房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突及解決

房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突及解決

關(guān)鍵詞:房屋抵押權(quán)/權(quán)利沖突/解決

內(nèi)容提要:現(xiàn)代社會(huì)中,為充分發(fā)揮物的效用,同一房屋上數(shù)個(gè)抵押權(quán)共存或者抵押權(quán)與其它權(quán)利共存的現(xiàn)象較為普遍。于是,抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí),與其他權(quán)利的沖突也就不可避免。本文具體分析了房屋抵押權(quán)之間、房屋抵押權(quán)與房屋租賃權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的權(quán)利沖突問(wèn)題,并提出了相應(yīng)的解決方案。

房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利沖突是指房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,房屋抵押權(quán)與在房屋上設(shè)定的其它權(quán)利之間所產(chǎn)生的沖突,即同一房屋上既存在抵押權(quán)又存在其它債權(quán)、物權(quán)、優(yōu)先權(quán)等權(quán)利,而在該房屋價(jià)值有限的情況下,形成諸權(quán)利效力爭(zhēng)先、相互沖突的法律現(xiàn)象。如何協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與其它權(quán)利人之間的沖突,平衡各方當(dāng)事人的利益對(duì)于房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及交易安全的保護(hù)具有重要作用。

一、房屋抵押權(quán)之間的沖突及解決

抵押權(quán)與抵押權(quán)之間沖突的表現(xiàn)

實(shí)踐中房屋抵押權(quán)之間的沖突通常表現(xiàn)為再抵押和重復(fù)抵押兩種情形。

再抵押也稱余額抵押,是指在同一房屋的部分價(jià)值上設(shè)定抵押權(quán)后,在其余價(jià)值上再設(shè)定其他抵押權(quán),即各個(gè)抵押關(guān)系不重疊,所擔(dān)保的債務(wù)金額總計(jì)起來(lái)不超過(guò)該房屋的總價(jià)值。

重復(fù)抵押是指抵押人將同一房屋在設(shè)定抵押權(quán)后,又向其他抵押權(quán)人設(shè)定擔(dān)保的行為。重復(fù)抵押致使同一房屋上有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人,形成數(shù)個(gè)抵押關(guān)系,其擔(dān)保債權(quán)的價(jià)值總額超過(guò)該房屋的價(jià)值。

我國(guó)《擔(dān)保法》肯定了再抵押的法律效力。《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?！痹俚盅褐贫葘?duì)于充分發(fā)揮物的價(jià)值,為民事主體的融資方便提供了制度安排。

