2023年花園管理制度篇

2023年花園管理制度篇

書目

某某花園房屋裝修管理制度

第一條為加強匯星花園房屋裝飾裝修的管理,確保裝飾裝修的工作質量和平安。維護全體業(yè)主的公共利益,依據建設部令110號《住宅室內裝飾裝修管理方法》的規(guī)定,特制定本規(guī)定。

其次條匯星花園內全部住宅的裝飾裝修活動,必需接受匯星花園物業(yè)管理部的管理,裝修人不得拒絕物業(yè)管理部人員對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查,以便更好的維護全體業(yè)主的合法權益。

第三條居住區(qū)內任何單位或個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響四周住戶正常生活的行為,都有權檢舉、投訴和控告。

第四條凡進住匯星花園的住戶,房屋須要裝修時,應先向物業(yè)管理部申報裝修的項目,施工期限,填寫住戶裝修申請表,交納裝修施工保證金1000元,經物業(yè)管理部批準后,方可施工。

第五條匯星花園內房屋裝修活動禁止下列行為:

(一)破壞房屋結構及配套設施的運用功能。

(二)搭建建筑物、構筑物,變更住宅外立面。

(三)拆改供暖設施、管道或燃氣設施、管道。

(四)隨意剔、鑿樓板,切斷樓板中的受力鋼筋。

(五)運用對環(huán)境有污染或沒有規(guī)格、型號、廠地、合格證書以及不符合消防要求或國家明令淘汰和禁止運用的裝飾材料。

第六條在裝修過程中,物業(yè)管理部人員有權例行檢查,訂正違章,對違反規(guī)定者,酌情對其進行處理。

第七條對于的確須要重新布局的狀況,應事先遞交專項申請和圖紙,經物業(yè)管理部及有關方面批準后方可在管理人員的指導下起先施工。

第八條裝修施工負責人必需教化其施工人員遵紀遵守法律,熟識匯星花園的有關規(guī)章制度,并嚴格遵守,否則由此引起的一切后果,均由施工隊負責。

第九條未經物業(yè)管理部允許,裝修施工隊不得在匯星花園內樓道、庭院等公共場所操作。

第十條要加強裝飾裝修的消防管理和預防工作,施工隊要做好用電、用火的平安防范措施,施工需進行電、氣焊操作的,必需經物業(yè)管理部批準同意后方可施工,對隨意在樓內運用明火作業(yè)的施工單位和個人,懲罰100-200元,造成嚴峻后果的,追究其刑事責任。

第十一條裝修時,應保持施工現場、料廠的清潔衛(wèi)生,不準將裝潢垃圾倒在公共道路上,不準從樓上向下拋擲,需袋裝投放到指定地點,由清潔工統(tǒng)一清運。

第十二條裝修不得在共用水管、電線上亂接、亂拉,如發(fā)生此類狀況,將依據情節(jié)輕重與看法作50-200元的懲罰。

第十三條

裝修時間必需支配在每天上午7:00至12:00,下午14:00至20:00,不得延長施工時間,否則,物業(yè)管理部有權賜予停電、停水處理,施工人員不得在施工場所留宿,確需留宿者,要將留宿人員名單報物業(yè)管理部,經批準后方可留宿。

第十四條住戶裝修完畢且沒有違反裝修管理規(guī)定的狀況下,經物業(yè)管理員檢查驗收后,裝修保證金予以退還,裝修裝潢所產生的垃圾要送到指定地點由物業(yè)管理部統(tǒng)一清運,一般住宅樓業(yè)主繳納裝修垃圾清運費100元,別墅樓業(yè)主繳納裝修垃圾清運費150元。

第十五條裝修施工隊必需嚴格根據有關規(guī)定進行施工,如裝修人要求進行違章裝修施工時,應說明說明,不予施工,否則,經物業(yè)管理部人員檢查發(fā)覺有違章行為后,除裝修人要擔當相應責任外,裝修施工隊也要擔當肯定的責任。

第十六條住宅裝修工程竣工后,由物業(yè)管理人員對工程進行檢查,若發(fā)覺有違章行為的,物業(yè)管理部有權要求裝修人及裝修施工單位和個人改正,并將檢查紀錄存檔。檢查合格后,裝修施工單位和個人應當向裝修人出具室內裝修質量保證書,質量保證書應明確裝修工程的范圍、保修期限和保修責任等。

一、我個人認為將下面的內容刪掉應當妥當些,要不行能會引起不必要的麻煩。

驗房時應留意的事項大致有以下幾個方面:

(1)門窗系列。檢查窗框是否堅固、平安、平整,門窗是否嚴密,門鎖、窗鉤有無質量問題,玻璃是否防水密封。

(2)供排水系統(tǒng)。水管、水龍頭、水表是否完好,特殊是下水道是否堵塞,坐便器、地漏、浴缸排水是否通暢,特殊是有無泛水現象。

(3)供電系統(tǒng)。電燈、電線(包括線管)是否有質量問題。

(4)安防系統(tǒng)。門禁運用是否正常,部件是否有質量問題。

(5)地面、墻面、屋頂系列。是否平整、起沙、剝落,是否裂縫、滲水等。

二、物業(yè)公司不是執(zhí)法機關,沒有權利進行任何形式的懲罰,下面不太妥當。

對隨意在樓內運用明火作業(yè)的施工單位和個人,懲罰100-200元,

三、條例規(guī)定物業(yè)公司沒有權利停水、停電,所以下面也不妥當,逾期不整改的有權強制整改,包括實行停水、停電等措施,物業(yè)管理部有權實行停電、停水等催交措施。

某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

第一節(jié)物業(yè)規(guī)范

常言道:“沒有規(guī)則,無以成方圓”。s物業(yè)管理公司將嚴格根據iso9001國際標準及本公司質量體系文件要求,對gm花園小區(qū)實施專業(yè)化,規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、運用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為,以智能化管理為契機,共建輕松、平安、怡人的居住環(huán)境,形成全新的現代化生活模式。

在此我們摘錄部分規(guī)章制度。(詳見其他文件),管理規(guī)章制度分類書目

一、公共制度:

1、業(yè)主公約

2、住戶手冊及裝修規(guī)范

3、社區(qū)精神文明建設公約

4、消防管理規(guī)定

5、暫住人員管理規(guī)定

6、出租房屋管理制度

二、管理運作制度:

1.消防工作管理制度

2.配電房及特種作業(yè)人員平安制度

3.配電設備保養(yǎng)規(guī)定

4.風機管理制度

5.水泵房管理制度

6.柴油發(fā)電機組管理制度

7.柴油發(fā)電機操作規(guī)程

8.低壓配電房操作規(guī)程

9.電梯管理制度

10.電梯運行管理制度

11.電梯機房管理制度

12.電梯保養(yǎng)管理與維護制度

13.電梯月保養(yǎng)制度

14.給排水管理制度15.財務公開制度

16.回訪制度

17.員工工作服管理規(guī)定

18.工程臨時用電制度

19.員工工作指引及行為規(guī)范

20.辦公區(qū)管理規(guī)定

21.管理人員培訓制度

22.管理人員獎懲制度

三、崗位職責:

1.管理處經理職責

2.物業(yè)經理助理職責

3.物業(yè)部工作職責

4.工程部工作職責

5.行政部工作職責

6.物業(yè)主任職責

7.工程主任職責

8.會所主任職責

9.保安助理職責

10.物業(yè)管理員職責

11.財務會計職責

12.出納(收款)職責

13.平安管理員(保安)職責

14.設施管理技工職責

15.會所服務員職責

16.泳池救生員職責

17.中巴司機職責平安主任職責

四、工作考核標準:

