某經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目可行性研究報告書

***公司***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告目錄 第一章申報單位及項目概況 1一、申報單位概況 11、申報項目 12、申報單位 13、公司簡介 1二、項目概況 11、項目建設(shè)地點 12、項目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 13、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3三、研究結(jié)論 5第二章政策及市場分析 5一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 51、概述 52、宏觀政策 63、***市地方政策 10二、需求分析 12三、市場現(xiàn)狀 141、房價 142、住房市場分析 153、***市住房公積金使用情況 19三、開發(fā)企業(yè)分析 20第三章建筑設(shè)計方案 21一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 21二、規(guī)劃設(shè)計方案 21三、建筑方案 221、建筑單體設(shè)計 222、輔助工程 25四、結(jié)構(gòu)方案 261、設(shè)計條件 262、結(jié)構(gòu)選型 26五、配套設(shè)施 271、給排水方案 272、暖通專業(yè) 283、電氣專業(yè) 28六、節(jié)能節(jié)水措施 291、節(jié)能措施 292、節(jié)水措施 30第四章項目選址及土地利用 31一、項目選址 311、項目位置 312、項目周邊環(huán)境 313、項目地質(zhì)條件 31二、用地方案 321、土地權(quán)屬及占地面積 322、土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32第五章征地拆遷 33一、總述 33二、原則 331、評估原則 332、征地拆遷原則 34三、補償 34四、影響分析 34第六章環(huán)境分析 35一、污染物分析 351、生活垃圾類別 352、生活污水 35二、環(huán)境影響及措施 351、垃圾數(shù)量預(yù)測 352、垃圾處理 363、影響分析 36第七章經(jīng)濟(jì)分析 37一、投資估算 371、投資估算編制依據(jù) 372、建設(shè)投資估算 373、投資估算表 38二、融資方案 421、概述 422、融資方案 43三、財務(wù)評價 431、評價依據(jù) 432、評價范圍及評價方法 443、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 444、年收入和營業(yè)稅金及附加估算 445、成本費用估算 456、財務(wù)評價指標(biāo) 46第八章社會影響評價 48一、適應(yīng)性 48二、社會影響 491、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響 492、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對***市的影響 52第九章結(jié)論 53附表附圖經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告PAGE1第一章申報單位及項目概況一、申報單位概況1、申報項目***公司***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告2、申報單位申報單位：***公司公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售。3、公司簡介***公司，成立于二000年七月，公司注冊資金5000萬元，開發(fā)資質(zhì)等級為貳級，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售等。公司共有在冊職工36人，其中工程技術(shù)人員33名，高級職稱人員2人，中級職稱人員20人，初級職稱11人。公司下設(shè)經(jīng)理辦、總工辦、項目部、預(yù)算部、財務(wù)部、售房部等部門。二、項目概況1、項目建設(shè)地點該項目位于***市南三環(huán)路***。2、項目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)2.1建設(shè)內(nèi)容本項目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管衛(wèi)居及公建740.50平方米，總建筑面積40877.50平方米。項目建設(shè)主要內(nèi)容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、綠化建筑內(nèi)容一覽表表1-12.2項目目標(biāo)因此本項目以經(jīng)濟(jì)、實用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機統(tǒng)一。通過規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1概況本項目總投資8603.33萬元；其中建設(shè)投資8603.33萬元，沒有流動資金。資金籌措：企業(yè)自有資金3303.33萬元；銀行貸款5300.00萬元，均用于建設(shè)投資。年均利潤總額為238.65萬元，年均所得稅78.76萬元，年均稅后利潤159.89萬元。3.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表1-2）。

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表表1-2三、研究結(jié)論該項目符合《***市城市總體規(guī)劃》要求，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項目是必要的、可行的。第二章政策及市場分析一、經(jīng)濟(jì)適用房政策1、概述經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經(jīng)濟(jì)適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟(jì)職能，主要指促進(jìn)新的商品化、社會化城市住房供給體系的構(gòu)建，并擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)適用房政策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是一項深得民心的安民政策。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)享受特定的稅費優(yōu)惠，同時承擔(dān)一定的限制條件。經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時享受的優(yōu)惠主要有：（1）用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（2）建造經(jīng)濟(jì)適用房的行政事業(yè)性收費減半征收。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來自利潤方面。經(jīng)濟(jì)適用房價格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價格實行政府指導(dǎo)價，價格的上浮幅度，由有定價權(quán)的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤，不得超過各項費用之和的3%。經(jīng)濟(jì)適用房價格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。2、宏觀政策經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房體制改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識也在深化。在我國經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過，在當(dāng)時的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時還不具備商品化、市場化的條件。1991年6月，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〔1991〕30號文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。