東莞寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)查

東莞市寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)查（綜合版）東莞是一個以制造業(yè)著稱的城市，在相當(dāng)長的一段時期里，這座城市里的企業(yè)是以勞動密集型的制造業(yè)為主。由于大部分東莞企業(yè)公辦點都設(shè)置在工廠內(nèi)部，寫字樓市場租賃市場長期以來都難于興旺起來，這一點在工廠相對集中的鎮(zhèn)區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。

近年來，東莞市政府加速了城市發(fā)展步伐，在城市升級和產(chǎn)業(yè)升級的推動下，第二、三產(chǎn)業(yè)的比例明顯提升。在行政中心落成后，東莞一改以往沒有中心區(qū)的現(xiàn)狀，吸引了越來越多的企業(yè)在城區(qū)設(shè)立辦公點，寫字樓需求曾經(jīng)一度快速上升，但與其增加數(shù)量與城市寫字樓開發(fā)總量還存在一定的差距。

為此，本調(diào)查從區(qū)域投資、企業(yè)選址和租金承受度等角度對東莞寫字樓購租市場進行一次專項調(diào)查。寫字樓購方現(xiàn)狀調(diào)查有效樣本量：210份【選購區(qū)域】東城南城居首

調(diào)查結(jié)果顯示：在被訪者中有187份樣本希望在城區(qū)購買寫字樓，占總意向樣本數(shù)的89%。在東莞城區(qū)寫字樓中，選擇購買東城區(qū)的樣本排在第一位，共84份，占210份樣本問卷的40%；其他依次是南城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、莞城區(qū)和萬江區(qū)，樣本數(shù)量分別為76份、17份、10份和23份。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大部分的問卷樣本傾向于城區(qū)寫字樓，且超過六成多的樣本有意購買東城和南城區(qū)寫字樓，認可度較高。在鎮(zhèn)區(qū)問卷樣本中，多數(shù)選擇經(jīng)濟發(fā)達的虎門、長安、常平、厚街等鎮(zhèn)。[NextPage]【主購面積】集中在51-200平方米之間

調(diào)查結(jié)果顯示：有141份調(diào)查樣本選購面積位于81-200平方米之間，占有率高達49.1%

，足見這一范圍是寫字樓的消化集中點。在所有選購面積中101-150平方米選擇率最高，有46份調(diào)查樣本，占有率為22%。

其次是81-100平方米和151-200平方米的寫字樓，占有率分別為20.5%和11%。其他的寫字樓選購問卷樣本數(shù)分別為50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率為10.1%、201-250平方米占有率為9.0%、251-300平方米占有率為8.1%、301-400平方米占有率為5.2%；401-800平方米占有率為2.4%；800平方米以上占1.4%。【出租企望值】30-50元/月/方

調(diào)查結(jié)果顯示：被訪者寫字樓出租租金期望期的月租金分別是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。

從數(shù)據(jù)可以看出，購樓群體對購后出租租金的期望值較高，有17.1%的投資企望寫字樓租價可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的購樓者期望租金可以達到30元/平方米以上。在市場調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)不少寫字樓租金都在30元以下，其中不乏大型高檔寫字樓，說明購樓者的期望租金值較市場實際租金略高一些。[NextPage]【投資因素】長線投資傾向明顯

調(diào)查結(jié)果顯示：對于影響投資寫字樓的主要因素，列為第一考慮因素的被訪者比例分別是：價格占24.3%；位置占14.7%；質(zhì)量占4.3%；商家信譽占6.2%；周邊環(huán)境占8.6%；物業(yè)管理占10.9%；升值潛力占22.4%、實用率占8.6%；。我們可以發(fā)現(xiàn)：價格是第一位，其次是升值潛力。說明投資者多數(shù)是理性投資者。寫字樓租方現(xiàn)狀調(diào)查有效樣本量：531份【求租區(qū)域】東城南城吸引力明顯

調(diào)查結(jié)果顯示：在回收的531份調(diào)查樣本中，有意在東莞城區(qū)設(shè)立辦公點的企業(yè)占總意向樣本數(shù)的79.9%。選擇在城區(qū)辦公的調(diào)查問卷中，31.7%樣本選擇了東城區(qū)，24.9%的樣本選擇了南城區(qū)，13.7%的樣本選擇了莞城區(qū)，9.6%的樣本選擇了萬江區(qū)。

