fèi)，線路費(fèi)用60萬元1.3.1.5政府規(guī)費(fèi)序號工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑面積單位成本

（元/m2）可售面積單位成本

（元/m2）估算值

（萬元）備注政府規(guī)費(fèi)4848196.871基礎(chǔ)設(shè)施配套平方米411873535144.1512消防設(shè)施配套費(fèi)平方米411874416.4723散裝水泥專項(xiàng)基金平方米41187113.2934新型墻體材料保證金平方米411878832.9541.3.1.6土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用五項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)38308.23萬元，合建筑面積每平方米9193元。1.3.1.7不可預(yù)見費(fèi)：38308.23x5%=1915.41萬元1.3.1.8企業(yè)管理費(fèi)：（38308.23+1915.41）x2%=804.47萬元1.3.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用：4997.46萬元1.3.1.10銷售費(fèi)用：74136.60x3%=2224.10萬元1.3.1.11銷售稅金（營業(yè)稅及附加）：74136.60x5.56%=4121.99萬元1.3.2經(jīng)濟(jì)效益1.3.2.1銷售單價(jià)根據(jù)周邊樓盤銷售情況，綠地一期2010年售價(jià)15000元/平方米，已售罄，二期將在2011年6月開始銷售，售價(jià)在18000元/平方米，半山玫瑰莊園售價(jià)20000元/平方米。按以上周邊銷售市場調(diào)查，該項(xiàng)目的別墅售價(jià)按照18000元/平方米，商業(yè)售價(jià)按照18000元/平方米估算。該項(xiàng)目銷售額為74136.60萬元。銷售毛利潤為74136.60-52371.66萬元=21764.94萬元產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積（m2）可售面積（m2）可售單價(jià)（元/m2）可售總額(萬元)住宅別墅36000360001800064800.00商業(yè)51875187180009336.60合計(jì)411874118774136.601.3.2.2利潤分析該項(xiàng)目從2011年二季度開始做前期工作，2011年三季度開始施工，2012年二季度主體施工完成，具備預(yù)售條件。2012年三季度開始銷售，工程于2013年2季度施工完成,別墅于2014年三季度全部銷售。2011年三季度前共需土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及施工準(zhǔn)備費(fèi)等前期啟動資金34002.66萬元。2012年三季度開始有凈現(xiàn)金流入，2014年一季度之前可收回所有前期投資并開始盈利。最終該項(xiàng)目盈利21764.94萬元。二、項(xiàng)目區(qū)位分析2.1項(xiàng)目地形地貌及周邊環(huán)境2.1.1地理位置該項(xiàng)目處于太原市“十二五”規(guī)劃9大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一——棗園新區(qū)，東側(cè)為規(guī)劃中的片區(qū)給水加壓站，南側(cè)為規(guī)劃中的棗園公園，西側(cè)為待開發(fā)土地，目前為果園，北側(cè)為建設(shè)中的恒大山水城。該地塊距市中心約10.3公里，距火車站約8.5公里，距武宿機(jī)場約10.1公里，距山西大學(xué)及山西財(cái)經(jīng)大學(xué)6.5公里，處于離太原核心區(qū)較近的東山地帶。見附圖2.1.2交通狀況該項(xiàng)目位于太原市東西向主干道--長風(fēng)東街沿線，距長風(fēng)高速口3.5公里，可以非常便捷地進(jìn)入太原環(huán)線高速公路，也可以方便的走上長風(fēng)街，交通相當(dāng)便利。見附圖：太原市城市交通規(guī)劃示意圖。2.1.3市政規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r地塊緊臨長風(fēng)東街入口，目前市政水、電已連通至片區(qū)內(nèi)。市政污水及煤氣也處在規(guī)劃實(shí)施當(dāng)中，片區(qū)內(nèi)半山國際項(xiàng)目、半山玫瑰莊園項(xiàng)目等樓板已進(jìn)入開發(fā)，且銷勢良好。2.1.4宗地地勢地貌該項(xiàng)目地塊呈東北高，西南低的地勢地貌，坡度較緩，高差在7米左右。土地主要為果園，區(qū)內(nèi)有約500平方米的廢棄的溫棚，地塊西側(cè)有規(guī)劃已施工完成的110KV薛馬線市政供電線路。北側(cè)自東向西有一條沖溝，溝長約150米，溝寬約15米左右，沖溝與周邊場地高差在2~5米