到1997、1998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當(dāng)時的情況下，難以實施房產(chǎn)的完全市場化。市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。強行推行房產(chǎn)市場化，必會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟(jì)適用房在1998年適時推出。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容和任務(wù)。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是:停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性:一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。1998年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》指出:發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2004年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2005年3月26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2006年5月17日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?！?007年8月1日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。3、***市地方政策“十五”期間，***市出臺了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《***市住房分配貨幣化實施辦法》、《***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、《***市直管公房平房出售辦法》、《***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《***市住宅共用部位、共用設(shè)備項維修資金管理辦法》等。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實施細(xì)則》、《***市城市危險房屋管理實施細(xì)則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式實施的《***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國土部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費用由政府承擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導(dǎo)價，基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)性收費全部實行交費登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。2006年***市政府在出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。該意見指出，“十一五”期間，將重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計要占到130.3萬平方米，只有49.7萬平方米住房為市場調(diào)節(jié)的商品房。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。同時，***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時，對購買自住房且套型建筑面積90平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于30％。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。二、需求分析住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國城市人口增長加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。加之80后生育高峰期的年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。2007年1月專門從事房地產(chǎn)市場研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報告，報告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認(rèn)為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而到2010—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會學(xué)者預(yù)計，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來10年中國城市化率以每年1.5個百分點的速度增長，預(yù)計每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米。將購房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，2000—3000元為中低收入組，3001—5000元為中等收入組，5001—8000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。對上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6萬元的中低收入群體占到42.47%，3.6-6萬元的中等收入家庭占總數(shù)的30.43%。中低收入家庭在社會上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和90平方米三、市場現(xiàn)狀1、房價近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快，1998年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲6.5%，比居民消費價格年均0.6%的漲幅高5.9個百分點據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.2個百分點。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲1.4%、7.7%和8.5%，環(huán)比分別上漲0.6%、1.0%和1.2%。分地區(qū)看，所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽均上漲1.7%等。2007年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,2005年以來經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。2、住房市場分析2.1山西省住房市場“十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強烈，促使房地產(chǎn)一級市場需求旺盛，但同時也出現(xiàn)了商品房價格上漲過快的問題。2001—2005年商品房平均銷售價格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅達(dá)14.6%，各年的增幅分別為20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的銷售價格分別為1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅達(dá)13.8%，各年的增幅分別為26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅為15.5%，各年的增幅分別為：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省經(jīng)濟(jì)適用房施工面積307.6萬平方米，同比增長19.3%，新開工面積185萬平方米，同比增長12.8%，竣工面積99.3萬平方米，同比增長0.2%。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。