明帝皇城營銷策劃

明帝皇城營銷策劃方案一、項目總體定位（一）項目swot分析1、優(yōu)勢（S）◆處于鳳陽城區(qū)核心地段，地理位置得天獨厚，交通極為便利；◆教育資源豐富，坐擁鳳陽最好的中學(xué)、師范、?？坪痛髮W(xué)，對有孩子的家庭極具吸引力；◆區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間；◆由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產(chǎn)品的稀缺性，升值潛力巨大。2、劣勢(W)◆101省道、308省道、合蚌路交匯處，車流量大，噪音、灰塵污染嚴(yán)重，出入不安全；◆開發(fā)面積較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯；◆綠化面積較小，項目吸引度大大降低。3、機會(O)◆鳳陽縣房地產(chǎn)尚處于起步階段，而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化，本項目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍，成為今后鳳陽地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機遇；◆鳳陽縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善，發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面，未落實到實處，忽視自身產(chǎn)品的完善。只要本案充分利用周邊的環(huán)境并做好相關(guān)的設(shè)施配置，可以吸引高級客戶，成為鳳陽縣第一個真正意義上的高尚人群聚居地。◆縱觀鳳陽房地產(chǎn)，大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格，也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造，這就給本案規(guī)劃設(shè)計以發(fā)揮的空間，規(guī)劃設(shè)計出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；4、威脅(T)執(zhí)◆筒錦繡適花園謙、商辨貿(mào)城栽等樓鞋盤尚煤在規(guī)貼劃和岔熱銷竄之中盤，鏈并已嗓搶占諷先機膏，許寶貴注的中穩(wěn)高端臣客戶牲在不鋪斷流劉失；緣◆茅區(qū)域攪內(nèi)開瓶發(fā)樓午盤逐章漸增茶多，賊競爭座激烈脅；緒◆看政府倆對房暖地產(chǎn)巾政策庭逐步棗收緊皮，緊如開仇發(fā)周苗期性菌太長拋，填容易瓣造成常資金恐壓力哨。拳綜合督以上川分析勻，本團(tuán)項目跪有良廊好的濾居住呼環(huán)境解，處王于城找市的舉發(fā)展隸方向捧上，勻前景稠較好祝，教來育商恥業(yè)日黨常生絲活等乏基礎(chǔ)川設(shè)施攻較為薦齊全貿(mào)。是沒片較輪為成樂熟的粱居住森生活萄區(qū)。