1.管理處物業(yè)經理主任考核標準

2.管理處主管級人員考核標準

3.管理人員考核標準

4.管理處保潔員考核標準

5.管理處平安管理員考核標準

6.設施維護員(技工)考核標準

7.全安管理質量標準

8.土建工程修理質量標準

9.消防管理質量標準

10.綠化管理質量標準

11.交通管理質量標準

12.保潔管理質量標準

13.室內電器、照明修理質量標準

14.樓宇裝修養(yǎng)護質量標準

15.給排水修理質量標準

其次節(jié)檔案建立和管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設施的運用、修理、改建和各項管理工作供應指引和服務。針對”gm花園”的物業(yè)管理形式,做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄,對全部檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。

1、檔案的建立與分類

小區(qū)檔案指在建設及經營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。

1)小區(qū)管理檔案分類:

a.管委會工作資料;

b.托付管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;

c.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、

等)、住戶特別要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

d.社區(qū)文化資料;

e.清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;

f.綠化管理記錄及資料;

g.車場(車棚)管理記錄及資料;

h.文化消遣場所(會所)管理資料;

i.消防、治安管理記錄及資料。

2)工程技術、設備管理檔案

a.小區(qū)建設竣工資料;

b.管理處接管小區(qū)的有關資料和協(xié)議

c.小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);

d.房屋及公共設施修理(維護)資料;

e.設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備修理保養(yǎng)記錄及資料;

f.科技圖書及資料。

3)管理處內務管理檔案

a.經營財務:主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;

b.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;

c.規(guī)章制度及往來文件;

d.管理及運作規(guī)章制度;

e.政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;

f.物業(yè)管理有限公司文件;

g.其它外來文件;

h.本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;

i.質量管理文件及相應的資料、記錄;

4)其它文件

2、檔案管理

1)管理思路

a、依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索運用,機密文件加密,專人管理。

b、檔案管理除具體記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)覺管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改看法,物業(yè)經理決策修正工作規(guī)程。

2)檔案管理的基本模式

a.采納多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采納相應的保管貯存方法。

b.采納科學檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件書目條理清楚,便利檔案運用、查詢。

c.嚴格內部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必需加密,專人負責保管,確保文件的平安。

d.加強檔案的平安管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。

e.堅持對檔案管理工作檢查指導,一方面檢查檔案管理績效,另一方面從檔案中可側面了解管理處各項工作的運作狀況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄狀況,督促檔案管理人員剛好將工作記錄文件歸入檔案;管理處經理(或經理助理)每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第三節(jié)保潔、綠化

充分呈現“gm花園”干凈、清幽的環(huán)境,體現出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使“gm花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標準打下堅實的基礎。

1)管理策劃

a.全員保潔:在“gm花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理,還將擔當起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。

b.專業(yè)養(yǎng)護、責任分明,以'四有'促進管理。

a)有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組,全面管理。

b)有專業(yè)隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實。

c)有明確的嘉獎措施,若有扣分因素,相關責任人扣發(fā)薪金。

d)有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業(yè)方式。

2)服務運作(包括但不限于)

樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持干凈;

路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路干凈,每周沖洗公共通道2次以上;

生活垃圾:每天上門收集3次,四周環(huán)境干凈;

游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次;喬木:每周巡查二次,剛好修剪枯枝,病蟲枝,珍貴樹種懸掛標識牌;

灌

;木:每周巡查二次,剛好修剪,保持旺盛長勢,留意滅蟲害;

花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;

草、坪:剛好修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡

查拔除。

隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關鍵對有特殊形態(tài)的綠籬、花球重點養(yǎng)護。

注:殲滅衛(wèi)生死角,以'四定'抓整齊綠化。

大面積的衛(wèi)生綠化簡單管理好,而衛(wèi)生死角少人問津,為此,管理處將定整齊內容、定整改時間、定整改責任人和定檢查復查人,徹底達到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。

3)監(jiān)管措施

衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。

第四節(jié)保安措施

為使“gm花園”住戶安家立業(yè),s物業(yè)管理公司在對“gm花園”進行現場考查和綜合分析的基礎上,依據其獨特的地理位置、特點,制訂出相應的治安防范措施,以確保區(qū)域內因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責任發(fā)案率為零,火災責任發(fā)生率為零,三車責任丟失率為零.

1)運用建立智技防系統(tǒng)

充分運用“gm花園”現有的技防系統(tǒng),增加小區(qū)平安防范的廣度和深度,在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下,小區(qū)內任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關信息,從而快速實行應急措施。該系統(tǒng)。

2)以技防為主,人防為輔的方式加強治安防范

僅有先進的技術手段是不夠的,我們一貫強調人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來的勝利閱歷。在人防方面,我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總限制中心,以多種形式崗位為支持的治安網絡。

為了營造祥和安靜的小區(qū)氣氛,我們在保安人員支配方面還將落實兩項新措施:

第一,便裝平安員督察措施。即除停車場及大門口等地外,其它地點的保安員全都著便裝上崗,配帶隱藏式無線對講機,隨時與信息處理指揮中心聯(lián)絡。

其次,嚴密措施。即白天支配巡邏,而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。

3)實行平安保衛(wèi)和治安防范等級制度

平安保衛(wèi)和治安防范等級制度是依據保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現場緊急程度的不同等等詳細狀況而實行相應等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在“gm花園”建立三級保安制度如下:

三級保安--夜間防范;發(fā)生三級火災、懸掛三號風球等。

二級保安--發(fā)生二級火災、發(fā)生自然災難;發(fā)生持械斗歐案件;懸掛一號風球。

一級保安--發(fā)生群眾***;壞分子團體肇事有破壞行為;發(fā)生重大刑事案件等。

依據上述不同等級的保安要求,我們制定了相應的保衛(wèi)制度,配置了相應的警力布置,以確保保衛(wèi)對象的平安及消退任何對小區(qū)的危害。

4)賠償承諾

凡經我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身緣由造成住戶損失的。如道路、交通設施、各類標牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清、管理方法不當等緣由造成住戶受損等,我們將視狀況對住戶遭遇的經濟損失擔當總額的5%--100%。

第五節(jié)消防工作管理

消防平安責任重大,這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會。

“全員皆兵,預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務消防宣揚員、義務消防救援員,他們平常在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時則快速進入火情狀態(tài)下的對應崗位,履行該崗位職責。預防為主是每天講每天抓的日常工作內容,包括宣揚教化和檢查。在宣揚方法上我們會實行多樣化的宣揚形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9002程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救援程序”等等,在各項規(guī)定中我們都制定了細致嚴密的條款。

消防管理的關鍵工作環(huán)節(jié)有:

(1)宣揚教化

開展消防平安教化,樹立消防平安意識是貫徹“預防為主,防消結合”工作方針的前提,設消防宣揚欄、收看錄相、散發(fā)宣揚材料等向住戶宣揚消防學問。

(2)加強監(jiān)督

加強監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9000質量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內一切涉及消防平安的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊必需配備滅火器材,我們還采納專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測儀,在小區(qū)內定時定點進行檢測,將事故殲滅在萌芽狀態(tài)。

(3)模擬演習

我們每年支配二次大規(guī)模消防模擬演習,訓練義務消防隊員救援實力,提高住戶的消防意識,增加自救實力。

第六節(jié)物業(yè)修理養(yǎng)護

完善的物業(yè)修理養(yǎng)護,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的運用功能,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的運用功能得到充分發(fā)揮,就要針對物業(yè)管理的特點,制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的修理保養(yǎng)安排和實施方案。因此,建立一套完整精細而又行之有效的維護,將有利于物業(yè)的保值、增值,使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。

1、物業(yè)修理養(yǎng)護安排和實施(詳見標書附件)