2006年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總量居全國第16位，居中部六省第4位；增速居全國第20位，居中部六省第5位；占全國經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的244%，占中部六省經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的14.4%。同時經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。在全省11個市中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資比上年增長有4個市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、***市；而其他7個市則都有所下降。2007年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資17.3億元，住宅完成投資13.4億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資9378萬元，同比增長24.5%，辦公樓完成投資3709萬元，同比下降63.9%。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的7%，但以前僅為2%-3%。這個數(shù)據(jù)說明，從2006年以來，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快?！笆濉逼陂g，住宅投資累計完成314.8億元，年均增幅為29.4%，非住宅投資累計完成217.3億元，年均增幅高達(dá)45.9%，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。2001--2005年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為14.3、17.7、16.1、17.2和16.1億元，環(huán)比增速分別為-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒有明顯增加。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。2.2***市住房市場2.2.1整體情況“十五”期間，***市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由2001年的18.74平方米增加到2005年的21平方米，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。2006年***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成21.42億元，比上年增長46.6%，其中，住宅投資15.44億元，增長21.3%。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為13.38%。全市商品房屋施工面積244.99萬平方米，比上年增長55.44%；商品房屋竣工面積90.91萬平方米，比上年增長212.94%；商品房屋銷售面積79.6萬平方米，比上年增長19.86%。2006年，***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到17.37平方米，比上年增加0.45平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到17.46平方米，比上年增加0.92平方米。根據(jù)***市房管局統(tǒng)計，2006年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為202萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為60萬平方米，***市40萬平方米，縣級20萬平方米。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬平方米，其中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房占到130.3萬平方米，49.7萬平方米為市場調(diào)節(jié)住房。由此可以看出，今后五年內(nèi)***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。2.2.2樓盤情況近幾年，***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。（1）樓盤檔次目前***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。eq\o\ac(○,1)高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高(9—26層不等)，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。eq\o\ac(○,2)中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在1－7層左右，個別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。eq\o\ac(○,3)低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在1－7層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。（2）戶型面積由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從40--288m2不等。就中、高檔樓盤來看，80m2以下戶型較少，約占20％以下;80--100m2約占30％左右，大部分是100m2以上的戶型，達(dá)到70％左右。2.2.3銷售價格目前***市商品房均價在2850元左右，二手房價格也超過1800元/m2。高檔次樓盤售價在每平方米3000元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方米2500－2900元左右；低檔樓盤銷售價格在每平方米1300－2400左右。在商品房銷售價格上，2006年***市開發(fā)建設(shè)限價普通商品住房，限房價格初步定位為2300元/m2。就目前***市城市居民的消費水平所能接受的商品房價格在2300元/m2左右，適用面積也在90m2統(tǒng)計表明***市房價與居民收入之比已超過8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應(yīng)在3-6之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。3、***市住房公積金使用情況住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。中國人民銀行***中心支行所公布的統(tǒng)計資料顯示，截至2004年底，***全市住房公積金累計歸集余額為14.7億元，個人住房貸款余額僅為884.30萬元，僅占住房公積金歸集余額的0.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時全國45.6％的平均水平，有14.6億元的資金長期沉淀。即便是在2003年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達(dá)到了80%的這個小高潮中，***市的個人住房公積金放貸率也僅僅是1%。2006年3月，***市個人住房公積金歸集余額達(dá)到19.2億元，覆蓋率達(dá)70%以上，個人住房公積金放貸率降到了0.01%。截至2006年3月，全市累計發(fā)放個人住房貸款僅為2167.4萬元。2006年***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長年限增加；同時，可通過聯(lián)保的形式貸款。過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬元，現(xiàn)增加到15萬元；過去貸款最長年限為10年，現(xiàn)延長為20年。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費。聯(lián)保貸款形式實施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購房熱情。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級開發(fā)資質(zhì)的六十五家。