否交通睬區(qū)位嘗條件寧較佳誘，隨意著本藥區(qū)域踩的開抽發(fā)建香設(shè)，閃此區(qū)排域一嶺定是書鳳陽姐未來涂的核銜心。哥（二梨）充市場堤定位恥根據(jù)飄鳳陽雀房本地導(dǎo)產(chǎn)市且場題的肥現(xiàn)狀景進(jìn)行宵分析昆，目亦前整鞠個鳳愧陽縣轟城沒打有高鼻層建盆筑，環(huán)本案絹為鳳拋陽已墨建和姜在建劑項目普中的盼最高冰樓，露建成向后將陸成為席鳳陽娃縣城甚標(biāo)志盜性建個筑，繩可以思將本票案薦定位輩為為“宰鳳陽輪第一貢高征樓偏”憑，以斗此來陷吸引吃鳳陽秤本地暮和外圖地的侄客戶讀。庫（三稅）功鍬能定貌位由本案稻功能陶為中由高檔倘住宅芳區(qū)和鬼商務(wù)寄辦公宋區(qū)，舍因此捆應(yīng)確梢定其婚兩個凍功能犯定位介：中惹高檔敘住宅贈區(qū)和階商務(wù)腸辦公惕區(qū)。創(chuàng)在營怪銷過性程中插，應(yīng)嫩注意貴配套的設(shè)施挺、室周內(nèi)布萌局等糕的宣腹傳濱，突遣出本陷案的激功能紗。泊（四劈）形側(cè)象定汽位學(xué)本案燭所處莖位置乞獨特團(tuán)，東計近鳳割陽汽層車站后，西鳥鄰府須北街等，北悼接安恰徽科參技學(xué)密院，嶺南依煮鳳陽戒一中嘩和步搖行街糧，學(xué)錦校、律醫(yī)院記、拿寺廟匆、購艱物場喚所、散娛樂來機構(gòu)揮等設(shè)縱施齊峽全，霧處于貿(mào)鳳陽長城區(qū)副核心則繁榮康帶，羨是鳳扶陽各巨種資桶源的茫交匯柜中心雁。生因此養(yǎng)可以氣將其貝形象叮定位罪為弱“暈鳳陽判絕版份風(fēng)水版寶地野”君。雅在營諒銷中勉，應(yīng)孫注重晶突出蝴“吸絕版恰”途和瞞“輝風(fēng)水刻寶地填”禾，舌“查絕版衣”反指位跟置獨箏特，鍛處于催鳳陽鳥城市加核心醒帶，貝是鳳河陽首柿個高專層生段活居輕住區(qū)港。冊“與風(fēng)水臘寶地戴”課指本撫案的斷鳳陽若資源剛中心梨的位贈置，徒鳳陽肉最好川的學(xué)糾校、沙鳳陽厭的商般業(yè)中朝心、脆鳳陽紀(jì)的醫(yī)帽療機陸構(gòu)、稱鳳陽海的交慶通樞淚紐、濃鳳陽沈的寺尿廟文帳化均蚊集中挨于此慧。窗（五細(xì)）價巖格定矛位修20康09苦年鳳田陽農(nóng)弟民人莖均純徑收入類44頃48具元，頁城鎮(zhèn)筒在崗撤職工劫年均華工資燥20令08奏0元體。咽對鳳杏陽本創(chuàng)地的市一些雖開發(fā)仆項目辱進(jìn)行陳調(diào)查造，結(jié)畢果如嫩下：味項目艱名稱至平均閃價格倚（每拉平方勉米）絮位帽置舞功佳能笑商貿(mào)加城番27掙00籍—餅29將00膏府北胳街棗商務(wù)罰區(qū)、顯住宅梨區(qū)膜錦繡蛇花園迎25漢00移—陡26俱00描東環(huán)儲路到住宅別區(qū)微名城梨世家扛23戲00粘—閃24重00繼南環(huán)極路規(guī)住宅蔽區(qū)烈皇城鍵名居珍25斬00敲—剃26垃00友鳳淮饑路輸住宅踏區(qū)倉綜合娛鳳陽塔居民炸收入選狀況撕和房屯地產(chǎn)灶市場勇價格樣，可哥以將墾其價杯格定擔(dān)位為穴（元膀/平散方米動）著：聰1、待4西—兼7層輛：2卸50樓0命—兄27蠶00蒼2、巷8慚—蒼12透層：涂27惡00葬—地29捷00外3、典12蓮—搖16膚層;摧30吊00葵—婆33顏00芳4、溝16亂—明18廟層：袍34執(zhí)00限—甜38狠00裁平均扔價格屢為3汁00醋0求—陸32奧00申，一擠方面現(xiàn)符合蔥鳳陽身本地苦收入迫狀況堂，另蔥一方威面保殿證了曉本案曾的盈池利性查。?。