2023年上海寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

2023年上海寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告2023年5月目錄一、上海寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入成熟期，周期性明顯 3二、區(qū)域市場(chǎng)分析 6三、前景展望 8四、投資建議 16一、上海寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入成熟期，周期性明顯寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體從工業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的時(shí)候，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的寫字樓市場(chǎng)也就從成長期轉(zhuǎn)向成熟期，寫字樓市場(chǎng)在這段時(shí)期快速增長，而本身寫字樓市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)周期影響會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。上海市第三產(chǎn)業(yè)占比從改革開發(fā)以來逐步上升，90年代增速最快，占GDP比例從30%上升至52%，屬于快速增長期，進(jìn)入2000年后，第三產(chǎn)業(yè)占比增速開始放緩，截至2021年年底，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例達(dá)到60%，與世界第三產(chǎn)業(yè)平均水平接近，但低于美國、日本、德國和英國等發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)占比（70%-80%），同比增速達(dá)到8%，仍高于上海市GDP增速7.5%，第三產(chǎn)業(yè)成為上海市經(jīng)濟(jì)主要驅(qū)動(dòng)因素，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，同發(fā)達(dá)國家相比，未來仍有增長空間，但增速應(yīng)當(dāng)會(huì)逐步放緩。相應(yīng)，從90年代至今，上海寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了從起步期到成熟期的轉(zhuǎn)變，90年代初期，上海寫字樓市場(chǎng)只有上海商城和虹橋商務(wù)區(qū)，主要客戶結(jié)構(gòu)是紡織業(yè)和制造類企業(yè)，1991年陸家嘴被政府劃定為金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，浦東寫字樓市場(chǎng)開始興起。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，寫字樓需求增加，1996-2001年，上海寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入建設(shè)高峰期，浦東和浦西逐步形成兩個(gè)核心中央商務(wù)區(qū)。進(jìn)入2000年后，上海寫字樓市場(chǎng)逐步成熟，出現(xiàn)與成熟市場(chǎng)相同的特征，首先核心商圈形成，且新增供應(yīng)有限，新增供應(yīng)多集中在非中心區(qū)域；其次，中長期租金上漲速度平緩，與通脹基本保持一致，1999-2022年租金復(fù)合增長率約為3.7%，與通脹基本保持一致；最后，受供給需求波動(dòng)影響，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，同其他國家一樣，寫字樓建設(shè)期較長，整個(gè)寫字樓周期也較長，1999-2019年，上海市寫字樓市場(chǎng)基本走完了一個(gè)完整的周期，1996-2001年的建設(shè)高峰期，在1998年形成一個(gè)供應(yīng)高峰，而受到亞洲金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)需求下降，供應(yīng)過度，寫字樓租金大幅下滑，空置率上升，隨后開發(fā)商放緩了投資開發(fā)的速度，隨著中國加入WTO，市場(chǎng)需求逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，一直持續(xù)到2016年，而2017年-2019年受金融危機(jī)影響，需求大幅下滑，同時(shí)08年形成一個(gè)供應(yīng)高峰，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，2021年-2023年，上海市寫字樓租金指數(shù)累計(jì)下滑幅度達(dá)到27.8%。二、區(qū)域市場(chǎng)分析目前，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)，其中浦西包括黃埔、靜安、長寧、徐匯和盧灣區(qū)域，浦東則主要是陸家嘴區(qū)域和竹園區(qū)域，其中淮海路和南京路兩條傳統(tǒng)的商業(yè)街成為中央商務(wù)區(qū)最初的兩個(gè)中心點(diǎn)，黃埔、靜安和陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽敲娣e占到總寫字樓存量的71.4%。