從數(shù)據(jù)可以得出，東城區(qū)和南城區(qū)是企業(yè)辦公的首選區(qū)域，占總意向調(diào)查樣本的56.6%，可見兩大區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的吸引十分明顯。在回收的鎮(zhèn)區(qū)調(diào)查樣本中，主要選擇的鎮(zhèn)區(qū)是虎門、厚街、長安、大朗、常平、塘廈等經(jīng)濟強鎮(zhèn)。[NextPage]【求租面積】

小面積出租相對活躍

調(diào)查結(jié)果顯示：在求租調(diào)查樣本統(tǒng)計過程中，記者發(fā)現(xiàn)樣本求租面積主要集中在51-80和81-100平方米兩個面積段，其占有率高達45.8%。另外，101-150和151-200平方米這兩個面積段也備受求租關(guān)注，其占有率也達到了26.6%。其他面積段的分別是：50平方米以下占81%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800平方米占1.9%，800平方米以上占0.1%。

從求租調(diào)查樣本可以看出，東莞市的中小企業(yè)是寫字樓市場的主力消費群，未來小面積的寫字樓出租市場相對活躍?！疽庀蛟伦饨稹?/p>

兩千元之內(nèi)市場空間大

調(diào)查結(jié)果顯示：求租樣本對支付寫字樓租金相對偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元兩個價位，選擇率分別為25.2%和24.3%，占據(jù)了近一半的樣本數(shù)量。其他價格的租金占有率分別為：1000元以下為9.6%，2001-2500元為11.9%，2501-3000元為10%，3001-4000元為7.7%，4001-5000元為7.9%，5001-10000元為2.4%，10001-20000元為0.9%，2萬元以上為0。

從數(shù)據(jù)可以看出，在寫字樓租賃市場方面，求租方市場的租金支付意向相對較低，與對應(yīng)的求租面積后，其每平方米租金在20元左右。[NextPage]【選租因素】

價格與位置起決定作用尼聰進桶調(diào)查屬結(jié)果批顯示迫：在畏影響摔寫字貫要求光租市推場方荷面，琴影響邪原因爺依次坑為價跨格、乖位置藏、周櫻邊環(huán)影境、名物業(yè)督管理騙、商槽家信推譽、號質(zhì)量扁、戶膚型。打各大丈因素穗的樣譜本占閣有率中分別耐為：株價格飾占3迎0%堵；位蚊置占仇25曬%；初質(zhì)量絲占4卷%；問商家云信譽鋪占9講%；紛周邊梯環(huán)境蓬占1太6%戀；物避業(yè)管陶理占序12辰%；鉤升值尺潛力舊為0影。少項喘由此激可見撐，求伙租方贈最關(guān)潑注的江是租擊金價屢格問磨題，翅其次伍才是冠位置西，這宇說東雜莞求邁租方躬租對刺寫字鳥樓要拴求不雄高，賺價格豎合理階才是挎關(guān)鍵爆。鋪南城圍與萬菜江寫睛字樓叫調(diào)查意寫字補樓一帖線調(diào)亭查辟【現(xiàn)夢狀】遞叨南城弦樓盤承云集妥帶萬江侮略顯蜜“冷作清”

近年以來，南城區(qū)把建設(shè)新城區(qū)作為重點。新城區(qū)位于東莞大道兩側(cè)，市行政辦事中心、人民會堂、歌劇院、展示中心、商貿(mào)中心等，帶動新城建設(shè)的全面展開。

隨著南城區(qū)新貌的日漸落成，南城區(qū)成了城區(qū)一帶寫字樓放量最多的區(qū)域。據(jù)了解，在該區(qū)域集中著包括第一國際二期、華凱廣場、騰龍商務(wù)中心、勝和大廈、方中鴻福廣場、華凱大廈、金盈大廈、中環(huán)財富廣場、時代創(chuàng)展中心等眾多個寫字樓項目。

相比較起南城區(qū)扎堆寫字樓的推出，萬江寫字樓市場則顯得有點“冷清”。據(jù)了解，目前整個東莞產(chǎn)業(yè)都以制造業(yè)為主，作為一個后發(fā)區(qū)域，萬江近幾年來也在大力調(diào)整其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)布局方面，都是以加工制造業(yè)為主。受這個因素支配，導(dǎo)致整個萬江區(qū)寫字樓市場發(fā)展相比較起其他區(qū)域要滯后很多。在商業(yè)地產(chǎn)方面，由于該區(qū)域擁有華南MALL大型項目，使其增值不少?！竟┣蟆磕铣枪┻^于求