2.1.5現(xiàn)狀照片宗地東側(cè)東側(cè)為空地，距離地邊界100米左右有新改造完成的10kv高壓線。宗地南側(cè)南側(cè)為果園，有廢棄的高壓塔宗地西側(cè)遠(yuǎn)處3.5公里左右有復(fù)地別墅項(xiàng)目宗地東南側(cè)塔吊處為正在施工的北京人防培訓(xùn)基地宗地北側(cè)，正在施工的恒大山水城項(xiàng)目宗地地塊內(nèi)部墳?zāi)箯U棄的果園看護(hù)房進(jìn)出現(xiàn)狀道路蘋果樹沖積溝蘋果樹蘋果樹進(jìn)出現(xiàn)狀道路2.2片區(qū)規(guī)劃要求2.2.1片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)該片區(qū)規(guī)劃為建立一個(gè)“以生態(tài)綠化為基礎(chǔ)、以交通干道為依托”的片區(qū)組合式布局結(jié)構(gòu)，東西向以長風(fēng)東街延長線、南北向以城市主干路為規(guī)劃區(qū)軸線，沿線布置大型商業(yè)、文化、娛樂等公共建筑，形成尺度宜人的居住空間，并適應(yīng)多點(diǎn)啟動的彈性發(fā)展要求。2.2.2片區(qū)規(guī)劃布局整個(gè)片區(qū)規(guī)劃以“建設(shè)居住、度假為主要功能，以擁有高品質(zhì)城市功能和空間”的新區(qū)為原則，由西向東依次規(guī)劃為中檔的花園式住宅、低密度住宅，建筑密度依次降低，環(huán)境質(zhì)量依次提高，以滿足不同消費(fèi)群體的需求。居住區(qū)的環(huán)路通過布置公共綠地，設(shè)置人性化休閑、健身、交通設(shè)施及尺度宜人的環(huán)境景觀，形成適宜居民休閑散步的環(huán)狀道路。見附圖：項(xiàng)目片區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃示意圖。2.2.3地塊用地分類與控制本宗地位于棗園新區(qū)規(guī)劃片區(qū)東部，目前用地性質(zhì)為耕地，控制容積率限制為1.0，建筑密度28%，建筑限高15米，綠地率40%。2.2.4土地利用規(guī)劃該片區(qū)土地利用規(guī)劃主要由居住用地、居住配套公共服務(wù)設(shè)施用地、居住區(qū)綠地三部分組成。該地區(qū)規(guī)劃有中學(xué)3所，小學(xué)5所、幼兒園9所。有社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生站6處，文體活動站7處，老年活動站7處，集貿(mào)市場3處，儲蓄所3處，郵政所7處，社區(qū)綜合管理處6處。三、產(chǎn)品需求分析3.1市場現(xiàn)狀調(diào)查3.1.1片區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀該片區(qū)總規(guī)劃用地面積7.19平方公里，地塊控制開發(fā)建筑面積460.08萬平方米。目前此片區(qū)在建項(xiàng)目100萬平方米左右，已建成并投入使用的建筑面積合計(jì)14.72平方米，各市政配套工程正在逐步跟進(jìn)，片區(qū)開發(fā)處于初級階段。3.1.2片區(qū)建設(shè)項(xiàng)目調(diào)查棗園新區(qū)較大新建及在建項(xiàng)目有6個(gè)，其中離目標(biāo)項(xiàng)目較近的有兩個(gè)，恒大山水城離本項(xiàng)目選址0.6公里，北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地距離本項(xiàng)目選址1.2公里，較遠(yuǎn)的有四個(gè)綠地一期項(xiàng)目、綠地二期項(xiàng)目、復(fù)地項(xiàng)目、半山玫瑰花園項(xiàng)目，距本項(xiàng)目3公里左右。見附圖：棗園片區(qū)規(guī)劃配套工程及在建工程位置示意圖。3.1.2.1恒大山水城項(xiàng)目恒大山水城在本項(xiàng)目的西北側(cè)，距本項(xiàng)目0.6公里，規(guī)劃總建筑面積約81萬平方米，共6080戶，共由26棟高層住宅組成，戶型建筑面積80~160平方米。目前已有兩棟結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目西側(cè)和南側(cè)部分道路已經(jīng)由恒大自行投資施工完成，小區(qū)大門、圍墻、小區(qū)內(nèi)廣場及區(qū)內(nèi)綠化工程與相應(yīng)的樓體施工同步，已完成部分區(qū)域。