1.消防系統(tǒng)的定期維護、日常修理安排、方案、標準

2.電梯的定期維護、日常修理安排、方案、標準

3.中心空調系統(tǒng)的定期維護、日常修理安排、方案、標準

4.電力系統(tǒng)年度維護安排

5.公共機電設施維護檢查表

6.照明系統(tǒng)維護安排

7.給排水系統(tǒng)年度維護安排

8.公用設施維護項目總表

9.房屋本體維護項目總表

10.公共土木設施維護檢查表

11.公共上、下水道維護檢查表

2、房屋裝修及日常運用的監(jiān)管

房屋裝修及日常運用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現象,我們將按下列方式進行監(jiān)管。

1)申報:住戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請表》和《裝修項

目清單》,填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認,避開裝修戶超出申報范圍裝修的狀況。

2)審查:管理處對申請進行審查,除一般裝修按有關裝修規(guī)定執(zhí)行,針對“gm花園”的特別狀況,管理處將做如下規(guī)定:

a.不得安裝防盜網和防盜窗花;

b.管理處將對影響房屋外觀的裝修,如空調安裝、排氣扇安裝等進行統(tǒng)一設計;

c.房屋天面、陽臺嚴禁拆改和搭建,嚴禁封閉陽臺;

d.與裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現第三次違章,管理處將通過法律途徑解決

3)施工管理:

a.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》和《裝修施工保證書》;施

工隊必需供應資質證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證,施工時佩戴在胸前,并在指定區(qū)域內活動。

b.裝修發(fā)生違章行為,住戶與裝修隊均為第一責任者,均獨立擔當責任。

c.運用高功率電器時須由管理處另供應電源。

d.施工隊必需配備消防器材。

e.施工時間支配在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內進行。

4)巡察監(jiān)管

管理處設專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常運用,監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡察二次;對頂層復式裝修每日巡察不少于四次,并做好巡察記錄。在住戶日常運用過程中,物業(yè)管理員每兩天巡察一次。

3、修理基金

物業(yè)修理基金按gm花園市有關規(guī)定執(zhí)行,修理基金的審批權在業(yè)主委員會,運用權在物業(yè)管理機構,保證修理基金的?？顚Ｓ谩?/p>

第七節(jié)社區(qū)文化

社區(qū)文化是創(chuàng)建良好的人文環(huán)境和提高居民生活品嘗的重要手段。隨著時代的進

步、科技的發(fā)展,人們已經不滿意于一般的衛(wèi)生、綠化、平安以及良好的服務,人們希望生活在一個更體現文化色調、更關注特性發(fā)展、更富有現代生活品嘗的環(huán)境之中,從而得到高品嘗人生體驗和精神上的滿意。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)建這種環(huán)境、滿意這種心理需求的重要手段?？梢哉f,社區(qū)文化是現代物業(yè)管理不行或缺的重要內容。我們在社區(qū)文化活動的實踐,積累了豐富的閱歷,同時,也應當從熱喧鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次。“一方面合乎自然,一方面合乎志向,這就是美”。

注:社區(qū)文化策劃見標書附件

通過社區(qū)文化活動,我們旨在“gm花園

”提倡寧靜的社區(qū)文化,將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動引導向一個更高的層次,在寧靜的氣氛中渲染一種現代文明,在寧靜的環(huán)境中營造精神樂園。寧靜的文化活動體現了對居民的敬重,同時蘊含更為深刻的文化、情感內涵。

第八節(jié)環(huán)境文化

社區(qū)文化應以人為核心,以環(huán)境為重點,體現出無處不在的文化氛圍和對人的敬重和關懷。人們一進入“gm花園”,立刻能夠感覺到高雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛,完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng),平安有序的交通管理,便利快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾美麗的文化環(huán)境,是“gm花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透,啟發(fā)人們的自律意識,培育人們的文明素養(yǎng),是現代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面,是社區(qū)文化的物的依托,最干脆最明顯地體現社區(qū)文化的精髓。經過細心設計和細心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成,給居民的日常生活供應了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設是文化建設的起點,她有助于提升居民的文化修養(yǎng),也干脆反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。(實施方案見附件:“gm花園”cis策劃)

第九節(jié)酒店式套餐服務

都市人生活節(jié)奏急促,時間對上班現代人非常重要,在處理家居生活瑣事問題時,要以最便利及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務過程中供應便利、高效的酒店式服務是提高住戶生活質量的一項重要保障。s物業(yè)管理公司經過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實踐,形成了一套服務的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優(yōu)質服務、合理收費”的經營方針,充分考慮gm花園小區(qū)的居住人員結構,通過供應舒適的服務項目,將在“gm花園”經過調查,組成套餐,針對不同的住戶供應特性化服務,創(chuàng)建嶄新的居住生活方針。

套餐服務組成:無償服務:17項,有償服務:33項;同時依據“gm花園”住戶

需求,不斷增加和完善服務項目。

(一)無償服務項目

類別序號服務項目

家政服務01代訂牛奶

02電話留言服務

03送取干洗衣服

04調試電視節(jié)目

05代辦有線電視開通

06代訂酒店客房

07保安對講檢修服務

08代辦電話開戶

09代辦煤氣開戶

10代辦收訂報刊雜志

11介紹保姆

文化消遣服務12組織體育熬煉活動

13代購車船、飛機票

14組織各種展銷活動

15開設棋類活動

16組織小區(qū)內少兒活動

17組織老年人活動

(二)有償服務項目表

類別序號服務項目參考價格

家政服務01清洗排風機20-50元/次

02清洗抽油煙機50-100元/次

03清洗空調過濾網1元/次

04鐘點家庭服務(日常家務)13元/小時/人

05定點長期服務(1小時/天)300元/月

06定點長期服務(2小時/天)450元/月

07定點長期服務(3小時/天)600元/月

08木地板打蠟2元/平方米

09家庭綠化5-30元/次

裝修服務10拆空調、熱水器、抽油煙機10-100元/次

11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次

12安裝熱水器60-100元/次

13安裝洗手間潔具50-150元/件

14安裝空調200-400元/部

15安裝燈具、廚柜等10-30元

16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次

17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次

18檢修電路50-200元/次

19檢修家用電器10-300元/次

20通下水道50-200元/次

21修理、更換電表、水表等10-50元/次

22修理、更換開關、插座等10-50元/次

23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次

24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次

25貼地磚面議

26貼瓷片面議

商務服務27傳真10元/張

28打字0.04元/字

29復印1元/a4

30電話市價

其它31洗車10元/輛

32車打蠟25元/輛

33代租、售房屋面議

第十節(jié)服務溝通

服務溝通是物業(yè)管理活動過程中一項嚴謹而極富有技巧的工作?？焖佟偤玫臏贤▽A得住戶的高度信任,反之將傷及物業(yè)管理機構信譽,損害業(yè)主對管理機構的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。

特殊采納物業(yè)管理服務報告制

“gm花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財政收支、公共水、電運用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、運用者監(jiān)督,征求各方看法和建議,加強相互溝通。

附樣本:

物業(yè)管理服務報告依據gm花園招標書所供應的資料和我司在實地調研后駕馭的大量一手材料作為依據,gm花園的主要收入來源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經營收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費用為人工費、公共設施維護費等項,年支出為:3610616元。

為提高服務質量,并保持經費收支平衡,我公司在經營期內,按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬元/年,即3萬元/月。

某某花園小區(qū)公眾管理制度

某花園小區(qū)公眾管理制度

㈠、禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的規(guī)定

為維護小區(qū)環(huán)境的整齊美觀及公共場所的良好秩序,管理處依據《南京市公共衛(wèi)生管理條例》及《南京市物業(yè)管理條例》制訂此規(guī)定。