保┠孔駱?biāo)客玻戶定法位圓根據(jù)薦市場旱狀況充可以蔑將落主要喜目標(biāo)抖客戶歪群顛分為每三個兵部分暮：關(guān)1、際鳳陽執(zhí)府城他鎮(zhèn)居隙民，化這是辯本案廢最大減的目渴標(biāo)客歷戶羽群年；考2、慎鳳陽局工業(yè)難園及叢其他攏鄉(xiāng)鎮(zhèn)宋企業(yè)厲人員刑，廈距離揚鳳陽綢縣城漆較近仰，且孤購買怪能力昏強采；狀3、諒鳳陽頁各鎮(zhèn)似的政扔府公租務(wù)員袋和事趕業(yè)單睜位人捎員，淹較為礙富裕菊，有順購買侵能力翻。歷結(jié)合硬本案椒特性坡，本衛(wèi)案的箏目標(biāo)勒客戶半主要怖為：精鳳陽初縣各亂級政什府中健的公漂務(wù)員霉；鳳偷陽企貿(mào)事業(yè)父單位垂的中柳層、鼓高層剝領(lǐng)導(dǎo)閣；鳳萌陽縣控內(nèi)的蜓教師權(quán)、醫(yī)劈生、凳金融粗行業(yè)陳的從阿業(yè)人怪員；穿鳳陽影各鄉(xiāng)田鎮(zhèn)的購私營品企業(yè)控主；陸鳳陽刃各鄉(xiāng)看鎮(zhèn)的販富裕所農(nóng)民愉。擴（七睡）項怕目總余體定懷位鞠面向項鳳陽碰縣中潔、高鑄收入乞人群月的中側(cè)高檔裳住宅女區(qū)和樸商務(wù)瓶辦公遵區(qū)，站是精鳳陽繞第一席高夢樓塘和吸鳳陽唇絕版零風(fēng)水與寶地迅。粘二、羅銷售談策略腦（一主）品企牌然營銷錦策略掩1、氏針對各公眾密的穿“惹企業(yè)盯形象持+產(chǎn)寫品形薦象寄”遮的組婚合品斃牌策離略駕宣傳頂萬世拍偉業(yè)炸投資零集團(tuán)垂的企細(xì)業(yè)形土象，捉包括報企業(yè)鍵實力釘、企悠業(yè)文奶化、叫企業(yè)掩榮譽俯等，程宣傳掠明帝抱皇城窯的產(chǎn)絞品形振象，蜜包括鍬設(shè)計合理念兄、配稈套設(shè)欠施、披室內(nèi)久布置灣和環(huán)兔境等剩。以稅企業(yè)矛形象棚提高需產(chǎn)品辭的知珠名度坡，以烈產(chǎn)品功形象法深化搶公眾慕對產(chǎn)讓品的喜認(rèn)知浮。滴2、掠針對燦目標(biāo)狼客戶停的伙精準(zhǔn)釀的市肉場定顏位蘆打造胞出明稠帝皇接城的府主品壟牌，睬并輔紡以角“杠鳳陽為第一育高樓孟”加和尊“六鳳陽委絕版配風(fēng)水浪寶地較”疲兩個潛品牌頃，以橋品牌摩組合欣的方摩式進(jìn)己行宣暗傳。豬完全完展示抓本案蘆的各噴種優(yōu)鋼勢和始資源仰，使去目標(biāo)服客戶賊對本身案的蔥學(xué)校限、購蛛物、欠娛樂濾、醫(yī)兼療等越各種雜資源逼有充存分了郵解，俯使目夜標(biāo)客層戶對第本案漆住宅乏的稀謊缺性棚和獨飄特性達(dá)有充白分的襲認(rèn)識屯。讓匯明帝層皇城右的高罪端品才牌和割絕版律區(qū)位滋深入言人心燥。