該項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)在2012年6月投入使用。該項(xiàng)目對外宣傳配套供暖為小區(qū)集中供熱、分戶供暖，由于市政配套供水不能及時(shí)跟進(jìn)，恒大已在小區(qū)周邊打深水井供水過渡。3.1.2.2北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地項(xiàng)目北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，距離調(diào)查項(xiàng)目1.2公里左右，該項(xiàng)目建筑面積10000平方米，地下一層，地上一層，目前地下工程施工已完成。3.1.2.3綠地開發(fā)項(xiàng)目綠地開發(fā)項(xiàng)目位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，距調(diào)查項(xiàng)目3公里左右，總建筑面積20萬平方米，分兩期開發(fā)建設(shè)。一期（半山國際）共有460套，戶建筑面積在320平方米左右。已經(jīng)售罄。二期（諾丁山）共有220套，戶建筑面積在250平方米左右，二期預(yù)計(jì)2011年4月開始銷售。綠地一期目前生活給水為市政水，煤氣管道已接通，但未通氣。電為市政供電，小區(qū)采暖為區(qū)內(nèi)鍋爐供暖。3.1.2.4半山玫瑰花園項(xiàng)目半山玫瑰莊園位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，主要規(guī)劃有聯(lián)排別墅和小洋房，其中別墅74棟，地下一層，地上二層，共148戶，每戶建筑面積在300平方米左右。小洋房為多層建筑，共12棟樓，每棟樓兩個(gè)單元，9層，帶入戶獨(dú)立電梯，一梯兩戶，每戶建筑面積在130~220平方米左右，共300戶。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年7月開始銷售，2012年底交房。3.2市場供求預(yù)測與價(jià)格分析太原市別墅市場在2004年中開始放量，由于用地政策收緊，從05年到08年逐年縮量，09年別墅市場又開始升溫。別墅價(jià)格也開始逐年走高，太原市別墅主要集中在東山、龍山、澗河路、濱河路區(qū)域，這些地區(qū)最大特點(diǎn)為交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅，與市中心距離大多在10—15公里之間。序號年份別墅供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（萬m2）戶均面積（m2）12004年20.764633.325022005年5.16606037032006年1.5790030542007年4.6700031052008年3830030062009年14.281200040072010年4130003003.2.1 別墅產(chǎn)品分布區(qū)域在近幾年太原市“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”的城市擴(kuò)張政策驅(qū)動下，別墅項(xiàng)目也隨著城市的擴(kuò)張，依靠自然景觀，逐漸的分布在太原轄區(qū)四大區(qū)域，包括東山區(qū)、龍山風(fēng)景區(qū)、東客站片區(qū)、濱河路沿線，別墅的銷售價(jià)格普遍在同區(qū)域其他普通住宅的2倍以上。在售別墅樓盤詳見下表：序號名稱位置占地（m2）建筑面積元/m2均價(jià)元/m21半山玫瑰莊園迎澤半山別墅核心區(qū)150002長島國際太原萬柏林區(qū)濱河西路36667120000160003龍觀天下五龍口東街888號666674000090004富貴園平陽南路65號66666200000110005東龍壹灣機(jī)場大道延長線17333410000090006花香麗舍小店高速路口13000014500077507五龍灣陽光海岸杏花嶺經(jīng)園路280號69466194038100008水域金岸晉源省體育中心南部210001150000123003.2.2 競爭對手分析本項(xiàng)目作為一個(gè)別墅樓盤，在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)有“得二三線城市者得天下”之說。