本項目開發(fā)企業(yè)***公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。第三章建筑設(shè)計方案一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數(shù)70%的群體。本項目的設(shè)計思想有以下幾個方面為指導(dǎo)原則：（1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會主義和諧社會。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風(fēng)貌。（3）規(guī)劃設(shè)計中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動場地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。二、規(guī)劃設(shè)計方案用地使用強度：（1）用地面積：總用地面積為26700.00平方米，合40.05畝；（2）容積率：1.53；（3）建筑密度：8.84%；（4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為40.00%；（5）建筑規(guī)模：總建筑面積為40877.50平方米，其中住宅40137.00平方米，物管衛(wèi)居及其它公建740.50平方米；（6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點起70米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于20米消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于15米。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。三、建筑方案1、建筑單體設(shè)計1.1住宅設(shè)計本項目以“鮮明時代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。（1）設(shè)計原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計突出以起居廳為主的設(shè)計原則。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。（2）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。（3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在14.5m左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。（4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。102①有兩個主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風(fēng)。③沒有明顯的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺效果。④走進(jìn)客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。87①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。③廚房設(shè)計模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉門分隔，兩個空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。每戶至少有一個朝南的臥室。⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。北向結(jié)合廚房設(shè)計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便于使用。83及80m①客廳內(nèi)設(shè)兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。會客時，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動。各套型對客廳開門較少,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項設(shè)計將門廳從以往的客廳中獨立出來，可增強室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。④在設(shè)計上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。設(shè)置地漏以沖洗地面。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。⑥充分利用陽臺擴(kuò)展戶外空間，完善陽臺休息環(huán)境。南陽臺(即生活陽臺)挑出1.5m作為客廳的延伸，將陽臺門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽臺內(nèi)可設(shè)置躺椅、運動健身器材等。北陽臺(即服務(wù)陽臺)可設(shè)儲藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，1.2新建戶型統(tǒng)計本項目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，其中中小戶型（面積在90平方米以下）357.00套，面積計為戶型統(tǒng)計表3-12、輔助工程2.1綠化景觀規(guī)劃本項目強調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。2.2交通組織住宅區(qū)共設(shè)有2個主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點，為居民提供散步、鍛煉場所。2.3其它配套設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。四、結(jié)構(gòu)方案1、設(shè)計條件(1)抗震等級：按抗震設(shè)防列度7度設(shè)防；耐火等級為II級；(2)主要設(shè)計使用荷載：樓面活荷載2.0KN/㎡屋面活荷載0.5KN/㎡標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓0.55KN/㎡標(biāo)準(zhǔn)雪壓0.25KN/㎡2、結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。結(jié)構(gòu)形式如下：（1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強度等級均采用C30?；A(chǔ)混凝土強度等級采用C30；基礎(chǔ)墊層采用C15。鋼筋：HPB235及HRB400。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。五、配套設(shè)施 1、給排水方案1.1設(shè)計規(guī)范及依據(jù)(1)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GB50015—2003(2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16—87(2001)(3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》CECSS7—94(4)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJB—86(5)《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJl4—87(6)建設(shè)單位設(shè)計要求1.2設(shè)計內(nèi)容室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計。1.3系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。室外設(shè)置500m3(2)室外排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。(3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng)生活冷水采用上行下給垂直供水方式。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用PVC管。水壓滿足最不利點自由水頭2.0米，水質(zhì)為一般生活用水。