1、未經管理處批準,禁止在小區(qū)任何公共場所,包括房屋外墻、公共走道樓梯間、庭苑、門店等處張貼任何標語、廣告、海報、涂寫任何字句。

2、除經管理處批準在規(guī)定的時間及規(guī)定的地點進行產品展銷外,禁止在小區(qū)任何公共場所擺攤設點。

3、違反本規(guī)定的單位和個人,除應擔當'三亂'行為所造成的任何后果外,還應清除洗所亂張貼、亂涂畫之處,亂擺賣者將移交工商部門處理。

4、本區(qū)保安員、管理員應加強各自責任區(qū)巡察,杜絕'三亂'行為的發(fā)生,區(qū)內用戶應教化家人愛惜小區(qū)環(huán)境,不亂涂亂畫。

㈡、公共場地及共用部位管理規(guī)定

為維護用戶利益,保障公共場地及共用部位規(guī)范、合理運用,特規(guī)定如下:

1、本規(guī)定所稱公共場地是指小區(qū)內全部的空坪、綠地、道路、停車場、等場地;共用部位是指樓梯、走道、消防通道、外墻面、天面、天臺等。

2、公共場地和共用部位以及附屬的公共設施為全體用戶所共同運用,任何單位和個人不得以任何形式占有或占用。

3、樓梯、通道必需保持整齊、明凈、暢通,通道或樓梯不得隨意隔阻挪作它用,不得隨意安裝防盜門或其他隔離欄,保持通道暢通;通道及樓梯內禁止任何用戶隨意占用,如堆放物品,安裝灶臺或其他用途。

4、外墻面必需保持外觀完好、整齊和美觀,無滲水、無污漬;陽臺門窗、防盜網及空調安裝、外墻裝飾應與整體墻面相一樣,裝修標書應報管理處審批。

5、天面門由管理處統(tǒng)一閉鎖,天面門鑰匙由管理處與本單元用戶共同掌管;天面不得進行鑿、拆、搭、占等違章改建。不得在天面上亂拋垃圾、雜物;不得在天面上玩嬉戲、嬉鬧、喧嘩、乘涼。

6、全部用戶有責任自覺維護公共場地的整齊與美觀,愛惜公共設施。

⑴、不允許向公共場地拋撒垃圾、雜物;

⑵、不允許向公共場地吐痰、口香糖和其他物品;

⑶、禁止隨地大小便;

⑷、不得損壞公共場地與公共設施;

⑸、不得損毀花草樹木;

⑹、在公共場所放養(yǎng)寵物必需遵守南京市有關規(guī)定;不得喂養(yǎng)大型寵物如狼犬等;犬、貓類動物必需拴上頸鏈(長度以不超過兩米為宜),禁止寵物隨地大小便。

7、管理處每天負責對公共場地和共用部位進行巡查,對違反公共場地和共用部位管理的行為,管理處發(fā)出《整改通知書》,限期整改。

8、在用戶有特別狀況須要臨時占用公共場地時,用戶應寫出書面申請,在不違反消防平安和其他規(guī)定的前提下,依據'有償運用'原則,與管理處簽訂臨時占用空地協(xié)議書。

9、管理處有權對侵占、占用公共場地和共用部位的行為進行制止、訂正,并按有關規(guī)定進行處理。

㈢、戶外廣告管理規(guī)定

1、本區(qū)內戶外廣告的設置由管理處實施現場監(jiān)督和管理。

2、凡紅線區(qū)、道路兩側、建筑物上或未開發(fā)的空地上,設置廣告牌或其它招牌的企事業(yè)單位、個人,須先向管理處申報。經主任審核并征得相關業(yè)主同意后,再依據廣告的形式、設置地點等向有關部門申報。嚴格限制在綠化帶上設置廣告,未經批準一律不予審批。為維護多家業(yè)主的切身利益,凡在建筑物上設置廣告須經各家業(yè)主的同意,并按廣告總造價的10%向管理處交納公共建設維護基金,此基金用于該物業(yè)的公共修理。

3、申請設置廣告的報批手續(xù)齊全后,用戶持批準的文件復印件,送管理處備案,并辦理施工手續(xù),簽訂臨時占地協(xié)議,繳納土地占用費。同時,還須交納保證金,用作廣告設置期滿后自行拆除,并復原所占地原貌的保證。

4、小區(qū)內商業(yè)網點或用戶須要在本區(qū)內發(fā)布戶外廣告的,須托付有戶外廣告經營權的單位,按已批準的內容規(guī)格、地點和時限制作。

5、戶外廣告經營者在制作發(fā)布廣告時,肯定要留意作好以下事項:

⑴、戶外廣告必需真實、合法,不得違反有關法律、法規(guī)的規(guī)定,不能損害社會公眾利益。

⑵、戶外廣告設置、安裝應當堅固、平安、美觀,不能阻礙交通、消防,破壞附屬園林和綠化帶。

⑶、戶外廣告必需保持完整,運用規(guī)范文字,對殘缺不全、不亮的霓虹燈廣告和脫色、破損、陳舊、過期、閑置的戶外廣告,應當剛好修理、翻新或者拆除,不得影響區(qū)貌觀瞻。

⑷、戶外廣告設施倒塌、脫落造成他人人身傷殘、死亡或財產損失的,廣告經營者要擔當民事責任。因受害人的過錯造成損害的,廣告經營者不擔當民事責任。由于第三人的過錯造成損害的,第三者要擔當民事責任。

6、各類招貼廣告經營者須經主管部門審查,并張貼在區(qū)內(經市有關部門批準)指定的社會招貼廣告專欄內,不得在其它地方張貼社會廣告。

㈣、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

為保持區(qū)內干凈整齊,運用戶享有優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,結合本區(qū)實際狀況,特制定本規(guī)定。

1、各用戶須運用垃圾袋,于早上八點、中午二點前投入垃圾桶內,請勿把垃圾長時間擺放在門口、走廓或樓梯間。

2、嚴禁任何人員在區(qū)內隨地亂吐痰,亂丟紙屑、煙頭、果皮、瓜皮及瓜殼。

3、不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

4、禁止把垃圾、紙屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道,如因運用不當導致堵塞或損壞,用戶應負全部修理費用。

5、小區(qū)內任何公共地方,均不得亂涂亂畫亂貼,豎指路牌、廣告牌等,違者負責清除粉刷和拆除費用。

6、飼養(yǎng)寵物須經市政府有關部門批復,報管理處備案。

7、用戶裝修完畢,應馬上清掃,不得將廢物棄于走廊、樓梯道或公共場所。

8、小區(qū)內商業(yè)網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場所擴大營業(yè)場地,應在適當地方放置垃圾桶,不得造成蚊蠅孳生地。

9、用戶不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋紙屑、煙頭、雜物等。

10、凡違反以上規(guī)定者,管理處有權依據有關衛(wèi)生管理規(guī)定賜予懲罰,或在公共場所張榜公布其行為。

㈤、暫住人員管理規(guī)定

為了加強對暫住人員的管理,保持居住環(huán)境平安優(yōu)雅,確保業(yè)主利益,特制訂如下規(guī)定:

1、暫住人員必需持有效合法證件,并到派出所申報暫用戶口。

2、投靠親友的外來人員,

居住時間超過三天以上,須到派出所申報臨時戶口:

⑴、在本市工作的暫住人員,須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。

⑵、在本市工作的港、澳、臺和外國人,須持有居住證。

3、暫住人員必需遵守本小區(qū)的有關規(guī)定。

4、暫住人員不得在本小區(qū)內從事非法活動,違者從嚴懲罰。

㈥、飼養(yǎng)家畜、家禽及寵物的管理規(guī)定

為美化凈化小區(qū)居住環(huán)境,防止病疫傳播,保障用戶合法權益不受侵擾,特制訂本規(guī)定。

1、禁止飼養(yǎng)雞、鵝、豬、貓、肉鴿等以食用為目的的家畜、家禽。

2、飼養(yǎng)欣賞鳥、信鴿,不得占用樓道、樓梯間、天臺等共用部位,不得在外墻和防盜網外部掛放鳥籠,不得阻礙他人休息和生活,不得污染環(huán)境。

3、養(yǎng)犬須嚴格根據南京市限制養(yǎng)犬相關規(guī)定辦理'養(yǎng)犬許可證'、'犬類免疫證'及號牌,嚴禁無證無牌及違反規(guī)定養(yǎng)犬,無證無牌犬不得進入本小區(qū)。