所以，一線城市的一流地產(chǎn)商將涌入二三線城市，其產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)，企業(yè)資金實(shí)力和把握市場的能力都是一流的，將是本項(xiàng)目乃至公司今后在太原發(fā)展壯大的直接競爭者，是本項(xiàng)目的潛在競爭對手。2011年即將發(fā)售的別墅樓盤（半山二期、玫瑰花園），以及今后兩年在該區(qū)域新建的別墅項(xiàng)目又會成為本項(xiàng)目的直接威脅。3.2.3風(fēng)險(xiǎn)分析3.2.3.1 項(xiàng)目優(yōu)勢（strength）A、區(qū)位優(yōu)勢——上風(fēng)上水，龍脈所在該項(xiàng)目位于棗園新區(qū)中心，長風(fēng)東街沿線，具有豐富的景觀資源，規(guī)劃中的棗園公園距本項(xiàng)目僅一路之隔，此區(qū)域無大型工業(yè)，植被良好，空氣清新，生態(tài)環(huán)境絕佳，處于綠色氧吧之中。B、周邊配套邊優(yōu)勢棗園新區(qū)建成后周邊擁有中學(xué)三所,小學(xué)五所,幼兒園九所,社區(qū)衛(wèi)生站六處,老年活動站七處,集貿(mào)市場三處,儲蓄所三處,郵政所7處,社區(qū)綜合管理處六處，是本項(xiàng)目潛在的發(fā)展和升值優(yōu)勢。c、交通優(yōu)勢本項(xiàng)目距長風(fēng)高速收費(fèi)站僅3公里，至機(jī)場僅需20分鐘,至市中心只需15分鐘，屬于聯(lián)系市內(nèi)與市外的交通樞紐地帶，交通相當(dāng)便捷。D、建筑優(yōu)勢本項(xiàng)目采用人性化設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分給住戶使用，使各家有菜地、有果園、有車庫，有車位，在都市中享受到寧靜優(yōu)雅的田園生活。3.2.3.2 項(xiàng)目劣勢市政配套工程處于完善之中由于該新區(qū)目前處于規(guī)劃建設(shè)階段，市政給水、市政采暖、市政天然氣、市政道路、市政污水均接至新區(qū)邊緣，是對該項(xiàng)目來說最大的不確定性，但考慮周邊政府工程——北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地將于2012年底投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目——恒大山水城，2011年年中將進(jìn)行開盤銷售，2012年年底交房。市政配套工程與該項(xiàng)目有一定的可比性。3.2.3.3項(xiàng)目機(jī)會（opportunity）A、不斷增長的目標(biāo)消費(fèi)群體太原市乃至山西省對高檔樓板的需求日益提高，該片區(qū)綠地一期別墅項(xiàng)目在開盤兩天之內(nèi)即銷售一空，太原市中心高檔高層住宅項(xiàng)目星河灣項(xiàng)目開盤6小時(shí)創(chuàng)造了40億元的中國地產(chǎn)營銷紀(jì)錄。不斷增加的消費(fèi)人群是該項(xiàng)目最大的機(jī)會?！疤飯@生活”已成為人們理想中的居家生活方式，也是未來別墅地產(chǎn)發(fā)展的主打趨勢，通過市場運(yùn)作加以概念推廣，勢必成為引領(lǐng)太原別墅地產(chǎn)的龍頭至尊。B、稀缺性本案擁有獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢、豐富的景觀資源優(yōu)勢，這已是其它地產(chǎn)項(xiàng)目無法相比的。通過“事件營銷”“體驗(yàn)營銷”“旅游營銷”加以市場炒作，必將成為省城太原眾人所睹的焦點(diǎn)。C、隱性機(jī)會用“田園生活”來引導(dǎo)客戶，樹立客戶對“田園生活”的感性認(rèn)識，以“銷售住宅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售生活方式”。四、建筑方案選擇4.1建筑設(shè)計(jì)原則按照用地規(guī)劃，該地塊土地性質(zhì)為住宅，建筑容積率1.0，建筑密度為28%，綠地率不小于40%，該項(xiàng)目盡量做足建筑規(guī)模，建筑密度按28%計(jì)算。整體項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格融入片區(qū)規(guī)劃，由于體量較小，順應(yīng)周邊及相鄰建筑風(fēng)格，順應(yīng)周邊環(huán)境氛圍。4.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案該項(xiàng)目可開發(fā)建筑面積為41187平方米。其中聯(lián)排別墅建筑面積36000平方米，沿街商業(yè)4687平方米，配套工程建筑面積為該項(xiàng)目總用地面積為36774平方米，別墅與商業(yè)占地面積10297平方米，總圖道路硬化面積為5600平方米，景觀及公共綠地面積為20877聯(lián)排別墅100戶，戶均建筑面積360平方米左右。