站北區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

站北區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告贛州商業(yè)研究.1贛州商圈調(diào)查.2站北區(qū)域商圈研究.3贛州大型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查贛州城市發(fā)展是一個(gè)由北向南、由老城向新城的發(fā)展過(guò)程，城市中心也將按照此發(fā)展趨勢(shì)移動(dòng)。贛州發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)鐘南門(mén)口黃金廣場(chǎng)中央生態(tài)公園贛州商業(yè)中心發(fā)展示意圖贛州城區(qū)向南的大躍進(jìn)發(fā)展，在伴隨著大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和人口遷移的同時(shí)，也引領(lǐng)著贛州商業(yè)區(qū)域的形成和變化；80年代，以標(biāo)準(zhǔn)鐘為商業(yè)核心的贛州城區(qū)人口規(guī)模約20萬(wàn)人；從90年代其起到2005年，以南門(mén)商圈成為城區(qū)核心商圈，城區(qū)人口規(guī)模為45萬(wàn)人；自2006年起新區(qū)商業(yè)開(kāi)始起步，到2011年城區(qū)人口總數(shù)達(dá)81.89萬(wàn)人；到2020年，新區(qū)商圈將取代南門(mén)商圈成為贛州的核心商圈。商業(yè)發(fā)展目前，贛州市已形成“四核、一點(diǎn)、一帶”的商業(yè)格局。南門(mén)商圈新區(qū)商圈