對(duì)于重復(fù)抵押的效力,國(guó)外主要立法例未有明確規(guī)定,但在理論上,多承認(rèn)重復(fù)抵押的效力,主要理由是:重復(fù)抵押的制度安排符合意思自治原則,無(wú)論是出借人還是借用人在彼此知道重復(fù)抵押的情況下愿意接受重復(fù)抵押的安排,簽訂重復(fù)抵押的合同,表明其愿意承擔(dān)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。重復(fù)抵押制度為民事主體融資方便提供了制度安排。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,融資方便往往對(duì)民事主體的生存和發(fā)展具有決定性的意義。法律的制度安排應(yīng)在融資方面給民事主體提供最經(jīng)濟(jì)最方便的工具,而不應(yīng)成為民事主體融資的桎梏。就實(shí)務(wù)層面而言,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家,雖然當(dāng)事人為融資提供了抵押,但真正依賴抵押權(quán)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的微乎其微,抵押權(quán)在債權(quán)實(shí)現(xiàn)中主要起心理上的保障作用。在我國(guó),對(duì)于重復(fù)抵押《擔(dān)保法》持否定態(tài)度,《物權(quán)法》未有規(guī)定?！稉?dān)保法》第35條第1款規(guī)定:“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！睂?duì)于《擔(dān)保法》的這一規(guī)定,理論上存在著肯定和否定兩種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為基于對(duì)抵押權(quán)人的權(quán)利充分保護(hù)的立法本意,對(duì)于普通債權(quán),應(yīng)該明確肯定重復(fù)抵押的擔(dān)保效力。因?yàn)榻怪貜?fù)抵押是對(duì)當(dāng)事人意思自治的干涉,也是對(duì)抵押擔(dān)保設(shè)立目的的違背,不利于抵押人在該財(cái)產(chǎn)上權(quán)利的行使和該財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效用的發(fā)揮,且抵押物的價(jià)值會(huì)因市場(chǎng)行情的變化而變化,并不是恒定的,實(shí)踐中常會(huì)發(fā)生原本屬于余額抵押,卻因抵押物估價(jià)不當(dāng)或市場(chǎng)行情變化,而轉(zhuǎn)為重復(fù)抵押的情形。因此對(duì)于普通債權(quán),應(yīng)該肯定重復(fù)抵押的效力。但同時(shí)筆者認(rèn)為,對(duì)于銀行債權(quán),不應(yīng)輕易肯定重復(fù)抵押的擔(dān)保效力。因?yàn)殂y行債權(quán)與普通債權(quán)不同,它關(guān)系到國(guó)家的資產(chǎn),如果允許重復(fù)抵押,那么在實(shí)踐中就會(huì)出現(xiàn)銀行內(nèi)部人員與外部人員勾結(jié)、不斷重復(fù)抵押、套取銀行貸款的情況,這將導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的擴(kuò)大和國(guó)有資產(chǎn)的流失,影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

抵押權(quán)與抵押權(quán)之間沖突的解決

因?yàn)榉课菀缘怯洖楣痉椒?在對(duì)同一房屋上數(shù)個(gè)抵押權(quán)之間發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)實(shí)現(xiàn)順序的確立上,各國(guó)立法一般采用兩個(gè)基本原則,即“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”。我國(guó)《擔(dān)保法》第54條亦作了同樣規(guī)定:“抵押合同以登記生效的,按照登記物登記的先后順序清償；順序相同的,按照債權(quán)比例清償?！蔽覈?guó)《物權(quán)法》第199條也規(guī)定:“抵押權(quán)已登記的,按登記的先后順序清償,順序相同的,按債權(quán)比例清償?！币虼?對(duì)于同一房屋上抵押權(quán)之間的沖突,無(wú)論是重復(fù)抵押還是再抵押,皆按照“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”,確立清償順序。

二、房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突及解決

對(duì)于房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間沖突的解決,筆者從以下兩種情形來(lái)分析:

第一種情形是,房屋租賃權(quán)設(shè)定在先,房屋抵押權(quán)設(shè)定在后。租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存于同一房屋之上。當(dāng)兩者之間發(fā)生權(quán)利沖突時(shí),遵循“買賣不破租賃”原則,即租賃權(quán)可對(duì)抗抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,新的房屋所有人必須承受租賃繼續(xù)有效的負(fù)擔(dān)。租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán),是為了維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系,促進(jìn)租賃業(yè)的發(fā)展,使物的價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)。我國(guó)《合同法》第229條及《物權(quán)法》第190條都有明確規(guī)定。

第二種情形是,房屋抵押權(quán)設(shè)定在先,房屋租賃權(quán)設(shè)定在后。房屋抵押權(quán)成立后,在抵押期間,房屋抵押人對(duì)房屋仍可以行使使用、收益的權(quán)利。一般情況下,租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限,租賃合同不會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但在租賃期限超過(guò)了抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限的情況下,先成立的抵押權(quán)必然影響到租賃合同的效力。對(duì)于如何解決二者之間的權(quán)利沖突,理論界主有三種觀點(diǎn):即使抵押權(quán)先于租賃權(quán),仍適用“買賣不破租賃”的法則賦予租賃權(quán)人的對(duì)抗效力。通過(guò)折價(jià)、變賣、拍賣方式處分抵押物時(shí),租賃合同不因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅。抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)定,租賃權(quán)不能影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),即以抵押物為標(biāo)的成立的租賃合同對(duì)于抵押物的受讓人不繼續(xù)有效。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款確認(rèn)了抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)的原則。借鑒日本民法的“短期租賃保護(hù)”制度,經(jīng)登記后的抵押物短期租賃在無(wú)害于抵押權(quán)時(shí)能對(duì)抗抵押權(quán)。

