北京商業(yè)新盤報(bào)告

北京商業(yè)新盤報(bào)告經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2023北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。據(jù)《樓市》市場研究部對(duì)2023年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。華貿(mào)中心、金融街購物中心、美羅城、四季商城等諸多商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，讓2007年被稱之為“北京商業(yè)集中開業(yè)年”。2023年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)集中開業(yè)勢(shì)頭？市場供需情況將會(huì)產(chǎn)生何種變化？哪些類型的商業(yè)業(yè)態(tài)將成為2023年新的投資熱點(diǎn)？對(duì)2023北京商業(yè)新盤入市的分析或許能更清晰地了解2023年北京商業(yè)地產(chǎn)的變數(shù)所在。為此，本刊統(tǒng)計(jì)了38個(gè)即將在2023年入市的商業(yè)項(xiàng)目，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特征、投資潛力等方面進(jìn)行分析，力求呈現(xiàn)出2023京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。新增百萬供應(yīng)量經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2023北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。據(jù)《樓市》市場研究部對(duì)2023年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。實(shí)際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都推遲至2023年入市。這一潛在供應(yīng)量很可能使2023年北京商鋪新增供應(yīng)量超過歷史紀(jì)錄。從物業(yè)類型來看，2023年商業(yè)新盤中既有三里屯Village、樂天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，同時(shí)也涵蓋了如美晟國際廣場、來福士中心等綜合體項(xiàng)目以及東亞三環(huán)中心、城南大道等住宅底商項(xiàng)目。以2023年區(qū)域商業(yè)放量來看，朝陽、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。其中，涉及13個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的王府井商圈成為其中供應(yīng)最為集中的區(qū)域。北京宮、王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、王府井國際商城、海港大廈、大龍西部會(huì)館等新項(xiàng)目都在其中。盡管并非所有項(xiàng)目都能趕在年內(nèi)入市，但是隨著未來13個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，屆時(shí)新增商業(yè)面積總量將超過50萬平方米。隨著北京商業(yè)布局從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，北京郊區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量發(fā)生了很大變化，尤其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京商業(yè)市場的洼地，然而2023年南城的商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化，其商業(yè)放量在未來幾年內(nèi)將得到集中釋放。據(jù)匯博行對(duì)豐臺(tái)區(qū)商業(yè)新盤的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2023年豐臺(tái)區(qū)將新增60多萬平米商業(yè)面積，主要包括鵬潤國際時(shí)尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這3個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目?！吧虡I(yè)面積達(dá)35萬平方米的鵬潤國際時(shí)尚中心由于先后經(jīng)歷了3次運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，使得項(xiàng)目商業(yè)定位并不清晰，也許只有在開業(yè)時(shí)才能露出真實(shí)的面目。位于南三環(huán)右安南橋的首地大峽谷是一個(gè)以電影場景為主題的購物中心，商業(yè)面積近10萬平方米。而位于西南四環(huán)科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業(yè)面積達(dá)6萬平方米。預(yù)計(jì)這三個(gè)項(xiàng)目將會(huì)從2023年5月份起陸續(xù)開業(yè)，這將徹底改變豐臺(tái)區(qū)沒有綜合大型商業(yè)設(shè)施的歷史?！眳R博行董事總經(jīng)理潘好龍說。未來豐臺(tái)區(qū)商業(yè)熱點(diǎn)主要集中在西南四環(huán)和方莊這兩個(gè)區(qū)域。潘好龍表示，西南四環(huán)不僅住宅開發(fā)日趨成熟，尤其是隨著中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和總部基地的建設(shè)，城市功能日漸完善，商業(yè)需求非常巨大。而方莊一直是一個(gè)大型居住區(qū)，住宅開發(fā)從內(nèi)環(huán)向外擴(kuò)展，地鐵5號(hào)線建設(shè)亦給商業(yè)帶來了利好因素。據(jù)匯博行統(tǒng)計(jì)，在方莊橋方圓500米內(nèi)未來大概有4個(gè)總規(guī)模在10萬平米的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)。同時(shí)，大興區(qū)也是未來北京商業(yè)地產(chǎn)釋放的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區(qū)。舊宮和亦莊主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，而黃村地區(qū)項(xiàng)目來自老城區(qū)改造，其中位于城中心區(qū)的火神廟商業(yè)廣場即將面市，總體商業(yè)面積在20萬平米以上。由于項(xiàng)目規(guī)模大，預(yù)計(jì)開業(yè)最快也在2023年。三大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域如果說2007年北京商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域首推CBD、東四環(huán)大郊亭、立水橋等區(qū)域，那么2023年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)儆谕醺?、三里屯、望京區(qū)域。從附表中不難看出，王府井可以說是2023年商業(yè)新盤集中入市最密集的區(qū)域，包括樂天銀泰百貨、王府井國際品牌中心、海港大廈等在內(nèi)的諸多項(xiàng)目預(yù)計(jì)都將在今年開業(yè)。同時(shí)，在構(gòu)建“王府井第二商業(yè)集群”計(jì)劃的過程中，很多區(qū)域內(nèi)原有的老項(xiàng)目也在積極進(jìn)行升級(jí)改造。實(shí)際上，王府井區(qū)域老項(xiàng)目的改造升級(jí)主要是以百貨大樓、新東安廣場為重點(diǎn)。其中，新東安廣場不僅在硬件上進(jìn)行了歷時(shí)一年的裝修，而且新引進(jìn)租戶的檔次也有明顯提升。其新引進(jìn)的租戶包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼樂（Crayola）等一批首次進(jìn)入中國的品牌，還有C&A、CPU、SevenDays、怪誕城之夜等一批首次進(jìn)入北京的品牌?！霸跇I(yè)態(tài)比例上，新東安廣場也進(jìn)行了大幅調(diào)整，將服裝服飾的比重大幅下調(diào)到40%左右，餐飲的比重由過去的10%提高到了近30%。C&A作為國際著名“服裝殺手”，進(jìn)京首先選擇新東安廣場則是許多業(yè)內(nèi)人士沒有想到的?！迸撕谬埍硎尽?023年新建項(xiàng)目的集中入市固然帶動(dòng)了王府井區(qū)域的開發(fā)熱潮，可隨著區(qū)域供應(yīng)量的激增，市場能否有效吸收如此大的放量則成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來2年王府井新增50萬平方米中約有70%為商業(yè)設(shè)施，新增這么多商業(yè)設(shè)施，無疑使得這些項(xiàng)目在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。獵如何請(qǐng)?zhí)岣呃醺稻弲^(qū)域漏的有洲效客孩流，殲避免升出現(xiàn)畜內(nèi)部既項(xiàng)目損惡性賽競爭尚的局扔面？楚潘好都龍認(rèn)群為，乳王府市井畢如果異向世膏界級(jí)描商業(yè)宜街看零齊，米必須煉有“妹大商坦圈”櫻的概予念。鴨因?yàn)檠憩F(xiàn)代彼商業(yè)揚(yáng)街只優(yōu)有整腿體優(yōu)誘勢(shì)才頑可能有形成似競爭怠力，接而世晝界級(jí)帖的商反業(yè)街蔥面對(duì)售的是嗓來自采世界賴各地框的消息費(fèi)群礦。比斤如世顆界知廉名的傷城市鈔米蘭匯，以教大教沫堂為桌中心茂，周包邊全歉部是藏四通有八達(dá)確的商剪業(yè)街踩；巴喜黎的摩香榭悉麗舍咳大街來，商鼓業(yè)布哲局也挨是沿國著香沒榭麗扯舍大港街和模凱旋冶門廣傷場呈渾放射黨狀。貿(mào)因此聚，未滔來應(yīng)緩該把攏周邊洗的包勤括銀燒街、遇金寶宣街、揚(yáng)東四寨、燈閘市口功、東竭安門嶄等全即部納同入大淹王府任井譜商圈架范疇渡，形最成整凡體區(qū)鑄域優(yōu)脊勢(shì)。隱盡管沉三里閉屯區(qū)守域目亦前開黨發(fā)的豈項(xiàng)目季只有柔三里院屯V劣il烤la瓦ge頑、三眠里屯絮SO猶HO謎和世糞貿(mào)商瘋業(yè)綜稀合體宵，但吃這三彩個(gè)項(xiàng)肢目對(duì)攝區(qū)域叮的影腎響力廉卻相府當(dāng)深盆遠(yuǎn)。陣三里貍屯V啟il柄la嘴ge哨預(yù)計(jì)宜20焰08廢年5障月份坐開業(yè)決，其籌開發(fā)銹商香煙港太拐古地震產(chǎn)在秘香港普有著倚多年賺成功景運(yùn)營呀商業(yè)撐地產(chǎn)抄項(xiàng)目伴的經(jīng)棍驗(yàn)。賊項(xiàng)目勺北區(qū)耀定位尺為高癥端，著主要封是國槽際品詞牌旗尚艦店姿和特扯色酒絹店，腰南區(qū)理則更翁貼近堪區(qū)域隱商業(yè)跳特色沸，包狹含各覆種特楚色餐帥飲、泥酒吧澆等業(yè)奪態(tài)。撒很多吃業(yè)內(nèi)膊人士烤都很籃期待興三里應(yīng)屯V忍il獄la廳ge屑將如支何運(yùn)尺營如識(shí)此大拔體量站的項(xiàng)闖目，屯預(yù)計(jì)木項(xiàng)目岸開業(yè)密后將雹率先撒為三爭里屯較地區(qū)論帶來繭一個(gè)示新的摘商業(yè)音高潮無。跳三里掩屯S迎OH趨O和切世貿(mào)凳商業(yè)臺(tái)綜合則體雖捉然并茶非都型能在鉛20蛛08軌年開覆業(yè)，眠但透梳過項(xiàng)訪目傳午遞出裕的信瓜息已商足以杰讓三咱里屯識(shí)成為倚商業(yè)嗓地產(chǎn)津開發(fā)撲的熱掌點(diǎn)區(qū)服域。辦潘好潑龍認(rèn)采為“磚現(xiàn)在誘三里臟屯傳忽遞的雹信息蔽已經(jīng)姑不是介娛樂立中心牙，而綠是更慕國際手化、箏商務(wù)勸化、貪娛樂泰化，梅整體槍功能截更完勻善的枕商務(wù)蘆新區(qū)福。”優(yōu)三個(gè)濱大型鵲商業(yè)客項(xiàng)目陣的入陪駐將哈改變戲區(qū)域差商業(yè)愧的原瞞有屬方性，繳使單伶一的微酒吧憑商業(yè)謊區(qū)，早變成卡一個(gè)盞集購脹物、標(biāo)酒店疫、酒族吧、電藝術(shù)伴等于皆一體睛的多低功能旗的、坑立體宜的國晌際化稱商務(wù)消區(qū)。釣此外罩，以側(cè)望京哀地區(qū)汁商業(yè)羞地產(chǎn)或現(xiàn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