炎（二踢）價炒格營后銷策盾略行1、桶將本連案的大所有償住宅秧分為替四個海價位泛：4衣—亡7層輪：2播50塑0來—松27在00鼓；8墻—揉12辮層：桌27廟00紅—雜29答00葡；1栗2殃—喬16驢層;娛30此00摩—留33帳00始；1奪6著—愉18襲層：應(yīng)34澡00候—劣38絞00柄。針隊對不伙同的善目標(biāo)委客戶憑推薦監(jiān)不同永的價副位住遺宅，蔬低、調(diào)中、畢高價柏位組荒合，耐滿足腐不同鄰目標(biāo)蛛客戶偉的需摧要。因2、干開盤溫定價掏戰(zhàn)術(shù)寒，在帖本案粱開盤影之時布，蝶采用妖高開筍低走扇的戰(zhàn)蹄術(shù)，遭迅速紫回收蹈資金鎖。同每時練提供戚限量僻超低會價住樂宅，向以吸脾引客筑戶注雷意力厭，提賓高本輝案的習(xí)知名盜度，亡擴大仔宣傳才的范愁圍魄，在鍛短時宋間內(nèi)念聚集塊人氣演，在兔盡快站回收這資金都的同巖時為走后期書的銷蠅售奠潛定基餡礎(chǔ)。低3、雖旺銷繳價格巷戰(zhàn)術(shù)膛，本壯案由哥于住渴宅的銀稀缺扛性，轉(zhuǎn)容易糾出現(xiàn)叼旺銷他的情賽況，式在本止案旺霉銷時姜，適贈當(dāng)提志高價祖格，圣以增懼加更退多的壟利潤膀及保傭持旺壯銷的圈銷售艱局面掀。鑰4、鋼尾盤醉價格獅戰(zhàn)術(shù)伐，本認(rèn)案銷悶售尾高盤階搭段可處采用所買房窯折扣陶、送刺家電蠢、送駁家具柜、送巨豪華模裝修斷、送渠物業(yè)停管理其費等聰措施線，盡處快銷康售積頸壓房俘，回慕收資孟金，捎為下楚一階彩段的臟項目襖開發(fā)于提供尸資金箏支持行。駐（三菜）渠急道營克銷策抄略子1、漁開發(fā)缸商直務(wù)接銷醉售策俱略單建立狡售樓炸處，杏對公窩司人爆員進(jìn)愿行專演業(yè)培繡訓(xùn)，畏做好賴相關(guān)吸的廣幸告宣講傳，訊由業(yè)勾務(wù)人沈員向祝客戶萌介紹球住宅棉情況吹、洽疤談、鹿簽訂住協(xié)議扣。關(guān)2、呈委托從代理萌商營濱銷策述略吉采用仰聯(lián)合奸代理察或獨住家代曾理等側(cè)方式鎖，請綠專業(yè)濾的代俊理商邀進(jìn)行凱營銷千。掙3、絮在實川際的壽營銷匹中，冷根據(jù)豐實際猴情況屋結(jié)合錄兩種貴策略謊作出灶具體購的選擁擇。市（四碌）分住宅皇具體露營銷散方案艘明帝羞皇城軟住宅裝情況筍型會號哈建筑基面積失住宅翅布局添E1行13嶺1．織44寫平方樂米槽三室訊兩廳蜓兩衛(wèi)偷E3鎖10連3．殊60猛平方遙米兇三室備兩廳妹一衛(wèi)支A1斧14籮3．旬49米平方劫米飽四室護(hù)兩廳荷兩衛(wèi)謠A3秤13每3．性96蜂平方偏米桂四室矩兩廳互兩衛(wèi)鋒B3建15養(yǎng)7.限35庭平方稠米祝四室翁兩廳糖兩衛(wèi)稈C3粗46刊．1符0平奏方米剖一室扭一衛(wèi)柄C4企45趕.4灘7平幟方米攝一室盒一衛(wèi)此A5厲64股．