(4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓設(shè)計流量為20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2h，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱10M。2、暖通專業(yè)2.1采暖規(guī)劃概況本區(qū)設(shè)一個冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。2.2設(shè)計依據(jù)(1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019—2003(2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16—87(2001版)(3)《山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB304—216—1999(4)建設(shè)單位設(shè)計要求2.3采暖設(shè)計(1)本工程采暖熱源由換熱站提供。(2)樓內(nèi)采暖均為分戶計量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。3、電氣專業(yè)3.1設(shè)計依據(jù)（1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計任務(wù)書》及《設(shè)計要求》；（2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓蟾妗罚唬?）國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料。3.2設(shè)計內(nèi)容（1）本設(shè)計包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容:變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。（2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓220／380V交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。本項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。（3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。（4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨立設(shè)置電視信號放大箱。（5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機。（6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。六、節(jié)能節(jié)水措施1、節(jié)能措施1.1設(shè)計依據(jù)國家頒布實施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。1.2建筑設(shè)計節(jié)能措施（1）屋面采用80mm聚苯板保溫層，SBS防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。（2）外墻采用70厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。不采暖樓梯間為50厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料；（3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾20厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為12mm，氣密性不低于3級，傳熱系數(shù)為2.7。（4）地下室外墻外側(cè)采用300厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內(nèi)地面下2M范圍內(nèi)商團(tuán)。（5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。1.3安裝工程設(shè)計節(jié)能措施（1）給排水部分：給水管暗管采用PP—R管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用UPVC管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。（2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用PE—RT管，其他管道采用鍍鋅鋼管。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。（3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計算。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計量儀表嚴(yán)格控制。2、節(jié)水措施（1）施工過程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。（3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。（4）按規(guī)定安裝各級水表，以控制用水量。（5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。第四章項目選址及土地利用一、項目選址1、項目位置該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目位于***市南三環(huán)路***。2、項目周邊環(huán)境本項目建成后交通較為便利。項目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。本項目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。3、項目地質(zhì)條件3.1工程地質(zhì)***市礦藏資源豐富，是我國著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭儲量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲量達(dá)376.9億噸，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動力煤生產(chǎn)基地。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般5°—15°，東南翼較陡，地層傾角最大30°—60°，邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。但總的來看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為5°—8°，構(gòu)造簡單。3.2水文地質(zhì)條件***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。年日照時數(shù)為3000小時，無霜期東南部156天、西北部100天，年均氣溫7℃，年均降水360-450毫米，年均蒸發(fā)量1144毫米***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為18.25億立方米，有大中型水庫6座，總庫容6.79億立方米。二、用地方案1、土地權(quán)屬及占地面積該地塊原歸屬于***市***鄉(xiāng)***，后出讓于該項目單位。項目地塊位于***市南三環(huán)路***。項目總用地面積為26700.00平方米，合40.05畝2、土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃2.1土地利用現(xiàn)狀該項目總用地面積為26700.00平方米。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑物，其余多為荒地被垃圾覆蓋2.2規(guī)劃為了城市發(fā)展和社會繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足***市廣大中低收入家庭的住房需求。2.3合理性本項目對該地塊的開發(fā)利用合理，項目選址符合***市城市土地利用總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。