所有別墅按地上三層，地下一層考慮。4.3項(xiàng)目配套工程4.3.1給水工程：項(xiàng)目東南角300米左右位置有規(guī)劃市政水源小區(qū)日最大用水量為：10升/m2*36000m2（住宅）+10升/m2*5186m2（公建配套）+2升/m2*20877.06m故小區(qū)市政給水管管徑100mm即可滿足需要。4.3.2排污工程：在項(xiàng)目西南角位置，據(jù)項(xiàng)目700米位置有規(guī)劃管徑400mm的市政污水管和管徑900mm小區(qū)日最大水排放量為：9.5升/m2*36000m2(住宅)+9升/m2*5186m故小區(qū)市政排水管管徑300mm即可滿足需要。4.3.3雨水工程在項(xiàng)目西南角位置，據(jù)項(xiàng)目700米位置有規(guī)劃的管徑400mm的市政污水管和管徑900mm的市政雨水管。小區(qū)最大雨水排放量為：10升/m2*36774m2=故小區(qū)市政排水管管徑300mm即可滿足需要。4.3.4采暖工程在項(xiàng)目西側(cè)400米位置有規(guī)劃換熱站一座。采暖面積41187，主管管徑150mm4.3.5在項(xiàng)目北側(cè)500米小區(qū)煤氣日最大用量：4.4m3/戶*90戶+5186m2*0.08m=810.88m3

煤氣主管道4.3.6在項(xiàng)目北側(cè)500米位置有規(guī)劃的高壓供電開閉所一座小區(qū)最大用電負(fù)荷計(jì)算：別墅用電量：36000*40=1440千瓦公建配套設(shè)施用電量：5186*100=518.6千瓦用電量小計(jì)：1958.6千瓦，另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%。則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：

1958.6*（1+5%）=2056.5千瓦

選用箱變?nèi)萘繛?056KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為600KVA變電所2座，設(shè)10KV容量為800KVA變電所1座即可滿足小區(qū)用電。另外可選擇400kw的采用發(fā)電機(jī)一臺，作為緊急備用電源。序號項(xiàng)目用電量所需管徑或線路指標(biāo)距項(xiàng)目距離其他1給水工程453.7立方米DN100300米2污水工程388立方米DN300700米3雨水工程400立方米DN300700米4采暖工程41186.54立方米DN150400米5煤氣工程810.88立方米DN150500米6供電工程2056.5千瓦10kv500米選用箱變?nèi)萘繛?056KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為600KVA變電所2座，設(shè)10KV容量為800KVA變電所1座即可滿足小區(qū)用電。另外可選擇400KW的柴油發(fā)電機(jī)一臺，作為緊急備用電源。4.4裝修標(biāo)準(zhǔn)·住宅墻面，混合砂漿，掛白。頂棚水泥漿，刮白。地面，水泥砂漿找平抹光，具備鋪設(shè)木地板的條件?！じ呒夑柵_封閉，中空玻璃斷橋鋁窗戶?！ね鈮拔菝姹夭捎脭D塑板保溫。·外墻采用高檔外墻涂料。大面積采用石材干掛，勒角用大理石?！そo水采用PP-R冷水管，排水采用柔性鑄鐵管?！げ膳捶謶粲?jì)量的采暖系統(tǒng)考慮，按地暖考慮。·供電主干線采用VV銅芯電纜，每戶設(shè)一個(gè)分戶配電箱?！ぷ≌謶糸T按不銹鋼三防門考慮，·管井間門按甲級防火門考慮?！な彝饪倛D主道路采用瀝青路面，支干道、綠化內(nèi)小道按碎拼花崗巖和防凍裂彩磚考慮，景觀考慮水溪、噴泉、背景音樂。·室外附屬設(shè)備，按片區(qū)詳規(guī)設(shè)計(jì)要求，臨近位置有換熱站、煤氣調(diào)壓站、開閉所，故本案投資測算不再考慮。見附圖五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5.1建設(shè)工期為加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，減少財(cái)務(wù)成本，使該項(xiàng)目盡快盡早的達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，該項(xiàng)目擬采用一期連續(xù)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)期為2011年4月——2014年9月，總開發(fā)周期為3.5年。