1踢8平摟方米逢兩臥努一衛(wèi)絡(luò)14式#勝83俱.1扭4平慚方米曬兩臥首一衛(wèi)街根據(jù)撈明帝精皇城倚的住醒宅情目況，魚針對釣不同止目標(biāo)濾客戶麻群，丘將住艷宅分鑒為四銅類：謊1、菠三室顯兩廳桶型：碼E1閉、E戀3肉主要挎針對住一般斗要求魄的客蝴戶群晝2、替四室裂兩廳疲型：已A1段、A馬3、評B3超針對倒對住寒房面耀積要徑求比泛較大章的客藏戶群李3、花一室膏一衛(wèi)示:C伏3、眨C4朵主要酒針對咬單身釀一族丙4、錫兩臥柿一衛(wèi)省（娛少樂型準(zhǔn)）：境A5蹤、1免4#賭主要曲針對膨娛樂蹤型的桐年輕委人規(guī)三、戶銷售掙組織煩與實岔施標(biāo)（一安）銷灰售時填間安胃排跡1、鴉開盤嶺期：么2主01允0鍛年5膽月防—糧6月餅2、關(guān)樓盤困升溫提期：孕20弊10傅年6雀月輪—脊10鍋月銜3、艇旺銷視期：夢20枝10妹年1哄0月格—蹤20機10歌年1產(chǎn)2月烈4、捎降溫岔期：凡20影11橡年1狂月夾—決3月岸5、廟尾盤來期：淋20尿11狼年4壤月頌—獅6月笨（二寨）宣上傳公像關(guān)活央動優(yōu)1、潮采用語媒介耗：主殺要為蔽鳳陽藏本地鳥媒介裁，適歷當(dāng)運格用滁頌州市昨媒介糊。具征體如辛下：鞭在鳳父陽本刃地的飾報紙璃、電幸視、觀廣播妹等媒夢介上齊發(fā)放壓本案敏的宣久傳標(biāo)煉語、族圖片艷、視霜頻等站，主染要在繁鳳陽捐電視燥臺和居鳳陽步人民第廣播遮電臺茅上進(jìn)直行宣演傳。忙在《豬滁州弟日報攔》和有滁州懷電視談臺上顆發(fā)放積相關(guān)膨廣告隨。郊2、煌主要安宣傳剖用語圍：姥（1此）僚明帝收皇城文，鳳款陽第垮一高仗樓鐵（老2緒）敲明帝明皇城爹，鳳板陽絕護(hù)版風(fēng)傘水寶店地蠢（質(zhì)3坊）抱明帝無皇城山，皇臣城巔獄峰，香享受晝帝王朱生活宴3、堪其他捐宣傳頭：印比制宣比傳手畢冊和手海報纖，在疫鳳陽蝶汽車綢站等譯各個映人流逗集結(jié)淋點進(jìn)奇行宣壟傳撥。執(zhí)4、桿公關(guān)召活動貿(mào)通過鞋公關(guān)失活動血樹立嚼企業(yè)戀和產(chǎn)錦品的毛良好逐形象跟，提腔高產(chǎn)扒品的嬌知名綠度，野從而鄙帶動友產(chǎn)品隨的銷納售。挨現(xiàn)擬塞定頃四見個方少案：犯（1孩）項灣目奠生基儀趣式，蝴邀請極政府思部門敬領(lǐng)導(dǎo)脖和鳳糖陽本芽地成形功人德士，格為項卵目奠?；鶅x益式剪魄彩，上同時繁邀請塑相關(guān)掀媒介夜進(jìn)行雞宣傳紡報道約，吸趨引公身眾的繞注意綁力，革樹立慎產(chǎn)品外的良雖好形虜象。轉(zhuǎn)（2剛）明葬帝皇跑城杯厭籃球驕賽，墳通過釣贊助足體育派活動棉來展葵示企焰業(yè)和戰(zhàn)產(chǎn)品預(yù)的形腰象，彎容易趁引起否公眾草的好撓感，兩吸引鞭目標(biāo)瓶客戶藏的注具意力陽。同振時通獄過媒禁體廚的宣儉傳蟲擴大環(huán)產(chǎn)品莫的影鼓響力壇。麗（3餐）贊柄助鳳攻陽周頃邊小躺學(xué)，桐改善蒸學(xué)校姜的教究學(xué)環(huán)橫境。穗鳳陽柿周邊掠小學(xué)馬如鳳那陽縣怖城小懂學(xué)教砌學(xué)環(huán)處境差必，通像過贊寒助小碌學(xué)活污動可護(hù)以鳳座陽小軟學(xué)的蟲校園筆環(huán)境帳，獲移得社凱會各咱界的民好感莊，容拖易引框起媒棉體的柴關(guān)注準(zhǔn)。而很且這假是一呈個長溫期投賞資，例對企椅業(yè)和漲產(chǎn)品梳起到蘭一個景長期揉的宣虜傳作直用?？埃?灶）系仙列巡稻展活琴動，依以展無會的孤形式乓在鳳共陽主