筆者同意第二種觀點(diǎn),認(rèn)為房屋抵押權(quán)設(shè)定在先,租賃權(quán)設(shè)定在后時(shí),抵押權(quán)的效力優(yōu)先。

首先,筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)值得商榷。這種觀點(diǎn)將“買賣不破租賃”的法則絕對(duì)化,該法則規(guī)定在《合同法》第229條之中:租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng),不影響租賃合同的效力。從此條“在租賃期間”的規(guī)定可以看出,該法則是適用租賃在先的情況,即“買賣不破租賃”是在先租后抵的場(chǎng)合適用,而在先抵后租的場(chǎng)合并不適用。因?yàn)樵谙鹊趾笞獾膱?chǎng)合,抵押權(quán)設(shè)立在先,抵押權(quán)是一種物權(quán),即使把租賃權(quán)也認(rèn)定為一種物權(quán),那么對(duì)于兩種物權(quán)之間的沖突,依據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)”、“時(shí)間在先則效力在先”的原則,抵押權(quán)也應(yīng)先實(shí)現(xiàn),而不應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。所以第一種觀點(diǎn)的理論依據(jù)是不合適的。

其次,筆者并不贊同第三種觀點(diǎn),即認(rèn)為我國(guó)應(yīng)借鑒日本民法規(guī)定的短期租賃保護(hù)制度的觀點(diǎn)。因?yàn)?對(duì)于長(zhǎng)短期限的標(biāo)準(zhǔn)不易確定。按日本民法的規(guī)定,對(duì)3年以下的短期租賃優(yōu)先保護(hù)承租人的利益,而3年以上哪怕是3年多幾個(gè)月就優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)人的利益,這又是否合理呢？筆者認(rèn)為這種以租賃期限作為平衡點(diǎn)的制度顯得過(guò)于僵化,難以真正協(xié)調(diào)抵押權(quán)人和租賃權(quán)人的利益,在實(shí)踐中也難以操作。實(shí)踐中,短期租賃的承租人往往可以更順利地解決用房問(wèn)題,因?yàn)樗赡鼙緛?lái)就沒(méi)打算長(zhǎng)期租房,他會(huì)對(duì)以后的用房問(wèn)題有一定的安排。而長(zhǎng)期租賃的承租人通常不會(huì)較順利地解決用房問(wèn)題。對(duì)于這種情況,若按“短期租賃保護(hù)”制度,保護(hù)短期承租人卻不保護(hù)長(zhǎng)期承租人的利益,是很不合理的。長(zhǎng)期租賃的對(duì)價(jià)一般較高,而短期租賃的對(duì)價(jià)相對(duì)較低,立法若偏重保護(hù)較低的利益而不注重保護(hù)較高的利益,那么會(huì)影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定,也不利于交易安全?？傊?這種“短期租賃保護(hù)”制度的合理性是值得質(zhì)疑的。

最后,筆者贊成房屋抵押權(quán)的效力優(yōu)先,原因如下:

依據(jù)“設(shè)立在先則權(quán)利在先”原則,設(shè)立在先的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn),房屋抵押權(quán)先于租賃權(quán)而設(shè)立,所以,依據(jù)此原則,應(yīng)維護(hù)抵押權(quán)對(duì)抵押物的支配力,確立房屋抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。依據(jù)“登記優(yōu)于未登記”原則,即經(jīng)登記公示的權(quán)利優(yōu)于未登記公示的權(quán)利實(shí)現(xiàn)。房屋抵押權(quán)經(jīng)登記才設(shè)立,具有公示效力,而租賃權(quán)并不需要登記才設(shè)立,即使在一些地方性規(guī)定中,規(guī)定租賃合同要登記備案,但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進(jìn)行的安排,登記與否并不影響租賃合同的效力。所以,對(duì)于抵押權(quán)這種登記的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于未登記的租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)。我國(guó)新出臺(tái)的《物權(quán)法》第99條的規(guī)定也對(duì)此予以肯定。從對(duì)價(jià)上看,房屋抵押權(quán)的對(duì)價(jià)較大,而房屋租賃權(quán)的對(duì)價(jià)較小,為了維護(hù)交易的安全和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定,法律應(yīng)側(cè)重保護(hù)對(duì)價(jià)較大的利益,確立抵押權(quán)的優(yōu)先效力。

三、房屋抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突及解決

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)

建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是指建設(shè)工程中的發(fā)包人同時(shí)存在若干個(gè)債權(quán)人時(shí),對(duì)于建設(shè)工程折價(jià)或拍賣所得的價(jià)款,建設(shè)工程承包人有先于其他債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。我國(guó)于1999年頒行的《中華人民共和國(guó)合同法》第286條和2002年6月最高人民法院所做的《關(guān)于建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中確立了“建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償”制度,其核心是建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),目的是為了解決現(xiàn)實(shí)中嚴(yán)重拖欠工程款的社會(huì)問(wèn)題,從而保障承包人的合法權(quán)益,特別是使農(nóng)民工工資問(wèn)題得到解決。但對(duì)于建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì),學(xué)界頗多分歧。主要有三種觀點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)、法定抵押權(quán)說(shuō)、優(yōu)先權(quán)說(shuō)。筆者認(rèn)為建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán)說(shuō)比較合適。

首先,從立法目的上看,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的立法目的與優(yōu)先權(quán)制度相吻合。優(yōu)先權(quán)通過(guò)破除債權(quán)平等性,賦予特殊債權(quán)人以優(yōu)先于其他債權(quán)人而受清償?shù)臋?quán)利,以保護(hù)這些具有特殊社會(huì)基礎(chǔ)的債權(quán)人。在我國(guó),發(fā)包人拖欠承包人工程款問(wèn)題的現(xiàn)象十分普遍,工程款當(dāng)中,有20%以上是建筑工人的工資報(bào)酬。工程款拖欠日益嚴(yán)重的情形,極大地影響著建筑業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

《合同法》第286條之規(guī)定,正是基于社會(huì)公共利益及建筑工人生存權(quán)的需要,在與相關(guān)利益沖突時(shí)而做出的一種價(jià)值取舍。建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)定性為優(yōu)先權(quán),能更有效地解決現(xiàn)實(shí)中拖欠工程款、承包人的權(quán)利普遍性得不到保護(hù)的嚴(yán)重問(wèn)題。因此將承包人優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)符合我國(guó)的立法宗旨,也是實(shí)踐發(fā)展的需要。

其次,從比較法的角度來(lái)看,承包人的優(yōu)先受償權(quán)得到了各國(guó)立法的普遍認(rèn)可,國(guó)外有將該優(yōu)先受償權(quán)定為優(yōu)先權(quán)的立法,如日本民法中的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán),法國(guó)民法中的不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的實(shí)現(xiàn)順序

對(duì)于建筑物優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的清償順序,學(xué)界有四種觀點(diǎn):承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)、抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)[10]、平等受償說(shuō)[11]、依成立先后定其順序說(shuō)[12]。筆者贊成承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)。