5.2實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目從2011年二季度開始進(jìn)入研發(fā)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等前期階段，于2011年三季度開始辦理建設(shè)用地許可證等報(bào)規(guī)報(bào)建手續(xù)，同年三季度開始施工，2012年三季度開盤銷售。項(xiàng)目至2013年二季度竣工，截止2014年三季度，項(xiàng)目全部銷售完成，交付物業(yè)公司管理。具體實(shí)施進(jìn)度詳附表一：太原市東山棗園項(xiàng)目開發(fā)工作計(jì)劃表。六、投資估算與資金籌措6.1建設(shè)總投資估算該項(xiàng)目最大建筑面積41187計(jì)算，總投資為53793.45萬元。具體計(jì)算過程詳見1.3.1項(xiàng)中的投資估算。序號工程或費(fèi)用名稱建筑面積單位成本

（元/m2）總成本（萬元）1土地費(fèi)用602725134.642前期費(fèi)用3811611.503建安工程費(fèi)用21158710.954基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6232654.265政府規(guī)費(fèi)48196.87小計(jì)919338308.236不可預(yù)見費(fèi)4651915.417企業(yè)管理費(fèi)195804.478財(cái)務(wù)費(fèi)用12134997.469銷售費(fèi)用5402224.1010銷售稅金10014121.99小計(jì)341514063.44總計(jì)1260752371.66凈利潤528421764.946.2資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)金流量分析，度該項(xiàng)目需啟動資金34002.66萬元，其中包括土地費(fèi)用25134.64萬元，前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及施工準(zhǔn)備費(fèi)等8868.02萬元。經(jīng)過估算該項(xiàng)目開發(fā)工程總投資額為52371.66萬元，需啟動資金34002.66萬元。本項(xiàng)目資金籌措方式按通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入方式，即自籌、銀行貸款和銷售收入相結(jié)合的辦法。公司自籌資金25000萬元，申請銀行貸款9002.66萬元，其余款額在施工過程中由銷售收入解決。七、財(cái)務(wù)分析7.1基本參數(shù)開發(fā)項(xiàng)目總投資額：52371.66萬元。項(xiàng)目工程開發(fā)期為：2011年4月~2013年9月。該項(xiàng)目總用地面積為36774㎡，其中建筑占地10297平方米，總圖道路硬化面積為5600平方米，景觀及公共綠地面積為20877該項(xiàng)目總建筑面積為41187平方米，其中聯(lián)排別墅36000平方米（其中地上建筑面積27000平方米，地下室面積9000平方米）；沿街商業(yè)5187平方米，聯(lián)排別墅100戶左右，戶均建筑面積360按最大建筑面積41187計(jì)算，總投資為52371.66萬元，合建筑面積每平方米12607元。7.2售房價(jià)格確定根據(jù)“1.3.2經(jīng)濟(jì)效益”分析，該樓盤別墅銷售均價(jià)預(yù)計(jì)18000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)18000元/平方米。7.3銷售收入考慮居住人群入住的不及時(shí)性以及該片區(qū)的逐漸成熟性，部分商業(yè)也按別墅銷售單價(jià)預(yù)計(jì)銷售收入。該項(xiàng)目銷售額為74136.60萬元。7.4銷售成本根據(jù)“1.3.1投資估算”的銷售成本測算，該項(xiàng)目銷售成本為6346.09萬元。其中：銷售費(fèi)用2224.10萬元銷售稅金（營業(yè)稅及附加）4121.99萬元7.5利潤根據(jù)“1.3.2經(jīng)濟(jì)效益”分析，該項(xiàng)目銷售毛利潤為74136.60-52371.66=21764.94萬元7.6財(cái)務(wù)盈利性分析投資利潤率(%)=凈利潤/全部投資×100%=21764.94/52371.66×100%=41.56%實(shí)投資金年回報(bào)率(%)=(凈利潤/實(shí)投資金)/3.5×100%=(21764.94/34002.66)/3.5×100%=18.29%7.7不確定性分析7.7.1敏感性分析一：如果該工程投資額增加5%工程投資：38308.23萬元×1.05=40223.64萬元不可預(yù)見費(fèi)：40223.64萬元×5%=2011.18萬元企業(yè)管理費(fèi)：（40223.64萬元+1988.50萬元）×2%=844.70萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：40223.64萬元×20%=8044.73萬元項(xiàng)目銷售收入：74136.60萬元銷售成本銷售費(fèi)用：74136.60x3%=2224.10萬元銷售稅金（營業(yè)稅及附加）：74136.60x5.56%=4121.99萬元銷售成本：2224.10萬元+4121.99萬元=6346.09萬元全部投資40223.64萬元+2011.18萬元+844.70萬元+8044.73萬元+6346.09萬元=57470.34萬元利潤利潤=銷售收入－全部投資=74136.60萬元－57470.34萬元=16666.26萬元財(cái)務(wù)盈利性分析全部投資利潤率(%)=凈利潤/全部投資×100%=16666.26/57470.34×100%=29.00%7.7.2敏感性分析二：銷售收入降低5%。工程投資：38308.23萬元不可預(yù)見費(fèi)：1915.41萬元企業(yè)管理費(fèi)：（38308.23萬元+1915.41萬元）×2%=804.47萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：4997.46萬元項(xiàng)目銷售收入：74136.60萬元×0.95=70429.77萬元銷售成本銷售費(fèi)用：70429.77x3%=2112.89萬元銷售稅金（營業(yè)稅及附加）：70429.77x5.56%=3915.90萬元銷售成本：2112.89萬元+3915.90萬元=6028.79萬元全部投資38308.23萬元+1915.41萬元+804.47萬元+4997.46萬元+6028.79萬元=52054.36萬元利潤利潤=銷售收入－全部投資=70429.77萬元－52054.36萬元=18375.41萬元財(cái)務(wù)盈利性分析全部投資利潤率(%)=凈利潤/全部投資×100%=18375.41/52054.36×100%=26.09%通過計(jì)算，本項(xiàng)目投資利潤率為41.56%，年全部投資利潤率為11.87%。根據(jù)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)金流量分析，該項(xiàng)目需啟動資金34002.66萬元，其中包括土地費(fèi)用25134.64萬元，前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及施工準(zhǔn)備費(fèi)等8868.02萬元，該項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)周期為3.5年。按照實(shí)投資金計(jì)算年回報(bào)率為18.55%。以上數(shù)據(jù)表明該開發(fā)項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，通過不確定性分析，該項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)組合最不利的情況下，各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算值均大于行業(yè)的基準(zhǔn)值，表明該項(xiàng)目開發(fā)投資有足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。八、結(jié)論與建議8.1結(jié)論8.1.1該項(xiàng)目處于太原市“十二五”計(jì)劃中9大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，該片區(qū)距市中心約8.3公里，距火車站約6.5公里，距武宿機(jī)場約8.1公里，處于離太原核心區(qū)較近的東山地帶。8.1.2該片區(qū)總規(guī)劃用地面積7.19平方公里，地塊控制開發(fā)建筑面積460.08萬平方米。目前在此片區(qū)在建項(xiàng)目100萬平方米左右，已建成并投入使用的建筑面積合計(jì)14.72平方米，各市政配套工程正在逐步還沒有及時(shí)跟進(jìn)，片區(qū)開發(fā)處于初級階段。8.1.2根據(jù)已批準(zhǔn)的太原市對該區(qū)域的控規(guī)目標(biāo)“建設(shè)適宜居住、休閑度假、擁有高品質(zhì)城市功能和空間的新區(qū)”，結(jié)合該片區(qū)已實(shí)施和正在實(shí)施的開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀，該區(qū)域適合開發(fā)極高品質(zhì)的休閑、居住、養(yǎng)生住宅項(xiàng)目。8.1.4根據(jù)不同渠道信息及正在實(shí)施的現(xiàn)有項(xiàng)目投入使用預(yù)期時(shí)間，結(jié)合太原市第十二個(gè)五年計(jì)劃，該片區(qū)各市政配套工程將是太原市政府下一步工作重點(diǎn)。8.2建議8.2.1在市政給水、市政供熱等政府配套工程不能及時(shí)跟進(jìn)的情況下，建議在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立解決完善，可采用電熱分戶式采暖，深水井方式取水等，在依靠市政配套的情況下，不依賴市政配套。8.2.2該項(xiàng)目建議在太原市，乃至山西省范圍內(nèi)對目標(biāo)人群進(jìn)行跟蹤，采取定制方式開發(fā)。8.2.3由于各種市政配套工程完善較晚，臨邊項(xiàng)目沒有成型的。在開發(fā)初期，著力打造地塊內(nèi)景觀環(huán)境，栽植大型喬木，建造水域。8.2.4本項(xiàng)目采用人性化設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分給住戶使用，使各家有菜地、有果園、有車庫，有車位，在都市中享受到寧靜優(yōu)雅的田園生活。

九、附表9.1附表一：太原市東山棗園項(xiàng)目開發(fā)工作計(jì)劃表9.2附表二：太原市東山棗園項(xiàng)目開發(fā)投資估算表太原市東山棗園項(xiàng)目開發(fā)投資估算表序號工程或費(fèi)用名稱建筑面積單位成本

（元/m2）總成本（萬元）1土地費(fèi)用602725134.642前期費(fèi)用3811611.503建安工程費(fèi)用21158710.954基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6232654.265政府規(guī)費(fèi)48196.87小計(jì)919338308.236不可預(yù)見費(fèi)4651915.417企業(yè)管理費(fèi)195804.478財(cái)務(wù)費(fèi)用12134997.469銷售費(fèi)用5402224.1010銷售稅金10014121.99小計(jì)341514063.44總計(jì)1260752371.66凈利潤528421764.949.3附表三：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表9.4附表四：投資計(jì)劃表9.5附表五：銷售計(jì)劃9.6附表六：還款計(jì)劃表十、附圖目錄第一章概況 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1第三節(jié)可行性研究報(bào)告的依據(jù) 2第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2第五節(jié)可行性研究報(bào)告結(jié)論 4第二章 項(xiàng)目的必要性與市場分析 4第一節(jié)：項(xiàng)目的必要性 4第二節(jié)市場分析 5第三章建設(shè)場地選擇和建設(shè)規(guī)模 5第一節(jié)建設(shè)場地 5第二節(jié)建設(shè)規(guī)模和生產(chǎn)方案 6第四章總圖布置 8第一節(jié)總圖布置 8第二節(jié)土建工程 9第五章高新技術(shù)內(nèi)容和技術(shù)流程 11第一節(jié)主要高新示范高科技技術(shù) 11第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)流程 15第六章生態(tài)環(huán)境保護(hù)及綜合利用 16第一節(jié)生態(tài)環(huán)境改善及綜合利用 16第二節(jié)環(huán)境保護(hù) 16第三節(jié)環(huán)境評價(jià) 17第七章節(jié)能 17第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù) 17第二節(jié)節(jié)能措施 17第八章安全生產(chǎn)、勞動保護(hù)與衛(wèi)生防疫 18第一節(jié)安全生產(chǎn)勞動保護(hù) 18第二節(jié)衛(wèi)生防疫 18第九章項(xiàng)目的組織管理和 19技術(shù)依托單位情況 19HYPERLINK"file:///