從租戶結(jié)構(gòu)上看，浦西以咨詢、會(huì)計(jì)、律師和房地產(chǎn)公司等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，其中靜安區(qū)以大型房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易以及旅游業(yè)服務(wù)商為主，盧灣區(qū)以會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所和咨詢公司為主，黃埔區(qū)則以制造或工程類跨國企業(yè)、本土企業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)、船運(yùn)、醫(yī)藥、物流公司以及高端零售公司為主，而浦東則以金融服務(wù)業(yè)為主；從租金上看，占據(jù)中央商務(wù)區(qū)核心的南京路、淮海路和小陸家嘴區(qū)域租金水平最高，日租金在9-10元/平方米；長寧、徐匯、黃埔以及浦東其他區(qū)域日租金在6-8元/平方米；市場(chǎng)整體空置率在7%左右，黃埔、靜安和陸家嘴等核心區(qū)域空置率相對(duì)較低。三、前景展望隨著上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入工業(yè)化末期，第三產(chǎn)業(yè)客戶已經(jīng)成為寫字樓的主要客戶群體，因此，寫字樓的快速增長期以及結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)完成，未來整個(gè)寫字樓市場(chǎng)租金和空置率將主要呈現(xiàn)周期性變化。需求方面將主要受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的影響，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度與宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度息息相關(guān)。2021年，上海市GDP達(dá)2萬億元，同比增速為7.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)增長10.6%；固定資產(chǎn)投資為0.5萬億元，同比增長3.7%，進(jìn)出口總額為4367億美元，貿(mào)易逆差為231億美元，同比進(jìn)一步擴(kuò)大，社會(huì)零售總額為7387億元，同比增長9%。從各類指標(biāo)看，上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐步倚賴第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但潛在增速下滑，短期看正逐步向好。2021年貨物運(yùn)輸量為94376.25萬噸，同比增長1.1%,在內(nèi)外部需求下滑的背景下，上海市工業(yè)增長的速度放緩；而2021年上海市旅客發(fā)送量為1.45億人次，同比增長7.6%，其中機(jī)場(chǎng)和鐵路旅客發(fā)送量同比增速分別為9%和5.5%，2021年全年平均酒店入住率為57%，相對(duì)2020年正逐步改善，酒店經(jīng)營轉(zhuǎn)好和旅客發(fā)送量上升說明商旅活動(dòng)正在逐步恢復(fù)。從微觀層面看，上海市經(jīng)濟(jì)正逐步改善。而就業(yè)率保持低位，為4.2%、居民可支配收入同比增速達(dá)到10.9%，仍然保持高速增長，都將有利于上海市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展?？傮w上看，上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步復(fù)蘇，而經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力來自于第三產(chǎn)業(yè)，特別是居民消費(fèi)，而工業(yè)和進(jìn)出口仍然較弱，將拉低上海市經(jīng)濟(jì)增長速度。因此，從宏觀角度看，上海寫字樓市場(chǎng)需求已經(jīng)度過衰退期，進(jìn)入緩慢復(fù)蘇階段。從細(xì)分行業(yè)看，2021年上海市金融行業(yè)增加值為2450.36億元，比上年增長12.6%，占上海市GDP比例為12%，金融行業(yè)仍然保持較快速度增長，且是上海市的主要產(chǎn)業(yè)之一。從統(tǒng)計(jì)公報(bào)中可以看到上海市全年新增各類金融單位136家，同比增長14%。2021年年末，上海市各類金融單位達(dá)到1124家，在滬經(jīng)營性外資金融單位數(shù)達(dá)到208家,外資金融機(jī)構(gòu)代表處210家。上海作為國際資本進(jìn)入中國的窗口，與北京、香港成為中國主要的金融重鎮(zhèn)，金融行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，即使08年金融危機(jī)也未出現(xiàn)大幅度的下降，對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求也將不斷上升。