4、個人攜帶犬只到戶外活動,必需遵守下列規(guī)定:

⑴、為犬只佩帶城管部門制作的號牌;

⑵、為犬只帶防護口罩;

⑶、佩束犬鏈并由成人牽領、看管;

⑷、即時清除犬只解除的糞便。

5、禁止攜帶犬只進入餐廳、商店、菜市場、學校、幼兒園、廣場及庭院等共公場所。

6、用戶養(yǎng)犬不得妨害他人,犬只影響他人正常生活或休息時,個人應當實行有效措施以制止。

7、犬只咬傷人時,飼養(yǎng)人應當馬上帶傷者去旁邊衛(wèi)生防疫部門留醫(yī)視察。受傷人的有關醫(yī)療費、交通費及誤工費由飼養(yǎng)人擔當。

8、飼養(yǎng)人對病犬、傷犬、死犬要妥當處置,禁止隨意遺棄或埋在區(qū)內。

9、區(qū)內的全部人均應遵守上述規(guī)定,歡迎用戶向管理處及有關部門舉報。

㈦、違章占地及違章亂搭亂建管理規(guī)定

為了進一步搞好管理工作,維護本區(qū)樓房及公共配套設施的整體規(guī)劃和外貌完好,堅決制止違章占地、違章亂搭亂建及破壞本區(qū)總體規(guī)劃的違章行為,現依據有關法令和規(guī)章,制定本規(guī)定。

1、凡屬下列行為之一者,由屬違章占地和違章亂搭亂建:

⑴、占用的土地未經市規(guī)劃局(或被授權機關)批準,未領取土地運用許可證或臨時用地許可證的。

⑵、擅自變更用地位置或擴大用地范圍的。如占用公用場所作為私家庭院、花園,擴建車庫、游泳池、堆衣雜物等。

⑶、轉讓、交換、買賣、租賃或變相買賣、租賃場地的。如買賣公共綠化地、公共走廊等營建私人物業(yè)等。

⑷、臨時占地逾期不交還的。

⑸、未經市規(guī)劃局(或授權機關)批準,未領取建筑許可證而擅自施工的。

⑹、擅自變更批準的設計施工圖紙施工的。

⑺、擅自變更建筑物的規(guī)模或建筑物運用性質的。如在天面、陽臺加設鐵籠、窗檐、雨蓬各種附屬物等。

⑻、臨時性建筑物逾期不拆除的。

2、違章的處理方法

⑴、經檢查確認屬違章占地或違章亂搭亂建按規(guī)劃、城管部門的通知處理。對不聽從處理者,由物業(yè)管理處停止供水供電。接著違章搭建的,要加重處理,對情節(jié)惡劣造成國家和人民生命財產損失者,則由司法部門依法追究責任。

⑵、凡違章用地,一律限期退出,并賜予罰款,建筑物賜予沒收或拆除。罰款并沒收其轉讓、買賣、租賃或變相買賣、租賃土地的全部違章所得。

⑶、不變更房產用途、外貌、不損害房屋結構,有利于業(yè)主、用戶生活,可以申請室內裝飾,如未經批準,擅自變更房屋用途、外貌或進行擴建、拆建,有損房屋結構,影響環(huán)境整體規(guī)劃的,除責令停止或復原原貌外,并視其情節(jié)輕重,處以罰款。逾期不交納罰款者,每天加收百分之一的滯納金。

⑷、經審定限期拆除,逾期不拆者,應強行拆除,以料抵工。如不能以料抵工者,拆除的全部勞務費由違章者負擔。

華信城市花園銷售規(guī)章管理制度

信華城市花園銷售規(guī)章管理制度

1.工作時間調整及上班點名制度規(guī)定

*上午:08:30--12:00下午:13:00--18:00

*違反規(guī)定懲罰:遲到按每分鐘5元罰款計算,早退按下班時間18點前每分鐘5元罰款計算,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

2.值班制度規(guī)定

*值班人員:每天中午2名,1人值班及做大廳衛(wèi)生,1人做二樓衛(wèi)生及垃圾處理;

*工作時間:中午12:00---13:00

*工作內容:中午值班人員負責接聽電話、打掃室內外衛(wèi)生(包括二樓會議室衛(wèi)生及餐后的垃圾處理)、補充銷售戶型圖和樓書,并擺放整齊,

*違反規(guī)定懲罰:遲到,按每分鐘5元罰款計算,中午會議室衛(wèi)生未剛好處理的按每人10元罰款,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

3.工作制服及胸卡

*服裝統(tǒng)一規(guī)定:在工作日內,業(yè)務員穿工作制服同時佩戴胸卡;

*男生穿著白襯衣、深色西褲、黑色皮鞋、佩戴領帶,禁止穿休閑裝、運動裝;

*女生穿著白襯衣、深色西褲或裙子、黑色皮鞋,禁止穿休閑裝、運動裝;

*全部案場業(yè)務員須在8:30前換完工作制服;

*違反規(guī)定懲罰:工作時間不穿工作制服罰款20元,不佩戴胸卡罰款5元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

4.銷售前臺物品擺放規(guī)定

*業(yè)務員銷售前臺桌面物品:電話、來電和來訪登記表,其它個人物品禁止擺放,銷售前臺抽屜里面放置個人銷售道具,保管好個人物品,禁止放入其它個人物品;

*銷售前臺禁止擺放與銷售無關的物品及其它資料;

*違反規(guī)定懲罰:銷售前臺假如有其它個人物品罰款責任人10元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算;

5.銷售桌椅及清潔規(guī)定

*銷售人員與客戶談判后,桌面衛(wèi)生剛好清潔,桌椅擺放整齊,桌面無其它物品擺放,如:(銷售道具、銷售文件夾、筆記本、筆、計數器及其它物品)不得在放置在銷售桌上。

*違反規(guī)定懲罰:桌面假如沒有剛好清潔或者看到有其它個人物品罰款20元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

6.前臺接待排序及來訪客戶登記規(guī)定

*前臺接待區(qū),業(yè)務人員根據先后依次接待客戶,不得出現前臺無人接待狀況,假如出現此狀況按公司管理條理懲罰。

*新來訪和回訪客戶,接待業(yè)務人員登記制度,客戶基本信息填寫具體,按當天到案場客戶為準;

*違反規(guī)定懲罰:按先后依次出現無人接待狀況,警告一次,并罰款20元,再次違反規(guī)定人員當日停止接待客戶,來訪客戶沒有剛好登記,懲罰20元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

7.案場衛(wèi)生管理規(guī)定

*清潔區(qū)域:個人負責制;

*打掃清潔衛(wèi)生時間:早8:30、中13:00、晚上18:00前,未完成的該區(qū)域的人員不得進行接待客戶;

*如所屬區(qū)域負責人休假,由代理人負責該區(qū)域清潔,并按第一項內容執(zhí)行;

*清潔區(qū)域由專人進行不定時監(jiān)控抽查,保證案場清潔環(huán)境。

*每周六案場全體人員清潔衛(wèi)生,時間17:30--18:30;

*違反規(guī)定懲罰:清潔區(qū)域沒有剛好打掃,導致此區(qū)域衛(wèi)生臟、亂、差,負責此區(qū)域責任人罰款20元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