東門(mén)商圈隨著城區(qū)空間布局“南進(jìn)、西拓、舊區(qū)提升”的逐步實(shí)施，在新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組團(tuán)出現(xiàn)了消費(fèi)力強(qiáng)勁的新興商圈，并有與老城區(qū)一爭(zhēng)高低，大有后來(lái)居上之勢(shì)，已呈現(xiàn)出南門(mén)商圈與多個(gè)新型商圈并存的新格局。濱江商業(yè)帶自發(fā)形成的餐飲休閑功能定位，成為贛州商業(yè)格局的一大特色。贛州專業(yè)市場(chǎng)以建材大市場(chǎng)為代表，以其輻射整個(gè)贛州地區(qū)的強(qiáng)勁影響力成為贛州商業(yè)重要一局。西門(mén)商圈專業(yè)市場(chǎng)以上圖例不代表具體位置，僅作區(qū)域參考濱江商業(yè)帶商業(yè)格局章江新區(qū)商業(yè)雖然剛剛起步，單憑借以九方購(gòu)物中心為核心的高端商業(yè)形象，迅速建立了起輻射贛州地區(qū)的市級(jí)商圈。隨著萬(wàn)象城等項(xiàng)目的建設(shè)，新區(qū)商圈必將成為贛州市未來(lái)的核心商圈。商圈情況新區(qū)商圈商業(yè)體量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而以華潤(rùn)·萬(wàn)象城為首的大型商業(yè)項(xiàng)目將在競(jìng)爭(zhēng)中占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。后期項(xiàng)目規(guī)劃中多會(huì)考慮避其鋒芒，選擇差異化的商業(yè)業(yè)態(tài)。南門(mén)商圈是贛州市級(jí)商業(yè)中心，以國(guó)光超市、百貨大樓作為商圈的核心，輻射能力覆蓋整個(gè)贛州地區(qū)。南門(mén)商圈是贛州的老牌商圈，由上世紀(jì)70年代形成，以文清路為核心軸，依托百貨大樓和國(guó)光超市逐步發(fā)展，聚集了大量的零售業(yè)態(tài)：精品服裝、金銀首飾、圖書(shū)音像、數(shù)碼、文體用品等。南門(mén)商圈以南門(mén)廣場(chǎng)為城市地標(biāo)性建筑，同時(shí)是贛州的交通樞紐，地一大道、步步高項(xiàng)目作為南門(mén)口改造重點(diǎn)工程，將全面提升該商圈形象。商圈情況西門(mén)商圈是以國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)為核心而新形成的社區(qū)型商圈，商圈整體規(guī)模較小，輻射能力較弱，大潤(rùn)發(fā)主力店的開(kāi)業(yè)對(duì)贛州超市的發(fā)展有較大影響。大潤(rùn)發(fā)超市與2011年12月開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著西門(mén)商圈的正式成立。大賣場(chǎng)對(duì)于三線城市起著重要的聚客作用，尤其品牌連鎖超市，對(duì)贛州超市的影響力巨大。國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目以其10萬(wàn)方的商業(yè)體量成為西門(mén)商圈的核心，西門(mén)商圈因離南門(mén)商圈太近，且目前業(yè)態(tài)單一，購(gòu)物環(huán)境不及九方，尚未形成全市影響力。東門(mén)商圈是贛州市級(jí)副商業(yè)中心，依托火車站、汽車站交通優(yōu)勢(shì)，以貿(mào)易廣場(chǎng)為商圈的核心，輻射整個(gè)贛州地區(qū)。貿(mào)易廣場(chǎng)位于八一四大道，其位置緊鄰新汽車站，距離火車站路程亦較近，屬于傳統(tǒng)的交通樞紐區(qū)域，依托火車站的強(qiáng)大物流運(yùn)輸能力和政府政策傾斜，東門(mén)商圈形成了大型的省級(jí)批發(fā)市場(chǎng)和摩托車、電動(dòng)車大市場(chǎng)。金鉆廣場(chǎng)以東門(mén)商圈城市綜合體的定位面世，實(shí)際運(yùn)營(yíng)失敗；東門(mén)商圈目前規(guī)劃的嘉福國(guó)際和IMALL夢(mèng)工廠購(gòu)物中心，以集中式商業(yè)街區(qū)和大型購(gòu)物中心的定位，有望提升商圈形象。黑馬地產(chǎn)認(rèn)為，商業(yè)格局變化的驅(qū)動(dòng)因素主要有四個(gè)方面：人口因素、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)、政策規(guī)劃導(dǎo)向人口規(guī)模增長(zhǎng)、居民購(gòu)買(mǎi)力的提高以及消費(fèi)需求的變化是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素人口因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的重要因素交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀態(tài)，對(duì)商業(yè)發(fā)展具有重大影響政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的指引和向?qū)?，同時(shí)對(duì)城市商業(yè)格局也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響商業(yè)格局變化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交通系統(tǒng)建設(shè)政策規(guī)劃導(dǎo)向人口因素對(duì)多中心商業(yè)格局形成的影響人口規(guī)模的增長(zhǎng)及居民購(gòu)買(mǎi)力的提高所帶來(lái)的消費(fèi)需求的變化是贛州多中心商業(yè)格局的形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素支持人口因素人口規(guī)模增長(zhǎng)?贛州市中心城區(qū)常住人口年平均增長(zhǎng)率高達(dá)15.41%?人口規(guī)模的迅速擴(kuò)大對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)消費(fèi)需求變化隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市商業(yè)格局的演變正產(chǎn)生越來(lái)越深刻的影響居民購(gòu)買(mǎi)力不斷提高到2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16057元城市居民人均消費(fèi)支出在2011年達(dá)到11609元。2015年居民消費(fèi)總支出將達(dá)175億元。大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)推動(dòng)了人口向新的區(qū)域遷移，催生了新的商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展支持住宅地產(chǎn)因素標(biāo)準(zhǔn)鐘南門(mén)口黃金廣場(chǎng)中央生態(tài)公園贛州商業(yè)中心發(fā)展示意圖贛州的城市發(fā)展是一個(gè)由北向南的發(fā)展過(guò)程，先后經(jīng)歷了標(biāo)準(zhǔn)鐘時(shí)代、南門(mén)口時(shí)代，目前正處于南門(mén)口和黃金廣場(chǎng)區(qū)域并存的時(shí)代。隨著城市的發(fā)展和人口的遷移，未來(lái)新區(qū)中央生態(tài)公園區(qū)域?qū)⒊蔀橼M州商業(yè)金融和商務(wù)辦公中心。城市發(fā)展贛州網(wǎng)狀的道路結(jié)構(gòu)客觀上促成了多中心商業(yè)格局的形成，特別在路網(wǎng)交匯處易形成商業(yè)區(qū)域。支持交通因素中心城區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃圖西門(mén)商圈東門(mén)商圈南門(mén)商圈黃金廣場(chǎng)商圈中央生態(tài)公園商圈便利的交通是一個(gè)商業(yè)形成的先決條件，通常在多條交通路線的會(huì)合處極易形成商業(yè)中心；新贛州大道貫穿中央生態(tài)公園區(qū)域，不僅是連接新老城商圈的重要通道，同時(shí)也是連接南康、贛縣和城區(qū)的重要道路；未來(lái)規(guī)劃的兩條地鐵路線都將經(jīng)過(guò)中央生態(tài)公園區(qū)域；中央生態(tài)公園區(qū)域便利的交通使其具備成為商業(yè)中心的條件。規(guī)劃概述新區(qū)交通規(guī)劃圖休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心商務(wù)金融中心贛州政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)АＶС忠?guī)劃、政策2020年，贛州市中心城區(qū)總體將形成“兩主兩副七區(qū)一帶”的整體商業(yè)格局?！皟芍鳌笔侵竷蓚€(gè)市級(jí)商業(yè)中心，即河套老城區(qū)的南門(mén)商業(yè)中心和章江新城區(qū)的新城商業(yè)中心;“兩副”是指建設(shè)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心，分別為西城商業(yè)副中心和新世紀(jì)商業(yè)副中心;“七區(qū)”是指衛(wèi)府里商業(yè)中心、東門(mén)商業(yè)中心、站前商業(yè)中心、西門(mén)商業(yè)中心、百勝商業(yè)中心、沙河商業(yè)中心、水西湖邊商業(yè)中心“一帶”是指濱江風(fēng)情休閑帶?！囤M州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以購(gòu)物中心為核心的多商圈并存格局日益形成，并對(duì)贛州市商業(yè)格局的走向產(chǎn)生深刻影響。區(qū)域購(gòu)物組團(tuán)南門(mén)購(gòu)物中心組團(tuán)黃金廣場(chǎng)購(gòu)物中心組團(tuán)東門(mén)購(gòu)物中心組團(tuán)第一大道步步高項(xiàng)目（規(guī)劃中）文清路商業(yè)九方購(gòu)物中心春天百貨金鉆廣場(chǎng)西門(mén)購(gòu)物中心組團(tuán)大潤(rùn)發(fā)國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)……中央生態(tài)公園購(gòu)物中心組團(tuán)萬(wàn)象城（建設(shè)中）F22地塊（規(guī)劃中）區(qū)域購(gòu)物中心組團(tuán)隊(duì)商業(yè)格局的影響區(qū)域購(gòu)物中心組團(tuán)的出現(xiàn)給傳統(tǒng)的、以百貨公司為主導(dǎo)的商業(yè)格局帶來(lái)重大沖擊；區(qū)域購(gòu)物中心組團(tuán)能給人們帶來(lái)多功能、多特點(diǎn)、全方位的休閑購(gòu)物體驗(yàn)，提升了商業(yè)的整體水平；區(qū)域購(gòu)物中心組團(tuán)將加強(qiáng)所在商圈的影響力，形成商業(yè)商圈范圍的進(jìn)一步擴(kuò)容；區(qū)域購(gòu)物中心組團(tuán)的出現(xiàn)將對(duì)原油商業(yè)格局形成挑戰(zhàn)，從而帶動(dòng)整個(gè)城市商業(yè)格局的變遷；2012年2月9日，深圳東北城商貿(mào)有限公司與香港豪德集團(tuán)投資有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，獲得開(kāi)發(fā)區(qū)潭東十一幅地土地面積共計(jì)3992.6畝，土地用途包括：商業(yè)住宅，商務(wù)金融，商服(商務(wù)

金融、社會(huì)停車場(chǎng))、街巷用地(汽車貨運(yùn)站)、倉(cāng)儲(chǔ)?？偨孢_(dá)314萬(wàn)㎡，其中商務(wù)金融總建面達(dá)228萬(wàn)㎡。綜合物流園區(qū)的規(guī)劃，使得該項(xiàng)目在未來(lái)將成為贛州的商貿(mào)中心，替代現(xiàn)有的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)。地塊位置地塊區(qū)位示意圖項(xiàng)目影響贛州綜合物流園區(qū)將成為贛州新的商貿(mào)中心，并加速商圈南移的速度。贛州綜合物流園區(qū)規(guī)劃贛州綜合物流園區(qū)西城綜合配套服務(wù)區(qū)西城綜合配套服務(wù)區(qū)總占地731畝，規(guī)劃有商業(yè)和住宅近100萬(wàn)㎡，其中商業(yè)規(guī)劃24.7萬(wàn)㎡；根據(jù)贛州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，西城綜合配套服務(wù)區(qū)將成為贛州兩大商業(yè)副中心之一，主要服務(wù)于開(kāi)發(fā)區(qū)居民及工業(yè)園區(qū)務(wù)工人員；西城綜合配套服務(wù)區(qū)將基本滿足該區(qū)域內(nèi)居民、人員的日常生活需求，但對(duì)高端物品及服務(wù)的需求還是要在老城區(qū)和新區(qū)商圈內(nèi)滿足。商業(yè)概況西城綜合配套服務(wù)區(qū)做為贛州兩大商業(yè)副中心之一，將對(duì)城區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生分流，對(duì)西城區(qū)客戶進(jìn)行截流。贛州西城綜合配套服務(wù)區(qū)南康是一個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)非?；钴S的城市，整個(gè)城市形城了以家具產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，服裝產(chǎn)業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)為輔冀的產(chǎn)業(yè)集群。這也奠定了南康的商業(yè)區(qū)域分布基礎(chǔ)，即專業(yè)市場(chǎng)和生活消費(fèi)市場(chǎng)涇渭分明。家具專業(yè)市場(chǎng)、礦產(chǎn)品加工業(yè)集中在東山工業(yè)區(qū)。生活消費(fèi)市場(chǎng)集中在老城區(qū)，業(yè)態(tài)涵蓋百貨、服飾、建材、家具、休閑娛樂(lè)、汽配、通訊、副食等，總經(jīng)營(yíng)面積15.8萬(wàn)㎡。南康以廣場(chǎng)天街為代表的新區(qū)商業(yè)正在崛起，未來(lái)將逐步取代老城區(qū)商業(yè)。商業(yè)概況南康商業(yè)正在經(jīng)歷升級(jí)，以新區(qū)商業(yè)為代表的現(xiàn)代商業(yè)街正逐步崛起，增強(qiáng)了對(duì)南康居民消費(fèi)的吸引力，另一方面削弱了贛州城區(qū)商業(yè)對(duì)南康居民的影響。南康商業(yè)概況南康城區(qū)贛縣縣城商業(yè)版圖以貨場(chǎng)路——光彩大道——燕塘北路——雙龍大道，站前大道——贛新大道——梅林大街為分割道路，形成“四縱三橫”的商業(yè)街布局格式。根據(jù)各商業(yè)街主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及周邊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，可分“光彩商圈”、“梅林商圈”、“贛新商圈”。贛縣商業(yè)總體量約16.1萬(wàn)㎡，業(yè)態(tài)以飲食休閑娛樂(lè)，占商業(yè)總體量的22%。贛縣商業(yè)整體形象陳舊，缺少現(xiàn)代話的大型商業(yè)，使得縣城居民在中高端物品消費(fèi)時(shí)選擇到贛州城區(qū)消費(fèi)。商業(yè)概況贛縣商業(yè)主要以飲食休閑娛樂(lè)業(yè)為主，缺乏現(xiàn)代化的大型商業(yè)配套，對(duì)贛州城區(qū)商業(yè)的依賴性較大。贛縣商業(yè)概況贛縣城區(qū)贛州商業(yè)研究.1贛州商圈調(diào)查.2站北區(qū)域商圈研究.3站北區(qū)域項(xiàng)目案例調(diào)查站北區(qū)站北區(qū)臨近火車站、汽車站，人流密集。本區(qū)域無(wú)大型集中式商業(yè)，商業(yè)形式以社區(qū)型商業(yè)為主，僅滿足本區(qū)域消費(fèi)。站北區(qū)人員層次相對(duì)較低，以火車站職工及周邊原住民為主，消費(fèi)水平不高。商業(yè)業(yè)態(tài)以中低端餐飲、裝飾建材、物流類為主。商業(yè)概況站北區(qū)贛州商業(yè)研究.1贛州商圈調(diào)查.2站北區(qū)域商圈研究.3站北區(qū)域項(xiàng)目案例調(diào)查江灣帝都-商貿(mào)城地理位置贛州火車站贛江源大道南側(cè)（原贛州衛(wèi)校）建筑規(guī)模商貿(mào)城建筑面積約9萬(wàn)平米，獨(dú)立商鋪為6萬(wàn)平米，共1295個(gè)店鋪業(yè)態(tài)范圍鞋帽、箱包、皮具、針織品和布藝等小商品批發(fā)租售政策出售，由物業(yè)公司統(tǒng)一招商定位打造贛州首席針織百貨小商品批發(fā)商城商貿(mào)城商貿(mào)城于2011年6月交付使用，10月1日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，目前商家進(jìn)駐率不高，經(jīng)營(yíng)較為慘淡。業(yè)態(tài)分布1F：461間商鋪(約15000平米)鞋帽、箱包、皮具、針織品；2F：二層415間商鋪(約20000平米)鞋帽、箱包、皮具、針織品、小百貨

3F：二層415間商鋪(約20000平米)鞋帽、箱包、皮具、針織品、小百貨物業(yè)公司統(tǒng)一招商，租金較低，一樓外圍臨戰(zhàn)前大道處及內(nèi)街僅靠近核心街道的商鋪出租率較高，其他區(qū)域顯有商家，且人流稀少，經(jīng)營(yíng)不佳。租金與招商初期定價(jià)差別較大，投資回報(bào)率低，在營(yíng)業(yè)商戶的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展信心不高。時(shí)間租金招商政策2011年1月一層：60元---85元二層：40元---55元三層：20元---35元租賃期三年，試營(yíng)業(yè)起免收一年物業(yè)管理費(fèi)。

目前一層：32元---50元二層：16元---22元三層：10元---13元物業(yè)公司統(tǒng)一招商管理，“交一年租金，使用三年”的優(yōu)惠政策吸引商戶。龍?chǎng)稳A城地理位置贛州市站前大道（火車站斜對(duì)面）

建筑規(guī)模占地52畝，建筑面積為98567.89平方米業(yè)態(tài)范圍街鋪?zhàn)馐壅叱鍪鄱ㄎ患G色、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能理念于一體的環(huán)保節(jié)能大社區(qū)

本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)目前南區(qū)已交付使用，北區(qū)預(yù)計(jì)明年初待建紅色部分為已交付使用商業(yè)，業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)北區(qū)（待建）南區(qū)已交付部分商業(yè)全部出租，外街商業(yè)租金為50元/平米左右，內(nèi)街商業(yè)為30元/平米左右。相比商貿(mào)城更臨近鄰火車站及汽車站，人流相對(duì)較大。在營(yíng)商鋪業(yè)態(tài)多以餐飲為主，其次為五金建材等材料銷售。消費(fèi)人群以本小區(qū)住戶及周邊人群為主，滿足就近消費(fèi)需求，消費(fèi)層次較低。商業(yè)概況緊鄰火車站及長(zhǎng)途汽車站，人流較大，租賃狀況良好，但消費(fèi)層次較低，業(yè)態(tài)較為單一富升大廈地理位置贛州市站北區(qū)站前大道

建筑規(guī)模占地面積為6311.42平米，建筑面積為22005.60平米，其中自留賓館6016平米，公寓、商業(yè)合計(jì)16000平米業(yè)態(tài)范圍街鋪?zhàn)馐壅叱鍪?、自留定位集綠色、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能理念于一體的環(huán)保節(jié)能大社區(qū)

在售項(xiàng)目，商鋪價(jià)格28800—45600元/平方米，開(kāi)發(fā)商已引進(jìn)國(guó)光社區(qū)超市部分商鋪已交付出租，租金大概在60元/平米上下，國(guó)光社區(qū)店與開(kāi)發(fā)商簽訂12年合約，租金為60元/平米。交通便利，正對(duì)火車站，人流較大，周邊商業(yè)均以社區(qū)商業(yè)形態(tài)存在，業(yè)態(tài)以餐飲、建材、物流為主。已交付使用，開(kāi)發(fā)商自留6間商鋪引進(jìn)國(guó)光社區(qū)超市。正對(duì)火車站，人流較大，租金為