零售行業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展，2021年零售和批發(fā)行業(yè)增加值為3291億元，同比增長11.5%，占GDP比例為16%，受益于經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度增長，居民收入快速提升，零售批發(fā)業(yè)仍然穩(wěn)定快速增長，但增速有所放緩。中國正處于大轉(zhuǎn)型時(shí)期，外資品牌商對(duì)中國消費(fèi)市場(chǎng)十分重視，而上海和北京往往是外資進(jìn)入中國的第一站，因此，我們認(rèn)為，零售批發(fā)業(yè)仍然將帶動(dòng)寫字樓的需求增長。經(jīng)過近10年的城市化和人民幣升值，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)則受政策、宏觀調(diào)控和經(jīng)濟(jì)周期影響波動(dòng)較大，貨幣政策仍較寬松和居民收入增速仍較快，仍將短期內(nèi)支撐房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，但發(fā)展速度難以恢復(fù)到2015-2017年的期間增速。信息傳輸、軟件和計(jì)算機(jī)服務(wù)行業(yè)仍然保持快速發(fā)展，盡管短期內(nèi)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，會(huì)計(jì)、法律和咨詢等專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，盡管上海市整體經(jīng)濟(jì)增速受進(jìn)出口和工業(yè)制造增速下滑影響下降，但與專業(yè)服務(wù)關(guān)系更緊密的在金融行業(yè)發(fā)展仍較快，因此，整體看專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然將保持穩(wěn)定快速發(fā)展。從細(xì)分行業(yè)看，預(yù)計(jì)目前寫字樓市場(chǎng)需求仍然能夠保持每年7%-10%的增速，每年的凈吸納量預(yù)計(jì)最高能達(dá)到40萬平方米，而短期內(nèi)上海市經(jīng)濟(jì)仍然處于緩步恢復(fù)期，寫字樓需求也難以出現(xiàn)快速的增長，市場(chǎng)需求處于復(fù)蘇初期。從結(jié)構(gòu)上看，2017年以來，由于受到金融危機(jī)的影響，外資企業(yè)和外資金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張速度放緩，而內(nèi)資企業(yè)則繼續(xù)保持較快速度的增長。外商投資企業(yè)固定資產(chǎn)投資額下滑，之后一直未能恢復(fù)到2016年水平，而2021年外商金融行業(yè)直接投資額同比下降23%，盡管相對(duì)2020年下降幅度有所放緩，但仍然是一個(gè)較大的跌幅。而從金融企業(yè)數(shù)量來看，外資金融機(jī)構(gòu)數(shù)量在2021年開始增加，從173家增加至208家，將有利于提升金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)陸家嘴的高端寫字樓需求。供應(yīng)方面，由于大量計(jì)劃08年推出的市場(chǎng)的項(xiàng)目受金融危機(jī)影響降低了建設(shè)速度，推遲推入市場(chǎng)時(shí)間，導(dǎo)致未來2年上海市寫字樓仍然處于供應(yīng)高峰期，但市場(chǎng)新增供應(yīng)將逐步下滑，2022年和2015年預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增供應(yīng)量分別為38萬平方米和30萬平方米。核心區(qū)寫字樓供應(yīng)高峰期過去。新增供應(yīng)以非核心區(qū)為主。竹園和長寧未來兩年新增供應(yīng)占總供應(yīng)量的65%。黃埔和徐匯區(qū)未來兩年則缺乏新增供應(yīng)。因此，從整體供需來看，2022年市場(chǎng)供需將基本平衡，2023年則市場(chǎng)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，因此，從整體市場(chǎng)看，2022年市場(chǎng)仍將處于復(fù)蘇期，而2015年市場(chǎng)則逐步進(jìn)入繁榮期。從區(qū)域市場(chǎng)看，各個(gè)區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不一樣，寫字樓市場(chǎng)所處周期也不一致，由于外資特別是外資金融企業(yè)有繼續(xù)擴(kuò)張的跡象，他們需求主要集中在核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓，而從供給上看，核心區(qū)域新增供給有限，大量新增供應(yīng)集中在非核心區(qū)域；因此，我們認(rèn)為核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)表現(xiàn)將好于非核心區(qū)域，而陸家嘴區(qū)域未來兩年新增累計(jì)供應(yīng)增速僅為4.8%，將受益于外資金融企業(yè)擴(kuò)張而率先從復(fù)蘇期進(jìn)