8.案場紀律規(guī)定

*除專案、副專、女專外其他業(yè)務人員不運用公司電腦(制作打印合同除外),案場人員不得在公司電腦中下載嬉戲軟件、閑聊軟件如有違反處于100元的罰款;

*上班工作時間不得在銷售前臺睡覺、看報紙、看雜志、玩電腦嬉戲、手機嬉戲、掌上嬉戲、聽mp3;違反者記過一次,并罰款20元;

*上班時間8:30以后不得吃早飯和其他食物;

*男業(yè)務員頭發(fā)梳理整齊并保持指甲干凈,女業(yè)務員須8:30前扮裝完畢,化淡妝、儀態(tài)大方、穿著整齊;

*未經專案批準私自外出者,以曠工論處;

*事假、病假須要經過柜臺批準后放假,未經批準以曠工論處,事假、病假請假時間在次日16:00前請假,時間過后不得請假;

*違反規(guī)定懲罰:如有違反案場紀律規(guī)定(除第一條款外)其他條款罰款20元,再次違反規(guī)定的人員按罰款累計倍數計算。

注1、如有其它變動、另行通知

案場人員簽名:

姓名/時間姓名/時間姓名/時間姓名/時間

某花園裝修管理流程

zz花園裝修管理流程

1.0目的

使物業(yè)公司各部門明白裝修的申辦及對裝修公司、人員的管理流程,加強監(jiān)控、防患于未然。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)公司各部門。

3.0管理內容

3.1住戶到物業(yè)管理公司客戶服務中心領取:《住戶裝修審批及竣工驗收表》一式一份、防盜報警按鈕一個、《zz花園業(yè)主裝修須知》1份(特殊說明:此為一般狀況下應領取的物品,應參照各組團或小區(qū)交房時向業(yè)主交付物品的狀況確定)。

3.2住戶填好《住戶裝修審批及竣工驗收表》,供應裝修隊營業(yè)執(zhí)照復印件1份、裝修設計方案1套,將以上資料交管理處客戶服務中心,由工程部負責人或客戶中心助理審批,同時簽定《裝修平安及環(huán)境維護協(xié)議》。

3.3住戶與裝修隊施工負責人到客戶中心收費員處交裝修結構保證金2000元、防漏與外觀保證金2000元、平安與環(huán)境維護保證金2000元、垃圾清運費2.00元/平方米,費用繳清并登記在《zz花園裝修狀況匯總表》上后才能領取到蓋有物業(yè)管理公司指定印章的《裝修許可證》。

3.4由管理處工程部工程人員與住戶一起對房間全部管道進行通水試驗。若管道暢通,即填寫《管道通水試驗記錄》,由住戶或裝修負責人簽字認可;若管道不通,由物業(yè)管理公司協(xié)調整改。

3.5物業(yè)管理公司發(fā)放《裝修許可證》一份,要求裝修隊將此證貼于裝修房戶門外,裝修施工人員由負責人,或業(yè)主辦理《出入證》,在《_____公司(業(yè)主)裝飾人員出入證發(fā)放登記表》上登記,裝修隊可起先施工。

3.6修理人員跟蹤監(jiān)督,每天至少必需到施工現場一次,填寫《裝修房檢查日報表》。保安巡邏員或班隊長每天抽查,填寫《裝修房檢查記錄表》。其依據參照《zz花園裝修管理規(guī)定》等。

3.7工程部人員在巡檢中,若發(fā)覺有超越審批范圍的施工狀況,由工程部人員發(fā)出《違章施工整改通知書》限期整改。發(fā)出《違章施工整改通知書》的狀況應在《違章施工整改通知書編號及摘要登記表》上留下記錄。若有動過防水層的狀況,應由裝修隊做24小時關水試驗,關水試驗及整改狀況填入《關水試驗記錄》中。出現滲漏,限期裝修隊進行整改;并要裝修隊供應冷熱水管試壓、電氣線路絕緣測試資料;若住戶要求,也可由物業(yè)工程人員測試,并填寫《冷、熱水管試壓測試記錄》住宅裝修竣工,工程部人員與住戶驗收,最終由工程助理或客戶中心助理在《住戶裝修審批及竣工驗收表》上簽字。

3.8違章查處:由檢查人員對干脆責任人開出《違章施工整改通知》,并限期整改,對造成損失,按價賠償。

3.9保安部應將定期檢查與突擊檢查相結合,對各房內人員及其出入證進行核查、清理無證及串房人員,根據《出入證管理制度》、《小區(qū)內人員違規(guī)處理條例》予以處理、記錄。

3.10由收費員核收相關費用后,退還裝修結構與外觀保證金及平安與環(huán)境維護保證金。通知客戶中心員工將該戶裝修資料歸入《業(yè)主檔案》中。

3.11防漏與外觀保證金由物業(yè)管理公司保留至裝修完畢三個月后經查無損后退還。

4.0相關文件

4.1《zz花園裝修管理規(guī)定》

4.2《出入證管理制度》

4.3《小區(qū)內人員違規(guī)處理條例》

5.0相關記錄

5.1《住戶裝修審批及竣工驗收表》

5.2《裝修許可證》

5.3《zz花園裝修狀況匯總表》

5.4《管道通水試驗記錄》

5.5《___公司(業(yè)主)裝飾人員出入證發(fā)放登記表》

5.6《裝修房檢查日報表》

5.7《裝修房檢查記錄表》

5.8《違章施工整改通知書》

5.9《違章施工整改通知書編號及摘要登記表》

5.10《關水試驗記錄》

5.11《冷、熱水管試壓測試記錄》

6.0附錄

6.1《出入證》

6.2《zz花園業(yè)主裝修須知》

6.3《裝修平安及環(huán)境維護協(xié)議》

編寫:zz審批:zz

花園供配電設備運行管理規(guī)程制度

花園供配電設備運行管理規(guī)程

1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室,發(fā)電機房),并將設備運行參數記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

2、發(fā)覺供配電負荷有顯著改變或其他設備異樣,應立刻查找緣由,并通知主管工程師支配處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現象,發(fā)覺異樣立刻處理。

4、未經主管工程師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特別狀況下,須經主管工程師批準并做記錄。

5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

6、高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標記貼在工具表面上。

7、與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數量,發(fā)覺缺失馬上追究。外借鑰匙應做好登記并按時追收。

維多花園工程施工現場管理方法

藍海置業(yè).維多利亞花園項目管理方法

第一章總則

第一條為了加強工程施工現場管理,保障施工順當進行,特制定本方法。

其次條本方法所稱工程施工現場,是指該工程土建、設備安裝、管線敷設、場區(qū)環(huán)境布置綠化及材料加工等施工活動所占用的施工場地。

第三條任何與本工程有關的施工單位和個人,都必需遵守本方法。

其次章一般規(guī)定

第四條制定本方法的主要診所:工程建設條例、建筑法、現行施工及驗收規(guī)范、現行平安、文明施工標準和現行平安用電規(guī)范等。

第五條建設單位在現場托付工程部、監(jiān)理公司代表;施工單位應當固定項目經理,施工過程中不得變換。

第六條施工單位項目經理全面負責施工過程中的現場管理,建立現場管理制度,責任制度,并組織實施。

第七條施工單位必需編制擔當工程的施工組織設計或施工技術措施。施工組織設計經過內部審批后,報甲方、監(jiān)理認可,然后組織實施。

第八條各施工單位必需按批準和施工組織設計進行施工,需進行較大修改時,必需經甲方、監(jiān)理同意。

第三章文明施工管理

第九條施工單位應當貫徹平安、文明施工的要求,推行現代管理方法,科學組織施工,做好施工現場和各項管理工作。

第十條施工單位應根據批準的施工總平面布置圖設置各項臨時設施。堆放大宗材料、成品半成品和機具設備,不得侵占場內道路及平安防護等設施,不得危及基坑平安等。

第十一條施工現場必需設置明顯的施工標牌,標明工程名稱、建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、及各單位項目負責人等內容。施工單位負責施工標牌的制作和愛護工作。