第五章征地拆遷一、總述對已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國設(shè)置了城市房屋拆遷相關(guān)法律制度。2001年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。本次拆遷的法律依據(jù)有：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》山西省《城市房屋拆遷條例》山西省《城市房屋拆遷補助與補償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》二、原則1、評估原則在征地拆遷過程中應(yīng)做到客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循下列原則：（1）合法原則，即要求評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等；（2）最佳使用原則最佳使用原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用；（3）替代原則，即要求評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格；（4）估價時點原則，即要求評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價時點時的客觀合理價格或價值；（5）公平原則，即要求評估應(yīng)站在中立的立場上，提出一個對各方當(dāng)事人都相公平的價格。2、征地拆遷原則在征地拆遷時應(yīng)遵守以下基本原則：（1）符合城市規(guī)劃的要求；（2）有利于城市舊區(qū)改造；（3）合理補償；（4）有利于環(huán)境的改善；三、補償本項目凈用地面積26700.00平方米，項目單位按每畝30萬元進(jìn)行補償，共支付土地補償費1201.49本項目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷12戶475平方米，按每平方米2550.00元進(jìn)行補償，共支付拆遷安置費用121.13四、影響分析本項目補償方案中的補償依據(jù)、補償標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，實現(xiàn)了土地的合理利用。第六章環(huán)境分析一、污染物分析該項目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。1、生活垃圾類別可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。廚房垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。紙類：包括書報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷的。其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。二、環(huán)境影響及措施1、垃圾數(shù)量預(yù)測根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時間情況以及發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測生活垃圾量為1.1kg/人*天。本項目住宅部分為40137.00平方米，按人均住房面積為30平方米計算，該社區(qū)一天產(chǎn)生的垃圾為1.47噸2、垃圾處理生活污水通過管道排入城市污水管道，進(jìn)行集中處理。生活垃圾從源頭開始分類，實行分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理，促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。為了維護(hù)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）：（1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等；綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾；黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類。（2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨意丟棄。（3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。3、影響分析本項目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會對環(huán)境形成明顯的影響，且在項目實施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實現(xiàn)了對環(huán)境的保護(hù)。第七章經(jīng)濟(jì)分析一、投資估算1、投資估算編制依據(jù)（1）根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單；（2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（2003）86號；（3）其他費用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》（2002）；（4）業(yè)主提供的有關(guān)資料；（5）編制單位掌握的資料。2、建設(shè)投資估算2.1建筑工程費建筑工程費依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項目實際建筑設(shè)計情況進(jìn)行調(diào)整確定。2.2工程建設(shè)其他費用（1）本投資估算中土地使用費，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，分別計算建設(shè)項目取得土地使用權(quán)而支付的費用。（2）建設(shè)單位管理費包括建設(shè)單位開辦費、建設(shè)單位管理經(jīng)費等為保證項目建設(shè)工作正常進(jìn)行所需的各種費用。（3）勘察設(shè)計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘察費、設(shè)計費、施工圖預(yù)算費等。（4）建設(shè)監(jiān)理費包括設(shè)計、施工階段對工程實施監(jiān)理工作所需的費用，按照國家物價局、建設(shè)部[1992]價費字479號執(zhí)行。（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項目基礎(chǔ)設(shè)施的費用。（6）城市消防設(shè)施配套費指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費用。（7）人防工程易地建設(shè)費是指在修建民用建筑時，同時修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過人防主管部門驗收并經(jīng)過補修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門繳納異地建設(shè)費。（8）城市新增用水量增容費是指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實施<城市節(jié)約用水管理規(guī)定>辦法》,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費。（9）辦公及生活家具購置費：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費用。2.3預(yù)備費基本預(yù)備費取一類工程費用和二類其他費用之和的8%；價差預(yù)備費根據(jù)目前物價狀況，按零計算。3、投資估算表項目建設(shè)總投資估算匯總表（見表7-1）；建設(shè)投資估算表（見表7-2）；主要建構(gòu)筑物造價一覽表（7-3）其它費用估算表（見表7-4）；分年投資計劃與資金籌措表詳見附表1?？偼顿Y估算匯總表表7-1建設(shè)投資估算表表7-2主要建構(gòu)筑物造價一覽表表7-3其它費用估算表表7-4二、融資方案1、概述經(jīng)估算本項目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）8417.30萬元。含建設(shè)期利息是8603.33萬元，總投資8603.33萬元。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。自有資金的籌措為3303.33萬元，占總資金比例為38.40%。銀行貸款5300.00萬元,占總資金比例為61.60%。2、融資方案本項目所需資金為8603.33萬元。2.1自有資金籌措本年共需自籌資金為3303.33萬元。已經(jīng)通過劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補償費及拆遷安置費1322.62萬元；第一年住宅均可完工，保守估計高層住宅價格為2550元/平方米。同時住宅的出售比例為55%，預(yù)測其預(yù)訂比例為60%，預(yù)訂金比例為60%，即本年通過預(yù)訂金形式可籌得資金2026.52萬元。見下表7-5。第一年預(yù)訂金表7-52.2貸款本年度貸款5300.00萬元，用于建設(shè)資金。2.3其它從第二年開始，房屋開始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤滾動解決。三、財務(wù)評價1、評價依據(jù)（1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)評價有關(guān)規(guī)定及參數(shù)；（3）國家現(xiàn)行的有關(guān)財務(wù)及稅收政策；（4）中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》；（5）建設(shè)單位及工程項目各有關(guān)專業(yè)提供的相關(guān)資料。2、評價范圍及評價方法評價范圍和項目投資及建設(shè)規(guī)模一致。財務(wù)評價采用新建項目的評價方法，評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，采用現(xiàn)行價格，分析計算項目的效益和成本費用，進(jìn)行編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)、考察項目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價）。3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）工程建設(shè)期：建設(shè)期1年（2）計算評價期：經(jīng)營期2年，計算評價期3年（3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測均以研究期價格為基價，未考慮物價上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。4、年收入和營業(yè)稅金及附加估算4.1售房收入項目開發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以便于個人購房者使用住房公積金購買住宅。同時，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動，提高消費者對本項目的認(rèn)識程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷售。評價按保守估計：第二年出售的住宅面積占到完工面積的55%，第三出售全部所余住宅。根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項目周邊地帶的實際情況將價格定為：住宅為2550元/平方米。售房收入見下表7-6。銷售收入估算表表7-64.2銷售稅金及附加根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，其中，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、價格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的7%、3%、1.5%計取。收入、銷售稅金及附加估算見附表2。5、成本費用估算總成本費用估算見附表3。成本費用估算說明：（1）開發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價成本。見附表4和附表5。（2）本項目不形成固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。（3）工資及福利費估算人員按高級管理人員、中級管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費分別為2.4萬元/年、1.44萬元/年、1.2萬元/年，其中福利費按工資總額的14%考慮。工資及福利費估算見附表6。（4）修理費估算本項目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費。（5）在計算期，固定資產(chǎn)借款利息計入總成本費用。（6）其他費用估算其他費用包括其他管理費、其他銷售費用等。依據(jù)項目工資福利費的125%計取。6、財務(wù)評價指標(biāo)6.1損益和利潤分配表計算期內(nèi)年均利潤總額為238.65元，年均所得稅78.76萬元，年均稅后利潤159.89萬元。盈余公積金按稅后利潤的10%計取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤的5%計取。損益和利潤分配估算見附表7。6.2財務(wù)盈利能力分析（1）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見附表8，根據(jù)該表計算的評價指標(biāo)為：財務(wù)評價指標(biāo)表7-7從以上計算指標(biāo)可以看出，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的盈利能力能滿足要求，經(jīng)濟(jì)效益良好，財務(wù)上是可行的。（2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標(biāo)：年均稅前投資利潤率=年均稅前利潤總額/總資金×100%=2.77%年均投資利稅率=年均利稅總額/總資金×100%=6.09%年均稅后自有資金利潤率=年均稅后利潤/自有資金×100%=7.22%6.3償債能力分析償債能力分析是通過對“借款還本付息表”“資金來源與運用表”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計算?？疾祉椖坑嬎闫趦?nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算借款償還期。本項目償還貸款的資金來源是項目建成后的稅后利潤及開發(fā)成本部分，還款方式采用最大還款能力進(jìn)行償還。貸款償還期為2.12年（包括建設(shè)期一年）。從資金來源與運用的計算可以看出，項目第2年以后各年收支平衡并有盈余。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第2年起小于60%。說明該項目在經(jīng)營期有償還長期的能力。詳見附表9，10，11。第八章社會影響評價一、適應(yīng)性經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于促進(jìn)住房市場的完善，有利于增加住房的有效供給，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點。建設(shè)社會主義和諧社會，絕不允許讓部分低收入人群站在社會普遍發(fā)展之外，享受不到社會發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒有，基本的住房需求都不能滿足。滿足和保障全社會基本的住房需求，是社會全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會、和諧社會的根本。改革開放來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對滯后，商品房價格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨螅斜匾獙Σ煌杖爰彝嵭胁煌淖》抗?yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費、信貸等方面給予政策性扶持，通過清理不合理收費，理順經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成，控制住房價格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是以成本加微利的形式進(jìn)入消費領(lǐng)域，通過市場機制的作用，可以實現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。由于是市場經(jīng)濟(jì)方式運作，也容易調(diào)動投資者的投資積極性，促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足