首先,抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)違背了立法為保護(hù)承包人利益而設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)制度的初衷,使《合同法》第286條的規(guī)定形同虛設(shè)。其次,平均受償說(shuō)缺乏立法理論基礎(chǔ),且如何實(shí)現(xiàn)各方利益的真正平衡,也無(wú)法把握。在理論上,將農(nóng)民工工資等同于銀行債權(quán)是債權(quán)泛化主義的體現(xiàn),農(nóng)民工工資屬于基本人權(quán)的范疇,屬于人的生存權(quán)的內(nèi)容。從法律政策上考慮,建筑工程款中相當(dāng)一部分是建筑工人的勞動(dòng)工資和其他勞務(wù)費(fèi)用,應(yīng)予以優(yōu)先確保,這也符合勞動(dòng)法保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨。在實(shí)踐中,在建設(shè)房屋上經(jīng)常先后存在數(shù)個(gè)抵押權(quán),其與承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配,更是難題,因此平均分配說(shuō)在實(shí)踐中難以操作。第三,依成立先后定其順序說(shuō),筆者也不贊同。在理論上,建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán),而抵押權(quán)是經(jīng)當(dāng)事人合意而產(chǎn)生的權(quán)利,依據(jù)法定權(quán)利優(yōu)于約定產(chǎn)生的權(quán)利的原則,建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)予以優(yōu)先保護(hù)。在實(shí)踐中,發(fā)包人設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間并不固定,既可以是工程在建中,也可以是建成以后,且合同法并沒(méi)有規(guī)定優(yōu)先權(quán)必須經(jīng)登記才能產(chǎn)生,所以很難確定這種權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)間。如果以發(fā)包人在工程完成后應(yīng)當(dāng)付款而不付款的時(shí)間計(jì)算,則多數(shù)抵押權(quán)早于承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這樣,若以權(quán)利發(fā)生的時(shí)間先后來(lái)判斷哪種權(quán)利在先,則合同法對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定就沒(méi)有意義了。

四、在建商品房抵押權(quán)與商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突及解決

所謂期待權(quán)指的是“權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定地取得的某種物權(quán)的權(quán)利”[13]。商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)是指開(kāi)發(fā)商將經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的在建商品房以簽訂買賣合同的方式預(yù)售給購(gòu)房業(yè)主,業(yè)主享有合同上的債權(quán),經(jīng)預(yù)告登記,此種債權(quán)就成為一種所有權(quán)的期待權(quán),具有物權(quán)性質(zhì)。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中,普遍存在著開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)售給業(yè)主,又在該建筑物上設(shè)定抵押權(quán)以獲得銀行貸款或在在建房屋上設(shè)定抵押貸款后又將該房預(yù)售的情況。如果開(kāi)發(fā)商按時(shí)還清了貸款,就不會(huì)發(fā)生抵押人與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突,但如果開(kāi)發(fā)商喪失了還債能力,矛盾就產(chǎn)生了。

對(duì)于在建商品房抵押權(quán)與商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突,筆者通過(guò)以下兩種情況進(jìn)行分析:

先預(yù)售后抵押的情形

新頒布的中國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定建立了我國(guó)的預(yù)告登記制度。所謂的預(yù)告登記,即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。f[14]預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的優(yōu)先效力,納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán),對(duì)后來(lái)發(fā)生的不當(dāng)處分行為具有排它效力,以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)期待的法律結(jié)果。預(yù)告登記向后具有保全效力。

因此,對(duì)于先預(yù)售后抵押的情形:若當(dāng)事人對(duì)預(yù)售合同辦理預(yù)告登記,則因預(yù)告登記向后具有保全效力,所以開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋預(yù)售之后處分該房屋的權(quán)利就應(yīng)受到限制,即未經(jīng)預(yù)購(gòu)人同意,不得再對(duì)預(yù)售的房屋設(shè)定抵押。依《物權(quán)法》第20條之規(guī)定,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。但如果開(kāi)發(fā)商的抵押行為取得預(yù)購(gòu)人同意,那么對(duì)于抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突,應(yīng)賦予預(yù)購(gòu)人期待權(quán)以優(yōu)先效力。因?yàn)?經(jīng)預(yù)告登記的期待權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),而房屋抵押權(quán)也屬物權(quán),那么對(duì)于兩種物權(quán)之間的效力沖突,依“設(shè)立在先則權(quán)利在先”原則,賦予在先設(shè)立的預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)具有優(yōu)先效力。若當(dāng)事人未對(duì)預(yù)售合同辦理預(yù)告登記,則預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)只是一種債權(quán)性質(zhì),預(yù)購(gòu)人只享有請(qǐng)求出賣人履行買賣合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此,對(duì)于這種情況下抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突,應(yīng)依據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”及“登記優(yōu)于未登記”原則,確立在建商品房抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。