第十二條施工現場的主要管理人員,在施工現場應當佩帶胸卡,以表明其身份。

第十三條施工現場的用電線路、用電設施的安裝和運用必需符合《施工現場臨時用電平安技術規(guī)范》(jgj46-88)的要求,嚴禁隨意拉線接電。

第十四條施工機械進場必需經過平安檢查,并向甲方及監(jiān)理履行報驗程序,經駐合格后方能運用。施工機械操作人員必需安規(guī)定持證上崗,嚴禁無證人員上崗操作。

第十五條施工單位應當保證現場道路暢通,排水導流良好,隨時潛建筑垃圾,保持場容場貌整齊。

第十六條施工單位必需執(zhí)行國家有關平安生產和蔻愛護和法規(guī),建立平安生產責任制,進行平安交底,每日平安教化和平安宣揚。施工現場和各種平安設施和勞動愛護器具,必需定期進行檢查和修理,剛好消退隱患,保證其平安有效。

第十七條施工中要求設置封閉式遮擋,臨街或路的腳手架應當設置相應的圍護設施,接近建筑物面應實行削減噪音措施。

第十八條施工單位應做好現場平安保衛(wèi)工作,實行必要的防盜措施,在現場周邊設立愛護設施,非施工人員不準擅自進入施工現場。

第十九條施工單位應當嚴格依照《中華人民共和國國消防條例》的規(guī)定,建立和執(zhí)行防火管理制度,設置符合要求和消防設施,并保持完好和備用狀態(tài)。

其次十條施工現場發(fā)生重大事故,施工單位必需依照《工程建設重大事故報告和調查程序規(guī)定》執(zhí)行,并向甲方、監(jiān)理報告。

第四章平安施工管理

其次十一條各施工單位必需建立平安生產責任制,編制施工組織設計時要有完善的平安技術措施。

其次十二條特別工種要經過培訓持證上崗,特別工種人員資質要向甲方和監(jiān)理報審,不合格、不稱職人員監(jiān)理有權清退出場。

其次十三條施工現場要設置醍目的平安標記、警示牌,建立班前平安交底制度,杜絕違章指揮、違章作業(yè)。

其次十四

條發(fā)生平安事故,施工單位必需報甲方、監(jiān)理并根據'三不放過'原則(不清查事故緣由不放過;不查出事故責任人不放過;不使有關人受到教化不放過)進行處理。

其次十五條腳手架必需堅固,平安牢靠。

1.立桿地面要夯實,并要放置底座或墊木;

2.腳手架要按規(guī)定與建筑物拉接堅固,并設防護欄和掛平安網;

3.腳手板須鋪滿并固定堅固,不得不探頭板;

4.腳手架的搭設和拆除均要有平安措施,并報甲方、監(jiān)理審核,腳手架搭設完畢后,要向甲方、監(jiān)理報驗,驗收合格后方準運用。

其次十六條做好'三寶'、'四口'的防護工作

1、'三寶':平安帽:進入工地必需佩戴平安帽;

平安網:腳手架、電梯進等部位按規(guī)范要求掛設平安網,并在四周挑掛平網;

平安帶:高空作業(yè)人員必需系平安帶。

2、'四口':樓梯口要設防護欄桿;

預留洞口要設防護蓋板;

通道口要設防護棚;

陽臺、樓板、屋面等要設臨邊防護。

其次十七條施工用電要求:

1、施工單位臨時用電必需嚴格遵守《施工現場臨時用電平安技術規(guī)范》(jgj46-88)的規(guī)定;

2、臨時線路必需采納四線五相制架空或地埋敷設,并要求簡捷;

3、必需做到'一機一閘一愛護',::并要求刀閘器件完備無缺損;

4、總配電箱位置要適當,安排電箱的位置宜靠近用電機器及設施,配電箱要有防雨措施,并設開關箱,由專人負責;

5、不準私接亂拉線路,更不準運用電爐等違反規(guī)定的電器。

其次十八條提升設備司機必需持證操作,要有責任感,杜絕超載運行,樓層卸料,上下人平臺要設計護欄桿。電梯上下要有明確信號指示。

其次十九條提升設備進場前要經平安部門檢驗合格后,并向甲方、監(jiān)理報驗。安裝完畢,經平安部門組織驗收合格后方可運用。

第三十條施工機具的平安操作必需執(zhí)行《建筑機械運用平安技術規(guī)程》(jgj33-86)的規(guī)定,專人持證上崗操作,并懸掛操作規(guī)程牌,電動機械要有良好的接地裝置;電鋸、鋼筋機械要有防護罩。

第三十一條施工中運用電弧焊、氣焊、氣割時要制定平安措施,防火措施,經批準后執(zhí)行。

第五章罰則

第三十二條質量罰則

甲方不定期組織對施工單位所施工工程進行全面質量檢查,施工過程中由監(jiān)理公司負責根據監(jiān)理程序進行質量監(jiān)督檢查,對檢查出的質量問題進行經濟懲罰。

1.施工單位未按監(jiān)理規(guī)程要求編制施工組織設計或未經批準就進行施工的,發(fā)覺后馬上停止施工并一次施工并一次罰款500-5000元。

2.工程測量放線未經監(jiān)理核準即進行施工的,發(fā)覺后馬上停止施工并罰款500-2000元。

3.施工隊伍資質、人員資質未向監(jiān)理報驗及分包單位未經監(jiān)理報審的。罰款100-1000元。

4.運用的砂漿、砼、外加劑等無試驗協(xié)作比即進行施工的,發(fā)覺后對其施工部位進行返工,并罰款500-2000元。

5.運用的原材料未按規(guī)定見證取樣、復試、未向監(jiān)理報驗即投入運用的,發(fā)覺后馬上停止施工,并罰款500-10000元。

6.進場的施工機械設備未向監(jiān)理報驗而投入運用的,每次罰款500-2000元。

7.進場的材料經復試不合格,馬上退場,如若投入運用對其部位進行返工,并依據材料類別和數量罰款2000-10000元,并賠償發(fā)包單位的一切損失和擔當一切相關責任。

8.施工中發(fā)覺明顯的偷工減料時,對其部位進行返工,并每次罰款5000-10000元。

9.施工中出現質量通病或質量缺陷時,造成分項工程達

不到合格標準,除返工外,每次罰款100-5000元。

10.施工現場發(fā)覺未按規(guī)范施工,視狀況每次罰款100-1000元。

11.隱藏工程未經檢查驗收自行隱藏的,除重新檢查外,每次罰款500-5000元。

12.分項工程未向監(jiān)理報驗認可,即進行下道工序施工的,每次罰款500-5000元。

13.出現重大質量問題,按國家有關規(guī)定處理,不執(zhí)行本條款。

14.施工中出現其它不規(guī)范施工和質量問題,可參考上述條款執(zhí)行100-5000元罰款處理。

第三十三條進度罰則

按建設工程施工合同及補充條款的約定執(zhí)行。工程開工前向甲方或監(jiān)理供應工程施工進度安排(橫道圖和網絡圖)。

按月進行考核,滯后上報的月進度安排,每次罰款5000元。若滯后于季進度安排除按月進行罰款外,季度安排滯后每次罰款10000元。連續(xù)四個月均滯后于月進度安排甲方有權利解除工程合同。

第三十四條平安施工罰則

1.施工組織設計未飲食完善的平安技術措施時,每發(fā)覺一次罰款500-1000元。

2.特別工種要持證上崗,無證上崗操作者,每發(fā)覺一人次罰款100-1000元。

3.腳手架搭設要符合規(guī)定要求,不論鋪板、架寬、立桿間距或大小橫桿間距,每發(fā)覺一處不符合規(guī)定,罰款1000-2000元。

4.未掛平安網或平安網掛設不合格時,每發(fā)覺一懲罰款500-1000元。

5.不戴平安帽,每發(fā)覺一人次罰款200元,高空作業(yè)不系平安帶,罰款50元。

6.'四口'無防護措施,::每發(fā)覺一處,罰款200-500元。

7.臨時用電線路不符合規(guī)定,每發(fā)覺一懲罰款500-1000元。

8.每臺設備都要做到'一機一閘一愛護',每查出一項不完好,罰款100-1000元。

9.每臺設備必需專人操作,并遵守操作規(guī)程,未掛操作規(guī)程牌,每發(fā)覺一處,罰款500元。

10.運用電弧焊、氣割、氣焊,無防火措施,每發(fā)覺一次罰款1000元。

11.私拉亂接電線,違章運用電爐者,除沒收電器外,罰款200元。

12.每發(fā)生一起重大事故,罰責任單位5-20萬元,罰責任人1000-5000元。

第三十五條文明施工罰則

1.不按總平面布置圖搭建臨時設施,堆放大宗材料、半成品和期盼設備的,罰款1000-5000元。

2.施工現場管理人員不佩戴胸卡者,每發(fā)覺一人次罰款10元。

3.提倡節(jié)約用水、用電,發(fā)覺長明燈、長流水現象,每發(fā)覺一次罰款50元。

4.建筑垃圾要剛好清理,保持道路暢通,排水順當,否則,每發(fā)覺一懲罰款100元。

5.嚴禁在施工現場及建筑物內大小便,發(fā)覺一處除自行清理外,小便罰款50元,大便罰款200元。

6.消防設施不全或備用狀態(tài)不良好,每發(fā)覺一次罰款500-1000元。

第三十六條其它罰則

1.有關各方必需按時參與業(yè)主或監(jiān)理組織的各種會議,不得遲到和無故不參與會議。遲到每分鐘罰款50元,無故不參與會議,罰款1000元。

2.不聽從甲方、監(jiān)理和管理,不執(zhí)行的指令、通知,罰款100-5000元。

3.每月月底前一星期內上報下月進度安排,否則下月內工程進度款不予支付。

4.依據施工現場處理質量、平安事故造成損失及嚴峻狀況等相關單位付有連帶責任,予以按百分比進行懲罰。

第六章附則

第三十七條本方法自二00七年十月一日起實行。

能興花園消防管理規(guī)程制度

1.0目的

1.1本指導書規(guī)定了消防管理要求,確保小區(qū)防火平安。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于怡翠花園消防管理。

3.0職責

3.1管理處主任為怡翠花園的防火責任人、滅火總指揮。

3.2各專業(yè)組(隊)長為本組責任范圍內的防火責任人。

3.3管理處每一位員工應把預防火災視作自己的義務和日常職責。

3.4保安隊負責轄區(qū)內日常消防器材管理工作。

3.5工程組負責轄區(qū)內消防設備的管理工作。

4.0工作程序

4.1保安隊和工程組負責轄區(qū)內消防器材和消防設備日常檢查工作,檢查結果的記錄按《服務檢驗規(guī)程》執(zhí)行。

4.1.1工程組和保安員定期對小區(qū)消防設備和消防器材進行修理保養(yǎng),詳細按消防設施(器材)檢查和保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。

4.1.2檢查內容:

a)易燃易爆危急物品貯存、管理、運用是否符合要求;貯存容器、管道有無定期測試,有無跑、冒、滴、漏現象。

b)倉庫內物資分類存放是否符合平安規(guī)定,燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合防火平安要求。

c)電器設備運行是否正常,有無超負荷運行,電線、電纜的絕緣有無老化、受潮、漏電、短路等狀況;電動機有無空轉現象,防雷設施是否完好,有無亂拉電線狀況。

d)運用多種可燃、易爆油類是否符合操作要求,以及殘油、氣的處理狀況。

e)動火作業(yè)是否按規(guī)定辦理手續(xù),焊工操作是否達到“七不、四要、一清”要求。

f)門衛(wèi)對出入物品是否進行嚴格檢查,對攜帶易燃、易爆、有害、有毒物品是否把關。

g)園林綠化養(yǎng)護打藥后,是否有警示標識。

h)消防器材、設施的完好狀況。

4.2動火作業(yè)平安規(guī)定

裝修、修理等一切動火作業(yè),均應向怡翠服務中心提出申請,批準后方可進行。動火必需做到“八不、四要、一清”,動火后要仔細檢查現場,防止留下火種而引起火災。

4.2.1動火前“八不”:

a)防火、滅火設施不落實不動火。

b)四周的易燃雜物未清除不動火。

c)旁邊難以移動的易燃結構未實行平安防范措施不動火。

d)凡盛裝過油類等易燃的容器,未經洗刷干凈、排盡殘有油質的不動火。

e)凡儲存有易燃、易爆物品的場所,未經解除易燃、易爆物品的不動火。

f)在高空進行焊接或切割作業(yè)時,下面的可燃物品未清理或未實行平安防護的不動火。

g)未配備相應滅火器材的不動火。

h)現場平安負責人不在場不動火。

4.2.2動火中“四要”:

a)動火前要指定現場平安負責人,堅守崗位。

b)現場平安負責人和動火人員必需常常留意動火狀況,發(fā)覺擔心全苗頭時,要馬上停止動火。

c)發(fā)生火災燃炸事故時,要剛好處理。

d)動火人員要嚴格執(zhí)行平安操作規(guī)程。

4.2.3動火后的“一清”

動火人員和現場負責人在動火后,應徹底清理現場火種,然后才離開現場。

4.3撥打“119”電話報警的步驟

a)拿起話筒撥“119”號鍵,直至聽到對方回話。

b)精確講清起火單位名稱、所在位置,要具體講明本小區(qū)的苑、座、房號。

c)講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積。

d)講清起火單位屬多層住宅(在幾棟幾號),還是屬于高層建筑(在幾層);

e)講清報警人的姓名、聯(lián)系電話號碼,以便隨時聯(lián)系;

f)如需支配接消防車要講清晰接車地點,地點應在起火旁邊易找的地方或標記性建筑旁。

4.4消防監(jiān)控指揮中心管理規(guī)定

怡翠花園的監(jiān)控中心為小區(qū)消防監(jiān)控指揮中心,按《監(jiān)控中心管理規(guī)定》要求進行輪值、管理。值班人員應做到:

a)不得隨意離開值班室,每班做好狀況記錄;

b)每班檢查消防系統(tǒng)是否正常;

c)出現報警信號,馬上核查信號真?zhèn)螤顩r;

d)監(jiān)控中心內禁止吸煙,杜絕一切火種,嚴禁存放易燃易爆等危急品;

e)監(jiān)控中心內的電話屬于專用報警聯(lián)系電話,任何人不得占用,以免影響消防聯(lián)絡。

5.0應用文件和記錄表格

5.1《監(jiān)控中心管理規(guī)定》

5.2《服務檢驗規(guī)程》

花園小區(qū)管理制度制定規(guī)范

花園小區(qū)管理制度的制定

(一)公眾制度

1物業(yè)管理條例

總則

(1)為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

(2)本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行修理、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

(3)國家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

(4)國家激勵采納新技術、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

(5)國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

前期物業(yè)管理

(1)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

(2)建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的運用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當擔當的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

(3)建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

(4)國家提倡建設單位根據房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分別的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采納協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

(5)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

(6)前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。