萬江潛力較大

據(jù)東莞市統(tǒng)計局去年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至去年上半年，東莞市的辦公樓施工面積達到了193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；而去年市建設(shè)局批準預(yù)售的寫字樓，其分布情況為莞城區(qū)、南城區(qū)，另外在樟木頭、寮步、大嶺山、虎門也有少量放出。中心區(qū)寫字樓的投放量達到全市最高。

以中心區(qū)周圍的寫字樓做個例子。據(jù)了解，早幾年，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖鈨r是20元/平方米，而到現(xiàn)在大多數(shù)都在35元/平方米左右，甚至有些突破了40元以上。

從投資市場上來看，許多購買者也嘗到了甜頭。一從事貿(mào)易工作的某老板告訴記者，他于日前在南區(qū)某樓盤買下一套面積150平方米的寫字樓，總造價70萬元左右，據(jù)他表示，購買寫字樓就象購買商品住房一樣，對他來說，壓力不會很大。他為記者算了一筆帳目，按照目前中心區(qū)域36元/平方米的租價，10年后就可以賺回本錢，以后就可以凈賺幾十年。[NextPage]【分析】短期租金上難

投資點在樓價差

調(diào)查了解，南城與萬江兩區(qū)的寫字樓供應(yīng)反差較大，呈現(xiàn)出一多一少的局面。目前，南城區(qū)處于供過于求的現(xiàn)狀，這一點在新行政中心區(qū)相對突出，寫字樓租金出現(xiàn)或暗藏下降勢頭。萬江區(qū)則表現(xiàn)為寫字樓供應(yīng)量少，求租欲向不強的現(xiàn)狀，消費力有待進一步培養(yǎng)。

從投資的角度來看，由于南城區(qū)求租方占據(jù)主導(dǎo)地位，投資者很難租到高價，特別是后入市寫字樓的面世，加大了租賃市場的競爭，市場上品質(zhì)相近寫字樓已出現(xiàn)20元左右的租金差價，這是一種比較不正常的市場現(xiàn)象。因此，租金下滑可能性依舊存在，未來兩三年內(nèi)的租金增長幅度不會太大。

在萬江方面，由于新遷總站、華南MALL、理想0769等建設(shè)的作用，片區(qū)吸引力有所增加，寫字樓投資相對看好，但投資者也要注意一個問題，該片區(qū)各項工程投入使用時間較短，尚未形成規(guī)模，求租市場潛力遠不如南城，所以在投資時要注意區(qū)域物業(yè)開發(fā)是否合理。

另一方面，投資者也要注意到寫字樓的價格優(yōu)勢，不要因為出租率低而否定寫字樓的投資價值。隨著東莞城市化建設(shè)不斷深入和產(chǎn)業(yè)升級，將會有更多的企業(yè)入駐東莞，寫字樓的升值潛力不容忽視。東城與莞城寫字樓調(diào)查【現(xiàn)狀】東城“新興之地”

莞城“老當(dāng)益壯”

目前東城區(qū)已建設(shè)成為一個集居住、行政辦公、金融貿(mào)易等于一體的城區(qū)。據(jù)了解，東城區(qū)全力打造以東城大道為中心，花園新村、主山、東泰、下橋、同沙為支點的核心商業(yè)圈。加強商業(yè)招商，在建及建成世博廣場、君豪商業(yè)中心、星河傳說、世紀廣場、東泰友誼市場等一批大型主題購物中心，引進了華潤萬家、海雅百貨、上海永樂、好又多、家樂福旗艦店等一批國內(nèi)外知名的品牌項目。個體經(jīng)濟發(fā)展迅猛，全區(qū)個體工商戶累計超過2萬戶。

另一方面，莞城區(qū)處于市區(qū)核心，一直以來是全市的政治、經(jīng)濟和文化中心，有著良好的人文環(huán)境，歷史文化底蘊深厚，人才、資金、信息等生產(chǎn)要素集中；商貿(mào)基礎(chǔ)雄厚，傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)活力較強；工業(yè)企業(yè)集中，第二產(chǎn)業(yè)底子厚實，同時參與東部工業(yè)園開發(fā)，為第二產(chǎn)業(yè)提供了新的發(fā)展平臺。

居住商貿(mào)發(fā)達莞城致力發(fā)展城市商貿(mào)中心，有沃爾瑪、家樂福、百佳、天和、經(jīng)貿(mào)中心等大型購物商場，有建設(shè)中的東縱大道日本銀座商業(yè)街。同時，周邊建有擋次最高、最集中的高尚住宅區(qū)、高爾夫球場等?！竟┣蟆渴袌龉?yīng)量充足

租賃市場較好棍頑苗據(jù)東過莞市程統(tǒng)計墊局和傳房管營局有膽關(guān)2告00隙4年塘、2地00丟5年轟批準腰預(yù)售酬的寫堂字樓馳數(shù)據(jù)堂顯示舒，南伴城區(qū)肝以2廚8.駝74扮萬平鼠方米揪排在刊首位畝，放株量超策過了鉤全市脾的一樣半，親比例博達到撿56卸.3村0%冬；東毒城區(qū)誠以7濾.7沸2萬誦平方乖米排吐在其中后，艦比例厲達到儉15控.1雕2%鉛；其佳次是禾莞城市區(qū)，眼放量尾達5驗.9利萬平協(xié)方米鍛，比丟例達估11沫.5秋6%即。命彎漆再看羽最新解的一域個數(shù)練據(jù)。槳今年昂上半躲年，軌東莞跡寫字班樓的廳批準迅預(yù)售歡量下望降較左大，醬今年拔上半簡年批灘準預(yù)燦售量怨僅2菌.8揚8萬朝平方碌米，勾同比兵去年尿同期探的7鼠.7唯3萬勸平方街米批飯準預(yù)勵售量婚下降睡了6籮2.私74翼%。腫可以搶看到鞭，隨賭著東水莞整霸個市籃場批澤準預(yù)壘售量他的減舍少，勺在去括年分枝別以找7.挎72酒萬平娃方米易和5騰.9到萬平飲方米明寫字狹樓市刮場放玉量的尋東城衣和南回城在臟今年霜上半戚年的數(shù)市場壟供應(yīng)候量也領(lǐng)呈現(xiàn)西出一惹種回茅落的劫特點凳，但鉗從另撿一個反方面劑考慮目，批掃準預(yù)義售量標(biāo)的減服少，周也降勤低了般寫字朱樓市構(gòu)場的口控制縮率。鞏據(jù)了獲解，季在去報年上弊半年叉12存.9列1萬董平方代米的匪空置軟量中調(diào)，有闊9.仆23潑萬平避方米介還是探今年冶上半改年消餓化掉蔬的。駐而在誕這個市數(shù)據(jù)爺中，斑作為執(zhí)近幾貴年發(fā)霜展較蔽快的懂東城享寫字稻樓市傍場來淘說，違也占辮了一評定的勤比例壟。牙車柔從買駝方市盈場考壘慮，先由于糕整個半城市邪的發(fā)崗展方鏡向是喪向東只挺進刻，東對城理經(jīng)所當(dāng)璃然成玩為人鞭們的咳理想智居住寺之地耳，人森流量報的密朋集，盡將會飾直接叨拉動關(guān)相關(guān)慢產(chǎn)業(yè)體的興資起和敏發(fā)展非，而既這無鼓疑會及促進咳寫字逮樓市賄場的汽興旺討。作片為舊寇城，候莞城轉(zhuǎn)現(xiàn)在義轟轟夾烈烈初地掀旨起“求舊城臺改造螺”運滲動，徑隨著訓(xùn)新型溝建筑撈的建幣設(shè)，璃再加索上老周城區(qū)圍固有災(zāi)的商象業(yè)氛鎮(zhèn)圍等細優(yōu)勢性，莞告城區(qū)貓寫字史樓市墾場也必不被削看差怠，盡俘管目李前聚本集在掌莞城參周圍穴的寫辨字樓畏并不艱為多極，但瞧其空晃置率嗎也較綢低。黑桃[N令ex切tP概ag舊e]謠錢【分島析】禽怕服務(wù)葬業(yè)比刑重加絲大

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