當(dāng)然,《物權(quán)法》第20條的規(guī)定與最高法院所做的《關(guān)于建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》有較大出入?！杜鷱?fù)》第2條規(guī)定,消費(fèi)者支付預(yù)購(gòu)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。根據(jù)該《批復(fù)》的精神,在在建工程上設(shè)定的抵押權(quán)的順位后于工程款優(yōu)先受償權(quán),而工程款優(yōu)先受償權(quán)順位又后于支付了全部或者大部分款項(xiàng)的買受人的所有權(quán)的期待權(quán)?！杜鷱?fù)》這一規(guī)定充滿了現(xiàn)實(shí)主義精神,能較好地解決預(yù)售商品房的權(quán)利沖突?！段餀?quán)法》沒(méi)有區(qū)分支付預(yù)售商品房全部或者大部分價(jià)款和支付少部分或未支付價(jià)款的情況,而以預(yù)告登記作為解決預(yù)購(gòu)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突的制度安排。這種制度安排雖然強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示效力,但對(duì)于其能否比較合理地保護(hù)不熟悉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力的預(yù)購(gòu)人的利益,特別是千萬(wàn)普通購(gòu)房人的利益,筆者尚存疑慮。因此,北京市推行的預(yù)售商品房強(qiáng)制預(yù)告登記的做法是值得借鑒的。

先抵押后預(yù)售的情形

《物權(quán)法》第191條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足的部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

筆者認(rèn)為,基于以上條文的規(guī)定,對(duì)于先抵押后預(yù)售的情形,抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)之間不存在沖突,抵押權(quán)人與預(yù)購(gòu)人的權(quán)利均可實(shí)現(xiàn)。原因如下:

首先,抵押期間,抵押人若未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),即未經(jīng)抵押權(quán)人同意,開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)效的。所以,受讓人與抵押人之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效,那么依據(jù)《合同法》第58之規(guī)定[15],開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)返還價(jià)款、賠償損失的責(zé)任,此時(shí),便不會(huì)產(chǎn)生預(yù)購(gòu)人的期待權(quán),也就不存在抵押權(quán)與期待權(quán)之間的沖突了。在這種情況下,抵押權(quán)人仍享有對(duì)房屋的抵押權(quán),而購(gòu)房人也可獲得返還的價(jià)款和賠償損失的相應(yīng)資金。

其次,抵押期間,抵押人若經(jīng)抵押權(quán)人同意,轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),即開(kāi)發(fā)商經(jīng)抵押權(quán)人同意將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人,那么依據(jù)上述規(guī)定,開(kāi)發(fā)商所得價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存,此時(shí)抵押權(quán)消滅,購(gòu)房人即取得沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)的房屋,也就不存在抵押權(quán)與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)的沖突了。

注釋:

程嘯:《中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐》,法律出版社2002年版,第366頁(yè)。

梁慧星:《中國(guó)物權(quán)法研究》,法律出版社1998年版,第869頁(yè)。

《日本民法典》第395條規(guī)定“不超過(guò)第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記,亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時(shí),法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求,可以命令解除該租賃?！钡?02條規(guī)定的期間為:山林10年、山林以外的土地5年、建筑物3年。

《物權(quán)法》第99條規(guī)定:“抵押權(quán)設(shè)立后,抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

參見(jiàn)陳喜年:《圍繞建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利沖突及相關(guān)問(wèn)題研究》,資料來(lái)源: